3 vụ việc liên quan đến giao dịch dân sự có sự lừa dối, đe dọa, và có tranh chấp

A/ LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm qua,cùng với việc phát triểnkinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa,những qui định về nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự đã phát huy vai trò quan trọng trong việc tạo lập hành lang pháp lý điều chỉnh các giao dịch dân sự, góp phần thúc đẩy pháy triển kinh tế, xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân …Chế định về nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự được coi là một chế định quan trọng bởi nó là nền tảng cho pháp luật về hợp đồng nói chung, điều chỉnh các quan hệ hợp đồng được xác lập trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng với kinh tế quốc tế thì các giao dịch dân sự, thương mại được xem như một công cụ hữu hiệu giúp các chủ thể tìm kiếm được lợi ích của mình. Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những giao dịch được kí kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà các nhà làm luật đã dự phòng thông qua việc thiết kế qui định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các biện pháp này được qui định ngay trong mục 5, Chương 7, phần thứ 3 của BLDS 2005 và được cụ thể hóa trong Nghị định 163/ 2006/NĐ- CP ngày 29/ 12/ 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đó là, biện pháp cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí quĩ, bảo lãnh, tín chấp- là các biện pháp dự phòng cho các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lí những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ, để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Với mục đích nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và đầy đủ của bên có nghĩa vụ, giúp bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã kí. Thực tế đời sống cho thấy, đã có không ít những cuộc tranh chấp diễn ra giữa các bên có quyền và bên có nghĩa vụ về việc một tài sản dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự. Đây là, vấn đề nhức nhối của những người làm công tác xét xử cũng như của những người trong cuộc. Sau đây, là ba vụ việc xảy ra trên thực tế mà nhóm D2-2 đã tìm hiểu được: B/ 03 VỤ VIỆC LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN SỰ CÓ SỰ LỪA DỐI, ĐE DỌA, VÀ CÓ TRANH CHẤP I/ Vụ việc thứ nhất 1. Tóm tắt vụ án và giải quyết của Toà án. Vợ chồng ông T ngụ tại xã Hoà Hiệp Nam, huyện Đông Hoà, tỉnh Phú Yên. Tháng 7 và tháng 10 năm 2005 vợ chống ông T ký hợp đồng tín dụng vay ngân hàng X với số tiền là 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300 m2. Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại Uỷ ban nhân dân xã Hiệp Hoà Nam theo thông tư liên tịch số 03 ngày 04 – 07 – 2007 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Đến thời hạn trả nợ, vợ chồng ông T không trả được nợ cho ngân hàng X, ngân hàng X đã kiện họ ra toà. Theo bản án ngày 31 – 03 năm 2008 của TAND TP Tuy Hoà, vợ chồng ông T phải trả nợ cho ngân hàng X cả vốn lẫn lãi là 180 triệu đồng. Sau đó, thi hành án huyện Đông Hoà đã định giá, kê biên căn nhà để phát mãi trừ nợ. Lúc này bên ngân hàng X mới biết rằng phần đất 300m2 được ông T đem gán nợ cho một người khác từ trước đó. Theo bản án dân sự ngày 24 – 10 – 2005 của TAND huyện Đông Hoà, vợ chồng ông T phải trả cho người này 80 triệu đồng. Ngày 31 – 01 – 2007 ông T viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp nhận. Theo ngân hàng X, cơ quan thi hành án, đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên. Ngân hàng đã viện khoản 4 điều 41, pháp lệnh thi hành án dân sự để bảo vệ quan điểm của mình: “đó là khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp thì chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố thế chấp biết”. 2. Một số nhận xét của nhóm: Trong vụ án chúng tôi thấy nổi bật 3 vấn đề sau:  – Một là: Trong vụ án này, một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ hay không? ( theo điều 324 BLDS 2005). Tài sản được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay ở đây là một căn nhà và một thửa đất 300m2. Vợ chồng ông T đã dùng nhà và thửa đất này để thế chấp vay tiền ngân hàng X vào 2 đợt (tháng 7 và tháng 10 năm 2005) với tống số tiền là 140 triệu đồng. Nhưng trên thực tế thì vợ chồng ông T đã giao đất để khấu trừ thi hành án ( bản án ngày 24 – 10 – 2005) là được chấp nhận. Theo khoản 2 điều 324 BLDS 2005 thì trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì phải thông báo bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lâp thành văn bản. Như vậy, ở đây có thể có 2 trường hợp xảy ra: +) Trường hợp 1: Nếu vợ chồng ông T đã dùng chính ngôi nhà và thửa đất 300m2 để thế chấp hợp đồng vay với 1 người là 80 triệu đồng. (thế chấp để vay trước khi thế châp vay ngân hàng X) thì buộc ông T phải cho ngân hàng X biết tài sản thế chấp của gia đình với ngân hàng X cũng đang được thế chấp để vay một khoản đến khác. +) Trường hợp 2: Nếu trước đó khi vay người 80 triệu đồng, ông T không thế chấp gì cho người đó. Sau khi không thực hiện được nghĩa vụ, ông T (ngày 31-01-2007) viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp thuận. Việc viết đơn tự nguyên vủa ông T có đúng hay không? Bởi theo khoản 4 Điều 349 BLDS 2005 thì : Quyền của bên thế chấp: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá lưu thông trong quá trình sản xuất kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Điều đó có nghĩa là, ông T muốn lấy nhà và đất 300m2 (đã thế chấp cho ngân hàng X) thì ông T phải được sự đồng ý từ phía ngân hàng X. Nhưng thực tế việc ông T lây đất khấu trừ 80 triệu đồng thì ngân hàng không biết ( mà pháp luật buộc ông T phải cho ngân hàng biết). Liệu việc tự nguyện viết đơn giao đất khấu trừ thi hành án ( bản án ngày 24-10-2005) của ông T có đúng pháp luật hay không?. – Hai là: Sau khi cho ông T vay tiền là 140 triệu đồng , tài sản thế chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300m2 thì ngân hàng X đã có đăng kí thế chấp tại UBND xã Hoà Hiệp Nam. Như vậy, ngân hàng X cũng đã có đăng kí giao dịch bảo đảm mà theo thông tư liên tịch số 03 ngày 04-07-2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên – Môi trường thì UBND xã cũng là những cơ quan đăng kí có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế chấp(nay đã mất hiệu lực). Nay thông tư liên tịch số 05 (có sửa đổi bổ sung) của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường lại yêu cầu: “ Hợp đồng thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được ký kết trước ngày 28-07-2005 (ngày thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng kí. Nên việc thi hành án dân sự theo bản án ngày 24-10-2005 (sau ngày có hiệu lực của thông tư liên tịch số 05) trưởng thi hành án dân sự huyện Đông Hoà không thông báo cho ngân hàng X là đúng với pháp luật, theo khoản 1 điều 12 Nghị quyết 163 ngày 29-12-2006 của Chính Phủ. – Ba là: Theo bản định giá tài sản của đội thi hành án huyện Đông Hoà thì mảnh đất 300m2 trị giá 300 triệu đồng thì mảnh đất đó vẫn còn “dư sức” để trả nợ cho ngân hàng. Theo thứ tự ưu tiên thanh toán (điều 325 BLDS 2005) thì ngân hàng X vẫn lấy được tiền từ gia đình ông T. II/ Vụ việc thứ hai 1. Tóm tắt và giải quyết vụ án. Công ty TNHH SX thương mại, xây dựng dịch vụ Hoàng Long ( gọi tắt là công ty Hoàng Long), địa chỉ tại 282 Nam Kỳ, khởi nghĩa, phường 8 quận 3 thành phố Hồ Chí Minh. Có vay nợ 2 ngân hàng: – Công ty Hoàng Long vay ngân hàng M số tiền là 483.000 USD. Ngày đến hạn trả nợ là 30/04/2005, hợp đồng tín dụng trên được bảo đảm bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích là 50.000 m2, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 thế chấp tài sản đã được công chứng ngày 24-6-1999 tại TP Hồ Chí Minh. – Công ty Hoàng Long vay ngân hàng N số tiền là 1.543.242 USD. Ngày đến hạn trả nợ là 30-06-2005. Hợp đồng tín dụng trên được bảo đảm bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích là 50.000 m2, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 thế chấp tài sản đã được công chứng ngày 23-01-2000 tại TP HCM. – Ngoài ra, công ty Hoàng Long còn vay của công ty TNHH Thiên Bình 500triệu đồng, ngày đến hạn là 20-01-2006. Hợp đồng vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích 50.000 m2, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 chấp được công chứng ngày 22-06-1999 tại TP HCM. Đến thời hạn trả nợ cho ngân hàng M, công ty Hoàng Long không thực hiện được nghĩa vụ, ngân hàng M đã kiện công ty Hoàng Long ra toà nhằm phát mãi tài sản trừ nợ cho ngân hàng. 2. Một số nhận xét của nhóm: Rõ ràng ở vụ án này một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự (Điều 324 BLDS 2005). Công ty Hoàng Long làm 3 hợp đồng vay với ngân hàng M, ngân hàng N và công ty TNHH Thiên Bình. Và Hoàng Long làm 3 hợp đồng vay với ngân hàng M, ngân hàng N và công ty TNHH Thiên Bình. Và 3 hợp đồng vay này đều được bảo đảm bằng 5 lô đất có tổng diện tích là 50.000 m2, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3. Cả ba hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại TP HCM, điều này đồng nghĩa với cả ba hợp đồng thế chấp, có đầy đủ hiệu lực pháp lí, quyền lợi lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vê. – Khi đến thời hạn trả nợ cho ngân hàng M (30-04-2005), công ty Hoàng Long không thực hiện được nghĩa vụ, ngân hàng M kiện ra toà nhằm phát mãi tài sản trừ nợ. Như đã nói ở trên tài sản này (5 lô đất với tổng diện tích 50.000m2, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3) được thế chấp trong ba hợp đồng vay (với công ty TNHH Thiên Bình, ngân hàng M, ngân hàng N). Vì thế căn cứ vào khoản 3 điều 324 BLDS 200 5 thì: “trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản”. Nghĩa là trong vụ án này, công ty TNHH Hoàng Long mới đến hạn trả nợ với ngân hàng M, còn 2 hợp đồng vay với ngân hàng N (30-06-2005 mới đến hạn), với công ty THHH Thiên Bình (20-01-2006 mới đến hạn), cũng được thanh toán cùng lúc với ngân hàng M, tức là công ty Hoàng Long sẽ thanh toán trước hạn cho 2 hợp đồng vay với ngân hàng N và hợp đồng vay với công ty TNHH Thiên Bình (nếukhông có thoả thuận khác). – Theo điều 325 BLDS 2005 (thứ tự ưu tiên thanh toán) được xác định như sau: “trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng kí thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký (khoản 1 - điều 325 BLDS 2005). Chiếu vào vụ án này thì ta thấy: hợp đồng thế chấp giữa công ty Hoàng Long với các ngân hàng, công ty được công chứng và đăng ký theo thứ tự như sau: Thứ nhất với công ty TNHH Thiên Bình: 22-06-1999, với ngân hàng M: 24-06-1999; cuối cùng là với ngân hàng N: 23-01-2000. Thời hạn đến hợp đồng N: 30-06-2005, với công ty TNHH Thiên Bình: 20-01-2006. Như đã nói ở trên tuy chưa đến hạn phải trả nợ cho ngân hàng N, công ty TNHH Thiên Bình, nhưng khi tài sản phát mãi trừ nợ thì hợp đồng giữa công ty Hoàng Long với ngân hàng N, với công ty TNHH Thiên Bình cũng được thanh toán trước. Do việc đăng kí GDBĐ sớm nên khi phát mãi tài sản công ty Hoàng Long sẽ phải trả nợ cho công ty TNHH Thiên Bình (mặc dù chưa đến hạn, (nếu không có thoả thuận khác)). Rồi mới đến trả nợ cho ngân hàng M, mặc dù ngân hàng M đã đến thời hạn trả nợ trước nhưng do GDBĐ được đăng ký sau, công ty TNHH Thiên Bình, nên trước hết phải ưu tiên trả nợ công ty TNHH Thiên Bình. Cuối cùng, công ty Hoàng Long thực hiện với ngân hàng N. Nhưng trên thực tế, cũng có trường hợp do các bên tự thoả thuận với nhau, nên công ty Hoàng Long có thể trả nợ theo thời hạn thực hiện nghãi vụ đối với mỗi hợp đồng vay. Tuy nhiên nếu trường hợp này xảy ra thì các bên cũng nên cân nhắc sự rủi ro khi thoả thuận. III/ Vụ việc thứ ba 1. Tóm tắt và giải quyết vụ án. Nguyễn Thị A ngụ tại TP Vũng Tàu là chủ sở hữu của ba tàu đánh cá (số hiệulà BV-9244-TS; BV-9342-TS; BV-5741-TS) và đã thế chấp cho ngân hàng công thương Việt Nam chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu (cho 3 hợp đồng tín dụng với tổng nợ gốc là 2.250 triệu đồng, thời hạn vay là 12 tháng và 60 tháng) theo các hợp đồng số 0612.0278 (ngày 24-11-2006); số 0612.0299 (ngày 28-12-2006) và số 0744.0003 (ngày 10.01.2007). Các hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm tại TP Hồ Chí Minh. Trong tháng 4-2007, Nguyễn Thị A cùng 4 đồng phạm khác dùng 3 tàu trên đi biển để cắt cáp viễn thông và bị cơ quan chức năng phát hiện. Khi khởi tố hình sự, cơ quan điều tra đã kê biên và giao 3 tàu đánh cá cho gia đình A quản lý. Phần giải quyết vụ án. Tại bản án sơ thẩm số 83-2008-HS-ST ngày 04-04-2008, TAND tỉnh Bà Rịa– Vũng Tàu đã tuyên: Nguyễn Thị A và các đồng phạm khác phạm vào tội phá huỷ công trình phương tiện quan trọng v3ề an ninh quốc gia với các mức án từ 3 năm đến 12 năm; Xét thấy trước khi bị cáo sử dụng 3 tàu đánh cá làm phương tiện phạm tội thì 3 tàu này đã được thế chấp hợp pháp cho ngân hàng nên bản án đã giao cho ngân hàng công thương chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu cùng thi hành án và gia đình bà A thanh lý trước hạn 3 hợp đồng tín dụng, xử lý 3 tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay, phần giá trị còn lại nếu có thì sẽ bị tịch thụ sung công quỹ Nhà nước. Ngày 18-04-2008, VKSND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có kháng nghị số 210/VKS đề nghị toà phúc thẩm căn cứ vào 41 BLHS tuyên xử tịch thu 3 chiếc tàu đề sung quỹ nhà nước ( các bị cáo cũng co kháng cáo xin giảm nhẹ hình phạt. Tại phiên toà phúc thẩm ngày 19/09/2008: Đại diện VKSNDTC giữ nguyên kháng nghị và hội đồng xét xử đã tuyên: bác các kháng cao và chấp nhận kháng về việc xử lý tịch thu 3 tàu cá là vật chứng với nhận định: mặc dù 3 tàu có thế chấp hợp lệ nhưng việc thế chấp không làm mất đí quyền sở hữu (của A với 3 tàu cá) nên vẫn đủ điều kiện tịch thu 2. Một số nhận xét của nhóm. Phán quyết của toà án phúc thẩm đã đẩy khoản nợ vay có tài sản bảo đảm có tài sản bảo đảm hợp pháp của bà A tại ngân hàng trở thành các khoản nợ không có bảo đảm, giao dịch bảo đảm trên thực tế cũng trở nên vô nghĩa. Ngân hàng đã làm những điều mà pháp luật quy định phải làm lại gánh chịu những rủi ro. Như vậy, phán quyết tại phiên phúc thẩm của Toà Án là không phù hợp. Bởi lẽ các lí do sau: – Thứ nhất: Việc cấp tín dụng và xác lập các giao dịch bảo đảm tiền vay là quyền và nghĩa vụ trong hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng ( Điều 49 và điều 52 Luật tổ chức tín dụng). Giao dịch bảo đảm giữa ngân hàng công thương chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu với bà Nguyễn Thị A đươc tiến hành hợp lệ, ngay tình, thủ tục hoàn toàn hợp pháp. Vì các hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng công thương chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu với bà Nguyễn Thị A đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm tại TP HCM ( làm đúng khoản 2 điều 323- đăng kí GDBĐ được đăng ký theo quy định của pháp luật thì GDBĐ đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kế từ thời điểm đăng ký; và theo nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 : “Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong việc bảo đảm vay. Không một tổ chức cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào việc bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các bên”. – Mặt khác: Theo thông tư liên tịch số 03/1998/TTLT ngày 24/10/1998 của TANDTC, VKSNDTC, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp đã quy định: đối với các phương tiện sản xuất, kinh doanh mà trước đó bị can, bị cáo đã thế chấp cầm có để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán, thì cơ quan đang thụ lý, giải quyết vụ án xử lý. + Nếu hợp đồng cầm cố thế chấp vẫn còn thời hạn, thì tuỳ trường hợp cụ thể, cơ quan đang thụ lý, quải quyết vụ án có thể giao cho bên đang giữ tài sản cầm cố, thế chấp tiếp tục khai thác sử dụng tài sản đó. + Căn cứ quyết định bản án của toà án đã có hiệu lực pháp luật , cơ quan thi hành án tiến hành xử lý bản đấu giá tài sản. Số tiền bán đấu giá tài sản cầm cố thế chấp được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp hợp pháp sau khi trừ chi phí cho việc bảo quản khai thác, sử dụng và chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá; phần còn lại để thi hành án. Như vậy, căn cứ vào thông tư này thì ta thấy; bản án sơ thẩm số 83/2008/HS-ST ngày 04/04/2008 TAND tỉnh Bà Rịa là đúng, hợp lí khi quyết định: giao 3 tàu đánh cá cho ngân hàng công thương chí nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu cùng thi hành án và gia đình bà A thanh lý trước hạn 3 hợp đồng tín dụng, xử lý bán ba tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay, phần giá trị còn lại nếu có, tịch thu sung quỹ Nhà nước. C/ Ý KIẾN CỦA CÁ NHÂN VỀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ MỘT TÀI SẢN DÙNG ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NHIỀU NGHĨA VỤ DÂN SỰ BLDS 2005 mở rộng khả năng dùng một tài sản để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự cụ thể, bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba có thể thế chấp một tài sản để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu giá trị tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng cầm cố, thế chấp lớn hơn tổng giá trị của các khoản nợ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Như vậy, các bên có quyền thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, giá trị này có thể lớn hơn hoặc ít hơn so với tổng các khoản nợ. Các bên được thỏa thuận về việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng với một hoặc nhiều chủ đầu tư khác nhau (Theo điều 5-NĐ163NĐ-CP ngày 29/12/2006). Khoản 2 điều 6 nghị quyết 163 quy định: “Các bên cùng nhận bảo đảm bằng 1 tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau”. Có thể nói việc quy định này khá phù hợp với thực tế. Ví dụ : Doanh nghiệp A thế chấp với doanh nghiệp B (doanh nghiệp mẹ của A). Tài sản là một nhà máy với mẫu mã trong đó để bảo đảm cho khoản vay là V1. Hợp đồng thế chấp cho khoản vay V1 đã được thực hiện và đăng kí với một trung tâm đăng kí giao dịch, tài sản ( thuộc cục đăng kí giao dịch bảo đảm – Bộ Tư Pháp)(Trung tâm đăng kí tài sản). Đồng thời doanh nghiệp A thế chấp chính tài sản này với ngân hàng C để vay một khoản tiền V2 với điều kiện được sự chấp thuận của cả B và C. Thông thường để bảo vệ quyền lợi của mình, ngân hàng C sẽ yêu cầu doanh nghiệp A và doanh nghiệp B cùng mình giao kết một thỏa thuận ba bên trong đó doanh nghiệp B đăng ký cho ngân hàng C thế quyền ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản bảo đảm được xử lý. Thỏa thuận ba bên về thứ tự ưu tiên thanh toán này phù hợp với thực tiễn đang áp dụng tại Việt Nam cũng như trên thế giới và phù hợp quy định tại câu 1 của khoản 2 điều 6 nghị định 163 NĐ – CP. Ngoài ra ba bên có quyết định : “khoản tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán trước cho toàn bộ nghĩa vụ của doanh nghiệp A đối với ngân hàng C (bao gồm cả khoản vay gốc, tiền lãi, tiền phạt, các khoản phí khác của ngân hàng...). Khoản tiền còn lại sẽ được thanh toán cho doanh nghiệp B”. Nhưng pháp luật quy định : “bên có quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”. Như vậy, so sánh thỏa thuận ba bên này của khoản 2 điều 6 nghị định 163 chỉ cho phép bên thế quyền (ngân hàng C) được ưu tiên thanh toán cho mọi quyền lợi của nó phát sinh từ hợp đồng cho vay V2. Nhưng nghị định 163 chỉ cho phép thế quyền trong phạm vi quyền lợi của nó từ hợp đồng V1. Theo quy định tại khoản 2 điều 6 nghị định 163 : thứ tự thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xây dựng : Ngân hàng trong khoản vay V1 Doanh nghiệp B trong khoản vay V1 bảo đảm được xây dựng trong phạm vi khoản vay V2 – V1 (sau khi thanh toán cho 1;2) Từ đây đã tạo sự khó hiểu và khó lí giải bởi thứ tự ưu tiên thanh toán luôn xây dựng là V1 chứ không phải V2 như thỏa thuận 3 bên, qua đó khó chứng minh được sự tồn tại của hai yếu tố lợi ích công cộng hoặc bảo về quyền lợi ích của bên ngay tình để giải quyết. Do đó các nhà làm luật quy đinh : “bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền tại khoản 2 điều 6 nghị định 163 ngày 29/12/2006 về giao dịch dân sự bảo đảm theo hướng phù hợp nhằm đảm bảo sự tự do ý chí của các chủ thể theo quy định của pháp luật”. Thực tế, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản có nhiều cái lợi. Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ công khai hóa các thông tin giao dịch tín dụng cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu khi xác lập các giao dịch dân sự kinh tế. Nhưng quan trọng hơn, trong các trường hợp có tranh chấp xảy ra khi đăng ký giao dịch đảm bảo sẽ xây dựng được thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong trường hợp một vài tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nhiều lợi ích như vậy nhưng cớ chế đăng kí giao dịch bất động sản hiện nay lại ko khuyến khích người dân làm theo pháp luật dù nhiều người biết rằng quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân trong các giao dịch có tranh chấp không bảo vệ khi động sản chưa được đăng ký. Kết luận PHÁP LỆNH THI HÀNH ÁN DÂN SỰ Điều 41. Kê biên tài sản 1. Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản nếu có căn cứ cho rằng tài sản đó là của người phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất hoặc tài sản đang do người thứ ba giữ, trừ các trường hợp quy định tại Điều 42 của Pháp lệnh này. 2. Người phải thi hành án có quyền đề nghị kê biên tài sản nào trước, Chấp hành viên phải chấp nhận nếu xét thấy đề nghị đó không cản trở việc thi hành án. Nếu người phải thi hành án không đề nghị kê biên tài sản nào trước thì tài sản thuộc sở hữu riêng của người phải thi hành án được kê biên trước. Trong trường hợp tài sản riêng của người phải thi hành án không có hoặc không đủ để thi hành án thì Chấp hành viên mới được kê biên phần tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản thuộc sở hữu chung với người khác. Chỉ kê biên quyền sử dụng đất, nhà ở, trụ sở của người phải thi hành án nếu sau khi kê biên hết các tài sản khác mà vẫn không đủ để thi hành án. 3. Chỉ được kê biên tài sản của người phải thi hành án đủ để bảo đảm thi hành án và thanh toán các chi phí về thi hành án. Trong trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất lớn hơn nghĩa vụ phải thi hành án mà không thể phân chia được hoặc việc phân chia sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên tài sản đó để bảo đảm thi hành án. 4. Trong trường hợp người phải thi hành án không có tài sản nào khác thì Chấp hành viên có quyền kê biên cả tài sản của người đó đang cầm cố, thế chấp, nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm. Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố, thế chấp biết về việc kê biên. 5. Khi kê biên tài sản, nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên và giải thích cho đương sự về quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự. Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà không có người khởi kiện thì tài sản bị kê biên được xử lý để thi hành án. Trong trường hợp cần xác định quyền sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung mà các bên không thoả thuận được thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Toà án giải quyết. 6. Khi kê biên tài sản phải có đại diện chính quyền xã, phường, thị trấn và người làm chứng. Người được thi hành án, người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan được thông báo về thời gian, địa điểm kê biên tài sản. Nếu người phải thi hành án cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên tài sản của người đó, nhưng phải ghi rõ việc này vào biên bản kê biên. 7. Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm thì sau khi kê biên, Chấp hành viên phải thông báo cho cơ quan đăng ký quyền sở hữu, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm biết. Điều 42. Tài sản không được kê biên 1. Không được kê biên các tài sản sau đây: a) Lương thực, thuốc men cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình; b) Công cụ lao động, đồ dùng sinh hoạt thông thường cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình; c) Đồ dùng thờ cúng thông thường. 2. Chính phủ quy định cụ thể các trường hợp không được kê biên tài sản của các cơ quan, tổ chức; quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của cá nhân, hộ gia đình. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. ––––****––– Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lí, Bình luận khoa học Bộ Luật Dân sự Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2001. Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 1 trường Đại Học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công An Nhân Dân.