Báo cáo Định giá bất động sản

Báo cáo định giá bất động sản Hà Nội, ngày 25-03-2010 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất tại Thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội.Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để nhượng quyền sử dụng đất Mục đích thẩm định : Đánh giá cho mục đích mua đất để xây dựng nhà ở và kinh doanh thương mại Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 /2010 Căn cứ pháp lý thẩm định giá bất động sản: Phụ lục đính kèm Cơ sở để thẩm định giá bất động sản : Giá thị trường Thực trạng của bất động sản : Phụ lục đính kèm Phương pháp thẩm định : Phương pháp so sánh Phương pháp thặng dư Kết quả thẩm định: Dựa vào kết quả khảo sát thực tế hiện trạng của bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, giá bán bất động sản tương đồng bất động sản cần định giá trong cùng khu vực và gần với thời điểm tiến hành thẩm định giá. Sử dụng các phương pháp thẩm định giá tính toán, thẩm định viên thông báo kết quả như sau: “ Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng thửa đất số 52, bản đồ 06 tại xã Tân Ước - Huyện Thanh Oai – Thành phố HÀ NỘI tại thời điểm thẩm định giá là 984.000.000 đồng” Điều kiện ràng buộc : - Việc định giá dựa trên việc thu thập thông tin trên thị trường để tính toán, vì vậy chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh, tuy nhiên định giáchỉ ở một thời điểm cụ thể, nên những thông tin thu thập từ thị trường có tính lâu dài có thể bị lạc hậu khi nền kinh tế có nhiều sự biến động - Với phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu để đánh giá hết được tiềm năng phát triển của mảnh đất sao nhằm khắc phục được những hạn chể của phương pháp so sánh, vì vậy có thể dùng để đối chiếu với kết quả thẩm định từ phương pháp so sánh. - Kết quả thẩm định trên chỉ được sử dụng vào mục đích tham khảo cho người yêu cầu thẩm định thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không sử dụng vào mục đích khác. Thẩm định viên Trần Văn Nghĩa PHỤ LỤC ( Đính kèm chứng thư Thẩm định giá ngày 25-003-2010) Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của bất động sản Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai Pháp lệnh số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khoá 10 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết ban hành Pháp lệnh giá Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 của Chính phủ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSSX ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng bộ Xây Dựng Quyết định 124 /2009/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội quy định khung giá đất thành phố Hà Nội 2010 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 52 thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá II. Đặc điểm của tài sản thẩm định giá Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật. a.Vị trí: Khu đất nằm trong khu vực đất giãn dân của thôn,cách mặt đường chính 20m, ngõ rộng ô tô có thể vào được. - Về quy hoạch: Thửa đất số 52 tờ bản đồ số 06 - bản đồ địa chính xã TÂN ƯỚC: - Phía Bắc giáp thửa đất số 51 - Phía Tây giáp thửa đất số 27 - Phía Nam giáp thửa đất số 53 - Phía Đông giáp mặt ngõ đi rộng 5m b.Diện tích - Tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200m2 - Trong đó: + Đất ở: 200 m2 + Đất vườn: 0 m2 c. Hiện trạng - Hiện trạng sử dụng đất : là đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ , chưa có công trình trên đất, thửa đất tiếp giáp phía tây chưa có công trình trên đất, còn lại 2 thửa phía bắc và phía nam đã xây nhà trần 4 tầng kiên cố. - Thời gian sử dụng đất lâu dài - Hiện trạng giao thông : Hiện tại đã có ngõ rộng 5m đi ngang qua lô đất, lô đất cách đường chính 20m, - Hiện trạng công trình trên đất : Chưa có công trình. - Hiện trạng tiện ích : Đã có đồng hồ đo điện, chưa có nguồn nước máy của thành phố. d.Đặc điểm kinh tế - xã hội - Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô. Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán. - Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m, - Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại, nhà hàng đặc sản, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng. Đặc điểm pháp lý của bất động sản Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ Bất động sản cần thẩm định giá là chính chủ, không có sự tranh chấp nào khác BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT SỐ 52 THÔN ƯỚC LỄ - XÃ TÂN ƯỚC – H. THANH OAI – TP.HÀ NỘI Bất động sản thẩm định : Giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên thửa đất số 52 Khách hàng yêu cầu………………………………………… Địa chỉ : …………………………………………. Mục đích thẩm định : Định giá cho mục đích bán nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ nêu trên Thời điểm định giá : Tháng 03 năm 2010 I .Căn cứ pháp lý Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai Pháp lệnh số 40/2002/PL- UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH khoá 10 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết ban hành Pháp lệnh giá Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 của Chính phủ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(đợt 1) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSSX ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng bộ Xây Dựng Quyết định 124 /2009/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội quy định khung giá đất thành phố Hà Nội 2010 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 52 thôn Ước Lễ - Tân Ước – Thanh Oai – Hà Nội Hợp đồng thẩm định giá giữa đơn vị định giá với khách hàng yêu cầu định giá II.Đặc điểm của bất động sản thẩm định 1. Đặc điểm về kinh tế, kỹ thuật a.Vị trí - Diện tích Khu đất nằm trong khu vực đất giãn dân của thôn,cách mặt đường chính 20m, ngõ rộng ô tô có thể vào được. - Về quy hoạch: Thửa đất số 52 tờ bản đồ số 06 - bản đồ địa chính xã TÂN ƯỚC: - Phía Bắc giáp thửa đất số 51 - Phía Tây giáp thửa đất số 27 - Phía Nam giáp thửa đất số 53 - Phía Đông giáp mặt ngõ đi rộng 5m Diện tích - Tổng diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 200m2 b. Hiện trạng - Hiện trạng sử dụng đất : là đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ , chưa có công trình trên đất, thửa đất tiếp giáp phía tây chưa có công trình trên đất, còn lại 2 thửa phía bắc và phía nam đã xây nhà trần 4 tầng kiên cố. - Thời gian sử dụng đất lâu dài - Hiện trạng giao thông : Hiện tại đã có ngõ rộng 5m đi ngang qua lô đất, lô đất cách đường chính 20m, - Hiện trạng công trình trên đất : Chưa có công trình. - Hiện trạng tiện ích : Đã có đồng hồ đo điện, chưa có nguồn nước máy của thành phố. c.Đặc điểm kinh tế - xã hội - Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô. Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán. - Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m, - Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại như: nhà hàng đặc sản, dịch vụ internet, gần trường học cấp 2, cấp 3, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng. 2.Đặc điểm pháp lý của bất động sản Mảnh đất đã được cấp sổ đỏ Bất động sản cần thẩm định giá là chính chủ, không có sự tranh chấp nào khác III.CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ : Giá thị trường “ Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán , trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” ( TĐGVN01) IV.PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Dựa trên cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá thị trường, chúng tôi sẽ sử dụng các phương pháp sau đây để thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thặng dư V.THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐIỀU CHỈNH VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 1.Thông tin về các yếu tố so sánh Kết quả thu thập về một số giao dịch bất động sản tại thôn Ước Lễ trong thời gian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như sau: SS Tiêu chí SS1 SS2 SS3 SS4 Diện tích đất (m2) 300 190 220 120 Giá bán ( triệu đồng) 1050 722 902 516 Vị trí Tương tự Tương tự Tương tự Tương tự Các quyền BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH Điều kiện bán người quen Thị trường Thị trường Thị trường Thời gian bán 2tháng trước 1tháng trước 6tháng trươc 2tháng trước Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Chậm 2 tháng Thanh toán ngay Thanh toán ngay Diện tích xây dựng (m2) 0 0 0 0 Loại đất Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư 2. Phân tích, dự kiến đơn giá đất Thực hiện quá trình điều chỉnh của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Quá trình điều chỉnh 1 Các yếu tố so sánh BDS SS1 SS2 SS3 SS4 1 Giá bán (triệu đồng) 1050 722 902 516 2 Các quyền BĐS TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH Giá điều chỉnh 1050 722 902 516 3 Điều kiện bán Thị trường Ngườiquen Thị trường Thị trường Thị trường Mức điều chỉnh + 40 0 0 0 Giá điều chỉnh 1090 722 902 516 4. Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Thanh toán ngay Chậm 2 tháng Thanh toán trước 1 tháng chậm 3 tháng Mức điều chỉnh lãi xuất tiền gửi ( 0.85 % / tháng ) 0 -6.137 +7,667 -13,158 Giá điều chỉnh 1090 714,863 909,667 502,842 5 Vị trí Kém hơn 5% Tương tự Tương tự Tương tự Mức điều chỉnh + 54,5 0 0 0 Giá điều chỉnh 1144.5 714,863 909,667 502,842 6 Thời gian bán 1tháng trước 1tháng trước 6tháng trước 2tháng trước Mức điều chỉnh theo tỉ lệ lạm phát trong năm x 0,76 = 8,6982 x0,76% =8,6982 x 5,7 % =51,851 x 4,3 % = 21,6222 Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46 7 Công trình xây dựng trên đất 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46 8 Loại đất Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Đất thổ cư Giá điều chỉnh 1153,19 723,56 961,51 524,46 Giá điều chỉnh /m2 đất 3,84 3,808 4,37 4,3705 Tổng mức điều chỉnh thực 103,1982 14,8352 59,518 34,78 Trọng số 1 4 2 3 - Từ những thông tin phân tích và điều chỉnh như trên, dựa trên các trọng số và giá đơn vị điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh thì tính được tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh là : = 3,84 x 1 + 3,808 x 4 + 4,37 x 2 + 4,3705 x 3 = 3,84 + 15,23 + 8.74 + 13,11 = 40,92 ( triệu đồng ) - Giá đơn vị của BĐS mục tiêu: = 40,92 : 10 = 4,92 (triệu/m2) Đơn giá quyền sử dụng đất của BĐS mục tiêu theo phương pháp so sánh trực tiếp là 4,920,000 đồng/m2 VI.THẤM ĐỊNH GIÁ DÙNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1.Xác định mục tiêu sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản cần định giá: Lô đất cách đường lớn 20m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận tải.Ngõ trước cửa nhà rộng 5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng theo xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô. Đặc biệt, Thôn có họp chợ cách khu đất 30m nên rất thuận tiện cho hoạt động thương mại, kinh doanh buôn bán.Có thể xây nhà để thực hiện hoạt động buôn bán đại lý : bánh, kẹo, thuốc, sữa…. - Lô đất và công trình nằm gần trung tâm của thôn, cách đường liên huyện 500m, - Lô đất cách ( phố Vác )đường quốc lộ 21B là 2km, phố Vác là trung tâm buôn bán thương mại các mặt hàng rất đông đúc, đã có nhiều sự phát triển vê dịch vụ thương mại như: nhà hàng đặc sản, dịch vụ internet, gần trường học cấp 2, cấp 3, ….Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với nhiều dịch vụ như : y tế, giáo dục, xã hội…là rất dễ dàng. 2.Các chi phí phát triển : - Diện tích nhà ở : 200 x 3 ( diện tích mặt sàn bên trong )+( 200 x 3%) x 2(ban công)= 612 ( m2 ) Khoảng sân 20m sẽ được dùng vào vị trí sân để đồ đạc, để xe hợp lí của mỗi cá nhân sử dụng BĐS. - Chi phí thiết kế nhà dự kiến 7 triệu - Chi phí xây dựng nhà theo đơn giá ước tính = 1,4 triệu đồng/m2 Tổng chi phí xây dựng nhà ước tính = 1,4 x 612 = 856,8 ( triệu đồng) Vốn vay ngân hàng 30% chi phí xây dựng, lãi suất 10 % / năm, vậy lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng là=856,8 x30% x10% = 25,704 (triệu đồng) Tổng chi phí phát triển là:7triệu+856,8 triệu+25,704 triệu = 889,504 (triệu đồng 3.Thu nhập và lợi nhuận phát triển: Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 18 % trên giá đất cộng với chi phí xây dựng. Ngôi nhà được bán dự kiến 3,55 triệu/m2 Nên tổng giá bán = 3,55 x 612 = 2172,6 (triệu đồng ) 4.Giá trị còn lại của mảnh đất: = 2172,6 – 856,8 = 1315,8 (triệu đồng ) Gọi giá đất là B ta có:L 1315,8 = B + 18% ( B + 856,8 ) = > B = 984,36 (triệu đồng ) 5.Kết quả Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu theo phương pháp thặng dư : 984,360,000 : 200 = 4,921,800 ( đồng /m2 ) VII .KẾT LUẬN Với việc sử dụng 2 phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm định giá bất động sản cho kết quả như sau: Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh là :4,920,000( đồng ) Đơn giá quyền sử dụng bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp thặng dư là : 4,921,800 ( đồng) Từ hai kết quả tương đối khớp nhau như vậy cho thấy việc sử dụng 2 phương pháp nêu trên để thẩm định quyền sử dụng bất động sản mục tiêu là hoàn toàn hợp lí. Báo cáo này lấy phương pháp so sánh làm nền tảng để phân tích, phương pháp thặng dư dùng để đối chứng lại kết quả thẩm định giá bất động sản mục tiêu từ phương pháp so sánh. Nên kết quả này tôi sẽ lấy theo phương pháp so sánh. Giá của bất động sản mục tiêu chỉ dùng để khách hàng tham khảo khi bán, nên nó có thể tăng hoặc giảm giá tuỳ theo biến động của thị trường. Giá có thể là 4,92 ( +_ 0,8 triệu/m2) Như vậy tổng giá trị quyền sử dụng đất thứa số 52 bản đồ số 06 – xã Tân Ước - Huyện Thanh Oai – TP.Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá là : 4,920,000 x 200 = 984,000,000 (đồng) ( Bằng chữ : Chín trăm tám mươi bốn triệu đồng ) VIII. NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong điều kiện phát triển kinh tế như hiện nay của Việt Nam đã thúc đẩy mạnh mẽ đến tốc độ đô thị hoá, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản là rất cao. Vì vậy, việc sử dụng phưong pháp so sánh là sử dụng những giao dịch đã diễn ra trong quá khứ gần thời điểm thẩm định giá bất động sản mục tiêu nên việc thẩm định giá hiện tại có thể không hoàn toàn chính xác. Vì tốc độ lạm phát còn cao, thông tin của bất động sản mục tiêu so sánh có thể không đầy đủ và chính xác hoàn toàn, vì vậy có thể đánh giá là còn có sự sai lệch nhất định khi so sánh các giao dịch trước với việc thẩm định giá bất động sản mục tiêu. Nên ngoài việc sử dụng phương pháp so sánh ra, thẩm định viên nên phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá khác để có thể làm đối chững, tham khảo, để việc thẩm định giá được thực hiện trên nhiều khía cạnh khách quan khác nhau.Có như vậy giá trị bất động sản càn định giá mới chính xác, phù hợp với mục đích cần định giá. Khi thực hiện thương vụ về mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản hoặc bất cứ mục đích gì có sử dụng giá theo bản báo cáo thẩm định giá này cần lưu ý : giá trên đây được thực hiện để khách hàng tham khảo, khi quyết định sử dụng mức giá được định trong báo cáo cần phải xem xét trong biến động tình hình thị trường tại thời điểm đó và có sự quyết định sao cho phù hợp nhất Thẩm định viên Trần Văn Nghĩa