Bài giảng Thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng - bất động sản - Lưu Trường Văn

đồng, nhưng giá hiện tại của thiết bị cùng loại này trên thị trường chỉ là 200 triệu. Vậy giá trị thiết bị dùng tính toán hiệu quả dự án sẽ chỉ là 200 triệu mà thôi. Trong ví dụ đơn giản trên, phần 600 triệu (=800 – 200 triệu) đã là chi phí chìm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 24 Thảo luận thêm về chi phí cơ hội
Đưa vào chi phí cơ hội Lựa chọn một dự án có nghĩa là chấp nhận từ bỏ các dự án khác (do nguồn lực là hạn hẹp chứ không phải là vô tận). Lợi ích cao nhất trong các dự án bị từ bỏ trở thành chi phí cơ hội của dự án được chọn. Một căn nhà nếu không sử dụng cho dự án thì nó có cơ hội sinh lời khác, tối thiểu và thụ động nhất là cho thuê. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 25 GIÁ TRỊ CỦA TIỀN TỆ THEO THỜI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian được kế thừa từ bài giảng của Th.S. ðặng Văn Thanh) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 26 1. VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN? Cùng một số tiền như nhau nhưng nếu bạn có được ở những thời điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. Một là, tiền tệ có khả năng sinh lợi (chi phí cơ hội) Hai là, do lạm phát Ba là, do rủi ro Tại sao phải đề cập đến vấn đề này trong phân tích tài chánh? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 27 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Gọi P là giá trị hiện tại. r(%) là lãi suất hàng năm. F1 là giá trị tương lai sau một năm. F2 là giá trị tương lai sau hai năm. Fn là giá trị tương lai sau n năm. F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Thế (1) vào (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r) F2 = P* (1+r)2 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 28 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Tổng quát : Fn = P* (1+r)n Trong đó: r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu . (1+r)n là giá trị tương lai của một đồng với lãi suất r ở năm n. (1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 29 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ1. Tính giá trị tương lai của một số tiền. Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu là 500 triệu đồng. Lợi nhuận kỳ vọng của dự án vào cuối năm thứ 5 là 200 triệu đồng. Có nên đầu tư vào dự án này không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm. Giá trị tương lai của dự án sau 5 năm: 500 + 200 = 700 triệu Giá trị tương lai của 500 triệu đồng sau 5 năm: F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 triệu đồng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 30 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ 2. Tính số năm n * Bạn gởi số tiền là 10 triệu đồng vào ngân hàng với lãi suất 0,5% tháng(kỳ ghép lãi: tháng), sau bao nhiêu tháng thì bạn có được số tiền cả vốn lẫn lãi là 15 triệu đồng? Aùp dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n 15 = 10* (1+0,005)n 1,5 = (1,005)n ln 1,5 = n* ln 1,005 n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 tháng. ln1,005 0,004987541 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 31 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam gấp đôi so với hiện nay? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay. Aùp dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n Fn / P = (1+ r)n 2 = (1+0,055)n n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 năm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 32 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay là 500USD bằng với GDP bình quân đầu người của Mỹ vào năm 1990 là 22.063 USD? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay. Aùp dụng công thức: Fn = P* (1+ r)n 22.063 / 500 = (1+ r)n 44,126 = (1+0,055)n ln 44,126 = n* ln 1,055 n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 năm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 33 2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Tính lãi suất r Một người có ý định mượn bạn 500 triệu đồng và hứa sẽ trả cho bạn cả vốn và lãi là 700 triệu đồng sau 5 năm. Bạn có đồng ý không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm. Aùp dụng công thức : Fn = P* (1+ r)n (1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5 (1+ r) = (1,4)1/5 = 1,06961 r = 6,961% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 34 3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN Từ công thức : Fn = P* (1+ r)n Trong đó : r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu 1/(1+r)n là giá trị hiện tại của một đồng ở năm n. 1/(1+r)n gọi là hệ số chiết khấu (discount factor) n n r FP )1( +==> Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 35 3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN Ví dụ. Tính giá trị hiện tại của một số tiền trong tương lai Một sinh viên muốn có số tiền là 20 triệu đồng vào cuối năm 4 để cưới vợ, vậy bây giờ, ở thời điểm đầu năm thứ nhất sinh viên này cần có số tiền gởi vào ngân hàng là bao nhiêu? biết lãi suất là 10%/năm. P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 triệu (1+ 0,1)4 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 36 4. GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Quy ước. Giá trị tương lai của dòng tiền đều được tính về đầu năm n (lần chi cuối cùng) Số thời đoạn là n -1 vì năm n tính vào đầu năm nên không có chênh lệch thời gian và không có lãi. A A A A A .. Năm 1 2 3 4 n Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 37 4. GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU A chi ở đầu năm 1 tính đến đầu năm n là A*(1+ r)n-1 A chi vào đầu năm 2 tính đến đầu năm n là A*(1+ r)n-2 A chi vào đầu năm n là A*(1+ r)n-n = A*(1+ r)0 = A. Fn = A*(1+ r)0 + A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + . + A*(1+ r)n-1 (1) Fn* (1+ r) = A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + + A*(1+ r)n (2) Lấy (2) – (1) ta được: Fn* (1+ r) - Fn = A*(1+ r)n - A Fn* (1+ r -1) = A* [(1+ r)n - 1] Fn = A* [(1+ r)n - 1] r Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 38 4.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Ví dụ. Tính số tiền đầu tư đều mỗi năm(A) Ông Minh dự kiến cần số tiền là 25.000 USD vào đầu năm 2010 để con trai đi du học. Vậy ông Minh phải gửi tiết kiệm số tiền hàng năm đều nhau là bao nhiêu từ đầu năm 2006, biết lãi suất ngân hàng là 6%/năm, kỳ ghép lãi là 1 năm. F5 = A * [(1+0,06)5 - 1)] 0,06 25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 39 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Quy ước. Đầu năm 1 được xem như cuối năm 0 Số thời đoạn là n vì dòng tiền tính vào cuối năm .. Năm 0 1 2 3 n A A A A Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 40 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Từ công thức: Fn = A* [(1+ r)n - 1] r => P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n Và n n r FP )1( += Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 41 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Ví dụ 1. Một dự án đã được đầu tư trong năm 2005. Dự kiến, dự án sẽ đem lại một ngân lưu ròng vào cuối mỗi năm giống nhau là 50 tỷ đồng và liên tục trong 5 năm, từ 2006 đến 2010. Vậy giá trị của dự án ở thời điểm cuối năm 2005 hay đầu năm 2006 là bao nhiêu? Biết suất chiết khấu là r = 10%. Cách 1. P = 50 + 50 + 50 + 50 + 50 (1+0,1) (1+0,1)2 (1+0,1)3 (1+0,1)4 (1+0,1)5 P = 50 * (0,909 + 0,826 + 0,751 + 0,683 + 0,621) P = 50 * 3,791 = 189,55 tỷ đồng Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 42 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Cách 2. Aùp dụng công thức: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = 50* [(1+ 0,1)5 - 1] 0,1* (1+ 0,1)5 P = 50* 0,6105 = 50 * 3,791 = 189,55 tỷ đồng 0,16105 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 43 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Ví dụ 2. Bạn bán căn nhà với giá 900 triệu đồng. Người mua đã đồng ý, nhưng anh ta là giáo viên không có tiền trả ngay và thương lượng với bạn cho anh ta được trả góp trong 5 năm có tính đến lãi suất thị trường là 10%/năm. Nếu bạn đồng ý theo phương thức cho họ trả đều hàng năm thì số tiền này là bao nhiêu mỗi lần? P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 triệu Theo cách tính toán này thì sau 1 năm người mua mới trả lần thứ nhất, và các năm sau cũng trả vào cuối năm. Nếu người mua trả vào đầu mỗi năm thì bạn được lợi Số tiền lãi trả góp tổng cộng = (237,4 * 5) – 900 = 287 triệu Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 44 5.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA DÒNG TIỀN ĐỀU Ví dụ 3. Lập lịch trả nợ đều hàng năm Một dự án nhỏ, cần khoản đầu tư ban đầu là 1 tỷ đồng và chủ đầu tư phải vay ngân hàng 50% số vốn nói trên với lãi suất 12%/ năm. Theo khế ước vay, chủ đầu tư phải trả vốn gốc và lãi đều nhau vào cuối mỗi năm trong 5 năm và không được ân hạn.Vậy số tiền phải trả mỗi lần là bao nhiêu? Aùp dụng công thức: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = A * [(1+ 0,12)5 - 1] = A* 3,605 0,12* (1+ 0,12)5 => A = P/3,605 = 500/3,605 = 138,7 triệu đồng. Hàm PMT trong EXCEL : -PMT(rate, Nper, PV). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 45 CHIẾT KHẤU Tổng quát : Fn = P* (1+r)n => P = Fn/ (1+r)n Trong đó: r là lãi suất , còn gọi là suất chiết khấu . (1+r)n là giá trị tương lai của một đồng với lãi suất r ở năm n. (1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor) 1/(1+r)n là giá trị hiện tại của một đồng ở năm n. 1/(1+r)n gọi là hệ số chiết khấu (discount factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 46 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) Hiện giá lợi ích ròng là tổng giá trị của lợi ích đã trừ đi chi phí hoạt động và chi phí đầu tư của tất cả các năm của đời dự án sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại n nn r CB r CB r CB r CBNPV )1( )( ..........)1( )( )1( )( )1( )( 2 22 1 11 0 00 + − ++ + − + + − + + − = ∑ = + − = n t t tt r CBNPV 0 )1( )( Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 47 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) 558,9478,1525,7587,2363,6-2000 504,5 PV(NCF) NPV = 0.6210.6830.7510.8260.90911/(1+10%)t 900700700700400-2000Bt-Ct 8008008008005002000Ct 1700150015001500900Bt 543210Năm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 48 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) Công thức tính NPV trong EXCEL: = NPV(r%,CF1:CFn)+CF0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 49 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value)
Các thông tin cần có để tính NPV. Để tính được chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng chúng ta cần phải có những số liệu và thông tin sau đây: - Dòng ngân lưu ròng (NCF:Net cashflow): (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ..,(Bn –Cn). - Thời điểm quy chiếu. (thường thời điểm quy chiếu là năm 0, năm đang xem xét tính khả thi của dự án). - Suất chiết khấu hay còn gọi là suất sinh lợi tối thiểu yêu cầu hay chi phí sử dụng vốn . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 50 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value)
Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV. Quy tắc 1: Chỉ chấp nhận những dự án tốt là những dự án làm cho của cải xã hội tăng lên tức NPV của dự án phải dương hoặc tối thiểu là bằng không ( NPV≥ 0) và kiên quyết loại bỏ những dự án xấu là những dự án làm cho của cải xã hội giảm đi , tức NPV của dự án bị âm (NPV< 0) . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 51 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) Tốt8004D Xấu (loại)-2001C Xấu (loại)-4005B Tốt5003A Đánh giáNPV (triệu đồng) PV(C0) (tỷ đồng) Dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 52 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value)
Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV. Quy tắc 2: Nếu khả năng ngân sách có giới hạn, cần phải chọn một tổ hợp các dự án có NPV lớn nhất. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 53 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) Ví dụ: Một điạ phương có số vốn đầu tư trong năm là 24 tỷ đồng và đứng trước 4 cơ hội đầu tư được tóm tắt dưới đây: 1,812D 212C 418B 0,86A NPVVốn đầu tư yêu cầu Dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 54 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value)
Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV. Quy tắc 3: Đối với các dự án có tính chất loại trừ nhau (không phải do hạn chế ngân sách) ta phải luôn luôn chọn dự án có NPV cao nhất. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 55 1. HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value) 1.2003C chọn1.4008B 6002A Đánh giá NPV (triệu đồng) Hiện giá vốn đầu tư (tỷ đồng) Dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 56 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return) Nội suất thu hồi vốn, còn gọi suất sinh lợi nội tại hay tỷ suất lợi nhuận nội hoàn là suất chiết khấu làm cho hiện giá lợi ích ròng của dự án bằng không. 0)1( )( 0 * * = + − ==>= ∑ = n t t tt r CBNPVrIRR Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 57 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Các thông tin cần có để tính IRR. Để tính chỉ tiêu IRR chỉ cần có một thông tin duy nhất là dòng ngân lưu ròng NCF : (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ..,(Bn –Cn) hay viết ngắn gọn: CF0, CF1, CF2,., CFn Và công thức tính IRR trên bảng tính EXCEL đơn giản là: =IRR(CF0:CFn). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 58 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn IRR. IRR ≥ MARR : Dự án tốt IRR < MARR : Dự án xấu MARR (Minimum acceptable rate of return). Dự án tốt : NPV ≥ 0  IRR ≥ MARR. Dự án xấu : IRR < MARR  NPV < 0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 59 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR. 1. Một dự án có thể có nhiều IRR. IRR của dự án có hai nghiệm là r1 = 0% và r2 = 100% -200300-100NCF 210Năm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 60 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR. 2. Những dự án loại trừ nhau và có quy mô khác nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 90,920%1200-1000B 10,922%122-100A NPV@10%IRR10Dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 61 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR. 3. Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm hữu dụng khác nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 93,710%16070000-1000B 37,0412%1120-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 62 2. NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)
Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR. 4. Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm đầu tư khác nhau . 62,1020%1200-1000B 90,9120%1200-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 63 Các chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư: Một ứng dụng IRR • Đọc báo, thấy cuộc đấu thầu trái phiếu chính phủ thất bại, tức người mua là các ngân hàng đầu tư và người bán, đại diện là Bộ Tài chính không gặp nhau. • Bộ Tài chính kêu giá 92.000 đồng, các ngân hàng trả giá (cao nhất) chỉ là 85.000 đồng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 64 Các chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư: Một ứng dụng IRR Trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng, lãi suất trái phiếu 8% năm, cổ tức trả đều hằng năm: 8000 đồng, năm cuối cùng trả lãi và vốn gốc: 108.000 đồng, thời gian đáo hạn 5 năm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 65 Các chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư: Một ứng dụng IRR Tất nhiên Bộ Tài chính là người đi vay nên muốn lãi suất thấp và các ngân hàng, là người cho vay nên muốn lãi suất cao. Nhưng các lãi suất đó là bao nhiêu? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 66 Các chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư: Một ứng dụng IRR Bộ Tài chính muốn lãi suất là 10% nên gọi giá bán 92.000 đồng. Năm 0 1 2 3 4 5 NCF (92,000) 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000 IRR 10% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 67 Các chỉ tiêu đánh giá dự án đầu tư: Một ứng dụng IRR Các ngân hàng muốn lãi suất là 12% nên trả giá 85.000 đồng. Năm 0 1 2 3 4 5 NCF (85,000) 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000 IRR 12% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 68 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2) 1. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN
Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh Chung cư và khai thác kinh doanh.
Phương án 2: Công ty thỏa thuận chuyển nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công tác chuẩn bị đầu tư như: đền bù thu hồi đất, xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh chung cư, thiết kế cơ sở. Sau đó thỏa thuận chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác trực tiếp làm chủ đầu tư các bước còn lại của dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 69 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ 4. ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 70 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát về thị trường địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư lân cận ( xem bảng 2 ) chỉ đề cập đến cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải là lượng cầu vì vậy dữ liệu nói trên không khẳng định mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết. Khả năng bán hết chung cư phụ thuộc rất nhiều vào mức sẳn lòng chi trả của loại khách hàng mà chung cư ...................đã chọn để cung cấp sản phẩm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 71 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ các đánh giá cung cầu ở trên, sản phẩm của chung cư ................... nên là căn hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV tại TP.HCM. Loại sản phẩn này đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng các yêu cầu sau: Đáp ứng nhu cầu số đông ( hơn 80.000 căn hộ tại TP. hiện nay ) Vị trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không quá trung tâm 10km) Giá trị 1 căn hộ không vượt quá 500 triệu đồng / căn, khả thi nhất là từ 300 – 450 triệu đồng Được hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi của Quỹ phát triển nhà & trả góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trị căn hộ Thiết kế phù hợp sinh hoạt của người Việt Quy hoạch khu đô thị hoá cao, cơ sở hạ tầng đầy đủ Tiến độ thi công đảm bảo Chất lượng công trình đạt Có chế độ bảo hiểm, dịch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 72 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Căn cứ vào các bản vẽ kiến trúc được cung cấp, tổ nghiên cứu có nhận xét như sau: Khá nhiều căn hộ chung cư có mặt bằng chưa hợp lý: Các phòng giặt không có, bếp không thông thoáng, vị trí một số vệ sinh không hợp lý (muốn đi vệ sinh phải đi ngang phòng khách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tối thiểu 2 mặt giáp khí trời tự nhiên”, cầu thang không có mặt nào giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòng cháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này). Hệ số kinh doanh = 60% là quá thấp, vì vậy sẽ dẫn đến giá bán 1m2 căn hộ sẽ cao, lúc này mãi lực sẽ giảm đi. Ở các thiết kế tốt (do các công ty thiết kế nước ngoài thực hiện), hệ số kinh doanh của một chung cư có thể đạt đến 80%. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 73 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Căn cứ vào các bản vẽ kiến trúc được cung cấp, tổ nghiên cứu có nhận xét như sau: Số lượng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 60m2 là không có. Trong khi thực tế kinh doanh tại các chung cư lân cận (Phú Thọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, ) đã chứng minh các căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều được bán hết trước khi xây dựng xong. Do đó, cơ cấu sản phẩm của chung cư ...................là chưa phù hợp với sở thích khách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảo hiểm, dịch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 74 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Giả định về thị trường: Tỷ lệ lạm phát là cố định trong thời gian thực hiện dự án = 10%/năm. Nhu cầu về nhà chung cư là ổn định trong thời gian thực hiện dự án. Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với các đặc điểm tương tư chung cư ...................trong thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 75 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Tính khả thi của dự án về tài chính  Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23) chứng tỏ dự án này rất hiệu quả về tài chính.  Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm định dựa trên giả định “Đơn vị thi công đồng ý ứng vốn 20% để thi công”, do đó chủ đầu tư thực tế bỏ ra ít hơn so với trường hợp đơn vị thi công không có ứng vốn.  Thêm vào đó dự án chỉ phải chi ra một khoản đền bù rất thấp (đã đền bù xong trong năm 2001) nên dẫn đến kết quả tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực bỏ ra là rất cao. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 76 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (10) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Tính khả thi của dự án về tài chính  Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao còn là do kế hoạch bán hàng dự kiến sẽ thu tiền một phần trong thời gian xây dựng và số lượng khách hàng đúng 100% theo tiến độ dự kiến.  Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo đúng như kế hoạch đã dự trù là một nhân tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án.  Hiệu quả tài chính trong trường hợp bán hàng không đúng như tiến độ đã dự kiến sẽ được phân tích ở phần phân tích rủi ro Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 77 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (11) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
Các biến rủi ro :
Dự án chung cư ...................có thể gặp rủi ro khi các biến sau đây thay đổi. 100%Xác suất xảy ra bán hàng đúng như dự kiến6 50% trên giá trị đấtTỷ lệ vay vốn trên tổng vốn đầu tư (D%)5 3Thời gian vay (năm)4 13%/nămLãi suất vay ngân hàng3 15% giá mua căn hộTỷ lệ thanh toán đợt 1 của khách hàng2 3.600.000 đồng/m2Đơn giá 1m2 sàn xây dựng1 Giá trị biến rủi ro khi phân tích tất định Biến rủi roSTT Trong đó: Nhóm thẩm định tập trung vào phân tích ba biến số dưới đây. Đó là những biến số tác động rất mạnh đến các chỉ tiêu tài chính dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 78 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (12) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Xác suất xảy ra bán hàng đúng như dự kiến là biến số có ảnh hưởng mạnh nhất đến hiệu quả tài chính dự án, nhất là trong điều kiện thị trừơng địa ốc đang đóng băng như hiện nay.  Đơn giá 1m2 sàn xây dựng cũng là biến số có ảnh hưởng rất mạnh đến hiệu quả tài chính dự án. Căn cứ dự án đã được phê duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét như sau: Các nhà thầu XD Việt nam hiện nay cũng không mạnh về vốn, vì vậy với điều kiện ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công ắt hẳn sẽ dẫn đến các nhà thầu xây dựng sẽ chào giá thầu cho phần xây lắp cao hơn mức bình thường do họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà ................... trả chậm  Tỷ lệ vay vốn cũng là biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu