Đề tài Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững

Việc triển khai các dự án đầu tư BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua thực hiện theo quy hoạch chung được phê duyệt tại quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10 tháng 7 năm 1998 của Thủ Tướng Chính Phủ .

Các dự án BĐS thành phố HCM được tập chung phát triển theo phân khu chức năng như sau :

- Các khu dân cư gồm khu nội thành cũ 12 quận ,khu nội thành phát triển 5 quận mới với quy mô dân số khoảng 6 triệu người và khu ngoại thành bao gồm các thị trấn ,thị tứ , các khu đô thị mới và dân cư nông thôn với dân số từ 3-4 triệu người.

- Các khu công nghiệp hiện tại có được cải tạo , nâng cấp và sắp xếp lại cho phù hợp với quy hoạch xây dựng của thành phố ,đồng thời phát triển mới một số khu công nghiệp tập trung ,khu chế xuất và khu công nghệ cao. Tại các khu dân cư có thể bố trí các cơ sở sản xuất công nghiệp quy mô nhỏ không gây ô nhiễm môi trường. diện tích dành cho các khu công nghiệp khoảng 6000 ha.

- Hệ thống các trung tâm dịch vụ gồm trung tâm hành chính , văn hóa thương mại , ngân hàng tại các quận 1, 3, 5, 10 Bình Thạnh và được mở rộng về quận 2 Thủ Thiêm

- Với diện tích khoảng 1700 ha, các trung tâm thương mại dịch vụ tài chính, ngân hàng được bố trí tại khu A – Nam Sài Gòn (quận 7) ,dọc đường Hà Nội (quận 9) , ngã tư An Sương (quận 12 và Hóc Môn )gắn với quốc lộ 1A với diện tích đất mỗi khu khoảng 200 ha. Hỗ trợ cho các trung tâm dịch vụ của thành phố là trung tâm các quận và bố trí gắn với các khu dân cư.

 

doc50 trang | Chia sẻ: oanh_nt | Ngày: 03/07/2013 | Lượt xem: 1383 | Lượt tải: 18download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
hảo cầm viên bố trí tại phía bắc quận 9 Bình Chánh , Hóc Môn, trung tâm liên hợp thể thao tại khu Rạch Chiếc khoảng 460 ha. - Hệ thống gia thông và kết cấu hạ tầng đảm bảo tỷ lệ quỹ đất dành cho giao thong kể cả giao thông tĩnh khoảng 25% quỹ đất đô thị. Về đường bộ xây dựng hệ thống vành đai hệ thống trục đường chính tại trung tâm và các khu đô thị mới. Phát triển hệ thống đường sắt gắn với mạng lưới quốc gia đi Lộc Ninh, Miền Tây, Miền Trung và Bà Rịa Vũng Tàu , chuẩn bị phương án phát triển tàu điện ngầm… về đường thủy hạn chế phát triển hệ thống cảng trong nội thành quy hoạch xây dựng một số cảng mới tại Hiệp Phước , Cần Giờ …Được Thủ Tướng Chính Phủ cho phép năm 2003 . Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh Loại đất (theo mục đích sử dụng) Năm 2003 Năm 2005 Năm 2010 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 209.523 100,0 209.523 100,0 209.523 100,0 I . Nhóm đất nông nghiệp - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp 105.034 74.814 33.669 54,9 107.509 63.889 35.816 51,3 9.623 47.501 39.037 45,9 II. Nhóm đất phi nông nghiệp 1. Đất ở -Đất ở đô thị -Đất ở nông thôn 2. Đất chuyên dùng -Đất phi nông nghiệp -Đất sử dụng vào mục đích công cộng 86.836 29.441 14.808 15.331 23.074 7.907 2.185 41,4 96.493 32.439 16.457 15.981 29.504 13.186 13.000 46,1 110.977 36.980 19.315 17.664 39.016 13.504 21.706 53,0 III. Nhóm đất chưa sử dụng 7.653 3,7 5.521 2,6 2.323 1,1 Có thể nói rằng thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM như bức tranh hai mảng sáng và tối, việc nhìn nhận đúng đắn những mặt sáng để hiểu rõ những lợi thế cũng như các tiềm năng làm động lực phát triển nhưng cũng cần nghiêm túc phân tích những mặt tối của thị trường để có những giải pháp khắc phục nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tốt hơn và hoàn thiện hơn. 6 mặt sáng của thị trường bất động sản thành phố 1. Lợi thế tuyệt đối của thị trường BĐS TP.HCM là quy mô dân số lớn với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu m2 sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TP.HCM, lượng cầu tăng là cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển. 2. Là tâm điểm của Vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn – đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. 3. TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường mới có thể hoạt động thông suốt và quy mô ngày càng mở rộng. 4. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TP. Có xu hướng tăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dòng vốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ, không những cảnh quan đô thị mà còn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng. 5. Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. Dự báo đến năm 2010, 2011, hàng triệu mét vuông nhà ở xã hội và thu nhập thấp sẽ đưa ra thị trường, góp phần bình ổn giá cả thị trường. 6. Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TP tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu tị trường, là cơ sở để thị trường phát triển. Và 8 mặt tối đang được quan tâm 1. Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường. 2. Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi người đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS, không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhưng ở TP chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường BĐS, bản đồ quy hoạch TP vẫn có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị trường. 3. Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý BĐS, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức. 4. Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá cả của BĐS nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sôt giá cục bộ làm rối loạn thị trường. 5. Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước. 6. Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009. 7. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụng ngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng của ta hiệu quả chưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiện nay. 8. Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số. Tóm lại, định rõ đầy đủ các thuận lợi và bất cập của thị trường là cơ sở cho việc tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng bước nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS TP. HCM, trước mắt và trong cả tương lai. II. Tình hình hoạt động và phát triển của thị trường BĐS TP HCM từ năm 1986 tới nay : 2.1 Giai đoạn từ 1986 tới năm 2000 : Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường BĐS và tài chính từng bước được khẳng định, nền kinh tế nước ta bắt đầu có sự chuyển đổi mô hình kinh tế. Năm 1990 – 1992 thị trường nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất. Sau đó đóng băng trong suốt 8 năm liền. Sự đóng băng đó do có sự can thiệp của những chính sách điều chỉnh của Nhà nước (Nghị định 18/CP về cho thuê đất). Đồng thời, theo quy luật thị trường, sau cơn sốt, cầu về nhà đất giảm dần và vượt cung, thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng. Các chuyên gia bất động sản ở nước ta cho rằng một chu kỳ dao động của thị trường bất động sản nước ta là 8-10 năm. Tức các cơn nóng lạnh sẽ có một khoảng cách 8 năm để lặp lại. 2.2 Năm 2000 : Sau một thời gian dài bình lặng, giá nhà đất lại có nhiều biến động, giá cả tăng nhanh và liên tục. Đỉnh cao của sự biến động ấy diễn ra trong khoảng quí II năm 2001. Giá nhà đất ở TP Hồ Chí Minh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần một năm: từ tháng 4/2001 đến tháng 3/2002. Sốt giá tạo nên cuộc đua nước rút mua vào, mua nhà không cần mặc cả. So với giá quy định của thành phó, giá giao dịch bình quân trên thị trường tăng 6 – 7 lần, có nơi tăng hơn 11 lần. Việc mua bán cũng không câu nệ có hay không có giấy tờ hợp pháp. Cơn sốt nhà, đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành. Người nông dân bao đời gắn bó với ruộng vườn không thể cưỡng lại sức hấp dẫn ghê gớm của những món tiền lớn bỗng dưng xuất hiện, đã cắt đất bán một cách ngang nhiên, bất chấp việc vi phạm Luật Đất đai. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất không thông qua thủ tục do Nhà nước quy định, diễn ra dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nước quy định. Trong khi đó, chính quyền một số địa phương buông lỏng quản lý càng khiến cho thị trường ngầm mua bán nhà, đất, đặc biệt là đất nông nghiệp diễn ra sôi sục như nồi nước sôi trên bếp lửa. Cá biệt có nơi bản thân chính quyền cũng bán đất nông nghiệp, dưới nhiều hình thức, để thu lời. Cơn sốt nhà, đất tại thành phố HCM lớn tác động tới một số tỉnh thành trong cả nước, làm cho giá nhà, đất của một địa phương cũng biến động theo. Song mức độ biến động ở một số địa phương thấp hơn nhiều so với TP.Hồ Chí Minh. Trước thực trạng đó, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Với chức năng quản lý Nhà nước, chính quyền các cấp có vai trò quyết định trong việc vãn hồi kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà, đất. Theo chỉ đạo của Chính phủ tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần... Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời từng bước được khắc phục. Cơn sốt được hạ nhiệt cũng đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi tháo gỡ tình trạng căng thẳng trong đền bù, giải toả để thực hiện các công trình đã được phê duyệt, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần. Việc ban hành các chỉ thị 17 và 08 của 2 thành phố lớn được dư luận nhân dân đồng tình mặc dù cũng làm phát sinh một số vấn đề cần tiếp tục giải quyết. 2.3 Năm 2001- 2003 : Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ : Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 .Vào trung tuần tháng 11/2002, Sở Địa chính – Nhà đất TP.Hồ Chí Minh đã đề nghị 2 phương án tăng giá các loại đất 3 đến 4 lần so với Quyết định 05 về giá các loại đất (ban hành từ năm 1995), đã làm thị trường mua bán đất đai sôi động lên ít nhiều nhưng cũng không đủ nóng lên như dự đoán của nhiều người Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. 2.4 Năm 2003 –2006 : Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng : Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp.. Ở TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau: - Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế: Ở TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua. Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay. Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do: Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản. Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng. Tiêu cực trong xây dựng và đất đai: Thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”. Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của thành phố HCM được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế: Tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này. Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản: Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là: Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần. 2.5 Năm 2007 : Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá BĐS tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006, TTCK tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào BĐS đô thị. Sau khi TTCK đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư BĐS trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh BĐS, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng là BĐS, vốn và tiền tệ. Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này được ghi nhận từ thực tế vận động và các sự kiện kinh tế.Tương tác giữa thị trường BĐS và chứng khoán BĐS gần như là mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Ngay trong thập kỷ 90 của thế kỷ trước đã có thể ghi nhận việc xã hội xem BĐS như một phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh (phổ biến là USD). Xu hướng tăng giá BĐS là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống. Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Có lẽ, đây là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt BĐS trong quãng thời gian còn lại của năm 2007. Giá nhà đất trong quý II/2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món BĐS phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua BĐS, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên. Sụt giảm của TTCK từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính là: BĐS hay chứng khoán. Sang đầu quý III/2007, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào BĐS với những tài sản thực. Giá BĐS không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp. 2.6 Năm 2008 : Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán. Tuy nhiên bức tranh thực trạng của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh không hẳn là một mầu tối hoàn toàn. Việc đình hoãn không thời hạn của các dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước lại là động lực thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành rót vốn vào thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Căn nguyên của sức hút ấy chính là sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị thị trường của bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, mà ở đây rõ nhất là ở giá thành tạo ra một căn hộ chung cư cao cấp và giá thị trường của nó. Ước tính hiện nay thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh khiến cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nóng lên từng ngày. Đầu năm 2008, chủ đầu tư lên ngôi thành "thượng đế", còn khách hàng muốn mua được sản phẩm bất động sản phải xếp hàng chầu chực. Nhưng hiện nay, vai trò "thượng đế" đã được trả lại cho khách hàng, vì chủ đầu tư muốn bán được sản phẩm phải đưa ra hàng loạt chiêu khuyến mại như: mua đất trúng xe ôtô, mua đất được vàng, mua đất được đất. Thậm chí gần đây, nhiều chủ đầu tư muốn mời khách hàng đi tham quan dự án phải đưa đón, phục vụ ăn uống và trước khi về có thêm một… giỏ quà. Điều nghịch lý là khi càng được "chiều chuộng" thì các "thượng đế" lại càng tỏ ra thờ ơ với thị trường. Hàng loạt dự án tên tuổi, nổi đình nổi đám một thời như The Vista, Sài Gòn Pearl, Blooming Park…, trước đây muốn mua được rất khó, thì gần đây, chỉ cần lên mạng mở công cụ tìm kiếm là thấy thông tin bán căn hộ các dự án này trải đầy, ngược lại người mua hầu như không có.Thống kê mới đây nhấ

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThực trạng thị trường bất động sản Thành Phố HCM từ năm 1986 tới nay.doc
Tài liệu liên quan