Báo báo thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở của ông Bùi Văn Quyến

I .Giới thiệu về bản thân Họ và tên :Tăng Thị Quỳnh Sinh ngày :04 tháng 08 năm 1988 Là năm cuối của trường đại học kinh tế quốc dân,chuyên ngành quản trị kinh doanh bất động sản.Với khối lượng kiến thức cơ bản được đào tạo ở trường, tôi muốn tham gia khoá học này để nâng cao tầm hiểu biết về lĩnh vực bất động sản, đây cũng là lĩnh vực tôi muốn quan tâm và đầu tư hết tâm huyết sau khi ra trường. Đồng thời, qua khoá học này tôi muốn mở rộng mối quan hệ, giao lưu, học hỏi kinh nghiệm của các đồng môn và những vị tiền bối trong ngành để củng cố vững chắc thêm kiến thức của mình. Quan trọng hơn hết, tôi muốn đạt được ở khoá học này là chứng chỉ hành nghề đạt loại tốt và cũng là tấm vé thông hành để tôi vượt qua những cánh cổng đi tới đích thành công của một nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp và danh tiếng. Và tôi cũng chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới những giảng viên tham gia giảng dạy khoá học này đã truyền lại nhiệt tình, tận tâm cho chúng tôi những khối kiến thức cơ bản của ngành và kĩ năng, kinh nghiệm, bài học xương máu, quý giá của bạn thân. Tôi hi vọng sau này ra trường sẽ vận dụng kiến thức này thành công, trở thành một người chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản góp phần làm minh bach, bình ổn thị trường bất động sản trong nước, giúp việc quản lý của nhà nước trở nên dẽ dàng hơn II. Lời mở đầu Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo thì “ Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thức khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hang. Một bất động sản là duy nhát nhưng lại có nhiều giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của bất động sản . Qúa trình định giá bao gồm tất cả các bước để thực hiện nhiệm vụ định giá. Việc nghiên cứu bắt đầu sau khi vấn đề định giá đã được xác định. Phân tích số liệu phù hợp cho vấn đề định giá cụ thể sẽ được bắt đầu bằng việc nghiên cứu xu hướng hấp thụ ở tất cả các mức thị trường - quốc tế, quốc gia, vùng cộng đồng, lân cận. Việc kiểm tra này giúp cho người định giá hiểu mối quan hệ qua lại giữa nguyên lý, lực lượng và nhân tố có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong một vùng cụ thể. Việc làm này cũng cung cấp số liệu ban đầu từ đó có thể rút ra các thông tin định lượng và các bằng chứng khác về xu hướng thị trường như tỷ lệ thay đổi trong giá bất động sản qua một số năm, sự chuyển dịch dân số, các cơ hội việc làm sẵn có và ảnh hưởng của chúng tới sức mua của những người sử dụng bất động sản tài năng. Trong nhiệm vụ xác định giá trị thị trường của bất đông sản, thì mục tiêu cuối cùng của quá trình định giá là kết luận về giá trị được chứng minh tốt, phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản được định giá. Để đạt được mục tiêu này, người định giá cần nghiên cứu BĐS từ những quan điẻm khác nhau, phù hợp với các phương pháp định giá. Để hoàn thành quá trình định giá phải kết hợp các thông tin rút ra từ nghiên cứu thị trường và phân tích các số liệu và từ việc áp dụng các phương pháp để hình thành kết luận về giá trị. Kết luận này có thể được thể hiện một giá trị được ước lượng hoặc một vùng giá trị mà ở đó giá trị BĐS có thể rơi vào. Sự kết hợp hiệu quả của tất cả các yếu tố trong quá trình định giá phụ thuộc vào kĩ năng, kinh nghiệm và sự điều chỉnh của người định giá. Hà Nội, ngày 30 tháng 09 năm 2010 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ông ( Bà )…………………................... Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sủ dụng đất và nhà ở ông Bùi Văn quyến ở phố Bui Xương Trạch, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để vay vốn ngân hang. Thời điểm thẩm định giá : Tháng 09 năm 2010. Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản : Phị lục đính kèm. Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường. Thực trạng của bất động sản : Phụ lục đính kèm. Phương pháp thẩm định Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phân tích định tính Phương chi phí Kết quả thẩm định giá Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp, qua khảo sát thực tế hiện trạng của BĐS, tham khảo đơn gia xây dựng, đơn giá bán căn hộ trên thị trường, sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán, kết quả thẩm định giá như sau : Tổng giá trị thị trường quyền sử đất và nhà của ông Bùi Văn Quyến ở quận Thanh Xuân ( chi tiết theo phụ lục đính kèm ) là : 1537 triệu đồng ( một tỷ năm trăm ba bảy triệu đồng ) 9.Điều kiện rang buộc: 9.1. Mức giá trên là giá trị trường quyền sử dụng đất và nhà của ông Bùi Văn Quyến tại thời điểm định giá phù hợp với đặc điểm pháp lý – kinh tế - kỹ thuật của bất đọng sản ( phụ lục đính kèm ). 9.2. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. 9.3. Báo cáo định giá là thành quả của định giá viên. 9.4. Phương pháp chi phí chủ yếu dựa vào đánh giá chủ quan của người định giá, khó xác định được chính xác các biến động và rủi ro nên tại kết quả thẩm định giá này phương pháp chi phí được sử dụng để đối chứng tham khảo them. 9.5. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo làm căn cứ để vay vốn, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác. Thẩm định viên : Tăng Thị Quỳnh BÁO BÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHÀ Ở CỦA ÔNG BÙI VĂN QUYẾN BẤT ĐỌNG SẢN THẨM ĐỊNH : Giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở của ông Bùi Văn quyến . KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Ông Bùi Văn Quyến. ĐỊA CHỈ : Nhà 30 ngõ 77 phố Bùi Xương Trạch, quận Thanh Xuân – Hà Nội. ĐIỆN THOẢI : 04. 3511. 1084. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH : Làm cơ sở vay vốn. THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 09 năm 2010. I.CĂN CỨ PHÁP LÝ : - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai; - 181/2004/NĐ- CP do CP ban hành 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai; - 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 của CP quyết định bbổ sung cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, thu hôi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hối đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 101/NĐ- CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá; - Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/1/2006 củachính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Quyết định so 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1 ); - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2 ); - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khoá 10; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ vè phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Quyết định số 35/2007/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc quy định khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3788 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 4/7/2001; - Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá. II. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Đặc điểm kinh tế , kỹ thuật a/Vị trí: Ngôi nhà ông Bùi Văn Quyến cần định giá nằm ở phố Bùi Xương Trạch thuộc địa bàn quận Thanh Xuân được xác định: Phía Bắc giáp : Đường Trường Chinh kéo dài; Phía Nam giáp : Khu đô thị mới Định Công; Phía Đông giáp : Đ ường Giải Phóng và phường Phương Liệt; Phía Tây giáp : Đường Nguyễn Trãi. b/ Diện tích: Mảnh đất ông Quyến đang sở hữu có diẹn tích xây dựng là 120m2, trong dó diện tích đất sử dụng là 45m2. Công trình trên đất là nhà 3tầng, được xây dựng năm 2002,chất lượng xây dựng tốt.Nhà có: 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 2 nhà vệ sinh ở tầng 1 và tầng 2. c/ Hiện trạng : Ngôi nhà ông Bùi Văn Quyến thuộc địa bàn quận Thanh Xuân, Hà Nội có tổng diện tích xây dựng lá 120m2,công trình trên đất la nhà 3 tầng, đang sử dụng tốt. Bất động sản cần định giá nằm khu vực đang phát triển của thành phố, giáp với những trục đường lớn như cách đường Nguyễn Trãi 3 km, Trường Chinh 1,5 km, Giải phóng 2 km nên thuận tiện trong việc di chuyển đến những trung tâm kinh tế lớn. Đặc biệt, dự án mở rộng đương Khuất Duy Tiến kéo dài làm cho khoảng cách tiếp cận trung tâm kinh tế lớn như Big C, Mỹ Đình, Cầu Giấy… đã gần nay còn gần hơn. Ngoài ra, bất động sản mục tiêu còn gần hệ thống trường học, bệnh viện, siêu thi đảm bảo đầy đủ và kịp thời nhu cầu đa dạng, phong phú của người dân trong điều kiện tốc độ phát triển kinh tế mạnh như hiện nay, như cách Trường Tiểu Học và THCS Nguyễn Trãi là 0,5 km, siêu thị Picoplaza :1 km. Bên cạnh đó, khu vực này tương đối yên tĩnh, an ninh ổn định, hệ thống nước sạch đầy đủ đảm bảo vệ sinh ( một số địa bàn vẫn đang phải dung nước giếng khoan như Định Công, Hoàng mai, Thường Tín…), hệ thông điện ổn định. Đặc biệt, bất động sản mục tiêu còn thuộc địa bàn có địa hình tương đối cao, đây là lợi thế của khu vực trong mùa mưa bão, vì cao nên không bị ngập giúp đời sống của người dân ở đây ổn định trong mùa mưa bão. Hiện tại bất động sản cần định giá được sử dụng để ở và kinh doanh nhỏ như bán hàng tạp hoá, phù hợp với quy hoạch và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản. III. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ: Giá trị thi trường. “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thi trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là một người mua sẵn sang mua và một bên là người bán, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”( TĐGVNO1). IV. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí V. THÔNG TIN KHẢO SÁT THI TRƯỜNG, PHÂN TÍCH , ĐIỀU CHỈNH VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 1. Thông tin khảo sát. Kết quả khảo sát thị trường tại khu vục phố Bùi Xương Trạch và những khu vực lân cận: TT Các yếu tố so sánh SS1 SS2 SS3 SS4 1 Giá bán ( tr. đ ) 1500 1350 1470 1580 2 Diện tích xây dựng ( m2 ) 120 90 125 130 3 Diện tích đất sử dụng (m2 ) 45 43 44 45 4 Số lượng nhà vệ sinh 3 2 3 4 5 Số lượng phòng khách và bếp 1 phòng bếp, 1 phòng khách 6 Số lượng phòng ngủ 3 4 4 3 7 Thời gian bán 3 tháng trước 6 tháng trước 2 tháng trước 1 tháng trước 8 Điều kiện bán Bán trên TT Người nhà Bán trên TT Bán trên TT 9 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện thanh toán TT ngay Chậm 3 tháng Trước 1 tháng TT ngay 11 Vị trí Tương tự nhau  Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 10 triệu đồng, mỗi phòng ngủ 15 triệu đồng và đơn giá xây dựng mỗi m2 cho loại BĐS này là 4tr. đ/m2. Mức điều chỉnh do bán cho người nhà được ghi chép trong hệ thống lưu giữ thong tin là giảm 100tr. đồng. Mức điều chỉnh thanh toán chậm được tính theo lãi suất tiền gửi ngân hang và mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế. 2. Phân tích, tính toán dự kiến giá trị bất động sản muc tiêu. TT Các điều chỉnh BĐS MT SS1 SS2 SS3 SS4 Giá bán - 1500 1350 1470 1580 Các điều chỉnh 1 Các quyền lợi Giá điều chỉnh TQSH - TQSH 1500 TQSH 1350 TQSH 1470 TQSH 1580 2 Điều kiện bán Bán trên TT Bán trên TT Người nhà Bán trên TT Bán trên TT Mức điều chỉnh ( tr. đ ) - 0 + 100 0 0 Giá điều chỉnh 1500 1450 1470 1580 3 Điều kiện thanh toán TT ngay TT ngay - 3 tháng + 1 tháng TT ngay Mức điều chỉnh ( lãi suất tiền gửi 0,8%/tháng) 0 - 34,8 tr. đ + 11,76 tr. đ 0 Giá điều chỉnh 1500 1415,2 1481,76 1580 4 Vị trí Tương tự, không phải điều chỉnh Giá điều chỉnh 1500 1415,2 1481,76 1580 5 Thời gian bán 3 tháng trước 6 tháng trước 2 tháng trước 1 tháng trước Mức điều chỉnh (theo tỷ lệ lạm phát trong năm) *2% + 30 tr. đ *4% + 56,61 tr. đ 1% + 14,82 tr. đ 0 0 Giá điều chỉnh 1530 1471,81 1496,58 1580 6 DT xây dựng 120m2 120m2 90m2 125m2 130m2 Mức điều chỉnh 0 + 120 + 20 - 40 Giá điều chỉnh 1530 1591,81 1516,58 1540 7 Số lượng bếp, phòng khách Tương tự, nên không phải điều chỉnh 8 Nhà vệ sinh 2 3 2 3 4 Mức điều chỉnh - 10 tr. đ 0 - 10 tr. đ - 20 tr. đ Giá điều chỉnh 1520 1591,81 1506,58 1520 9 Phòng ngủ 4 3 4 4 4 Mưc điều chỉnh + 15 tr. đ 0 0 0 Giá điều chỉnh 1535 1591,81 1506,58 1520 Tổng mức điều chỉnh 35 241,81 36,58 - 60 Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích sử dụng ( tr. đ/m2 ) 34,11 37,01 34,24 33,78 Trọng số 3 1 2 4 Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các BĐS so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là : ( 34,11 * 3 ) + ( 37,01 * 1) + ( 34,24 * 2 ) + ( 33,78 * 4 ) = 342,94 tr. Đ Giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh : 342,94/10 = 34,29 tr. đ/m2 Giá trị của BĐS mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của BĐS đó: 34,29 tr. đ/m2 * 45 m2 = 1543,05 tr. đ KẾT HỢP PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH Các yếu tố so sánh BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3 SS4 Giá đơn vị đã đièu chỉnh 34,11 37,01 34,24 33,78 Chất lượng xây dựng Tốt Tốt Tốt Tốt Trung bình Địa điểm Trung bình kém Tốt Trung bình Tốt Nơi gửi xe Trung bình Tốt Tốt Tốt Trung bình Chế độ bảo dưỡng Tốt Trung bình Trung bình Trung bình kém KẾT QUẢ ĐIỀU CHỈNH Các yếu tố so sánh BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS4 SS4 Giá đơn vị đã điều chỉnh ( tr. đ/m2 đất ) 34,11 37,01 34,24 33,78 1.Chất lượng xây dựng Tốt Tương đương Tương đương Tương đương - 2.Địa điểm Trung bình -- + Tương đương + 3. Nơi gửi xe Trung bình + + + Tương đương 4. Chế độ bảo dưỡng Tốt - - - -- Đánh giá chung - ++ + - Sắp xếp các so sánh theo nhóm tốt hơn và kém hơn theo trật tự giảm đi hoặc tăng lên đối với giá/m2 đất sử dụng, chúng ta có kết quả như sau: Các so sánh Giá/ m2 đất ( tr. đ ) Đánh giá chung So sánh 3 < 37,01 Tốt hơn So sánh 2 < 34,24 Tốt hơn BĐS mục tiêu So sánh 1 > 34,11 Kém hơn So sánh 4 > 33,78 Kém hơn Giá BĐS mục tiêu 34,11 < MT < 34,24 Hoà hợp các giá trị ta có giá BĐS mục tiêu = 34,15 tr. đ/ m2 Tổng giá trị BĐS = 34,15 tr. đ/ m2 * 45 m2 = 1536,75 tr. Đ KẾT LUẬN : Giá trị đất và ngôi nhà của ông Bùi Văn Quyến theo phương pháp so sánh là : 1537 triệu đồng VI. THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Biết rằng chi phí tái tạo công trình trên đất là 520 tr. đ và tuổ kinh tế của công trình là 20 năm.Công trình sử dụng được 9 năm Giá trị của mảnh đất : 45 m2 * 25tr. đ/ m2 = 1125 tr. đ ( Mức giá theo khung giá đất sử dụng của khu vực phố Bùi Xương Trạch quận Thanh Xuân ) Tổng giảm giá tích luỹ của công trình : (9 / 20 * 100% ) * 520 tr. Đ = 234 tr. đ Chi phí công trình đã giẩm giá : 520 tr. đ – 234 tr. đ = 286 tr. đ Giá trị BĐS mục tiêu : 1125 tr. đ + 286 tr. đ= 1411 tr. Đ KẾT LUẬN : Gía trị BĐS mục tiêu theo phương pháp chi phí là : 1411 triệu đồng VII. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Kết quả của các phương pháp Trên cơ sở các căn cứ pháp lý và kết qủa khảo sát nghiên cứu, phân tích các thông tin trên thi trường.Kết quả thẩm định giá theo các phương pháp thẩm định giá như sau : + Tổng giá trị thị trường BĐS cần định giá theo phương pháp so sánh là : 1537 triệu đồng + Tổng giá trị thị trường BĐS cần định giá ở quận Thanh Xuân theo phương pháp chi phí là : 1411 triệu đồng 2. Kết luận Căn cứ vào tình hình, điều kiện thực tiễn hiện nay trên thị trường bất động sản tại quận Thanh Xuân,dồng thời do phương chi phí, thẩm định chủ yếu dựa vào sự chủ quan của người định giá nên kết quả thẩm định giá dược xác định theo phương pháp so sánh như sau : Tổng giá trị quyền sử dụng đầt và nhà của ông Bùi Văn Quyến ở quận Thanh Xuân Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá là 1537.000.000 đồng ( một tỷ năm trăm ba bảy triệu đồng ) VIII. HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Người định giá không chịu trách nhiệm vê thông tin về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật chủ nhà cung cấp khi có sự cố xảy ra lien quan tới thông tin đó. Người định giá không chịu trách nhiệm về sự phù hợp quy hoạch của BĐS cần định giá. Người định giá không chịu trách nhiệm vè yéu tố tièm ẩn dưới đất gây ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Người định giá phải được thông tin đầy đủ về vấn đề môi trường. BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch, an toàn xây dựng và môi trường. Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho BĐS khác. Khách hang chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu. Tất cả hoặc bất kì phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi và không dung để quảng cáo. Người định giá : Tên : Tăng Thị Quỳnh chữ kí Quỳnh