Đề tài Quản trị rủi ro từ tác động của môi trường chính trị đến công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt

g như các nhà đâu tư nước ngoài . The Westin Resort & Spa – Cam Ranh Nguồn : phatdat.com.vn Đồng thời công ty còn hướng đến đào tạo đội ngũ quản lý dự án chuyên nghiệp ,điều đó vô cùng quan trọng với sự gia tăng của nhà đầu tư nước ngoài như hiện nay.Để phát huy tối đa tiềm lực cạnh tranh của công ty thì một nhà quản lý dự án hoàn toàn độc lập và chuyên nghiệp là điều cần thiết cho các dự án bất động sản. Phát triển những khu công nghiệp và trung tâm dữ liệu. Với sự phát triển của một xã hội "online", sự phát triển các trung tâm dữ liệu sẽ là cần thiết. Để hỗ trợ xu hướng trực tuyến này các công ty sẽ cần cơ sở hạ tầng mạng và không gian. Nhu cầu về khảo sát xây dựng và quản lý dự án cũng sẽ phát triển ,và những nhà phát triển cần phải sẵn sàng để hỗ trợ cho sự phát triển này Đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản sinh thái, trong tình hình môi trường sinh thái đang được khuyến khích bảo vệ trên toàn cầu .Như tổ chức các sự kiện chuyên ngành, góp phần thúc đẩy sự chuyên nghiệp trong hoạt động đầu tư và khai thác bất động sản sinh thái. Rủi ro của Phát Đạt trong hoạt động sản xuất kinh doanh Rủi ro về luật pháp Là Công ty cổ phần, nên hoạt động của Công ty Phát Đạt chị ảnh hưởng của các văn bản pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Sự thay đổi về mặt chính sách luôn có thể xảy ra và khi xảy ra thì sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thị trường BĐS phải chịu một áp lực lớn do hàng loạt chính sách điều tiết của Nhà nước. Trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án vẫn còn phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Vì vậy, Công ty còn phải chủ động và linh hoạt đáp ứng đủ điều kiện theo những quy định về quy hoạch, xây dựng, an toàn lao động …để tồn tại và phát triển, giữ vững uy tín của mình. Rủi ro đặc thù Rủi ro ngành: Ngoài việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, BĐS còn được xem là một kênh đầu tư, bên cạnh các kênh đầu tư khác như thị trường chứng khoán, thị trường vàng.... Do đó, lĩnh vực này chịu sự tác động mạnh của những biến động trong nền kinh tế, đặc biệt là sự biến động của ngành tài chính ngân hàng, ngành xây dựng và vật liệu xây dựng. Rủi ro về quyền sử dụng đất: Quỹ đất sạch là yếu tố cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của các công ty phát triển bất động sản. Với quy định việc đền bù giải toả theo giá thị trường và trong tình hình giá đất ngày càng gia tăng như hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội thì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho dự án sẽ chiếm tỷ trọng lớn trên tổng chi phí đầu tư phát triển dự án, làm tăng giá thành sản phẩm của dự án và ảnh hưởng trực tiếp lợi nhuận của Công ty. Vì vậy, việc chậm trễ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình hoạt động kinh doanh và tài chính của các công ty Rủi ro về lãi suất: Đặc thù của ngành là nhu cầu vốn lớn để đầu tư vào các dự án, chủ yếu là dùng để mua đất. Thống kê cho thấy rằng, tín dụng vào BĐS chiếm tỷ trọng tương đối trong tổng tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Do vậy khi lãi suất thị trường tăng sẽ làm tăng chi phí vay vốn và gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Rủi ro cạnh tranh: Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng phát triển rất lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp trong nước và cả các doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính rất mạnh cũng bắt đầu tham gia vào thị trường này. Đặc biệt, mức độ cạnh tranh tại thị trường BĐS tại TPHCM hiện nay được đánh giá cao hơn nhiều lần so với Hà Nội – đây cũng là một rủi ro của các công ty BĐS tại TPHCM nói chung và của Công ty Phát Đạt nói riêng. Rủi ro về tính thanh khoản Các dự án tăng trưởng trong tương lai của công ty sẽ thu hút một nguồn vốn đầu tư đáng kể để thanh toán cho các khoản chi phí đầu tư mua đất, chi phí xây dựng cũng như cần sự hợp tác của các đối tác, sự chấp thuận và hỗ trợ của chính phủ và các cơ quan chính quyền khác. Tuy nhiên, Công ty không thể đảm bảo rằng các nhà đầu tư và khách hàng có thể có đủ điều kiện về vốn với các điều kiện thuận lợi, điều này cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến chiến lược dài hạn, cũng như tình hình tài chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng tương lai của Công ty. Năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu : Là công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực phát triển BĐS nên công tác phát triển dự án bao gồm thiết kế, xây dựng, quản lý xây dựng & giám sát dự án, kiểm tra chất lượng và công tác quản lý khai thác khách sạn đều được các nhà thầu thực hiện. Vì vậy, năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của Công ty. Các phương án trên lý thuyết để Quản trị rủi ro và phân tích ưu nhược điểm của tưng phương án. Quản trị rủi ro chính trị được đề cập ở ba giai đoạn: tiền đầu tư, giai đoạn đầu tư và hậu sung công. Tình huống tệ hại nhất của rủi ro chính trị là bị sung công tài sản. Dựa vào từng giai đoạn ta có các phương án: Giai đoạn tiền đầu tư Để đánh giá rủi ro chính trị của đầu tư, nhà quản lý cần thu thập thông tin liên quan đến tình huống và họ cần một cấu trúc phân tích Cách mạng Sự lật đổ Sự hỗn loạn Xâm lược nước ngoài Rủi ro bất ổn trên tổng thể Dừng Không Lộn xộn? Có Chủ nghĩa dân tộc? Sự can thiệp? Sự thỏa tính? Ép buộc bán Ép buộc tái thương lương hợp đồng Hủy bỏ hợp đồng Rủi ro sở hữu/kiểm soát ( tước đoạt) Dừng Không Quá cao? Có Giới hạn nhập khẩu? Yêu cầu tiêu chuẩn địa phương? Thuế? Kiểm soát giá? Giới hạn nhân viên nước ngoài? Luật lao động/đình công? Yêu cầu xuất khẩu? Đối xử phân biệt? Rủi ro quản lý Dừng Ảnh hưởng không chấp nhận lên ROI Có Giới hạn chuyển cổ tức, phí chuyển nhượng, lãi suất, phí hoặc vốn? Tỷ giá hối đoái Rủi ro chuyển giao Ảnh hưởng không chấp nhận lên ROI ⨪ Có Không Không Dừng Tiếp tục SƠ ĐỒ Đề phòng Là cách dễ nhất để quản lý rủi ro chính trị. Nhiều công ty đã tránh rủi ro bằng cách xem xét việc đầu tư ở những nước chính trị bất ổn.Tuy nhiên nếu nhiều chính phủ ra quyết định ảnh hưởng đến tính sinh lợi của kinh doanh, các công ty phải đối mặt với một mức độ rủi ro. Do đó tránh rủi ro là điều không thể. Các công ty đang kinh doanh phải chấp nhân rủi ro, miễn là các rủi ro này được nhận ra, xử lý một cách thông minh và có bồi hoàn. Ví dụ: khủng hoảng chính trị hiện nay ở Thái Lan để lại dư chấn nặng nề đối với nền kinh tế quốc gia. Các công ty bây giờ đang cân nhắc liệu có nên tiếp tục đầu tư vào Thái Lan hay không. Cách nghĩ của họ thay đổi so với trước kia, khi Thái Lan luôn được xem là một nơi dễ mến và thu hút khách. Nguồn: www.dantri.com.vn Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm: khi các công ty thực hiện phương pháp này, công ty có thể tránh được những rủi ro nặng nề hơn nếu đầu tư gặp rủi ro. Đây là biện pháp ít tốn kém và dễ thực hiện nhất. Nhược điểm: Nếu chấp nhận rủi ro ở một mức độ nhất định, các công ty có thể kiếm được lợi nhuận rất cao (rủi ro càng lớn, lợi nhuận càng cao). Do đó, nếu thực hiện phương pháp này, có thể công ty sẽ bỏ qua nhiều cơ hội kinh doanh tốt. Bảo hiểm Bằng cách bảo hiểm tài sản trong các khu vực có rủi ro chính trị , các công ty có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh của mình và bỏ qua rủi ro chính trị - hoặc nếu có . Phần lớn các nước phát triển bán bảo hiểm rủi ro chính trị để chi trả cho tài sản nước ngoài của công ty nội địa. Ví dụ: 7 nước châu Phi là Uganda, Tanzania, Malawi, Rwanda, Botswana, Zambia và Kenya sẽ thành lập một quỹ bảo hiểm rủi ro cho các nhà đầu tư nước ngoài, trong cuộc họp ở Uganda vào ngày mai (19/8/2009). Dự kiến Hãng bảo hiểm thương mại châu Phi ATI sẽ phát hành các đơn bảo hiểm đầu tiên vào tháng 9 để hỗ trợ thương mại và đầu tư, và chính phủ 7 nước châu Phi sẽ bảo lãnh cho đơn bảo hiểm ATI phát hành nhằm khuyến khích tăng trưởng và thương mại ở lục địa này. ATI có vốn là 105 triệu USD, chuyên bảo hiểm cho các rủi ro chính trị, bao gồm cả những tổn thất do chiến tranh hay bất ổn dân sự gây nên. Các khoản bồi thường bảo hiểm cho nhà đầu tư sẽ được lấy từ nguồn vốn World Bank cho những thành viên của ATI vay. Việc này nhằm gây áp lực khiến chính phủ các nước đó duy trì ổn định trong nước và trừng phạt thẳng tay nạn tham nhũng. Nguồn: Theo BBC Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm: Mức độ rủi ro bị giảm thiểu khá nhiều. Nhiều trường hợp các công ty có thể bỏ qua rủi ro chính trị khi sử dụng phương pháp này Nhược điểm: Tuy nhiên, vấn đề là chi phí mua bảo hiểm rủi ro chính trị rất lớn. Thỏa thuận về môi trường đầu tư Còn được gọi là thỏa thuận nhượng bộ. Ngoài bảo hiểm, một số công ty cố tiếp cận với quốc gia chủ nhà trước khi cam kết đầu tư, xác định quyền hạn và trách nhiệm của hai bên. Phương pháp này thường thông dụng đối với công ty đầu tư trong các quốc gia kém phát triển, đặc biệt là thuộc địa của những nước sở tại. Ngay khi thỏa thuận này đã được cam kết nhưng lại ít có tác dụng trong các quốc gia Thế giới thứ ba. Tỉ lệ cao những thỏa thuận lỗi thời sẽ đưa nhiều công ty đi đến chỗ theo đuổi nhiều chính sách chủ đông trong việc quản lý rủi ro chính trị. Ví dụ:Thỏa thuận đầu tư 10 tỷ USD vào 30 dự án bảo vệ môi trường và bất động sản tại Việt Nam vừa được ký kết giữa Tập đoàn E.VO Global Asset Management chuyên về quản lý quỹ đầu tư của Úc và Tập đoàn đầu tư tài chính và địa ốc VN234. Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm: Được sử dụng khá thông dụng khi đầu tư vào các quốc gia kém phát triển. Doanh nghiệp sẽ có nhiều lợi thế trong việc hội đàm với các chính phủ yếu kém. Nhược điểm: Các nước kém phát triển thường xảy ra bất ổn chính trị, do đó khả năng tiến hành thay thế Chính phủ khá cao. Khi đó, chính phủ mới lên cầm quyền sẽ gây nhiều bất lợi cho doanh nghiệp khi họ từ chối những thỏa thuận nhượng bộ cũ vì họ cho rằng đầu tư nước ngoài là một hình thức bóc lột. Đặc biệt là đối với các quốc gia thế giới thứ ba, những thỏa thuận nhượng bộ này ít khi được thực hiện. Cơ cấu đầu tư Công ty cố giảm thiểu nguy cơ rủi ro chính trị bằng cách tăng chí phí của chính phủ nước sở tại trong việc gây trở ngại hoạt động công ty . MNCs sẽ cố nâng chi phí cho chính phủ nước sợ tại trong việc thực hiện các phương án trước đây của nó để sung công hoặc ngược lại giảm giá trị của công ty địa phương với công ty mẹ. Cụ thể là Giữ công ty con địa phương phụ thuộc vào công ty mẹ vể thị trường hoặc về cung ứng Tập trung vào các điều kiện nghiên cứu – phát triển công nghệ độc quyền để nâng chi phí quốc hữu hóa. Phát triển những cổ đông tài chính, liên doanh từ chính phủ nước sở tại , các cơ quan tài chính quốc tế và khách hàng. Đặc biệt đối với các dự án khai thác thì cần có được bảo lãnh không điều kiện của chính phủ nước sở tại. Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm : Nâng cao chi phí cho chính phủ sở tại trong việc thực hiện các phương án trước đây của nó để sung công hoặc ngược lại giảm giá trị của công ty con địa phương với công ty mẹ à gây sức ép lớn đến những hoạt động gây bất lợi cho doanh nghiệp của Chính phủ. Khuyết điểm: Biện pháp này được tiến hành trong dài hạn và phải thông qua nhiều giai đoạn, tốn kém về tiền bạc và công sức. Giai đoạn đầu tư Khi công ty đa quốc gia đã đầu tư trong một dự án thì khả năng ảnh hưởng sau này của công ty đối với tính nhạy cảm về rủi ro chính trị sẽ giảm đi đáng kể nhưng không hoàn toàn mất đi. Có ít nhất 5 chính sách khác nhau để đem lại cơ hội thành công, cụ thể là: Kế hoạch phân tán Các công ty đa quốc gia phân tán quyền sở hữu của họ về đầu tư nước ngoài bằng việc bán tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận cổ phần của họ cho nhà đầu tư địa phương. Tuy nhiên, nhược điểm của Chính sách này là khó mang lại thoải đáng cho tất cả các bên có liên quan. Ví dụ:Các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là Nhật sau một thời gian đầu tư ồ ạt sang Trung Quốc, nhiều công ty đa quốc gia thấy rằng không nên quá tập trung vào một thị trường mà cần phân tán một phần các cơ sở sản xuất sang các nước khác để tránh rủi ro. Các công ty đa quốc gia của Nhật phải đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc mạng lưới sản xuất ở châu Á mà trọng tâm là phân tán đầu tư từ Trung Quốc sang các nước khác. Tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn Đối phó với nhu cầu phân tán, công ty đa quốc gia có thể nỗ lực thu hồi tối đa tiền mặt từ các hoạt động địa phương. Bằng cách cắt giảm các chi phí không thật sự cần thiết thì nguồn tiền mặt có thể tối đa hóa trong một thời gian ngắn, chính sách này được các công ty không hoạt đông dài hạn ở địa phương thực hiện . Ví dụ: Các doanh nghiệp Trung Quốc sản xuất các sản phẩm có chất lượng thấp (vì nguyên liệu độc hại rẻ tiền…mà chính phủ Việt Nam nghiêm cấm) nhưng với mức giá xấp xỉ các doanh nghiệp khác mang lại lợi nhuận khá lớn. Họ muốn có lơi nhuận nhanh chóng trong ngắn hạn ở Việt Nam. Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm: Áp dụng tốt cho trường hợp các nhà đầu tư trong ngắn hạn. Thu hồi vốn nhanh, giảm rủi ro thanh toán, hạn chế thiệt hại trong nhiều trường hợp sung công Khuyết điểm: Để lại nhiều quan niệm không tốt về sản phẩm của công ty. Thay đổi tỉ số lợi nhuận/chi phí Những quốc gia thường bị xung công xem lợi nhuận-thực tế, và được ước tính, hoặc cả hai-của việc sở hữu địa phương quan trọng hơn chi phí thay thế một nhà đầu tư ngoại quốc. Do giá trị trợ cấp kinh tế địa phương không đủ để bảo vệ khỏi rủi ro chính trị do đó phải đảm bảo tăng chi phí sung công bằng việc tăng các hình thức chế tài có liên quan. Bao gồm : kiểm soát ta kháchị trường xuất khẩu, vận tải, công nghệ, thương hiệu và nhãn hiệu, và các phụ tùng được sản xuất tại các quốc gia khác. Khi sự sung công không thể tránh được, với chế tài chỉ là tiêu tốn thời gian thôi, thì có thể đạt nhiều hiệu quả hơn nếu chuẩn bị hội đàm nhằm thiết lập một quan hệ hợp tác sau này. Phát triển cổ đông địa phương Nghĩa là bồi dưỡng những cá nhân địa phương và nhóm những người chung mục đích trong một chi nhánh được tiếp tục tồn tại như một đơn vị của công ty MNCs.Các cổ đông tiềm ẩn bao gồm : người tiêu dùng, nhà cung ứng, các công nhân hưởng trợ cấp địa phương và các đối tác công ty liên doanh.Việc làm này giúp ngăn ngừa các hoạt động chống đối của các cổ đông. Ngân hàng HSBC là ngân hàng đa quốc gia có chính sách khuyến khích nhân viên của họ mua cổ phần ngân hàng nhằm mang lại sự ủng hộ của nhân viên khi gặp rủi ro Ưu điểm và nhược điểm: Ưu điểm: Huy động sự ủng hộ rất lớn của nhân viên địa phương, gây áp lực lên Chính phủ. Chi phí thực hiện không cao Khuyết điểm: Việc sử dụng cổ đông địa phương có thể gây tác động ngược chiều nếu họ không được đối xử tốt. Thích ứng Thích ứng với sung công tiềm ẩn và cố kiếm lời trên các nguồn lực công ty bằng cách tham gia vào các hợp đồng chuyển nhượng và quản lý. Những công ty này không thể thoát khỏi sự kiểm soát về các hoạt động ngoại quốc của họ do tính đồng bộ của hệ thống kế hoạch sản xuất trên toàn thế giới. Như những công ty dầu mỏ mà tài sản bị chính phủ Venezuela quốc hữu hóa thì được ký những hợp đồng quản lý để tiếp tục, khai thác, tinh lọc trên thị trường. Giai đoạn hậu sung công Bốn giai đoạn cơ bản trong giai đoạn hậu sung công , càng về sau các giai đoạn càng tăng tính thù địch Thương lượng Áp dụng quyền lực Sử dụng pháp luật Từ bỏ quản lý Thương lượng Khi sung công xảy ra, giá trị của cuộc hội đàm sau bị mất nhanh chóng. Mục đích là duy trì sự liên lạc với chính phủ nước sở tại. Chỉ khi việc sung công là thủ đoạn thương lượng để có được sự nhượng bộ của công ty thì giải pháp này có thể sẽ thành công. Áp dụng quyền lực Nếu những nhượng bộ này không khôi phục tài sản của mình, công ty có thể nhắm trực tiếp quyền lực kinh tế của nó vào chính phủ nước sở tại, sử dụng những chủ trương đã được thảo luận trước. Như cắt bỏ những phụ tùng quan trọn, thị trường xuất khẩu, công nghệ và khả năng quản lý v..v.. Sử dụng pháp luật Trong hoặc sau giai đoạn 1 và 2, công ty sẽ bắt đầu tìm kiếm đền bù về mặt luật pháp. Dù chính phủ nước sở tại có thể thực hiện các xử lí pháp luật thích đáng nhưng theo kinh nghiệm các nhà đầu tư Mỹ cho rằng hỗ trợ này kém tin cậy. Từ bỏ quản lý Do thiếu thành công trong 3 giai đoạn đầu tiên, phần nhiều công ty thực tế thất bại và cố cứu vãn phần nào đầu tư của họ. Vấn đề thực sự ở đây là khả năng điều phối lưu chuyển tiền mặt từ các tài sản này. Qua thỏa thuận ràng buộc, giá trị lũy tiến có thể nhận được từ 1 xí nghiệp bị trưng thu theo ít nhất 3 cách : Quản lý xuất khẩu như trước đây nhưng theo một thỏa thuận ủy quyền Trang bị kĩ thuật và quản lý theo một hợp đồng quản lý Bán nguyên liệu và phụ tùng cho chính phủ nước ngoài. Chiến lược tài chính nhằm giảm thiểu rủi ro chính trị Sắp xếp hợp lý tài chính của tập đoàn: sử dụng các hoạt động tài chính địa phương để mở rộng tối đa tài trợ. Những thỏa thuận như vậy sẽ có giá trị khi ngân hàng hay các nhà đầu tư địa phương đối với những rủi ro liên quan đến sự kỳ thị đầu tư nước ngoài. Các MNCs hay tìm sự tài trợ đầu tư nước ngoài nhận được từ chính phủ nước họ hay nướcc khác, những tổ chức quốc tế, những khách hàng khác hơn là nguồn tài chính của họ. Thuê quốc tế: giúp các công ty giảm những rủi ro chính trị vì thuê quốc tế cho phép giới hạn quyền sở hữu tài sản của các công ty con kể cả trong những nước có nền chính trị bất ổn, dễ rút tiền mặt ra từ những nước có kiểm soát hối đoái. Đa dạng hóa các nguồn tài trợ: để giảm sự lệ thuộc vào bất kỳ một thị trường tài chính nào. Loại hình này giúp cho công ty mở rộng và bổ sung nguồn thông tin về kinh tế, tài chính giúp cho quá trình ra quyết định về tài chính. Thiết lập thỏa thuận cung cấp sản phẩm dài hạn, như Texas Intrustment đã giảm thiểu rủi ro bằng cách thỏa thuận cung cấp sản phẩm dài hạn mà khách hàng trả tiền trước cho việc mua các chất bán dẫn. III/ Những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty vổ phần bất động sản Phát Đạt gặp phải tromg quá trình hoạt động: Trong qúa trình hoạt động của mình công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt, công ty phải đương đầu với những rủi ro chính trị không chỉ ở môi trường kinh doanh trong nước mà còn phải đương đầu với những rủi ro chính trị tại nước bạn Lào-nơi mà công ty đang co những dự án đầu tư. Môi trường chính trị Việt Nam Tham nhũng đất đai ở Việt Nam-khó khăn cho nhà đầu tư Theo đánh giá, tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam luôn được đánh giá ở mức độ cao nhất trong tất cả các lĩnh vực quản lý mặc dù nhà nước đã có nhiều nỗ lực nâng cao hiệu lực quản lý để ngăn ngừa. Tham nhũng thường xảy ra ở dưới các dạng cụ thể như sau: Nhà đầu tư thường gặp khó khăn, phức tạp khi tìm đất để thực hiện các dự án đầu tư. Nội dung quy hoạch sử dụng đất không rõ ràng, để thảo thuận địa điểm đầu tư cần phải gặp gỡ tất cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã với nhiều đầu mối công việc khác nhau, chi phí ngoại giao thường rất tốn kém. Khi đã được giới thiệu địa điểm đầu tư, phương thức có đất phổ biến hiện nay là thu hồi đất theo dự án đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính quyết định. Hình thức thu hồi đất theo quy hoạch (không phụ thuộc vào dự án đầu tư), hình thức giao đất thông qua đấu giá đất được áp dụng không nhiều (gần như không đáng kể), hình thức giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được áp dụng trong thực tế. Như vậy, cơ chế thu hồi đất theo dự án, giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính quyết định luôn chứa trong nội nguy cơ tham nhũng rất cao. Cơ chế kiểm đếm tài sản, đánh giá tài sản, định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường do Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện thực hiện với một cơ chế hành chính tuyệt đối, thiếu sự tham gia giám sát khách quan của người bị thu hồi đất, của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi, của các tổ chức xã hội cũng là nguyên nhân tạo nên nguy cơ tham nhũng lớn. Để đối phó với vấn nạn tham nhũng hiện nay, Phát Đạt có thể thực hiện chính sách “thoả thuận đầu tư”, cụ thể là doanh nghiệp sẽ thoả thuận với chính quyền địa phương một điều khoản có lợi cho địa phương đó. Điều này sẽ hạn chế hành động tham nhũng của các công chức các cấp. Sự kém minh bạch về những chính sách của chính phủ về thị trường bất động sản Sự kém minh bạch về những chính sách của chính phủ về thị trường bất động sản đã ảnh hưởng đến tâm lý của người dân và uy tín của doanh nghiệp. Đối với người dân sự kém minh bạch đó xuất phát từ tình trạng đầu cơ trốn thuế của một số doanh nghiệp hoặc một số tổ chức trong lĩnh vực BĐS . Điều này làm cho người dân phải mua BĐS với giá tương đối cao hoặc những BDS trái với quy định pháp luật. Do đó sẽ làm cho người dân có những tư tưởng không tốt về những doanh nghiệp BĐS , làm họ mất niềm tin vào thị trường BĐS. Những yêu tố trên sẽ chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến công ty cổ phần BĐS Phát Đạt. Đồi với doanh nghiệp phát đạt họ cũng phải đương đầu với nhũng bất cập trong quá trình đấu giá dự án . ví dụ như khi chính phủ cho đấu thầu một dự án mà trong đó Phát Đạt tham gia cùng với nhiều công ty khác nhưng có một số công ty đã lách luật liên kết với những người có thẩm quyền đầu cơ các dự án đó để làm nâng giá trị dự án hoặc gây khó khăn cho việc đấu thầu dự án, điều đó làm cho Phát Đạt khi muốn trúng thầu sẽ gặp nhìu khó khăn. Giải pháp của phát đạt ở đây là phải thường xuyên cập nhật thông tin về giá đất và những dự án của mình để tránh hiện tượng đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó , công ty cũng phải phối hợp với các cơ quan chức năng nhà nước phát hiện ra hiện tượng đầu cơ, hiện tượng lách luật ngay tại doanh nghiệp cũng như trên thị trường BĐS,phài thường xuyên cập nhật thông tin để đưa ra những kiến nghị phối hợp với nhà nước hoàn thiện bộ luật BĐS. Các quy định, nghị định của chính phủ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản: Sau đổi mới năm 1986, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính sách kinh tế và thực tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng và phát triển kinh tế. Chính sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của nền kinh tế, đáp ứng kịp quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu của quá trình đổi mới, trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã chọn là phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, chính sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp và dịch vụ. Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách liên quan tới đất đai đã liên tục được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên lạc hậu và có nhiều điểm không phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề như tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất. Là quốc gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối với tăng trưởng và phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính sách đất đai sẽ có tác động xấu tới môit rường kinh doanh và gây ra những cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội. Bài viết phân tích những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của chính sách này. Những bất cập trong chính sách đất đai: Hệ thống luật đất đai liên tục sửa đổi và bổ sung Những thay đổi và bổ sung chỉ đáp ứng phần nào,chưa giải quyết được những bất cập trong tranh chấp đất đai. Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Hiện tại, sự chênh lệch giữa  hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Theo Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giái đoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất với mức giá do Nhà nước qui định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá đất trên thị trường và giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần trong giai đoạn này. Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hiện tượng đầu cơ và cơ chế “xin-cho” diễn ra phổ biến đã tạo cơ hội tham nhũng trong quản lý đất đai có cơ hội phát triển mạnh. Thị trường đất đai bị méo mó và thể hiện nhiều khuyết tật, việc thực hiện thế chấp, góp vỗn bằng bất độ