Đề tài Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 1993 đã thấy những thiếu sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2003 và cùng với đó Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đã khắc phục được những thiếu sót, khó khăn trên.

Hiện nay cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ, trong đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi khi UBND cấp tỉnh có dự án được thoả thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó kéo gần thêm khoảng cách giữa chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế những “dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

 

doc30 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 21/01/2014 | Lượt xem: 3103 | Lượt tải: 53download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Chính sách và pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thoả mãn một trong các điều kiện luật định thì mới được bồi thường, các đối tượng khác nhau thì sẽ có những điều kiện quy định cho từng đối tượng khác nhau. Cụ thể gồm ba đối tượng là hộ gia đình cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư. 2.4.1. Điều kiện bồi thường của Hộ gia đình, cá nhân. Đây là bộ phận chiếm số đông khi tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là bộ phận có thể nói là khó khăn, phức tạp nhất. Có 2 trường hợp: Thứ nhất, nếu có những loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì sẽ được bồi thường căn cứ vào những giấy tờ hợp pháp đó. Thứ hai, nếu hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì có thể được bồi thường hoặc không bồi thường. Ø Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng đất chứng minh được đất đang sử dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người được giao đất cho thuê đất thì có quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là được bồi thường mà các loại giấy tờ đó phải hợp pháp - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là hai loại giấy tờ cơ bản và được xem xét đầu tiên để được bồi thường, nếu hộ gia đình cá nhân không có hai loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nuớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi Trường. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993. - Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hũu Nhà nước, bao gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã đựoc xác lập sở hữu Nhà nước, nhà ở đuợc tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 057/1994. Có giấy tờ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được xem là hợp pháp. - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. - Được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Đất đang sử dụng mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. Ø Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành bồi thường là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Thế nhưng trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc xác định căn cứ để bồi thường sẽ khó khăn hơn. Chính vì vậy việc bồi thuờng sẽ dựa vào thời gian sử dụng đất, mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm khác nhau nên việc bồi thường cho mỗi giai đoạn cũng khác nhau, có ba giai đoạn gồm: * Giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường được thực hiện như sau: - Đất có nhà ở: đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sừ dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đối với phần vượt quá hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở ( nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. - Đất phi nông nghiệp: đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hổ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiên các loại đất nêu trên, người sử dụng đất tính lại thời điểm bắt đầu sử dụng đất có một trong những hành vi sau, thì sẽ không được bồi thường. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý. + Lấn,chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cấm mốc. + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tồ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường. - Đất nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp ở mỗi địa phương và hạn mức giao đất chung của hai vùng là: vùng các tình, thành phố trực thuộc trung ương ở Đông nan bộ và đồng bằng sông cữu long và vùng các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khác, phần diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất có các hành vi vi phạm nêu trên, sử dụng đất vượt hạn mức giao đất tại địa phương thì không được bồi thường, nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc giải quyết nhà tái định cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, mà đất được tách ra từ thửa đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì diện tích đất ở được xác định là không quá năm lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng. Thửa đất cìn lại sau khi đã tách đất ở mà được xác nhận không có tranh chấp thì được bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất. * Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau. Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và được xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường về đất được thực hiện đương đấi giống như đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số điểm khác như sau. - Đất có nhà ở: trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì giá trị bồi thường phải trừ đi quyền sử dụng đất phải nộp theo mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân), lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất phi nông nghiệp: trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, mức thu tiền sử dụng đất giống như đất có nhà ở. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp. - Đất nông nghiệp: được bồi thường giống như giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. - Trường hợp không được bồi thường: người sử dụng đất thuộc các trường hợp không được bồi thường giống các giai đoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nên đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới. Người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền thuê nhà mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Đất do lấn, chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kề từ ngày 01 tháng 7 năm 1993 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất , cho thuê đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. * Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền đã nộp để được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có hai thời điểm giao đất là thời điểm trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và thời điểm sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau. - Trước ngày 15/10/1993: giai đoạn này chưa có luật đất đai năm 1993 nên chưa có quy định rõ về hạn mức giao đất đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Người sử dụng đất được giao loại nào thì thì được bồi thường theo loại đất đó kể cả đất ở, diện tích bồi thường không bị hạn chế là toàn bộ diện tích đất được giao. - Sau ngày 15/10/1993: đây là giai đoạn Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, chính sách quản lý đất đai đã được chặt chẽ hơn, nhưng việc bồi thường cho người bị thu hồi mà đất có được, đuợc giao không đúng thẩm quyền tương đối giống như trước ngày 15/10/1993. sự khác nhau giữa hai thời điểm này là chính sách bồi thường đất phi nông nghiệp là đất ở, sau ngày 15/10/1993 chính sách bồi thường còn phải căn cứ vào hạn mức giao đất của từng địa phương. + Nếu nằm trong hạn mức thì được bồi thường bằng đất ở, diện tích bồi thường là toàn bộ diện tích đang sử dụng. + Nếu nằm ngoài diện tích thì phần nằm ngoài vẫn được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp. 2.4.2. Điều kiện bồi thường của tổ chức, cộng đồng dân cư. Đây có thể xem là hai đối tượng có đặc điểm rất riêng so với hộ gia đình, cá nhân. Trong một dự án thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì tỷ lệ tổ chức và cộng đồng dân cư chiếm rất ít, công tác tiến hành bồi thường cũng không phức tạp như hộ gia đình cá nhân. Hai đối tượng này mục đích sử dụng là đất là khác nhau, mục chủ yếu của tổ chức sử dụng đất để sản xuất kinh doanh còn đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất là để bảo tồn phong tục tập quán và một đặc điểm khác khá quan trọng của cộng đồng dân cư là chỉ tính cho dân tộc thiểu số. Từ những đặc điểm đó mà điều kiện bồi thường của hai đồi tượng này sẽ khác nhau. Ø Đối với tổ chức: - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sữ dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân ksách nhà nước. - Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. Ø Đối với cộng đồng dân cư: cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. Lưu ý: đất sử dụng ổn định bao gồm: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng. Đất ở. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đất xây dựng trụ sở sơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh. đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là không có tranh chấp. 2.5. Chủ thể tham gia bồi thường Chủ thể tham gia bồi thường bao gồm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư. Trong đó việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước sẽ là chủ thể đứng ra để bồi thường, ngoài ra đối với các dự án nhỏ lẻ sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà nước không thu hồi đất, vì vậy việc bồi thường sẽ không được Nhà nước thực hiện mà chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ thoả thuận với nhau theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Trường hợp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bồi thường: cơ quan Nhà nước thu hồi đất sẽ tiến hành bồi thường (có 2 cơ quan hành chính Nhà nước địa phương có thẩm quyền thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện), việc bồi thường sẽ căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao việc bồi thường cho Hội đồng bồi thường cấp huyện hay Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện. - Trường hợp thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất: + Nếu các bên đạt được thống nhất Hội đồng bồi thường sẽ gửi biên bản xác nhận phương án bồi thường cho chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt, sau đó phương án bồi thường sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến cuối cùng. + Nếu trong quá trình thoả thuận mà các bên không đạt được thống nhất thì Hội đồng giải phóng mặt bằng sẽ yêu cầu các cơ quan quản lý, nhà đầu tư hoặc nhà tư vấn xem xét lại phương án bồi thường. Nếu xét thấy vấn đề nào chưa phù hợp, chưa công bằng thì Hội đồng bồi thường sẽ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh, nhưng xét thấy đề xuất là đúng đắn mà người sử dụng đất vẫn cố tình không thực hiện, Hội đồng bồi thường sẽ trình cơ quan có thẩm quyền tiến hành biện pháp cưỡng chế đo đạc, kiểm kê tài sản để làm căn cứ cho việc bồi thường. 2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường 2.6.1. Diện tích đất bồi thường Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng. Mặc dù người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đã ghi rõ trên giấy tờ, tuy nhiên không phải lúc nào diện tích ghi đó cũng chính xác với phần diện tích họ đang xử dụng, trên thực tế có thể dư hoặc thiếu cho nên khi bồi thường phải tiến hành đo đạ. Diện tích bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất, khi tiến hành đo đạc có thể diện tích thực tế khác với diện tich trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do nhiều nguyên nhân có thể do kỹ thuật đo đạc lúc làm giấy vẫn còn thủ công, lỗi ghi chép hoặc do người sử dụng đất khai không đúng sự thật và dẫn tới diện tích thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn trên giấy. - Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, diện tích bồi thường là diện tích đo đạc thực tế. - Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn: + Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn chiếm thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. + Không bồi thường về đất đối với diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có. 2.6.2. Giá đất tính bồi thuờng 2.6.2.1. Xác định giá đất Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản – hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường bằng hình thức chuyển nhượng. Khi đó đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của hàng hoá đất thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu. Trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến thành công hay thất bại của công tác bồi thường. Đó là vấn đề mọi người ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu cản trở việc thu hồi đất. Vì vậy việc xây dựng giá đất phù hợp là rất cần thiết cho công tác bồi thường. * Việc bồi thường hiện nay được tiến hành với ba hình thức: - Bồi thuờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng - Bồi thường bằng nhà tái định cư - Bồi thường bằng tiền theo đơn giá của loại đất được bồi thường (giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp, giá đất ở). Nhưng trên thực tế các nhà đầu tư cũng như nhà nước khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền và giá đất tính bồi thường do nhà nước quy định. “Giá đất tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo cách tính bồi thường này thì gặp một vấn đề khó khăn là dù hai khoảng thời gian khác nhau thì giá đất bồi thường vẫn giống nhau mặc dù giá chuyển nhượng ở hai thời điểm này là khác nhau. Ví dụ: Ủy ban nhân dân tỉnh công bố giá đất vào ngày 01/01/2007 thì có thể tương đương với giá chuyển nhượng, nhưng đến thời điểm tháng 12/2007 thì giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh vẫn không thay đổi nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng có thể cao hơn nhiều so với giá đất của Ủy ban. Khuyết điểm này đã được khắc phục ngay sau đó là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi tắc là Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006), “giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố, không bồi thường theo bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cho phù hợp”. Như vậy giá đất bồi thường đã được thay đổi theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi, không còn hiện tượng áp dụng một mức giá được công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm, có thể thời điểm khác nhau nhưng Ủy ban nhân tỉnh có thể điều chỉnh giá bồi thường để sát với giá chuyển nhượng. 2.6.2.2. Giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm Không phải trường hợp nào việc bồi thường đối với người có đất bị thu hồi cũng diễn ra đúng tiến độ, sẽ có những trường hợp việc bồi thường chậm do người sử dụng đất và có một khả năng khá cao là khi diễn ra bồi thường chậm thì giá đất khi có quyết định thu hồi sẽ thấp hơn giá đất tại thời điểm bồi thường chậm, vậy thiệt hại sẽ thuộc về người sử dụng đất nếu giá bồi thường là giá ra quyết định thu hồi. Tuy nhiên, không vì thế nhà nước lúc nào cũng áp dụng giá bất lợi cho người bị thu hồi đất mà còn phụ thuộc vào việc xác định bồi thường chậm là do ai: do cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường hay do người sử dụng đất. Ø Do cơ quan tổ chức tiến hành bồi thường gây ra Trường hợp này thì phải áp dụng giá nào có lợi cho người sử dụng đất. Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường. Nếu giá đất tại thởi điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Ø Do người có đất bị thu hồi gây ra Để tránh hiện tượng đối với những người không chấp nhận giá đất ban đầu (trong khi đó đa phần người dân đã đồng ý) nhằm đòi hỏi bồi thường những giá rất cao hoặc một số nguyên nhân khác mà họ gây ra. Cho nên giữa người dân và cơ quan tổ chức không thoã thuận được giá và cứ kéo dài thời gian nên giá bồi thường đã thay đổi, nếu bồi thường theo giá có lợi cho người sử dụng đất thì những lần thu hồi đất tiếp theo sẽ gặp rất nhiều khó khăn do họ nghĩ rằng càng kéo dài thời gian thì sẽ có lợi cho mình. Để khắc phục hiện tượng này, giá đất bồi thường được tính như sau: - Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường. - Nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng mặt bằng 2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp - Đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai sắn và một số loại cây nông nghiệp khác. Nhưng thực tế thì việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp rất rộng rãi, nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn để trồng các loại cây lâu năm có giá trị kinh tế ca, diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng các cây và nuôi các loại gia cầm để nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi. - Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau: + Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng các loại cây lâu năm (đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng các loại cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm + Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thuỷ sản + Đất làm muối. Ø Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Có hai hình thức bồi thường là giao đất mới và bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. * Bồi thường bằng giao đất mới. Đất giao mới phải là đất có cùng mục đích sử dụng, mức giao đất mới cho mỗi hộ gia đình không vượt quá diện tích đất bị thu hồi và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Tuy nhiên việc giao đất mới, có thể là giá đất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá đất bị thu hồi: - Giao đất mới có giá trị thấp hơn giá đất bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch đó. - Giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng việc giao đất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ đ

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docBDS02.doc
Tài liệu liên quan