Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội

mức đầu tư, cán bộ lập dự án của công ty chủ yếu tính toán theo thiết kế cơ sở của dự án. Trong đó, chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác, nếu có; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phòng được xác định bằng tỷ lệ phần trăm (%) tổng các chi phí trên Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn, Tổng mức đầu tư được xác định: Bảng 15. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới Trung Văn Đơn vị tính: VNĐ Stt Hạng mục Tỷ lệ Trước thuế Thuế Sau thuế 1 Chi phí xây lắp 297,717,550,018 29,771,755,002 327,489,305,020 2 Chi phí đền bù GPMB 18,382,836,280 3 Chi phí khác 14,013,762,591 1,401,356,259 15,715,118,850 3 Dự phòng 10 % 31,173,131,261 3,117,313,126 34,290,444,387 Cộng 342,904,443,870 34,290,424,387 395,877,704,537 Lãi vay huy động 2,973,283,385 Tổng mức đầu tư 398,850,987,922 Làm tròn 398,851,000,000 Cụ thể từng khoản mục như sau: Chi phí xây lắp - Xây lắp hạ tầng Bảng 16. Bảng chi phí xây lắp hạ tầng Stt Hạng mục Trước thuế Thuế Sau thuế 1 San nền 4,585,353,655 458,535,365 5,043,889,020 2 Đường giao thông, vỉa hè 11,955,540,909 1,195,554,091 13,151,095,000 3 Hào kỹ thuật 2,370,181,818 237,018,182 2,607,200,000 4 Thoát nước mưa 2,842,068,182 284,206,818 3,126,275,000 5 Thoát nước bẩn 1,165,140,909 116,514,091 1,281,655,000 6 Cấp nước ngoài nhà 3,663,501,818 366,350,182 4,029,852,000 7 Hệ thống cáp điện và chiếu sáng 3,351,528,182 335,152,818 3,686,681,000 8 Vườn hoa, cây xanh 1,286,527,273 128,652,727 1,415,180,000 Hạ tầng ngoài nhà 2,164,440,000 216,444,000 2,380,884,000 Cộng 33,384,282,745 3,338,428,275 36,722,711,020 - Xây lắp các công trình kiến trúc Bảng 17. Bảng chi phí xây lắp các công trình kiến trúc Stt Hạng mục KL ĐV Đơn giá Trước thuế Thuế Sau thuế 1 CT1 12098 m2 1,900,000 22,986,200,000 2,298,620,000 25,284,820,000 2 CT2 38840 m2 2,050,000 79,622,000,000 7,962,200,000 87,584,200,000 3 CT4 19218 m2 1,750,000 33,631,500,000 3,363,150,000 36,994,650,000 4 HH 28954 m2 2,050,000 59,355,700,000 5,935,570,000 65,291,270,000 5 Tầng hầm 5912 m2 1,750,000 10,346,000,000 1,034,600,000 11,380,600,000 6 Cây xanh TT, cây xanh KT 9675 m2 200,000 1,935,000,000 193,500,000 2,128,500,000 7 Nhà BT2 5375 m2 1,350,000 7,256,250,000 725,625,000 7,981,875,000 8 Nhà vườn 10935 m2 1,350,000 14,762,250,000 1,476,225,000 16,238,475,000 9 Cộng 229,894,900,000 22,989,490,000 252,884,390,000 Chi phí thiết bị - Thiết bị hạ tầng Bảng 18. Bảng chi phí thiết bị hạ tầng Stt Hạng mục Trước thuế Thuế Sau thuế 1 Biến áp ABB 630KVA-22/0.4Kv 3 cái 200,000,000 600,000,000 60,000,000 660,000,000 2 Biến áp ABB 750KVA-22/0.4Kv 4 cái 236,363,636 945,454,545 94,545,455 1,040,000,000 3 Biến áp ABB 800KVA-22/0.4Kv 1 cái 236,363,636 236,363,636 23,636,364 260,000,000 4 Tủ hạ thế tổng 0.4Kv-1600A 2 cái 250,000,000 500,000,000 50,000,000 550,000,000 5 Tủ hạ thế tổng 0.4Kv-1200A 1 cái 236,363,636 236,363,636 23,636,364 260,000,000 6 Tủ hạ thế tổng 0.4Kv-1000A 3 cái 227,272,727 681,818,182 68,181,818 750,000,000 7 Bơm nước thải thả chìm 68m3/h, 4KW 2 cái 72,727,273 145,454,545 14,545,455 160,000,000 8 Thiết bị HT mạng XL nước sạch150m3/h 1 cái 3,047,727,273 3,047,727,273 304,772,727 3,352,500,000 9 Thùng chứa rác 150 cái 363,636 54,545,455 5,454,545 60,000,000 Cộng 6,447,727,273 644,772,727 7,092,500,000 - Thiết bị trong xây dựng các công trình kiến trúc Bảng 19. Bảng chi phí thiết bị trong xây dựng các công trình kiến trúc Stt Hạng mục KL ĐV Đơn giá Trước thuế Thuế Sau thuế 1 CT1 12098 m2 200,000 2,419,600,000 241,960,000 2,661,560,000 2 CT2 42620 m2 300,000 12,786,000,000 1,278,600,000 14,064,600,000 3 CT4 19218 m2 180,000 3,459,240,000 345,924,000 3,805,164,000 4 HH 31086 m2 300,000 9,325,800,000 932,580,000 10,258,380,000 Cộng 27,990,640,000 2,799,064,000 30,789,704,000 Chi phí khác - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng Bảng 20. Bảng chi phí đền bù GPMB Stt Hạng mục Đơn giá Trước thuế Thuế Sau thuế 1 Đền bù đất 9,269,720,280 9,269,720,280 2 Đền bù hoa màu vật nuôi 163,410,000 163,410,000 3 Đền bù nhà 303,170,000 303,170,000 4 Thực hiện chế độ CS 7,118,874,000 7,118,874,000 5 Chi phí đền bù khác 1,269,250,000 1,269,250,000 6 Chi phí phục vụ công tác GPMB 258,412,000 258,412,000 Cộng 18,382,836,280 18,382,836,280 - Chi phí xây dựng cơ bản khác Bảng 21. Bảng chi phí xây dựng cơ bản khác Stt Hạng mục Tỷ lệ Trước thuế Thuế Sau thuế Chi phí chuẩn bị đầu tư 1 Lệ phí GT thỏa thuận địa điểm TT 200,000 200,000 2 Xin cấp số liệu kỹ thuật TT 6,957,273 695,727 7,653,000 3 Lập đồ án QH chi tiết (theo HĐ) 79,926,638 7,992,664 87,919,302 4 Chi phí XĐ chỉ giới đường đỏ 13,636,364 1,363,636 15,000,000 5 Khoan KS lập BCNCKT (theo HĐ) 214,571,818 21,457,182 236,029,000 6 Thỏa thuận với các dự án lân cận 10,000,000 1,000,000 11,000,000 7 Lập BCNCKT (theo HĐ) 551,390,400 55,139,040 606,529,440 8 Lệ phí thẩm định BCNCKT 30,857,000 3,085,700 33,942,700 9 KS các khu ĐTM trong, ngoài nước 181,818,182 18,181,818 200,000,000 10 Lập mô hình dự án 27,272,727 2,727,273 30,000,000 11 Tuyên truyền quảng cáo 18,181,818 1,818,182 20,000,000 12 Chi phí ban QLDA giai đoạn CBĐT 98,912,500 9,891,250 108,803,750 Cộng 1,233,724,720 123,352,472 1,357,077,192 Chi phí thực hiện đầu tư 1 Chi phí ban đầu cho ban QLDA TT 2,727,272,727 272,727,273 3,000,000,000 2 Khoan KS phục vụ TK công trình 240,000,000 24,000,000 264,000,000 3 Thiết kế phí (bao gồm cả bảo hiểm) 1.565 % 4,657,791,070 465,779,107 5,123,570,177 4 Chi phí thẩm định TK 0.035 % 103,505,052 10,350,505 113,855,557 5 Chi phí thẩm định TDT 0.031 % 93,064,552 9,306,455 102,371,007 6 Lệ phí thẩm định TK 0.017 % 49,604,585 4,960,459 54,565,044 7 Lệ phí thẩm định TDT 0.013 % 39,774,951 3,977,495 43,752,446 8 Giám sát thi công XL 0.047 % 124,153,098 12,415,310 136,568,408 9 Giám sát thi công TB 0.198 % 590,395,824 59,039,582 649,435,406 10 Lệ phí xây dựng công trình 0.500 % 172,191,836 17,219,184 189,411,020 11 Bảo hiểm công trình 0.250 % 744,293,875 74,429,388 818,723,263 12 Chi phí ban QLDA XL 0.638 % 1,679,415,712 167,941,571 1,847,357,283 13 Chi phí ban QLDA TB 0.360 % 123,978,122 12,397,812 136,375,934 14 Chi phí an ninh công trường TT 300,000,000 15 Kiểm định chất lượng công trình 297,717,550 29,771,755 327,489,305 16 Các chi phí nhỏ lẻ khác TT 347,717,550 34,771,755 382,489,305 Cộng 11,990,876,506 1,199,087,651 13,489,964,156 Kết thúc đầu tư 1 Thẩm tra, phê duyệt quyết tóan 0.047 % 139,161,365 13,916,137 153,077,502 2 Tháo dỡ công trình tạm TT 25,000,000 2,500,000 27,500,000 3 Vận hành thử, bàn giao TT 100,000,000 10,000,000 110,000,000 4 Khánh thành TT 25,000,000 2,500,000 27,500,000 5 Đào tạo ban đầu quản lý khu đô thị mới 500,000,000 50,000,000 550,000,000 Cộng 789,161,365 78,916,137 868,077,502 Cộng chi phí khác 14,013,762,591 1,401,356,259 15,715,118,850 Khi tính toán cụ thể từng hạng mục thì chi phí xây lắp được xác định riêng, tuy nhiên khi tính tổng mức đầu tư thì cán bộ lập dự án lại tính gộp vào chi phí xây lắp, như vậy là không khoa học. Phần chi phí đền bù giải phóng mặt bằng khi tính tổng vốn đầu tư được xác định là một khoản mục riêng, như vậy là hợp lý, tuy nhiên khi chi tiết thì lại đưa vào phần chi phí khác. Trước đây một số khoản mục chi phí được đưa vào chi phí khác trong đó có chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên hiện nay chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được đổi thành chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, đồng thời tách ra làm khoản mục chi phí riêng để dễ quản lý. Chúng ta thấy có một vài điểm không chặt chẽ không khoa học ở đây. Chính vì vậy hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty là rất cần thiết. 1.2.6.3.2 Nguồn tài trợ vốn Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án, dự án muốn khả thi thì phải đảm bảo cung cấp đủ vốn đúng tiến độ. Nguồn tài trợ vốn cho các dự án tại công ty chủ yếu là vốn tự có của công ty và vốn vay từ các tổ chức tín dụng, một phần nhỏ vốn huy động từ khách hàng. Có một số ít dự án thì có vốn đầu tư của ngân sách như dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội… Ví dụ nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng các khu nhà ở thuộc khu đô thị mới Trung Văn bao gồm: Vốn tự có. Vốn vay ngân hàng (theo tinh thần biên bản ghi nhớ ngày 05 tháng 05 năm 2004 và giữa Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam). Vốn huy động bằng vốn ứng trước của các cơ quan, đơn vị, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở và văn phòng làm việc Vốn ứng trước của các đơn vị thi công Các nguồn vốn hợp pháp khác. Tuy nhiên trong dự án không nêu con số cụ thể của mỗi nguồn mà chỉ nêu các nguồn huy động vốn cho dự án. Điều này chưa khẳng định được chắc chắn tổng vốn từ các nguồn đáp ứng đủ nhu cầu vốn đầu tư của dự án. Đây là một trong những thiếu sót cần khắc phục trong thời gian tới. Trong nội dung này còn xác định kế hoạch hay tiến độ sử dụng vốn đầu tư, nhu cầu vốn hàng năm để có thể huy động đủ và kịp thời vốn cho đầu tư xây dựng. Ví dụ nhu cầu vốn đầu tư hàng năm của dự án khu đô thị mới Trung Văn: Vốn đầu tư toàn bộ dự án sẽ được chủ đầu tư ứng trước một phần, vay tín dụng và huy động vốn từ một số nguồn hợp pháp khác. Trong quá trình đầu tư, vốn được thu hồi dần bằng việc bán các căn hộ đã xây xong của từng giai đoạn. Bảng 22. Bảng nhu cầu vốn đầu tư hàng năm dự án khu đô thị mới Trung Văn Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục 2004 2005 2006 2007 1 CB đầu tư 1,492,784,911 0 0 0 2 GPMB 13,787,127,210 4,595,709,070 0 0 3 HTKT 15,389,897,335 10,259,931,557 15,389,897,335 10,259,931,557 4 CT1 2,256,561,209 13,539,367,252 13,539,367,252 3,384,841,813 5 CT2 0 42,510,583,912 42,510,583,912 42,510,583,912 6 CT4 2,987,173,728 17,923,042,366 17,923,042,366 4,480,760,592 7 HH 0 31,086,693,572 31,086,693,572 31,086,693,572 8 BT 0 2,875,485,100 6,469,841,476 0 9 NV 0 5,849,940,385 13,162,365,867 0 10 CX 0 0 1,522,942,109 969,144,978 Nhu cầu vốn 35,913,544,393 128,640,753,215 141,604,733,890 92,691,956,424 Kế hoạch trả nợ cũng được xác định trong nội dung này. Đây là một căn cứ để ngân hàng, các tổ chức tín dụng tin tưởng tài trợ vốn cho dự án. Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn Sử dụng vốn huy động để thực hiện dự án với lãi suất tính bằng lãi suất tín dụng ngân hàng = 9.0 %/năm (0.75%/tháng). Các khoản lãi vay phải trả như sau: Bảng 23. Bảng kế hoạch trả nợ dự án khu đô thị mới Trung Văn Đơn vị tính: 1000 đồng STT Nội dung Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Nợ đầu kỳ 0 22,345,063,913 0 0 0 2 Vốn thực vay trong kỳ 21,382,836,280 3 Vốn vay tích luỹ 21,382,836,280 22,345,063,913 0 0 0 4 Lãi vay vốn trong kỳ 962,227,633 2,011,055,752 0 0 0 5 Nợ cuối kỳ 22,345,063,913 24,356,119,665 0 0 0 Thực ra công ty ít sử dụng vốn vay để thực hiện dự án. Khi công trình hoàn thành xong phần móng công ty đã có thể đem bán, khoản tiền này dùng chi trả cho các khoản vay và tiếp tục thực hiện các công việc sau. Nên thông thường các khoản vay được trả ngay từ đầu những năm đang xây dựng dự án. 1.2.6.3.4 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cán bộ lập dự án sẽ lập bảng doanh thu và chi phí từng năm, sau đó lập bảng dòng tiền và tính các chỉ tiêu. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thường sử dụng đó là NPV, IRR, T… a. Lập bảng doanh thu và chi phí Doanh thu: sản phẩm của các dự án tại Công ty là các công trình kiến trúc, khu đô thị, khu cao tầng, công trình hạ tầng kỹ thuật do đó doanh thu được tạo ra là nhờ hoạt động bán các căn hộ thuộc các chung cư cao tầng, các khu biệt thự…và doanh thu từ việc cho thuê các khu dịch vụ, chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh, khai thác khu đất không thuộc đất kinh doanh, giá trị tài sản thu hồi… Chi phí: Chi phí theo từng năm của dự án được tính toán bao gồm các khoản mục chi phí: chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, tiền đất, chi phí quản lý dự án, lãi vay trong quá trình xây dựng, dự phòng phí... Sau khi tính toán xong các số liệu về doanh thu và chi phí theo từng năm, cán bộ lập dự án sẽ thiết lập bảng tính lợi nhuận trước thuế và sau thuế của dự án. Lợi nhuận trước thuế = dòng thu – dòng chi Lợi nhuận sau thuế = lợi nhuận trước thuế - thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25%* lợi nhuận trước thuế Tuy nhiên tùy từng dự án mà cán bộ lập dự án có lập bảng tính lợi nhuận hay không. Trong dự án khu đô thị mới Trung Văn thì cán bộ lập dự án chỉ lập bảng doanh thu và chi phí rồi đi lập bảng dòng tiền của dự án để tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Dự án khu đô thị mới Trung Văn, khi tính tổng mức đầu tư cán bộ lập dự án tính theo tổng các khoản mục chi phí: chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí khác, chi phí dự phòng. Còn khi lập bảng chi phí hàng năm thì lại xác định theo từng hạng mục công trình, tức là tính tổng các chi phí trên cho từng hạng mục công trình rồi phân chia chi phí hàng năm theo mỗi hạng mục Bảng 24: chi phí đầu tư xây dựng hàng năm Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục 2004 2005 2006 2007 1 CB đầu tư 1,492,784,911 0 0 0 2 GPMB 13,787,127,210 4,595,709,070 0 0 3 HTKT 15,389,897,335 10,259,931,557 15,389,897,335 10,259,931,557 4 CT1 2,256,561,209 13,539,367,252 13,539,367,252 3,384,841,813 5 CT2 0 42,510,583,912 42,510,583,912 42,510,583,912 6 CT4 2,987,173,728 17,923,042,366 17,923,042,366 4,480,760,592 7 HH 0 31,086,693,572 31,086,693,572 31,086,693,572 8 BT 0 2,875,485,100 6,469,841,476 0 9 NV 0 5,849,940,385 13,162,365,867 0 10 CX 0 0 1,522,942,109 969,144,978 Tổng chi phí 35,913,544,393 128,640,753,215 141,604,733,890 92,691,956,424 Bảng 25: Doanh thu hàng năm Đơn vị tính: 1000 đồng Stt Hạng mục 2004 2005 2006 2007 2008 1 Bán các căn hộ CT1, CT4 theo giá kinh doanh 26,307,216,000 26,307,216,000 35,076,288,000 - Khối lượng 5,059 5,059 6,745 - Đơn giá 5,200,000 5,200,000 5,200,000 2 Bán các căn hộ CT2 theo giá kinh doanh 23,994,720,000 35,992,080,000 35,992,080,000 23,994,720,000 - Khối lượng 4,210 6,314 6,314 4,210 - Đơn giá 5,700,000 5,700,000 5,700,000 5,700,000 3 Bán các căn hộ HH theo giá kinh doanh 22,473,504,000 14,982,336,000 22,473,504,000 14,982,336,000 - Khối lượng 3,943 2,628 3,943 2,628 - Đơn giá 5,700,000 5,700,000 5,700,000 5,700,000 4 Bán các nhà vườn BT2 theo giá kinh doanh 26,875,000,000 26,875,000,000 - Khối lượng 2,688 2,688 - Đơn giá 10,000,000 10,000,000 5 Bán các nhà vườn NV theo giá kinh doanh 49,207,500,000 49,207,500,000 - Khối lượng 5,468 5,468 - Đơn giá 9,000,000 9,000,000 6 Cho thuê diện tích văn phòng 4,486,400,000 - Khối lượng 14,020 - Đơn giá 320,000 Doanh thu của dự án 0 148,857,940,000 153,364,132,000 93,541,872,000 43,463,456,000 b. Xác định tỷ suất chiết khấu Các dự án tại công ty thường được huy động từ nhiều nguồn nên tỉ suất chiết khấu được tính theo tỉ suất chiết khấu trung bình theo công thức: r = Trong đó: Ivk: số vốn vay từ nguồn k rk: lãi suất vay từ nguồn k m: số nguồn vay Tuy nhiên khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả, để đơn giản công ty thường tính theo lãi suất vốn vay. Điều này ảnh hưởng ít nhiều tới độ chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả. c. Xác định dòng tiền dự án và tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Sau khi xác định tỷ suất chiết khấu, cán bộ lập dự án sẽ lập bảng dòng tiền của dự án. Đây là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả. Bảng 26. Bảng dòng tiền dự án Stt Nội dung Năm kinh doanh Năm 0 Năm 1 Năm 2 … Năm n I Dòng tiền chi 1 Chi phí đầu tư ban đầu 2 Lãi vay huy động 3 Chi phí khấu hao 4 Đầu tư thay thế tài sản 5 Chi phí vận hành II Dòng tiền thu 1 Doanh thu 2 Giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý III Lợi nhuận trước thuế (I I - I) IV Thuế TNDN V Lợi nhuận sau thuế (III – IV) VI Hệ số chiết khấu k = 1/(1+r)t VII Dòng tiền thuần chiết khấu (V*VI) VIII Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu Các dự án của công ty chủ yếu là xây dựng nhà ở, các khu trung cư nên sau khi xây dựng xong thì sẽ bán toàn bộ, trong trường hợp này trong mục dòng tiền chi sẽ không có dòng chi phí khấu hao. Trường hợp dự án trong khu chung cư có xây dựng cả văn phòng cho thuê thì sẽ có chi phí khấu hao tính cho văn phòng cho thuê (Theo quy định là khấu hao 50 năm) Sau khi lập bảng dòng tiền, cán bộ lập dự án sẽ tính toán các chỉ tiêu hiệu quả. Thông thường công ty sử dụng chỉ tiêu NPV, IRR, T. Tùy từng dự án mà có thể tính toán thêm các chỉ tiêu. Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn, các chỉ tiêu đánh giá chủ yếu: Hiện giá hiệu số thu chi NPV = 21,171,649,361 đồng Suất thu lợi nội tại IRR = 29.6 % Thu lợi trên mỗi đồng vốn 0.068 đồng Tuy nhiên khi tính toán hiệu quả tài chính cán bộ lập dự án chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu hiệu quả chính là NPV, IRR, T. Các chỉ tiêu khác cũng rất quan trọng như: chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RRi, tỷ số lợi ích - chi phí B/C, điểm hoà vốn thì hầu như không được xem xét. Mặt khác việc tiến hành phân tích dự án trong điều kiện rủi ro như phân tích độ nhạy,… chưa được chú trọng trong khi đó các yếu tố thì luôn luôn biến động như giá nguyên vật liệu, giá nhà đất, lãi suất,… 1.2.6.4 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án Đây là một nội dung quan trọng để dự án được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong nội dung này, các cán bộ lập dự án của công ty sẽ nêu lên những tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đối với khu vực và với sự phát triển đất nước. Ví dụ trong dự án khu nhà ở công nhân tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội, nội dung hiệu quả xã hội được trình bày như sau: “ - Về quản lý xã hội: Khu nhà ở công nhân tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội hình thành tạo quỹ nhà đủ đáp ứng một phần nhu cầu ở cho công nhân và người lao động có thu nhập thấp trong khu vực. Giải quyết triệt để các vấn đề về nhà ở hiện nay của công nhân trong khu vực nhất là khu công nghiệp Thăng Long, đồng thời giải quyết các vấn đề phát sinh về môi trường sống của công nhân nói riêng và toàn bộ khu dân cư thuộc hai thôn Bầu, Hậu dưỡng nói chung. Việc khẩn trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng làm việc tại xã Kim Chung đáp ứng nhu cầu cho một bộ phận người dân địa phương làm dịch vụ phục vụ nhu cầu sinh hoạt của công nhân trên địa bàn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi về quản lý xã hội (Trật tự trị an, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường…) đối với chính quyền các cấp - Về kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội Dự án góp phần hoàn thành giai đoạn đầu của kế hoạch xây dựng các khu đô thị mới phía Bắc sông Hồng – Hà Nội trong đó có khu đô thị mới Kim Chung với diện tích gần 200 ha nằm trong kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội đến năm 2020. Dự án được quy hoạch phù hợp với quy hoạch chung khu đô thị mới Kim Chung đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là điểm nhấn bước đột phá để xây dựng các khu đô thị sau này - Về lĩnh vực phát triển nhà ở của Hà Nội Dự án đã góp vào quỹ nhà thành phố diện tích 63413 m2 diện tích sàn ở phục vụ trực tiếp cho các đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp Thăng Long và những người có thu nhập thấp, đây là cũng là chủ trương lớn của thành phố nhằm giải quyết cơ bản vấn đề nhà ở cho công nhân và những người có thu nhập thấp, bước đầu hình thành khu đô thị hiện đại ở phía Bắc sông Hồng - Về lĩnh vực cải thiện môi trường sống đô thị Hà Nội Đầu tư đồng bộ các khu nhà ở phối hợp với hệ thống hạ tầng xã hội như các khu công viên, nhà trẻ cùng với các công trình được đầu tư ở giai đoạn tiếp theo sẽ góp phần thiết thực vào việc từng bước nâng cao môi trường sống đô thị Hà Nội đạt tiêu chuẩn một đô thị hiện đại văn minh” Tuy nhiên việc phân tích hiệu quả xã hội chỉ được cán bộ lập dự án trình bày một cách chung chung chứ không chi tiết cụ thể. Các chỉ tiêu hiệu quả xã hội đã không được tính toán như: giá trị gia tăng thuần (NVA), giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(E), tỉ số lợi ích - chi phí kinh tế B/C(E)… Chính vì vậy phân tích hiệu quả xã hội là một khía cạnh cần được khắc phục. 1.3 Đánh giá công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội 1.3.1 Những kết quả đạt được Trong thời gian qua, hoạt động đầu tư xây dựng tại công ty đã đạt được nhiều thành tựu to lớn, thương hiệu của công ty đã được khẳng định trên thị trường. Làm tốt công tác lập dự án chính là một phần đóng góp vào thành công ấy của công ty. Các dự án do Ban quản lý dự án thực hiện đều tuân thủ và làm đầy đủ các thủ tục đầu tư ngay từ bước chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác. tất cả các thủ tục đầu tư đều được Ban quản lý dự án thực hiện đầy đủ theo tinh thần của Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 209/2004/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Việc đấu nối các công trình hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, tham gia trực tiếp xây dựng qui hoạch, chủ động xây dựng báo cáo đánh giá tác động môi trường, thoả thuận chuyên ngành cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, xử lý bom mìn...Các dự án đến nay đi vào đầu tư xây dựng không xẩy ra tình trạng chưa được thoả thuận hoặc xây dựng không đấu nối được với các công trình hạ tầng kỹ thuật, các qui hoạch nhiều dự án được giới chuyên môn đánh giá cao. Do có đầy đủ các phòng ban, có đủ năng lực triển khai các bước của quá trình đầu tư từ nghiên cứu thị trường, lựa chọn dự án đầu tư đến xây dựng phương án sơ bộ, gắn hiệu quả kinh tế với xây dựng qui hoạch, chọn phương án đầu tư xây dựng nên luôn kiểm soát được hiệu quả của dự án Về nội dung lập dự án: Các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án do công ty làm chủ đầu nên hiệu quả của công tác lập dự án ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án sau này. Các dự án tại công ty đã ngày càng được hoàn thiện về chất lượng, đầy đủ về nội dung. Nội dung kỹ thuật được trình bày chi tiết, cụ thể; nội dung kinh tế tài chính được tính toán chính xác dựa trên các số liệu thực tế, các quy định của pháp luật hiện hành…. Về quy trình lập dự án: Công tác lập dự án được tiến hành theo đúng quy trình tiêu chuẩn ISO 9001: 2000, đây là quy trình rõ ràng, phân rõ chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban, các bộ phận và đội ngũ cán bộ lập dự án. Cán bộ lập dự án của công ty là những kỹ sư trẻ có nìềm đam mê, có năng lực chuyên môn về lĩnh vực xây dựng nên công tác lập dự án được tiến hành thuận lợi và đạt kết quả cao. Phương pháp lập dự án: Công ty áp dụng rất nhiều các phương pháp để phục vụ cho công tác lập dự án như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp cộng chi phí …và một số phương pháp khác. Các phương pháp này đều được các cán bộ lập dự án vận dụng triệt để, khoa học, phù hợp với từng dự án cụ thể để đem lại kết quả và không ngừng nâng cao chất lượng các dự án được lập tại công ty Nhờ những kết quả trên mà công ty ngày càng khẳng định được vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Nhiều khu đô thị, khu công nghiệp,… ra đời đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước như: dự án cụm công nghiệp Sóc Sơn - Hà Nội, dự án khu đô thị mới Trung Văn … 1.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 1.3.2.1 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác lập dự án tại công ty Bên cạnh những kết quả đã đạt được công tác lập dự án tại công ty vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại: - Về quy trình lập dự án: Các dự án tại công ty được thực hiện theo đúng quy trình, tiêu chuẩn ISO 9001: 2001. Tuy nhiên một số dự án vẫn không theo đúng quy trình. Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư, và nghiên cứu tiền khả thi dẫn đến khó khăn cho giai đoạn nghiên cứu khả thi. Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu tiền khả thi, đến giai đoạn nghiên cứu khả thi, dự án bị bác bỏ như vậy gây lãng phí cho chủ đầu tư. - Về phương pháp lập dự án: Hiện nay cán bộ lập dự án của công ty sử dụng rất nhiều phương pháp khác nhau để lập dự án, tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp cho phù hợp. Tuy nhiên trong quá trình triển khai có một số dự án áp dụng chưa đúng, phương pháp nghiên cứu chưa phù hợp với đặc điểm của dự án. Phương pháp thu thập