Tiểu luận Kỹ năng của Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng cứ trong các vụ án tranh chấp đất đai

đó nông dân không có đất sản xuất, một số hộ trước khi vào tập đoàn, hợp tác xã có đất, đến khi giải thể họ không có đất để canh tác. Một số hộ thực hiện chính sách "nhường cơm sẻ áo" của Nhà nước trong những năm 1981-1986 đã nhường đất cho những người khác sử dụng, nay đòi lại... ở miền nam, Nhà nước thực hiện chính sách cải tạo công thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai, nhà cửa, tư liệu sản xuất của địa chủ, tư bản và tay sai chế độ cũ hoặc giao nhà cửa, đất đai cho người khác sử dụng, đến nay do có sự hiểu lầm về chính sách họ cũng đòi lại những người đang quản lý, sử dụng. Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 3 - Ngoài ra, một số người bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh sống cũng trở về đòi lại đất đai, tài sản trước đây của họ đã được giao cho người khác quản lý, sử dụng. • Tranh chấp giữa những người làm nghề thủ công, nay thất nghiệp trở về đòi lại ruộng của những người làm nông nghiệp: Những người làm nghề thủ công trước đây đã được phân ruộng để sản xuất, để ở, sau đó họ không sản xuất nông nghiệp nữa hoặc chuyển đi nơi khác để làm nghề, đến nay họ trở về đòi lại đất để sản xuất, để ở. • Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ. Dạng tranh chấp này thường xảy ra như sau: Trước đây do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc tịch thu một số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó đòi lại nhưng Nhà nước không trả lại được nên dẫn đến khiếu kiện của các cơ sở đó. Ngoài ra, trong những trường hợp nói trên, một số người được các nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, nhà thờ họ cho đất để ở họ đã xây dựng nhà kiên cố, hoặc lấn chiếm thêm đất của các cơ sở nói trên dẫn đến việc các cơ sở nói trên đòi lại đất, nhà. • Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Dạng tranh chấp này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ. Có vụ cho mượn, thuê gần đây, có vụ cho mượn, thuê cách đây vài chục năm (nhất là ở miền nam). Trong nhiều trường hợp không làm hợp đồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn đến khi bên cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc là hết hạn hợp đồng, hoặc đòi lại, bên mượn, thuê, ở nhờ đã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong sổ địa chính hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì việc tranh chấp này càng trở nên phức tạp, dẫn đến việc công dân khiếu kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn: Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn. Đất tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở; có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại... Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ: Đây là dạng tranh chấp do người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp. Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý: Đây là tranh chấp về ranh giới. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 4 - những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đất cũng như giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau. Do đó cũng gây nên tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau. Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai. Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào dân tộc sở tại: Đây là dạng tranh chấp thường xảy ra ở vùng Tây Nguyên. Việc di dân, đặc biệt là di dân tự do khi đến nơi ở mới không phải lúc nào chính quyền sở tại cũng cấp đất cho người dân di cư, dẫn đến việc người mới đến phá rừng, lấn chiếm đất đai dẫn đến tranh chấp với đồng bào dân tộc sở tại. Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác với nhân dân địa phương: Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân chiếm đất để sử dụng. Do đó cũng dẫn đến tranh chấp đất đai. 1.1.2. Các tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp. Tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Trong các dạng tranh chấp này thì người đang SDĐ đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ SDĐ của mình như: Thực hiện các giao dịch về dân sự, hoặc do chủ trương, chính sách của Nhà nước như giải tỏa, trưng dụng, trưng mua hoặc do người khác gây thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền và nghĩa vụ SDĐ của mình mà dẫn đến tranh chấp. Có các dạng sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình SDĐ. Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng. Trong thực tế trường hợp tranh chấp này xảy ra như sau: Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc chuyển mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 5 - dụng với mục đích khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất. Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa. Trong tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác. Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở mang đường sá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện. Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Thí dụ: Các quyết định về giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thu hồi giấy chứng nhận quyền SDĐ, các quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai. 1.2. Qui định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai Luật đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 có thể xem là một bước ngoặt về chính sách đất đai của nhà nước ta. Việc ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã góp phần vào việc giải quyết những khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý vĩ mô của Chính phủ ta. Hàng loạt các văn bản pháp luật ra đời để đưa Luật đất đai năm 2003 đi vào cuốc sống của người dân. Đây là chìa khoá để mở ra việc giải quyết các tranh chấp vê bất động sản một cách nhanh chóng. Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. ủy ban nhân dân xã, phường, Thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Như vậy, Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBND cấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 168 BLTTDS. Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án. Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ ưu tiên xác định Tòa án nơi có bất động sản và xác Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 6 - định thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương khác nhau. Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của các cơ quan hành chính (theo quy định của Luật đất đai năm 2003). Đồng thời để xác định chính xác thẩm quyền cũng phải phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính. Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thuộc các quan hệ tranh chấp nằm một trong 3 nhóm tranh chấp quyền sử dụng đất sau: - Nhóm 1: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất. Về bản chất, khi giải quyết tranh chấp này Tòa án phải xác định chủ quyền đất thuộc về ai. Đối với loại tranh chấp này, điều kiện bắt buộc để xác định thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; - Nhóm 2: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất (các giao dịch này có thể là tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất…). Cần lưu ý trong mọi trường hợp yêu cầu của đương sự thuộc loại tranh chấp này đều thuộc thẩm quyền của Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đối với các dạng tranh chấp thuộc nhóm 2 này, Tòa án thụ lý giải quyết vụ án không cần điều kiện đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không; - Nhóm 3: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đều do Tòa án nhân dân giải quyết. Các tài sản tranh chấp có thể là một trong các tài sản sau: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn với nhà ở; Các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc được thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, các cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất. Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 7 - Đối với các dạng tranh chấp thuộc nhóm 3, người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Khi có đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án căn cứ vào các quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/4/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Điều 7, Điều 9 Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính Phủ về án phí, lệ phí Tòa án, Điều 130 BLTTDS có thể tham khảo thêm ý kiến của cơ quan tài chính vật giá và các cơ quan chức năng khác để tạm xác định giá quyền sử dụng đất có tranh chấp và trên cơ sở đó tính tiền tạm ứng án phí của vụ án để thông báo về việc nộp tạm ứng án phí cho đương sự. Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 8 - CHƯƠNG II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG HOAT ĐỘNG THU THẬP, NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ VÀ SỬ DỤNG CHỨNG CỨ VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 2.1. Kỹ năng của luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng cứ ở giai đoạn tiếp xúc khách hàng. Đây là giai đoạn có thể nói Luật sư phải chủ động thu thập, khai thác đầy đủ các chứng cứ có từ khách hàng của mình. Bên cạnh đó, Luật sư còn phải sử dụng đến kỹ năng phân tích cũng như nghiên các chứng cứ liên quan đến vụ án. Tuy nhiên trong giai đoạn này, chứng cứ chỉ được đánh giá dưới dạng sơ bộ, chưa chi tiết và chính xác hoàn toàn. Chứng cứ trong giai đoạn này chủ yếu Luật sư căn cứ vào hô sơ vụ việc mà khach hàng cung cấp. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà Luật sư xem xét là với những chứng cứ ấy đã đầy đủ cơ sở để tiến hành vụ việc cho khách hàng hay chưa? Và khách hàng cần phải bổ sung them những tài liệu chứng cứ nào nữa không? Xác định tổng thể tài sản tranh chấp. Đối với nhà đất phải làm rõ về diện tích, kích thước, đặc điểm và định giá phải theo đúng giá trị chuyển nhượng thực tế và định giá cụ thể để đáp ứng yêu cầu chia hiện vật. Trong một vụ án dân sự liên quan đến đất đai và nhà cửa thông thường có rất nhiều loại chứng cứ khác nhau, do đó vai trò của luật sư là phải hướng dẫn khách hàng nắm bắt được sơ bộ chứng cứ nào là quan trọng đối với việc xem xét và giải quyết vụ án, trên cơ sở đó giúp cho khách hàng tập hợp các chứng cứ lại. Thông thường các chứng cứ được sắp xếp theo thứ tự ngày tháng, nội dung hoặc theo hình thức của chứng cứ đó. Đối với những chứng cứ là bản gốc dầy nhất thì cần phải photo công chứng lại các bản đó. Đối với những tài liệu là tiếng nước ngoài thì phải dịch có công chứng để tăng thêm giá trị tài liệu. Tất cả các chứng cứ đã thu thập được phải nhân ra làm 02 bản để nộp lại cho Tòa án 01 bản và lưu giữ lại 01 bản. Việc cung cấp các chứng cứ này cho Tòa án vào thời điểm nào là do Luật sư quyết định. Có những lúc Luật sư phải tự mình đi thu thập, xác minh chứng cứ tại một số cơ quan, xí nghiệp, địa phương mà khách hàng không thể làm được. Vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ là cực kỳ quan trọng trong vụ án về nhà đất. Nhiều tranh chấp về nhà đất có nguồn gốc hàng chục năm và bị mai một theo thời gian. Có những chứng cứ được thể hiện dưới hình thức hết sức đơn sơ như những tờ giấy rách, cũ kỹ…nhưng nội dung lại hết sức quan trọng có khả năng quyết định việc thắng thua. Vì vậy nhiều trường hợp đòi hỏi phải có luật sư thu thập. Những chứng cứ, tài liệu mà Luật sư thu thập được cần phải thông báo cho khách hàng của mình, đồng thời cũng cần thiết phải cung cấp cho Tòa án. Ngoài ra Luật sư phải xác định chứng cứ có lợi cho thân chủ của mình và đâu là những chứng cứ bất lợi cho thân chủ của mình. Nếu thấy chứng cứ bất lợi Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 9 - cho họ thì Luật sư không khai thác các chứng cứ đó, biết tận dụng các chứng cứ có lợi cho thân chủ mình một cách triệt để. 2.2. Hướng dẫn khách hàng thu thập chứng cứ: Luật sư nên tham dự các lần lấy lời khai tại tòa cùng với khách hàng, để khách hàng yên tâm hơn và có thể trao đổi ý kiến với luật sư. Trong khi tham dự lấy lời khai, luật sư có thể xin tham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ hơn về sự thật vụ án. Cần hướng dẫn khách hàng một số công việc cần thiết khi họ phải trả lời các câu hỏi trước Tòa liên quan đến cung cấp chứng cứ. Nên cho họ biết rằng họ có thể từ chối bất kỳ câu hỏi hoặc nhờ Luật sư trả lời hộ trong trường hợp cần thiết Luật sư cần hướng dẫn đương sự hoặc giúp đỡ đương sự tự thu thập chứng cứ sao cho phù hợp với quy định tại Điều 81, Điều 82 BLTTDS: Thứ nhất: Đối với tài liệu đọc được nội dung thì phải là bản chính hoặc bản sao có công chứng chứng thực, Luật sư nên hướng dẫn khách hàng sao thành nhiều bản để tránh trường hợp thất lạc. Thứ hai: Đối với các tài liệu nghe được, nhìn được pahỉ kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình theo Khoản 2 Điều 83 BLTTDS. Luật sư nên hướng dẫn khách hàng gửi kèm các chứng cứ này theo đơn khởi kiện. Thứ ba: đối với vật chứng phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 83 BLTTDS. Luật sư cần hỏi rõ đương sự, nếu khẳng định chắc chắn đó là hiện gốc liên quan đến vụ việc tranh chấp thì mới sử dụng làm chứng cứ. Thứ tư: Các tập quán nếu được cộng đồng nơi có tập quán thừa nhận cũng được xem là chứng cứ. Luật sư cần giải thích cho khách hàng biết rõ để được coi là tập quán được công đồng thừa nhận thì phải hội đủ những yếu tố nào…. 2.3. Một số kỹ năng cụ thể của Luật sư khi giải quyết tranh chấp đất đai. Có thể nói, tranh chấp đất đai là loại tranh chấp có nhiều yếu tố phức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, và thường kéo dài vì việc thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, mất thời gian. Chính vì thế, vấn đề mấu chốt đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai dù thuộc quan hệ nào đó chính là xác định nguồn gốc đất. Ngay từ khi chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, Luật sư nên xem xét các chứng cứ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tuy nhiên phần lớn các tranh chấp đất đai hiện nay thì khách hàng đều chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó Luật sư cần pahỉ căn cứ vào các quy định tại Khoản 1,2,5 Điều 50LĐĐ 2003 để xác định các loại giấy tờ hợp lệ. Khi thu thập chứng cứ này Luật sư cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ chứng cứ để đánh giá giá trị pháp lý của người sử dụng đất liên quan đến giao dịch tranh chấp. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai Luật sư cần phải lưu ý, theo quy định tại Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 10 - Điều 135,136 Luật Đất đai 2003, hòa giải tranh chấp đất tại cơ sở là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp. Vì vậy, trước khi khởi kiện ra tòa Luật sư hướng dẫn thân chủ mình làm thủ tục hòa giải cấp cơ sở. Tùy theo yêu cầu cụ thể và vị trí tham gia tố tụng của thân chủ mà Luật sư thu thập chứng cứ để xác định tình trạng thực tế đất đai đang có tranh chấp và các công sức duy trì, tôn tạo và nâng giá trị sử dụng của quyền sử dụng đất. Đối với mỗi loại giao dịch cụ thể có những quy định pháp luật điều chỉnh không hoàn toàn giống nhau về hình thức và điều kiện giao dịch, về thồi hiệu khởi kiện, thẩm quyền, cơ sở pháp lý luật áp dụng. Việc thu thập chứng cứ của Luật sư cũng cần dựa trên đối tượng chứng minh trong vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ, đường lối giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đối với loại tranh chấp.Luật sư cần lưu ý phân biệt được thời điểm giao kết Hợp đồng vì hợp đồng chỉ có hiệu lực bắt buộc đối với các bên kể từ thời điểm giao kết. Đối với tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng dân sự, Luật sư cần kiểm tra, kiểm tra bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của BLDS. Khi thu thập chứng cứ xuất phát từ quyền lợi của thân chủ, đây là cơ sở để xác định đối tượng cần chứng minh. Mục đích thu thập chứng cứ là nhằm chứng minh các tình tiết sự kiện để có cơ sở áp dụng các căn cứ pháp lý tương ứng với thời điểm xác lập quan hệ mà pháp luật nội dung điều chỉnh. Về nguyên tắc, các chứng cứ được lần lượt cung cấp cho Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự. Tuy vậy, việc cung cấp chứng cứ nào và vào thời điểm nào là một quyết định có tính chiến lược. Có những chứng cứ cần phải được cung cấp ngay để thông qua Tòa án nội dung của chứng cứ đó được chuyển tải cho phía bên kia, nhưng cũng có những chứng cứ nếu cung cấp ngay cho Tòa án và phía bên kia biết được có thể gây bất lợi cho mình. Vì vậy cần cân nhắc kỹ cung cấp chứng cứ nào, vào thời điểm nào, Luật sư sẽ đóng một vai trò rất quan trọng trong trường hợp này. Luật sư cần hướng dẫn để các đương sự chỉ cung cấp cho Tòa án các chứng cứ với mục đích để làm rõ các yêu cầu của mình và phản bác các yêu cầu của đối phương. Những chứng cứ chưa thực sự cần thiết cho đối phương biết nên khuyên đương sự chưa cung cấp cho Tòa án vội. Trong trường hợp này những chứng cứ đó sẽ được cung cấp tại phiên Tòa. Khi Tòa án mời các đương sự lên lấy lời khai thì nên tận dụng cơ hội này để khai báo đầy đủ cho Tòa án, trên cơ sở đó giúp hình thành ở Tòa án mạch suy nghĩ của mình. Khi cung cấp chứng cứ cho Tòa thì nên thể hiện rõ quan điểm của mình là chứng cứ này dùng để chứng minh cho yêu cầu nào của mình và tại sao. Cũng cần đề xuất luôn phương án để Tòa án xem xét. Việc cung cấp chứng cứ tại phiên tòa, Luật sư phải giải thích rõ cho đương sự biết rằng mặc dù họ có quyền bổ sung yêu cầu hoặc đề xuất yêu cầu mới, nhưng yêu cầu đó chỉ được Tòa án chấp nhận nếu Tòa án không phải hoãn phiên tòa để điều tra bổ sung. Kỹ năng Luật sư trong hoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá, sử dụng chứng cứ trong vụ án Tranh chấp đất đai LSMN 7.2B - 11 - CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM GÓP PHẦN HOÀN THIỆN KỸ NĂNG THU THẬP CHỨNG CỨ CỦA LUẬT SƯ TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. 3.1. Các yêu cầu chủ yếu của việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay cần phải đáp ứng được những nguyên tắc và yêu cầu chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai phải trên cơ sở thể chế hóa nội dung, tư tưởng, đường lối, chính sách đất đai của Nhà nước trong từng thời kỳ, trong mỗi giai đoạn, bảo đảm việc tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chấp nhận các qui luật vốn có của nền kinh tế thị trường tác động đến đất đai khi nó tham gia vào các giao dịch, đảm bảo đất đai được tích tụ hợp lý, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, quyền bình đẳng cũng như lợi ích của các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền theo luật định. Thứ hai: Việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai phải trên cơ sở thực tiễn, điều kiện cụ thể của nước ta; phải giải quyết được những vướng mắc phát sinh hiện nay trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, khắc phục được những hạn chế, thiếu sót của Luật Đất đai. Thứ ba: Việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai phải được thực hiện theo hướng đơn giản hóa thủ hành chính, tăng cường công tác hệ thống hoá, quản lý giấy tờ,