Đề tài Dịch vụ định giá bất động sản

h×nh thµnh trong tõng giao dÞch riªng lÎ, n goµi viÖc chÞu ¶nh h­ëng cña tÝnh bÊt ®éng vµ tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, cßn phô thuéc vµo t è chÊt tÝnh c¸ch c¸ biÖt cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n; InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam30 + Nh×n tõ gãc ®é dµi h¹n, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n l u«n cã khuynh h­íng t¨ng lªn v× tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ cã h¹n. - C¸c lo¹i h×nh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n: Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ cã nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c nhau, trong ®ã cã 4 c¸ch ph©n lo¹i th«ng dông sau ®©y: + Gi¸ mua b¸n vµ gi¸ thuª (®èi víi ®Êt ®ai, gi¸ thuª cßn gäi lµ ®Þa t«); + Gi¸ ®Êt, gi¸ c«ng tr×nh vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n (gi¸ ®Êt vÒ thùc chÊt lµ ®Þa t« ®­îc t­ b¶n ho¸). + Gi¸ tæng (gi¸ toµn nhµ) gi¸ ®¬n vÞ (gi¸ m2 sµn). + Gi¸ thÞ tr­êng, gi¸ lý thuyÕt vµ gi¸ ­íc tÝnh, gi¸ thÞ tr­êng h×nh thµnh thùc tÕ qua giao dÞch vµ biÕn ®éng theo thêi gian gåm gi¸ thÞ tr­êng c«ng b»ng vµ kh«ng c«ng b»ng, gi¸ lý thuyÕt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n gi¶ thiÕt ®­îc h×nh thµnh mét c¸ch hîp lý trªn thÞ tr­êng c«ng khai. Gi¸ ­íc tÝnh lµ gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµo ®ã, th­êng ®­îc dïng réng r·i trong mua b¸n, thiÕt k Õ, xö lý ph¸p luËt. v.v... ®èi víi gi¸ bÊt ®éng s¶n. - C¨n cø vµo c«ng dông th× c¸c lo¹i gi¸ sau ®©y: + Gi¸ thÞ tr­êng, dïng trong giao dÞch mua b¸n); + Gi¸ thuª, dïng trong giao dÞch cho thuª; + Gi¸ thÕ chÊp, dïng ®Ó thÕ chÊp khi vay tiÒn; + Gi¸ ®Òn bï, dïng trong gi¶i phãng mÆt b»ng; + Gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸; + Gi¸ cho chñ nhµ tù dïng; + Gi¸ dïng cho môc ®Ých ®Çu t­; + Gi¸ sö dông hiÖn thêi; + Gi¸ ph¸t triÓn dïng khi n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n; + Gi¸ dïng ®Ó b¶o hiÓm; InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam31 + Gi¸ tÝnh thuÕ (Value for Taxation); + Gi¸ tr­ng mua khi chÝnh phñ cÇn huy ®éng bÊt ®éng s¶n (Value for Compulsory Purchase). 2. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n bao gåm mäi chi phÝ tõ lóc mua quyÒn sö dông ®Êt, x©y dùng c«ng tr×nh cho ®Õn lóc tiªu thô xong. Gi¸ thµnh bao gåm chi phÝ ®Êt ®ai (mua quyÒn sö dông ®Êt, nép phÝ sö dông kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng), chi phÝ chuÈn bÞ x©y dùng(quy ho¹ch, nghiªn cøu kh¶ thi, ®o ®¹c vµ kh¶o s¸t ®Þa chÊt, thiÕt kÕ), chi phÝ x©y dùng, chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp, chi ph Ý tiªu thô, thuÕ phÝ vµ chi phÝ dù phßng. Gi¸ thµnh lµ c¬ së quan träng ®Ó nhµ ®Çu t­ x¸c ®Þnh gi¸ b¸n hîp lý, dù tÝnh lîi nhuËn, hoµn thiÖn ho¹ch to¸n néi bé, t¨ng c­êng kh¶ n¨ng c¹nh tranh v.v... Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n th­êng biÕn ®éng do chÞu ¶nh h­ëng c ña c¸c nh©n tè hµnh chÝnh - chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, tr¶ nhiªn vµ mét sè nh©n tè kh¸c (chÊt l­îng thiÕt kÕ, x©y dùng, trang thiÕt bÞ, phong thuû...). E. LËp hå s¬ vµ chøng th­ ®Þnh gi¸. - B¸o c¸o ®Þnh gi¸ thÓ hiÖn kinh nghiÖm vµ kü n¨ng cña nhµ ®Þnh gi¸ vµ lµ s¶n phÈm cuèi cïng cña toµn bé c«ng viÖc ®Þnh gi¸. B¸o c¸o ®Þnh gi¸ lµ sù tãm t¾t c¸c d÷ liÖu ®­îc ph©n tÝch, c¸c ph­¬ng ph¸p ®­îc ¸p dông vµ lý do dÉn ®Õn kÕt luËn vÒ gi¸ trÞ. - B¸o c¸o ®Þnh gi¸ riªng ph¶i nªu ®­îc nh÷ng néi dung chÝnh sau ®©y: + Lo¹i bÊt ®éng s¶n riªng ®Þnh gi¸. + Kh¸ch hµng ®Þnh gi¸. + Môc ®Ých ®Þnh gi¸. + Thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam32 + §Æc ®iÓm ph¸p lý vµ kinh tÕ -kü thuËt cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸. + C¬ së gi¸ trÞ cña ®Þnh gi¸. + C¸c c¨n cø ®Ó ®Þnh gi¸. - øng dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. + KÕt qu¶ ®Þnh gi¸. + Nh÷ng h¹n chÕ cña kÕt qña ®Þnh gi¸. G. C¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Theo lý thuyÕt thÈm ®Þnh gi¸ th× cã 5 ph­¬ng ph¸p ®inh gÝa nh­ sau : 1- Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 2- Ph­¬ng ph¸p chi phÝ. 3- Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. 4- Ph­¬ng ph¸p thÆng d­. 5- Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (hay ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng). 1.1. C¸c nguyªn t¾c vÒ thÞ tr­êng øng dông. 1.1.1. Nguyªn t¾c ¸p dông. Nguyªn t¾c thay thÕ: Mét nhµ ®Çu t­ cã lý trÝ sÏ kh«ng tr¶ gi¸ cho mét tµi s¶n nhiÒu h¬n chi phÝ ®Ó mua mét tµi s¶n lùa chän mµ cã cïng mét sù h÷u Ých nh­ nhau. Nguyªn t¾c sù ®ãng gãp: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh cã ­íc tØnh sù tham gia ®ãng gãp cña c¸c yÕu tè hay c¸c bé phËn cña tµi s¶n ®èi víi tæng sè gi¸ trÞ thÞ tr­êng). InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam33 1.1.2. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp th­êng ®­îc sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n trong c¸c tr­êng hîp sau: - C¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh­: c¸c c¨n hé, c¸c chung c­, c¸c d·y nhµ cïng x©y dùng mét kiÓu, c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt, c¸c ph©n x­ëng. C¸c nhµ kho trªn mét mÆt b»ng, c¸c nhãm v¨n phßng vµ nhãm cöa hiÖu. - §Êt trång. 1.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn. 1.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. - V× ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn b»n g c¸ch so s¸nh gi¸ cña tµi s¶n t­¬ng ®ång ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n riªng thÈm ®Þnh. 1.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn (4 b­íc). B­íc 1: T×m kiÕm vµ tËp hîp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. - Lùa chän c¸c bÊt ®éng s¶n cã tÝnh h÷u Ých t­¬ng ®­¬ng vµ cã thÓ so s¸nh ®­îc. - Thu thËp th«ng tin: + Th«ng tin tæng hîp. + Th«ng tin ®Æc biÖt; + Th«ng tin cô thÓ. - KiÓm tra ®é chÝnh x¸c c¸c th«ng tin vµ xem xÐt ®iÒu kiÖn giao dÞch cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®· lùa chän. B­íc 2: ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh. Néi dung thÈm ®Þnh InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam34 B§ST§G C¸c B§SSS Ph¸p lý X X Kü thuËt X X KiÓm tra vÒ m«i tr­êng X X Gi¸ b¸n (gi¸ thÞ tr­êng) X B­íc 3: Ph©n tÝch vµ thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh. - Ph©n tÝch. + Ph©n tÝch sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: nhËn d¹ng møc ®é tiÒm n¨ng, kh¶ thi vÒ ph¸p lý, kh¶ n¨ng tµi chÝnh vµ sö dông tèi ®a cña B§S ®Þnh gi¸. + Ph©n tÝch thÞ tr­êng: x¸c ®Þnh c¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña tµi s¶n, ®¸nh gi¸ ®éng th¸i thÞ tr­êng (thay ®æi cung - cÇu bèi c¶nh thÞ tr­êng...) vµ ®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng. + Ph©n tÝch bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh vÒ ph¸p lý, kinh tÕ - kü thuËt, m«i tr­êng, gi¸ thÞ tr­êng, nh»m rót ra ®­îc n h÷ng ®iÓm t­¬ng ®ång, kh¸c biÖt, nªu nh÷ng ­u vµ nh­îc ®iÓm, nh÷ng thuËn lîi còng nh­ nh÷ng khã kh¨n cña B§S ®Þnh gi¸ so víi c¸c B§S so s¸nh. + Ph©n tÝch cung cÇu, lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng, ®éng th¸i ng­êi mua - ng­êi b¸n tiÒm n¨ng. + Ph©n tÝch nguån thu thËp th«ng tin vµ ®é tin cËy cña th«ng tin. + Ph©n tÝch ®iÒu kiÖn giao dÞch. - Thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh. + Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh: lÊy B§S ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nh÷ng yÕu tè tån t¹i ë B§S ®Þnh gi¸ mµ kh«ng tån t¹i ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµo vµ ng­îc l¹i. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam35 + Thùc hiÖn ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh. - X¸c ®Þnh c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµm ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S. + Ph¸p lý. + Quy m« ®iÖn tÝch. + KÝch th­íc h×nh d¸ng. + §iÒu kiÖn h¹ tÇng. + §iÒu kiÖn kinh tÕ. + M«i tr­êng sèng. + Quy ho¹ch. + Lîi Ých t­¬ng lai. - Cã 2 c¸ch ®iÒu chØnh: - §iÒu chØnh gép. - §iÒu chØnh theo tû lÖ. B­íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸: - C¨n cø vµo gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh, kÕt hîp víi ®éng th¸i th Þ tr­êng, vµ ®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, thÈm ®Þnh viªn sÏ ­íc tÝnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña B§S. 1.3. Nh÷ng h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn riªng ph¶i cã. 1.3.1. §iÒu kiÖn riªng ph¶i cã ®Ó thùc hiÖn. - ChÊt l­îng th«ng tin. - Th«ng tin thu thËp ph¶i cã kh¶ n¨ng so s¸nh. - ThÞ tr­êng ph¶i æn ®Þnh. 1.3.2. C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p. - Riªng ph¶i cã th«ng tin. - D÷ liÖu mang tÝnh lÞch sö. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam36 2. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ. 2.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. Nguyªn t¾c thay thÕ: mét ng­êi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ng tr×nh cã cïng mét lîi Ých t­¬ng tù. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. - §Þnh gi¸ tµi s¶n dµnh cho môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt nh­ bÖnh viÖn, tr­êng häc, nhµ thê, th­ viÖn, nhµ m¸y ®iÖn, nhµ m¸y ho¸ chÊt, c¸c c¬ së läc dÇu... lµ c¸c tµi s¶n Ýt cã nh÷ng chøng cã so s¸nh thÞ tr­êng. - §Þnh gi¸ cho c¸c môc ®Ých b¶o hiÓm. - Ph­¬ng ph¸p chi phÝ còng th­êng ®­îc sö dông lµ ph­¬ng ph¸p kiÓm tra ®èi víi c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. 2.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn. 2.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. Khi tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ mét ®éng s¶n nµo ta nhËn thÊy r»ng kh«ng t×m ®­îc trªn thÞ tr­êng tµi s¶n t­¬ng ®ång vÒ mÆt kü thuËt víi tµi s¶n riª ng ®Þnh gi¸, do ®ã kh«ng c¬ cë ®Ó so s¸nh. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ ¸p dông cho nh÷ng tµi s¶n nh­ nhµ thê, bÖnh viÖn, mµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho nh÷ng t¸i ¶n nµy ë ViÖt Nam ch­a cã giao dÞch, chuyÓn nh­îng v× vËy kh«ng thÓ t×m ®­îc tµi s¶n t­¬ng ®ång vµ ®· ®­îc giao dÞch ®Ó so s¸nh. V× vËy c¬ së ®Þnh gi¸ ë ®©y lµ c¬ së phi thÞ tr­êng. 2.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn. B­íc 1: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu thÈm ®Þnh, coi nh­ miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trång. Gi¶ ®Þnh r»ng sù sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt v µ tèt nhÊt. B­íc 2: ¦íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i hoÆc ®Ó thay thÕ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng trªn miÕng ®Êt. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam37 B­íc 3: quyÕt ®Þnh møc ®é thÝch hîp cña khÊu hao tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt. Sau ®ã khÊu trõ kho¶ n khÊu hao tÝch luü trªn khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i hoÆc ®Ó thay thÕ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt, ®Ó cã ®­îc chi phÝ hiÖn t¹i ®· trõ ®i khÊu hao. B­íc 4: Céng chi phÝ hiÖn t¹i ®· trõ ®i khÊu hao nµy vµo gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña miÕng ®Êt ®Ó cã ®­îc gi¸ trÞ cña tµi s¶n tÝnh theo ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (khÊu trõ). 2.3. Ph©n lo¹i chi phÝ. Trong ph­¬ng ph¸p chi phÝ ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã 2 c¸ch x¸c ®Þnh chi phÝ. 2.3.1. Chi phÝ t¸i t¹o. Lµ chi phÝ hiÖn hµnh cña viÖc x©y d ùng mét c«ng tr×nh x©y dùng thay thÕ gièng hÕt víi c«ng tr×nh ®ang ®­îc ®Þnh gi¸, bao gåm c¶ nh÷ng ®iÓm ®· lçi thêi cña c«ng tr×nh môc tiªu ®ã. 2.3.2. Chi phÝ thay thÕ. Lµ chi phÝ hiÖn hµnh cña viÖc x©y dùng mét c«ng tr×nh cã gi¸ trÞ sö dông t­¬ng ®­¬ng víi c«ng tr×nh ®ang ®­îc ®Þnh gi¸ nh­ng cã lo¹i bá c¸c bé phËn cã chøc n¨ng lçi thêi. Th«ng th­êng ph­¬ng ph¸p chi phÝ thay thÕ cho sè l­îng tÝnh to¸n thÊp h¬n ph­¬ng ph¸p chi phÝ t¸i t¹o, bëi v× nã kh«ng tÝnh ®Õn c¸c bé phËn lçi thêi vµ kh«ng riªng biÖt, vµ tÝnh to¸n trªn viÖc sö dông vËt liÖu vµ kü thuËt hiÖn hµnh. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ thay thÕ ®­îc coi lµ ph­¬ng ph¸p hiÖn thùc nhÊt vµ chi phÝ bá ra thÊp h¬n. 2.4. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ. 2.4.1. Ph­¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña ng­êi x©y dùng. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông bëi c¸c chuyªn gia tÝnh chi phÝ cã kinh nghiÖm khi ­íc tÝnh chi phÝ cña c«ng tr×nh x©y dùng cã quy m« lín, ®­îc hoµn thµnh phï hîp víi c¸c kÕ ho¹ch vµ chi tiÕt x©y dùng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam38 Ph­¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña nhµ x©y dùng ®­îc lµm cÈn th Ën sÏ cho kÕt qu¶ ­íc tÝnh chi phÝ chÝnh x¸c. Sù ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy ®ßi hái nhiÒu c«ng søc vµ thêi gian. Trong thùc tÕ nhµ ®Þnh gi¸ th­êng kh«ng ®­îc huÊn luyÖn kü thuËt hoÆc tr×nh ®é ®Ó tiÕn hµnh c¸c nghiªn cøu chi phÝ chi tiÕt vµ tû mØ nh­ vËy. 2.4.2. Ph­¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè l­îng. Ph­¬ng ph¸p nµy t­¬ng ®èi ®¬n gi¶n h¬n trong viÖc ¸p dông vµ tèn Ýt thêi gian h¬n so víi ph­¬ng ph¸p võa nªu, nã ®­îc c¸c nhµ kiÕn tróc sö dông trong viÖc ­íc tÝnh chi phÝ c¸c kÕt cÇu nhµ ë. Theo ph­¬ng ph¸p nµy c¸c chi phÝ cho c«ng viÖc x©y dùng ®­îc tæng hîp tõ c¸c nhµ thÇu phô theo tõng h¹ng môc. Ph­¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè l­îng nÕu ®­îc ¸p dông thµnh th¹o sÏ cho kÕt qu¶ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c. Cô thÓ nh­ sau: - Chi phÝ trùc tiÕp. + §Êt ®ai. + NÒn mãng. 2.4.3. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc c¸c nhµ kiÕn tróc, x©y dùng vµ ®Þnh gi¸ sö dông khi viÖc ­íc tÝnh cÇn cã kÕt qu¶ nhanh chãng. Theo ph­¬ng ph¸p nµy c¸c chi phÝ theo lo¹i c«ng viÖc hoÆc lo¹i kÕt cÊu c«ng tr×nh tÝnh thµnh ®¬n gi¶n tuú m2 hoÆc m3. Gi¸ trÞ cña c«ng tr×nh cÇn ®Þnh gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch x©y dùng vµ kÕt cÊu lo¹i nhµ x­ëng. Khã kh¨n chñ yÕu lµ nguyªn nh©n g©y ra sù kh«ng chÝnh x¸c cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng lµ trong thùc tÕ Ýt cã 2 bÊt ®éng s¶n nµo hoµn toµn gièn g nhau, hoµn toµn vÒ kiÓu lo¹i vµ chÊt l­îng x©y dùng. Dï tÝnh theo ph­¬ng ph¸p th× còng ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc nhÊn ®Þnh vÒ x©y dùng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam39 2.5. Nh÷ng thuËt ng÷ khÊu hao. 2.5.1. Kh¸i niÖm vÒ khÊu hao. Sù khÊu hao tÝch luü v× bÊt cø lý do nµo, t¹o ra sù kh¸c nhau gi÷a chi phÝ thay thÕ hoÆc x©y dùng l¹i míi mét tµi s¶n ph¶i bá ra chi phÝ bao nhiªu so víi gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña t¸i s¶n gièng nhau t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®­îc gäi lµ khÊu hao tÝch luü. C¸c d¹ng khÊu hao tÝch tô: Hao mßn vËt chÊt: hao mßn vµ h­ háng cña c«ng tr×nh do sö dông, thêi gian, thêi tiÕt vµ b¶o d­ìng kÐm. Hao mßn chøc n¨ng: gi¸ trÞ sö dông cña c«ng tr×nh bÞ gi¶m t­¬ng ®èi do thiÕt bÞ l¹c mèt hay thiÕt kÕ c«ng tr×nh cã lçi nh­ trÇn qu¸ cao hoÆc qu¸ thÊp, phßng ngñ, phßng t¾m kh«ng thÝch hîp, lçi thêi vÒ thiÕt bÞ dÉn ®Õn h¹n chÕ sö dông tµi s¶n cã hiÖu qu¶. Hao mßn kinh tÕ: Gi¸ trÞ bÞ mÊt do c¸c yÕu tè bªn ngoµi tµi s¶n nh­ sù sö dông ®Êt kh«ng t­¬ng thÝch hoÆc sù suy tho¸i kinh tÕ... 2.5.2.C¸ch x¸c ®Þnh møc khÊu hao tÝch luü. §èi víi hao mßn vËt chÊt: C¨n cø vµo tuæi thä vµ thêi h¹n ®· sö dông ®Ó tÝnh sù hao mßn tõ ®ã tÝnh gi¶m gi¸ cña c«ng tr×nh. C¨n cø vµo sù h­ háng, hai mßn cña c¸c kÕt cÊu chñ yÕu ®Ó tÝnh chÊt l­îng cßn l¹i cña c«ng tr×nh. ChÊt l­îng cßn l¹i cña c«ng tr×nh ( %)= Tæng (tû lÖ chÊt l­îng cßn l¹i cña kÕt cÊu x tû lÖ gi¸ trÞ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh so víi tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh) chia cho (/) Tæng tû lÖ gi¸ trÞ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh so víi tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh. §èi víi hao mßn do lçi thêi chøc n¨ng: C¨n cø vµo ch i phÝ ®Ó kh¾c phôc sù lçi thêi chøc n¨ng cña c«ng tr×nh. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam40 §èi víi gi¶m gi¸ do lçi thêi bªn ngoµi: Tr­êng hîp c¸c quy ®Þnh vÒ x©y dùng hoÆc quy ho¹ch lµm gi¶m sót tÝnh h÷u Ých cña viÖc sö dông vµ së h÷u c«ng tr×nh xem xÐt, møc ®é gi¶m sót nµy ®Ó tÝnh sù gi¶m gi¸. Tr­êng hîp sö dông ®Êt kh«ng t­¬ng thÝch hoÆc sù suy tho¸i kinh tÕ hoÆc c¸c yÕu tè kinh tÕ kh¸c th× c¨n cø vµo t×nh h×nh thÞ tr­êng ®Ó tÝnh sù gi¶m gi¸. 2.6. Nh÷ng h¹n chÕ. Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng b»ng víi gi¸ trÞ vµ cã nh÷ng chi phÝ kh«ng t¹o ra gi¸ trÞ. Gièng nh­ ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp do ph¶i dùa vµo c¸c sè liÖu lÊy trªn thÞ tr­êng nªn cÇn cã th«ng tin ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c vÒ gi¸ thµnh x©y dùng. Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc nhÊt ®Þnh vÒ x©y dùng, vÒ gi¸ thµnh x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm ®Ó cã thÓ ¸p dông ®­îc ph­¬ng ph¸p nµy. Ngoµi rakhi ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng ®Ó tÝnh chi phÝ x©y dùng sÏ cã nh÷ng h¹n chÕ nh­ võa nªu. 3. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. 3.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. 3.1.1. Nguyªn t¾c ¸p dông. - Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. - Nguyªn t¾c cung cÇu. - Nguyªn t¾c dù kiÕn lîi Ých t­¬ng lai. 3.1.2. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh mét tæng sè vèn do ®ã th­êng thÈm ®Þnh ®èi víi tµi s¶n cã kh¶ n¨ng t¹o ra sù thÆng d­ tµi chÝnh v­ît qu¸ chi phÝ trùc tiÕp cña viÖc sö dông hiÖn t¹i cã. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam41 3.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn th«ng. 3.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. - Dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh tæng sè vèn, tæng sè tiÒn nhËn ®­îc ngµy h«m nay cã gi¸ trÞ nhiÒu h¬n mét sè tiÒn nh­ thÕ nhËn ®­îc trong t­¬ng lai. §iÒu nµy ®Ò cËp ®Õn viÖc tÝnh chiÕt khÊu gi¸ trÞ t­¬ng lai cña thu nhËp. C¬ cë lý luËn cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña mét ®éng s¶n b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n lîi nhuËn t­¬ng lai cã thÓ nhËn ®­îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Dùa trªn nguyªn t¾c chuyÓn ®æi c¸c dßng thu nhËp rßng t­¬ng lai thµnh gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i ®­îc biÕt ®Õn nh­ lµ qu¸ tr×nh vèn ho¸. C«ng thøc: Gi¸ trÞ vèn ho¸ = Thu nhËp rßng/ l·i suÊt vèn a. Kh¸i niÖm vÒ thu nhËp rßng, L·i suÊt vèn ho¸. - L·i suÊt vèn ho¸ cßn gäi lµ suÊt lîi tøc b¾t buéc hay tû lÖ hoµn vèn. b. C¸ch x¸c ®Þnh thu nhËp rßng vµ l·i suÊt vèn ho¸. - Thu nhËp rßng: Thu nhËp rßng - Doanh thu - Chi phÝ - thuÕ - L·i suÊt vèn ho¸ (suÊt lîi tøc b¾t buéc): SuÊt lîi tøc b¾t buéc = Tû suÊt lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ kh«ng rïi + Phô phi rñi ro Trong ®ã: Tû suÊt lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ kh«ng rñi = l·i suÊt thùc tÕ + tû lÖ l¹m ph¸t dù kiÕn. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam42 3.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn thèng. B­íc 1: ¦íc tÝnh Doanh thu cña bÊt ®éng s¶n. B­íc 2: ¦íc tÝnh tæng chi phÝ t¹o ra thu nhËp (thuÕ, b¶o hµnh, söa ch÷a...). B­íc 3: TÝnh thu nhËp nhËp rßng. B­íc 4: X¸c ®Þnh l·i xuÊt vèn ho¸. B­íc 5: Dïng c«ng thøc vèn ho¸ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 3.3. C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn th«ng. - Riªng ph¶i cã tµi liÖu chÝnh x¸c vµ ®ßi hái hiÓu biÕt kü l­ìng vÒ nghiÖp vô khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh dßng tiÕn chiÕt khÊu. - Khi cã nhiÒu d¹ng ®Çu t­ th× riªng ph¶i ph¶i biÕt s¾p xÕp c¸c d¹ng ®Çu t­ kh¸c nhau. 3.4. Kü thuËt dßng tiÕn chiÕt khÊu. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ho¸ dßng tiÒn riªng chó ý ®Õn thùc tÕ sè tiÒn nhËn ®­îc h«m nay cã gi¸ trÞ nhiÒu h¬n mét sè tiÒn nh­ vËy nhËn ®­îc sau thêi gian ®ã, v× vËy riªng tÝnh ®Õn viÖc chiÕt khÊu gi¸ trÞ thu nhËp trong t­¬ng lai. - Cã 02 kü thuËt dßng tiÕn chiÕt khÊu. 3.4.1. Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (Gi¸ trÞ hiÖn t¹i chuÈn (NPV - Net Present Value): Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV) cña mét ®Çu t­ lµ sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c dßng tiÒn trong t­¬ng lai vµ chi phÝ ®Çu t­. Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i d­¬ng cho thÊy tµi s¶n gia t¨ng theo mét suÊt lîi tøc mon g muèn. Ph­¬ng ph¸p nµy cã thÓ sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét tµi s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn, hay ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ b¸n, gi¸ mua cña mét tµi s¶n. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam43 3.4.2. Ph­¬ng ph¸p suÊt lîi tøc néi hoµn (IRR - Internal Rate of Return). SuÊt lîi tøc néi hoµn (IRR) lµ tû lÖ chiÕt khÊu riªng b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña lîi nhuËn tõ mét ®Çu t­ mang l¹i víi chi phÝ mua b¸n ban ®Çu. §©y lµ tû suÊt chiÕt khÊu mµ víi nã gi¸ trÞ dßng hiÖn t¹i (NPV) cña ®Çu t­ b»ng 0. Mét c«ng tr×nh cã thÓ ®øng v÷ng ®­îc nÕu nh­ IRR b»n g hoÆc lín h¬n suÊt lîi tøc mong muèn. Trong ®Þnh gi¸, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV) cã thÓ ®­îc sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt cßn l¹i cña mét tµi s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn hoÆc ®Ó x¸c ®Þnh mua/b¸n cña mét tµi s¶n. 4. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­. 4.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. C¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸. - Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. - Nguyªn t¾c lîi Ých t­¬ng lai. C¸c tr­êng hîp ¸p dông: - Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ chØ sö dông ®Ó thÈm ®Þnh ®èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn. Mét tµi s¶n cã thÓ ®­îc coi lµ cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn bÊt cø khi nµo mét ph©n cã gi¸ trÞ tiÒm tµng cã thÓ ®­îc gi¶i tho¸t b»ng sù ®Çu t­ vèn trªn tµi s¶n ®ã. Cã 3 vÝ dô vÒ t×nh huèng ph¸t sinh nh­ vËy: - Cã mét miÕng ®Êt trång hoÆc ch­a ph¸t tr iÓn song ®· cho phÐp ph¸t triÓn, hoÆc cã kh¶ n¨ng ®¹t ®­îc sù cho phÐp ®ã. - Cã mét tµi s¶n víi c«ng tr×nh x©y dùng ®ang tån t¹i cã tiÒm n¨ng ®Ó n©ng c©p th«ng qua viÖc thay ®æi trong sö dông hoÆc c¶i t¹o chóng. - Cã mét tµi s¶n víi c«ng tr×nh x©y dùng tå n t¹i mµ kohong cã gi¸ trÞ kinh tÕ, song ®· ®­îc phÐp hoÆc cã kh¶ n¨ng ®­îc cÊp giÐp ph¸ huû vµ thay thÕ nã. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam44 4.2. Ph­¬ng ph¸p luËn. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ ¸p dông ®Ó tÝnh to¸n gi¸ trÞ vèn cña c¸c vÞ trÝ ph¸t triÓn mµ ë ®ã c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c cã thÓ ­íc tÝ nh thÊp d­íi møc gi¸ trÞ cña vÞ trÝ ®ã. - Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ ®­îc sö dông réng r·i ®Ó ®¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn. Nã dùa trªn nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét bÊt ®éng s¶n lµ gi¸ trÞ cßn l¹i nhËn ®­îc tõ gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña sù ph ¸t triÓn dù kiÕn trong t­¬ng lai trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. C«ng thøc tÝnh: td pt ptV V C  Trong ®ã: V td: Gi¸ trÞ thÆng d­, chÝnh lµ gi¸ trÞ l« ®Êt tÝnh theo ph­¬ng ph¸p thÆng d­. Vpt : Gi¸ trÞ ph¸t triÓn, Cpt: Chi phÝ ph¸t triÓn. 4.2.1. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ ph¸t triÓn (V pt) - C¸ch tÝnh: Tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i: 1 (1 ) n t pt DT v r n    Trong ®ã: 1 n t DT   : Lµ tæng doanh thu ph¸t triÓn. n: lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n. r: lµ l·i suÊt tØnh b»ng sè thËp ph©n. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam45 4.2.2. ¦íc tÝnh chi phÝ ph¸t triÓn (Cpt) - C¸ch tÝnh: Tæng chi phÝ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i: (1 ) n l r pt CP C r    Trong ®ã: n l r CP   lµ Tæng chi phÝ ph¸t triÓn. n: lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n. r: Lµ l·i suÊt tØnh b»ng sè thËp ph©n. 4.3. C¸c b­íc tiÕp cËn cña ph­¬ng ph¸p thÆng d­ (4 b­íc). B­íc 1. X¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt. B­íc 2. ¦íc tÝnh tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn cña bÊt ®éng s¶n (dù kiÕn). B­íc 3. ¦íc tÝnh tæng chi phÝ ph¸t triÓn cña c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt (dù kiÕn). B­íc 4. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n Gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n (khu ®Êt) = Gi¸ trÞ ph¸t triÓn gép cña bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn dù kiÕn - Chi phÝ ph¸t triÓn dù kiÕn bao gåm c¶ lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ 4.4. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p - Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸ch sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. - TÊt c¶ mäi ­íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n cã thÓ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr­êng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam46 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.1. C¸ch tiÕp cËn Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn mét nguyªn nh©n lý lµ gi¸ trÞ cña mét sè bÊt ®éng s¶n cã quan hÖ víi lîi nhuËn tõ viÖc sö dông chóng t¹o ra. Trong thùc tÕ, hÇu hÕt c¸c bÊt ®éng s¶n kh«ng cã gi¸ trÞ lín nÕu chóng kh«ng ®­îc sö dông vµo c¸c môc ®Ých sinh lîi vµ kh« ng ph¶i mäi bÊt ®éng s¶n ®Òu cã thÓ ®­îc sö dông mµ cã thÓ t¹o ra mét lîi nhuËn nµo ®ã cã thÓ tÝnh ®­îc b»ng tiÒn. MÆt kh¸c, kh«ng ph¶i trong mäi tr­êng hîp, lîi nhuËn do ®Êt ®ai hay bÊt ®éng s¶n t¹o ra ®Òu ph¶n ¸nh ®­îc gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Ph­¬ng ph ¸p nµy nÕu cã thÓ thùc hiÖn ®­îc th× còng chØ nªn ¸p dông trong tr­êng hîp ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp kh«ng kh¶ thi. Th«ng th­êng, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn chØ ®­îc sö dông khi cã mét møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh vÒ bÊt ®éng s¶n ®ã. Cã hai lo¹i ®éc quyÒn cã thÓ x¶y ra trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ë ®©y: ®éc quyÒn vÒ mÆt ph¸p lý vµ ®éc quyÒn trªn thùc tÕ. §éc quyÒn vÒ mÆt ph¸p lý tån t¹i khi cã mét sè h¹n chÕ (ng¨n c¶n) vÒ mÆt ph¸p lý ng¨n c¶n sù c¹nh tranh víi ng­êi sö dông tµi s¶n tõ nh÷ng ng­êi sö dông cña nh÷ng tµi s¶n kh¸c. §iÒu nµy cã thÓ x¶y ra khi cã yªu cÇu vÒ giÊy phÐp ®Ó thùc hiÖn mét giao dÞch th­¬ng m¹i nµo ®ã. §éc quyÒn trªn thùc tÕ x¶y ra khi cã mét sè yÕu tè kh«ng xuÊt ph¸t tõ hÖ thèng luËt ph¸p nh­ng còng ng¨n c¶n c¹nh tranh. Mét vÝ dô rÊt kinh ®iÓn vÒ lo¹i ®éc quyÒn nµy cã thÓ thÊy trong tr­êng hîp cña mét kh¸ch s¹n hay mét nhµ hµng trªn ®Ønh nói cña mét khu du lÞch næi tiÕng, n¬i mµ kh«ng cã c¸c kh¸ch s¹n hoÆc nhµ hµng nµo kh¸c c¹nh tranh. Khi cã nh÷ng sù ®éc quyÒn nµy, râ rµng lµ khã cã thÓ sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp v× gÇn nh­ kh«ng cã c¸c ®èi t­îng so s¸nh víi ®Êt ®ai hoÆc bÊt ®éng s¶n nµy. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam47 C«ng thøc chung nhÊt ¸p dông cho ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn nh­ sau: Pn = G - Pu - Ew Trong ®ã: Pn: Lîi nhuËn thuÇn (còng ®­îc dïng dÓ ­íc l­îng gi ¸ trÞ cho thuª bÊt ®éng s¶n). G: Tæng doanh thu Pu: C¸c chi phÝ ho¹t ®éng kinh doanh Ew: C¸c chi phÝ kh¸c: nh­ tiÒn c«ng, tiÒn th­ëng cho nh÷ng ng­êi ®iÒu hµnh, kho¶n l·i trªn vèn mµ ng­êi thuª nhµ nhËn ®­îc tõ vèn cña hä (kh«ng kÓ tiÒn thuª ®Êt hay thuª bÊt ®éng s¶n). Th«ng th­êng ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc dïng ®Ó ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cho thuª cña bÊt ®éng s¶n chø kh«ng ph¶i lµ gi¸ trÞ vèn cña b¶n th©n ®Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n. Lîi nhuËn ë d©y th­êng tÝnh theo n¨m vµ tÊt c¶ c¸c ®¹i l­îng kh¸c còng ®­îc tÝnh trªn ®¬n vÞ thêi gian nµy. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p nµy cã thÓ kÕt hîp víi ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ ®Ó ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cña c¸c bÊt ®éng s¶n nh­ kh¸ch s¹n, nhµ hµng, c¸c tßa nhµ c«ng céng, r¹p h¸t, r¹p chiÕu phim v.v... Tr­íc hÕt gi¸ trÞ lîi nhuËn (tÝnh theo ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn) ®­îc ­íc l­îng cho tõng n¨m, coi ®ã lµ "thu nhËp" hµng n¨m vµ tõ ®ã cã thÓ ­íc l­îng ®­îc gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n b»ng ph­¬ng ph¸p thu nhËp (hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­). 5.2. ¦u ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p: - ¸p dông tèt víi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ lîi tøc (®Þ a t«) cña c¸c lo¹i ®Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng t¹o ra lîi nhuËn. - ThÝch hîp víi c¸c lo¹i tµi s¶n cã mét møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh, khã cã kh¶ n¨ng ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam48 5.3. H¹n chÕ v