Chuyên đề Hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

nh xác \ + Vốn dự phòng:được xác định không quá 15% cuả tổng mức đầu tư tùy thuộc quy mô đặc điểm của từng công trình Phương pháp định mức vốn : căn cứ vaò định mức phí vốn đầu tư / 1 đơn vị sản phẩm ( suất vốn đầu tư ) theo từng loại công trình để xác định tổng mức vốn đầu tư. Nó được xác định : Iv = QDA* SVDT *K Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án Qda : công suất thiết kế của công trình dự án Svdt : suất vốn đầu tư K : hệ số điều chỉnh Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợp quan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình làm cơ sở đẻ lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả vốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng Viện kinh tế xây dựng đã tiến hành nghiên cứu, biên soạn và ban hành tập chỉ tiêu về suất vốn đầu tư theo tiêu chuẩn xây dựng ( TCXD) và các tiêu chuẩn nhà ở TCVN. Trong cuốn này có đầy đủ và cụ thể các mức suất vốn đầu tư cho các loại công trình xây dựng, những công trình xây dựng mang tính kinh doanh. Dưới đây xin trích nêu bảng suất vốn đầu tư của công trình nhà ở và công trình phụ trợ cho cơ quan văn phòng bảng 1 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở gồm các chi phí cần thiết để xây dựng ngôi nhà tính trên 1m2 diện tích sàn, trong đó chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị phục vụ vận hành thang máy, máy bơm nước. Nó không bao gồm các chi phí xây dựng công trình hạ tầng kĩ thuật và chi phí làm ngoại thất bên ngoài công trình. Cơ cấu nguồn vốn : Vốn ngân sách Vốn tự có Vốn vay Vốn góp liên doanh Tính toán tỉ trọng các nguồn vốn chiếm trong tổng mức đầu tư để xem xét khả năng đảm bảo nguồn vốn cho dự án và khả năng trả nợ khi dự án đươc thực hiện. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm ( hoặc từng giai đoạn của cả đời dự án ) và xác định dòng tiền của dự án. Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính , nó là cơ sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như : IRR, NPV, tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi, bảng dự trù lỗ lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền …. Doanh thu hàng năm của dự án là toàn bộ giá trị hàng hóa được bán trong một năm. Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án. Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thị trường và phân tích về mặt kĩ thuật của dự án. Việc phân tích khía cạnh thị trường của dự án sẽ cho phép chúng ta được tính số lượng sản phẩm của dự án sản xuất có thể tiêu thụ hàng năm. Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượng sản phẩm tối đa mà dự án có thể sản xuất được hàng năm. Doanh thu hàng năm được xác định bằng cách lấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm đó nhân với giá bán một sản phẩm . Dự tình chi phí sản xuất ( dịch vụ ): Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Khác với việc tính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên quan đến kế hoạch sản xuất và ké hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quan đến cả kế hoạch khấu hao và kế hoạc trarnowj của dự án. Trong đó, khấu hao là một yếu tố chủa chi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mức thuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp. Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại. Xác định mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính. Dự tính mức lỗ lãi của dự án : Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án Dự tinh mức lỗ lãi của dự án stt năm hoạt động 1 2 … n 1 Tổng doanh thu chưa có thuế VAT 2 Các khoản giảm trừ Giảm giá Hàng bán trả lại Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp 3 Doanh thu thuần (1-2) 4 Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi vay) 5 Lãi vay 6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5) 7 Thuế thu nhập doanh nghiệp 8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7) 9 Phân phối lợi nhuận thuần Các tỉ lệ tài chính 1 Quay vòng vốn lưu đông 2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần 3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu 4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư Xác định dòng tiền của dự án - Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trình hoạt động. Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm xem xét . Dòng tiền của dự án bao gồm : Dòng chi phí : bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có: Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ) : dòng chi phí này diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình và những chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu. Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án : trong quá trình vận hành khai thác dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm. Dòng chi phí vận hành hàng năm : chi phí nguyên vật liệu, năng lượng, tiền lương cốn nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không bao gồm khấu hao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án. Phần lãi vay phải trả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chi phí và doanh thu của dự án. Dòng lợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh. Xác định dòng tiền của dự án năm khoản mục 0 1 2 .. n 1 doanh thu 2 thu khác thanh lý tài sản cố định thu hồi vốn lưu động 3 vốn đầu tư 4 chi phí vận hành 5 khấu hao 6 lãi vay 7 lợi nhuận trước thuế 8 thuế thu nhập 9 lợi nhuận sau thuế 10 tăng giảm vốn lưu động 11 dòng tiền sau thuế Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1 vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi. Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% . Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40% Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn phải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo Chỉ tiêu lợi nhuận thuần , thu nhập thuần của dự án : lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án , chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án. Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức : Wi = Oi - Ci Trong đó : Oi : doanh thu thuần năm thứ i Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến sản xuất, kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất , chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác. Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i Tổng lợi nhuận thuần củ cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác định như sau : PV(W) = = W1* +W2* +……+Wn * Thu nhập thuần : phản ánh đầy đủ quy mô lái của cả đời dự án. Thu nhập thuần của một dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó. Bởi vậy, chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như : giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động…thu nhập thuần của dự án tính chuyển về thời điểm hiện tại kí hiệu là NPV. Tính về thời điểm tương lai là NFV, trên thực tế thường tính chuyển về hiện tại. Đây được xem như một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án được chấp nhận khi NPV>=0. khi đó tổng các khoản thu của dự án lớn hơn hoặc bằng tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lai. Chỉ tiêu này được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau. NPV chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo công thức : …NPV = - Ivo Trong đó Ivo là vốn đầu tư ban đầu Wi là thu nhập ròng của dự án đã trừ đi chi phí nhưng chưa trừ khấu hao nhận được vào năm thứ i Chỉ tiêu NPV có tính đến giá trị theo thời gian của tiền, tính đến yếu tố trượt giá, lạm phát, thông qua việc điều chỉnh W và r. Tuy nhiên chỉ tiêu này phụ thuộc nhiều vào tỉ suất chiết khấu, do đó cần xác định tỉ suất chiết khấu cho phù hợp. Dự án được chấp nhận khi NPV > 0 . khi đó tổng các khoản thu của dự án lớn hơn tổng các khoản chi của dự án tính theo mặt bằng hiện tại. Khi NPV < 0 dự án không được chấp nhận. khi đó tổng các khoản thu của dự án nhỏ hơn tổng các khoản chi tính theo mặt bằng hiện tại. Hệ số hoàn vốn ( RR) hay tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư : Hệ số này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. Nói cách khác, nó phản ánh mức lợi nhuận đát được tính trên một đơn vị vốn đầu tư trong năm. Được tính như sau : Nếu tính cho từng năm hoạt động : RR Nếu tính bình quân năm cả đời dự án : = Trong đó : Wi là lợi nhuận thu được năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại Ivo là tổng vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. Tỉ số lợi ích – chi phí Tỉ số này kí hiệu là B/C được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra. Chi phí và lợi ích của dự án có thể được tính tại mặt bằng thời điểm hiện tại hoặc tương lai. Tính theo công thức: = Trong đó : Bi : doanh thu năm thứ i Ci : chi phí năm thứ i PV(B) : giá trị hiện tại của các khoản thubao gồm doanh thu ở các năm của đời dự án PV( C) : giá trị hiện tại của các khoản chi phí Thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T ): Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm. Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xác định khi chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn giản đơn và thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính > Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố thời gian của tiền cũng tuân theo phương pháp chung : cộng dồn và từ dần Phương pháp cộng dồn : được tính như sau : ® >=Ivo Phương pháp trừ dần : thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo phương pháp trừ dần như sau : Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm thứ i (W+ D) là lợi nhuận thuần vá khấu hao năm thứ i ri = Ivi – (W + D) là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của năm i, phải chuyển sang năm thứ (i + 1) để thu hồi tiếp Ta có : I vi+1 = ri * ( 1+r ) . khi ri Š0 thì i -> T Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền cũng có thể được xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động từng năm tính theo công thức : Ti = Chỉ tiêu này cho biết thời gian thu hồi vốn nếu chỉ dựa vào khoản thu hồi lợi nhuận thuần và khấu hao của năm i . Thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động bình quân năm của cả đời dự án. = Chỉ tiêu nay cho biết thời gian thu hồi vốn đầu tư nếu chỉ dựa vào khoản thu hồi bình quân năm của cả đời dự án Hệ số hoàn vốn nội bộ ( IRR) : IRR là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu, chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu bằng tổng chi. IRR cho ta thấy mức sinh lời của dự án hay tỉ suất lợi nhuận của dự án. Các phương pháp xác định IRR : Sử dụng phần mềm máy tính Thử dần các giá trị của tỉ suất chiết khấu r ( 0< r < ¥ ) vào vị trí của IRR trong công thức . IRR vẽ qua đồ thị Xác định bằng phương pháp nội suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn . Theo phương pháp này cần tìm hai tỉ suất chiết khấu r1 va r2 ( r1 > r2 ) sao cho ứng với r1 ta có NPV > 0 với r2 ta có NPV2 < 0. IRR cần tìm ứng với NPV = 0 sẽ nằm giữa hai tỉ suất chiêt khấu trên được thực hiện theo công thức : IRR = r1+ Trong đó : h theo tình hình hoạt động của từng năm hoặc bình quân năm của cả đời dự án. Thời gi r2 > r1; r2-r1 <= 5% NPV1 > 0 ; NPV2 < 0 Điểm hòa vốn Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí bỏ ra. Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tông chi phí do đó tại đây dự án chưa có lãi nhưng cũng không lỗ Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi và ngược lại. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn Có hai phương pháp xác định điểm hòa vốn : phương pháp đại số: x = đấy là công thức xác định điểm hòa vốn tính bằng đơn vị hiện vật trong đó : x : lượng sản phẩm bán ra được tại điểm hòa vốn p : giá một đơn vị sản phẩm v : chi phí khả biến tính cho một sản phẩm f : tổng định phí cả đời dự án hay một năm . bao gồm các chi phí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay, khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế cố định hàng năm doanh thu hòa vốn ( điểm hòa vốn tính bằng dơn vị giá trị ) 0h = phương pháp đồ thị : lập một hệ trục tọa độ, trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm, trục tung biểu thị chi phí cho sản phẩm hoặc doanh thu do bán sản phẩm. Điểm hòa vốn là giao của đường biểu diễn doanh thu và chi phí đồ thị minh hoa M lai lo Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư An toàn về nguồn vốn : Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động Xem xét các điều kiện cho vay vốn , hình thức thanh toán và trả nợ vốn An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ Nó được thể hiện qua việc xem xét các chỉ tiêu : tỉ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn gọi là khả năng thanh toán hiện hành Khả năng thanh toán hiện hành = TS lưu động >=1 Nợ ngắn hạn Tỉ số khả năng trả nợ = nguồn trả nợ hàng năm của dự án Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi) Tỷ sốn này được so sánh với mức quy định chuẩn tùy theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỉ số này đạt được mức chuẩn quy định. Phân tích độ nhạy của dự án Mục tiêu : tìm ra các yếu tố nhạy cảm với dự án để từ đó dự kiến các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp thực hiện : Cho các yếu tố đầu vào thay đổi cùng một tỉ lệ. tính lại chỉ tiêu hiệu quả tài chính . đo lường tỷ lệ phần trăm sự thay đổi của các yếu tố rồi đưa ra kết luận về độ nhạy cảm của dự án đối với các yếu tố Cho các yếu tố thay đổi trong giới hạn của thị trường . Mỗi sự thay đổi ta có một phương án Sử dụng độ lệch chuẩn, phương pháp biến thiên III. các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt đông phân tích tài chính trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhân tố chủ quan Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong doanh nghiệp. trong phạm vi nghiên cứu chúng ta chỉ xem xet các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài chính bao gồm: cơ chế hoạt động, trình độ nhân viên phân tích tài chính , hệ thống thông tin của doanh nghiệp, trang thiết bị cơ sở vật chất kĩ thuật. Cơ chế hoạt động Cơ chế hoạt động có ảnh hưởng rất lớn tới công tác phân tích tài chính. Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh nghiệp, đặc điểm kinh tế kĩ thuật của ngành sẽ ảnh hưởng lớn tới công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp. Tính chất ngành nghề kinh doanh ảnh hưởng tới thành phần cơ cấu vốn kinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô vốn sản xuất kinh doanh cũng như tỉ lệ thích ứng để hình thành và sử dụng chúng. Do đó ảnh hưởng tới tốc độ luân chuyển vốn, cách thức đầu tư và thanh toán chi trả. Tính thời vụ của chu kỳ sản xuất lại ảnh hưởng trước hết đến nhu cầu vốn sử dụng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm. Trong doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có chu kì sản xuất lâu dài nên nhu cầu vốn lưu động giữa các thời kì thường có biến động lớn. vì vậy cần phải đảm bảo cân đối nguồn vốn của doanh nghiệp. Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính Phân tích tài chính của các doanh nghiệp nhằm thực hiện nhiều mục tiêu và một trong nhiều mục tiêu quan trọng là phục vụ cho công tác điều hành sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khoa học hơn, các quyết định của lãnh đạo doanh nghiệp phù hợp với thực tiễn Là người ra quyết định , lãnh đạo doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phân tích tài chính , sử dụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên do ảnh hưởng của cơ chế quản lý cũ trong thời gian dài nên tuy đã có nhiều đổi mới nhưng tại nhiều doanh nghiệp nhát là doanh nghiệp Nhà nước tư duy điều hành sản xuất và quản lý còn theo cảm tính chủ quan chưa xuất phát từ cơ sở khoa học. điều này xuất phát từ hạn chế về kiến thức năng lực quản lý và nhận thức từ người lãnh đạo doanh nghiệp. Vì nậy nhận thức đúng đắn của người lãnh đạo là rất quan trọng, nếu họ nhận thức đúng đắn sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển và ngược lai nếu họ nhận thức sai thì sẽ làm cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó khăn. Đây là nhân tố quan trọng, con người ở đây là đề cập đến bộ máy quản lý và lực lượng lãnh đạo của doanh nghiệp mà trước hết là giám đốc. giám đốc là người toàn quyền quản lý và sử dụng tài sản và nguồn vốn của doanh nghiệp, là người chịu trách nhiệm về mọi tà chính của doanh nghiệp. nếu giám đốc cõ xu hướng phát triển đúng đắn thì sẽ giúp cho kinh doanh có lãi. trình độ và số lượng nhân viên thực hiện phân tích tài chính Đội ngũ cán bộ quản lý của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin số liệu kịp thời chính xác .. thì sex giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời đúng đắn. Trong việc phân tích tài chính thường do các chuyên gia về tài chính đảm nhiệm. trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm công tác của họ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả công tác phân tích tài chính. Phân tích đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về tài chính kế toán và các kiến thức tổng hợp như : hiểu biết về sản phẩm dịch vụ, thị trường, chính sách đầu tư….vì vậy doanh nghiệp cần quan tâm đầu tư chiều sâu cho đội ngũ cán bộ phân tích tài chính, có chính sách đào tạo thường xuyên cho họ. Nhân tố khác Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máy tính, phần mềm hỗ trợ .. cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp phát triển Nhân tố khách quan Nhân tố khách quan là những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp Môi trường kinh doanh là tổng thể những điều kiện nằm ngoài sự kiểm soát của doanh nghiêp có tác động tới hoạt động của doanh nghiệp nhưng khong chịu sự điều khiển trực tiếp của doanh nghiệp Môi trường kinh tế là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nền kinh tế thị trường là môi trường ra đời và phát triển công tác phân tích tài chính đặc biệt là những nước có thị trường chứng khoán. * Môi trường kinh tế tác động tới phân tích tài chính duwois các góc độ sau : Sự ổn định của nền kinh tế : ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới nhu cầu về vốn kinh doanh. Những biến động của nền kinh tế gây nên những rủi ro trong kinh doanh mà các nhà phân tích tài chính phải dự báo trước nó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, máy móc ,trả lãi vay… ảnh hưởng của giá cả thị trường, lãi suất , thuế : Giá cả thị trường ảnh hưởng lớn tới doanh thu, do đó cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự tăng giảm của lãi suất và giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng tới sự tăng giảm chi phí tài chính và sự hấp dẫn của các hình thức tài trợ khác nhau. Sự tăng giảm thuế cũng ảnh hưởng tới tình hình kinh doanh khả năng tiếp tục đầu tư hay rút khỏi đầu tư Tất cả các yếu tố trên được nhà phân tích tài chính để phân tích các hình thức tài trợ xác định thời gian tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường Sự cạnh tranh về thị trường và tiến bộ công nghệ kĩ thuật và cạnh tranh về sản phẩm đang sản xuất và sản phẩm tương lai giữa các doanh nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế tài chính của doanh nghiệp và các liên quan chặt chẽ tới khả năng tài trợ để doanh nghiệp tồn tại và phát triển Đòi hỏi phải ra sức cải tiến bộ máy kĩ thuật, xem xet và đánh giá lại toàn bộ tình hình tài chính, khả năng thích ứng với thị trường từ đó đề ra những chính sách thích hợp cho doanh nghiệp *Chính sách của nhà nước trong lĩnh vực tài chính kế toán : tác động rất lớn đến phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nếu các chính sách này ổn định và mang tính tiên tiến thì sẽ thúc đẩy việc xác định và tính toán chính xác các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp. chú trọng và hoàn thiện ban hành các bộ luật về kế toán, thống kê, tài chính, thuế, nhà nước sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp. IV. Kinh nghiệm Việc phân tích tài chính cho một dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất phức tạp và khó khăn. Nó đòi hỏi người làm công tác phân tích tài chính phải có đủ năng lực và trình độ, phải có kiến thức tổng hợp trong quá trình phân tích. Vì vậy, đê nâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính thì nhà đầu tư càn phải thu thập, phân tích đánh giá tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến dự án đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời nhà đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường nơi có dự án để từ đó có những biện pháp đầu tư phù hơp, xác định được những thế mạnh của khu vực để tư đó có những biện pháp trong thu chi để cân đối nguồn vốn cho phù hợp. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dự án đầu tư kinh doanh đòi hỏi thời gian đầu tư tương đối dài, lượng vốn lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải xác định được mục tiêu của dự án, quy mô của dự án để từ đó phân bổ nguồn vốn một cách tập trung hay phân tán theo các giai đoạn, và tiến độ thi công của từng hạng mục, và cả công trình. Thông thường thực hiện một phân tích tài chính gồm 4 bước cơ bản + Đánh giá nguồn vốn với các luồng tiền mặt ( các luồng vào và các luồng ra ) + Ước tính độ lớn của các luồng tiền mặt + Lập biểu đồ các luồng tiền mặt :sau khi ước tính tất cả các độ lớn của luồng tiền mặt có thể tạo một sơ đồ luổng tiền mặt + Tính toán luồng tiền mặt ròng dùng một tỉ lệ chiết khấu đã thỏa thuận. Bởi giá trị của một dola tương lai sẽ ít hơn giá trị của một dola hôm nay, nên giá trị của luồng tiền mặt tương lai phải được chiết khấu. Chương II. Phân tích tài chính dự án galaxy cua cong ty co phan thuong mai dau tu toan cau GTC I.Sự hình thành và phát triển của công ty 1. Giới thiệu về công ty Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC được thành lập ngày 14/5/2007 là công ty liên doanh với công ty TSC Việt Nam. Trụ sở chính của công ty là TH-03, khu đô thị Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông , tỉnh Hà Tây. Vốn điều lệ của công ty là 235 tỷ đồng. Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC có đội ngũ cán bộ chuyên môn giàu kình nghiệm và nhiệt huyết, luôn nỗ lực học hỏi hoàn thành tốt công việc. Trong đó có nhiều cán bộ có kinh nghiệm quản lý, triển khai các dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở và các dự án đầu tư xây dựng công trình. Tổng số cán bộ công nhân viên: 42 người Trong đó: Tiến sỹ: 02 người Thạc sỹ: 03 người Kiến trúc sư: 06 người Kỹ sư xây dựng: 05 người Kỹ sư điện: 02 người Kỹ sư cấp thoát nước: 02 người Kỹ sư giao thông: 03 người Kỹ sư hạ tầng kỹ thuật: 02 người Cử nhân kinh tế, tài chính: 09 người Nhân viên hành chính: 08 người Sự cần thiết phải đầu tư dự ỏn Đất nước ta đang trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập vào nền kinh tế thế giới thì quá trình đô thị hóa là một yếu tố khách quan của quá trình phát triển đặc biệt là ở các thành phố, các trung tâm thì quá trình này diễn ra nhanh chóng. Trục đô thị phía Bắc nằm tiếp giáp với thủ đô Hà Nội, do đó đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao cũng như là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Một số nghiên cứu thống kê cho thấy, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với tốc độ của quá trình đô thị hóa và phát triển đất nước như trên thì yêu cầu về phát triển hạ tầng các khu đô thị đang đặt ra hết sức cấp bách. Cơ sở hạ tầng là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Hiện nay, cơ sở hạ tầng ở hầu hết các thành phố lớn đều chưa được quy hoạch và xây dựng đồng bộ. Quỹ đất của các khu vực nội thành hầu hết đã cạn, không thể mở rộng và rất khó triển khai quy hoạch lại do tập trung dân cư đông, khó thực hiện giải phóng mặt bằng. Các khu vực ven thành phố quỹ đất khôn