Đề tài Dịch vụ định giá bất động sản

MỤC LỤC

NỘI DUNG Trang

Chuyên đề 1: Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

a) Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản 1

b) Vai trò của người định giá BĐS trong thị tr ường bất động sản 3

c) Nguyên tắc hoạt động định giá bất độ ng sản 5

d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá

và yêu cầu chuyên môn của người định giá 13

đ) Kinh nghi ệm của một số n ước trên thế giới về định giá BĐS 14

e) Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về định giá BĐS 20

g) Đạo đức nghề nghiệp trong định giá BĐS 21

Chuyên đề 2: Qui tr ình định giá bất động sản

a) Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 25

b) Khảo sát hiện tr ường thu thập thông tin BĐS 26

c) Phân tích thông tin v ề BĐS 28

d) Lựa chọn phương pháp định giá BĐS 29

đ) Xác định giá bất độ ng sản 30

e) Lập hồ sơ và chứng thư định giá 32

g) Các phương pháp đ ịnh giá bất động sản 33

Chuyên đề 3: Định giá bất động sản

a) Căn cứ định giá bất động sản 50

b) Định giá bất động sản l à đất đai 62

c) Định giá bất động sản là nhà ở 71

d) Định giá bất động sản l à công trình xây d ựng 73

đ) Hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản 77

pdf77 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 10/09/2013 | Lượt xem: 1310 | Lượt tải: 8download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Dịch vụ định giá bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
h×nh thµnh trong tõng giao dÞch riªng lÎ, n goµi viÖc chÞu ¶nh h­ëng cña tÝnh bÊt ®éng vµ tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, cßn phô thuéc vµo t è chÊt tÝnh c¸ch c¸ biÖt cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n; InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam30 + Nh×n tõ gãc ®é dµi h¹n, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n l u«n cã khuynh h­íng t¨ng lªn v× tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ cã h¹n. - C¸c lo¹i h×nh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n: Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ cã nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c nhau, trong ®ã cã 4 c¸ch ph©n lo¹i th«ng dông sau ®©y: + Gi¸ mua b¸n vµ gi¸ thuª (®èi víi ®Êt ®ai, gi¸ thuª cßn gäi lµ ®Þa t«); + Gi¸ ®Êt, gi¸ c«ng tr×nh vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n (gi¸ ®Êt vÒ thùc chÊt lµ ®Þa t« ®­îc t­ b¶n ho¸). + Gi¸ tæng (gi¸ toµn nhµ) gi¸ ®¬n vÞ (gi¸ m2 sµn). + Gi¸ thÞ tr­êng, gi¸ lý thuyÕt vµ gi¸ ­íc tÝnh, gi¸ thÞ tr­êng h×nh thµnh thùc tÕ qua giao dÞch vµ biÕn ®éng theo thêi gian gåm gi¸ thÞ tr­êng c«ng b»ng vµ kh«ng c«ng b»ng, gi¸ lý thuyÕt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n gi¶ thiÕt ®­îc h×nh thµnh mét c¸ch hîp lý trªn thÞ tr­êng c«ng khai. Gi¸ ­íc tÝnh lµ gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµo ®ã, th­êng ®­îc dïng réng r·i trong mua b¸n, thiÕt k Õ, xö lý ph¸p luËt. v.v... ®èi víi gi¸ bÊt ®éng s¶n. - C¨n cø vµo c«ng dông th× c¸c lo¹i gi¸ sau ®©y: + Gi¸ thÞ tr­êng, dïng trong giao dÞch mua b¸n); + Gi¸ thuª, dïng trong giao dÞch cho thuª; + Gi¸ thÕ chÊp, dïng ®Ó thÕ chÊp khi vay tiÒn; + Gi¸ ®Òn bï, dïng trong gi¶i phãng mÆt b»ng; + Gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸; + Gi¸ cho chñ nhµ tù dïng; + Gi¸ dïng cho môc ®Ých ®Çu t­; + Gi¸ sö dông hiÖn thêi; + Gi¸ ph¸t triÓn dïng khi n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n; + Gi¸ dïng ®Ó b¶o hiÓm; InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam31 + Gi¸ tÝnh thuÕ (Value for Taxation); + Gi¸ tr­ng mua khi chÝnh phñ cÇn huy ®éng bÊt ®éng s¶n (Value for Compulsory Purchase). 2. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n bao gåm mäi chi phÝ tõ lóc mua quyÒn sö dông ®Êt, x©y dùng c«ng tr×nh cho ®Õn lóc tiªu thô xong. Gi¸ thµnh bao gåm chi phÝ ®Êt ®ai (mua quyÒn sö dông ®Êt, nép phÝ sö dông kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng), chi phÝ chuÈn bÞ x©y dùng(quy ho¹ch, nghiªn cøu kh¶ thi, ®o ®¹c vµ kh¶o s¸t ®Þa chÊt, thiÕt kÕ), chi phÝ x©y dùng, chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp, chi ph Ý tiªu thô, thuÕ phÝ vµ chi phÝ dù phßng. Gi¸ thµnh lµ c¬ së quan träng ®Ó nhµ ®Çu t­ x¸c ®Þnh gi¸ b¸n hîp lý, dù tÝnh lîi nhuËn, hoµn thiÖn ho¹ch to¸n néi bé, t¨ng c­êng kh¶ n¨ng c¹nh tranh v.v... Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n th­êng biÕn ®éng do chÞu ¶nh h­ëng c ña c¸c nh©n tè hµnh chÝnh - chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, tr¶ nhiªn vµ mét sè nh©n tè kh¸c (chÊt l­îng thiÕt kÕ, x©y dùng, trang thiÕt bÞ, phong thuû...). E. LËp hå s¬ vµ chøng th­ ®Þnh gi¸. - B¸o c¸o ®Þnh gi¸ thÓ hiÖn kinh nghiÖm vµ kü n¨ng cña nhµ ®Þnh gi¸ vµ lµ s¶n phÈm cuèi cïng cña toµn bé c«ng viÖc ®Þnh gi¸. B¸o c¸o ®Þnh gi¸ lµ sù tãm t¾t c¸c d÷ liÖu ®­îc ph©n tÝch, c¸c ph­¬ng ph¸p ®­îc ¸p dông vµ lý do dÉn ®Õn kÕt luËn vÒ gi¸ trÞ. - B¸o c¸o ®Þnh gi¸ riªng ph¶i nªu ®­îc nh÷ng néi dung chÝnh sau ®©y: + Lo¹i bÊt ®éng s¶n riªng ®Þnh gi¸. + Kh¸ch hµng ®Þnh gi¸. + Môc ®Ých ®Þnh gi¸. + Thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam32 + §Æc ®iÓm ph¸p lý vµ kinh tÕ -kü thuËt cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸. + C¬ së gi¸ trÞ cña ®Þnh gi¸. + C¸c c¨n cø ®Ó ®Þnh gi¸. - øng dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. + KÕt qu¶ ®Þnh gi¸. + Nh÷ng h¹n chÕ cña kÕt qña ®Þnh gi¸. G. C¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Theo lý thuyÕt thÈm ®Þnh gi¸ th× cã 5 ph­¬ng ph¸p ®inh gÝa nh­ sau : 1- Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 2- Ph­¬ng ph¸p chi phÝ. 3- Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. 4- Ph­¬ng ph¸p thÆng d­. 5- Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (hay ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng). 1.1. C¸c nguyªn t¾c vÒ thÞ tr­êng øng dông. 1.1.1. Nguyªn t¾c ¸p dông. Nguyªn t¾c thay thÕ: Mét nhµ ®Çu t­ cã lý trÝ sÏ kh«ng tr¶ gi¸ cho mét tµi s¶n nhiÒu h¬n chi phÝ ®Ó mua mét tµi s¶n lùa chän mµ cã cïng mét sù h÷u Ých nh­ nhau. Nguyªn t¾c sù ®ãng gãp: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh cã ­íc tØnh sù tham gia ®ãng gãp cña c¸c yÕu tè hay c¸c bé phËn cña tµi s¶n ®èi víi tæng sè gi¸ trÞ thÞ tr­êng). InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam33 1.1.2. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp th­êng ®­îc sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n trong c¸c tr­êng hîp sau: - C¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh­: c¸c c¨n hé, c¸c chung c­, c¸c d·y nhµ cïng x©y dùng mét kiÓu, c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt, c¸c ph©n x­ëng. C¸c nhµ kho trªn mét mÆt b»ng, c¸c nhãm v¨n phßng vµ nhãm cöa hiÖu. - §Êt trång. 1.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn. 1.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. - V× ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn b»n g c¸ch so s¸nh gi¸ cña tµi s¶n t­¬ng ®ång ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n riªng thÈm ®Þnh. 1.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn (4 b­íc). B­íc 1: T×m kiÕm vµ tËp hîp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. - Lùa chän c¸c bÊt ®éng s¶n cã tÝnh h÷u Ých t­¬ng ®­¬ng vµ cã thÓ so s¸nh ®­îc. - Thu thËp th«ng tin: + Th«ng tin tæng hîp. + Th«ng tin ®Æc biÖt; + Th«ng tin cô thÓ. - KiÓm tra ®é chÝnh x¸c c¸c th«ng tin vµ xem xÐt ®iÒu kiÖn giao dÞch cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®· lùa chän. B­íc 2: ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh. Néi dung thÈm ®Þnh InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam34 B§ST§G C¸c B§SSS Ph¸p lý X X Kü thuËt X X KiÓm tra vÒ m«i tr­êng X X Gi¸ b¸n (gi¸ thÞ tr­êng) X B­íc 3: Ph©n tÝch vµ thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh. - Ph©n tÝch. + Ph©n tÝch sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: nhËn d¹ng møc ®é tiÒm n¨ng, kh¶ thi vÒ ph¸p lý, kh¶ n¨ng tµi chÝnh vµ sö dông tèi ®a cña B§S ®Þnh gi¸. + Ph©n tÝch thÞ tr­êng: x¸c ®Þnh c¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña tµi s¶n, ®¸nh gi¸ ®éng th¸i thÞ tr­êng (thay ®æi cung - cÇu bèi c¶nh thÞ tr­êng...) vµ ®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng. + Ph©n tÝch bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh vÒ ph¸p lý, kinh tÕ - kü thuËt, m«i tr­êng, gi¸ thÞ tr­êng, nh»m rót ra ®­îc n h÷ng ®iÓm t­¬ng ®ång, kh¸c biÖt, nªu nh÷ng ­u vµ nh­îc ®iÓm, nh÷ng thuËn lîi còng nh­ nh÷ng khã kh¨n cña B§S ®Þnh gi¸ so víi c¸c B§S so s¸nh. + Ph©n tÝch cung cÇu, lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng, ®éng th¸i ng­êi mua - ng­êi b¸n tiÒm n¨ng. + Ph©n tÝch nguån thu thËp th«ng tin vµ ®é tin cËy cña th«ng tin. + Ph©n tÝch ®iÒu kiÖn giao dÞch. - Thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh. + Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh: lÊy B§S ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nh÷ng yÕu tè tån t¹i ë B§S ®Þnh gi¸ mµ kh«ng tån t¹i ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµo vµ ng­îc l¹i. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam35 + Thùc hiÖn ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh. - X¸c ®Þnh c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµm ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S. + Ph¸p lý. + Quy m« ®iÖn tÝch. + KÝch th­íc h×nh d¸ng. + §iÒu kiÖn h¹ tÇng. + §iÒu kiÖn kinh tÕ. + M«i tr­êng sèng. + Quy ho¹ch. + Lîi Ých t­¬ng lai. - Cã 2 c¸ch ®iÒu chØnh: - §iÒu chØnh gép. - §iÒu chØnh theo tû lÖ. B­íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸: - C¨n cø vµo gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh, kÕt hîp víi ®éng th¸i th Þ tr­êng, vµ ®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, thÈm ®Þnh viªn sÏ ­íc tÝnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña B§S. 1.3. Nh÷ng h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn riªng ph¶i cã. 1.3.1. §iÒu kiÖn riªng ph¶i cã ®Ó thùc hiÖn. - ChÊt l­îng th«ng tin. - Th«ng tin thu thËp ph¶i cã kh¶ n¨ng so s¸nh. - ThÞ tr­êng ph¶i æn ®Þnh. 1.3.2. C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p. - Riªng ph¶i cã th«ng tin. - D÷ liÖu mang tÝnh lÞch sö. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam36 2. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ. 2.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. Nguyªn t¾c thay thÕ: mét ng­êi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ng tr×nh cã cïng mét lîi Ých t­¬ng tù. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. - §Þnh gi¸ tµi s¶n dµnh cho môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt nh­ bÖnh viÖn, tr­êng häc, nhµ thê, th­ viÖn, nhµ m¸y ®iÖn, nhµ m¸y ho¸ chÊt, c¸c c¬ së läc dÇu... lµ c¸c tµi s¶n Ýt cã nh÷ng chøng cã so s¸nh thÞ tr­êng. - §Þnh gi¸ cho c¸c môc ®Ých b¶o hiÓm. - Ph­¬ng ph¸p chi phÝ còng th­êng ®­îc sö dông lµ ph­¬ng ph¸p kiÓm tra ®èi víi c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. 2.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn. 2.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. Khi tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ mét ®éng s¶n nµo ta nhËn thÊy r»ng kh«ng t×m ®­îc trªn thÞ tr­êng tµi s¶n t­¬ng ®ång vÒ mÆt kü thuËt víi tµi s¶n riª ng ®Þnh gi¸, do ®ã kh«ng c¬ cë ®Ó so s¸nh. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ ¸p dông cho nh÷ng tµi s¶n nh­ nhµ thê, bÖnh viÖn, mµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho nh÷ng t¸i ¶n nµy ë ViÖt Nam ch­a cã giao dÞch, chuyÓn nh­îng v× vËy kh«ng thÓ t×m ®­îc tµi s¶n t­¬ng ®ång vµ ®· ®­îc giao dÞch ®Ó so s¸nh. V× vËy c¬ së ®Þnh gi¸ ë ®©y lµ c¬ së phi thÞ tr­êng. 2.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn. B­íc 1: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu thÈm ®Þnh, coi nh­ miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trång. Gi¶ ®Þnh r»ng sù sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt v µ tèt nhÊt. B­íc 2: ¦íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i hoÆc ®Ó thay thÕ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng trªn miÕng ®Êt. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam37 B­íc 3: quyÕt ®Þnh møc ®é thÝch hîp cña khÊu hao tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt. Sau ®ã khÊu trõ kho¶ n khÊu hao tÝch luü trªn khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i hoÆc ®Ó thay thÕ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt, ®Ó cã ®­îc chi phÝ hiÖn t¹i ®· trõ ®i khÊu hao. B­íc 4: Céng chi phÝ hiÖn t¹i ®· trõ ®i khÊu hao nµy vµo gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña miÕng ®Êt ®Ó cã ®­îc gi¸ trÞ cña tµi s¶n tÝnh theo ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (khÊu trõ). 2.3. Ph©n lo¹i chi phÝ. Trong ph­¬ng ph¸p chi phÝ ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã 2 c¸ch x¸c ®Þnh chi phÝ. 2.3.1. Chi phÝ t¸i t¹o. Lµ chi phÝ hiÖn hµnh cña viÖc x©y d ùng mét c«ng tr×nh x©y dùng thay thÕ gièng hÕt víi c«ng tr×nh ®ang ®­îc ®Þnh gi¸, bao gåm c¶ nh÷ng ®iÓm ®· lçi thêi cña c«ng tr×nh môc tiªu ®ã. 2.3.2. Chi phÝ thay thÕ. Lµ chi phÝ hiÖn hµnh cña viÖc x©y dùng mét c«ng tr×nh cã gi¸ trÞ sö dông t­¬ng ®­¬ng víi c«ng tr×nh ®ang ®­îc ®Þnh gi¸ nh­ng cã lo¹i bá c¸c bé phËn cã chøc n¨ng lçi thêi. Th«ng th­êng ph­¬ng ph¸p chi phÝ thay thÕ cho sè l­îng tÝnh to¸n thÊp h¬n ph­¬ng ph¸p chi phÝ t¸i t¹o, bëi v× nã kh«ng tÝnh ®Õn c¸c bé phËn lçi thêi vµ kh«ng riªng biÖt, vµ tÝnh to¸n trªn viÖc sö dông vËt liÖu vµ kü thuËt hiÖn hµnh. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ thay thÕ ®­îc coi lµ ph­¬ng ph¸p hiÖn thùc nhÊt vµ chi phÝ bá ra thÊp h¬n. 2.4. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ. 2.4.1. Ph­¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña ng­êi x©y dùng. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông bëi c¸c chuyªn gia tÝnh chi phÝ cã kinh nghiÖm khi ­íc tÝnh chi phÝ cña c«ng tr×nh x©y dùng cã quy m« lín, ®­îc hoµn thµnh phï hîp víi c¸c kÕ ho¹ch vµ chi tiÕt x©y dùng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam38 Ph­¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña nhµ x©y dùng ®­îc lµm cÈn th Ën sÏ cho kÕt qu¶ ­íc tÝnh chi phÝ chÝnh x¸c. Sù ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy ®ßi hái nhiÒu c«ng søc vµ thêi gian. Trong thùc tÕ nhµ ®Þnh gi¸ th­êng kh«ng ®­îc huÊn luyÖn kü thuËt hoÆc tr×nh ®é ®Ó tiÕn hµnh c¸c nghiªn cøu chi phÝ chi tiÕt vµ tû mØ nh­ vËy. 2.4.2. Ph­¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè l­îng. Ph­¬ng ph¸p nµy t­¬ng ®èi ®¬n gi¶n h¬n trong viÖc ¸p dông vµ tèn Ýt thêi gian h¬n so víi ph­¬ng ph¸p võa nªu, nã ®­îc c¸c nhµ kiÕn tróc sö dông trong viÖc ­íc tÝnh chi phÝ c¸c kÕt cÇu nhµ ë. Theo ph­¬ng ph¸p nµy c¸c chi phÝ cho c«ng viÖc x©y dùng ®­îc tæng hîp tõ c¸c nhµ thÇu phô theo tõng h¹ng môc. Ph­¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè l­îng nÕu ®­îc ¸p dông thµnh th¹o sÏ cho kÕt qu¶ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c. Cô thÓ nh­ sau: - Chi phÝ trùc tiÕp. + §Êt ®ai. + NÒn mãng. 2.4.3. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc c¸c nhµ kiÕn tróc, x©y dùng vµ ®Þnh gi¸ sö dông khi viÖc ­íc tÝnh cÇn cã kÕt qu¶ nhanh chãng. Theo ph­¬ng ph¸p nµy c¸c chi phÝ theo lo¹i c«ng viÖc hoÆc lo¹i kÕt cÊu c«ng tr×nh tÝnh thµnh ®¬n gi¶n tuú m2 hoÆc m3. Gi¸ trÞ cña c«ng tr×nh cÇn ®Þnh gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch x©y dùng vµ kÕt cÊu lo¹i nhµ x­ëng. Khã kh¨n chñ yÕu lµ nguyªn nh©n g©y ra sù kh«ng chÝnh x¸c cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng lµ trong thùc tÕ Ýt cã 2 bÊt ®éng s¶n nµo hoµn toµn gièn g nhau, hoµn toµn vÒ kiÓu lo¹i vµ chÊt l­îng x©y dùng. Dï tÝnh theo ph­¬ng ph¸p th× còng ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc nhÊn ®Þnh vÒ x©y dùng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam39 2.5. Nh÷ng thuËt ng÷ khÊu hao. 2.5.1. Kh¸i niÖm vÒ khÊu hao. Sù khÊu hao tÝch luü v× bÊt cø lý do nµo, t¹o ra sù kh¸c nhau gi÷a chi phÝ thay thÕ hoÆc x©y dùng l¹i míi mét tµi s¶n ph¶i bá ra chi phÝ bao nhiªu so víi gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña t¸i s¶n gièng nhau t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ ®­îc gäi lµ khÊu hao tÝch luü. C¸c d¹ng khÊu hao tÝch tô: Hao mßn vËt chÊt: hao mßn vµ h­ háng cña c«ng tr×nh do sö dông, thêi gian, thêi tiÕt vµ b¶o d­ìng kÐm. Hao mßn chøc n¨ng: gi¸ trÞ sö dông cña c«ng tr×nh bÞ gi¶m t­¬ng ®èi do thiÕt bÞ l¹c mèt hay thiÕt kÕ c«ng tr×nh cã lçi nh­ trÇn qu¸ cao hoÆc qu¸ thÊp, phßng ngñ, phßng t¾m kh«ng thÝch hîp, lçi thêi vÒ thiÕt bÞ dÉn ®Õn h¹n chÕ sö dông tµi s¶n cã hiÖu qu¶. Hao mßn kinh tÕ: Gi¸ trÞ bÞ mÊt do c¸c yÕu tè bªn ngoµi tµi s¶n nh­ sù sö dông ®Êt kh«ng t­¬ng thÝch hoÆc sù suy tho¸i kinh tÕ... 2.5.2.C¸ch x¸c ®Þnh møc khÊu hao tÝch luü. §èi víi hao mßn vËt chÊt: C¨n cø vµo tuæi thä vµ thêi h¹n ®· sö dông ®Ó tÝnh sù hao mßn tõ ®ã tÝnh gi¶m gi¸ cña c«ng tr×nh. C¨n cø vµo sù h­ háng, hai mßn cña c¸c kÕt cÊu chñ yÕu ®Ó tÝnh chÊt l­îng cßn l¹i cña c«ng tr×nh. ChÊt l­îng cßn l¹i cña c«ng tr×nh ( %)= Tæng (tû lÖ chÊt l­îng cßn l¹i cña kÕt cÊu x tû lÖ gi¸ trÞ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh so víi tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh) chia cho (/) Tæng tû lÖ gi¸ trÞ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh so víi tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh. §èi víi hao mßn do lçi thêi chøc n¨ng: C¨n cø vµo ch i phÝ ®Ó kh¾c phôc sù lçi thêi chøc n¨ng cña c«ng tr×nh. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam40 §èi víi gi¶m gi¸ do lçi thêi bªn ngoµi: Tr­êng hîp c¸c quy ®Þnh vÒ x©y dùng hoÆc quy ho¹ch lµm gi¶m sót tÝnh h÷u Ých cña viÖc sö dông vµ së h÷u c«ng tr×nh xem xÐt, møc ®é gi¶m sót nµy ®Ó tÝnh sù gi¶m gi¸. Tr­êng hîp sö dông ®Êt kh«ng t­¬ng thÝch hoÆc sù suy tho¸i kinh tÕ hoÆc c¸c yÕu tè kinh tÕ kh¸c th× c¨n cø vµo t×nh h×nh thÞ tr­êng ®Ó tÝnh sù gi¶m gi¸. 2.6. Nh÷ng h¹n chÕ. Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng b»ng víi gi¸ trÞ vµ cã nh÷ng chi phÝ kh«ng t¹o ra gi¸ trÞ. Gièng nh­ ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp do ph¶i dùa vµo c¸c sè liÖu lÊy trªn thÞ tr­êng nªn cÇn cã th«ng tin ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c vÒ gi¸ thµnh x©y dùng. Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc nhÊt ®Þnh vÒ x©y dùng, vÒ gi¸ thµnh x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm ®Ó cã thÓ ¸p dông ®­îc ph­¬ng ph¸p nµy. Ngoµi rakhi ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ tr­êng ®Ó tÝnh chi phÝ x©y dùng sÏ cã nh÷ng h¹n chÕ nh­ võa nªu. 3. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. 3.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. 3.1.1. Nguyªn t¾c ¸p dông. - Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. - Nguyªn t¾c cung cÇu. - Nguyªn t¾c dù kiÕn lîi Ých t­¬ng lai. 3.1.2. C¸c tr­êng hîp ¸p dông. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh mét tæng sè vèn do ®ã th­êng thÈm ®Þnh ®èi víi tµi s¶n cã kh¶ n¨ng t¹o ra sù thÆng d­ tµi chÝnh v­ît qu¸ chi phÝ trùc tiÕp cña viÖc sö dông hiÖn t¹i cã. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam41 3.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn th«ng. 3.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn. - Dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh tæng sè vèn, tæng sè tiÒn nhËn ®­îc ngµy h«m nay cã gi¸ trÞ nhiÒu h¬n mét sè tiÒn nh­ thÕ nhËn ®­îc trong t­¬ng lai. §iÒu nµy ®Ò cËp ®Õn viÖc tÝnh chiÕt khÊu gi¸ trÞ t­¬ng lai cña thu nhËp. C¬ cë lý luËn cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña mét ®éng s¶n b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n lîi nhuËn t­¬ng lai cã thÓ nhËn ®­îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Dùa trªn nguyªn t¾c chuyÓn ®æi c¸c dßng thu nhËp rßng t­¬ng lai thµnh gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i ®­îc biÕt ®Õn nh­ lµ qu¸ tr×nh vèn ho¸. C«ng thøc: Gi¸ trÞ vèn ho¸ = Thu nhËp rßng/ l·i suÊt vèn a. Kh¸i niÖm vÒ thu nhËp rßng, L·i suÊt vèn ho¸. - L·i suÊt vèn ho¸ cßn gäi lµ suÊt lîi tøc b¾t buéc hay tû lÖ hoµn vèn. b. C¸ch x¸c ®Þnh thu nhËp rßng vµ l·i suÊt vèn ho¸. - Thu nhËp rßng: Thu nhËp rßng - Doanh thu - Chi phÝ - thuÕ - L·i suÊt vèn ho¸ (suÊt lîi tøc b¾t buéc): SuÊt lîi tøc b¾t buéc = Tû suÊt lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ kh«ng rïi + Phô phi rñi ro Trong ®ã: Tû suÊt lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ kh«ng rñi = l·i suÊt thùc tÕ + tû lÖ l¹m ph¸t dù kiÕn. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam42 3.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn thèng. B­íc 1: ¦íc tÝnh Doanh thu cña bÊt ®éng s¶n. B­íc 2: ¦íc tÝnh tæng chi phÝ t¹o ra thu nhËp (thuÕ, b¶o hµnh, söa ch÷a...). B­íc 3: TÝnh thu nhËp nhËp rßng. B­íc 4: X¸c ®Þnh l·i xuÊt vèn ho¸. B­íc 5: Dïng c«ng thøc vèn ho¸ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 3.3. C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p thu nhËp truyÒn th«ng. - Riªng ph¶i cã tµi liÖu chÝnh x¸c vµ ®ßi hái hiÓu biÕt kü l­ìng vÒ nghiÖp vô khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh dßng tiÕn chiÕt khÊu. - Khi cã nhiÒu d¹ng ®Çu t­ th× riªng ph¶i ph¶i biÕt s¾p xÕp c¸c d¹ng ®Çu t­ kh¸c nhau. 3.4. Kü thuËt dßng tiÕn chiÕt khÊu. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ho¸ dßng tiÒn riªng chó ý ®Õn thùc tÕ sè tiÒn nhËn ®­îc h«m nay cã gi¸ trÞ nhiÒu h¬n mét sè tiÒn nh­ vËy nhËn ®­îc sau thêi gian ®ã, v× vËy riªng tÝnh ®Õn viÖc chiÕt khÊu gi¸ trÞ thu nhËp trong t­¬ng lai. - Cã 02 kü thuËt dßng tiÕn chiÕt khÊu. 3.4.1. Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (Gi¸ trÞ hiÖn t¹i chuÈn (NPV - Net Present Value): Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV) cña mét ®Çu t­ lµ sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c dßng tiÒn trong t­¬ng lai vµ chi phÝ ®Çu t­. Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i d­¬ng cho thÊy tµi s¶n gia t¨ng theo mét suÊt lîi tøc mon g muèn. Ph­¬ng ph¸p nµy cã thÓ sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét tµi s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn, hay ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ b¸n, gi¸ mua cña mét tµi s¶n. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam43 3.4.2. Ph­¬ng ph¸p suÊt lîi tøc néi hoµn (IRR - Internal Rate of Return). SuÊt lîi tøc néi hoµn (IRR) lµ tû lÖ chiÕt khÊu riªng b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña lîi nhuËn tõ mét ®Çu t­ mang l¹i víi chi phÝ mua b¸n ban ®Çu. §©y lµ tû suÊt chiÕt khÊu mµ víi nã gi¸ trÞ dßng hiÖn t¹i (NPV) cña ®Çu t­ b»ng 0. Mét c«ng tr×nh cã thÓ ®øng v÷ng ®­îc nÕu nh­ IRR b»n g hoÆc lín h¬n suÊt lîi tøc mong muèn. Trong ®Þnh gi¸, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV) cã thÓ ®­îc sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt cßn l¹i cña mét tµi s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn hoÆc ®Ó x¸c ®Þnh mua/b¸n cña mét tµi s¶n. 4. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­. 4.1. C¸c nguyªn t¾c vµ tr­êng hîp øng dông. C¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸. - Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. - Nguyªn t¾c lîi Ých t­¬ng lai. C¸c tr­êng hîp ¸p dông: - Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ chØ sö dông ®Ó thÈm ®Þnh ®èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn. Mét tµi s¶n cã thÓ ®­îc coi lµ cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn bÊt cø khi nµo mét ph©n cã gi¸ trÞ tiÒm tµng cã thÓ ®­îc gi¶i tho¸t b»ng sù ®Çu t­ vèn trªn tµi s¶n ®ã. Cã 3 vÝ dô vÒ t×nh huèng ph¸t sinh nh­ vËy: - Cã mét miÕng ®Êt trång hoÆc ch­a ph¸t tr iÓn song ®· cho phÐp ph¸t triÓn, hoÆc cã kh¶ n¨ng ®¹t ®­îc sù cho phÐp ®ã. - Cã mét tµi s¶n víi c«ng tr×nh x©y dùng ®ang tån t¹i cã tiÒm n¨ng ®Ó n©ng c©p th«ng qua viÖc thay ®æi trong sö dông hoÆc c¶i t¹o chóng. - Cã mét tµi s¶n víi c«ng tr×nh x©y dùng tå n t¹i mµ kohong cã gi¸ trÞ kinh tÕ, song ®· ®­îc phÐp hoÆc cã kh¶ n¨ng ®­îc cÊp giÐp ph¸ huû vµ thay thÕ nã. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam44 4.2. Ph­¬ng ph¸p luËn. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ ¸p dông ®Ó tÝnh to¸n gi¸ trÞ vèn cña c¸c vÞ trÝ ph¸t triÓn mµ ë ®ã c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c cã thÓ ­íc tÝ nh thÊp d­íi møc gi¸ trÞ cña vÞ trÝ ®ã. - Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ ®­îc sö dông réng r·i ®Ó ®¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn. Nã dùa trªn nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét bÊt ®éng s¶n lµ gi¸ trÞ cßn l¹i nhËn ®­îc tõ gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña sù ph ¸t triÓn dù kiÕn trong t­¬ng lai trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. C«ng thøc tÝnh: td pt ptV V C  Trong ®ã: V td: Gi¸ trÞ thÆng d­, chÝnh lµ gi¸ trÞ l« ®Êt tÝnh theo ph­¬ng ph¸p thÆng d­. Vpt : Gi¸ trÞ ph¸t triÓn, Cpt: Chi phÝ ph¸t triÓn. 4.2.1. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ ph¸t triÓn (V pt) - C¸ch tÝnh: Tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i: 1 (1 ) n t pt DT v r n    Trong ®ã: 1 n t DT   : Lµ tæng doanh thu ph¸t triÓn. n: lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n. r: lµ l·i suÊt tØnh b»ng sè thËp ph©n. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam45 4.2.2. ¦íc tÝnh chi phÝ ph¸t triÓn (Cpt) - C¸ch tÝnh: Tæng chi phÝ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i: (1 ) n l r pt CP C r    Trong ®ã: n l r CP   lµ Tæng chi phÝ ph¸t triÓn. n: lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n. r: Lµ l·i suÊt tØnh b»ng sè thËp ph©n. 4.3. C¸c b­íc tiÕp cËn cña ph­¬ng ph¸p thÆng d­ (4 b­íc). B­íc 1. X¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt. B­íc 2. ¦íc tÝnh tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn cña bÊt ®éng s¶n (dù kiÕn). B­íc 3. ¦íc tÝnh tæng chi phÝ ph¸t triÓn cña c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt (dù kiÕn). B­íc 4. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n Gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n (khu ®Êt) = Gi¸ trÞ ph¸t triÓn gép cña bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn dù kiÕn - Chi phÝ ph¸t triÓn dù kiÕn bao gåm c¶ lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ 4.4. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p - Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸ch sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. - TÊt c¶ mäi ­íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n cã thÓ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr­êng. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam46 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.1. C¸ch tiÕp cËn Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn mét nguyªn nh©n lý lµ gi¸ trÞ cña mét sè bÊt ®éng s¶n cã quan hÖ víi lîi nhuËn tõ viÖc sö dông chóng t¹o ra. Trong thùc tÕ, hÇu hÕt c¸c bÊt ®éng s¶n kh«ng cã gi¸ trÞ lín nÕu chóng kh«ng ®­îc sö dông vµo c¸c môc ®Ých sinh lîi vµ kh« ng ph¶i mäi bÊt ®éng s¶n ®Òu cã thÓ ®­îc sö dông mµ cã thÓ t¹o ra mét lîi nhuËn nµo ®ã cã thÓ tÝnh ®­îc b»ng tiÒn. MÆt kh¸c, kh«ng ph¶i trong mäi tr­êng hîp, lîi nhuËn do ®Êt ®ai hay bÊt ®éng s¶n t¹o ra ®Òu ph¶n ¸nh ®­îc gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Ph­¬ng ph ¸p nµy nÕu cã thÓ thùc hiÖn ®­îc th× còng chØ nªn ¸p dông trong tr­êng hîp ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp kh«ng kh¶ thi. Th«ng th­êng, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn chØ ®­îc sö dông khi cã mét møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh vÒ bÊt ®éng s¶n ®ã. Cã hai lo¹i ®éc quyÒn cã thÓ x¶y ra trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ë ®©y: ®éc quyÒn vÒ mÆt ph¸p lý vµ ®éc quyÒn trªn thùc tÕ. §éc quyÒn vÒ mÆt ph¸p lý tån t¹i khi cã mét sè h¹n chÕ (ng¨n c¶n) vÒ mÆt ph¸p lý ng¨n c¶n sù c¹nh tranh víi ng­êi sö dông tµi s¶n tõ nh÷ng ng­êi sö dông cña nh÷ng tµi s¶n kh¸c. §iÒu nµy cã thÓ x¶y ra khi cã yªu cÇu vÒ giÊy phÐp ®Ó thùc hiÖn mét giao dÞch th­¬ng m¹i nµo ®ã. §éc quyÒn trªn thùc tÕ x¶y ra khi cã mét sè yÕu tè kh«ng xuÊt ph¸t tõ hÖ thèng luËt ph¸p nh­ng còng ng¨n c¶n c¹nh tranh. Mét vÝ dô rÊt kinh ®iÓn vÒ lo¹i ®éc quyÒn nµy cã thÓ thÊy trong tr­êng hîp cña mét kh¸ch s¹n hay mét nhµ hµng trªn ®Ønh nói cña mét khu du lÞch næi tiÕng, n¬i mµ kh«ng cã c¸c kh¸ch s¹n hoÆc nhµ hµng nµo kh¸c c¹nh tranh. Khi cã nh÷ng sù ®éc quyÒn nµy, râ rµng lµ khã cã thÓ sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp v× gÇn nh­ kh«ng cã c¸c ®èi t­îng so s¸nh víi ®Êt ®ai hoÆc bÊt ®éng s¶n nµy. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam47 C«ng thøc chung nhÊt ¸p dông cho ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn nh­ sau: Pn = G - Pu - Ew Trong ®ã: Pn: Lîi nhuËn thuÇn (còng ®­îc dïng dÓ ­íc l­îng gi ¸ trÞ cho thuª bÊt ®éng s¶n). G: Tæng doanh thu Pu: C¸c chi phÝ ho¹t ®éng kinh doanh Ew: C¸c chi phÝ kh¸c: nh­ tiÒn c«ng, tiÒn th­ëng cho nh÷ng ng­êi ®iÒu hµnh, kho¶n l·i trªn vèn mµ ng­êi thuª nhµ nhËn ®­îc tõ vèn cña hä (kh«ng kÓ tiÒn thuª ®Êt hay thuª bÊt ®éng s¶n). Th«ng th­êng ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc dïng ®Ó ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cho thuª cña bÊt ®éng s¶n chø kh«ng ph¶i lµ gi¸ trÞ vèn cña b¶n th©n ®Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n. Lîi nhuËn ë d©y th­êng tÝnh theo n¨m vµ tÊt c¶ c¸c ®¹i l­îng kh¸c còng ®­îc tÝnh trªn ®¬n vÞ thêi gian nµy. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p nµy cã thÓ kÕt hîp víi ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ ®Ó ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ cña c¸c bÊt ®éng s¶n nh­ kh¸ch s¹n, nhµ hµng, c¸c tßa nhµ c«ng céng, r¹p h¸t, r¹p chiÕu phim v.v... Tr­íc hÕt gi¸ trÞ lîi nhuËn (tÝnh theo ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn) ®­îc ­íc l­îng cho tõng n¨m, coi ®ã lµ "thu nhËp" hµng n¨m vµ tõ ®ã cã thÓ ­íc l­îng ®­îc gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n b»ng ph­¬ng ph¸p thu nhËp (hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­). 5.2. ¦u ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p: - ¸p dông tèt víi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ lîi tøc (®Þ a t«) cña c¸c lo¹i ®Êt ®ai/bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng t¹o ra lîi nhuËn. - ThÝch hîp víi c¸c lo¹i tµi s¶n cã mét møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh, khã cã kh¶ n¨ng ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam48 5.3. H¹n chÕ v

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdfDịch vụ định giá bất động sản.pdf