Báo cáo Thực tập tại công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc

giới bất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chúc làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản. Môi giới bất động sản phát sinh khi đã hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Xuất hiện quan hệ giữa các bên; Các bên không thể giải quyết được công việc hoặc giải quyết không hiệu quả; Tồn tại người thứ ba chính là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết các công việc có liên quan giữa các bên. Có thể thấy rất rõ, những năm gần đây môi giới bất động sản đang càng ngày càng phát triển, với xu thế hội nhập các công ty bất động sản đã hình thành và đang dần dần thế chỗ các trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản. Việc ra đời các công ty bất động sản và hình thành nên môt thị trường bất động sản sẽ giúp cho sự phát triển và nền kinh tế trở nên ổn định hơn. Và Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc đã được hình thành trong giai đoạn này. Tuy mới thành lập được khoảng một năm nhưng công ty Hồng Bảo Ngọc đang từng bước phát triển và hoàn thiện. Tuy chỉ được thực tế với khoảng thời gian ngắn tại công ty, nhưng đã giúp tôi có được cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam trong năm qua. Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rồng, bài viết của tôi còn nhiều thiếu sót và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan. Tôi rất mong nhận được những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình. Xin chân thành cảm ơn! PHẦN I: SƠ LƯỢC VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP 1. Giới thiệu chung. Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc chính thức ra đời vào ngày 11-01-2008. Tên đăng ký kinh doanh đầy đủ: CÔNG TY TNHH HỒNG BẢO NGỌC. Tên giao dịch đối ngoại: HONG BAO NGOC CO., Ltd. Trụ sở Công ty: Số 73 Trần Duy Hưng, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội. Điện thoại: 04-35566507   Fax: 04-35566154.         2. Cơ cấu tổ chức, bộ máy. Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 5 tỷ đồng do ba cổ đông đóng góp là: Ông Vũ Đức Hồng với tỷ lệ vốn góp là 90%; Bà Nguyễn Ngọc Oanh với tỷ lệ vốn góp là 5%; Ông Vũ Hồng Sơn với tỷ lệ vốn góp là 5%. Công ty hoạt động với sự điều hành của giám đốc Vũ Đức Hồng, Phó giám đốc Nguyễn Ngọc Oanh và trợ lý giám đốc là ông Vũ Hồng Sơn. Công ty có các phòng ban chính sau: Phòng hành chính: với các chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ tục pháp lý, nhân sự, về lương, các vấn đề về bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần, v.v….. Phòng tài chính: Với chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề tài chính của công ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn đề tài chính của công ty, các vấn đề về chiến lược kinh doanh của công ty. Phòng dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng ban khác vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các chiến lược kinh doanh để đưa và hoạt đồng thực tế. Phòng kinh doanh: Với chức năng nhiệm vụ chính là thực hiện dự án kinh doanh. Phòng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực hiện các thương vụ mua và bán bất đồng sản, thuê và đi thuê bất động sản, môi giới trong các lĩnh vực mua bán, thuê và cho thuê bất động sản. Phòng Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản, tổng hợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển kinh doanh của công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh. 3. Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động 3.1. Văn phòng Văn phòng của Công ty tại địa chỉ 73 Trần Duy Hưng sẽ có vị trí địa lý tốt, không gian và tầm nhìn rộng sẽ đảm bảo tốt nhất cho khách hàng đến liên hệ công việc. 3.2 Nhân lực Công ty rất chú trọng đến vấn đề nhân lực, vì đây là điều kiện tiên quyết để công ty có thể tồn tại và phát triển được. Chính vì vậy công ty đã tuyển chọn và đạo tạo một đội nguc nhân viên có trình độ từ đại học trở lên, giàu kinh nghiệm trong công việc nói chung và về lĩnh vực bất động sản nói riêng, nhiệt huyết trong công việc. Hiện nay công ty có khoảng 80 nhân viên làm việc trong các phòng ban. 3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, Hồng Bảo Ngọc cũng đã rất chú trọng đến việc trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ. Công ty đã trang bị hệ thống máy tính đồng bộ và hiện đại, xây dựng mạng LAN và cơ sở dữ liệu thông tin đảm bảo cho các giao dịch và phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. 4. Khu vực hoạt động Công ty có hai trụ sở làm việc là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó trụ sở chính là Hà Nội. Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ yếu là Thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam. 5. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động -         Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng; -         Dịch vụ khai thác nhà cho thuê; -         Tư vấn và môi giới thương mại; -         Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao ốc, khu đô thị mới; -         Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc; -         Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại; -         Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình); PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quy trình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp. Sau một khoản thời gian không dài thực tập ở Công ty, tôi đã chọn quy trình, thủ tục môi giới nhà ở làm nội dung cho báo cáo của mình. Sau đây tôi xin được trình bày cụ thể: 1. Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở 1.1 Thu thập thông tin về BĐS Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiều góc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môi giới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS, về nên kinh tế xã hội v.v.v… a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS: Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán, cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài. Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác như: - Sách báo, Internet - Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty. Các nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và bán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các trang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội về các thông báo của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong phú. Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm các loại BĐS. - Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xây dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và sẽ được xây dựng. - Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những dự án mới đang được triển khai. - Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản với các nhà môi giới khác… b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản: Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhu cầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng hay chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự. Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu của người dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ở trong những khoảng thời gian nhất định. Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua mong muốn. c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội. Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát, sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội. Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản pháp luật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch với khách hàng một các chặt chẽ nhất. 1.2 Phân tích khách hàng Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng trên phương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo từng đối tượng. Cụ thể như sau: a) Chủ sở hữu - người bán Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS nhiều chủ sở hữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người. Ngoài ra có thể gặp các rắc rối như chủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai người quyết định, nhưng nếu hai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy ra phản ứng tiêu cực cho cuộc giao dịch. b) Người mua và khả năng tài chính Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất. Chính vì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua có khả năng và thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào có cũng hết sức quan trọng, nó xác định thời hạn các bước thanh toán. Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thường thực hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếp đòi kiểm tra năng lực tài chính của người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người mua thuế chấp bất động sản. Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra và đánh giá khả năng tài chính. Ngoài các vấn đề liên quan đến tài chính thì nhân viên công ty luôn chú trọng đến tình trạng cá nhân của người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi không, là người Việt nam, nước ngoài hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay các vấn đề liên quan đến pháp luật khác để biết cách hành động. Một điểm quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng. Người môi giới phải đưa ra câu hỏi rõ ràng nhất để nhận được câu trả lời rõ ràng, ngay cả khi đã có câu trả lời rõ ràng thì phải kiểm tra xem liệu yêu cầu của khách có hợp lý với thực tế không? Quan niệm và sở thích của khách hàng là rất dễ thay đổi, cần phải định hướng cho khách hang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin và kịp thời điều chỉnh sở thich của người mua. c) Chủ sở hữu - người cho thuê Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc cho thuê bất động sản là rất phổ biến và rất phức tạp và nhạy cảm. Không phải lúc nào người cho thuê cũng tỏ ra trung thực tử tế, nhiều khi họ có mục đích và ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS hộ rồi thay đổi ngay kế hoạch; khi người thuê đang ở rất tốt thì ngừng hợp đồng nhằm mục đích hưởng những lợi ích đó. Tất cả những tình huống đó sẽ làm người đi thuê và nhà môi giới khó xử. d) Người thuê Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tài chính của người thuê. Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê, khả năng kinh tế, thu nhập bởi đây là những vấn đề mà người cho thuê rất quan tâm. Thông thường công ty thường môi giới cho người nước ngoài thuê để ở trong thời gian dài. 1.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch vụ môi giới. Công ty Hồng Bảo Ngọc soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng với mức thoả thuận là 1% đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng, 0,5% đối với bất đồng sản có giá trị trên 1 tỷ đồng. b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng: Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký hợp đồng môi giới. Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lại bản gốc cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích hợp. Khách hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này. Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, và ở những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt hiệu quả cao. Có như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất. Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân của khách hàng, bao gồm: + Họ và tên; + Địa chỉ thường trú; + Số chứng minh thư; + Sổ hộ khẩu đã photo; + Địa chỉ liên lạc; + Số điện thoại di động và điện thoại bàn; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo. + Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo... Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liên quan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án… c) Quá trình đàm phán:           Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận nhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất. Trong biên bản thoả thuận cần chú ý các điểm sau: - Miêu tả đối tượng được giao dịch; - Có như bên nào liên quan đến BĐS như: + Người bán BĐS; + Người mua BĐS; + Bên môi giới là đại diện công ty Hồng Bảo Ngọc. - Địa điểm viết biên bản tại BĐS được giao dịch hay tại công ty; - Giá cả BĐS; -  Lượng tiền đặt cọc; - Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm trong vòng bao lâu kể từ ngày lập biên bản thoả thuận. - Thời hạn ký hợp đồng công chứng sau thời điểm lập biên bản thoả thuận là bao nhiêu ngày. - Thời hạn giao BĐS ngay sau khi ký hợp đồng công chứng bao nhiêu ngày; - Phương thức và thời hạn thanh toán; -  Bên chi trả các khoản phí là bên nào. Tất cả các điều khoản thoả thuận và chũ ký các bên trong biên bản thoải thuận là cơ sở thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có sự nghi ngờ hay nhầm lẫn. Tuy nhiên nó không buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận. d) Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục. Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước của thương vụ. Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn. - Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐS hay tại công ty là do các bên thỏa thuận. Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền cho bên bán. Đồng thời các bên kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng công chứng lần cuối. - Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng. Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao quyền sử dụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý, song song là việc các bên thanh toán và bàn giao nhà cho nhau theo những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. 1.4 Kết thúc thương vụ: Công ty Hồng Bảo Ngọc trực tiếp tham gia vào quá trình bàn giao nhà giữa các bên, đồng thời thực hiên hợp đồng môi giới. 2. Đánh giá, kiến nghị và đề xuất. 2.1. Những ưu và nhược điểm quy trình môi giới của Công ty TNHH Hồng Bảo Ngọc. a, Ưu điểm - Tuy mới được thành lập một năm, song với sự cố gắng không ngừng Công ty đã xây dựng cho mình được một thương hiệu có tiếng trong giới BĐS. - Với việc đầu tư đúng mức vào nguồn nhân lực và máy mọc thiết bị, Hồng Bảo Ngọc đã xây dựng cho mình mạng lưới hoạt động tốt. Hồng Bảo Ngọc luôn chú trọng đến việc đào tạo nhân viên để nâng cao kiến thức và kỹ năng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của công việc. Trong lĩnh vực môi giới BĐS mà cụ thể là BĐS làm nhà ở, công ty đã xây dựng được quy trình giao dịch khoa học, chặt chẽ nhưng cũng rất linh hoạt trong từng giao dịch cụ thể. Đây là nguyên nhân và cũng là điều kiện tiên quyết chứng minh các giao dịch thành công của Hồng Bảo Ngọc là rất nhiều. Ngày càng có nhiều đối tượng khách hàng là người nước ngoài chọn Hồng Bảo Ngọc làm môi giới cho mình. Những đối tượng này thường có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp để ở trong thời gian công tác tại Việt Nam mà cụ thể là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là nguồn khách hàng quan trọng và mang lại lợi nhuận lớn cho công ty. - Bên cạnh đó công ty cũng rất chú trọng đến thủ tục trong các giao dịch. Công ty đã cố gắng rút gọn các thủ tục rườm già để tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí cho các bên. Điều này được khách hàng đánh giá rất cao. - Đồng thời với việc thu thập thông tin từ nhiều kênh, nhiều nguồn, cộng với sự nhiệt tình và có trách nhiệm của nhân viên mà các thông tin BĐS luôn được cập nhật liên tục, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng. Đây là điểm mấu chốt để người người có nhu cầu và người môi giới gặp được nhau. Thêm nữa, Hồng Bảo Ngọc luôn liên kết với các công có cùng ngành nghề kinh doanh để nắm bắt thêm được nhu cầu của thị trường và nguồn cung mà mình cung cấp. Đây cũng là một ưu điểm lớn của Hồng Bảo Ngọc mà những công ty khác cần xây dựng. - Một ưu điểm nữa của Hồng Bảo Ngọc, đó là trong toàn bộ quy trình và thời gian diễn ra giao dịch, nhân viên của công ty luôn theo sát tiến trình thực hiện, điều này giúp cho các bên hiểu nhau hơn, có những thay đổi linh hoạt cho phù hợp với thực tế giao dịch, đồng thời giải quyết nhanh chóng những phát sinh, hướng dẫn các bên thực hiện theo quy trình môi giới mà mình đã đưa ra. Chính vì vậy thời gian giao dịch được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu của các bên. - Các công ty bất đống sản đang rất chú trọng đến vấn đề đào tạo các nhân viên của mình để đáp ứng nhu cầu công việc, họ là những người có trình độ, hiểu biết kỹ càng về bất đồng sản cũng như thị trường bất đồng sản. - Các công ty bất động sản đã biết cách liên kết vơi nhau để chia sẽ thông tin về bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản ổn định và thông tin trở nên chính xác hơn, việc môi giới càng trở nên thuận lơi hơn. - Các nguồn thông tin về bất động sản đang càng trở nên phong phú và đa dạng hơn, chính vì vậy các công ty môi giới bất động sản càng phải chuyên nghiệp hơn nữa. b, Nhược điểm Bên cạnh những ưu điểm nổi bật, thì Hồng Bảo Ngọc vẫn còn có những nhược điểm cụ thể như vẫn chưa chú trọng đến tầm quan trọng vấn đề thông tin của khách hàng. Bản thân người môi giới không điều tra kỹ về vấn đề này nên trong quá trình giao dịch còn xảy ra nhiều tranh chấp như giữa những người đồng sở hữu BĐS, hay ở phía người có nhu cầu mua hay thuê BĐS, trong khi đó lại là điều quan trọng. Thêm vào đó việc khai thác thông tin từ các kênh thông tin còn chưa được chú trọng. Đồng thời chưa phân loại và chọn lọc được các thông tin về BĐS mà mình cần, vì vậy trong gây khó khăn cho giao dịch và đáp ứng không đầy đủ nhu cầu của khách hàng. Việc đi thực tế kiểm tra các BĐS là nhà ở chưa được công ty quan tâm đúng mức. Đây cũng là một điểm hạn chế của công ty cần được nhanh chóng khắc phục. c, Những bất cập và khó khăn, nguyên nhân của những bất cập khó khăn đó Bất cập đầu tiên mà chúng ta có thể thấy đó là ở Việt Nam thông tin về thị trường BĐS là không minh bạch. Từ trước đến nay việc giao dịch BĐS, đặc biệt với BĐS là nhà ở thường được giao dịch ngầm, thông qua các giao dịch trao tay nên rất khó kiểm soát, đồng thời những người gia dịch sau gặp nhiều rắc rối về thủ tục khi thực hiện việc mua bán. Nguyên nhân của những bất cập này là do sự thiểu hiểu biết của bản thân người sở hữu và cả người mua về pháp luật. Thêm vào đó là các văn bản hướng dẫn về đất đai còn thiếu và chưa rõ ràng, công tác tuyên truyền pháp luật còn chưa được chú trọng nên dẫn đến sự thiếu hiểu biết của người dân. Việc thiếu đồng bộ về pháp luật và các thủ tục pháp lý còn rườm già nên việc thực hiện quy trình môi giới còn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt là vấn đề thủ tục. Đây là khó khăn thách thức lớn không chỉ với riêng Hồng Bảo Ngọc mà còn với cả những công ty hoạt động về BĐS. Thêm một vấn đề nữa, là thị trường BĐS ở nước ta đã hoạt động từ rất lâu, đặc biệt là vấn đề môi giới, xong việc bỏ ngỏ của pháp luật đã khiến cho việc hoạt động của thị trường thiếu tính chuyên nghiệp, vì vậy khi các công ty BĐS được thành lập, việc đào tạo và xây dựng đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Chưa có nhiều khóa đào tạo hay về các nghiệp vụ về BĐS nói chung và môi giới bất động sản nói riêng. Chính vì vậy mà vấn đề xây dựng đội ngũ nhân việc chuyên nghiệp đáp ứng tốt nhu cầu ngày càng cao của thị trường là vấn đề đang đặt ra cho công ty. Nó là điều kiện quan trọng để xây dựng công ty ngày cang lớn mạnh   2.2. Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, thủ tục môi giới Đầu tiên cần trú trọng hơn đến công tác thu thập, phân loại và chọn lọc thông tin, đặc biệt là thông tin về BĐS đang giao dịch. Thứ hai, cần điều tra và nắm rõ các thông tin về khách hàng, các thông tin cá nhân và năng lực tài chính. Thứ ba, trong thời gian giao dịch cần cập nhật liên tục các yêu cầu của khách hàng, tham gia, theo sát quá trình để giải quyết các vấn đề phát sinh và giải đáp các thắc mắc của các bên, có như vậy mới giải quyết nhanh chóng được. Thứ tư, bản thân người môi giới cần chủ động, linh hoạt trong các tình huống và các giao dịch cụ thể, rút ngắn và bỏ bớt các thủ tục rườm rà không cần thiết.  2.3. Kiến nghị với cơ quan quản lý cấp trên Hiên nay các công ty môi giới bất động sản đã và đang thành lập, phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản của thị trường. Tính chuyên nghiệp của các công ty đang dần dần được khẳng định. Để tính chuyên nghiệp ngày càng được nâng cao rất nhiều sự quan tâm từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cụ thể - Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện lại hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về đất đai và thị trường BĐS, tránh sự chồng chéo trùng lặp giữa các văn bản để thuận tiện cho các nhà môi giới khi họ thực hiện các thương vụ môi giới một cách chuyện nghiệp, hiệu quả. - Phải minh bạch hóa các thông tin về thị trường BĐS, nhất là các thông tin về quy hoạch, dự án. Điều này sẽ làm cho bản thân nhà đầu tư và cả người có nhu cầu tiêu dùng hàng hóa là BĐS yên tâm và từ đó mới tạo ra hiệu quả thực sự cho thị trường. - Bên cạnh đó cần phải dẹp bỏ dần các trung tâm môi giới bất động sản, các phòng bất động sản không đủ các điều kiện kinh doanh, nhằm tránh gây xáo trộn thi trường bất động sản. - Cần xây dựng các chương trình đào tạo, các văn bằng chứng chỉ để dần chuyên nghiệp hóa đội ngũ những người hoạt động trong thị trường BĐS nói chung và nghiệp vụ môi giới BĐS nói riêng. - Cần tạo ra một môi trường và sân chơi lành mạnh cho các công ty BĐS, khuyến khích việc xây dựng sàn giao dịch BĐS để dần minh bạch hóa thị trường. - Nâng cao công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật tới người dân để họ có ý thức và hiểu biết hơn nữa về pháp luật nói chung và pháp luật về BĐS nói riêng để tránh các giao dịch trái pháp luật, tránh thiệt hại cho nhà nước và bản thân người giao dịch.           Trên đây là những ý kiến nhỏ của tôi trong quá trình đi thực tế, rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô và các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC Lời giới thiệu……………………………………………………………………. PHẦN I: SƠ LƯỢC VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP………………………………….. 1. Giới thiệu chung……………………………………………………………… 2. Cơ cấu tổ chức, bộ máy……………………………………………………… 3. Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động……………………………………. 3.1. Văn phòng…………………………………………………………………. 3.2 Nhân lực……………………………………………………………………. 3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ……………………………………………………... 4. Khu vực hoạt động…………………………………………………………… 5. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động…………………………………. PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP………………………………. 1. Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở…………………………………… 1.1 Thu thập thông tin về BĐS………………………………………………… a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS……………………………………… b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản………………………………….. c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội……………………………….. 1.2 Phân tích khách hàng………………………………………………………. a) Chủ sở hữu - người bán……………………………………………………… b) Người mua và khả năng tài chính…………………………………………… c) Chủ sở hữu - người cho thuê………………………………………………… d) Người thuê…………………………………………………………………… 1.3 Thực hiện giao dịch với khách hàng……………………………………….. a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch vụ môi giới………………………………………………………………. b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:……… c) Quá trình đàm phán:…………………………………………………………. d) Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục……………………… 1.4 Kết thúc thương vụ:………………………………………………………… 2. Đánh giá, kiến nghị và đề xuất……………………………………………….. 2.1. Những ưu và nhược điểm quy trình môi giới của Công ty TNHH Đức Lộc Thọ………………………………………………………………………………….. a, Ưu điểm……………………………………………………………………… b, Nhược điểm………………………………………………………………….. c, Những bất cập và khó khăn, nguyên nhân của những bất cập khó khăn đó…. 2.2. Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, thủ tục môi giới……. 2.3. Kiến nghị với cơ quan quản lý cấp trên……….