Chuyên đề Thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn tại Chi nhánh Ngân hàng công thương Thanh Xuân

g ty đồng thời là Chủ tịch hội đồng quản trị là một kỹ sư đã có nhiều năm làm công tác quản lý, có uy tín trên thị trường, trong ngành và đối với toàn thể cán bộ công nhân viên. Kế toán trưởng là cử nhân kinh tế trường ĐHKTQD và cũng là người có thâm niên làm công tác kế toán. B2. Thẩm định khách hàng vay vốn về năng lực tài chính. 1. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng đến 31/12/2005: Số liệu tình hình tài chính đến 31/12/2005 (số liệu ước tính): Báo cáo các số liệu tài chính tóm lược Đơn vị : Triệu đồng STT Chỉ tiêu Số liệu năm 2003 (Đ/c theo BB xác định giá trị DN 31-3-2003) Số liệu năm 2004 Số liệu 30/6/2005 Số liệu ước tính đến 31/12/2005 * Xu hướng của Doanh thu và Lợi nhuận 1 Tổng doanh thu 19,058 27,971 14,390 40,000 2 Lợi nhuận sau thuế 683 1,099 410 1,498 3 Vòng quay VLĐ 1.12 0.82 1.03 4 Vốn lưu động ròng 2,781 3,034 1,625 -1,975 * Tổng hợp thông tin chính A Tài sản có 38,053 38,815 45,783 52,317 I Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn 33,920 34,661 40,976 43,370 - Tiền 407 2,192 821 298 - Các khoản đầu tư tài chính NH - - - Các khoản phải thu 15,196 9,357 9,726 16,884 - Hàng tồn kho 7,987 15,256 16,773 12,343 - TSLĐ khác 10,340 7,856 13,657 13,845 II TSCĐ và đầu tư dài hạn 4,133 4,153 4,807 8,947 - Tài sản cố định 3,101 3,623 3,716 4,303 - TSCĐ thuê tài chính 0 0 0 - TSCĐ vô hình 60 0 - Các khoản ĐTTC dài hạn 15 0 0 - Chi phí XDCB dở dang 1,017 530 1,091 4,644 - Kí cược kí quĩ dài hạn 0 0 0 - Chi phí trả trớc dài hạn 0 0 0 B Tài sản nợ 38,053 38,815 45,783 52,317 I Nợ phải trả 32,308 32,127 39,651 45,396 1 Nợ ngắn hạn 31,018 31,477 39,241 45,226 - Vay ngắn hạn 12,873 7,287 13,313 14,915 - Phải trả người bán 7,183 9,594 8,699 14,363 - Người mua trả tiền trớc 1,300 7,765 5,732 4,666 - Phải trả phải nộp khác 9,662 6,831 11,497 11,282 2 Nợ dài hạn 1,067 499 299 50 - Vay dài hạn 1,067 499 299 50 - Nợ dài hạn khác 0 0 0 0 3 Nợ khác 121 150 110 120 II Vốn chủ SH 5,846 6,688 6,132 6,922 1 Nguồn vốn , quỹ 5,792 6,625 6,191 6,896 - Nguồn vốn KD 5,223 5,132 5,668 6,035 Các quỹ 151 589 161 301 - Lợi nhuận chưa phân phối 418 903 362 560 2 Nguồn kinh phí 55 63 -59 25 * Chỉ tiêu về tính ổn định 1 Hệ số thanh toán ngắn hạn 1.09 1.10 1.04 0.96 2 Hệ số TSCĐ 0.71 0.62 0.78 1.29 3 Hệ số thích ứng dài hạn 0.60 0.58 0.75 1.28 4 Hệ số nợ số với vốn CSH 5.53 4.80 6.47 6.56 5 Hệ số nợ so với tài sản 0.85 0.83 0.87 0.87 6 Hệ số tự tài trợ 0.15 0.17 0.13 0.13 7 Hệ số trang trải lãi vay 4.14 1.00 0.69 0.85 * Chỉ tiêu về tính hiệu quả hoạt động 1 Hệ số vòng quay tổng tài sản 0.63 0.73 0.37 0.8778 2 Thời gian dự trữ hàng tồn kho (tháng) 5.47 5.47 14.92 5.77 3 Thời gian thu hồi công nợ (tháng) 9.70 5.27 7.96 2.78 4 Thời gian thanh toán công nợ (tháng) 4.97 4.52 8.11 4.89 * Chỉ tiêu về khả năng sinh lời 1 Tỷ suất lợi nhuận gộp 0.09 0.09 0.10 0.12 2 Hệ số lãi ròng 0.036 0.039 0.032 0.044 3 Suất sinh lời của TS ( ROA ) 0.023 0.029 0.012 0.039 4 Suất sinh lời của VCSH (ROE) 0.12 0.16 0.07 0.26 Tài sản lưu động bình quân 16,969 34,291 37,819 39,015 Tổng tài sản BQ 30,090 38,434 38,888 45,566 Hàng tồn kho BQ 7,902 11,621 16,014 16,941 Phải thu BQ 15,406 12,276 9,541 9,265 Chi phí lãi vay ngân hàng, vay khác 165 1,096 594 1,764 Giá vốn hàng bán 17,341 25,487 12,877 35,220 Lợi nhuận gộp 1,717 2,484 1,507 4,774 Lợi nhuận trước thuế 683 1,099 454 1,770 Kết luận: Qua báo cáo tóm lược các số liệu tài chính của Công ty cho thấy quy mô tài sản của Công ty được mở rộng, tăng trưởng qua các năm. Đặc biệt, sau khi cổ phần hóa, Công ty có khả năng huy động vốn và chiếm dụng vốn tốt, hoạt động sản xuất kinh doanh có thuận lợi. Tuy nhiên, tài sản của Công ty mới tập trung chủ yếu ở tài sản lưu động, hiện công ty đang có kế hoạch đầu tư thêm về máy móc thiết bị và đầu tư xây dựng nhà xưởng, nhà làm việc, văn phòng cho thuê và phục vụ sản xuất kinh doanh để nâng cao năng lực hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị và khai thác triệt để lợi thế về vị trí làm việc của công ty. * Về kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh thu đạt được tăng trưởng rõ rệt qua các năm, doanh thu ước tính năm 2005 công ty đạt được là 40.000 triệu đồng, tăng 43% doanh thu đạt được năm 2004. * Về tình hình tài chính của Công ty, hệ số tự tài trợ của Công ty >10%, Công ty có khả năng tự chủ về tài chính. Hệ số thanh toán ngắn hạn =0,96 cho thấy tại thời điểm báo cáo tài chính, tổng tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn > tổng nợ ngắn hạn, nếu công ty không kịp thời khắc phục tình trạng trên thì sẽ dẫn đến việc gặp khó khăn khi các khoản nợ ngắn hạn đến hạn trả, công ty cần tích cực thu hồi công nợ phải thu công trình, khẩn trương làm thủ tục nghiệm thu thanh toán công trình để giải phóng hàng tồn kho. Chỉ tiêu vốn lưu động ròng giảm từ 3.034 triệu đồng xuống (- 1.975 triệu đồng), cho thấy Công ty đã sử dụng một phần vốn ngắn hạn vào đầu tư tài sản cố định và đầu tư dài hạn, tuy nhiên điều này hoàn toàn phù hợp với đặc thù kinh doanh của đơn vị tài thời điểm hiện tại. Công ty là một doanh nghiệp có quy mô hoạt động nhỏ, trước đây việc đầu tư vào tài sản cố định không nhiều, vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động được tập trung đầu tư chủ yếu vào tài sản lưu động. Trong năm 2005, nhằm nâng cao năng lực tham gia đấu thầu các công trình và khai thác triệt để lợi thế của Công ty, Công ty đã tập trung đầu tư máy móc thiết bị, nhà xưởng, đồng thời triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà làm việc và dịch vụ cho thuê 4 tầng tại mặt đường Nguyễn Trãi. Các chỉ số tài chính nêu trên cho thấy Công ty đang thiếu vốn đầu tư trung dài hạn, tình trạng này đòi hỏi công ty phải được kịp thời bổ sung nguồn vốn trung dài hạn, nếu không sẽ dẫn đến việc sử dụng vốn ngắn hạn sang đầu tư trung dài hạn, làm vốn lưu động ròng âm. C. Thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng. * Hồ sơ pháp lý của khỏch hàng. * Hồ sơ về tình hình tài chính và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng gồm : - Báo cáo tài chính đến 31/12/2003, báo cáo tài chính đến 31/12/2004, báo cáo tài chính đến 30/6/2005, báo cáo tài chính ước tính đến 31/12/2005 và các báo các chi tiết công nợ. * Hồ sơ dự án: - Đề nghị vay vốn. - Báo cáo thẩm định hiệu quả dự án đã được phê duyệt của giám đốc công ty và các hồ sơ pháp lý của dự án. - Báo cáo tiến độ thực hiện dự án. * Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án gồm: . Nghị quyết đại hội cổ đông thường niên công ty các năm 2003, 2004, 2005: 100% cổ đông có mặt thống nhất biểu quyết thông qua chủ trương lập dự án xây dựng nhà 4 tầng mặt tiền Công ty bằng các hình thức vay vốn, liên doanh với các đối tác có vốn. . Quyết định số 14/2003/QĐ-TCT/TCCB ngày 26/2/2003 của Tổng công ty cơ điện nông nghiệp & thuỷ lợi giao cử người trực tiếp quản lý vốn Nhà nước tại công ty CP thiết bị thuỷ lợi; . Công văn số 62/2004 CV/CT-KHĐT ngày 7/4/2004 của Công ty CP thiết bị thủy lợi và công văn trả lời số 201/2004/CV-TCT-KHĐT ngày 24/4/2004 của Tổng công ty. . Công văn số 252CV/QH-XD ngày 18/5/2004 của Sở xây dựng Hà Tây đồng ý chủ trương đầu tư xây dựng nhà 4 tầng. . Quyết định số 30 QĐ/CT-TCHC ngày 27/6/2004 của Hội đồng quản trị Công ty CP thiết bị thủy lợi phê duyệt phương án đầu tư xây dựng và giao nhiệm vụ thực hiện dự án cho Giám đốc công ty kiêm Chủ tịch hội đồng quản trị. . Giấy phép xây dựng số 39/GPXD ngày 15/7/2004 do sở xây dựng Hà Tây cấp và Hồ sơ thiết kế kèm theo. . Công văn số 96CV.XDCB ngày 14/5/2005 của Công ty CP thiết bị thủy lợi và công văn trả lời số 803 CV.TCT-HKDT của Tổng công ty cơ điện - xây dựng nông nghiệp và thuỷ lợi. . Chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số 51/TD-PCCC ngày 30/10/2005 do Phòng PC 23 công an tỉnh Hà Tây cấp. . Báo cáo thẩm định hiệu quả dự án đã được phê duyệt của giám đốc công ty. Kết luận: Hồ sơ vay vốn đầy đủ theo đúng yờu cầu của Chi nhỏnh NHCT Thanh Xuõn. 1.3.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn “Dự án đầu tư xây dựng nhà làm việc và dịch vụ cho thuê 4 tầng “ của Công ty cổ phần thiêt bị thuỷ lợi. 1.3.2.1 Thẩm định Tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư. Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt: 12.622.764 nghìn đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp GT 1,2: - Chi phí dự phòng: - Chi phí khác: - Lãi vay vốn cố định (trong thời gian ân hạn) và chi phí vốn góp: 10.403.743 nghìn đồng 1.127.138 nghìn đồng 867.483 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng (Phần Chi phí khác và Chi phí dự phòng được phân bổ theo tỷ trọng giá trị xây lắp của từng gói thầu trong tổng dự toán đã được thẩm tra) Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại: 13.015.407 nghìn đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp GT 1,2: - Chi phí dự phòng: - Chi phí khác: - Lãi vay vốn cố định (trong thời gian ân hạn) và chi phí vốn góp: 10.778.289 nghìn đồng 1.137.317 nghìn đồng 875.401 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng Nguyên nhân chênh lệch tổng vốn đầu tư: Đơn giá trúng thầu đối với 02 gói thầu trên đã được Hội đồng quản trị công ty phê duyệt gồm khối lượng xây dựng, điện, nước theo hồ sơ mời thầu và phần khối lượng bổ sung, cụ thể như sau: Chỉ tiêu Gói thầu số 01 (Trục 17*-23) Gói thầu số 02 (Trục 7-17) Chi phí xây lắp theo dự toán đã được phê duyệt 3.403.945 6.999.798 Chi phí xây lắp theo đơn giá trúng thầu: 3.472.214 7.306.075 Trong đó: - Phần xây dựng, điện, nước theo khối lượng mời thầu - Khối lượng bổ sung 3.398.040 74.174 6.879.023 427.052 Đơn vị tính: nghìn đồng Như vậy, sau khi thẩm định lại, trong tổng vốn đầu tư của dự án, chi phí xây lắp 2 gói thầu tăng lên và do đó, các chi phí dự phòng, chi phí khác phân bổ có sự thay đổi so với báo cáo thẩm định của đơn vị: Đơn vị tính: nghìn đồng Chỉ tiêu Theo báo cáo thẩm định của đơn vị Kết quả thẩm định lại Chênh lệch ® Vốn đầu tư 2 gói thầu số 1 và 2 12.622.764 13.015.407 392.643 - Chi phí xây lắp 10.403.743 10.778.289 374.546 - Lãi vay ngân hàng trong thời gian ân hạn và chi phí vốn góp 224.400 224.400 - - Chi phí khác 867.483 875.401 7.918 - Chi phí dự phòng 1.127.138 1.137.317 10.179 ® Nguồn vốn đầu tư 12.622.764 13.015.407 392.643 - Vốn tự có 8.622.764 9.015.407 392.643 - Vốn vay Ngân hàng 4.000.000 4.000.000 - Kết luận: Như ví dụ minh hoạ ở trên, việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án được Chi nhánh thẩm định một cách kỹ càng, không phải dựa vào những số liệu khách hàng cung cấp mà đó có sự tính toán lại một cách kỹ lưỡng để đưa ra tổng mức đầu tư chính xác hơn, làm cơ sở cho những tính toán sau này. Khi thẩm định tổng mức đầu tư của dự án, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu của dự án với những chuẩn mực, tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật và với các dự án tương tự mà Chi nhánh đó từng thực hiện thẩm định. * Cân đối nguồn vốn đầu tư: - Vốn tự có, tự huy động: 9.015.407.000 đồng (tương đương 69% tổng vốn đầu tư của dự án) Trong đó: . Giá trị vốn góp của các khách hàng đặt thuê trước là 4.400 triệu đồng, đơn vị đã ký hợp đồng và nhận vốn góp của các đối tác thuê theo tiến độ thi công công trình. . Nguồn từ các quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối, nguồn vốn khấu hao cơ bản: 2.536 triệu đồng. . Ngoài ra, Chủ đầu tư có khả năng huy động vốn nhàn rỗi của các cán bộ công nhân viên trong công ty để bảo đảm đủ nguồn vốn thanh toán cho công trình. - Vốn vay ngân hàng: 4.000.000.000 đồng (tương đương 31% tổng vốn đầu tư của dự án) được sử dụng để thanh toán tiền khối lượng thi công công trình hoàn thành theo hợp đồng kinh tế số 22/HĐ-XD ngày 3/6/2005 ký giữa Công ty cổ phần thiết bị thuỷ lợi và Công ty cổ phần Hà Đô - Bộ quốc phòng và hợp đồng kinh tế số 23/HĐ-XD ngày 3/6/2005 ký giữa Công ty cổ phần thiết bị thuỷ lợi và Công ty cổ phần xây dựng số 21-Vinaconex Kết luận: Cơ cấu nguồn vốn được tính tóan tương đối hợp lý, vốn tự có của khách hàng được huy động từ những nguồn có tính chắc chắn và tính khả thi cao. 1.3.2.2 Thẩm định việc tính toán doanh thu và chi phí của dự án. * Thẩm định tính toán doanh thu của dự ỏn. - Doanh thu dự kiến mỗi tầng /năm = Diện tích cho thuê mỗi tầng x Đơn giá x Công suất sử dụng x 12 tháng - Diện tích cho thuê mỗi tầng: 1.370 m2 - Công suất sử dụng: Theo báo cáo thẩm định do đơn vị lập, công suất sử dụng các tầng đạt 100% cho suốt vòng đời của dự án. Tuy nhiên, việc đạt công suất sử dụng 100% cho tất cả các năm của dự án là khó thực hiện. Trong phương án thẩm định lại, công suất sử dụng được dự tính là 95% tại 2 năm đầu và 2 năm sau của dự án và đạt 100% tại các năm từ thứ 3 đến thứ 8 của dự án. - Đơn giá mỗi tầng là đơn giá cho thuê/tháng/1m2 (đơn giá đã bao gồm thuế VAT). - Từ đó, CBTĐ lập được bảng tính tóan doanh thu như sau: Bảng 1: Tập hợp doanh thu BẢNG 1:TẬP HỢP DOANH THU CỦA DỰ ÁN #### Đơn vị tính: nghìn đồng STT Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 I Tập hợp doanh thu các tầng 1.1 Đơn giá tầng 1/tháng/m2 (đã gồm VAT) 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 1.2 Công suất sử dụng 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.3 Doanh thu Tầng 1 /năm (=1.1x1.2x1.370m2x12 tháng) 1,370 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 1,150,800 2.2 Đơn giá tầng 2/tháng/m2 (đã gồm VAT) 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 2.2 Công suất sử dụng 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 2.3 Doanh thu Tầng 2 /năm (=2.1x2.2x1.370m2x12 tháng) 1,370 780,900 780,900 822,000 822,000 822,000 822,000 822,000 822,000 780,900 780,900 3.1 Đơn giá tầng 3/tháng/m2 (đã gồm VAT) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 3.2 Công suất sử dụng 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 3.3 Doanh thu Tầng 3 /năm (=3.1x3.2x1.370m2x12 tháng) 1,370 624,720 624,720 657,600 657,600 657,600 657,600 657,600 657,600 624,720 624,720 4.1 Đơn giá tầng 4/tháng/m2 (đã gồm VAT) 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 4.2 Công suất sử dụng 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 4.3 Doanh thu Tầng 4 /năm (=4.1x4.2x1.370m2x12 tháng) 1,370 468,540 468,540 493,200 493,200 493,200 493,200 493,200 493,200 468,540 468,540 II Doanh thu/năm (bao gồm VAT) (=1.3+2.3+3.3+4.3) 0 3,024,960 3,024,960 3,123,600 3,123,600 3,123,600 3,123,600 3,123,600 3,123,600 3,024,960 3,024,960 III Thuế VAT ( 10% DT ) 274,996 274,996 283,964 283,964 283,964 283,964 283,964 283,964 274,996 274,996 IV DOANH THU THUẦN (KHÔNG GỒM VAT) (= 2-3) 2,749,964 2,749,964 2,839,636 2,839,636 2,839,636 2,839,636 2,839,636 2,839,636 2,749,964 2,749,964 Kết luận: Chi nhánh khi tiến hành thẩm định doanh thu của dự án này dựa vào việc tính tổng doanh thu của 4 tầng sau khi đi vào hoạt động. Việc xác định diện tích cho thuê mỗi tầng là 1370m2 dựa trên cơ sở đo đạc thực tế khi xuống hiện trường dự án của CBTĐ kết hợp với cơ quan thẩm tra là Công ty tư vấn Đại học xây dựng, vì thế số liệu đưa ra là chính xác. Việc xác định công suất sử dụng từng tầng trong từng năm được CBTĐ sử dụng phương pháp dự báo để phân tích. Vì thế, CBTĐ đưa ra kết luận khác với khách hàng như đã trình bày ở trên. Việc xác định đơn giá từng tầng dựa trên cơ sở giá cho thuê thực tế của khách hàng với các đơn đặt hàng đồng thời so sánh với thực tế thị trường giá cho thuê của các toà nhà trong khu vực. * Thẩm định tính toán chi phí của dự án. - Chi phí quản lý doanh nghiệp phân bổ cho dự án: 4.5% doanh thu. - Chi phí sửa chữa lớn: dự kiến tiến hành sửa chữa lớn 3 năm 1 lần, với chi phí 1% doanh thu năm. - Chi phí khác dự kiến 1% doanh thu năm, bao gồm các chi phí bảo trì bảo dưỡng thường xuyên, chi phí vốn ngoài vốn vay ngân hàng và chi phí dự phòng. - Chi phí thuê đất: đối với toàn bộ lô đất 22.316m2, hàng năm, đơn vị đang nộp tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước số tiền 51.731.000 đồng/năm (trích nộp qua kho bạc nhà nước). Do lợi thế mặt tiền của dự án nên việc đơn vị dự kiến phân bổ chi phí thuê đất hàng năm nêu trên cho 02 toà nhà thuộc dự án là 20 triệu đồng/năm là mức chi phí hợp lý. - Chi phí khấu hao: áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng với thời gian khấu hao 10 năm. Vậy khấu hao mỗi năm là: = 1.301.541 nghỡn đồng. - Lãi vay trung hạn: lãi suất 1%/tháng được tính trên tổng số tiền vay dự kiến là 4 tỷ đồng, lãi giảm dần theo dư nợ gốc, nợ gốc dự tính trả đều hàng quý với 12 kỳ trả nợ. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY NGÂN HÀNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ LÀM VIỆC VÀ DỊCH VỤ CHO THUÊ 4 TẦNG Kỳ trả nợ Thời gian trả nợ Số tiền trả Nợ gốc còn lại 4,000,000,000 1 30/06/06 334,000,000 3,666,000,000 2 30/09/06 334,000,000 3,332,000,000 3 31/12/06 334,000,000 2,998,000,000 4 31/03/07 334,000,000 2,664,000,000 5 30/06/07 334,000,000 2,330,000,000 6 30/09/07 334,000,000 1,996,000,000 7 31/12/07 334,000,000 1,662,000,000 8 31/03/08 334,000,000 1,328,000,000 9 30/06/08 334,000,000 994,000,000 10 30/09/08 334,000,000 660,000,000 11 31/12/08 334,000,000 326,000,000 12 31/03/09 326,000,000 - - Tính lãi vay Ngân hàng. Ngân hàng cho vay với lãi suất là 12%/năm, vay trong 3 năm vì thế, khách hàng phải trả gốc đều mỗi quý là: = 333.333.333 đồn - CBTĐ lập bảng tính lãi trả Ngân hàng như sau: 333,333,333 Trả lãi hàng tháng Tổng hợp 4,000,000,000 120,000,000 Quý 1 Năm thứ nhất số tiền lãi phải trả Ngân hàng là: 120+110+100+90=420 triệu đồng. 3,666,666,667 110,000,000 Quý 2 3,333,333,333 100,000,000 Quý 3 3,000,000,000 90,000,000 Quý 4 2,666,666,667 80,000,000 Quý 1 Năm thứ hai số tiền lãi phải trả là Ngân hàng là: 80+70+60+50=260 triệu đồng. 2,333,333,333 70,000,000 Quý 2 2,000,000,000 60,000,000 Quý 3 1,666,666,667 50,000,000 Quý 4 1,333,333,333 40,000,000 Quý 1 Năm thứ ba số tiền lãi phải trã Ngân hàng là: 40+30+20+10=100 triệu đồng 1,000,000,000 30,000,000 Quý 2 666,666,667 20,000,000 Quý 3 333,333,333 10,000,000 Quý 4 Tổng lãi phải trả 780,000,000 - Từ các dữ liệu trên, CBTĐ thiết lập bảng tính chi phí của dự án như sau: B¶ng 2: TËp hîp chi phÝ vµ dù trï lç l·i BẢNG 2: TẬP HỢP CHI PHÍ VÀ DỰ TRÙ LỖ LÃI Đơn vị tính: nghìn đồng A TỔNG CHI PHÍ 1,907,914 1,747,914 1,624,575 1,493,339 1,493,339 1,524,575 1,493,339 1,493,339 1,518,163 1,487,914 I Chi phí 606,373 446,373 323,034 191,798 191,798 223,034 191,798 191,798 216,622 186,373 1 Chi phí quản lý doanh nghiệp (4,5% DT) 4.5% 136,123 136,123 140,562 140,562 140,562 140,562 140,562 140,562 136,123 136,123 2 Chi phí sửa chữa lớn (1%DT/3 năm) 1% 31,236 31,236 30,250 3 Chi phí khác (1%DT/năm) 1.0% 30,250 30,250 31,236 31,236 31,236 31,236 31,236 31,236 30,250 30,250 4 Chi phí thuê đất 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 5 Lãi vay ngân hàng (1%/tháng) 1.00% 420,000 260,000 100,000 0 0 0 0 0 0 0 II Khấu hao cơ bản 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 B LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ VÀ LÃI VAY 1,262,050 1,262,050 1,315,062 1,346,298 1,346,298 1,315,062 1,346,298 1,346,298 1,231,801 1,262,050 Lãi vay ngân hàng (0,1%/tháng ) 420,000 260,000 100,000 C LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ 842,050 1,002,050 1,215,062 1,382,298 1,346,298 1,315,062 1,346,298 1,346,298 1,231,801 1,262,050 Thuế thu nhập doanh nghiệp (28% ) 117,887 140,287 340,217 387,043 376,963 368,217 376,963 376,963 344,904 353,374 D LỢI NHUẬN SAU THUẾ 724,163 861,763 874,844 995,254 969,334 946,844 969,334 969,334 886,896 908,676 Kết luận: Các chi phí nêu trên được CBTĐ dựa trên cơ sở tính toán của khách hàng. Đây là những chi phí dự tính vì thế trong thực tế có những sai lệch. 1.3.2.3 Thẩm định dòng tiền của dự án. - Chi phí lãi vay ngân hàng trong thời gian ân hạn: = vốn vay ngân hàng x lãi suất x thời gian ân hạn = 4.000.000.000 đồng x 1% x 3 tháng = 120.000.000 đồng - Chi phí vốn góp trong thời gian ân hạn: theo thoả thuận giữa Chủ đầu tư và bên góp vốn tại các hợp đồng nguyên tắc về việc cho thuê và góp vốn sớm, bên góp vốn sẽ tham gia góp vốn theo tiến độ thi công của công trình, Chủ đầu tư phải trả lãi phần vốn góp sớm từ khi nhận vốn góp đến khi bàn giao nhà với mức lãi suất vay ngân hàng. Chi phí vốn góp trong thời gian thi công xây dựng công trình dự tính: = Tổng số vốn góp trong thời gian thi công x 1% x 6 tháng = 1.740.000.000 x 1% x 6 tháng = 104.400.000 đồng - Chi phí dự phòng và chi phí khác được dự tính phân bổ theo tỷ trọng chi phí xây lắp của từng gói thầu. Gói thầu Giá trị xây lắp theo dự toán Giá trị xây lắp theo đơn giá trúng thầu Phân bổ CP khác theo giá trị xây lắp trúng thầu Phân bổ CF dự phòng theo giá trị xây lắp trúng thầu Số tiền Tỷ trọng Số tiền tỷ trọng (1) (2) (3) (4) (5) (6) Trục 1-7 (chưa thực hiện) 3.616 0.258 3.616 0.2512 293,695 381,568 Trục 7-17 (đang thực hiện) 6.999,8 0.499 7.306 0.5076 593,401 770,944 Trục 17-23 (đang thực hiện) 3.404 0.243 3.472 0.2412 282,000 366,373 Tổng cộng 14.019,8 1.000 14.394 1.0000 1,169,096 1,518,885 - Doanh thu nhận trước của người góp vốn: Doanh thu tầng 1 trên thực tế Chủ đầu tư đã nhận vốn góp của các đối tác từ khi dự án được triển khai. Theo hợp đồng cho thuê nhà ký với các đối tác góp vốn, doanh thu cho thuê hàng tháng theo đơn giá có góp vốn được tính như sau: 30% thu ngay, 70% còn lại được trừ dần vào số tiền góp vốn ban đầu của đối tác thuê nhà. Ước tính thời gian hoàn trả vốn góp khoảng từ 6 đến 8 năm. Do vậy, tổng số tiền vốn góp 4,4 tỷ đồng được xem là 1 phần doanh thu tầng 1 của các năm, thu ngay tại năm đầu của dự án. Như vậy, số tiền góp vốn trước đó làm tăng dòng tiền vào của dự án tại năm 0 và giảm dòng tiền vào tại các năm từ 1 đến 6 của dự án (như trong bảng tính). - Kế hoạch trả nợ vốn vay ngân hàng: dự tính nguồn trả nợ từ khấu hao (50%) và lợi nhuận (85%). Từ các số liệu đã tính toán ở trên, CBTĐ tiên hành lập bảng tính dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như sau: BẢNG 3: THỜI HẠN THU HỒI VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VÀ KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY VỐN CỐ ĐỊNH Đơn vị tính : nghìn đồng. STT Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 A THỜI GIAN THU HỒI VỐN ĐT I Vốn đầu tư GT số 1, 2 13,015,407 1 Chi phí xây lắp 10,778,289 2 Lãi vay ngân hàng trong thời gian ân hạn và CF vốn góp 224,400 3 Chi phí khác 875,401 4 Chi phí dự phòng 1,137,317 II Nguồn vốn đầu tư 13,015,407 1 Vốn tự có, tự huy động 9,015,407 2 Vốn vay Ngân hàng 4,000,000 III Thu nhập ròng (=1+2+3) 4,400,000 1,220,144 1,357,744 1,370,825 1,491,235 1,465,315 1,876,185 2,270,875 2,270,875 2,188,437 2,210,217 1 Lợi nhuận ròng 0 724,163 861,763 874,844 995,254 969,334 946,844 969,334 969,334 886,896 908,676 2 Khấu hao TSCĐ 0 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 1,301,541 3 Doanh thu nhận trước của bên góp vốn (=70%DTtầng 1) 4,400,000 -805,560 -805,560 -805,560 -805,560 -805,560 -372,200 Luỹ kế thu nhập ròng -8,615,407 -7,395,263 -6,037,519 -4,666,694 -3,175,459 -1,710,144 166,041 2,436,916 4,707,791 6,896,228 9,106,445 IV Thu hồi thuần -8,615,407 1,220,144 1,357,744 1,370,825 1,491,235 1,465,315 1,876,185 2,270,875 2,270,875 2,188,437 2,210,217 1 Hệ số chiết khấu (12%/năm) 1 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 0.5066 0.4523 0.4039 0.3606 0.3220 2 Dòng tiền của dự án. -8,615,407 1,089,414 1,082,385 975,726 947,707 831,459 950,534 1,027,229 917,168 789,172 711,631 3 Luỹ kế hiện giá thu nhập ròng -8,615,407 -7,525,993 -6,443,608 -5,467,882 -4,520,175 -3,688,716 -2,738,182 -1,710,953 -793,785 -4,613 707,018 Thời hạn thu hồi vốn đầu tư 9 năm NPV của dự án 707,018 IRR của dự án 13.73% B KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VAY NGÂN HÀNG 3 năm 1 Dư nợ vốn cố định đầu năm 4,000,000 4,000,000 2,733,691 1,350,422 2 Trả nợ gốc trong năm 0 1,266,309 1,383,269 1,350,422 3 Nguồn trả nợ hàng năm 0 1,266,309 1,383,269 1,394,388 - KH TSCĐ (50%) 0 650,770 650,770 650,770 - Từ lợi nhuận (85%) 0 615,539 732,499 743,618 4 Dư nợ vốn vay NH cuối kỳ 4,000,000 2,733,691 1,350,422 0 1.3.2.4 Phân tích rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. C¸c rñi ro cã thÓ xÈy ra: - Rủi ro do nhu cầu thị trường giảm sút, thị hiếu thay đổi dẫn việc cho thuê văn phòng không đạt doanh thu như dự kiến và rủi ro giảm giá sản phẩm từ dự án. - Rủi ro từ chi phí tăng cao: chi phí nộp Ngân sách Nhà nước từ việc sử dụng q