Luận văn Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

y định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Việc điều chỉnh giá đất sẽ được điều chỉnh khi điều tra và có sự biến động sẽ thực hiện điều chỉnh. Về hệ số điều chỉnh giá đất, UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Quyết định số 11/2015/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 Quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) để tính đơn giá thuê đất; Quyết định số 17/2016/QĐ-UBND ngày 25/3/2016 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; năm 2017 UBND tỉnh ban hành Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 21/4/2017 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn. 2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất Theo số liệu thống kê đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường từ năm 2015- 2016, hiện trạng sử dụng đất đai của tỉnh Lạng Sơn được thể hiện ở Bảng 2.1 [15] 32 Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Năm 2015 Năm 2016 Tổng diện tích Cơ cấu (%) Tổng diện tích Cơ cấu (%) I Tổng diện tích đất tự nhiên 831,009 100.00 831,009.1 100.00 1 Đất nông nghiệp NNP 688,362 82.83 686,028.6 82.55 Trong đó: 1.1 Đất trồng lúa LUA 44,173 6.42 43,935.8 6.40 Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 21,207 48.01 21,156.5 48.15 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 40,228 5.84 39,712.6 5.79 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 27,217 3.95 27,345.3 3.99 1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 117,736 17.10 117,717.6 17.16 1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 8,299 1.21 8,287.3 1.21 1.6 Đất rừng sản xuất RSX 448,654 65.18 446,971.3 65.15 1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1,865 0.27 1,854.7 0.27 2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP PNN 48,001 5.78 50,588.7 6.09 Trong đó: 2.1 Đất quốc phòng CQP 10,928 22.77 11,586.1 22.90 2.2 Đất an ninh CAN 38 0.08 86.6 0.17 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 2.4 Đất khu chế xuất SKT 37.4 0.07 2.5 Đất cụm công nghiệp SKN 42 0.09 111.9 0.22 2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 109 0.23 151.3 0.30 2.7 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 171 0.36 239.9 0.47 2.8 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 178 0.37 196.7 0.39 2.9 Đất phát triển hạ tầng DHT 14,705 30.64 15,995.4 31.62 2.11 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 674 1.40 727.7 1.44 2.12 Đất ở tại nông thôn ONT 7,132 14.86 7,214.9 14.26 2.13 Đất ở tại đô thị ODT 984 2.05 1,079.4 2.13 2.14 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 113 0.24 119.3 0.24 2.15 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 39 0.08 54.9 0.11 33 STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Năm 2015 Năm 2016 Tổng diện tích Cơ cấu (%) Tổng diện tích Cơ cấu (%) 2.16 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DGN 2.17 Đất cơ sở tôn giáo TON 8 0.02 7.9 0.02 2.18 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 556 1.16 559.4 1.11 3 Đất chưa sử dụng CSD 94,647 11.39 94,391.7 11.36 4 Đất khu công nghệ cao* KCN 5 Đất khu kinh tế* KKT 19,810 2.38 19,810.0 2.38 6 Đất đô thị* KDT 8,285 1.00 8,709.7 1.05 (Nguồn: Sở TN&MT Lạng Sơn năm 2015-2016) 2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất được thực hiện đúng quy định. Tuy nhiên, việc cho thuê đất chủ yếu vẫn không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giá chưa được thực hiện do tỉnh chưa thành lập Quỹ phát triển đất nên chưa có nguồn kinh phí thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Các đơn vị tư vấn tổ chức thực hiện việc đấu giá và trực tiếp bán đấu giá đang thực hiện trên địa bàn tỉnh chỉ thực hiện tổ chức phiên đấu giá sau khi địa phương đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và bán hồ sơ đấu giá; các bước giải phóng mặt bằng, chuẩn bị phiên đấu giá, trình phê duyệt kết quả trúng đấu giá và hoàn tất các thủ tục về đất đai cho người trúng đấu giá sau đấu giá do các cơ quan chuyên môn của địa phương thực hiện. Vì vậy, hồ sơ kết quả đấu giá còn nhiều hạn chế không thống nhất, việc đăng ký hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá còn chậm ảnh hưởng đến quyền lợi của người trúng đấu giá. - Việc thực hiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện đầy đủ theo đúng quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT. Tuy nhiên, ngày 05/01/2015 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 34 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng việc trình UBND tỉnh phê duyệt giá cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. 2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất theo kết quả rà soát quỹ đất Trong năm 2016 UBND tỉnh Lạng Sơn đã chỉ đạo các Sở ngành và UBND huyện, thành phố Kiểm tra, rà soát lại toàn bộ quỹ đất, tài sản công chưa sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả, đề xuất hướng xử lý để huy động vốn cho đầu tư phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật trọng điểm trong kế hoạch; Làm tốt công tác xây dựng, điều chỉnh Quy hoạch đất cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; thực hiện tốt công tác quản lý tài sản công hiệu quả, tránh lãng phí, thất thoát. Trên cơ sở báo cáo đề xuất tham mưu của sở ngành, UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 115/KH-UBND Xử lý quỹ đất, tài sản công trên địa bàn tỉnh sau khi kiểm tra, rà soát (đợt 1); Kết quả rà soát như Bảng 2.3 Bảng 2.3. Quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất STT Khu đất tại địa bàn Diện tích đấu giá (m2) 1 Huyện Bắc Sơn 3.435,90 2 Huyện Bình Gia 0 3 Huyện Văn Quan 397 4 Huyện Tràng Định 1.752 5 Huyện Văn Lãng 275 6 Huyện Cao Lộc 729 7 Lộc Bình 3.064,30 8 Huyện Đình Lập 1.479,30 9 Huyện Chi Lăng 2.755,90 10 Hữu Lũng 3,098.30 11 Thành phố 165,401.40 13 Đất tài sản giao Hội đồng đấu giá QSD đất 3,498.00 Tổng cộng 185.886,10 (Nguồn thông tin lấy từ Kế hoạch 115/KH-UBND của UBND tỉnh) 2.3.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: Trên cơ sở các văn bản quy định của Trung ương và thực tế địa phương thực hiện theo quy định văn bản của Trung ương; Tuy nhiên trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn chưa ban 35 hành quy trình đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến các đơn vị được giao quản lý khu đất còn lúng túng khi thực hiện các bước để đưa khu đất ra đấu giá, mất nhiều thời. Do vậy Tác giả Luận văn nêu ra quy trình đấu giá quyền sử dụng đất (trừ khu đất đủ điều kiện thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 7 Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính); thực hiện như sau: Căn cứ kế hoạch rà soát quỹ đất của tỉnh (Kế hoạch 115/KH-UBND; ) Đơn vị được giao quản lý các khu đất thu hồi theo Điều 61,62 của Luật Đất đai 2013, thực hiện trình tự đấu giá như sau: Bước 1: Tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý gọi tắt là TTPTQĐ: Xem xét khu đất để đưa ra đấu giá gồm thủ tục sau: -Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá: Phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đất phải là đất đã giải phóng mặt bằng và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất; - Hồ Sơ khu đất đưa ra đấu giá: Quyết định phê duyệt phương án bán đấu giá; hồ sơ địa chính khu đất (thông tin diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất; hình thức sử dụng đất); Hồ sơ về tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Xác định giá trị khu đất đấu giá quyền sử dụng đất, tính theo bảng giá đất UBND tỉnh ban hành; Nếu khu đât có giá trị trên 10 tỷ đồng thì trình Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cụ thể để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (HĐTĐGĐCT) của tỉnh thẩm định; Khu đất có giá trị dưới 10 tỷ trình TTPTQĐ trình Sở Tài chính xác định giá khởi điểm. Bước 2: Chia thành 02 nội dung thực hiện như sau: Bước 2.1. Đối với khu đất có giá trị trên 10 tỷ đồng: TTPTQĐ trình Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất cụ thể để trình HĐTĐGĐCT của tỉnh thẩm định giá đất cụ thể; trên kết quả thẩm định giá đất cụ thể của HĐTĐGĐCT của tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. 36 Bước 2.2. Đối với khu đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng: Trung tâm phát triển quỹ đất trình Sở Tài chính xác định hệ số điều chỉnh giá đất và giá khoải điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Sở Tài chính tham mưu trình UBND tỉnh Hệ số và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 3: Trên cơ sở Tờ trình các sở ngành tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 4: Căn cứ vào Quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, TTPTQĐ ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất với TCBĐGCN. Bước 5: Trên cơ sở kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất, TTPTQĐ trình UBND tỉnh (đối với tài sản thuộc tỉnh quản lý)/ UBND huyện (đối với tài sản thuộc huyện quản lý) Công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 6: Khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp số tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước và hoàn thiện thủ tục gửi Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bước 7. Văn phòng đăng ký đất đai sau nhận đủ hồ sơ sẽ bàn giao đất và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn mô tả theo hình 2 và hình 3 như sau: Khách hàng trúng đấu giá Văn phòng đăng ký đất đai (12) (11) Sở Tài nguyên và Môi trường Trung tâm phát triển quỹ đất UBND Tỉnh Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (3) (2) (1) (10) (4) (5) Hội đồng thẩm định giá cụ thể (Sở Tài chính cơ quan thường trực Hội đồng) (7) (9) (8) (6) Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng. 37 Giải thích hình 3: (1): TTPTQĐ trình STNMT; (2): STNMT trình HĐTDGĐCT tỉnh; (3) HĐTDGĐCT tỉnh thẩm định bằng văn bản gửi STNMT; (4) STNMT trình UBND tỉnh Phê duyệt giá đất cụ thể và giá khởi điểm đấu giá QSDD; (5),(6) UBND tỉnh ban hành Quyết định giá khởi điểm đấu giá QSDD gửi STNMT và TTPTQĐ; (7) TTPTQĐ ký thuê TCBĐGCN tổ đấu giá QSD đất; (8) TCBĐGCN báo cáo kết của đấu giá cho TTPTQĐ; (9) TTPTQĐ trình UBND tỉnh công nhận Kết quả trúng đấu giá; (10) Thông báo khách hàng trúng đấu giá nộp tiền và hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDD; (11) Khách hàng trúng đấu đến VPĐKĐĐ nộp chứng từ kèm hồ sơ để cấp GCNQSDĐ; (12) VPĐKQSDĐ tiếp nhận hồ sơ; tổ chức bàn giao đất và trao GCNQSDD cho Khách hàng trúng đấu giá. Giải thích hình 4: (1): TTPTQĐ trình STC xác định hệ số điều chỉnh giá đấtvà giá khởi điểm đấu giá QSDĐ; (2): STC trình UBND tỉnh; (3) UBND tỉnh ban hành Quyết định hệ số và giá khởi điểm đấu giá QSDĐ gửi TTPTQĐ ; Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng. Khách hàng trúng đấu giá Trung tâm phát triển quỹ đất Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sở Tài chính UBND Tỉnh (3 (6 (1 (2 Văn phòng đăng ký đất đai (5 (7 (8 (4 38 (4) TTPTQĐ ký thuê TCBĐGCN tổ đấu giá QSD đất; (5) TCBĐGCN báo cáo kết của đấu giá cho TTPTQĐ; (6) TTPTQĐ trình UBND tỉnh công nhận Kết quả trúng đấu giá; (7) Thông báo khách hàng trúng đấu giá nộp tiền và hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDD; (8) Khách hàng trúng đấu đến VPĐKĐĐ nộp chứng từ kèm hồ sơ để cấp GCNQSDĐ; (9) VPĐKQSDĐ tiếp nhận hồ sơ; tổ chức bàn giao đất và trao GCNQSDD cho Khách hàng trúng đấu giá. 2.3.3 Điều kiện đưa khu đất ra đấu giá quyền sử dụng đất - Phù hợp Kế hoạch sử dụng đất ban hành hàng năm Trên quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm đầu lỳ 2010-2015 và 5 năm cuối kỳ 2016-2020; Năm 2014- 2016 UBND huyện, thành phố ban hành kế hoạch sử dụng đất của các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Yếu tố về phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm là một trong những điều kiện để khu đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất; Khẳng định rằng các khu đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với kế hoạc sử dụng đất hàng năm. Ngoài ra khi còn xem xét thêm cả yếu tố về quy hoạch về xây dựng theo Luật Xây dựng. - Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết Quy hoạch đô thị có ảnh hưởng đến Công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Thực trạng Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất còn những điểm không phù hợp với nhau, Quy hoạch sử dụng đất được phân theo từng vùng hoặc khu vực, quy hoạch xây dựng đô thị được phân chi tiết. Do vậy khi chuẩn bị đưa khu đất ra để đấu giá ngoài điều kiện bắt buộc là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, còn phải xem xét đến quy hoạch xây dựng, nếu khu đất đó không phù hợp với quy hoạch xây dựng thì phải điều chỉnh quy hoạch xây dựng, sau khi điều chỉnh xong sẽ tiếp tục trình tự thủ tục đấu giá. - Khu đất đã được giải phóng mặt bằng và đã được UBND phê duyệt phương án bán đấu giá quyền sử dụng đất. 39 2.3.4 Xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ Đơn vị giao quản lý tài sản xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSDĐ trình Sở Tài chính thẩm định tham mưu UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Quyết định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá QSDĐ: Phương pháp xác định giá đất chủ yếu được sử dụng là Phương pháp so sánh trực tiếp: Người điều tra giá khảo sát và thu thập thông tin, tuy nhiên qua trình thu thập thông tin về giá tương đối khó khăn do, yêu cầu để thu thập thông tin như sau: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.; Thông tin tài sản so sánh được xác định theo nguồn thông tin giá trúng đấu giá, giá giao dịch thành công trên sàn giao dịch và phỏng vấn người mua, người bán có chuyển nhượng thành công. Thực tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn là không có sàn giao dịch bất động sản, giá trúng đấu giá là thông tin để xác định giá tuy nhiên giá trúng đấu giá tuy thuộc vào từng cuộc đấu, có giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá thị trường. Xác định giá khởi điểm để bán đấu giá phải được định giá phù hợp với giá thị trường, không định giá thấp tạo kẽ hở trong việc tổ chức đấu giá, quy định bước giá phù hợp tạo điều kiện cho khách hàng có thể trả giá thuận lợi nhất tránh trường hợp quy định bước giá cao nên khách hàng không thể trả giá được tiếp do đó tạo điều kiện cho người trả trước có lợi thế mua được tài sản. Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 52/2009/NĐ-CP thì đối với tài sản là trụ sở làm việc, tài sản khác gắn liền với đất bao gồm cả quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có tài sản thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá tài sản. Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với cá cơ quan có liên quan xem xét, trình Chủ tịch UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm. Trường hợp không thuê được tổ chức có đủ điều kiện thẩm định thì Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan thành lập Hội đồng để xác định và trình Chủ tịch UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm. Đối với tài sản khác thì thủ trưởng cơ quan có tài sản bán thành lập Hội 40 đồng để xác định giá khởi điểm hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện thẩm định giá để làm căn cứ xác định giá khởi điểm. 2.3.5 Tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất .- Về Số lượng tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh có 02 tổ chức đó là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và Công ty cổ phần Lạc Việt; Đơn vị bán đấu giá được lựa chọn để bán đấu giá quyền sử dụng đất là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp. - Về cơ cấu tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất như sau: Tổ chức bộ máy của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản gồm có: Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 02 đấu giá viên, 01 chuyên viên kiêm văn thư, 01 kế toán (Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản đồng thời cũng là đấu giá viên). Trình độ chuyên môn của các cán bộ trong trung tâm chủ yếu là học kế toán, riêng Giám đốc là học chuyên ngành về Luật; Cán bộ tại Trung tâm được luận chuyển từ đơn vị khác về làm việc khi Trung tâm thành lập do vậy mà các đấu giá viên đi học để cấp chứng chỉ hành nghề về đấu giá; - Về quy trình thực hiện bán đấu giá: Bước 01: Bên có tài sản là Trung tâm phát triển qũy đất ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; nội dung hợp đồng theo quy định tại Tại Điều 25 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về nội dung Hợp đồng bán đấu giá tài sản; Sau đó bên có tài sản tổ chức bàn giao đầy đủ hồ sơ về tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước giao đất có thu thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Bước 02: Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện thủ tục như sau: Soạn thảo nội dung quy chế đấu giá cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc bán đấu giá (Điều 34 Thông tư 23/2010/TT-BTP; Thông báo công khai thông tin đấu giá: Trước khi mở cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán đấu giá QSDĐ tại nơi bán đấu giá, nơi có khu đất đấu giá và trụ sở UBND 41 phường, xã có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá tài sản phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ và lập văn bản có xác nhận của UBND phường, xã nơi có khu đất đấu giá về việc đã niêm yết, thông báo công khai, tổ chức bán đấu giá tài sản thông báo công khai ít nhất ba lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên Cổng thông tin điện tử thành phố, Đài Phát thanh và Truyền hình thành phố, Báo và trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương. Nội dung thông báo công khai, niêm yết: theo quy định tại khoản 3 Điều 28 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP gồm các nội dung chủ yếu sau đây:Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; Thời gian, địa điểm bán đấu giá; Danh mục số lượng, chất lượng, địa điểm các thửa đất đấu giá; Giá khởi điểm; Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá; Những thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai. Lưu tài liệu, hình ảnh việc niêm yết bán đấu giá tài sản hoặc lập văn bản có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá việc đã niêm yết, thông báo công khai trong hồ sơ bán đấu giá: áp dụng đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản khi niêm yết tại nơi có bất động sản (Khoản 2 Điều 14 Thông tư số 23/2010/TT-BTP). Thủ tục bán, đăng ký tham gia đấu giá: * Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá; Một hộ gia đình chỉ được (01) cá nhân tham gia đấu giá; một (01) tổ chức chỉ được một (01) đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một (01) tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một (01) doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất. Nghĩa vụ của người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:Người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước. Phí tham gia đấu giá 42 được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí và phải nộp một khoản tiền đặt trước quy định; * Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất gồm:Thông báo mời đấu giá; Bản đăng ký tham gia đấu giá; Nội quy đấu giá quyền sử dụng đất; Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất. * Về việc xem tài sản đấu giá: Đối với tài sản bán đấu giá là bất động sản thì người tham gia đấu giá tài sản được trực tiếp xem tài sản từ khi niêm yết và thông báo công khai cho đến trước ngày mở cuộc bán đấu giá tài sản 02 ngày. Bước 3: Tổ chức cuộc bán đấu giá phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau: * Trình tự phiên đấu giá: Thực hiện theo quy định tại Điều 34 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và quy định tại Điều 15 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp “Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản” (gọi tắt là Thông tư số 23/2010/TT-BTP). Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản; Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành. Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao 43 nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá. * Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có). Biên bản bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 34 Nghị định 17/2010/NĐ-CP. Bước 4: Tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất có Báo cáo bằng văn bản về kết quả cuộc bán đấu giá, gửi Trung tâm phát triển quỹ đất; Trung tâm Phát triển quỹ đất chuyển trả kinh phí đấu giá cho Tổ chức bán đấu gí chuyên nghiệp. - Chất lượng cuộc đấu: Cuộc đấu giá tương đối chất lượng, có cuộc đấu giá thành công thu về cho tỉnh gấp 2 đến 4 lần so với giá khởi điểm UBND tỉnh ban hành. Để đật kết quả trên Trung tâm dịch vụ đã phải tổ chức cuộc tuyên truyền về đấu giá để người dân nắm được, quy định về hệ thống pháp lý về đấu giá của Trung ương đã được chi tiết cụ thể , dễ áp dụng, dễ hiểu. Bên cạnh đó cũng còn một hạn chế ảnh hưởng đến cuộc bán đấu giá như sau: - Với số lượng biên chế còn ít, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên chất lượng chưa cáo; trình độ chuyên môn về đấu giá có đồng chí còn trẻ ít kinh nghiệm khi điều hành cuộc bán đấu giá - Thời gian thực hiện đấu giá sẽ chậm hơn so với thời gian đấu giá theo quy đình. Công tác soạn thảo Hợp đồng, thông báo và trình tự còn xẩy ra sai sót. - Tính bảo mật thông tin về khách hàng tham gia đấu giá chưa cao, điều này ảnh hưởng đến việc thương thảo về giá giữa các khách hàng tham gia đấu giá trước thời gian bán đấu giá . 44 2.4 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016 Từ năm 2014 đến năm 2016, tỉnh Lạng Sơn đã tổ chức đấu giá thành công 16/21 khu đất, mục đích sau đấu giá quyền sử dụng đất là đất ở như bảng 2.3: Bảng 2.3. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 Năm Tổng số hợp đồng Số hợp đồng đấu giá thành Tỷ lệ % đấu giá không thành Tỷ lệ đấu giá thành (%) 2014 6 4 33,64 66,66 2015 6 5 16,67 83,33 2016 9 7 22.23 77,77 Tổng cộng 21 16 23,81 76,19 (Nguồn: Sở Tư pháp tỉnh Lạng Sơn) Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016 * Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 như bảng 2.4 như sau : Bảng 2.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 45 STT Khu đất đấu giá Diện tích (m2) Giá khởi điểm (VNĐ) Giá trúng đấu giá (VNĐ) Chênh lệch tăng so với giá khởi điểm (VNĐ) 1 Khu đất tại thôn Hét, xã Vân nham, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn 351 245.700.000 247.806.000 2.106.000 2 Khu đất tại khu Tân Mỹ, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, 288,8 277.240.000 277.924.000 684.000 3 Khu Mười Cầu, thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc 2.162,02 10.810.100.000 10.820.910.000 10.810.000 4 06 Ngôi n