Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

ặc sử dụng đất không hiệu quả bắt buộc sẽ phải chuyển giao lại cho người khác bằng cách cho thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp Nhà nước quản lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn có nhiều nhược điểm: - Chi phí để nuôi bộ máy thực hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm con số lớn trong tổng nguồn thu thuế này. - 37 - - Thu nhập của đa số nông dân rất thấp, bên cạnh đó người nông dân còn phải chịu nhiều sắc thuế khác nữa. - Những bất hợp lý và không công bằng khi tính thuế suất bằng thóc, nhưng quy ra tiền để thu thuế: Do nước ta trước đây là nước với nền kinh tế mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, việc thu thuế theo giá thóc là hợp lý. Song với trình độ phát triển kinh tế ngày nay, tốc độ công nghiệp hóa - hiện đại hóa ngày càng nhanh, các quan hệ tiền tệ phát triển mạnh thì tính thuế theo giá thóc không còn phù hợp nữa. Giá thóc ngày càng có xu hướng giảm do áp dụng khoa học kỹ thuật hiện đại, đẩy năng suất thu hoạch thóc ngày càng tăng, làm cho tổng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp không còn là nguồn thu đáng kể để đóng góp vào việc phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn. Bên cạnh đó, giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của người dân. Mức thuế suất bằng số thóc dựa trên hoa lợi của đất và có sự phân biệt giữa cây trồng hàng năm và cây lâu năm không khuyến khích nông dân cải tạo đất, tăng năng suất và chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từ đó kìm hãm sự phát triển nông nghiệp, đời sống nông thôn gặp nhiều khó khăn hơn. Trong khi đó, giá đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn đến việc nông dân không muốn nắm giữ đất để sản xuất nông nghiệp nữa, làn sóng di cư vào đô thị tăng nhanh, làm cho thị trường đất đai ở cả khu vực nông thôn và thành thị đều bị ảnh hưởng lớn. - Về việc xác định hạng đất để áp thuế suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cho hợp lý và công bằng, trên thực tế cũng khó có thể thực hiện được điều này vì việc xác định hạng đất dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện thuận lợi về tưới tiêu, nhưng hầu hết các địa phương đều không theo các yếu tố này để xác định hạng đất mà chủ yếu dựa vào năng suất bình quân của năm trước đó. Do vậy, việc xác định hạng đất thường thiếu khách quan, dễ phát sinh những tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp cùng một diện tích đất nhưng được xếp là hạng đất thấp để đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp thấp nhưng khi bị thu hồi lại được xếp hạng đất cao để nhận đền bù cao. - 38 - 2.2.1.2. Thuế nhà, đất Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở, khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với Luật đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thực hiện công bằng xã hội, năm 1991, Pháp lệnh thuế nhà, đất ra đời. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà, đất mới ra đời thay thế Pháp lệnh 1991, và đến 1994 Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung thêm cho Pháp lệnh 1992 nhằm làm cho Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế. Trong đó: - Diện tích là toàn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh công trình,… - Hạng đất được phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn. Hạng đất đô thị lại được phân thành 5 cấp ( từ đô thị loại 1 đến đô thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý, sự tiện lợi,… Hạng đất nông thôn được phân theo hạng đất nông nghiệp. - Mức thuế được xác định từng vùng: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đô thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần; đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đô thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đô thị, trục giao thông chính, tùy thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với vùng nông thôn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã. Mặc dù không phải là đất nông nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, nên vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác đáng. Kinh tế đất nước ngày càng phát triển nhưng tốc độ phát triển không đồng đều giữa các khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị với khu vực nông thôn, khi quy định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp - 39 - tùy khu vực là không hợp lý vì đất ở nhiều khu vực thành thị có thể tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp. Thực tế mức thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực thành thị nên nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất động sản trên thị trường. Mức thuế lại có sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp ranh giữa khu vực thành thị và nông thôn, chỉ trên một trục đường nhưng bên này là thị trấn thuế cao hơn gấp nhiều lần bên kia thuộc nông thôn mặc dù mọi điều kiện sinh hoạt, kinh doanh có thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức thuế này vừa thiếu chính xác, vừa không công bằng, vừa làm thất thu thuế. Do đó, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là công cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị trường bất động sản. Do thuế nhà, đất dựa trên cở sở thuế sử dụng đất nông nghiệp nên thuế suất vẫn tính bằng thóc, quy thuế ra tiền theo giá thóc thị trường. Vì vậy, những hạn chế về việc tính thuế theo giá thóc như khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là không tránh khỏi. Hơn nữa, việc bất hợp lý còn ở chỗ tồn tại hai giá thóc khác nhau, một là giá cuối vụ mùa năm trước để thu thuế nhà đất và một là giá thóc điều chỉnh trong năm để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Bảng 2.2: Tình hình thu thuế nhà đất Năm Thuế nhà đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 366 0,40 2001 328 0,32 2002 336 0,27 2003 359 0,20 2004 438 0,022 2005 515 0,024 2006 542 0,02 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Tình hình phát triển kinh tế đất nước làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh dẫn đến diện tích tính thuế nhà, đất ngày càng tăng. Tuy - 40 - nhiên, giá thóc trong những năm gần đây lại bị giảm mạnh nên tổng số thuế nhà đất tăng không đáng kể. Mặc dù vậy, thuế nhà đất cũng góp phần không nhỏ vào ngân sách Nhà nước. 2.2.1.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày 22/06/1994, đến ngày 21/12/1999 có sự sửa đổi bổ sung lại cho hoàn chỉnh và phù hợp tình hình kinh tế đất nước. Đối tượng nộp thuế là những cá nhân hay tổ chức có quyền sử dụng bất động sản nhưng đem chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác trừ trường hợp Nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất và trường hợp chuyển quyền sử dụng bất động sản vì mục đích ly hôn, thừa kế, góp vốn theo luật quy định. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: diện tích đất, giá đất, thuế suất. Trong đó: - Diện tích tính thuế là diện tích thực tế dùng để chuyển quyền sử dụng. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá phù hợp với thực tế ở từng địa phương và được niêm yết công khai. Nếu chuyển nhượng đất có nhà nhiều tầng thì giá đất tính thuế được phân bổ từ tầng 1 đến tầng 5. - Thuế suất : 2% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng thì được khuyến khích chuyển từ mục đích phi nông nghiệp sang mục đích nông nghiệp, ngược lại chuyển mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì thuế suất 40% trong hạn mức, ngoài hạn mức là 100%. Hiện nay, thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ điều tiết được hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất, chưa thực hiện đánh thuế vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi góp vốn, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê. Điều này không tạo được công bằng xã hội, không khuyến khích được sự đóng góp lao động của thế hệ sau cho Nhà nước, không phát huy tác dụng trong việc quản lý và bình ổn thị trường bất động sản. - 41 - Mặc dù thuế chuyển quyền sử dụng đất thực tế cũng góp phần mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước nhưng không phải là con số lớn bởi vì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chính thức theo các hợp đồng dân sự gặp nhiều trở ngại về thủ tục hành chính, khá nhiều đất đai chưa đủ điều kiện pháp lý nên phổ biến vẫn là giao dịch ngầm. Hơn nữa, đối với các giao dịch chính thức thì giá tính thuế là giá theo khung giá do Nhà nước quy định, nhưng việc xác định giá của Nhà nước chưa được thuyết phục, luôn thấp hơn giá thực tế rất nhiều. Do đó, việc dùng thuế chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường bất động sản vẫn chưa thực thi được. Nói thêm về chính sách giá đất, Chính phủ đã ban hành và sửa đổi nhiều lần các Nghị định về giá đất trong đó đưa ra phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn định giá các loại đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương ra quyết định giá đất phù hợp theo nguyên tắc sát giá thị trường và nằm trong khuôn khổ giá tối thiểu, giá tối đa do Trung ương quy định. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP quy định về bảng giá đất áp dụng làm cơ cở tính cho thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Theo Nghị định 87/CP, việc ban hành giá của các địa phương không được vượt quá khung giá do Chính Phủ quy định, nghị định này còn quy định việc vận dụng hệ số điều chỉnh (k) khi đất trong cùng đô thị nhưng có khả năng sinh lợi khác nhau, có mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau,…Nguyên tắc tính hệ số điều chỉnh k như sau: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số k = Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành ban hành Tuy nhiên Nghị định 87/CP bộc lộ hạn chế là giá quy định quá thấp so với giá thị trường, chính mức chênh lệch này tạo ra nhiều kẻ hở trong quản lý cũng như sử dụng đất không hiệu quả, gây thất thoát tiền thuế, tình trạng khiếu kiện về bồi thường liên tục xảy ra. Ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Với những quy định chặt chẽ về - 42 - giá đất khắc phục Nghị định 87/CP nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức và cá nhân, đồng thời hạn chế những khiếu kiện về bồi thường và quy định rõ ràng phương pháp xác định giá trên thị trường, giá đất mới sẽ được công bố hàng năm. Theo đó, giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, điều này đã loại bỏ được yếu tố biến động giá do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, … Trên thực tế, do những đặc thù riêng mà việc ban hành bảng giá đất cụ thể thực hiện theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP tại các tỉnh, thành phố chưa thật sự sát với giá đất trên thị trường. Ngoài ra, việc dùng cùng một giá đất làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với thực tế. Trong điều kiện các văn bản quy phạm pháp luật về chính sách tài chính đất đai chưa đồng bộ, các địa phương buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa được các mục đích, giảm đến mức thấp nhất những tác động ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất là đại đa số người dân và các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo các cơ quan chuyên môn, việc giá đất tại nhiều nơi được quy định chưa sát với giá thực tế là do các địa phương không lường hết được yếu tố “ảo” trong giá chuyển nhượng trên thị trường. Vì vậy, khi xây dựng các mức giá đất, nhiều nơi đã chủ động giảm so với các mức giá thực tế đã điều tra được. Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy. Cùng một giá đất không sát với thực tế như thế nhưng được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau là không hợp lý vì nếu bảng giá đất được xem là cao so với giá thị trường thì mục đích bồi thường sẽ được thỏa mãn, nhưng nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí liên quan đất đai sẽ cao làm phát sinh nạn trốn thuế và các giao dịch ngầm trên thị trường. Tiền thuê đất, sử dụng đất cao sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh, môi trường đầu tư sẽ kém - 43 - hấp dẫn. Ngược lại, nếu bảng giá đất thấp so giá thị trường thì tiền trả cho mục đích bồi thường sẽ không thỏa mãn, dẫn đến ách tắc giải phóng mặt bằng, dự án bị treo làm giảm hiệu quả kinh tế, khiếu kiện xảy ra nhiều hơn. Gần đây nhất, ngày 01/01/2006 bảng giá đất mới đã được công bố để đảm bảo ổn định sản xuất, kinh doanh, lành mạnh hóa thị trường bất động sản cũng như cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp và tạo thuận lợi cho công tác tái định cư, bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo đó, phần lớn địa phương lựa chọn là cơ bản giữ nguyên bảng giá đất đã ban hành từ đầu năm 2005 theo tinh thần Nghị định 188/NĐ-CP nhưng có điều chỉnh cục bộ giá đất ở một số vị trí, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, không có nơi nào vượt khung giá do Chính phủ quy định. Tương tự, giá đất nông nghiệp cũng hầu như được giữ nguyên. Chỉ có một số ít địa phương điều chỉnh tăng với tỷ lệ thấp như Hà Nội, Cà Mau, Thành phố Hồ Chí Minh….Giá đất ở và sản xuất kinh doanh cũng có điều chỉnh tăng nhưng chủ yếu là tại các tuyến đường mới được đầu tư hạ tầng, ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu công nghiệp... Tuy vậy, đối với loại đất này, cũng có một số địa phương điều chỉnh giảm đối với những vị trí trước đây quy định chưa phù hợp hoặc nhằm khuyến khích cho các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành. Nhìn chung, giá đất quy định thực hiện theo Nghị định 188/NĐ-CP vẫn còn thấp hơn so với giá thực tế, nhất là giá đất nông nghiệp quá thấp nên khi tính thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều trường hợp được chuyển từ thuê đất sang giao đất, các tổ chức kinh tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng để bán nhà, đất ra theo giá thị trường để từ đó thu được chênh lệch giá đất cao. Bên cạnh đó, khi áp dụng giá đất nông nghiệp mới để bồi thường cho việc thu hồi đất thì người dân còn nhiều ý kiến và chưa đồng tình làm cho tình trạng khiếu nại về giá đất bồi thường vẫn thường xuyên xảy ra, dẫn đến tình trạng nhiều dự án trong lĩnh vực đất đai bị treo dài hạn. - 44 - Bảng 2.3: Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Năm Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 213 0,23 2001 296 0,29 2002 327 0,27 2003 408 0,23 2004 640 0,32 2005 985 0,45 2006 1.097 0,42 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Hiện tại thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm luôn những quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nên việc thu thuế này gặp không ít khó khăn và phức tạp. Theo tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và trên phạm vi rộng. Do đó, một sắc thuế thu theo hai mục đích khác nhau rất khó quản lý và dễ làm thất thu thuế. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng khó khăn trong việc chủ động điều tiết hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất làm ổn định cung cầu các loại hàng hóa bất động sản cho thị trường. 2.2.1.4. Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng, chuyển quyền thuê bất động sản Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản thì căn cứ theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thuế với thuế suất hiện nay là 28%. Ngoài ra, sau khi tính thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập ròng từ việc chuyển quyền sử dụng bất động sản còn lại vẫn ở mức cao thì tổ chức kinh doanh bất động sản cũng như cá nhân phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo mức thuế lũy tiến từng phần theo quy định của Nghị định 152/2004/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/08/2004 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh - 45 - nghiệp. Tình hình giá cả bất động sản tăng liên tục, chênh lệch giá đất của Nhà nước và giá đất thực tế là rất lớn đã tạo điều kiện cho nhiều tổ chức kinh doanh bất động thu được siêu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của mình. Do đó, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất góp phần điều tiết thu nhập, hạn chế việc đầu cơ đẩy giá bất động sản gia tăng gây bất ổn thị trường của các tổ chức kinh doanh bất động sản, tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, và làm tăng thu ngân sách nhà nước. Đối với cá nhân có thu nhập cao từ việc chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền thuê đất, đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc nộp thuế thu nhập cao từ hoạt động này. Theo Pháp lệnh thuế thu nhập cá nhân, quy định mức thuế suất 10% trên phần thu nhập chênh lệch khi chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, nhưng thực tế quy định này chỉ mang tính hình thức. Ở nước ta có khá nhiều người giàu và ngày càng giàu hơn nhờ bất động sản vì mức thuế thu nhập mà họ phải chịu là rất thấp so với thu nhập từ việc đầu tư bất động sản, những người này có thể mua ít nhiều bất động sản dự trữ mà cũng không ảnh hưởng đến thu nhập bình thường của họ. Việc dự trữ bất động sản gây nên sự lãng phí đất đai, làm mất cân đối về quan hệ cung cầu, gây ra những biến động bất thường trên thị trường bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân đẩy giá bất động sản ngày càng tăng cao hơn giá trị thật trong thời gian qua. 2.2.1.5. Các loại phí và lệ phí Hiện nay văn bản quy phạm pháp luật chung nhất quy định thẩm quyền ban hành việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí, lệ phí do tổ chức vá cá nhân thực hiện là theo Pháp lệnh về phí, lệ phí có hiệu lực ngày 01/01/2002 với các quy định được cụ thể hóa theo Nghị định 57/2002/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 03/06/2002 về chi tiết các danh mục phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc lập bản đồ địa chính, lệ phí trước bạ, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất,… Đối với lệ phí trước bạ, nhà và đất là tài sản phải chịu phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan có thẩm quyền theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/10/2005 về hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính phí trước bạ và tỷ lệ % tính phí trước bạ (1% đối với trước bạ nhà và - 46 - đất), giá tính phí trước bạ nhà là giá thị trường mỗi mét vuông diện tích nhà tại thời điểm kê khai trước bạ, còn giá tính trước bạ đất thì theo giá theo khung giá nhà nước quy định ở mỗi địa phương. Mức thu các khoản phí, lệ phí khác (không phải lệ phí trước bạ) thì không cao nên không là gánh nặng khi làm các thủ tục liên quan đến nhà đất. Trong khi đó, lệ phí trước bạ được xem là loại phí trùng bởi vì cùng một hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhưng phải vừa đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa phải đóng lệ phí trước bạ. Tỷ lệ thu phí trước bạ là 1% cùng với tỷ lệ thuế chuyển quyền sử dụng đất 2% (đất nông nghiệp) hay 4% (đất phi nông nghiệp) được xem là khá lớn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức nộp này tạo nên rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường. Nhiều người có thu nhập thấp và có nhu cầu thực sự về nhà ở, họ chỉ cần mua nhà, đất phục vụ nhu cầu của mình nhưng các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng lại cao như vậy, nên họ chỉ mua bán trao tay, không qua đăng ký là hiện tượng phổ biến. Hay các nhóm người hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng không cố ý đầu cơ, đất đai mua vào bán lại ngay, họ mua đất tình trạng pháp lý thế nào thì để nguyên tình trạng ấy bán lại bằng giấy tay mà thôi. Có thể thấy, lệ phí trước bạ cao cũng góp phần không nhỏ trong việc hình thành nên thị trường “ngầm” về bất động sản. 2.2.2. Các khoản thu liên quan đến nhà đất 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất Chính sách thu tiền thuê đất được Chính phủ quy định cho hai đối tượng là: các cá nhân và tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất, và các dự án đầu tư của nước ngoài theo Quyết định 189/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 24/11/2000 về giá thuê đất. Đối với khu vực đầu tư nước ngoài, các địa phương dựa vào khung giá của Bộ tài chính mà xác định đơn giá cho thuê của từng dự án cụ thể. Đối với các cá nhân, tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất thì giá đất được xác định theo một tỷ lệ % giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành trực thuộc Trung ương quy định được áp dụng cho các lĩnh vực hoạt động khác nhau như: thuê đất để sản xuất vật chất thì áp dụng tỷ lệ 0,5%, lĩnh vực thương mại, dịch vụ thì áp dụng 0.7% giá đất do Nhà nước quy định tại địa phương đó. Giá cho thuê - 47 - đất đối với các hình thức đầu tư nước ngoài được tính bằng USD theo giá tối đa, tối thiểu trên 1 m2 đất quy định cho mỗi loại đô thị. Việc cho thuê đất được chia thành hai loại: thu tiền thuê đất hàng năm, và thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê. Tiền thuê đất cũng được khấu trừ tiền bồi thường cho việc thu hồi đất, nhưng thực tế tiền bồi thường mà doanh nghiệp bỏ ra là rất cao, giá thuê đất khá thấp, nên thời gian doanh nghiệp thu hồi tiền bồi thường sẽ khá dài, trường hợp vì lý do bất khả kháng nào đó dự án đầu tư bị ngừng họat động, hoặc doanh nghiệp bị giải thể thì việc doanh nghiệp thu hồi số tiền bồi thường sẽ giải quyết như thế nào vẫn chưa được luật đề cập đến. Bảng 2.4: Tình hình thu tiền thuê đất Năm Thu tiền thuê đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2002 459 0,37 2003 513 0,34 2004 846 0,43 2005 1.003 0,46 2006 1.171 0,45 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Thực tế cho thấy, tiền thuê đất thu được hàng năm không đáng kể vì đất cho thuê chiếm tỷ trọng thấp, và càng ngày quỹ đất công cũng không còn nhiều. 2.2.2.2. Thu tiền sử dụng đất Nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất có hiệu quả, đúng kế hoạch, quy hoạch, hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép… Nhà nước đã ban hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về việc thu tiền sử dụng đất. Đến 03/12/2004 ban hành Nghị định mới 198/2004/NĐ-CP về việc thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ rõ ràng hơn về chính sách thu tiền sử dụng đất. Cụ thể thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Chuyển mục đích sử dụng đất. - 48 - - Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. - Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Căn cứ thu tiền sử dụng đất là diện tích đất sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng đất Bảng số 2.5: Tình hình thu tiền sử dụng đất Năm Thu tiền sử dụng đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2002 3.244 2,62 2003 8.149 5,35 2004 14.202 7,15 2005 13.903 6,40 2006 14.000 5,36 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Theo số liệu thực tế, năm 2006 là năm thứ hai liên tiếp ngành thuế bắt đầu gặp khó khăn trong việc thu các khoản liên quan đến nhà đất. Nguyên nhân được cho là do thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mà cụ thể ở đây là Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Năm 2005 tiền thu sử dụng đất chỉ đạt 13.903 tỷ đồng, giảm 2,1% so với năm 2004, trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu tiền sử dụng đất năm 2003 đạt 151,2% và năm 2004 đạt 74,3%. Nguyên nhân là do giá nhà đất tăng mạnh (một phần do tác động của các ch