Đề tài Một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua một số dự án

hêm vốn cho Doanh nghiệp, một phần tránh được cái bị động sau khi xây dựng xong công trình. 3.2. Phương thức bán Đây là một vấn đề mà thực tế chưa diễn ra, mới chỉ tồn tại trên các Báo cáo nghiên cứu khả thi bởi lý do việc xác định đối tượng được hưởng lợi từ dự án chưa được xác định cụ thể, rõ ràng và đi đến thực thi. Phương thức bán do chủ đầu tư tự quyết định trên cơ sở sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội về giá, nhưng bảo toàn vốn cho chủ đầu tư. Đối với mỗi chủ đầu tư thì có phương án kinh doanh khác nhau. Có thể tính chi phí đầu tư xây dựng tầng 1 (tầng kinh doanh dịch vụ) phân bổ vào các tầng trên (căn hộ) với lý do tầng 1 là các dịch vụ sử dụng chung cho các hộ tầng trên, hoặc cũng có thể các chủ đầu tư giữ lại diện tích kinh doanh tầng 1; có sự lựa chọn cho khách hàng (người thu nhập thấp) mua trả 1 lần hoặc trả góp hàng tháng trong vòng 9 năm. Mỗi phương án đều có những lợi thế hoặc khó khăn cho chủ đầu tư và đối tượng mua nhà. 3.2.1 Công trình B3 do Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư. - Tổng vốn đầu tư của dự án: 3.918.295.863 VNĐ. - Lãi suất kinh doanh (3% tổng mức đầu tư): 117.548.876 đồng Tổng: 4.035.844.739 đồng - Tổng diện tích sàn xây dựng: 2.060 m2 Suất đầu tư: 1.959.200đ/m2 sàn. - Diện tích tầng 1 dùng để kinh doanh dịch vụ. Diện tích này chủ đầu tư giữ lại sử dụng kinh doanh. Giá trị TSCĐ tầng 1: 415 m2* 1.959.200đ/ m2 = 813.068.000đ. - Diẹn tích kinh doanh tầng 1: 134 m2. Đơn giá bán diện tích kinh doanh tầng 1: Dự kiến là 6.500.000đ/m2 Doanh thu ước tính: 6.500.000 * 134 m2 = 871.000.000đ - Đơn giá cho 1m2 diệntích ở là: (4.035.844.739 - 813.068.000)/ 1274m2 = 2.529.652đ/m2. Đơn giá cho các căn hộ Bảng 1 STT Loại căn hộ Diện tích căn hộ (m2) Đơn giá (đ/m2) Thành tiền 1 Nhà loại 1 46,27 2.529.652 117.046.998 2 Nhà loại 2 46,01 2.529.652 116.389.289 3 Nhà loại 3 43,74 2.529.652 110.646.978 Nguồn: Báo cáo NCKT - Căn cứ vào chi phí đầu tư xây dựng, giá thị trường, hệ số tầng, tham khảo NĐ 61/CP của Chính phủ. Công ty đưa ra hệ số giá bán theo tầng nhà cho dự án như sau: Hệ số giá bán theo tầng Bảng 2 Tầng nhà Hệ số tầng Tầng 1 Bán theo giá kinh doanh dịch vụ Tầng 2 1,1 Tầng 3 1,03 Tầng 4 0,97 Tầng 5 0,9 Nguồn: Báo cáo NCKT - Căn cứ vào đơn giá tính toán cho các căn hộ và hệ số cao tầng ta có bảng giá căn hộ theo tầng sau: Bảng 3: Giá căn hộ theo tầng Đơn vị tính: Đồng Căn hộ Diện tích Nguyên giá Hệ số Giá bán Tầng 2 Loại 1 46,27 117.046.988 1,1 128.751.687 Loại 2 46,01 116.389.288 1,1 128.028.217 Loại 3 43,74 110.646.978 1,1 121.711.676 Tầng 3 Loại 1 46,27 117.046.988 1,03 120.558.398 Loại 2 46,01 116.389.288 1,03 119.880.967 Loại 3 43,74 110.646.978 1,03 113.966.387 Tầng 4 Loại 1 46,27 117.046.988 0,97 113.535.578 Loại 2 46,01 116.389.288 0,97 112.897.609 Loại 3 43,74 110.646.978 0,97 107.327.569 Tầng 5 Loại 1 46,27 117.046.988 0,9 105.342.289 Loại 2 46,01 116.389.288 0,9 104.750.359 Loại 3 43,74 110.646.978 0,9 99.582.280 Nguồn: Báo cáo NCKT a/ Bán các căn hộ trả tiền một lần. Nếu người mua trả tiền 1 lần thì sẽ được hưởng chính sách khuyến khích là được giảm 1,5% giá trị tiền mua căn hộ nhưng đối tượng mua là người có thu nhập thấp. Thu nhập hàng tháng của cả hộ như phần trước trình bàu cao lắm cũng chỉ được 5 triệu đồng và tích luỹ từ 7-10% tương ứng là từ 350.000 - 500.000 thì quả là rát khó khăn để trả 1 lần với số tiền lên đến hàng trăm triệu. Nhưng ngược lại chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, giảm chi phí quản lý và những rủi ro do thị trường mang lại. Giá bán trả tiền một lần được tính như sau:  Bảng 4 : Giá bán trả tiền một lần. Đơn vị tính: Đồng Căn hộ Giá bán Ưu đãi(1,5% giá bán) Giá bán trả 1 lần Tầng 2 Loại 1 128.751.687 1.931.275 126.820.411 Loại 2 128.028.217 1.920.423 126.107.794 Loại 3 121.711.676 1.825.675 119.886.001 Tầng 3 Loại 1 120.558.398 1.808.376 118.750.022 Loại 2 119.880.967 1.798.214 118.082.752 Loại 3 113.966.387 1.709.496 112.256.892 Tầng 4 Loại 1 113.535.578 1.703.034 111.832.545 Loại 2 112.897.609 1.693.464 111.204.145 Loại 3 107.327.569 1.609.914 105.717.655 Tầng 5 Loại 1 105.342.289 1.580.134 103.762.155 Loại 2 104.750.359 1.571.255 103.179.104 Loại 3 99.582.280 1.493.734 98.088.546 Nguồn: Báo cáo NCKT Phương án này chỉ phù hợp với 1 số ít người mua có khả năng tài chính. b/ Bán trả góp trong vòng 9 năm Theo phương án này, người mua nhà sẽ trả trước 50% giá trị tiền mua nhà, 50% còn lại sẽ trả góp trong vòng 9 năm. Trong thời gian này người mua sẽ phải chịu thêm lãi suất Ngân hàng. Về phía chủ đầu tư, thời gian thu hồi vốn bị kéo dài, chịu thêm chi phí quản lý và những rủi ro do thị trường. Tuy nhiên phương án này lại khá phù hợp với khả năng tài chính của những người được mua nhà là những người có thu nhập thấp. Hàng tháng hoặc hàng năm (Thường là hàng tháng) người mua sẽ phải trả 1 khoản tiền đều đặn. Gọi A là khoản tiền phải trả đều đặn hàng năm. P: Tổng số tiền cần trả tại thời điểm ban đầu. r: lãi suất Ngân hàng trong thời gian tính toán (9%/Năm) n: Số năm phải trả (n=9 năm) Ta có công thức: A= P.r.(1+r)n/(1+r)n-1 1 2 (3)=(2)/2(50%) (4)=(2)-(3) (5)=[(4).0,09.(1+0,09)9]/[( 1+0,09)9-1] (6)=(5)/12 Tầng 2 Loại 1 128.751.687 64.375.843 64.375.843 10.737.814 894.818 Loại 2 128.028.217 64.014.108 64.014.108 10.677.477 889.790 Loại 3 121.711.676 60.855.838 60.855.838 10.150.681 845.890 Tầng 3 Loại 1 120.558.398 60.279.199 60.279.199 10.054.489 837.875 Loại 2 119.880.967 59.940.483 59.940.483 9.998.001 833.167 Loại 3 113.966.387 56.983.194 56.983.194 9.504.728 792.061 Tầng 4 Loại 1 113.535.578 56.767.789 56.767.789 9.468.799 789.067 Loại 2 112.897.609 56.448.805 56.448.805 9.415.593 784.633 Loại 3 107.327.569 53.663.784 53.663.784 8.951.055 745.921 Tầng 5 Loại 1 105.342.289 52.671.145 52.671.145 8.785.484 732.124 Loại 2 104.750.359 52.375.180 52.375.180 8.736.117 728.010 Loại 3 99.582.280 49.791.140 49.791.140 8.305.103 692.092 Bảng 5 : số tiền phải trả hàng năm, hàng tháng. Đơn vị : Đồng Nguồn: Báo cáo NCKT. Nhìn vào bảng tính giá trên ta thấy người mua nhà trả 1 khoản tiền hàng tháng vẫn khá cao so với mức tích luỹ của họ (từ 350-500 nghìn/tháng) 3.2.2 Công trình B5 do Công ty xây dựng Hồng Hà làm chủ đầu tư. - Vốn đầu tư: 7.013.718.000đ - Lãi vay: 675.510.000đ bao gồm: + Vay thương mại 60% 6.725.503.000đ *0,73% *18 tháng = 530.239.000đ + Vay quỹ đầu tư phát triển nhà ở 40% 6.725.503.000đ * 0,3% * 18 tháng= 145.271.000đ Tổng: 7.689.228.000đ - Tổng diện tích sàn: 2.838,6 m2 - Suất đầu tư: 2.709.000đ - Kinh phí phần diện tích kinh doanh tầng 1: 2.709.000đ * 279 m2 =755.811.000đ Bảng 6: Hệ số giá bán theo tầng nhà. Tầng nhà Hệ số Tầng 1 Không bán để kinh doanh Tầng 2 1,15 Tầng 3 1,1 Tầng 4 1,05 Tầng 5 1,0 Tầng 6 0,95 Tầng 7 0,95 Nguồn: Báo cáo NCKT a/ Bán các căn hộ thu tiền 1 lần. - Vốn đầu tư xây dựng phần diện tích ở: 7.689.228.000 - 755.811.000 = 6.933.417.000đ - Giá bán 1 m2 sàn nhà ở: 6.933.417.000đ / 1957 m2 = 3.543.000đ/m2 Bảng 7: Giá bán các căn hộ thu tiền một lần. Căn hộ Giá bán (đồng) Số lượng căn hộ (cái) Doanh thu (đồng) Tầng 2: Hệ số 1,15 Loại: 47,2 m2 192.340.000 2 384.680.000 Loại: 50,7 m2 206.602.000 2 413.204.000 Loại: 56,7 m2 231.052.000 1 231.052.000 Loại: 73,7 m2 300.327.000 1 300.327.000 Tầng 3: Hệ số 1,1 Loại: 47,2 m2 184.080.000 2 368.160.000 Loại: 50,7 m2 197.730.000 2 395.460.000 Loại: 56,7 m2 221.130.000 1 221.130.000 Loại: 73,7 m2 287.430.000 1 287.430.000 Tầng 4: Hệ số 1,05 Loại: 47,2 m2 175.584.000 2 351.168.000 Loại: 50,7 m2 188.604.000 2 377.208.000 Loại: 56,7 m2 210.924.000 1 210.924.000 Loại: 73,7 m2 274.164.000 1 274.164.000 Tầng 5: Hệ số 1,0 Loại: 47,2 m2 167.230.000 2 334.460.000 Loại: 50,7 m2 179.630.000 2 359.260.000 Loại: 56,7 m2 200.888.000 1 200.888.000 Loại: 73,7 m2 261.119.000 1 261.119.000 Tầng 6: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000 Loại: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000 Loại: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000 Loại: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000 Tầng 7: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000 Loại: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000 Loại: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000 Loại: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000 Tổng doanh thu 7.166.610.000 Nguồn: Báo cáo NCKT - Tổng đầu tư: 7.166.610.000đ - Lợi nhuận: 7.166.610.000đ - 6.933.417.000đ = 233.193.000đ - Thuế tgu nhập 25%: 233.193.000đ * 25% = 58.298.250đ - Lãi : 233.193.000đ - 58.298.250đ = 174.894.750đ Phương án kinh doanh này do chủ đầu tư đưa ra có vẻ " sòng phẳng" khi tính đến lợi nhuận của mình và người mua không được giảm 1 mức cố định như phương án kinh doanh nhà B3 (giảm 1,5% giá trị căn hộ) mà được giảm phần lãi suất tương ứng với thời gian góp vốn. Như vậy người mua không góp vốn thì không được ưu đãi về giá cả và thực tế kể cả người góp vốn cũng vậy. b/ Bán căn hộ trả dần trong 8 năm. Người mua trả lần đầu 50% ngay sau khi ký hợp đồng, từ những năm tiếp theo trả 15% tiền gốc và lãi hàng năm. Bảng 8: Giá bán các căn hộ trả dần trong 8 năm. Căn hộ Giá bán Số lợng căn hộ (cái) Doanh thu (đồng) Tầng 2: Hệ số 1,15 Loại: 47,2 m2 220.188.000 2 440.376.000 Loại: 50,7 m2 236.516.000 2 473.032.000 Loại: 56,7 m2 264.506.000 1 264.506.000 Loại: 73,7 m2 343.811.000 1 343.811.000 Tầng 3: Hệ số 1,1 Loại: 47,2 m2 210.607.000 2 421.214.000 Loại: 50,7 m2 226.224.000 2 452.448.000 Loại: 56,7 m2 252.996.000 1 252.996.000 Loại: 73,7 m2 328.850.000 1 328.850.000 Tầng 4: Hệ số 1,05 Loại: 47,2 m2 201.025.000 2 402.050.000 Loại: 50,7 m2 215.931.000 2 431.862.000 Loại: 56,7 m2 241.485.000 1 241.485.000 Loại: 73,7 m2 313.888.000 1 313.888.000 Tầng 5: Hệ số 1,0 Loại: 47,2 m2 191.444.000 2 382.888.000 Loại: 50,7 m2 205.640.000 2 411.280.000 Loại: 56,7 m2 229.975.000 1 229.975.000 Loại: 73,7 m2 298.927.000 1 298.927.000 Tầng 6: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 181.909.000 2 363.818.000 Loại: 50,7 m2 195.398.000 2 390.796.000 Loại: 56,7 m2 218.522.000 1 218.522.000 Loại: 73,7 m2 284.040.000 1 284.040.000 Tầng 7: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 181.909.000 2 363.818.000 Loại: 50,7 m2 195.398.000 2 390.796.000 Loại: 56,7 m2 218.522.000 1 218.522.000 Loại: 73,7 m2 284.040.000 1 284.040.000 Tổng doanh thu 8.203.940.000 Nguồn: Báo cáo NCKT - Kinh phí đầu tư xây dựng phần diệntích ở: 6.933.417.000đ - Lãi vay trong thời gian trả dần ( 0,3% tính cho 96 tháng): 613.936.047đ - Chi phí quản lý trong thời gian bán trả dần: 389.920.000 trong đó: + Lương cán bộ quản lý: 800.000đ * 96 tháng = 76.800.000đ + Tiền bảo quản duy tu hạ tầng trong 8 năm: 400.000đ * 1957m2 * 5% *8 năm = 313.120.000đ - Giá bán 1 m2 sàn: (6.933.417.000đ + 613.936.047đ + 389.920.000đ)/1957m2 = 4.056.000đ - Doanh thu bán 36 căn hộ : 8.203.940.000đ - Lợi nhuận : 8.203.904.000 - 7.937.273.047 = 266.666.953đ - Thuế thu nhập: 266.666.953đ * 25% = 66.666.738đ - Lãi: 266.666.953 - 66.666.738 = 200.000.215đ 3.2.3. Công trình CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ do Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng Hà Nội làm chủ đàu tư. Chủ đầu tư áp dụng phương án phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích để xe tầng 1 vào cơ cấu giá bán các căn hộ tầng trên với lí do diện tích kinh doanh tầng 1 là diện tích phục vụ việc trông giữ và bảo quản ô tô xe máy, xe đạp cho các hộ tầng trên. Đây cũng có thể coi như diện tích sử dụng chung của các căn hộ. Như vậy theo như tính toán ở bảng 4 thì giá thành (suất đầu tư) 1m2 sàn căn hộ là 3.345.422 đ/m2. hay nói rõ hơn là giá một m2 sàn căn hộ là giá đã bao gồm cả các diện tích sử dụng chung như: cầu thang, hành lang, khu đổ rác và diện tích để xe tầng 1. Dự kiến lấy giá 1 m2 sàn căn hộ tầng 3 là giá trung bình bằng giá thành cho 1 m2 sàn căn hộ nhân với hệ số 1,03 ( 3% tính đến lợi nhuận của chủ đầu tư để đảm bảo kinh doanh và nộp ngân sách nhà nước ) được giá bán là: 3.445.785 đ/m2. Giá bán các căn hộ sẽ tăng lên khi xuống thấp, giảm đi khi lên cao và chênh lệch hệ số giữa các tầng cao là 0,05 (5%) giữa hai tầng liền kề. Giá bán căn hộ các tầng, phân bổ giá bán theo các tầng và diện tích các căn hộ được thể hiện trong bảng sau. phương án phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng 1 vào các tầng trên. Bảng 9 Đơn vị: đồng Căn hộ Giá 1m2 sử dụng. Loại 54m2 Loại 72,6m2 Loại 59,94m2 Loại 56,25m2 Loại 81m2 Loại 66,96m2 Loại 63,36m2 Tầng 1 3.618.074 195.375.991 262.672.166 216.867.350 203.516.657 293.063.986 242.266.229 229.241.163 Tầng 2 3.445.785 186.072.372 250.163.967 206.540.333 193.825.388 279.108.558 230.729.742 218.324.917 Tầng 3 3.273.495 176.768.754 237.655.769 196.213.317 184.134.118 265.153.131 219.193.255 207.408.671 Tầng 4 3.101.206 167.465.135 225.147.570 185.886.300 174.442.849 251.197.703 207.656.767 196.492.425 Nguồn: Báo cáo NCKT phương án không phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng 1 vào các tầng trên. Bảng 10 Đơn vị: đồng Căn hộ Giá 1m2 sử dụng. Loại 54m2 Loại 72,6m2 Loại 59,94m2 Loại 56,25m2 Loại 81m2 Loại 66,96m2 Loại 63,36m2 Tầng 1 2.996.959 161.835.761 217.579.189 179.637.694 168.578.917 242.753.641 200.676.343 189.887.292 Tầng 2 2.854.246 154.129.296 207.218.275 171.083.518 160.551.350 231.193.944 191.120.327 180.845.040 Tầng 3 2.711.534 146.422.831 196.857.362 162.529.342 152.523.782. 219.634.247 181.564.310 171.802.788 Tầng 4 2.568.822 138.716.366 186.496.448 153.975.166 144.496.215 208.074.549 172.008.294 162.760.536 Nguồn: Báo cáo nckt Phương án kinh doanh: a/ Các đối tượng mua nhà trả ngay một lần sau khi mua. I - Chi phí đầu tư cho diện tích để xe tầng 1 phân bổ vào các tầng trên. Kí hiệu Nội dung phương án Kết quả phân tích kinh tế Nhận xét. PA- I.1 Bán hết diện tích kinh doanh tầng 1 và các căn hộ tầng trên, thu tiền ngay sau khi bán. Có lãi 363 triệu. Khả thi PA- I.2 Diện tích kinh doanh tầng 1 bàn giao lại cho thành phố để thu hồi vốn đầu tư, diện tích các căn hộ từ tầng 2 đến tầng 5 bán thu tiền ngay sau khi bán. Lãi 94,6 triệu Khả thi II - Không phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng vào các tầng trên. PA- II.1 Bán hết diên tích tầng 1 và các tầng trên, thu tiền ngay sau khi bán Lãi 806 triệu Khả thi PA- II.2 Diện tích kinh doanh tầng 1 bàn giao lại cho Thành phố để thu hồi vốn đầu tư diện tích các căn hộ tư tâng 2 đến tầng 5 bán thu tiền ngay sau khi bán Chủ đầu tư thu lãi 281 triệu, người mua nhà mua được giá thấp hơn xong phải trả chi phí dịch vụ trông xe hàng tháng nhiều hơn. Khả thi b/ người mua nhà trả 50% giá căn hộ ngay sau khi mua nhà, 50% còn lại trả chậm trong 9 năm. Phương án này xét về góc độ người mua nhà thì có mặt thuận lợi như số tiền 50% đối với những hộ TNT là không quá lớn. Nhưng cũng có những khó khăn vì số tiền hàng tháng người mua nhà trả trong 9 năm sau không phải là hộ nào cũng đáp ứng được. Ngoài việc trả dần tiền vay mua nhà, người mua còn phải trả lãi tiền vay và trả chi phí quản lí về tài chính và các công tác quản lí khác cho chủ đầu tư. Theo phân tích ở bảng 11 đến bảng 13 Phần phụ lục, ta thấy: + Căn hộ có giá thấp nhất: Căn hộ 54 m2, tầng 5, mỗi tháng người mua phải trả: 1.217.930đ + Căn hộ có giá trung bình :Căn hộ 63,36m2 tầng 3, mỗi tháng người mua nhà phải trả:1.650.454 đ + Căn hộ có giá cao nhất: 81m2 tầng 2, mỗi tháng người mua nhà phải trả:2.195.400đ với mức trả trên đây trong 9 năm trả góp, tổng số tiền người mua phải trả từ 161 – 163% so với giá trị của phần tiền 50% trả góp. Mức trả góp sẽ giảm đi đáng kể nếu người mua nhà vay tiền với lãi suất thấp và người mua trực tiếp kí hợp đồng trực tiếp với cơ quan cho vay tiền. Trong trường hợp này, hàng tháng người mua không phải trả khoản chi phí quản lí cho chủ đầu tư vì người mua nhà đã trả hết tiền cho chủ đầu tư bằng tiền vay của cơ quan ngân hàng. Người mua nhà thế chấp tiền vay cho ngân hàng bằng chính căn hộ của mình. Khi giao nhà chủ đầu tư chỉ cấp giấy phép sử dụng nhà tạm thời, sau khi mua nhà trả hết tiền, chủ đầu tư mới có trách nhiệm cùng các cơ quan chức năng cấp giấy tờ sở hữu nhà chính thức cho người mua nhà. Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua nhà, nếu bên mua nhà không thực hiện được cam kết trong hợp đồng, không trả đủ số tiền cần trả góp hàng tháng, chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại số tiền mua nhà đã trả và thu lại nhà để bán cho đối tượng khác. Trình tự thực hiện thu nhà sẽ tuân theo cam kết của hợp đồng mua nhà và theo pháp luật hiện hành của nhà nước. 4. Đánh giá chung. 4.1. Kết quả đạt được. Như vậy nhà ở cho người TNT trước đây chỉ ở trên giấy tờ, nay đã trở thành hiện thực. Dự án xây dựng thí điểm nhà ở cho người TNT B3, B4, B5 – Thị trần Cầu Diễn, Công trình CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ với tổng diện tích 10.822,6 m2 sàn đáp ứng trên 1.000 chỗ ở cho người TNT. Giải quyết những bức xúc kéo dài trong nhiều năm ở Thành phố Hà Nội nói riêng và các Thành phố lớn nói chung. Hiêụ quả về mặt xã hội : - Tạo được một phương thức mới để dần giải quyết được các nhu cầu cấp bách của các đối tượng TNT, đảm bảo quyền lưọi về nơi ở, góp phần ổn định đời sống và an ninh xã hội. - Tạo được quỹ đầu tư và nguồn công việc lớn cho xã hội. - Góp phần phát triển Thủ đô theo quy hoạch, tổ chức và cải thiện môt trường thủ đô. Hiệu quả về mặt kinh tế : - Công ty đơn vị chủ đầu tư thu được khoản lợi nhuận để đảm bảo kinh doanh trong bán nhà. Giá trị này phụ thuộc vào từng phương án kinh doanh nhà và ở mức từ 100 – 360 triệu đồng và khoản lợi nhuận (sau thuế thu nhập) trong xây dựng công trình hơn 380 triệu đồng, ngoài ra còn tạo công ăn việc làm cho CBCNV để có nguồn thu nhập. - Đóng góp cho ngân sách Thành phố 1 khoản thuế VAT và thuế lợi tức. - Đối tượng của dự án – người TNT được hưởng lợi nhiều nhất từ dự án là thành phần cơ bản và là những người đang lao động trực tiếp tạo ra sản phẩm, của cải vật chất cho xã hội sẽ ngày càng yên tâm công tác và cống hiến nhiều hơn cho xã hội. Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và hiện đại hoá đất nước. Hoàn thành mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010: “ Phát triển đồng bộ, cân đối quỹ nhà ở đô thị đáp ứng mọi nhu cầu, phấn đấu đến năm 2010 tăng thêm từ 12 – 13 triệu m2 nhà ở (đô thị và nông thôn), nâng mức bình quân đầu người về nhà ở từ 10 – 15 m2/ người; cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ nát, không đảm bảo các tiêu chuẩn sống hiện nay tại các quận nội thành Thành phố; Giải quyết cơ bản các nhu cầu về nhà ở cho CBCNV có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố”. 4.2. Tồn tại và nguyên nhân. Đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT là một lĩnh vực mới mẻ. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội lần đầu tiên tham gia đầu tư trong lĩnh vực này nên gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Các vấn đề nảy sinh từ khi chuẩn bị đầu tư cho tới khi hoàn thành và đi vào vận hành dự án. Theo như kế hoạch đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thì: Công trình CT1B, sau 30/9/2003 bàn giao công trình và đi vào khai thác dự án; Công trình B3, tháng 5/2004; Công trình B4, quý I/2004; Công trình B5,quý II/2003. Nhưng đến nay (tháng4/2005), tất cả các công trình đều chưa đi vào khai thác sử dụng. Các chủ đầu tư vẫn phải duy trì bảo quản làm tăng chi phí. Người TNT mong ngóng, chờ đợi trong khi nhà ở đã có. Chỉ có một lí do nhưng thật phức tạp liên quan đến nhiều ngành, bộ. Đó là vấn đề xác định đối tượng hưởng lợi từ dự án. Như trên đã trình bày vấn đề đối tượng hưởng lợi từ dự án nên xác định ngay từ đầu trước khi đầu tư thì sẽ giải quyết được hai vấn đề thuận lợi: Thứ nhất, chủ đầu tư có được một phần vốn từ các đối tượng hưởng lợi để đầu tư xây dựng. Thứ hai, khi xây dựng xong thì bàn giao công trình, đưa các chủ hộ vào sử dụng, chủ đầu tư không phải mất thêm chi phí duy tu, bảo quản. Như vậy hiệu quả về mặt xã hội và kinh tế sẽ cao. Thế nhưng sự thờ ơ hay nói đúng hơn là có quan tâm nhưng không đúng mức đã dẫn đến những tồn tại trên. Mặt khác các ngân hàng và chủ đầu tư trong cả nước chưa tự nguyện tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và bán trả góp. Nhà ở cho các tầng lớp dân cư trên địa bàn thành phố là một trong những quan điểm chỉ đạo của Thành uỷ Hà Nội. Tuy vậy nhà cho người có TNT - đối tượng chiếm trên 50% dân cư là một bài toán khó trong điều kiện sức chi trả thấp, không quản lí được thu nhập của người dân. Hà Nội đã tiến hành đồng thời hai giải pháp: - Dùng một phần ngân sách nhà nước trong điều kiện có thể đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. - Huy động các doanh nghiệp tìm tòi và thử nghiệm việc đầu tư xây dựng nhà ở bản trả góp và cho thuê. Thành phố hỗ trợ đầu tư xây dựng một số hạng mục làm giảm giá đầu vào các loại nhà này. Năm 2001, Hà Nội đã có khu nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê; đã hình thành nhà ở bán trả góp thí điểm với sự tham gia tích cực của Quỹ phát triển nhà ở thành phố. Nhưng hiện nay, ngân hàng và các chủ đầu tư chưa tự nguyện tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và bán trả góp. Nhà ở theo hình thức bán trả góp và cho thuê là cơ hội cho người TNT có chỗ ở phù hợp hay cải thiện chỗ ở tốt hơn cho gia đình họ. Sở dĩ như vậy là vì cơ chế chính sách của nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để thực hiện bán trả góp và cho thuê khi số đông người TNT hiện không đủ sức chi trả liên tục và khả năng chây ỳ cao. Nhà ở cho đối tượng ưu đãi này có vấn đề về phúc lợi xã hội, một trong hai thuộc tính về nhà ở nên đầu tư vào loại nhà này lợi nhuận thấp. Mặt khác, các tổ chức và cơ quan, doanh nghiệp sử dụng lao động đang đứng ngoài cuộc và cũng chưa chủ động thành lập quỹ phát triển nhà ở của doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế nên các nhà đầu tư chưa có chỗ dựa khi người sử dụng nhà không thực hiện đúng hợp đồng. Một thực tế nữa là vấn đề thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước còn rườm rà và mất thời gian. Sau khi hoàn thành các công trình xây dựng thí điểm nhà ở cho người TNT, UBND Thành phố Hà Nội chỉ đạo Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội xây dựng “Quy chế thí điểm” về việc “ Đầu tư xây dựng nhà ở bán cho người TNT, có khó khăn về nhà tại các dự án phát triển nhà ở Cầu Diễn, Xuân La”. Tổng công ty đã hoàn thành xây dựng Quy chế thí điểm nhưng đến nay đã hơn 1 năm vẫn phải “chờ Thành phố xét duyệt” thì mới bán được các căn hộ. Thành phố xét duyệt phải có ý kiến của các sở ban, ngành như: Sở TNMT và Nhà đất, Sở xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở du lịch, Sở Giao thông - Công chính, Sở Tài chính vật giá, Sở Lao động – Thương binh xã hội, Công đoàn thành phố, Cục thuếMà “phương thức làm việc” của các Sở, ban, ngành chậm chạp đã dẫn đến tình trạng trên. Mỗi chủ đầu tư đều kiến nghị với UBND Thành phố là xin giữ lại khoảng 30 – 35% quỹ nhà để bán cho CBCNV thuộc đơn vị mình có TNT gặp khó khăn về nhà ở. Nhưng việc xác định mức thu nhập thật của họ thật khó khăn, thậm chí đa phần họ có thu nhập không thấp nhưng vẫn “khai” là TNT. Và khi mua nhà thì mua theo giá nhà nước quy định – giá bảo toàn vốn cho chủ đầu tư. Điều này rất dễ xảy ra một thực tế là chủ đầu tư xin – mua với giá của nhà nước và bán ra thị trường với giá kinh doanh để hưởng chênh lệch. Trên đây là một số tồn tại và nguyên nhân của nó trong lĩnh vực đầu tư xât dựng nhà ở bán cho người có TNT của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Các vướng mắc này cần được nhà nước xử lí bằng cơ chế chính sách đồng bộ, thống nhất và hỗ trợ nguồn tài chính cần thiết cho loại nhà này. Phối hợp với chủ đầu tư giải quyêt các thủ tục hành chính một cách nhanh gọn. 4.3. Những bài học rút ra. 4.3.1.Về huy động vốn. Trong giai đoạn hiện nay, trong khi thị trường tài chính trong nước còn non yếu gần như chưa có tác động đáng kể nào đến sự phát triển SXKD của các doanh nghiệp và chỉ đáp ứng được một lượng rất nhỏ nhu cầu về vốn của một vài doanh nghiệp trong số hàng chục ngàn doanh nghiệp trong cả nước thì kênh huy động vốn từ ngân hàng là chủ yếu và gần như là duy nhất của các doanh nghiệp hiện nay, nhất là doanh nghiệp nhà nước. Do tài chính gần như là độc quyền hiện nay của các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp vốn cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước nên các chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại cũng không thực sự đáp ứng được nhu cầu và phù hợp với thực tế tại doanh nghiệp, chẳng hạn: - Nếu đàu tư vào nhà ở cao tầng theo chủ trương của nhà nước, nhà đầu tư chỉ có thể hoàn trả vốn cho ngân hàng sau 15 năm theo phương án SXKD của mình nhưng ngân hàng lại cho vay không quá 10 năm buộc doanh nghiệp lại phải cắt xén lại phương án để được vay ngân hàng và đương nhiên không thanh toán được nợ đến hạn, phải xin ra hạn nợ hoặc tự phá vỡ các cân đối tài chính khác để trả nợ ngân hàng. - Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp nhà nước thường rất nhỏ so với yêu cầu thực tế. Việc ngân hàng quy định vốn của chủ đầu tư phải đảm bảo bằng 30% tổng vốn đầu tư cho dự án làm cho nhiều dự án khả