Đề tài Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội

MỤC LỤC

 

ĐẶT VẤN ĐỀ

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

I- Khái quát chung về thị trường Bất Động Sản

1- Khái niệm về bất động sản

2- Đặc điểm của thị trường bất động sản

3- Khái niệm về thị trường bất động sản

II- Khái quát chung về thị trường nhà đất

1. Định nghĩa về thị trường nhà đất

2- Vai trò của thị trường nhà đất

3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất

III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất

1- Cung nhà đất

2- Cầu nhà đất

3- Quan hệ cung-cầu

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI

I- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội

1- Những văn bản nhà nước, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất

2- Các quan điểm cuả các nghành liên quan về vấn đề nhà đất

3- Thực trạng thị trường nhà đất ở Hà Nội

II- Phân tích các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất ở Hà Nội

1- Phân loại những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất

2- Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất

2-1. Vị trí địa lý

2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xã hội

a. Dân số

b. Văn hoá tập quán truyền thống

2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô

2-4 Cung cầu thị trường nhà đất

a. Cung thị trường

b. Cầu thị trường

2-5 Nhân tố về chính trị và pháp luật

2-6 Các nhân tố khác

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI

I- Các phương pháp xác định giá nhà đất

II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội

III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất

IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất

V- Một số kiến nghị

KẾT THÚC VẤN ĐỀ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

 

 

 

doc79 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 09/09/2013 | Lượt xem: 4071 | Lượt tải: 34download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. 2.1- Những tác động tích cực Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn..., thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả, quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết . Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất. Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất. Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư và cho các tổ chức kinh tế xã hội. Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp. 2.2- Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất. Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ngược lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang. Những mặt trái của cơ chế thị trường nêu trên có thể dẫn đến hoạt động của thị trường nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định. Ở nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thường xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trường nhưng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nước, những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước góp phần phát triển thị trường nhà đất và nền kinh tế đất nước. 3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch... Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi. Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhưng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú: Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính. Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã. Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử dụng đất đã có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trường nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận người có quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước. Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Thị trường không chính thức được hiểu là thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, nhưng nó vẫn hoạt động mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường: Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nước. Điều kiện để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định. Người mua (nhận chuyển nhượng) người bán (chuyển nhượng) phải nộp thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây là rất cao (tới 40%). Nay mặc dù Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trước bạ Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành và phát triển tự phát. Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng, đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhưng nhà nước vẫn chưa quản lý được các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán nhà đất, nhưng chỉ có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp cho người mua đầy đủ những thông tin cần thiết về nhà đất. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới tư vấn, giao dịch nhà, đất đã và đang hoạt động như một nghề kinh doanh, nhưng nhà nước chưa quản lý được. Thứ ba, kinh doanh phát triển đất, phát triển nhà đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế . Ở nhiều địa phương đã hình thành các doanh nghiệp nhà đất như: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại – xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) ... Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài đấu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường nhà đất, chưa xuất hiện nhiều ở địa phương. Doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơn so với doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn là đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức cá nhân đang sử dụng đất... đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với người sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh. Thứ tư, Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trường nhà đất. Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường nhà đất đã từng bước được xây dựng, bao gồm : chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất...; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội, v.v. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát của thị trường nhà đất ở nước ta vì: Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường nhà đất không chính thức (như đã trình bày ở trên). Những biện pháp hỗ trợ tài chính còn chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất cũng như chưa có chính sách ưu đãi hoặc giảm cho đối tượng khi được doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà hoặc cho thuê lại hoặc hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội chỉ dừng ở phạm vi khi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà hoặc thuê nhà ở. Nhiều trường hợp ở những doanh nghiệp được ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhưng khi nhận đất tại địa phương quá nhiều khoản về xây dựng cơ sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v... làm tăng chi phí. Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất và trong quá doanh nghiệp thực hiện xây dựng và kinh doanh còn nhiều hạn chế. Thứ năm, quản lý nhà nước về thị trường nhà đất còn nhiều yếu kém. Đến nay vẫn chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch nhà đất. Chậm và chồng chéo trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể các luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định của Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì phải được đăng ký”, nhưng đến nay, sau 5 năm thực hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự và thủ tục đăng ký... hoặc Luật Đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng ba năm 1999 (gần 6 năm sau) mới có Nghị định của Chính phủ quy định về 5 quyền. Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố về nhà đất và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về nhà đất chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường nhà đất. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất còn chồng chéo và phức tạp. Người có đất đai và nhà ở chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm thủ tục tài chính xong, người có nhà đất quay lại co quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ... và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khó thực hiện. Về thực tế thị trường nhà đất của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả. Do vậy, đã không phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở và đất đai, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước... Nhìn chung, thị trường nhà đất nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khiết thuộc về bản chất thị trường, phần lớn khiếm khiết đó do nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này. CHƯƠNG II: NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI I- THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI 1- Những văn bản của nhà nước, thành phố Hà Nội về vấn đề nhà đất 2- Các quan điểm của các nghành liên quan về vấn đề nhà đất 3- Tình hình thị trường nhà đất ở Hà Nội Trước khi có luật đất đai năm 1993, thị trường nhà đất ở Hà Nội không có biến động bởi vì lúc đó nền kinh tế thị trường của ta mới phát triển.Còn đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, của toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý theo qui hoạch, kế hoạch chung. Năm 1991 Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đường lối đổi mới phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng. Cơ chế quản lý cũ của nhà nước về quản lý đất đai tỏ ra lạc hậu do còn mang nặng tính bao cấp không đáp ứng kịp thời nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế nhiều thành phần. Do đó sự ra đời của luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 mang tính tất yếu. Sau khi luật đất đai ra đời, Hà Nội bắt đầu diễn ra các hoạt động mua bán đất đai làm cho thị trường nhà đất trở nên sôi động hơn. Cơn sốt đất ở Hà Nội lan nhanh chóng chủ yếu là do nguyên nhân đầu cơ. Theo báo cáo kết quả điều tra của " Trung tâm Quy hoạch Sử dụng đất đai - Viện Điều tra Quy hoạch đất đai" tháng 2-2002 ở Hà Nội ta có: Bảng 1: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội trong giai đoạn 1993- 1995 STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %/tổng số Phiếu phát ra 1 Cung không đáp ứng cầu 50/199 25,13 2 Kinh tế trong nước tăng 83/199 41,71 3 Người Việt Nam định cư ở nước 61/199 30,65 ngoài được mua nhà 4 Người dân ngoại tỉnh được mua nhà 99/199 49,75 5 Đầu cơ 115/199 57,79 6 Nguyên nhân khác 5/199 2.51 Như vậy những năm 1993-1995, do luật đất đai mới được ban hành, đồng thời Việt kiều lúc đó cũng chưa được mua nhà nên yếu tố đầu cơ chiếm tới 57,79% trong số người được hỏi việc giá nhà đất tăng. Bên cạnh đó yếu tố quy hoạch chỉ đóng vai trò rất nhỏ.Yếu tố quan trọng và tích cực nhất là yếu tố kinh tế tuy cũng đóng một vai trò quan trọng nhưng cũng chỉ được nhìn nhận ở mức khoảng 42,71% số người được hỏi. Còn yêú tố cung cầu, người dân ngoại tỉnh , người Việt Kiều cũng có ảnh hưởng rât lớn đến giá đất ở Hà Nội. Trong những năm gần đây, kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về nhà và đất tăng nhanh .Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư được đưa vào thị trường nhà đất rất lớn, tình trạng đầu cơ đất cũng phát triển mạnh. Có thể thấy rõ qua thời gian dài từ 1996 đến 1998 thị trường nhà đất gần như đóng băng: Bảng 2: Nguyên nhân giá nhà đất đóng băng ở Hà Nội trong giai đoạn 1996 - 1998 STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ % Phiếu phát ra 1 Khủng hoảng kinh tế khu vực 92/199 46,23 2 Kinh tế trong nước tăng trưởng thấp 94/199 47,24 3 Thu nhập dân cư giảm 99/199 49,75 4 Nguyên nhân khác 32/199 16,08 Qua số liệu điều tra, tình hình nhà đất Hà Nội đóng băng như vậylà đó là do cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm một cách đáng kể đã làm cho đầu tư nước ngoài vào Hà Nội giảm. Thu nhập người dân giảm một cách nhanh chóng. Nhưng từ năm 1998 đến nay thị trường nhà đất có những chuyển biến và đang vận động với chiều hướng gia tăng. Qua theo dõi trong thời gian từ 2001 tới nay thị trường nhà đất tại Hà Nội có xu hướng biến động mạnh. Giá nhà đất tại Hà Nội trong những năm gần đây có xu thế tăng mạnh gấp 2-3 lần giá đất trước năm 1998. Bảng 3: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội cuối năm 2000 đến nay STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ % Phiếu phát ra 1 Cung không đáp ứng cầu 73/199 36,68 2 Kinh tế tăng trởng 70/199 35,18 3 Người Việt Nam định c ở nớc 133/199 66,83 ngoài đợc mua nhà 4 Người dân ngoại tỉnh đợc mua nhà 126/199 63,32 5 Đầu cơ 104/199 52,26 6 Quy hoạch mới 1/199 0,5 7 Nguyên nhân khác 10/199 5,03 Nếu so với mức thu nhập bình quân của một công nhân viên chức thì giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với nhiều nước trên thế giới. Tại Hà Nội thị trường giao dịch bất động sản hiện nay tạm thời chia thành 4 dạng theo 4 khu vực khác nhau: - Khu vực 1 là khu vực các khu phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Ba Đình và Đống Đa giá dao động từ 13-15 lượng vàng/ 1m2 đối với đất mặt tiền. Ví dụ đường Tuệ Tĩnh giá chuyển nhượng hiện nay khoảng 15 lượng/1m2. - Khu vực 2 là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đình , Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Hồ Tây giá từ 8-20 lượng vàng/1m2.Ví dụ giá đất ở Thái Hà khoảng 16-18 lượng/1m2. - Khu vực 3 là khu dân cư mới được quy hoạch (đặc điểm chung của khu vực này là đường ô tô đi lại thuận tiện , cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động khoảng từ 40-80m2 ) giá đất khu vực đó giao động khoảng từ 2,5-7 lượng /1m2 .Ví dụ giá đất tại Nghĩa Tân khoảng 3,5- 4 lượng /1m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng/1m2. - Khu vực 4 là đất ở ven đô như Cổ Nhuế, Gia Lâm .... giá đất giao động từ 0,6-3 lượng/m2 tuỳ theo từng vị trí ( đất tại khu vực này thường có diện tích lớn ). Ví dụ khu vực xã Thuỵ Phương-Từ Liêm giá đất từ 0,6-2 lượng/m2, còn xã Thượng Thanh- Gia Lâm giá 0,4-1 lượng/m2. So với bảng khung giá đất Hà Nội theo quy định của nhà nước ban hành năm 1998 thì gía đất ngoài thị trường gấp rất nhiều lần. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất ở Hà Nội: Sự bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng và quy hoạch chi tiết: Đi liền với quá trình đô thị hoá là mở rộng đường xá, nút giao thông là giải toả, đền bù nhằm cho quỹ đất phát triển, nhà lại thu hẹp lại. ở đây lại diễn ra mâu thuẫn lớn giữa cung và cầu. Một mặt mở rộng đường sá, giao thông, xây dựng những khu đô thị mới là chủ trương đúng đắn hợp lòng dân của nhà nước ta và nhiều hộ dân phải di dời. Mặt khác giải toả, di dời người dân phải được đền bù thoả đáng, phải có chỗ ở để tái định cư. Mâu thuẫn này chưa có lời giải. Thực tế chỉ tính riêng 5 dự án trọng điểm tại Hà Nội sẽ thực hiện trong giai đoạn 2001-2002 ( cải tạo nút giao thông Ngã Tư Vọng, mở rộng đường vành đai I Kim Liên- Ô Chợ Dừa, nút Ngã Tư Sở, Ngã Tư Cầu Giấy - Voi Phục, ngã tư Kim Liên) sẽ có khoảng 3500 hộ phải di dời. Thêm vào đó năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên tới hàng chục ngàn hộ. Trong khi đó các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long .... đang "tăng tốc" xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ ( vào thời điểm tháng 9- 2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì làm sao có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân. Chưa hết quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố ( ngày 10-10-2001 ) tại Hà Nội đã có cuộc triển lãm lớn về vấn đề này mà theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân. Nhưng đâu thể mọi người tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ đã có mấy ai đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho người dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phường là dân nghiệp dư thiếu chuyên môn. Hơn nữa dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhưng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đường, các khu đô thị mới còn rất chậm, nên người dân không xác định được rõ con đường được mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định . Những bất cập này làm cho người dân cảm thấy bất ổn, bán không giám bán vì sợ rẻ, sợ bị hớ, xây không giám xây vì sợ phải đập bỏ, tiến thoái lưỡng nan rất khổ nên tốt nhất phải lo

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docMôt số giải pháp xác định giá nhà đất ở Hà Nội.doc