Bài giảng Luật đất đai

hợp. Tuy nhiên, Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân chỉ áp dụng khi Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân kê từ ngày 0 1 tháng 7 năm 2004 và trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 5 Điều 87 của Luật Đất đai. Nghĩa là, hạn mức giao đất ở không ảnh hưởng đến việc nhạn chuyển quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân. 2.2.6 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất Là thứ tự các bước, các công việc cụ thể mà các cơ quan có thẩm quyền và người sử dụng đất phải thực hiện để chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất. Pháp luật hiện hành có sự tiến bộ là quy định giản tiện hơn so với trước đây về thủ tục giao, cho thuê đất. Về cơ bản, thủ tục này được thực hiện theo cơ chế một cửa, người xin giao, thuê đất nộp hồ sơ và nhận kết quả tại một cơ quan nhất định Có thể tham khảo các quy định sau: - Điều 122 LĐĐ 2003; - Điều 123 - 128 NĐ 181/2004/NĐ-CP. 2.3. Chuyển hình thức và mục đích SDĐ 2.3.1 Chuyển hình thức sử dụng đất Là việc người sử dụng đất chuyển hình thức sử dụng đất từ hình thức này sang hình thức khác trong trường hợp họ được lựa chọn hình thức sử dụng đất. Trình tự, thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất được quy định cụ thể như sau (Điều 129 NĐ 181/2004/NĐ-CP): * Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn đăng ký chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau: - Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra; đối với trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính và giản kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng- đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên ỵà môi trường có trách nhiệm chinh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử đụng đất kết hợp với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. 2.3.2 Chuyến mục đích sử dụng đất 2.3.2.1 Khái niệm Là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật. Như vậy, chuyên mục đích sử dụng đất là hoạt động mang tính điều chỉnh về đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế xã hội có sự biến chuyển, dẫn đến nhu cầu đối với việc sử dụng đất có sự thay đồi. Vì việc chuyển mục đích sử dụng đất làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nên nó dẫn đến hệ quả là quyền và nghlã vụ của người sử dụng đất có thể thay đổi theo. Theo khoản 3 Điều 36 LĐĐ 2003 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, có nghĩa là theo chế độ pháp lý của loại đất mới. 2. 3.2.2 Căn cứ chuyến mục đích sử dụng đất Giống như căn cứ giao đất, cho thuê đất. bởi vì chuyên mục đích sử dụng đất cũng là một hoạt động mang tính điều Phối đất đai. 2.3.2.3 Các trường hợp chuyển mục đích (Điều 36.LĐĐ 2003) Tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đời sống kinh tế xã hội, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật chia thành hai nhóm: * Chuyển mục đích phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 1 Điều 36 LĐĐ 2003): - Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; . - Chuyển đấ~hi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; . - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở ; * Chuyển mục đích không phải xin phép (khoản 1 Điều 36 LĐĐ 2003): Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyên sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất. 2.3.2.4 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Nhìn chung, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định giống với thẩm quyền giao, cho thuê đất. Quy định này nhằm tập trung việc điều phối đất đai về một hệ thống cơ quan thống nhất. Tuy nhiên, cần tưu ý rằng uỷ ban nhân dận cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyền mục đích sử dụng đất và một sổ trường hợp pháp luật không đề cập đến quyền được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng không có thẩm quyền cho phép sử dụng đất đối với họ (như cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư). Theo Điều 37, Điều 125 LĐĐ 2003, thẩm quyền cho phép chuyên mục đích sử dụng đất được quy định như sau: * UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích đối với: - Tổ chức trong nước; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Tổ chức, cá nhăn nước ngoài. * UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình cá nhân. Lưu ý: Đối với đất có tài sản gắn liền ự(n đất là công sản thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan nhà nước ở Trung ương và các doanh nghiệp nhà nước thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi có thoả thuận bằng văn bản của Bộ Tài chính về việc cho phép chuyển công năng sử dụng của công sản đó sang sử dụng vào mục đích khác (Điều O Nghị định 84/2004/NĐ-CP). 2.3.2.5 Thủ tục chuyển mục đích (Điều 124, 125 LĐĐ; Điều 133 , 134 NĐ 181/2004/NĐ-CP) 2. 4. Thời hạn sử dụng đất Là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích khẳng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để Nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Tùy thuộc vào trường hợp sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau. 2.4.1 Trường hồ sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 66 LĐĐ 2003). Đây là những trường hợp sử dụng đất mà pháp luật không xác định thời hạn cụ thể, do tính chất của mục đích sử dụng đất không thể giới hạn về thời hạn: - Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; - Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 7 ì của Luật này; - Đất ở ; - Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; - Đất xây dụng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại Điều 99 của Luật này; - Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 2.4.2 Sử dụng đất có thời hạn (Điều 67 LĐĐ 2003). Đây là những trường hợp có giới hạn cụ thể về thời hạn sử dụng đất. Tùy thuộc vào mục đích, chủ thể sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn cụ thể khác nhau: a) Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng: * Trường hợp giao đất: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. *Trường hợp thuê đất: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là không quá năm mươi năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết đi giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trưo72ng hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì tbờì hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 thái 10 năm 1993 * Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này, sau đó phải chuyển sang thuê đất. * Thời hạn SDĐ nông nghiệp khác được quy định tại khoản 21 Điều 68 NĐ 181/2004/NĐ-CP: - Thời hạn giao đất là năm mươi (50) năm; - Thời hạn cho thuê đất là không quá năm mươi (50) năm b) Đối với đất sử dụng thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh (không phân biệt loại chù thể): được xác định theo dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không.quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. c) Thời hạn cho thuê đất đế xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: không quá chín mươi chín năm. d) Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường. thị trấn: không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 0 1 năm 1 999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất. 2.4.3 Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 68 LĐĐ 2003) về nguyên tắc, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau.khi chuyển mục đích. Tuy. nhiên, các trường hợp sau đây việc chuyển mục đích sử dụng đất không làm thay đổi thời hạn sử dụng đất: . - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, tô chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ồn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. 2.4.4 Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 6Q LĐĐ 2003) Trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có được là do nhận chuyển quyền tù người sử dụng đất khác, thì thời hạn sử dụng đất của họ như sau: - Đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển. quyền sử dụng đất. - Đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. 2.4.5 Gia hạn thời hạn sử dụng đất, 2.4.5.1 Khái niệm Là việc kéo dài thêm thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quy định về gia hạn sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất khi họ muốn sử dụng thêm, đặc biệt là trong điều kiện đang sử dụng có hiệu quà và chưa cần thiết phải thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2.4.5.2 Các trường hợp gia hạn (xem Điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). * Trường hợp hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 14, 7, 8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai. Có nghĩa là, trường hợp này hộ gia đình, cá Phân không phải làm thủ tục gia hạn sử dụng đất và Nhà nước không thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp buộc phải thu hồi đất như đã quy định. * Các trường hợp khác: người sử dụng nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phải làm thủ tục xin gia hạn. Trước thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng đất sáu (06) tháng, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì người sử dụng đất làm đơn gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét, giải quyết.Thủ tục gia hạn sử dụng đất được quy định tại Điều 141,142 NĐ 181 /2004/NĐ-CP. 2.5 Thu hồi đất 2. 5. 1 Kh ái niệm Theo khoản 5 Điều 4 LĐĐ 2003 thì: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, uỷ ban nhân dân xã. phường. thị trấn quản lý theo quy định của Luật này". Như vậy, thu hồi đất sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý. Việc thu hồi đất có hai ý nghĩa: thứ nhất, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước; và thứ hai, hỗ trợ cho quá trình điều phối đất đai. Mặc dù khoản 5 Điều 4 LĐĐ 2003 thì thu hồi đất áp dụng đối với hai loại chủ thể là người sử dụng đất và các tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý, nhưng các quy định cụ thể về thu hồi đất đối với loại chủ thể thứ hai chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, trong phạm vi bài này chúng ta chỉ đi vào chi tiết các nội dung pháp lý về thu hồi đất đối với người sử dụng đất. 2.5.2 Các trường hợp thu hồi đất Theo Điều 38 LĐĐ 2003, có tất cả 12 trường hợp thu hồi đất cụ thể. Các trường hợp này có thể chia thành các nhóm sau dựa vào bản chất từng trường hợp: * Thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khoản 1 Điều 38 LĐĐ 2003) * Thu hồi đất khi người sử dụng đất không có nhu cầu, khả năng tiếp tục sử dụng đất (khoản 2, 7, 8 Điều 38 LĐĐ 2003) * Thu hồi đất khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn (khoản 10 Điều 38 LĐĐ 2003) * Thu hồi đất khi có vi phạm pháp luật đất đai (khoản 3, 4, 5,6, 9, 11, 12 Điều 38 LĐĐ 2003) 2.5.3 Thu hồi đất để sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế Đây là trường hợp Nhà nước thu hồi đất để chuyển giao cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh cụ thể hoặc thực hiện những công trình quan trọng hỗ trợ cho việc phát triển kinh tế. Cần tưu ý rằng, việc thu hồi đất sử dụng cho phát triển kinh tế chỉ được pháp luật quy định cho những trường hợp nhất định. Ngoài những trường hợp này, Nhà nước sẽ không can thiệp mà người có nhu cầu phải tự thương tượng với người đang trực tiếp sử dụng đất để có đất thực hiện dự án của mình. Các trường hợp thu hồi đất cho phát triển kinh tế bao gồm: * Các trường hợp tại khoản 2 Điều 36 NĐ 181/2004/NĐ-CP (trừ điểm b): - Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất dai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai; - Sứ dụng đất để thực hẹn các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); - Sử dụng đất đế thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Các trường hợp tại Điều 34 NĐ 84; TT 06/2007RRT-BTNMT ngày 15/6/2007: Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng trong các trường hợp sau đây: + Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư (thể hiện trong nghị quyết của QH); + Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 37 NĐ 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006). - Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở ) trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (từ 3 sao trở lên) trong các trường hợp sau đây: + Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án; + Các dự án trong khu vực mớ rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, + Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, pháp luật hiện hành có điểm mới là.quy định về quyền tự đầu tư trên đất đang sử dụng thuộc diện thu hồi đề sản xuất kinh doanh (Điều 42 NĐ 84/2007/NĐ-CP). Nghĩa là, người có đất nằm trong khu quy hoạch phải thu hồi đất để phục vụ cho việc thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh có thể đề nghị Nhà nước cho phép chính họ thực hiện dự án theo đúng quy hoạch. 2.5.3 Thẩm quyền thu hồi đất Theo Điều 44 LĐĐ 2003, thẩm quyền thu hồi đất được quy định cụ thể như sau: * UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với: - Tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp huyện. * UBND cấp huyện thu hồi đất đối với : - Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. *Lưu ý các trường hợp đặc biệt: - Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của UBND cấp xã: ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thầm quyền xét duyệt (Điều 38 NĐ 84/2007/NĐ-CP). - Thu hồi đất trong khu công nghệ cao khu kinh tế. Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế có trách nhiệm thu hồi đất đã giao lại hoặc cho thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 2 Điều 92 của Luật Đất đai. - Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẳm quyền thu hồi của ủy ban nhân dân cấp huyện thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối vời toàn bộ các thửa đất trên khu đất và ra quyết định thu hồi đối với tìm thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình (điểm c, d khoản 1 Điều 53 NĐ 84/2004/NĐ-CP). 2.5.4 Quản lý luỹ đất thu hồi (Điều 41 LĐĐ 2003). * Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý trong các trường hợp: - Thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; - Thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của LĐĐ thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị. * UBND xã quản lý trong các trường hợp thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của LĐĐ thuộc khu vực nông thôn. 2.5.5 Thủ tục thu hồi đất - Thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ theo khoản 1 Điều 38 LĐĐ. Trường hợp này, thủ tục được thực hiện theo quy định từ Điều 49 - Điều 60 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. - Thu hồi đất trong các trường hợp khác (Điều 1 3 1 - 1 32 Nghị định 1 8 1 /2004/NĐ-CP) . - Thu hồi đất hoặc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai (Điều 37 NĐ 84). 2.5.6. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Điều 42, 43 Luật Đất đai 2003, NĐ 197/2004/NĐ-CP, NĐ 84/2007/NĐ-CP) 2. 5. 6. 1 Phạm vi áp dụng Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Những trường hợp thu hồi đất khác và trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng, chinh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ không áp dụng quy định này. 2. 5. 6. 2 Đối tượng áp dụng Quy định này áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, bao gồm tồ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất. 2.5.6.3 Trách nhiệm bồi thường, hỗ trơ và tái định cư Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường hợp nói trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người được Nhà nước giao, cho thuê đất có trách nhiệm thay mặt Nhà nước ứng nước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đó là trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Khoản tiền này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Riêng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đẩu tư vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư; trường hợp họ đã chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. 2.5.6.4 Bồi thường.thiệt hại * Bồi thường thiệt hại về đất. Là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi. Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định. - Điều kiện được bồi thường: + Quyền sử dụng đất phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc - loại được phép giao dịch. Có những trường hợp người sử dụng có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng họ chỉ được phép sử dụng mà không được giao dịch thì khi bị thu hồi cũng không được bồi thường (như trường hợp tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất; các chủ thể thuê đất của Nhà nước mà trả tiền thuê hàng năm); + Có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất; + Việc thu hồi đất không phải do vi phạm pháp luật đất đai. - Một số trường hợp cần tưu ý: + Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 44 NĐ 84); + Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 1 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 44 NĐ 84). - Phương thức bồi thường: có thể thực hiện theo nhiều cách, bao gồm bao thường bằng đất khác; bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở tái định cư tùy thuộc vào từng trường hợp. - Giá đất để tính tiền bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyên mục đích sử dụng. Thường hợp giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp Bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Điều 43 NĐ 84/2007/NĐ-CP): ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ từ 20% - 50% giá đất ở liền kề. - Bồi thường thiệt hại đối với tài sản. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường. Việc bồi thường này được quy định cụ thể từ Điều 18 - Điều 26 NĐ 197/2004/NĐ-CP. 2.5.6.5 Chính sách hỗ trợ và tái định cư HỖ trợ là việ giúp đỡ, tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất ổn định đời sống và sản xuất, vượt qua khó khăn khi bị thu hồi đất. Nội dung hỗ trợ có thể bao gồm: hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất; hỗ trợ chuyển đôi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn; Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở . Theo quy định của pháp luật, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. * Lưu ý: vấn đề cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không tự nguyện chấp hành quyết định thu hồi đất thì có thể bị cưỡng chế bàn giao đất. Thẩm quyền cưỡng chế được quy định tại Điều 39 LĐĐ. Điều kiện cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 60 NĐ 84/2007/NĐ-CP. 2.5.7 Vấn đề trưng dụng đất có thời hạn (Điều 45 LĐĐ 2003; Điều 37 Nghị định 1 8 1/2004/NĐ-CP). * Khái niệm Là việc Nhà nước tạm thời lấy đất của người sử dụng đất để phục vụ giải quyết tình trạng khẩn cấp của đất nước như chiến tranh, thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp khác. * Thẩm quyền trưng dụng Theo Điều 37 NĐ 181 /2004/NĐ-CP, Chính p