Chuyên đề Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

x: số lượng sản phẩm sản xuất và bán được tại điểm hòa vốn p: giá bán 1 sản phẩm v: biến phí hay chi phí khả biến tính cho 1 sản phẩm. Biến phí bao gồm chi phí về nguyên vật liệu, năng lượng, nhiên liệu, tiền lương của lao động trực tiếp. chi phí vận chuyển, tiền trả lãi vay ngắn hạn,… Chi phí này thay đổi tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm sản xuất. f: tổng định phí cả đời dự án hay 1 năm. Định phí bao gồm chi phí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế cố định từng năm, tiền thuê bất động sản hàng năm,… Chi phí này không thay đổi theo khối lượng sản phẩm sản xuất. Nếu: : phương trình doanh thu (a) : phương trình chi phí. (b) Tại điểm hòa vốn: Doanh thu hòa vốn: + Sản xuất 1 sản phẩm: + Sản xuất 2 sản phẩm: Trong đó: m : số loại sản phẩm; pi : giá bán một đơn vị sản phẩm i vi : biến phí cho 1 đơn vị sản phẩm i x : số sản phẩm i i = 1,2,3,…,m + PP2: Phương pháp đồ thị Bước 1: Vẽ trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm Bước 2: Vẽ trục tung biểu thị chi phí hoặc doanh thu do bán sản phẩm Bước 3: Vẽ đường doanh thu và chi phí theo 2 phương trình (a) và (b). Bước 4: Đường doanh thu và đường chi phí cắt nhau tại điểm H(xh,yh), đó chính là điểm hòa vốn. Hình 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn y y = xv y = xv + f yM M y = xv f 0 x1 xM X x Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng 0xM, ta có thể tính được số vốn chưa thu hồi tại điểm đó. Nếu lấy một điểm nào đó trong khoảng xMX, ta có thể tính được số lãi tại điểm đó. Tiêu chuẩn lựa chọn dự án(TD5) Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn. I.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư(TD1) Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiêu quả tính toán. An toàn về nguồn vốn Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề sau: + Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn. + Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động + Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn. Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay. An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp, được thể hiện qua việc xem xét chỉ tiêu : Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu: Nguồn nợ hàng năm của dự án Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi) Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm. Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một số năm, lãi trả hàng năm tính trên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm,… Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mức này xác đinh theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ. An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan Phân tích độ nhạy của dự án: Là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án còn cho phép chủ đầu tư lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn. Phương pháp phân tích: + PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. Bước 1: Xác định các biến liên quan chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự án Bước 2: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét Bước 4: Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sụ thay đổi của các yếu tố. Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó. Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét. + PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. + PP3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt các phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, của nhà đầu tư để lựa chọn phương án có lợi nhất + PP4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất. Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên. Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính theo công thức sau: EV = Trong đó: : Trị số cảu chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i : Xác suất xảy ra ở tình huống i Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công thức sau: Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. Bước 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng hệ số biến thiên để xem xét. V= Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn. Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án. Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp. + PP1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án. Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức: Trong đó: Tỷ suất chiết khấu khi chưa có lạm phát Tỷ lệ lạm phát Tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian. + PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án. Loại trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khấu đã bao hàm cả yếu tố lạm phát). Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát được tiến hành theo công thức: Trong đó: Tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát Tỷ lệ lạm phát Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Diện tích: 94,3 km2 Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93% Vị trí địa lý: + Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ + Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ + Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai + Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua: + Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe. + Đường Lê Trọng Tấn kéo dài + Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự kiến từ 80m - 87m. + Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72. Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư. Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng để sản xuất. Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ. Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây. Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tập trung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuật nhằm thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo. Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở. Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy). UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha). Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tập trung ở vùng bãi sông Đáy. Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộng bằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trở thành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất. Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quy hoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha. Trong số này huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch,… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha. Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây. Nhưng mặt khác, khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trục đường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng 42.600 người. Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoản thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,…. Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độ KĐT mới Nam An Khánh mở rộng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO 56 ha 417 tỷ đồng 2006 - 2009 KĐT mới Bắc An Khánh Tổng CT CP XNK XD Việt Nam (Vinaconex JSC), Công ty POSCO E&C của Hàn Quốc và Công ty Liên doanh phát triển đô thị mới An Khánh. 264 ha 2 tỷ USD 2006 - 2013 Thiên đường Bảo Sơn Tập đoàn Bảo Sơn 20 ha 100 triệu USD 2005 - 2008 KĐT mới Vườn Cam Công ty CP Vinapol 49 ha 500 tỷ đồng 2007 - 2012 KĐT đại học Vân Canh CT CP đầu tư An Lạc 135 ha 2.500 tỷ đồng 2008 - 2015 KĐT An Khánh – An Thượng Tập đoàn Hà Đô 30 ha ----- 2008 - 2012 II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) và IMA . Mục tiêu của dự án: Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở để phục vụ cho chương trình nhà ở của tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ kinh doanh phát triển nhà. Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể. Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương. Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn. Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội. Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng (Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn) Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng: 23 ha Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 ha + Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha Đất cơ quan: 2,1 ha Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha + Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha + Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha - Đất xóm đô thị hoá: 80 ha - Đất giao thông đối ngoại: 40 ha - Đất viện hoá quân đội: 3 ha Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ) và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội. Thuộc hai xã An Khánh và An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II Phía Đông giáp: Phía Tây giáp: Phía Nam giáp: Phía Bắc giáp: Nông trường An Khánh và đường vành đai 4 Mương Đan Hoài Kênh Đào Nguyên Đường cao tốc Láng Hoà Lạc Tiến độ thực hiện: - Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện đầu tư 2004 – 2009 Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004 Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008 Các giai đoạn thực hiện dự án: + Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P. Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp. + Giai đoạn khai thác đất đô thị Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần. Phương án kinh doanh: Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại. Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí. Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi. Hiện kế hoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường. II.1.3. Đánh giá vị trí dự án Thuận lợi Quá trình lập dự án: Khu đô thị mới Nam An Khánh là dự án đầu tư phát triển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, mang tính khả thi cao. Quá trình giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đất canh tác. Bên cạnh đó, do người dân sống ở ngoại ô thành phố, nguời dân địa phương không chỉ lao động thuần nông mà đã quen với cuộc sống đô thị, thường vào thành phố buôn bán và làm nghề phụ do đó việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề khi người dân bị mất đất canh tác là tương đối thuận lợi. Phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Thông qua tình hình phát triển kinh tế và thị trường bất động sản trong những năm từ 2004 đến 2008, ta thấy nhu cầu về nhà ở càng ngày càng phát triển. Khi đời sống nhân dân thay đổi, khuynh hướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm những ngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chú trọng đến môi trường sống. Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữa thiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân. Huyện Hoài Đức là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt là hai xã An Khánh và An Thượng. Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường hoc, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh. Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý. Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng - Hoà Lạc , do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại rất thuận lợi. Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, được trang bị một hệ thống hồ điều hoà nằm giữa các khu vực trung tâm của dự án. Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ những điều kiện tốt nhất để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Sau khi hoàn thành, khu đô thị mới Nam An Khánh hứa hẹn sẽ trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại Việt Nam. Bất lợi Khu dự án được bao bọc bởi hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, nhưng khi thực hiện dự án, mới chỉ có đường Láng - Hoà Lạc. Vì vậy, chủ đầu tư phải mở đường để vào khu dự án. Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiều khu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do đó diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp. Trên mặt bằng dự án có 3614 ngôi mộ của nhân dân địa phương cần phải di chuyển tại khu K, I, N. Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới phải gánh chịu tải của 2630 hộ dân, tương đương 13.380 người của bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ. II.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh II.2.1 Xác định nhu cầu vốn Chi phí xây dựng: bao gồm: Chi phí san nền Chi phí hạ tầng + Chi phí xây lắp hệ thống giao thông + Chi phí xây lắp hệ thống cấp nước + Chi phí xây lắp hệ thống thoát nước + Chi phí xây lắp hệ thống cấp điện + Chi phí xây lắp hệ thống thông tin + Chi phí xây hồ điều hòa Chi phí xây dựng nhà tạm: được tính bằng 1% Tổng Chi phí san nền và Chi phí hạ tầng. Chi phí thiết bị Máy biến áp Máy bơm Các thiết bị cần thiết khác Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất): bao gồm: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ). Chi phí quản lý dự án : 0,96% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng : chi phí lập dự án, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát, các chi phí thẩm định ,… Chi phí khác : chi phí bảo hiểm công trình, chi phí kiểm định chất lượng công trình… Chi phí dự phòng Lãi vay: Lãi vay ngân hàng 9,6%/ năm Tiền thuê đất và sử dụng đất Tiền sử dụng đất đối với nhà biệt thự, nhà liền kề Tiền thuê đất đối với diện tích xây nhà dịch vụ trong các năm thực hiện dự án Hình 2.2 : Tổng hợp chi phí DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh Đơn vị tính: nghìn đồng STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỄN GIẢI GIÁ TRỊ DỰ TOÁN SAU THUẾ 1 Chi phí xây dựng 715.238.545 2 Chi phí thiết bị 65.182.359 3 Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất) 392.887.992 4 Dự phòng phí (1+2+3)x10% 117.330.890 TỔNG CỘNG 1+2+3+4 1.290.639.786 5 Lãi vay Ngân hàng trong thời gian xd 71.832.000 6 Tiền thuê đất và sử dụng đất 12.203.800 7 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 1.374.675.586 ( Nguồn: Bản cáo bạch của Sudico) Hình 2.3: Bảng tổng hợp chi phí dự án đầu tư theo tiến độ Đơn vị tính: nghìn đồng Thực hiện dự án STT Hạng mục công trình Tổng số (bao gồm VAT) Chuẩn bị đầu tư Huy động vốn khách hàng Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 Tháng 1 – 6 Tháng 6 – 12 1 Chi phí xây dựng 715.238.545 0 0 77.380.691 61.733.752 108.415.193 90.351.169 85.215.810 88.806.394 100.220.140 103.115.395 Chi phí san nền 177.039.244 0 0 76.614.546 61.122.527 39.302.171 0 0 0 0 0 Chi phí hạ tầng 531.117.731 0 0 0 0 68.039.604 89.456.603 84.372.089 87.927.123 99.227.861 102.094.451 Chi phí xd nhà tạm 7.081.570 0 0 766.145 611.225 1.073.418 894.566 843.721 879.271 992.279 1.020.945 2 Chi phí thiết bị 65.182.359 0 0 6.964.262 5.556.038 10.568.257 8.131.605 7.669.423 7.992.575 9.019.813 9.280.386 3 Chi phí khác 392.887.992 132.468.727 141.242.764 59.116.683 38.326.065 3.521.908 5.256.354 2.749.403 2.865.250 3.233.503 4.107.335 Đền bù, GPMB 330.766.488 115.299.467 122.512.662 56.620.072 36.334.287 0 0 0 0 0 0 Quản lý dự án 7.492.041 0 0 809.712 645.982 1.142.241 945.435 891.698 929.270 1.048.704 1.078.999 Tư vấn xây dựng 39.021.045 7.804.209 15.608.418 1.686.899 1.345.796 2.379.667 1.969.656 1.857.705 1.935.980 2.184.799 2.247.916 Chi phí khác 15.608.418 9.365.051 3.121.684 0 0 0 2.341.263 0 0 0 780.420 4 Chi phí dự phòng 117.330.890 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 9.563.464 9.966.422 11.247.345 11.650.311 5 Lãi vay 71.832.000 0 16.776.000 16.776.000 11.976.000 9.576.000 7.167.000 4.776.000 4.776.000 0 0 6 Thuê đất và sdđ 12.203.800 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 TỔNG CỘNG 1.374.675.586 145.715.600 174.583.800 174.583.800 130.594.200 144.340.900 123.720.800 109.974.100 116.847.400 123.720.800 130.594.186 ( Nguồn: BCNCKT của Sudico) II.2.2 Xác định nguồn vốn Nguồn vốn dành cho Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An