Bài giảng Tổng quan về thẩm định giá

Chương 1. Tổng quan về thẩm đị h ián g • 1 1 Một số khái niệm. . • 1.2. Thẩm định giá 1 3 Q tắ hà h hề thẩ đị h iá• . . uy c n ng m n g • 1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm định giá Việt Nam • 1.5. Một số tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp trên thế giới 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 1 1 1 Một số khái niệm. . • 1 1 1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản. . • 1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập 1 1 3 Giá t ị• . . r • 1.1.4 Quan hệ cung cầu • 1.1.5 Một số khái niệm khác 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 2 1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài ảs n • Khái niệm Tài sản • Phân loại Tài sản Q ề ở hữ tài ả• uy n s u s n 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 3 Phân loại Tài sản • Phân loại theo hình thái biểu hiện • Phân loại theo khả năng di dời Phâ l i th đặ điể l â h ể• n oạ eo c m u n c uy n 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 4 Phân loại theo hình thái biểu hiện • Tài sản hữu hình: Là những tài sản hữu hình, mang thuộc tính vật chất, có thể nhìn thấy sờ thấy được như máy móc , thiết bị, nhà xưởng đồ đạc, dụng cụ…. • Tài sản vô hình: Không có hình thái vật chất, thường có đặc tính là tạo ra quyền lợi và ưu thế lợi ích kinh tế cho người sở , hữu nó. 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 5 Phân loại theo khả năng di dời • Bất động sản: Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo nên gắn liền với đất . Æ Quyền tài sản BĐS Độ ả là hữ tài ả khô hải• ng s n: n ng s n ng p bất động sản, thường có đặc tính di h ể đc uy n ược Æ Quyền Tài sản động sản 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 6 Phân loại theo đặc điểm luân chuyển • Tài sản cố định: Bao gồm BĐS nhà , xưởng thiết bị và những TS sử dụng lâu dài khác • Tài sản lưu động: TS không nằm trong chu kỳ sử dụng lâu dài của DN (Hàng trong kho, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong NH )… 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 7 1 1 2 Giá cả chi phí và thu nhập. . , • Giá cả • Chi phí Th hậ• u n p 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 8 Giá cả • Khái niệm: Là số tiền được yêu cầu được , đưa ra hoặc được trả cho một tài sản nào đó. • Đặc điểm: Là sự ước tính bằng tiền của giá trị có thể lớn hơn bằng hoặc nhỏ hơn , , giá trị thị trường của tài sản 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 9 Chi phí • Khái niệm: Là những phí tổn(tính bằng tiền) phải bỏ ra để tạo ra một tài sản • Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như 1 thước đo để đo lường giá trị tài sản. • Điểm khác biệt căn bản giữa chi phí và giá trị: Chi phí được xác định bởi gía trị lao động và nguyên vật liệu đã chi ra, còn giá trị hiện tại thì đ á đị h bởi á ề à l i í h há i hược x c n c c quy n v ợ c p t s n trong tương lai của tài sản. 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 10 Thu nhập • Thu nhập: Là các khoản nhận được từ việc sở hữu và sử dụng, vận hành tài sản • Đặc điểm: Là một trong những chỉ tiêu quan trọng để ước định giá trị của tài sản 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 11 1 1 3 Giá trị. . • Khái niệm gía trị • Các loại giá trị Ý hĩ ủ iá t ị• ng a c a g r • Các đặc tính của giá trị • Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 12 1 1 3 Giá trị. . • Khái niệm gía trị • Các loại giá trị Ý hĩ ủ iá t ị• ng a c a g r • Các đặc tính của giá trị • Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 13 Khái niệm gía trị • Giá trị là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh tóan cho một tài sản được mua bán tại một thời điểm nhất định • Đặc điểm: Giá trị là một phạm trù trừu tượng, chỉ có thể ước lượng chứ không thể tính toán chính xác 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 14 Các loại giá trị Giá trị thực Giá trị thiệt hại ổ ềGiá trị s sách Giá trị ti m năng Giá trị trao đổi Giá trị tái sản xuất Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt Giá ị đầ Giá ị bá tr u tư tr n Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 15Giá trị sử dụng Giá trị bảo đảm Ý nghĩa của giá trị • Có ý nghĩa đặc biệt quan trọng mang tính , cốt lõi của Khoa học Thẩm định giá • Ý nghĩa chủ quan: Tùy thuộc vào sự đánh giá cá nhân, mục đích sử dụng Ý hĩ ki h tế Là ô hậ ủ thị• ng a n : sự c ng n n c a trường về giá trị tài sản, là cơ sở của sự t đổi à i dị hrao v g ao c . 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 16 Các đặc tính của giá trị • Tính hữu ích • Tính khan hiếm Tí h ê ầ ( ứ )• n y u c u s c mua • Có thể chuyển giao 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 17 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá ị ủ ài ảtr c a t s n • Yếu tố chính trị • Yếu tố xã hội Yế tố ki h tế• u n • Yếu tố vật chất • Tình trạng pháp lý • Các yếu tố khác 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 18 1 1 4 Quan hệ cung cầu. . • Mối quan hệ giữa cung và cầu: Cung và cầu cân bằng ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào với một mức giá nào đó . • Tác động qua lại giữa quan hệ cung cầu và giá cả:Nếu các điều kiện khác không thay đổi, ở một thời điểm nào đó, nhu cầu tăng hoặc cung giảm sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 19 1 1 5 Một số khái niệm khác. . • Tính hữu ích (Hữu dụng): Tính hữu ích của tài sản là đại lượng được đo lường bằng những tiêu chí cụ thể đối với mỗi loại tài sản tùy thuộc vào hoàn cảnh và môi trường sử dụng tài sản đó. Tính hữu ích có vai trò quan trọng trong quá t ì h thẩ đị h iá tài ảr n m n g s n • Khấu hao tích tụ: Khác với khấu hao tích lũy dùng trong kế toán khấu hao tích tụ dùng trong , TĐG bao gồm toàn bộ những hao mòn vật chất, sự lạc hậu về tính năng kỹ thuật hoặc kinh tế 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 20 . 1.2. Thẩm định giá • 1 2 1 Khái niệm Thẩm định giá. . • 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá 1 2 3 Cá h há thẩ đị h iá• . . c p ương p p m n g • 1.2.4 Quy trình thẩm định giá 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 21 1.2. Thẩm định giá • 1 2 1 Khái niệm Thẩm định giá. . • 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá 1 2 3 Cá h há thẩ đị h iá• . . c p ương p p m n g • 1.2.4 Quy trình thẩm định giá 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 22 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá • Theo Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 23 1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá • Mục đích của chính quyền: Báo cáo tài chính, ếthu mua cưỡng bức, đánh thu • Mục đích thuê mướn • Mục đích bảo hiểm (giá trị khôi phục và giá trị bồi thường) • Mục đích báo cáo tài chính • Mục đích đầu tư • Mục đích cầm cố M đí h ổ hầ hó• ục c c p n a • Mua bán sáp nhập doanh nghiệp 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 24 1.2.4 Các phương pháp thẩm định iág • Phương pháp so sánh • Phương pháp thu nhập Ph há hi hí• ương p p c p • Phương pháp thặng dư • Phương pháp lợi nhuận 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 25 1.2.5 Quy trình thẩm định giá • Xác định vấn đề • Lập kế hoạch thẩm định giá Khả át hiệ t ờ à th thậ tài liệ• o s n rư ng v u p u • Phân tích tài liệu • Xác định giá trị tài sản • Báo cáo Thẩm định giá . 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 26 1.3. Quy tắc hành nghề thẩm định giá • 1 3 1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá. . • 1.3.2 Tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 27 1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định iág • Xác định giá trị thị trường của tài sản • Tư vấn cho nhà đầu tư Chị t á h hiệ há lý ề bá á thẩ• u r c n m p p v o c o m định giá. 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 28 1.3.2 Tiêu chuẩn hành nghề thẩm đị h ián g • Yêu cầu đạo đức nghề nghiệp • Năng lực hành nghề 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 29 Yêu cầu đạo đức nghề nghiệp • Sự trung thực • Mâu thuẫn lợi ích S ẩ ật• ự c n m • Sự công bằng 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 30 Năng lực hành nghề • Năng lực chuyên môn • Tính mẫn cán T â thủ ê tắ à hâ ô• u n nguy n c v sự p n c ng nhiệm vụ • Coi trọng hiệu quả 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 31 1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm đị h iá Việ Nn g t am • Lịch sử công tác định giá tại Việt nam . • Bối cảnh hình thành nghề Thẩm định giá ở VN • Tình hình thực hiện công tác Thẩm định iá VN t i i đ hiệg rong g a oạn n nay • Triển vọng phát triển nghề Thẩm định giá ( Sinh viên tự tìm hiểu, viết bài thu hoạch) 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 32 1.5. Một số tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp trên thế giới • Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế IVSC • Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN – AVA • Văn phòng TĐG Úc – AVO 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 33 Câu hỏi ôn tập chương • Cho biết vai trò của công tác thẩm định giá trong các hoạt động kinh tế xã hội. • Phân biệt các khái niệm giá trị sử dụng trong Thẩm định giá. • Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng của những yếu tố nào? • Vì sao yếu tố đạo đức nghề nghiệp được nhấn mạnh trong tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá? 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 34 Bài tập lớn • Lựa chọn một tài sản cần TĐG • Xác định mục tiêu TĐG Lậ kế h h TĐG• p oạc • Chuẩn bị tiến hành các bước trong quy trình thẩm định giá trị tài sản đã chọn song song với quá trình học các chương sau. 1/3/2011 B02014 - Tổng quan về thẩm định giá 35