Bài tập học kỳ môn luật đất đai (Đề 1 - 7)

ĐỀ BÀI SỐ 3: Năm 2004, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân hàng huyện để xây dựng trạm y tế. Sau khi đưa vào sử dụng, thì không phù hợp do thiếu nước và xa trung tâm xã. Năm 2004, UBND xã Đông Bắc đã bán ngôi nhà và khu đất này cho ông Bi; đồng thời cam kết với ông Bi sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cho ông. Việc chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã Đông Bắc. Ông Bi đã nộp tiền cho xã và có hóa đơn nộp tiền. Gia đình ông Bi đã ở trên khu đất này từ đó đến nay. Sau khi mua lô đất trên, ông Bi đã nhiều lần đề nghị UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nhưng không được cấp. Năm 2007, UBND huyện thu hồi diện tích đất này của gia đình ông Bi để xây dựng chợ nhưng không bồi thường cho gia đình ông. Hỏi: Việc sử dụng đất của gia đình ông Bi có hợp pháp không? Vì sao? Hãy bình luận về những việc làm của UBND xã Đông Bắc? Gia đình ông có được bồi thường khi bị thu hồi đất không? Hãy đưa ra những lập luận pháp lí về việc này? 4. Hãy giúp ông Bi về trình tự thủ tục khiếu nại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? 5. Giúp ông Bi soạn thảo nội dung đơn khiếu nại? BÀI LÀM Việc sử dụng đất của gia đình ông Bi có hợp pháp không? Vì sao? Năm 2000, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân hàng huyện để xây trạm y tế. Sau khi đưa vào sử dụng, thì không phù hợp do thiếu nước và xa trung tâm xã. Năm 2004, UBND xã bán lô đất và nhà này cho ông Bi và cam kết sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng có xác nhận của xã và hoá đơn nộp tiền cho xã. Việc UBND xã tự ý chuyển nhượng đất cho ông Bi là không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, theo điều 16 nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai(1) thì trong trường hợp của ông Bi có hai trường hợp xảy ra: + Nếu UBND xã bán ngôi nhà và khu đất này cho ông Bi trước ngày 1-7-2004 thì ông Bi sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký sử dụng đất do ông Bi có đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho UBND xã để được sử dụng đất trước ngày 1 – 7 - 2004 và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Do vậy việc sử dụng đất của gia đình ông Bi là hợp pháp. + Nếu UBND xã bán ngôi nhà và khu đất này cho ông Bi sau ngày 1 – 7 - 2004 thì theo quy định mảnh đất nhà ông Bi sẽ không được cấp GCNQSDĐ do đó việc sử dụng đất của gia đình ông là không hợp pháp. 2. Hãy bình luận về những việc làm của UBND xã Đông Bắc? UBND xã Đông Bắc đã làm những việc sau đây: Năm 2000, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1800m2 để xây trạm y tế. Năm 2004, bán ngôi nhà và khu đất cho ông Bi, đồng thời cam kết với ông Bi sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cho ông Bi và xác nhận việc chuyển nhượng đất cho ông Bi. Căn cứ điều 111 - Luật tổ chức HĐND và UBND quy định UBND xã, thị trấn thực hiện những nhiệm vụ, quyền hạn sau: “Quản lý và sử dụng hợp lý, có hiệu quả quỹ đất được để lại phục vụ các nhu cầu công ích ở địa phương; xây dựng và quản lý các công trình công cộng, đường giao thông, trụ sở, trường học, trạm y tế, công trình điện, nước theo quy định của pháp luật”. Vì vậy, năm 2000, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân hàng huyện để xây dựng trạm y tế. Theo nhóm chúng em đây là một chủ trương rất tốt và đúng với pháp luật của UBND xã Đông Bắc. Vì việc xây dựng trạm y tế chủ yếu là nhằm phục vụ nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân trong xã, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, nâng cao sở vật chất hạ tầng của nông thôn, là một việc làm được nhà nước ta khuyến khích. Tuy nhiên, khi xã mua mảnh đất này đã thiếu cân nhắc, xem xét kĩ các điều kiện thực tế như xa trung tâm xã, thiếu nước sử dụng. Vì thế, trạm y tế được xây dựng xong khi đưa vào sử dụng đã bộc lộ ngay những hạn chế không đáp ứng được yêu cầu sử dụng. Điều này gây ra lãng phí của cải nhà nước, gây thiệt hại lớn tài sản nhân dân. Đến năm 2004, UBND xã Đông Bắc đã bán ngôi nhà và khu đất này cho ông Bi, đồng thời cam kết với ông Bi sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cho ông. Việc chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã Đông Bắc. Ông Bi đã nộp tiền cho xã và có hóa đơn nộp tiền. Trong trường hợp này, quyết định bán nhà và khu đất trạm y tế cho ông Bi của UBND xã Đông Bắc là sai thẩm quyển bởi theo Điều 37-Luật Đất Đai 2003 quy định UBND xã không có thẩm quyền tự ý giao đất, bán đất cho cá nhân (2). UBND xã Đông Bắc chỉ có quyền quản lý đất sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 44 Luật Đất Đai 2003; có quyết định thu hồi đất đối với đất đai có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà không còn nhu cầu sử dụng đất theo khoản 3 Điều 41 Luật Đất Đai 2003. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bán đất kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì UBND xã Đông Bắc cũng không có quyền bán nhà và chuyển giao quyền sử dụng đất trực tiếp cho cá nhân hay tổ chức. Bởi vì, những tài sản trên đất và quyền sử dụng đất của trạm y tế là tài sản của nhà nước, chỉ được bán cho tổ chức cá nhân, khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý về việc bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Thông qua hình thức bán đấu giá, khu đất và nhà của trạm y tế sẽ được hội đồng bán đấu giá tài sản của huyện hay trung tâm bán đấu giá của huyện tổ chức bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Hơn nữa việc UBND xã cam kết với ông Bi sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cho ông cũng không thật sự khách quan bởi lẽ UBND xã không có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo điều 52 Luật đất đai. Gia đình ông có được bồi thường khi bị thu hồi đất không? Hãy đưa ra những lập luận pháp lí về việc này? Để xác định xem gia đình ông Bi có được bồi thường khi bị thu hồi đất, phải xét 2 trường hợp sau: Trường hợp 1: Gia đình ông Bi sử dụng đất và nhà mà UBND xã bán cho vào thời điểm trước ngày 01/7/2004, thì gia đình ông Bi sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất, bởi vì: Có thể thấy, việc UBND xã bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho ông Bi là không đúng thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo Điều 46 – Nghị định Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai đã quy định về việc bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận (3), ông Bi sẽ được bồi thường đất. Như vậy, ở trường hợp của ông Bi, nếu ông sử dụng đất trong thời gian trước ngày 1/7/2004 (Luật Đất đai năm 2003 chưa có hiệu lực) và đã nộp tiền, có hóa đơn nộp tiền cho UBND xã thì ông Bi sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất. Trường hợp 2: Gia đình ông Bi sử dụng đất và nhà mà UBND xã bán cho vào thời điểm sau ngày 01/7/2004 (Luật đất đai 2003 có hiệu lực), thì gia đình ông Bi sẽ không được bồi thường khị bị thu hồi đất, bởi vì: Theo quy định tại Khoản 1 – Điều 42 – Luật Đất đai năm 2003 thì: “Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường”. Và theo quy định tại Điều 8 – Nghị định Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP quy định Điều kiện để được bồi thường đất, thì gia đình ông Bi không đáp ứng đủ những điều kiện đó. Năm 2004, Ông Bi được UBND xã bán nhà và đất. Việc mua bán đó đã vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2003, vì tại thời điểm đó UBND xã không có thẩm quyền giao, cấp đất, bán đất làm nhà ở. Vì vậy ông không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không được bồi thường về đất. UBND huyện quyết định thu hồi diện tích đất của gi đình ông Bi để xây dựng chợ là phù hợp với thẩm quyền của UBND huyện. Tuy nhiên, việc thu hồi đất cần giải quyết đồng bộ với việc xử lý số tiền mà ông Bi đã nộp cho UBND xã và trách nhiệm của xã Đông Bắc. 4. Hãy giúp ông Bi về trình tự thủ tục khiếu nại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Trước hết, theo khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai năm 2003 “Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”; mặt khác theo điểm a khoản 1 Điều 162 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì quyết định thu hồi đất thuộc loại quyết định hành chính, nên ông Bi có quyền khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất để xây chợ của UBND huyện mà không bồi thường cho gia đình ông Bi. Khi thực hiện quyền khiếu nại của mình ông Bi phải “khiếu nại đến đúng người có thẩm quyền giải quyết; Trình bày trung thực sự việc, cung cấp thông tin, tài liệu cho người giải quyết khiếu nại; chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung trình bày và việc cung cấp các thông tin, tài liệu đó” (theo Khoản 2 Điều 17 Luật Khiếu nại tố cáo 1998 đã sửa đổi, bổ sung). Và như vậy, khiếu nại đúng trình tự thủ tục là một nghĩa vụ bắt buộc đối với ông Bi khi ông thực hiện quyền năng này. Nhóm chúng em xin tư vấn cho ông Bi về trình tự thủ tục khiếu nại (lần 1) để bảo vệ quyền lợi cho ông theo các bước như sau: Ông Bi phải thực hiện việc khiếu nại trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất (điểm 3 khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2003). Do đối tượng của việc khiếu nại của ông Bi là quyết định thu hồi đất của UBND huyện nên ông Bi sẽ làm hồ sơ khiếu nại (1 bộ) và gửi trực tiếp lên bộ phận tiếp dân của UBND huyện (không mất lệ phí) hoặc qua văn thư hoặc thông qua đường bưu điện. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ như sau: Đơn khiếu nại; Bản sao quyết định thu hồi đất của UBND huyện; Các loại tài liệu mà ông Bi cho rằng đó là căn cứ đê ông được quyền sử dụng mảnh đất này do đó sẽ được đền bù khi UBND huyện có quyết định thu hồi đất (gồm giấy tờ có xác nhận của UBND xã về việc chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất, hóa đơn nộp tiền); Bản sao hộ khẩu, chứng minh nhân dân của ông Bi (có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); Bản kê khai các loại tài liệu nộp kèm theo đơn khiếu nại (ghi rõ bản chính, bản sao). Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, Chủ tịch UBND huyện thụ lý và giải quyết theo quy định của Luật khiếu nại tố cáo. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND huyện phải được công bố công khai và gửi cho ông Bi, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (khoản 2 Điều 162 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Trường hợp ông Bi vẫn không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch UBND huyện, thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, ông Bi có quyền khởi kiện tại TAND hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh (khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2003). Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh thì trong hồ sơ ông Bi gửi lên ngoài các loại giấy tờ như trên, còn phải có thêm quyết định gải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND huyện; và quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. 5. Giúp ông Bi soạn thảo nội dung đơn khiếu nại? CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Đông Bắc, ngày… tháng … năm ĐƠN KHIẾU NẠI (về quyết định thu hồi đất của uỷ ban nhân dân huyện…) Kính gửi: CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN HUYỆN Tên tôi là: …….Bi, sinh ngày …tháng…năm…,CMND…….. Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú……….. Hiện đang đăng ký tạm trú tại……….. Điện thoại liên lạc…………… Người bị khiếu nại: Uỷ ban nhân dân huyện.. Tôi làm đơn khiếu nại này để trình bày một việc cụ thể như sau : Năm 2000, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân hàng huyện để xây trạm y tế. Sau khi đưa vào sử dụng, thì không phù hợp (vì thiếu nước và xa trung tâm xã). Năm 2004, Uỷ ban Nhân dân xã bán lô đất và nhà này cho tôi và cam kết sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng có xác nhận của xã và hoá đơn nộp tiền cho xã. Nhưng sau khi mua lô đất trên, tôi đã nhiều lần đề nghị UBND huyện cấp GCNQSĐ nhưng không được cấp. Đến năm 2007, UBND huyện thu hồi diện tích đất này của tôi để xây dựng chợ nhưng không bồi thường cho gia đình tôi. Vì vậy, tôi làm đơn này kính mong chủ tịch xem xét kĩ vụ việc trên và giải quyết để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của tôi. Tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của đơn khiếu nại này nếu có điều gì vi phạm pháp luật. Đông Bắc, Ngày…tháng…năm… Người làm đơn PHỤ LỤC (1)Điều 16 nghị định 84/2007/NĐ – CP: “Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 1-7- 2004, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận theo quy định sau đây: 1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 thì được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất. 2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 thì thực hiện như sau: a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 điều 83 và khoản 5 điều 84 của Luật đất đai thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 điều 8 nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại khoản 2 điều 5 nghị định số 17/2006/NĐ-CP”. (2). Điều 37 luật đất đai năm 2003 “1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. 3 Uỷ ban nhân dân xã, phường thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn…. (3) Điều 46 - Nghị định 46/2007/NĐ-CP: “Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau: 1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao. 2. Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau: a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai; b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP”. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật đất đai - trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Công an Nhân Dân – 200. Luật đất đai năm 2003 (có sửa đổi bổ sung). Luật khiếu nại tố cáo 1998,sửa đổi bổ sung năm 2004, 2005. Vướng mắc khi giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về Đất đai_ Vũ Thanh Tuấn - Tạp chí Toà án nhân dân số 9/2009. Quản lý Nhà nước về đất đai, thực trạng và giải pháp - Luận án thạc sĩ Luật học , Nguyễn Thị Dung, Hà Nội, 1998. Nguyên nhân và điều kiện dẫn đến vi phạm pháp luật đất đai ở địa phương, Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Thị Thu Hà, Hà Nội, 1997. Toà án giải quyết như thế nào về các quy định chuyển quyền sử dụng đất – Thanh Xuân, TAND số 11/1998 Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Nguyễn Thị Cam, Khoa học pháp lý số 1/2000. Một vài suy nghĩ về hướng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, Tưởng Bằng Lượng, tạp chí TAND số 12/2003. DANH SÁCH NHÓM 2 LỚP KT32E2 1. Phan Linh Chi 004 2. Nguyễn Ngọc Diệp 020 3. Nguyễn Văn Dũng 012 4. Vũ Thu Huyền 033 5. Phạm Thị Thu Hương 007 6. Nguyễn Thị Minh Hường 010 7. Nguyễn Thị Ngọc Mai 031 8. Nguyễn Hồng Quân 046 9. Chu Đức Trung 036 10. Hoàng Đắc Văn 005