Khóa luận Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài. 1

2. Mục đích nghiên cứu. 2

3. Phạm vi nghiên cứu. 2

Chương 1 3

C¸c vÊn ®Ò chung về quản lý nhà nước đối với thị trường 3

bất động sản. 3

1.1. Khái niệm và đặc điểm về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3

1.1.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 3

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 5

1.1.3. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 6

1.2. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 10

1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS của một số nước trên thế giới. 13

1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc. 13

1.3.2. Kinh nghiệm của Úc. 14

1.3.3. Kinh nghiệm của Đức. 15

Chương 2 18

Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường 18

bất động sản. 18

2.1. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 18

2.1.1. Quy định của pháp luật về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với tư cách là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản. 19

2.1.2. Những tồn tại bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 22

2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. 24

2.2.1. Về tạo lập nguồn cung cho thị trường bất động sản. 24

2.2.2. Minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. 28

2.3. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc thực hiện các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS. 34

2.4. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế trung gian. 38

2.4.1. Chính sách quản lý đối với các thể chế trung gian trong thời gian qua. 38

2.4.2. Tồn tại của hoạt động quản lý đối với các dịch vụ này. 41

2.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm. 43

2.5.1. Thanh tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 44

2.5.2. Thanh tra tình hình thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản. 46

2.5.3. Thanh tra hoạt động tạo lập nguồn cung bất động sản trên thị trường. 48

2.5.4. Thanh tra các cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề và các sàn giao dịch bất động sản. 49

Chương 3 51

Hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước 51

đối với thị trường bất động sản. 51

3.1. Những định hướng chung về hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 51

3.1.1. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động sản. 51

3.1.2. Đảm bảo sự phong phú và đa dạng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xã hội 52

3.1.3. Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa 53

3.2. Một số kiến nghị cụ thể. 54

3.2.1. Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 54

3.2.2. Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu. 56

3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản 57

3.2.4. Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và giá đất. 58

3.2.5. Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian. 59

KẾT LUẬN 62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 63

 

 

doc67 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 08/10/2013 | Lượt xem: 591 | Lượt tải: 10download
Tóm tắt tài liệu Khóa luận Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Những người này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: (a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; (c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua khá chặt chẽ. Các đối tượng phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc để xác nhận, rồi nộp về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xét duyệt theo thứ tự ưu tiên nếu nhu cầu nhiều hơn quỹ nhà sẵn có. Có thể nói, những chính sách phát triển hàng hóa quyền sử dụng đất cũng như nhà ở và các công trình xây dựng đã góp phần tạo lập một khối lượng lớn bất động sản trên thị trường, đồng thời giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn, hạn chế các hiện tượng đầu cơ, tăng giá… Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cần được nhanh chóng giải quyết như: Lợi dụng thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà các cán bộ trong lĩnh vực này đã tham nhũng, đầu cơ đất đai để thu lợi cho mình. Điển hình như vụ tham nhũng đất ở Đồ Sơn được xác định là một trong những vụ tham nhũng đất nổi cộm trong thời gian qua. Hàng chục cơ quan báo chí đã lên tiếng mạnh mẽ về vụ tham nhũng này và cách xử sự như đùa của Tòa án nhân dân Hải Phòng, sự can thiệp quá sâu của UBND thành phố Hải Phòng. Bản án sau khi tuyên đã khiến nhiều cơ quan tố tụng trung ương phải xem xét lại vấn đề và nhận định có sai sót trong xét xử. Vì vậy, ngày 9/10/2006 Tòa án nhân dân tối cao mở phiên phúc thẩm, tuyên hủy án sơ thẩm điều tra lại từ đầu. Đến nay vụ việc đã được kết thúc và xử lý nghiêm minh các cán bộ sai phạm. Chất lượng của nhiều nhà ở, công trình xây dựng chưa đảm bảo đặc biệt nổi cộm hiện nay là chất lượng yếu kém của các chung cư cao tầng. Tiêu biểu ở Hà Nội các khu chung cư xuống cấp hư hỏng nhất là khu Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Quỳnh Mai, 100% nhà chung cư bị thấm dột, 20-40% bị hiện tượng ăn mòn mối nối, cốt thép và nứt giữa các cấu kiện (kết quả của cuộc khảo sát do Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội thực hiện). Không chỉ vậy, thời gian vừa qua vẫn còn không ít khu chung cư vừa đưa vào sử dụng đã xuống cấp. Đáng lo ngại nhất là hệ thống phòng hỏa, hạ tầng kỹ thuật, khu vệ sinh, đường ống thoát nước, rác thải... Nếu thi công không tốt sẽ khiến xuống cấp rất nhanh chóng. Trong khi đó vẫn còn thiếu nhiều tiêu chí thí nghiệm, đánh giá chất lượng tổng thể các hệ thống kỹ thuật công trình sau khi hoàn thành… Có thể nói những sai phạm nêu trên đã ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng nguồn cung trên thị trường bất động sản. Đồng thời, gây tâm lý bất an cho các nhà đầu tư cũng như người dân khi tham gia vào thị trường này. Chính vì vậy, việc cấp thiết hiện nay nhà nước cần nhanh chóng thực hiện rà soát lại các công tác như giao đất, cho thuê đất cũng như việc xây dựng các công trình nhà ở… và ban hành các chính sách mới nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc quản lý cũng như khuyến khích các chủ đầu tư khi thực hiện các dự án. 2.2.2. Minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. * Vai trò của minh bạch, công khai hóa hàng hóa bất động sản. Công khai, minh bạch là một thuộc tính không thể thiếu trong hoạt động của thị trường bất động sản. Những năm trở lại đây, Đảng và nhà nước ta luôn chú trọng nâng cao tính minh bạch, công khai cho thị trường này. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiện nay chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản nước ta đang ở mức rất thấp và cụ thể là có chỉ số minh bạch thấp nhất trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (3). Sự thiếu minh bạch công khai trong thị trường bất động sản ở nước ta đã biểu hiện ra rất nhiều mặt nhưng có thể nói nguyên nhân cơ bản nhất vẫn là sự thiếu minh bạch của hàng hóa bất động sản khi tham gia thị trường. Nâng cao tính minh bạch của hàng hóa bất động sản là việc làm hết sức cần thiết bởi nó đóng vai trò quan trọng trong sự vận hành và phát triển của thị trường này. Có thể khái quát tầm quan trọng của sự minh bạch hàng hóa bất động sản qua các điểm sau: Thứ nhất, sự minh bạch hàng hóa bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản đặc biệt là với hoạt động quản lý. Mỗi hàng hóa bất động sản khi được đưa vào giao dịch nếu đều có sự công khai về thông tin sẽ làm thị trường bất động sản diễn ra rõ ràng, minh bạch hơn. Đó là cơ sở để nhà nước áp dụng pháp luật một cách chính xác, đúng người, đúng việc, tránh những tranh chấp, khiếu kiện gây bất ổn trong đời sống kinh tế - xã hội. Thực tế, nếu hàng hóa tham gia thị trường minh bạch sẽ giúp nhà nước nắm bắt được các diễn biến trên thị trường như vấn đề giá cả hàng hóa BĐS, lượng cung – cầu hàng hóa hay số lượng các giao dịch… từ đó giúp các cơ quan chức năng có thể kiểm soát chặt chẽ các giao dịch diễn ra trên thị trường, hạn chế các giao dịch “ ngầm” nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Thứ hai, sự minh bạch của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa với các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường. Cùng với chính sách mở cửa nền kinh tế của Đảng và nhà nước ta thì các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản cũng ngày càng đa dạng, đông đảo. Nhà đầu tư không chỉ bao gồm các tổ chức, cá nhân trong nước mà còn cả các tổ chức cá nhân ở nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể này luôn theo dõi sát sao diễn biến của thị trường bất động sản để có thể đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp. Sự minh bạch đối với thị trường bất động sản mà đặc biệt là hàng hóa BĐS là vấn đề cần thiết và luôn được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Khi các nhà đầu tư được cung ứng các thông tin một cách cụ thể, đầy đủ và chính xác nhất về nguồn gốc, tình trạng pháp lý và các yếu tố khác có liên quan đến bất động sản mà họ muốn đầu tư sẽ tạo cho họ tinh thần thoải mái, tâm lý yên tâm vào sự đầu tư của mình. Với ý nghĩa như vậy, công khai, minh bạch hàng hóa bất động sản trở thành vấn đề rất quan trọng và cần thiết, nhất là trong giai đoạn nước ta tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập với nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, nếu hàng hóa bất động sản tham gia vào thị trường thiếu tính minh bạch sẽ gây ảnh hưởng rất xấu đến sự phát triển chung của cả thị trường. Cụ thể: khi các thông tin cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản không rõ ràng, dẫn đến tình trạng tranh chấp bất động sản, các giao dịch ngầm diễn ra mạnh mẽ hơn cũng như tạo tâm lý bất an cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy, có thể nói sự minh bạch của thị trường bất động sản nói chung và của hàng hóa BĐS nói riêng không chỉ làm tăng tính an toàn cho hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư mà còn làm tăng sức hấp dẫn cho chính môi trường đầu tư ấy. * Thực trạng minh bạch, công khai hóa của nước ta thời gian qua. Thời gian qua, các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản đã rất nỗ lực để cải thiện chỉ số minh bạch cho thị trường bất động sản nước ta. Cụ thể: - Từng bước đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Nếu như trước tháng 11/2004 cùng lúc tồn tại cả nhiều mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do các cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất ( gồm GCNQDĐ- giấy đỏ thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở - giấy hồng thuộc ngành Xây dựng…) thì đến Luật Đất đai 2003 đã có sự thay đổi cơ bản đối với quy định này. Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS”. Hiện nay Chính phủ mới ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ – CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong nghị định này, nhà nước thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới này. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sau nhiều năm tranh cãi cuối cùng cũng đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu. Giấy chứng nhận mới này là tiền đề quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về bất động sản. Với ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ không còn bị thể hiện một cách thiếu thống nhất và thiếu đồng bộ như trước đây. Mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể. Thêm vào đó, sự ra đời và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã góp phần cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa. Đây là điều kiện và cơ sở quan trọng để quá trình xác lập quyền đối với bất động sản cho người dân được đẩy nhanh tiến độ, giảm ách tắc, phiền hà…vốn là căn bệnh dai dẳng trong những năm trước đây và cũng là nỗi kinh hoàng cho người dân khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, các công trình trên đất. - Hoạt động đăng ký bất động sản ngày càng được chú trọng. Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta đến năm 2010. Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên, đằng sau những thuận lợi của các quy định pháp luật về việc công khai, minh bạch hàng hóa bất động sản thông qua các hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ và đăng ký bất động sản thì điều đáng lo ngại là các hoạt động này trên thực tiễn còn khá nhiều bất cập. Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản: Số hộ có nhu cầu được xác lập quyền đối với bất động sản còn rất lớn nhưng nhà nước lại chưa đáp ứng được kịp thời. Theo thống kê đầu năm 2009, đối với đất lâm nghiệp các địa phương mới cấp 1.025.367 giấy chứng nhận với diện tích 8.333.242 ha đạt 65,9% diện tích cần cấp giấy, trong đó chỉ có 35 tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt từ 50 – 90% còn lại là dưới 50%. Đất ở tại đô thị , các tỉnh, thành phố đã cấp 3.218.439 giấy với diện tích 71.801 ha đạt 63,8% diện tích cần cấp giấy chứng nhận (4). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm trễ như vậy gây khó khăn trong các giao dịch về bất động sản, dễ xảy ra tranh chấp do tình trạng pháp lý chưa rõ ràng, kéo theo đó là sự thiếu tin tưởng của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tồn tại những bất cập của pháp luật quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng BĐS của các cơ quan nhà nước: trong Luật Đất đai 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện đảm nhiệm, trong khi đó việc cấp phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lại do Sở Xây dựng thực hiện và hai luật này không hề quy định sự phối hợp giữa hai cơ quan trong việc tổ chức, thực hiện. Vì vậy, thực tế triển khai hoạt động này trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan chức năng và các địa phương khác nhau triển khai hoạt động này không thống nhất. Điều này gây mất thời gian và làm chậm tiến trình đầu tư xây dựng của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. Thứ hai, về công tác đăng ký bất động sản cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Chưa có hệ thống đăng ký đối với BĐS thống nhất, điều đó khiến cho hiệu lực quản lí thị trường BĐS của bộ máy hành chính bị dàn trải không đủ mạnh. Thật bất hợp lí khi pháp luật về đăng kí quyền sử dụng đất không quan tâm đến việc đăng kí quyền sở hữu tài sản trên đất, pháp luật về đăng kí nhà, công trình xây dựng trên đất không quan tâm điều chỉnh về đăng kí quyền sử dụng đất mặc dù chúng có liên quan mật thiết với nhau. Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng kí BĐS còn dẫn đến sự chồng chéo không thông nhất. Trước đây, việc đăng kí quyền sử dụng đất ở (trong trường hợp mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cùng với nhà ở) được điều chỉnh bởi cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong khi luật đất đai quy định về việc tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình kiến trúc, rừng cây, vườn cây lâu năm có thể được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thực hiện thì luật nhà ở và nghị định số 95/2005/NĐ-CP lại quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lí về xây dựng ở địa phương. Với quy định như vây, trong suốt một thời gian dài hoạt động này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự minh bạch, công khai của hàng hóa BĐS khi đưa vào lưu thông trên thị trường. Những bất cập này hiện nay đã được thay đổi ở Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Tuy nhiên, nghị định này mới đang trong giai đoạn đầu thực hiện nên không tránh khỏi còn nhiều thiếu sót. Bên cạnh đó, lại không có sự thống nhất về giá trị pháp lí của việc đăng kí BĐS. Theo BLDS 2005 và luật đất đai 2003 thì đăng kí quyền sử dụng đất là một thủ tục bắt buộc và nhà nước chỉ công nhận quyền của người sử dụng đất sau khi đã đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất… phải đăng kí tại Văn phòng Đăng kí quyền sử dụng đất thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực giữa các bên. Trong khi đó, theo luật nhà ở thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, tức là hoàn toàn mang tính chất tự nguyện. Như vậy, để hàng hóa bất động sản được công khai, minh bạch thì cần phải có đủ ba điều kiện trước khi đưa vào giao dịch tại thị trường bất động sản. Đó là: phải rõ ràng về tình trạng pháp lý, tức là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản khi giao dịch; bất động sản đó không có tranh chấp và phải đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì mới được tham gia thị trường. Để đạt được điều này, thời gian qua nhà nước ta đã đổi mới hàng loạt các chính sách pháp luật như cải thiện cơ chế, thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận, tạo cơ chế một cửa giúp việc cấp phép được tiến hành nhanh chóng; nới lỏng các điều kiện khi cấp giấy chứng nhận như cho phép ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính trong trường hợp người xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp khó khăn về tài chính…(Nghị định số 84/2007/NĐ-CP); thống nhất một loại giấy khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP)… Đó là những thay đổi có ý nghĩa quan trọng, hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người có bất động sản. Chính sách đó đã thực sự khơi dậy tính tích cực và chủ động của người dân trong việc công khai, minh bạch và cũng là bảo vệ quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp tài sản bất động sản của mỗi người. 2.3. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc thực hiện các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS. Thực hiện chính sách thu tài chính đối với người sử dụng bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về bất động sản. Trên thực tế, có quản lý các hoạt động của thị trường bất động sản chặt chẽ mới thực hiện được tốt chính sách thu thuế. Các khoản thu tài chính từ các giao dịch bất động sản đóng góp cho ngân sách nhà nước một khoản thu tương đối lớn và có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở địa phương. Mặt khác, điều có ý nghĩa quan trọng hơn cả là thông qua chính sách tài chính sẽ tác động đến ý thức của người sử dụng đất. Khi tham gia vào việc sử dụng hay giao dịch bất động sản người dân phải nộp một số khoản tiền theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Khi được nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vu tài chính sau: + Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật Đất đai 2003 và khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai. + Nộp lệ phí địa chính ( khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). + Tiền bồi thường thiệt hại ( khi nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi). - Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, các khoản thu đó bao gồm: + Thuế nhà đất. Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình hình hiện nay chúng ta chưa thu thuế nhà và chưa có quy định về thuế nhà (nên có thể gọi là thuế đất). Tất cả các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ là đối tượng nộp thuế (trừ trường hợp sử dụng đất thuê hoặc nhà nước cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Thuế nhà đất giúp nhà nước quản lý được các diện tích đất ở, đất vườn, đất ao, đất xây dựng các công trình của cá nhân và tổ chức. Điều đó không những giúp cho nhà nước có một kế hoạch tổng thể trong việc quy hoạch các cơ sở hạ tầng, khu kinh tế, trọng điểm… mặt khác, vì phải nộp thuế đất nên các cá nhân và tổ chức đã sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn. - Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Trước đây đối với hoạt động mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu hai khoản thuế đó là: thuế chuyển quyền sử dụng đất ở mức là 4% (theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); và thuế trước bạ mức 1% (theo Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003). Hiện nay, Điều 34 Luật thuế thu nhập cá nhân số: 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009 đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, như vậy giờ đây người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ còn là: 0,5% (theo Nghị định số: 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008). Thay vào đó thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. Nhưng người chuyển nhượng bất động sản chỉ phải nộp thuế thu nhập nếu việc chuyển nhượng đó có thu nhập chịu thuế “có lãi” (thu nhập chịu thuế = giá bán – giá mua và chi phí), như vậy nếu lỗ hoặc hòa vốn thì không phải nộp thuế thu nhập. Đối với chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thì áp mức thuế thu nhập cá nhân là 25% đối với trường hợp xác định được thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Còn mức 2% cho trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế. Như vậy, hiện nay, chính sách thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản theo hướng người nộp thuế có quyền lựa chọn phương án nộp thuế nào có lợi cho mình; đồng thời hầu hết các trường hợp chi phí thuế, lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Chính sách đúng đắn này sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo hướng ngày càng minh bạch đảm bảo quyền lợi của người sở hữu bất động sản và sự quản lý của Nhà nước. - Thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 25% áp dụng với thu nhập của doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 1 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp). Bên cạnh những đóng góp của các chính sách tài chính, thuế đối với bất động sản của nhà nước mang lại thì một số chính sách thuế của nhà nước hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, cần được xem xét và điều chỉnh sao cho phù hợp. Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, khi xây dựng Luật thuế Thu nhập cá nhân, các nhà làm luật đã quy định việc kê khai, nộp thuế được thực hiện dựa trên tinh thần "tự khai, tự nộp", tạo thuận lợi cho người dân và góp phần giúp thị trường BĐS phát triển. Song trên thực tế, để trốn thuế chuyển nhượng BĐS, nhiều trường hợp đã lợi dụng quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế để trốn thuế. Bởi với hệ thống quản lý thông tin cá nhân của nhà nước hiện nay, khó có thể kiểm soát được những trường hợp chuyển nhượng BĐS kê khai là "nhà ở duy nhất" có chính xác hay không. Ngoài ra, có trường hợp còn lợi dụng quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha - mẹ đẻ với con đẻ; anh chị em ruột với nhau..." được miễn thuế đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Đơn cử, trường hợp hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho nhau sẽ phải nộp thuế Thu nhập cá nhân theo quy định. Nhưng người chị dâu đã "lách" luật làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng chuyển nhượng tiếp cho người em dâu để được miễn thuế. Hành vi kê khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá thực tế để trốn thuế cũng phổ biến. Bởi khai mức giá thấp, bên bán sẽ nộp thuế Thu nhập cá nhân ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn. Vì vậy, khi làm hợp đồng chuyển nhượng BĐS, các bên liên quan thường thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao một chút so với giá đất quy định để giảm số thuế phải nộp. Thuế nhà đất được thực hiện theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (sử đổi năm 1994) đã quá lạc hậu so với sự phát triển của thị trường mà chưa có luật thay thế. Hiện nay, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được Quốc hội thảo luận khá nhiều thời gian nhưng vẫn chưa được ban hành vì còn rất nhiều vướng mắc. Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Đồng thời, cũng kỳ vọng vào việc góp phần hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà, đất về đúng với giá trị thực và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 2.4. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế trung gian. Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản là tính không thể di dời; là thị trường phức tạp, tính thanh khoản thấp, thời gian giao dịch kéo dài… nên muốn phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và bền vững, chúng ta không chỉ chú trọng đến giải pháp hoàn thiện pháp luật mà còn cần thúc đẩy sự hoạt động của một số thể chế hỗ trợ khác có liên quan trực tiếp mà có tác động lớn đến sự vận hà

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docHoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.doc
Tài liệu liên quan