Đề tài Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản

nh. Vì vậy, khi các mức giá được tham khảo càng phản ánh đúng quan hệ cung-cầu trên thị trường thì mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định càng chính xác và là giá thị trường. Tuy nhiên, ở TTBĐS Việt Nam, mức giá BĐS ngoài quan hệ cung-cầu còn bị tác động rất lớn bởi nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống quản lý của Nhà nước. Trong TTBĐS sơ cấp, nơi đại diện chủ sở hữu (đa số thuộc Nhà nước) tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, vẫn chưa thoát khỏi tính “xin-cho”, thiếu minh bạch và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh đúng cung cầu thị trường. Thị trường quyền sử dụng đất hiện nay được vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất (giá được quy định trong khung giá Nhà nước và giá thị trường). Việc điều tiết hai thị trường cơ bản của quyền sử dụng đất lại theo hai cơ chế khác nhau: thị trường sơ cấp được điều tiết theo giá đất do Nhà nước quy định còn thị trường thứ cấp phần lớn lại do giá thị trường điều tiết. Sự chênh lệch giữa hai mức giá đất quá lớn làm nảy sinh hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất giữ tiền tiết kiệm trong dân vào BĐS. “Cung” và “Cầu” đôi khi không gặp nhau vì còn xảy ra hiện tượng “Cung ảo” và “Cầu ảo”. Giá đất do Nhà nước quy định tương ứng với một mục đích sử dụng đất nhất định, nhưng trên thực tế việc sử dụng một thửa đất vào nhiều mục đích khác nhau ở Việt Nam là phổ biến (đất ở kết hợp với sản xuất, kinh doanh và dịch vụ…) điều này sẽ dẫn đến theo quy định của Nhà nước ở hai vị trí tương tự nhau sẽ có giá đất như nhau nhưng khi xét về khả năng sinh lời nếu một thửa được sử dụng vào nhiều mục đích sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường chưa được thực hiện một cách có hệ thống để xác định nguyên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hoặc chênh lệch giữa các loại hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng. Giá cung BĐS của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng lớn bởi các thủ tục hành chính để thực hiện dự án đầu tư BĐS. Nếu các thủ tục này được thực hiện nhanh và đúng tiến độ sẽ làm giảm chi phí đầu tư dự án và các rủi ro có liên quan về mặt thời gian, dẫn đến giá cung BĐS ra thị trường cũng giảm. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP. HCM có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP. HCM năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản 31 lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Tại hội thảo "Hoàn thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh BĐS", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên cho biết có những dự án BĐS phải trải qua 40-50 con dấu, có con dấu phải mất cả năm mới được đóng. Ông Chu Văn Chung, vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), nói rằng qua khảo sát 9 dự án tại TP. HCM, Hà Nội và Hà Tây cho thấy trung bình mỗi dự án kinh doanh BĐS phải mất 3 năm làm thủ tục, qua 33 bước. Có dự án kéo dài đến 6-7 năm, đây là một rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh. Không ít thủ tục do các địa phương quy định bằng văn bản nhưng cũng có những loại thủ tục do chính cán bộ công chức đặt ra. Đối với các dự án nhà ở xã hội, theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám Đốc công ty địa ốc Đất Lành: “Hiện nay thủ tục hành chính chiếm khoảng 50% chiến lược giá thành căn hộ giá rẻ. Ví dụ: “Xây một tòa nhà 16 lầu trên thực tế chỉ mất khoảng 2,5 năm, nhưng việc mua đất, thực hiện đền bù phải đến 3 năm. Như vậy, để hoàn thành tòa nhà phải mất 5-6 năm; trong thời gian kéo dài này, cũng là thời gian “chết”, không luân chuyển được của tiền vốn vay, chưa kể lãi suất ngân hàng vẫn phải trả liên tục; trong khi đó thì dân số vẫn tăng liên tục khiến nguồn cung nhà ở ngày càng lớn. Trong 5-6 năm thử hỏi nhu cầu nhà ở sẽ tăng thêm mấy lần?”. Cầu quá lớn, cung không đủ, thời gian kéo dài, chi phí xây dựng từ giá cả vật liệu đến nhân công đều tăng khiến cho giá cả sản phẩm phải đội lên là điều tất yếu. Và như vậy, khi nhà giá thấp hoàn thành thì chỉ những người thu nhập khá mới mua nổi. Cuối cùng, thiệt thòi vẫn thuộc về những người thu nhập thấp có nhu cầu thật sự. Nếu thủ tục giấy tờ xây nhà hoàn thành trong 6 tháng thì có thể tiết kiệm được 20% giá thành, giá bán căn hộ sẽ thấp hơn, người thu nhập không cao sẽ có nhiều cơ hội mua nhà hơn”. 3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. 32 Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Trong trình tự 6 bước trên thì bước 3 và bước 4 yêu cầu thẩm định viên phải khảo sát và phân tích thông tin thị trường. Giá BĐS được thẩm định bị tác động rất lớn bởi chất lượng thông tin đầu vào. Muốn có được điều này thì bản thân thông tin trên thị trường phải đáp ứng được yêu cầu về sự minh bạch là ĐẦY ĐỦ-CHÍNH XÁC-KỊP THỜI. Tuy nhiên, thông tin BĐS trên TTBĐS Việt Nam lại chưa đáp ứng được yêu cầu này, gây nhiều khó khăn cho các thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá BĐS. Cũng theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, các thông tin phải thu thập đối với BĐS bao gồm: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS; Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Trên thực tế, nếu người làm công tác lấy thông tin tài sản so sánh không đủ kỹ năng, sự khéo léo trong vai trò người mua tiềm năng thì rất khó tiếp cận được giấy tờ pháp lý của tài sản. Hơn nữa, khi tìm kiếm thông tin chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS thì việc tiếp cận tình trạng cơ sở hạ tầng cũng không đơn giản nếu người lấy tin không nắm vững thông tin khu vực. Thông tin về tình trạng duy tu, sửa chữa sẽ rất khó xác định nếu không tiếp cận được trực tiếp người đứng ra tiến hành duy tu, sửa chữa cho căn nhà. Bản thân chủ nhà trong nhiều trường hợp cũng không nắm vững thông tin trên vì có thể họ không trực tiếp cai quản hoặc sinh sống trong căn nhà đó. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin khác có liên quan đến các yếu tố tác động đến giá BĐS như đã phân tích ở chương 1. Tuy nhiên việc có được các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh và các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng ở Việt Nam rất khó có được dữ liệu chính quy do các cơ quan quản lý Nhà nước không công bố mà các đối tượng có nhu cầu phải tự điều tra nghiên cứu độc lập. Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài 33 sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. Khi đã có được thông tin thì việc phân tích thông tin đóng vai trò rất quan trọng nhằm sàng lọc những thông tin quan trọng và cần thiết có tác động tới mức giá BĐS. Đặc biệt, trong TTBĐS Việt Nam khi thông tin có sự minh bạch thấp thì việc phân tích thông tin gặp rất nhiều khó khăn và đòi hỏi người phân tích phải có được những kiến thức và kinh nghiệm nhất định để có được những nhận định chuẩn xác về các yếu tố có tác động tới giá BĐS và trọng số của từng yếu tố. Nội dung phân tích thông tin trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 bao gồm: Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản; Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá như Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản; Phân tích về khách hàn; Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản. 3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá Khi thẩm định giá BĐS, thẩm định viên có thể sử dụng 1 phương pháp hoặc tốt hơn là nhiều phương pháp để kiểm tra lẫn nhau các giá trị BĐS ước tính cuối cùng. Đối với mỗi loại BĐS sẽ có các phương pháp thích hợp khác nhau và yêu cầu thông tin thị trường của từng phương pháp cũng khác nhau. Theo THÔNG TƯ 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 do Bộ Tài chính ban hành, các phương pháp thẩm định giá bao gồm: 1. Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. 2. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 34 3. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. 4. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá BĐS có tiềm năng phát triển. 5. Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng. Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu PHƯƠNG PHÁP SỬ DỤNG THÔNG TIN YÊU CẦU So sánh  giá niêm yết / giá chào bán  giá giao dịch thành công  tình trạng pháp lý của tài sản (giầy tờ pháp lý có đầy đủ, hợp lệ không?)  thông tin quy hoạch  đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng còn lại của BĐS  hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS  … Chi phí  chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình hiện có trên đất (bao gồm thông tin giá cả nguyên vật liệu, chỉ số xây dựng, suất vốn 35 đầu tư xây dựng…)  lợi nhuận cho nhà thầu  thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật  tỉ lệ hao mòn của công trình xây dựng  … Thu nhập  tổng thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản  thất thu do tài sản không được thuế hết 100% công suất hoặc do thanh toán dây dưa  chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản  giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ  tỷ suất vốn hóa  … Thặng dư  mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án  tổng doanh thu phát triển của dự án  chi phí đầu tư: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí quản lý dự án, Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí thiết bị, Chi phí khác gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình, Chi phí dự phòng, Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…).  tỷ suất chiết khấu  … Lợi nhuận  tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ  tổng chi phí: Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư, Chi phí lãi vay ngân hàng, Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp  tỷ suất vốn hoá  … Nguồn: Tổng hợp của tác giả 3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Hiện nay, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier International, Công ty TNHH Savills Việt Nam (số liệu tham khảo từ trang web Vneconomy). Tuy nhiên, các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá BĐS. Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối 36 chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ. Hạn chế trong các phương pháp thẩm định giá xuất phát từ thiếu thông tin: ngoài những hạn chế và sai sót trong các văn bản hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành đã được các nghiên cứu trước chứng minh, bản thân nội dung các phương pháp, các bước thực hiện cũng cần phải có sự minh bạch của thông tin. Dưới đây là một số hạn chế của kết quả thẩm định giá có nguyên nhân do sự thiếu thông tin. Phương pháp so sánh: đặc điểm của phương pháp này là cần nhiều thông tin về các tài sản tương tự tài sản cần thẩm định đã giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do thiếu thông tin về các tài sản đã được giao dịch thành công nên các thẩm định viên trong nhiều trường hợp phải sử dụng các tài sản chưa được giao dịch thành công với mức giá đang rao bán, giá ước tính của các tài sản lân cận hoặc dùng giá quy định của Nhà nước điều chỉnh lại cho hợp lý. Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh với tài sản thẩm định đa phần sử dụng các hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm và thống kê riêng lẻ của mỗi tổ chức thẩm định giá, thiếu sự thống kê một cách hệ thống, có sự liên kết giữa các tổ chức thẩm định và không cập nhật kịp thời theo sự thay đổi của thị trường. Điều này ít nhiều làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và làm tăng sai số so với giá trị thực của BĐS cần thẩm định. Phương pháp chi phí:  Ở bước 1 – ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, để ước tính được chính xác giá trị lô đất này thì cần có thông tin quy hoạch đầy đủ, đây cũng chính là vấn đề bất cập hiện nay ở Việt Nam vì ngoài việc thiếu thông tin quy hoạch thì một số nơi vẫn chưa có quy hoạch hoặc đang đợi xét duyệt với thời gian không ước tính được làm nản lòng các thẩm định viên. Hơn nữa, nếu lấy giá trị lô đất theo giá Nhà nước quy định thì giá này lại quá thấp so với giá thị trường, gây mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa các bên, lấy theo giá thị trường thì lại thiếu thông tin.  Ở bước 2 - ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu về thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước – hiện ở nước ta Bộ Xây dựng có công bố Chỉ số xây dựng hàng quý và Suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng năm nhưng các chỉ số này thiếu tính kịp thời và không theo kịp diễn biến thị trường. Lợi nhuận nhà thầu cũng như thuế, phí phải nộp cũng 37 có rất ít thông tin hoặc thiếu rõ ràng. Những tổ chức, cá nhân không trong lĩnh vực BĐS muốn có thông tin tham khảo cũng rất khó tiếp cận.  Ở bước 3 – xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế - để tiến hành chính xác giai đoạn này cần có sự tư vấn từ các kỹ sư xây dựng hoặc những người có hiểu biết sâu về lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, không phải tổ chức, cá nhân thẩm định viên nào cũng có kiến thức hoặc tìm sự hỗ trợ chuyên môn. Nhà nước ta có ban hành Thông tư số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở nhưng văn bản này chỉ giới hạn đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê và những quy định về Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà hay Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính sau 16 năm (1994-2010) cũng ít nhiều mang tính lỗi thời so với sự phát triển của ngành xây dựng, kiến trúc hiện tại. Hơn nữa, do thiếu các văn bản hướng dẫn cụ thế cho các loại BĐS khác nên hiện nay nhiều thẩm định viên sử dụng luôn hướng dẫn của Thông tư 13 để áp dụng luôn cho các loại BĐS khác như nhà xưởng, văn phòng,... Phương pháp thu nhập: đối với phương pháp này, khó khăn lớn nhất là xác định các tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa. Do không có một cơ quan chức năng nào ở nước ta đứng ra công bố các chỉ số này, nên mỗi tổ chức, cá nhân thẩm định giá lại sử dụng một chỉ số khác nhau. Vẫn còn nhiều tranh cãi chưa thống nhất về cách tính các chỉ số này trên thị trường Việt Nam nên kết quả thẩm định có sự khác biệt lớn giữa các bên. Thêm vào đó, việc xác định thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản ngoài số liệu do khách hàng cung cấp thì rất khó tìm được các dữ liệu từ các tài sản tương tự để so sánh. Việc xác định các loại chi phí thì dễ dàng hơn do đã có các văn bản hướng dẫn của Nhà nước Phương pháp thặng dư: việc xác định tổng doanh thu phát triển của dự án và tỷ suất chiết khấu cũng gặp khó khăn như đối với phương pháp thu nhập. Các loại chi phí cũng đã có hướng dẫn, quy định của Nhà nước, riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng gặp nhiều khó khăn để xác định chính xác, đầy đủ do quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và xảy ra nhiều tranh chấp, mâu thuẫn. Phương pháp lợi nhuận: đây là phương pháp rất ít được sử dụng ở Việt Nam hiện nay. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên phải am hiểu những kiến thức về kế toán và doanh nghiệp cũng như phân tích báo cáo tài chính mới có ước tính được chính xác giá trị tài sản. 38 3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát TTBĐS TP. HCM đang trong quá trình phát triển và là thị trường có các hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS diễn ra sôi nổi hơn so với các tỉnh thành khác. Nơi đây tập trung phần lớn các công ty thẩm định giá với cường độ làm việc rất cao do nhu cầu về định giá BĐS cũng như các tài sản khác ngày càng nhiều. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng gây trở ngại cho quá trình lấy thông tin của tác giả về mặt thời gian cũng như chất lượng thông tin. 3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát Thời gian thực hiện khảo sát của tác giả là từ ngày 22/04 – 28/04/2010. Việc khảo sát được thực hiện bằng hai phương pháp sau: Phương pháp thứ nhất: Phỏng vấn ý kiến chuyên gia. Việc phỏng vấn ý kiến chuyên gia được thực hiện ở 10 công ty thẩm định giá nước ngoài và Việt Nam có cơ sở tại TP. HCM. Đối tượng được phỏng vấn là các giám đốc, trợ lý giám đốc, trưởng, phó phòng tại các công ty thẩm định giá, là những người đã có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng. Danh sách các đối tượng được phỏng vấn có trong phần phụ lục. Phương pháp thứ hai: Thống kê mô tả dựa trên phiếu câu hỏi khảo sát đã được thiết kế sẵn, đối tượng là các cá nhân làm công tác thẩm định giá BĐS trong các phòng ban ở 11 công ty có chức năng thẩm định giá trải đều trên địa bàn TP. HCM. Tất cả các công ty thẩm định giá được khảo sát trừ ngân hàng Sài Gòn công thương và công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn đều là thành viên của Hội Thẩm định giá Việt nam có cơ sở tại TP. HCM. Danh sách thành viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam có trong phần phụ lục. Phiếu khảo sát bao gồm 15 câu hỏi có trích dẫn trong phần phụ lục. Trước khi tiến hành lấy số liệu chính thức, tác giả đã phỏng vấn thử 4 đối tượng sau đó chỉnh sửa để có phiếu khảo sát phù hợp trong khả năng. Số phiếu khảo sát thu được là 36 phiếu, trong đó có 3 phiếu không hợp lệ đã bị loại khỏi dữ liệu thống kê khi sử dụng phần mềm phân tích. Để phân tích số liệu thu thập được, tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê SPSS phiên bản 11.5 3.2.4.3 Kết quả khảo sát a. Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia Với mỗi đối tượng được phỏng vấn, tác giả đưa ra 3 câu hỏi chính và tổng hợp được các ý kiến như sau: Câu hỏi phỏng vấn 1: Nhận xét/đánh giá của ông/bà về sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam hiện nay? 39  Mức độ minh bạch thông tin ở TTBĐS TP. HCM không có hoặc còn thấp, tuy rằng đã có cải thiện so với thời gian trước. Thông tin có nhiều loại và nhiều cấp độ khác nhau nên chắc chắn sẽ không minh bạch hết được, kể cả thông tin trong TTBĐS của các nước phát triển trên thế giới. Mỗi loại thông tin sẽ phục vụ cho một nhóm đối tượng nhất định. So với các tỉnh thành khác thì TP. HCM được đánh giá là có mức độ minh bạch cao hơn. Đa số các thông tin công bố đều do các tổ chức cá nhân điều tra một cách độc lập, nhỏ lẻ và không có dữ liệu chính quy, do đó thiếu sự đồng bộ và thiếu chính xác. Giá ghi trên hợp đồng giao dịch có thể không phải là giá giao dịch.  Sự kém minh bạch thông tin thể hiện ở việc không có thông tin chính xác về giá giao dịch thành công của BĐS. Nếu như ở một số nước có hệ thống thông tin thị trường tốt thì thông tin các giá thị trường sẽ dễ dàng thu thập thông qua các đại lý và nhân viên môi giới, còn ở Việt Nam thì các thông tin này rất khó có được. Ngay cả các cơ quan quản lý Nhà nước cũng bị qua mặt bởi các hợp đồng thật nhưng giá giả nhằm né tránh thuế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở tính “chuyên nghiệp” của các đối tượng tham gia vào TTBĐS.  Việc tiếp cận thông tin quy hoạch ở TP. HCM đã tương đối dễ hơn và đầy đủ hơn so với những năm trước đây, tuy nhiên ở các tỉnh thành khác thì lại chưa có thông tin quy hoạch đầy đủ.  Các văn bản pháp luật không có sự ràng buộc về việc niêm yết giá giao dịch. Mức giá này chỉ có hai bên mua bán và người môi giới nắm nhưng các đối tượng này lại không công bố vì nhiều lý do mà một trong số đó là những thỏa thuận ngầm nhằm mục đích giảm thuế. Câu hỏi phỏng vấn 2: Theo ông/bà, sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam hiện nay tác động đến công tác thẩm định giá như thế nào?  Khi thông tin càng kém minh bạch thì chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảo sát thông thị trường càng cao. Mức giá thẩm định càng khó xác định và kém chính xác. Do đó, công tác kiểm tra, sàng lọc thông tin đóng vai trò rất quan trọng.  Do thông tin về giá giao dịch bị hạn chế nên gây khó khăn trong việc ước tính mức giá cuối cùng của BĐS. Để có được mức giá sát thực, các th