Luận văn Kinh doanh bất độngsản ở Việt Nam- Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU. 1

CHƯƠNG 1:

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. 4

1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 4

1.1.Khái niệm. 4

1.1.1.Bất động sản. 4

1.1.2. Thị trường bất động sản. 5

1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. 7

1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản. 7

1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được. 7

1.2.1.2 Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. 7

1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. 8

1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

của Nhà nước. 8

1.2.1.5 Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 9

1.2.1.6 Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng. 9

1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. 9

1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. 9

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản. 9

1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động

sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 10

1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.10

1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.10

1.2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị

trường không hoàn hảo.11

1.2.2.5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.11

1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp

trình độ cao.12

1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn.12

1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.12

2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC.14

2.1. Cộng hoà liên bang Đức.14

2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản.14

1.1.2Về đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản.15

1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất động sản.16

1.1.4. Thực hiện các giao dịch.17

1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.17

2.2.Cộng hoà SEC .17

2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản.17

2.2.2về đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản.18

2.2.3Các bên tham gia thị trường.18

2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.18

2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC.18

3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT

VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.20

3.1.Các giai đoạn hình thành.20

3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993.20

3.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay.21

3.2.Vai trò của thị trường bất động sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh

bất động sản.22

3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.22

3.2.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.23

3.2.3. Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho

ngân sách nhà nước.24

3.2.4 Thị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.24

3.2.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.24

3.2.6Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.25

3.2.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất

đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.25

4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.28

4.1.Vai trò của Nhà nước.28

4.2 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước.30

4.2.1.Trách nhiệm của các Bộ, ngành .30

4.2.2 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.31

CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEOLUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.32

1.KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.32

1.1.Một số quy định về kinh doanh bất động sản.32

1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.32

1.1.2.Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.33

1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.34

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất.35

1.1.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.37

1.1.4Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản và phạm vi hoạt động của nó.39

1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản.39

1.1.4.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.40

1.1.5.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11).42

1.1.6.Những quy định về giá cả trong hoạt động kinh doanh bất động sản.43

1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản.45

1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng.45

1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh.45

1.2.1.1.1.Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.46

1.2.1.1.2.Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ

tầng kỹ thuật khu công nghiệp.48

1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây dựng.50

1.2.1.2.1.Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng.50

1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, công trình xây dưng.51

1.2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng.52

1.2.1.2.4. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.53

1.2.1.3 Thuê nhà công trình xây dưng.55

1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng.55

1.2.1.3.2 Hợp đồng.55

1.2.1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê .56

1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây dựng.58

1.2.1.4.1 Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng.58

1.2.1.4.2Hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau.59

1.2.1.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên mua .59

1.2.2. kinh doanh quyền sử dụng đất.61

1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.61

1.2.2.1.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.61

1.2.2.1.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.62

1.2.2.1.3.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.62

1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng đất.63

1.2.2.2.1Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất.63

1.2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất.64

1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản.64

1.2.3.1.Môi giới bất động sản.65

1.2.3.2. Định giá bất động sản.67

1.2.3.3.Sàn giao dịch bất động sản.69

1.2.3.4 Các dịch vụ bất động sản khác.71

1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản.71

1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản.71

1.2.3.4.3.Quảng cáo bât động sản.72

1.2.3.4.4.Quản lý bất động sản.73

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở

VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ

LIÊN QUAN .74

1.THỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.74

1.1.Tình hình kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.74

1.2.Xung quanh thực tiễn vấn đề kinh doanh bất động sản và giá bất động sản ở

một số tỉnh thành lớn.79

1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh.79

1.2.2.Hà Nội.81

1.2.3.Cần Thơ.81

1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam tại nước ngoài .84

1.4.Hạn chế.85

1.5.Triển vọng của kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.86

2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.90

2.1.Chính sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.90

2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.91

2.1.2.Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.91

1.1.3.Thông tin đất đai.91

2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.93

2.1.2.Tác động của chính sách này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản.93

2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.94

2.3.1.Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.94

2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chứctín dụng.94

2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản.95

2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động sản.95

2.4.Chính sách tài chính .96

3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT.97

3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản.97

3.2.Hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản.101

KẾT BÀI .104

111 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Lượt xem: 4902 | Lượt tải: 1

Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Kinh doanh bất độngsản ở Việt Nam- Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

và có thể coi "sánh vai" và giá các bất động sản tại các đô thị lớn của các nước đang phát triển. Theo ước tính, năm 2001 tại TPHCM giá nhà tăng lên 30-50 %, giá đất ở tăng 50-100% và giá đất ruộng đất vườn tăng gắp 2-3 lần. Tại Hà Nội, giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô thị, tăng gắp 2-3 lần trong thời gian ngắn. Gía căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2-2,5 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 51 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư lần, kể cả giá bán ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở.1 Gía cả bất động sản tăng vọt trong thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản, mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm.Chính vì như vậy mà giá cả bất động sản trong giao dịch bất động sản ngày trở nên phức tạp, lên xuống thất thường và làm bất ổn nền kinh tế. Mặc dù Nhà nước có quy định về khung giá cho loại hình kinh doanh bất động sản, nhưng thực tế ta không thể phủ nhận được đây là loại hình giao dịch có yếu tố thoả thuận nên giá cả mặt sức mà tăng lên hạ xuống nằm ngoài kiểm soát của Nhà nước, thậm chí giá thị trường cao hơn giá Nhà nước quy định gắp mấy lần. Chính vì thế Luật có quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: Gía mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản do các bên thoả thuận, thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật. Các bên trong hợp đồng được thoả thuận lựa bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản. Gía kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thoả thuận; trường hợp không thoả thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có thoả thuận trước về việc điều chỉnh giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong hợp đồng, các bên có thể thoả thuận điều chỉnh giá hợp đồng. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản yếu tố giá cả luôn được xem là quan trọng nhất bởi lẽ khi một người nào đó muốn mua một căn nhà chẳng hạn, ngoài việc xem diện tích căn nhà,địa hình ở nơi đó, thì giá lại là một yếu tố không thể bỏ qua, họ phải xem giá cả căn nhà này có phù hợp với túi tiền của họ không. Do đó, vần đề mà họ cân nhắc ở đây chính là giả của căn nhà đó.Mặt khác ta thấy nếu không có sự thoả thuận cụ thể về giá cả mua bán giữa các bên thì sau này rất có thể họ sẽ dẫn đến tranh 1 PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 115 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 52 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư chấp. Vì thế Luật kinh doanh bất động sản đã quy định điều luật trên cho các bên tự lựa chọn, trành tình trạng có sự tranh chấp sau này giữa các bên trong giao dịch 1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản 1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng Kinh doanh nhà công trình xây dựng gồm các hình thức sau: -Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh -Mua bán nhà công trình xây dựng -thuê mua nhà, công trìng xây dựng. -Cho thuê nhà, công trình xây dựng 1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh. Tại Điều 19 luật KDBĐS quy định như sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức: -Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng; Điều này có nghĩa các chủ đầu tư dùng tiền của mình để xây dựng nhà công trình xây dựng để kinh doanh, có thể là đem bán cho thuê... để kiếm lại lợi nhuận từ việc đầu tư đó. -Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn Khác với hình thức trên chủ đầu tư không cần xây dưng nhà công trình xây dựng mà họ đầu tư vào các công trình có sẵn. Hình thức này có vẽ không phức tạp mà đơn giản hơn hình thức trên vì chủ đầu tư không cần phải qua khâu tìm mặt bằng để xây dựng. Chủ đầu tư chỉ bỏ tiền ra để sửa chữa nhưng công trình có sẵn, làm mới công trình đó để kinh doanh. Việc đầu tư tạo lập, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp phải có dự án đầu tư, dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng, kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Luật quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính, quy dịnh này rất chính xác và hợp lý, bởi lẽ ta cũng biết rằng nói đến lĩnh vực bất động sản - xây dựng kết cấu hạ tầng là ta phải nghĩ đến nó rất cần nhiều vốn, giá trị lớn. Nếu không có đủ khả năng về tài chính sẽ đem lại sự bế tắc trong xây dựng. Nhà nước quy định điều kiện tài chính như vậy để tránh tình trạng dự án của các chủ đầu tư khi được phê Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 53 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư duyệt, lựa chọn xong mà không có đủ khả năng tài chính để thực hiện thì các dự án này sẽ bị trì truệ từ đó làm kém hiệu quả trong sản xuất, kinh doanh. Thực tế ta cũng thấy rằng nhiều dự án khu đô thị, công trình khu công nghiệp chỉ mới xây dựng được một nửa thì vốn hết làm cho các công trình này bị dở dang. Điển hình ở Cà Mau có khu biệt thự Long Thịnh xây dựng được một phần đã dừng lại vì hết vốn. Đó là hậu quả của việc thiếu khả năng tài chính của các chủ đầu tư.Cho nên để đảm bảo cho các dự án được xây dựng kịp tiến trình đã quy định, Nhà nước đã đưa ra hình thức lựa chọn các chủ đầu tư bằng cách thông qua đấu thầu để tìm ra khả năng đích thực của các chủ đầu tư. Nhưng vấn đề này không phải là khả thi 100% mà còn có nhiều trường hợp họ trúng thầu nhưng khi bắt tay vào làm thì bị thiếu hụt về tài chính và dẫn đến không hoàn thành được dự án. Để làm tốt chức năng của một chủ đầu tư Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư như sau: 1.2.1.1.1Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư  Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định như sau" Để khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, quy định chủ đầu tư có quyền: Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh; Có quyền đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Họ có quyền tham gia đấu thầu quyền sử dụng đất, đấu thấu thầu thực hiện các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Có quyền giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án của mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án mặc khác nữa họ có được quyền liên doanh hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án; Huy động vốn theo quy định của pháp luật; Được miễn giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra chủ đầu tư còn có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt. Trường hợp thu hút kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia vào dự án thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 54 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng. Mục đích của việc quy định quyền cho các chủ đầu tư là tạo điều kiện tốt hơn cho họ vào việc đầu tư dự án của mình, giúp cho họ có nhiều cơ hội và khả năng để hoàn thành dự án mà họ đã bắt tay vào. Chẳng hạn họ có quyền liên doanh hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cho các chủ đầu tư khác tham gia vào dự án của mình. Đó là điều hết sức thuận lợi cho họ, thuận lợi lớn nhất đó là nguồn tài chính vì nếu có nhiều người đầu tư vào dự án thì tài chính của họ sẽ vũng chắc hơn và mức độ rủi ro mà họ chịu cũng sẽ ít hơn và có nhiều người cùng chịu với họ. Mặc khác Nhà nước còn quy định cho họ được miễn giảm, hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất... Đó là điều thuận lợi cho các chủ đầu tư dư án, qua đó họ có thể huy đông được nguồn vốn từ việc chậm nộp tiền đó. Nói tóm lại nhà nước quy định cho họ có được các quyền trên nhằm tạo điều kiện tốt cho họ trong việc thực hiện dự án, qua đó kích thích ngày càng nhiều chủ đầu tư dự án đâu tư vào lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy quá trình phát triển trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bên cạnh việc Nhà nước quy định cho họ quyền trên, các chủ đầu tư dự án còn phải có nghĩa vụ, nghĩa vụ này được quy định tại Điều 20 luật KDBĐS, quy định các nghĩa vụ của họ như lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, điều này song song với quyền mà họ hưởng; trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án, đầu tư xây dựng nhà công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt; bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt, trường hợp huy động tiền ứng trước của khách hàng phải thục hiện theo quy định của pháp luật. Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp quy định chi tiết ở Điều 5 Nghị định 153 như sau: -Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; -Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt; Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 55 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luật còn quy định thêm vốn củ chủ đầu tư là vốn thực tự có của chủ đầu tư tính đến năm trước năm liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đựơc thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Vấn đề tài chính trong lĩnh vực đầu tư vào bất động sản để kinh doanh là vấn đề hết sức quan trọng, do đó, phải làm tốt công việc này phải bảo đảm về tài chính và cần rõ ràng về vấn đề tài chính được quy định như trên. Chủ đầu tư dự án còn có nghĩa vụ quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư vào và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được phê duyệt; Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ mà các chủ đầu tư dự án cấn phải được đảm bảo hàng đầu; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt. Đậy là nghĩa vụ mà các chủ đầu tư phải thực hiện vì mục đích của họ là khi hoàn thành xong dự án là họ phải bán, cho thuê...họ phải làm đúng điều đó. Nhà nước quy định như vậy để tránh tình trạng chủ đầu tư dùng dự án xây xong của mình để chuyển qua mục đích khác, khác với nội dung mà họ đăng ký lúc đầu đã được phê duyệt. Mặc khác các chủ đầu tư còn có nghĩa vụ xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xâu dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng, làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt; lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định và chịu sự thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 1.2.1.1.2Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Việc chuyển nhượng này quy dịnh tại Điều 21 luật kinh doanh bất động sản và Điều 6, 7 ,8, 9, 10 Nghị định 153 cụ thể như sau: -Nhà nước quy định việc chuyển nhượng toàn bộ khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép; -Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở dự án kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 56 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác. Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng chuyển nhượng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác. Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan khác. -Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng được quy định như sau: +Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý đối với chủ đầu tư như: vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch , kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kêt từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ dự án qua 24 tháng so với tiến độ được duyệt +Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật +Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất +Phải hoàn thành công tác bồi dưỡng giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã dược phê duyệt +Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện sau: Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 luật kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định 153, đáp ứng về điều kiện tài chính đối với chủ đầu tư dự án, có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt Ngoài ra Luật còn quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án như sau: Đối với dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến của cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm: Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ dự án phải nêu rõ lý do chuyển nhượng, tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng, đề xuất chủ đầu tư mới, phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan;văn bản cho phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được phê duyệt; hợp đồng thuê đất Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 57 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhuận quyền sử dụng đất; cam kết của chủ đầu tư; Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án. -Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và được hưởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu tư dự án theo đúng quy định Điều 19, 20 Luật kinh doanh bất động sản, các quy định trong văn bản cho phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra hợp đồng chuyển nhượng dự án hai bên cam kết -Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án kỹ tuật khu công nghiệp do 2 bên thoả thuận, trong đó xác định rõ chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án phải được chủ đầu tư cũ thông báo đến khách hàng, các bên liên quan để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi, quản lý. 1.2.1.2 Mua bán nhà, công trình xây dựng 1.2.1.2.1 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định như vậy nhằm tạo điều kiện tốt cho các tổ chức, cá nhân tiếp cận với thị trường thị bất động sản, mặt khác tránh được tình trạng giao dịch ngầm không chính thức và tình trạng đầu cơ nhà đất của các chủ kinh doanh bất động sản Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: -Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất -Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; -Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 58 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành hợp đồng theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật khác có liên quan, trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà, công trình xây dựng. 1.2.1.2.2 Bảo hành nhà, công trình xây dưng Nhằm bảo vệ quyền lợi của ngưòi mua, nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, Luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho khách hàng, phải cung cấp thông tin về nhà, công trình xây dựng cho bên mua và chịu trách nhiệm về các thông tin do mình cung cấp Việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán được quy định tại Điều 23 như sau: -Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thứuc bảo hành do hai bên thoả thuận trong hợp đồng. Quy định việc bảo hành nhà, công trình để bảo vệ quyền lợi cho bên mua, điều này có nghĩa việc bảo hành nhà là trách nhiệm bắt buộc bên bán phải thực hiện. Trường hợp nếu bên bán và bên mua có thoả thuận không cần bảo hành thì bên bán không cần phải thực hiện trách nhiệm của mình hay nói đúng hơn bên bán không có trách nhiệm phải thục hiện vì bên bán và bên mua có thoả thuận là không có bảo hành. Như vậy mọi hư hỏng, mất mát bên mua sẽ phải chịu kể từ khi bên bán giao nhà và giấy tờ hợp pháp theo quy định.nhưng trường hợp bên mua từ chối nhận bảo hành là rất hiếm vì đây là quyền lợi của họ nên vì thế họ sẽ không dễ dàng từ bỏ.Ta cũng biết rằng hợp đông mua bán mang tính chất thoả thuận nên luật sẽ dự liệu không ngoài trường hợp các bên mua bán có thoả thuận khác. Quy định như vậy để bảo đảm quyền tự do ý chí của các bên. Còn nội dung và thời hạn, phương thức thanh toán luật cũng để cho các bên có thể thoả thuận việc bảo hành nhà về thời hạn lâu hay mau, hình thức bảo hành có thể bằng tiền hay sửa chữa trong thời gian bảo hành. -Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng để bảo đảm các tiêu chuẩn chất Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 59 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư -Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 1.2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng. Để làm rõ trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán nhà, công trình xây dựng, Luật qui định cụ thể quyền, nghĩa vụ của bên bán, bên mua nhà, công trình xây dựng. Theo đó, bên bán nhà, công trình xây dựng phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do minh cung cấp; giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thoả thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất; bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo qui định. Bên bán nhà công trình xây dựng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật; trường hợp có thiệt hại do lỗi của mình gây ra thì bên bán phải bồi thuờng. Đây là nghĩa vụ của bên bán nhà công trình mà luật đã qui định. Do đó bên bán để làm tốt công việc của mình phải đảm bảo đúng nghĩa vụ này, không được chốn tránh, đùng đẩy dẫn đến tranh chấp giữa các bên khi giao dịch. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng. Theo đây bên mua phải có trách nhiệm thanh toán tiền cho bên bán theo thời hạn mà hai bên phải thoả thuận. Nếu bên mua làm sai hợp đồng thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua hoặc có thể yêu cầu bên mua bồi thường cũng như có quyền làm các thủ tục kiện ra toà theo qui định pháp luật. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà công trình xây dựng theo thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Qui định này ta có thể hiểu nếu trường hợp bên mua không nhận hoặc nhận chậm trể mà không phải lỗi bên bán thì sao? trường hợp này bên mua chắc chắn phải chịu trách nhiệm trước bên bán và hình thức chịu trách nhiệm ra sao sẽ được tiến hành như họ thoả thuận. Quyền khác nữa của bên bán là bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật. Trong trường hợp này bên bán sẽ không chịu trách nhiệm và không phải bồi thường cho bên mua vì đây là trường hợp bên mua đã vi phạm đối với bên bán. Luật qui định bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng để bảo vệ quyền lợi Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 60 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư cho bên bán, tránh tình trạng bên bán gặp khó khăn nếu tiếp tục giao dịch với bên mua trong khi bên mua đã vi phạm hợp đồng đối với mình. Song song với quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng thì bên mua của có quyền và nghĩa vụ sau. Bên mua nhà công trình xây dựng có quyền: quyền được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan. Trong trường hợp luật qui đình cho bên mua có quyền này, mà bên bán giao cho bên mua nhưng không kèm theo giấy tờ đã qui định thị bên mua có quyền từ chối nhận nhà, công trình xây dựng mà không phải bồi thường trừ trường hợp

Các file đính kèm theo tài liệu này:

HO7840T 2727896NG KINH DOANH B7844T 2727896NG S7842N 7902 VI7878T NAM.PDF