Tiểu luận Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC

 

LỜI MỞ ĐẦU 2

1. QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1. Căn cứ pháp luật 3

1.2. Đối tượng 3

1.3. Vốn pháp định 4

1.4. Quy trình thành lập 5

1.5. Phạm vi hoạt động 6

1.6. Điều kiện chứng chỉ hành nghề 6

1.7. Điều kiện về tính công khai, minh bạch 7

2. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 8

2.1. Khái niệm 8

2.2. Qui định của nhà nước về sàn giao dịch bất động sản 8

3. NHỮNG BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11

3.1. Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển 11

3.2. Về khung pháp lý của thị trường 11

3.3. Về chủ thể tham gia thị trường 13

3.4. Về vốn pháp định 14

3.5. Về việc huy động vốn 15

3.6. Về sàn giao dịch bất động sản 15

4. GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ 18

5. KẾT LUẬN 19

 

 

docx20 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Ngày: 13/08/2013 | Lượt xem: 561 | Lượt tải: 7download
Tóm tắt tài liệu Tiểu luận Những quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
đây: -Dịch vụ môi giới bất động sản; -Dịch vụ định giá bất động sản; -Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; -Dịch vụ tư vấn bất động sản; -Dịch vụ đấu giá bất động sản; -Dịch vụ quảng cáo bất động sản; -Dịch vụ quản lý bất động sản. 1.6. Điều kiện chứng chỉ hành nghề Tổ chức, cá nhân: -Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 1.7. Điều kiện về tính công khai, minh bạch Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau: Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả; Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đó cụng khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật; Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đó được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật; Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này. 2. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Khái niệm Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản". Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước 2.2. Qui định của nhà nước về sàn giao dịch bất động sản Theo mục 3 “luật kinh doanh bất động sản của quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam số 63/2006/QH11 ngày 39 tháng 06 năm 2006” nêu rõ: Điều 56. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. 2. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. 3. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. 4. Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Điều 57. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này. 2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định. Điều 58. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 2. Môi giới bất động sản. 3. Định giá bất động sản. 4. Tư vấn bất động sản. 5. Quảng cáo bất động sản. 6. Đấu giá bất động sản. 7. Quản lý bất động sản. Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Điều 60. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 1. Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật. 3. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 4. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 5. Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 6. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Điều 61. Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. 2. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp. 3. Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản. 4. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 5. Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Điều 62. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; b) Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 3. NHỮNG BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua. Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS. 3.1. Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển Một trong những khiếm khuyết đầu tiên là nhận thức của chúng ta nói chung về tầm quan trọng của thị trường BĐS. Chúng ta vẫn nói BĐS là thị trường mang tính “đầu kéo”, một đồng đầu tư vào đây luôn kéo theo nhiều đồng đầu tư khác nhưng không phải ai cũng hiểu, cũng làm được như vậy. Do đó, các chính sách, sự coi trọng và dẫn đến hành động của chúng ta trong lĩnh vực này cũng còn yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển. Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ chính sách về đất đai đến chính sách về đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng hiện nay cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai đang rất bất cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Ngay lĩnh vực bán nhà ở cho Việt kiều hay cho người nước ngoài… thì gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định. 3.2. Về khung pháp lý của thị trường Công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém biểu hiện bởi hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với những tồn tại của nó ở TP HCM cũng như thủ đô hiện nay. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể. Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân  sách. Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán "ngầm", trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng này cũng chưa được triển khai... Tính cạnh tranh của thị trường bất động sản còn thấp, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Từ đó dẫn đó sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội. Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của nhà đầu tư. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản. Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém còn rất hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước. 3.3. Về chủ thể tham gia thị trường Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản). Việc phát triển thị trường bất động sản còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội đòi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội. Ngược lại, có những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng "đóng băng" cục bộ của thị trường bất động sản tại một số địa phương. Thực tế tại một số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ hoặc triển khai chậm so với tiến độ quy định. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến một số lý do chủ yếu như do chủ đầu tư dự án chưa đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, do chủ đầu tư thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính hoặc gặp khó khăn về bồi thường, giải phóng mặt bằng... Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục. 3.4. Về vốn pháp định Nhiều quy định về vốn pháp định không phù hợp, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp trong thành lập và hoạt động kinh doanh. Chẳng hạn, Nghị định 153/CP (27/10/2007) của Chính phủ quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư số 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 thì lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định hết sức rối rắm, đó là “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại họat động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập”(Mục 1.1.2 Thông tư 13/TT-BXD). Ở đây đã có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ, hoặc đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản thì phải có chứng thư định giá hoặc nếu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán. Những quy định này đã làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trở nên quá phức tạp, tốn kém không cần thiết cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, ở nước ta, đã có khoảng 30.000 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh doanh bất động sản thì có bao nhiêu doanh nghiệp đáp ứng quy trình xác nhận vốn pháp định đó của Bộ Xây dựng? Ngoài ra với quy định vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng thì một doanh nghiệp BĐS ước tính văn phòng, ôtô mất đứt 2 tỉ đồng, trả lương và các chi phí khác thì vốn còn lại chưa đủ mua một căn hộ. Ở Hà Nội, bây giờ một căn hộ trung bình đã 7-8 tỉ đồng. Quy định hàng loạt các ngành nghề kinh doanh phải có vốn pháp định như nêu trên nhưng vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn trong những ngành nghề đó sau đăng ký kinh doanh vẫn còn nhiều điều phải bàn về tính hiệu quả của nó. Cơ quan nào có chức năng giám sát mức vốn trên của doanh nghiệp? Nếu nhà đầu tư gian dối lách luật bằng cách vay mượn tiền bỏ vào ngân hàng, thành lập doanh nghiệp xong rút ra trả lại cho chủ nợ thì giải quyết sao? Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 53/CP ngày 04/04/2007 quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư, đăng ký kinh doanh… tại Khoản 3 Điều 32 của Nghị định này quy định mức phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 triệu đồng đối với hành vi không duy trì mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề phải có vốn pháp định. Nhưng sau hơn một năm thực thi Nghị định 53/CP, không có nhiều doanh nghiệp bị phát hiện và xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm trên. Đến thời điểm này, hầu hết ở các địa phương trực tiếp thực thi Luật Doanh nghiệp và các đạo luật chuyên ngành khác có liên quan đến vốn pháp định đều hết sức lúng túng trong khâu quản lý, kiểm tra và xử phạt đối với doanh nghiệp vi phạm mức vốn pháp định và cách thức quản lý doanh nghiệp trong những ngành nghề này. Kết cục Doanh nghiệp chỉ lo đối phó cho xong quy định đó, còn cơ quan chức năng lại lơ là trong công tác hậu kiểm, làm giảm tính hiệu quả của pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến phát huy nội lực trong nhân dân 3.5. Về việc huy động vốn Nguồn tài chính cho BĐS đang chủ yếu tập trung vào vay ngân hàng. Huy động vốn khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, ở thời điểm nhất định mới được huy động và lượng huy động cũng bị hạn chế. Những định chế tài chính như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… còn mới đang manh nha, chỉ mới có ý tưởng và đang nghiên cứu chứ chưa đưa ra được. Đất kém, tiền cũng kém nên thị trường BĐS VN vẫn chưa phát triển bền vững trong khi nhu cầu xã hội rất lớn. Nhưng vấn đề cần nhấn mạnh là đội ngũ doanh nghiệp BĐS VN còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô rất nhỏ bé. Trong khi đó, luật pháp cũng chưa có những quy định để sàng lọc các tay chơi nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính ra khỏi sân chơi để khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính. 3.6. Về sàn giao dịch bất động sản 3.6.1. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm. Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động lại hoàn toàn ngược lại. Bởi: Theo quy định đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch. Nhưng hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không, các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định và chế tài cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng còn đang soạn thảo. Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Đó không phải là số tiền quá lớn đối với một dự án bất động sản.Thêm vào đó, các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình. Ngoài ra, Sở Xây dựng ở các địa phương cũng chưa có phòng ban cụ thể  đứng ra quản lý đối với các sàn này. Chỉ khi có đơn vị quản lý, các thông tin thị trường được thu thập, báo cáo thường xuyên, khi ấy, những người có nhu cầu  mới thực sự có điều kiện tham khảo thông tin về quy hoạch, dự án, giá một cách chính xác nhất. Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đã diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án. Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán t

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docxNhững quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.docx
Tài liệu liên quan