Tiến trình phát triển dự án bất động sản

0Tiến trình phát triển dự án bất động sản TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNH l Xác định dự án l Quy hoạch l Cơ cấu chủ sở hữu l Thiết kế chương trình l Hoạch định thời gian của dự án l Ước tính chi phí l Hoạch định ngân sách l Phân tích tài chính l Tóm tắt dự án l Sắp xếp tài chính l Hoạch định chiến lược phát triển l Hoạch định chiến lược thoát vốn l Nhóm phát triển dự án l Quy trình Tổ chức và điều hành dự án l Quản lý tài chính l Quản lý rủi ro l Quản lý thông tin l Quy hoạch l Thiết kế kiến trúc l Thiết kế cơ sở l Lựa chọn công nghệ xây dựng l Xin giấy phép l Thiết kế - phối hợp xây dựng l Quản lý thiết kế l Thương lượng và lựa chọn đối tác – ký kết hợp đồng l Quản lý xây dựng l Phân tích xây dựng l Kiểm tra chất lượng l Phân tích phưong án bán/ cho thuê l Tổ chức Marketing l Tổ chức bán hàng l Quản lý phân chia sản phẩm l Quản lý bán lẻ l Hỗ trợ di chuyển l Thay đổi phương thức quản lý tài sản l Đảm bảo chất lượng l Phận tích xây dựng l Bảo dưỡng định kỳ hoặc bảo dưỡng phòng ngừa l Chấp nhận dự án l Bàn giao sản phẩm l Các dịch vụ báo cáo, kế toán l Kiểm tra, điều chỉnh, trang thiết bị kỹ thuật l Vận hành thử l Duy trì bảo trì và quản lý sản phẩm l Kết thúc dự án l Quan hệ chủ sở hữu l Quan hệ nhà cho thuê l Bảo hành Giai đoạn NC Khả thi Giai đoạn bắt đầu Giai đoạn chiến lược Giai đoạn tiền xây dựng & xây dựng Giai đoạn Marketing và bán hàng Giai đoạn bàn giao dự án Giai đoạn vận hành và bảo trì Giai đoạn kết thúc Tiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lý không rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có chiến lược thoát vốn để tăng hiệu quả đầu tư và tăng IRR 1Tiến trình phát triển bất động sản: Rủi ro và thoát vốn RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN Sẵn sàng xây dựng• Rủi ro cấp quyền sử dụng đất • Rủi ro quy hoạch • Rủi ro cấp phép • Rủi ro pháp lý • Rủi ro trong quá trinh thiết lập dự án • Rủi ro xây dựng • Rủi ro thị trường • Rủi ro thị trường • Rủi ro vận hành Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận? • Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý • Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh • Kiểm soát chi phí • Thẩm định giá đất thương phẩm hợp lý • Quản lý dự án chặt chẽ • Quản lý xây dựng chặt chẽ • Sử dụng vốn đúng mục đích • Tái cơ cấu tài chính, chiến lược thoát vốn, và điều hành dự án • Xây dựng thể chế tài chính và nguồn tài trợ ổn định, vững mạnh và bền vững Giai đoạn bắt đầu Giai đoạn thực hiện Giai đoạn chiến lược Giai đoạn tiền xây dựng Giai đoạn xây dựng Giai đoạn vận hành & bảo trì Giai đoạn kết thúc Giai đoạn bắt đầu Giai đoạn thực hiện Giai đoạn chiến lược Giai đoạn tiền xây dựng Giai đoạn xây dựng Giai đoạn vận hành & bảo trì Giai đoạn kết thúc GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐN Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn 2Giai đoạn bắt đầu l Xác định dự án Quy mô dự án và tiêu thức chọn lựa quy mô Địa điểm dự án và tiêu thức chọn lựa địa điểm Thị trường và phân tích thị trường l Quy hoạch Quy hoạch vùng và chiến lược phát triển Quy hoạch sơ bộ 1/500 Đề suất Quy hoạch của dự án: Diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, độ cao, chức năng 3Giai đoạn bắt đầu l Cơ cấu chủ sở hữu Vốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huy động vốn chủ sở hữu đầu tư Vốn vay và phương thức huy động vốn vay (một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tài trợ Các hình thức huy động khác từ nguồn vốn vay Vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầu Chiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu 4Giai đoạn bắt đầu l Thiết kế chương trình Thiết kế chương trình phát triển dự án Chuẩn bị các bước công việc Xác định công việc ưu tiên Xây dựng khung công việc và hướng dẫn Xây dựng chế độ kiểm soát tiến độ Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực l Hoạch định thời gian của dự án Thời gian xác định dự án Thời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500 Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đất Thời gian thiết kế chi tiết Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầu Thời gian xây dựng Thời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao 5Giai đoạn thực hiện l Ước tính chi phí Hạng mục ngoài hàng rào dự án Hạ tầng kỹ thuật & Các hạng mục khác và chi phí khác Hạng mục trong hàng rào dự án Chi phí đất thương phẩm Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây dựng và thiết bị Chi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự án, quản lý xây dựng, phát triển dự án, thị trường) Dự phòng l Hoạch định ngân sách Hoạch định ngân sách vốn chủ sở hữu – kế hoạch rót vốn chủ sở hữu Hoạch định ngân sách vốn vay – kế hoạch giải ngân vốn vay Hoạch định kế hoạch ứng trước – kế hoạch thu tiền từ khách hàng 6Giai đoạn thực hiện l Phân tích tài chính Doanh thu, chi phí, khấu hao, vốn lưu động, lợi nhuận, bảng cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ Phân tích hiệu quả dự án NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, hệ số lợi nhuận Định giá dự án để tái cấu trúc vốn Phân tích các báo cáo tài chính l Tóm tắt dự án Pháp lý Mô tả dự án Sản phẩm, thị trường và định vị thị trường Sử dụng vốn và nguồn vốn Các báo cáo tài chính và phân tích tài chính Kế hoạch phát triển dự án l Thu xếp tài chính Chuẩn bị bản tóm tắt dự án Đàm phán Cam kết 7Giai đoạn chiến lược l Hoạch định chiến lược phát triển Lãnh đạo và tầm nhìn Phát triển chương trình Quản lý chương trình Phát triển dự án Quản lý dự án l Hoạch định chiến lược thoát vốn Tái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tư Theo giai đoạn Thiết kế chương trình M&A l Nhóm phát triển dự án Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự án Thiết kế chương trình phát triển dự án 8Giai đoạn chiến lược l Quy trình Tổ chức và điều hành dự án Cơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project Management) Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản Nhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản Nhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản l Quản lý tài chính Quản lý tiến độ giải ngân Lập các bảng phân bổ chi phí và giám sát Quản lý vốn lưu động Quản lý chi phí vận hành Quản lý doanh thu l Quản lý rủi ro l Quản lý thông tin 9Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng l Quy hoạch Quy hoạch 1/200 Quy hoạch 1/500 l Thiết kế kiến trúc Kiến trúc Cảnh quan Giao thông l Thiết kế cơ sở Hạ tầng kỹ thuật Kiến trúc và công nghệ xây dựng M&E Cảnh quan Nội thất l Lựa chọn công nghệ xây dựng Công nghệmóng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc) Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt)) 10 Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng l Xin giấy phép Thẩm định thiết kế cơ sở Thẩm định dự án đầu tư Giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư l Thiết kế - phối hợp xây dựng Lựa chọn đơn vị thiết kế Mời các đơn vị thi công tham gia phối hợp Phối hợp giữa đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công l Quản lý thiết kế Vừa thiết kế vừa thi công Thiết kế, thẩm định thiết kế, chọn thầu, thi công l Thương lượng và lựa chọn nhà thhầu – ký kết hợp đồng Quản lý xây dựng Phân tích xây dựng Kiểm tra chất lượng 11 Giai đoạn Marketing và Bán hàng l Phân tích phưong án bán/ cho thuê Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ) Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ) l Tổ chức Marketing Nhóm marketing Định vị thị trường Tổ chức marketing l Tổ chức bán hàng Nhóm bán hàng Tổ chức thực hiện bán hàng l Quản lý phân chia sản phẩm l Quản lý bán lẻ l Hỗ trợ di chuyển l Thay đổi phương thức quản lý tài sản l Đảm bảo chất lượng 12 Giai đoạn bàn giao dự án l Phận tích xây dựng l Bảo dưỡng định kỳ hoặc bảo dưỡng phòng ngừa l Chấp nhận dự án l Bàn giao sản phẩm l Các dịch vụ báo cáo, kế toán 13 Giai đoạn vận hành và bảo trì l Kiểm tra, điều chỉnh, trang thiết bị kỹ thuật l Vận hành thử l Duy trì bảo trì và quản lý sản phẩm 14 Giai đoạn kết thúc dự án l Kết thúc dự án l Quan hệ chủ sở hữu l Quan hệ nhà cho thuê l Bảo hành 15 Cấu trúc quản lý dự án – Quản lý xây dựng CHỦ •ẦU TƯ Nhà phát triển dự án Tư vấn Móng & hầm Khung Pháp lý Thiết kế Giám đốc dự án Cảnh quan Quản lý xây dựng – Của các nhà thầu Hạ tầng kỹ thuật M&E Nội thất Quản lý dự án Phát triển dự án Tư vấn Market ing và bán hàng Tư vấn quản lý tài sản Tư vấn tài chính Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác Tư vấn chi phí và khối lượng Tư vấn giám sát Kiểm định 16 Cấu trúc quản lý dự án – Tổng thầu CHỦ •ẦU TƯ Nhà phát triển dự án Tư vấn Móng & hầm Khung Pháp lý Thiết kế Giám đốc dự án Cảnh quan Tổng thầu Hạ tầng kỹ thuật M&E Nội thất Quản lý dự án Phát triển dự án Tư vấn Market ing và bán hàng Tư vấn quản lý tài sản Tư vấn tài chính Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác Tư vấn chi phí và khối lượng Tư vấn giám sát Kiểm định Quản lỷ xây dựng 17 Cấu trúc quản lý dự án – Nhà thầu chính CHỦ •ẦU TƯ Nhà phát triển dự án Tư vấn Móng & hầm Khung Pháp lý Thiết kế Giám đốc dự án Cảnh quan Nhà thầu chính Hạ tầng kỹ thuật M&E Nội thất Quản lý dự án Phát triển dự án Tư vấn Market ing và bán hàng Tư vấn quản lý tài sản Tư vấn tài chính Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác Tư vấn chi phí và khối lượng Tư vấn giám sát Kiểm định Quản lỷ xây dựng 18 Cấu trúc quản lý dự án – Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện CHỦ •ẦU TƯ Nhà phát triển dự án Tư vấn Móng & hầm Khung Pháp lý Thiết kế Giám đốc dự án Cảnh quan Giám đốc dự án – Tư vấn quản lý xây dựng Hạ tầng kỹ thuật M&E Nội thất Quản lý dự án Phát triển dự án Tư vấn Market ing và bán hàng Tư vấn quản lý tài sản Tư vấn tài chính Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác Tư vấn chi phí và khối lượng Tư vấn giám sát Kiểm định Quản lỷ xây dựng 19 Chương trình phát triển các dự án Lãnh đạo – Tầm nhìn Quản lý dự án Hoạch định chính sách Phân phối nguồn lực Ra quyết định Quản lý quá trình đấu thầu Kiểm soát và điều hành dự án Đảm bảo chất lượng Quản lý năng lực Kiểm soát tiến độ Phối hợp các đơn vị Chuẩn bị các bước công việc Xác định công việc ưu tiên Xây dựng khung công việc và hướng dẫn Phát triển chương trình Quản lý chương trình Phát triển dự án Xây dựng các khái niệm (RFP, SLA…) Ý tưởng và hiện thực hóa ý tưởng Kiến trúc C H Ư Ơ N G T R ÌN H D Ự Á N 20 Kế hoạch kinh doanh l Báo cáo tóm tắt l Phân tích tình hình thị trường và sản phẩm Phân tích thị trường Phân tích tổng quan Phân tích nhu cầu thị trường Phân tích xu hướng thị trường Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trường Phân tích SWOT Phân tích khả năng cạnh tranh Phân tích sản phẩm Yếu tố thành công Vấn đề cần cân nhắc 21 Kế hoạch kinh doanh l Chiến lược Marketing Nhiệm vụ và mục đích cần đạt đến Cơ cấu tổ chức Xác định ngân sách và phân bổ ngân sách Thị trường mục tiêu Định vị sản phẩm Chiến lược marketing Thực hiện và triển khai l Phân tích tài chính Kiểm soát đầu tư Phân tích doanh thu Phân tích chi phí Phân tích hiệu quả đầu tư Phân tích báo cáo tài chính l Đầu tư và phát triển dự án l Kết luận 22 Tổng quan về thị trường bất động sản Đặc điểm TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Trước những năm 1990 2004 đến nay Không tồn tại thị trường bất động sản Không có luật điều tiết về quyền sử dụng và chủ sở hữu của bất động sản Hệ thống phát triển nhà - Quy hoạch & phân phối Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai . Các cá nhân và các tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất Đầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và thị trường cầm cố ra đời Nhu cầu tăng. Quyền sử dụng đất và bất động sản được mua bán trên thị trường Các nhà phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và các giới hạn về vốn Có nhiều nhà phát triển trong nước nhỏ và có tiềm lực tài chính yếu Không có các dự án phát triển khu thương mại và khu dân cư mới Luật Đất Đai ra đời Nhiều dự án nước ngoài bị sụp đổ do cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á Thị trường bất động sản ra đời Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về khái niệm chủ sở hữu Ł tình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng Các nhà phát triển nước ngoài ồ ạt vào thị trường Hà Nội và Tp. HCM Ł Nhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thành Giai đoạn 1990 – 1998 Giai đoạn 1998 – 2004 23 Tổng quan về thị trường bất động sản NHU CẦU VỀ NHÀ Ở VÀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI NGÀY CÀNG CAO Thị trường, quy trình và môi trường kinh doanh Nhu cầu Phát triển Luật bất động sản Công suất sử dụng và cho thuê cao Dân số trẻ - giàu ngày càng nhiều Vốn đầu tư nước ngoài tăng Khung pháp lý Quy trình cấp phép Quyền phát triển Thói quen mua sắm Trình độ dân trí tăng Đầu tư trực tiếp nước ngoài Đầu tư gián tiếp nước ngoài Thị trường cầm cố bắt đầu hình thành và phát triển Mức sống ngày càng tăng Thu nhập bình quân trên đầu người tăng Nhu cầu về giải trí, mua sắm cao Chứng khoán hóa bất động sản Thị trường chứng khoán phát triển Giá có khuynh hướng tăng mặc dù đã chững lại và giảm trong thời gian qua Công suất sử dụng cao Lượng khách hàng tăng Thị trường tài chính, cơ sở hạ tầng, cơ sở pháp lý ngày càng hoàn thiện Thiếu nguồn cung 24 Tổng quan về thị trường bất động sản PHÂN TÍCH SWOT CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỂM YẾU THÁCH THỨC Nền kinh tế phát triển nhanh Chính trị ổn định Vốn đầu tư nước ngoài tăng CƠ HỘI ĐIỂM MẠNH Thị trường bắt đầu phát triển nhanh Khung pháp lý được cải thiện Cắt giảm chi phí Hệ thống pháp luật còn yếu kém Chi phí giải tỏa và sử dụng đất cao Quy hoạch không rõ ràng, chắc chắn Rủi ro Thị trường chưa thực sự phát triển và còn thiếu vốn Thiếu các nhà phát triển có kinh nghiệm Thời gian, điểm bán hàng Thị trường cầm cố và các chứng khoán bất động sản đang phát triển Nhu cầu tăng cao – Nguồn cung thiếu Thị trường phát triển ổn định Dân số trẻ - giàu tăng Mức sống ngày càng cao Không đoán trước được sự thay đổi của luật pháp Chi phí và độ trễ tăng Cơ cấu giá không hợp lý và biến động bất thường Thiếu sự đánh giá và định giá chất lượng Các vấn đề giao thông Nguồn cung không được kiểm soát