Đề án Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất xây dựng chung cư, tầng thương mại cho thuê nhằm mục đích chuyền nhượng tại ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABbank)

 Ngân hàng TMCP An Bình được thành lập vào tháng 5 năm 1993 với số vốn điều lệ 1 tỷ đồng và trụ sở đặt tại 138 Hùng Vương, thị trấn An Lạc, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh.

 Ðể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trong nền kinh tế ngày càng phát triển cũng như với mong muốn ABBank ngày càng phát triển, tháng 3/2002, ABBank tiến hành cải cách mạnh mẽ về cơ cấu và nhân sự để tập trung vào chuyên ngành kinh doanh ngân hàng Thương mại và ngân hàng đầu tư.

 Ngày 06/12/2006, ký hợp đồng triển khai core banking solutions với Temenos và khai trương Trung tâm thanh toán quốc tế tại Hà nội.

 Ngày 14 và ngày 16/11/2006, khai trương ABBank Đinh Tiên Hoàng và ABBank Trần Khắc Chân.

 

doc65 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 02/08/2013 | Lượt xem: 1451 | Lượt tải: 10download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề án Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất xây dựng chung cư, tầng thương mại cho thuê nhằm mục đích chuyền nhượng tại ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABbank), để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
a bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỷ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí... tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương). Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). + Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào... + Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2 + Kho hàng: giá/m3 , giá/m2 + Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha + Bệnh viện: giá/giường bệnh +Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi + Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu ...... Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. Nguyên tắc điều chỉnh: + Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường. + Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau). + Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn. + Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). + Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ). + Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh). Phương thức điều chỉnh: + Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản). Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau. + Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí. Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau. Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp. Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ lệ phần trăm sau. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau: Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định. Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành cho mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao. Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ. Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều chỉnh là tương đương nhau. Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có cập nhật và không quá lạc hậu hay không? Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây: Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài sản cần thẩm định. Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong một khoảng tối đa, tối thiểu. Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán. Ứng dụng : Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Ưu nhược điểm: Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí : Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa. Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng. Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều. Các bước tiến hành : Đối với bất động sản: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình . Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4. Ứng dụng : phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong: Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù. Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. Ưu nhược điểm: Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá Phương pháp thu nhập: Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Các bước tiến hành: Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp. Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp. Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI). Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) - Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa - Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động) Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự: + Tương tự về mục đích sử dụng. + Tương tự về hệ số sử dụng đất. + Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình. + tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng. Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp; + Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ: Chi phí về thuế bất động sản. Chi phí về bảo hiểm nhà cửa. + Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ: Chi phí quản lý. Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh. Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ. Dọn vệ sinh, duy tu. Chi phí tân trang. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập: Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản. Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0 Trong đó: R0 : tỷ suất vốn hóa. M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. (1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Rm: tỷ suất thu hồi vốn. Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư. Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Dòng tiền đều: Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t V:Giá trị thị trường của tài sản CFt: Thu nhập năm thứ t n: Thời gian nắm giữ tài sản r: Tỷ suất chiết khấu Dòng tiền không đều: Phương pháp thặng dư: Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Các bước tiến hành: Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.. Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Bước 3: ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Bước 4: giá trị thị trường của lô đất là giá trị thặng dư tính được từ bước 2 trừ bước 3. Công thức: V = DT - CP V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá. DT : là tổng doanh thu của dự án. CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án. Áp dụng: Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển: Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển. Phương pháp lợi nhuận: Khái niệm: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Các bước tiến hành: Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đang ký với cấp có thẩm quyền. Bước 2: xác định tổng chi phí: Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư. Chi phí lãi vay ngân hàng. Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp. Bước 3: xác định thu nhập thực từ bất động sản Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. Bước 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường của bất động sản = Tỷ suất vốn hóa Áp dụng: Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên. Quy trình thẩm định giá: Xác định vấn đề: Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá. Mục đích sử dụng thẩm định giá. Cơ sở giá trị của thẩm định giá. Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định. Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định. Lên kế hoạch thẩm định giá: Xác định phạm vi công việc Xác định các tài liệu cần thu thập Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thậpvề thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực. Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh Phân tích số liệu: Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai. Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản. Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có bất động sản cần thẩm định, nhu cầu và tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia thị trường có thể tác động đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, pháp lý,… Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với bất động sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản so sánh. So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được. Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá: Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo. CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH (ABBANK) II.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP An Bình được thành lập vào tháng 5 năm 1993 với số vốn điều lệ 1 tỷ đồng và trụ sở đặt tại 138 Hùng Vương, thị trấn An Lạc, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh. Ðể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trong nền kinh tế ngày càng phát triển cũng như với mong muốn ABBank ngày càng phát triển, tháng 3/2002, ABBank tiến hành cải cách mạnh mẽ về cơ cấu và nhân sự để tập trung vào chuyên ngành kinh doanh ngân hàng Thương mại và ngân hàng đầu tư. Ngày 06/12/2006, ký hợp đồng triển khai core banking solutions với Temenos và khai trương Trung tâm thanh toán quốc tế tại Hà nội. Ngày 14 và ngày 16/11/2006, khai trương ABBank Đinh Tiên Hoàng và ABBank Trần Khắc Chân. Ngày 07/11/.2006, ABBank đã phát hành thành công 1000 tỉ trái phiếu của EVN cùng với ngân hàng Deustch Bank và quỹ đầu tư Vina Capital. Ngày 27/10/2006, khai trương ABBank ðà nẵng. Vốn điều lệ tăng từ 165 tỉ VNĐ vào đầu năm 2006 lên 1.131 tỷ VNĐ vào cuối năm 2006. Tháng 1/2007, tạp chí Asia Money bình chọn ABBank là nhà phát hành trái phiếu công ty bản tệ tốt nhất châu Á. Tháng 10/2007, ABBank tăng vốn điều lệ lên đến 2300 tỷ VNĐ. II.1.2 Chức năng của ABBank Huy động ngắn hạn, trung hạn, dài hạn dưới các hình thức tiền gửi có kỳ hạn, chứng chỉ tiền gửi. Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức. Vay vốn của Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác. Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn nhằm mục đích phát triển kinh tế nông thôn. Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá. Hùn vốn và liên doanh. Làm dịch vụ thanh toán giữa các ngân hàng. II.1.3 Mục tiêu và chiến lược phát triển đến năm 2010 Mục tiêu: Tăng vốn điều lệ lên 20.000 tỷ đồng, Tổng tài sản đạt 50.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng đạt 20.000 tỉ, Số lượng chi nhánh và các phòng giao dịch đạt 200 điểm giao dịch trên toàn quốc với 3000 nhân viên. Chiến lược phát triển đến năm 2010: Đáp ứng tối đa và tốt nhất các nhu cầu về tín dụng, quản lý nguồn vốn, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng của các doanh nghiệp, đối tác, nhà thầu, khách hàng của ngành điện và các ngành công nghiệp quan trọng khác. Cung cấp và ngày càng hoàn thiện các dịch vụ ngân hàng trọn gói, được cá thể hóa theo yêu cầu cho các khách hàng doanh nghiệp hoạt động trong các ngành xuất nhập khẩu trọng điểm của quốc gia. Phát triển mạnh mẽ các dịch vụ ngân hàng bán lẻ (tài khoản, thẻ, cho vay mua nhà, mua ôtô, vay tiêu dùng…) có tính năng cạnh tranh và hàm lượng công nghệ cao hướng tới các nhóm người đi làm và dân cư, tuổi từ 25 đến 50, có thu nhập từ mức trung bình trở lên. Thúc đẩy các hoạt động ngân hàng đầu tư cho các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp với các trọng tâm là việc góp vốn vào các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế trọng điểm, có chiến lược kinh doanh rõ ràng và đội ngũ quản trị tốt. Kết hợp cung ứng các dịch vụ ngân hàng truyền thống và các dịch vụ tư vấn tài chính, bảo lãnh phát hành/đại lý thanh toán cho việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu cho các doanh nghiệp này. Nhanh chóng phát triển mạng lưới bao phủ toàn quốc để đáp ứng tối đa và tốt nhất nhu cầu của khách hàng mục tiêu Tạo sự khác biệt của ABBank trong cung ứng sản phẩm dịch vụ cho khách hàng với việc cung ứng các dịch vụ đa dạng, trọn gói, có tính cạnh tranh và hàm lượng công nghệ cao; lấy nhu cầu và sự hài lòng của khách hàng là trọng tâm của việc phát triển sản phẩm mới và quy trình phục vụ; bảo đảm chất lượng phục vụ tốt và đồng nhất tại mọi điểm giao dịch và kênh phân phối khác của ABBank với sự hỗ trợ của công nghệ, quy trình chuẩn, và sự chuyên nghiệp của nhân viên II.1.4. Một số sản phẩm của ABBank Đối với khách hàng cá nhân: Các sản phẩm cho vay: Cho vay trả góp mua nhà đất, có bảo hiểm nhân thọ cho người vay (YOU house Plus). Cho vay bổ sung vốn lưu động (YOUshopPlus). +Cho vay sản xuất kinh doanh trả góp (Youshop). +Cho vay mua ô tô trả góp (YOUcar). Cho vay tiêu dùng thế chấp (YOUspend). Cho vay tiêu dùng tín chấp (YOUmoney). Cho vay cầm cố sổ tiết kiệm. Cho vay ứng trước tiền bán chứng khoán. Cho vay CB CNV thuộc EVN mua cổ phần của các đơn vị thuộc EVN. Cho vay trả góp mua nhà đất để ở. Sản phẩm thẻ: thẻ thanh toán Youcard Sản phẩm tài khoản. Sản phẩm tiết kiệm. Dịch vụ chuyển tiền, thanh toán. Dịch vụ khác. Đối với khách hàng doanh nghiệp: Sản phẩm cho vay. Sản phẩm tiền gửi. Sản phẩm tài khoản. Sản phẩm bảo lãnh Sản phẩm tài trợ xuất nhập khẩu Dịch vụ thanh toán quốc tế Đối với khách hàng đầu tư Tư vấn về đầu tư cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp Tư vấn và đảm bảo phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty II.2. các dự án phát triển hoạt động kinh doanh dang thực hiện Hợp tác với Tập đoàn điện lực Việt Nam(EVN) đẩy mạnh hoạt động của Ngân hàng : Với định hướng phát triển trở thành một trong những ngân hàng thương mại đa năng và hiện đại hàng đầu tại Việt nam, Ngân hàng TMCP An Bình đã và đang từng bước hoàn thiện cơ cấu tổ chức, tập trung phát triển cung ứng nhiều hơn nữa các sản phẩm dịch vụ đồng bộ, đa dạng có tính cạnh tranh cao với chất lượng tốt nhất tới các khách hàng, đặc biệt là các khách hàng, cổ đông lớn và tầng lớp dân cư đại chúng, tiếp tục phục vụ các khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, các khách hàng thể nhân. Trong đó, Tập đoàn điện lực Việt nam (EVN), cổ đông lớn nhất của Ngân hàng TMCP An Bình, là một đơn vị có mạng lưới rộng khắp trên cả nước, và đang rất cần sự hỗ trợ

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThẩm định giá bất động sản và nghiệp vụ thẩm định giá tại ngân hàng An Bình.doc
Tài liệu liên quan