Báo cáo Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang Thạch Thất Hà Nội

Phía Tây Nam giáp : Nhà dân và Đậi lộ Thăng Long. Địa điểm xây dựng nghĩa trang Thạch Thất có diện tích đất xung quanh khu vực dự án chủ yếu là đất nông nghiệp. Mật độ dân số rất thấp, tập trung ở khu vực phía Tây Bắc và phía Đông Bắc dự án. Các hoạt động về thương mại, dịch vụ trong vùng hầu như chưa phát triển. 1.4. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN Nghiên cứu thị trường 1- Tốc độ tăng dân số và nhập cư của thành phố Hà Nội cao, tốc độ già hóa dân số tăng cùng với các vấn đề xã hội Năm 2008 2009 2014 2019 2024 2029 Dân số 6.350 6.452 7.019 7.494 7.875 8.155 Tốc độ tăng dân số bình quân (%) 1,6 8,8 6,8 12,2 3,6 Số người chết 28,00 43,52 46,46 48,83 53,82 Tỷ lệ tử (‰) 4,41 6,2 6,2 6,2 6,6 Bảng 1: Dân số Hà Nội qua các năm và tốc độ tăng dân số STT Nghĩa trang Vị trí Năm hoạt động Diện tích (ha) Tình trạng hiện tại Hiện nay dự báo 2030 1 Mai Dịch Q. Cầu Giấy gần 50 năm 5,5 dành cho cán bộ lãnh đạo cao cấp gồm 394 mộ và 1.228 mộ liệt sỹ có khả năng phục vụ đến năm 2013. 2 Ngọc Hồi (NT liệt sĩ) 3 Nhổn (NT liệt sĩ) 4 Văn Điển Thanh Trì 18,3 đã tiếp nhận hung táng và quản lý 10.500 mộ 3 năm cải táng và 1.500 mộ cán bộ cao cấp, quản lý 15.500 bình tro cốt hiện tạm ngừng hung táng (địa táng) từ 30/6/2010, chỉ duy trì hỏa táng. (nguồn: Tổng cục Thống kê và Đồ án Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030) 2-Tình trạng quá tải nghiêm trọng của các nghĩa trang hiện tại 5 Thanh Tước Mê Linh 14 - đang quản lý 18.593 mộ nhân dân và 1.481 mộ cán bộ trung cao cấp, dự kiến dùng để mai táng, không cải táng đến hết quý 3/2009, cải táng từ Văn Điển đến hết năm 2011 - có thể phục vụ đến 2013 6 Yên Kì Ba Vì 37 38,4 tiếp nhận tiểu cốt cải táng từ NT Văn Điển và phục vụ giải phóng mặt bằng của các công trình thành phố. có thể sử dụng đến hết năm 2013. 7 Sài Đồng Gia Lâm 0,6 0,6 8 Vạn Phúc Hà Đông 5 5 9 Xuân Đỉnh Từ Liêm 5,5 5,5 10 Xã Thạch Lâm Đông Anh 8 11 Vĩnh Hằng Ba Vì 18,3 12 Minh Phú Sóc Sơn 60-130 hiện trong kế hoạch xây dựng 11 Yên Kỳ 2 Ba Vì 150-383 12 Mai Dich 2 H. Thạch Thất 57-200 13 Trung Sơn Trầm Sơn Tây 14 14 Xã Lệ Chi Gia Lâm 22-68 Bảng 2: tình trạng một số nghĩa trang trên địa bàn Hà Nội Theo Sở LĐ,TB&XH, trên toàn địa bàn Thủ đô chỉ có 7 nghĩa trang do thành phố quản lý, trong đó có 2 nghĩa trang liệt sỹ là nghĩa trang Ngọc Hồi và nghĩa trang Sài Đồng. Tất cả các nghĩa trang đều đang rất xập xệ và quá tải. Phần đất dành để an táng cho người đã khuất của các nghĩa trang trên địa bàn Thủ đô đang cạn kiệt qua từng ngày. Việc triển khai xây dựng thêm các nghĩa trang phục vụ nhu cầu mai táng cho người dân là chủ trương rất đúng đắn và cấp thiết. Theo Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, sẽ đóng cửa các nghĩa trang Vạn Phúc , Xuân Đỉnh, Mai Dịch 1, Yên Kỳ 1 từ năm 2013. Nghĩa trang Văn Điển chỉ duy trì hỏa táng, đồng thời đóng cửa các nghĩa trang phân tán trong khu vực nội đô, trồng cây xanh cách ly. 3- Việc khuyến khích xã hội hóa đầu tư xây dựng nghĩa trang UBND TP Hà Nội vừa ký Quyết định số 9/2011/QĐ-UBND quy định về xã hội hóa đầu tư xây dựng nghĩa trang trên địa bàn. Theo đó, hình thức đầu tư dự án bao gồm: đầu tư và kinh doanh trực tiếp, đầu tư theo hình thức PPP (hợp tác công tư), hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT), hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh (BTO), hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT) và các hình thức đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Khi đầu tư xây dựng nghĩa trang, các doanh nghiệp đều được ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Quy định mới của UBND TP nêu rõ: Nhà đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và các quy định khác của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang: Được lựa chọn các hình thức vay vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước hoặc được hưởng chính sách hỗ trợ lãi suất theo quy định của Nhà nước; được ưu tiên vay vốn ưu đãi và xem xét hỗ trợ lãi suất vay từ Quỹ Đầu tư phát triển TP Hà Nội, Quỹ Bảo vệ môi trường Hà Nội. Đối với các dự án đầu tư, ngoài số vốn tối đa được vay từ các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm tự thu xếp nguồn vốn còn lại để bảo đảm tính khả thi của dự án. Nhà đầu tư được TP Hà Nội có các hỗ trợ khác như: các dự án xây dựng nghĩa trang mới theo quy hoạch được giao đất lâu dài và không thu tiền sử dụng đất; TP hỗ trợ đầu tư hoặc trực tiếp đầu tư từ nguồn vốn ngân sách cho các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, chiếu sáng) ngoài hàng rào kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Trong trường hợp TP chưa cân đối kịp nguồn kinh phí hỗ trợ các công trình, hạng mục công trình theo tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được huy động nguồn vốn hợp pháp khác đầu tư để đưa dự án vào hoạt động đúng tiến độ. Nguồn kinh phí này sẽ được khấu trừ vào các khoản mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách hoặc được TP trả sau; TP hỗ trợ về đền bù giải phóng mặt bằng … 1.4.2. Mục tiêu đầu tư, xây dựng dự án Nghĩa trang Thạch Thất HN được đầu tư XD nhằm các mục tiêu: Tránh việc chôn cất tùy tiện, tự phát trong khu vực dân cư, làm trở ngại cho việc triển khai các dự án mới và ô nhiễm môi trường. Bố trí chi tiết tổng mặt bằng phân lô sử dụng đất khu nghĩa trang hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất cho việc di dời, chôn cất mồ mả theo trật tự. Đáp ứng nhu cầu chôn cất, cải táng của đại bộ phận dân cư trong khu vực HN và các tỉnh lân cận 1.4.3. Phân tích kĩ thuật của dự án 1.4.3.1. Lò hỏa táng           Lò hỏa táng sử dụng công nghệ đốt điện bao gồm một buồng đốt sơ cấp và một buồng đốt thứ cấp Ở buồng đốt sơ cấp, quan tài sẽ được đốt cháy, các khí cháy và bụi than sẽ được đốt cháy hoàn toán ở buồng đốt thứ hai (buồng đốt thứ cấp) nhằm làm cho khí thải ra môi trường đạt tiêu chuẩn cho phép. Tro than ở buồng đốt thứ nhất sau khi được làm nguội sẽ được lựa chọn ra riêng bằng thủ công ( gồm xác xương được đưa vào hũ giao cho thân nhân để đưa về thờ phụng. Tro bụi quan tài đồ liệm được đưa đi chôn ). Đảm bảo khí thải ra môi trường đạt tiêu chuẩn kiểm soát về khí thải hiện hành của Việt Nam. Thiết bị hỏa táng TABO (công nghệ Thụy Điển) là lò đốt điện có công nghệ tiên tiến nhất hiện nay. Kích thước quan tài ( làm cơ sở cho việc chế tạo thiết bị ) là dài 2,1 m; rộng 0,95 m; cao 1,15 m. 1.4.3.2. Hệ thống phụ trợ 1- Hệ thống điện: Nguồn điện cấp cho khu vực nghĩa trang được lấy từ đường dây 0,4KV (cấp cho nhà quản trang và phục vụ chiếu sáng trên trục đường chính). - Đèn: toàn bộ hệ thống chiếu sáng bên ngoài đều dùng đèn công suất 250W/220V, hệ thống chiêu sáng bên trong nhà quản trang, nhà hành lễ và khu vực nghỉ ngơi được bố trí phù hợp với hoạt động - Tủ điều khiển đóng cắt các đèn đặt tại nhà quản trang Riêng khu vực lò hỏa táng phải có nguồn điện 3 phase 220/380V để vận hành các thiết bị lò đốt, quạt cấp gió buồng đốt và tủ điều khiển. 2- Hệ thống cấp nước Phục vụ chủ yếu cho hoạt động của khu vực nhà quản trang, khu vực nghỉ ngơi của thân nhân và nước tưới cây. Nguồn nước được cung cấp bởi Công ty nước sạch Hà Nội. 3-Hệ thống thoát và xử lí nước thải Nước sinh hoạt thải ra từ nhà quản trang được thu gom và xử lý qua bể tự hoại 3 ngăn; nước sau xử lý tự thấm vào môi trường đất. 1.4.4. Tổng vốn đầu tư Tổng vốn đầu tư cho dự án: 43.564 triệu đồng. (Bằng chữ: năm mươi tỷ,tám trăm hai lăm triệu đồng) Trong đó vốn dự phòng của dự án :2.000 triệu đồng 1.4.5. Bố cục quy hoạch các hạng mục trong nghĩa trang Tổng mặt bằng khu nghĩa trang được tổ chức quy hoạch theo phép đăng đối, trục đối xứng là lối đi chính (rộng 5,5m) dẫn vào khu nghĩa trang vuông góc với đường giao thông. Xen lẫn vào giữa khu là vệt cây xanh và mương thoát nước. Khuôn viên khu nghĩa trang được xây dựng trên khu đất có vị trí đẹp với 3 mặt tiền giáp đường quy hoạch rộng, thuận tiện cho nhân dân đi lại thăm viếng. Ngoài việc phục vụ cho nhu cầu cải táng, hung táng, trong quy hoạch cũng bố trí một phần diện tích để trồng cây xanh và khu vực công cộng. Tổng diện tích nghĩa trang là: 50ha, bao gồm các hạng mục sau đây: Bảng . Các hạng mục trong nghĩa trang TT HẠNG MỤC DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ (%) CÁC HẠNG MỤC CHÍNH 390.000 78,00 1 Đất phục vụ hung táng 225.000 45,00 2 Đất phục vụ cải táng 160.000 32,00 2.1 Đất khu cao cấp 35.000 7,00 2.2 Đất thông thường 125.000 25,00 3 Khu vực đài hỏa táng 5.000 1,00 CÁC HẠNG MỤC PHỤ TRỢ 110.000 22,00 4 Khu vực quản lí nghĩa trang và khuôn viên 2.500 0,50 5 Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật 27.500 5,50 5.1 Khu vực vườn bao và cổng vào 5.000 1,00 5.2 Đất cho giao thông 20.000 4,00 5.3 Hệ thống điện 1.000 0,20 5.4 Hệ thống cung cấp nước 1.000 0,20 5.5 Hệ thống PCCC 500 0,10 6 Sân hành lễ 10.000 2,00 7 Bãi đỗ xe 30.000 6,00 8 Đất cây xanh 40.000 8,00 Tổng cộng 500.000 m2 (50ha) 100% Việc tổ chức bố cục quy hoạch như trên vừa đảm bảo cho các hoạt động mang tính đặc thù của khu nghĩa trang, vừa tạo nên một không gian yên tĩnh, trang nghiêm, thể hiện đạo lý : “nghĩa tử, nghĩa tận”, chăm lo nơi yên nghĩ cho người quá cố.  Chi tiết các hạng mục công trình đầu tư xây dựng Đất phục vụ hung táng Phần mộ Phục vụ chôn cất, mai táng sau một thời gian nhất định (từ 3-5 năm), sau đó sẽ được cải táng và chuyển sang khu vực cát táng và chôn cất một lần. Diện tích trung bình là 4,20m2/1 mộ. Kích thước mỗi mộ (1,2m×3,5m×1,5m). Lối đi Để thuận lợi cho việc thăm viếng, chăm sóc phần mộ, cứ 5 hàng mộ bố trí một lối đi rộng 1,00m, mộ được bố trí theo lối xen kẻ. Đất phục vụ cát táng A ) Đất cao cấp Phần đất này được chia thành các khu vực sau STT Khu vực Diện tích khu vực (m2) Số lượng mộ Diện tích trung bình mỗi phần mộ (m2) 1 Phần mộ gia tộc 14.700 147 100 2 Phần mộ gia đình 11.650 330 35 3 Phần mộ cá nhân 8.650 540 16 Tổng 35.000 B ) Đất thông thường Phần mộ Phục vụ việc chôn cất, mai táng sau khi cải táng và chôn cất vĩnh viễn. Diện tích trung bình là 2,30 m2/1 mộ. Kích thước mỗi mộ (1m×2,3m×1,3m). Các huyệt được đào sẵn. Các phần trên của mộ được xây dựng theo yêu cầu của gia quyến. Lối đi Để thuận lợi cho việc thăm viếng, chăm sóc phần mộ, cứ 5 hàng mộ bố trí một lối đi rộng 1,5m, mộ được bố trí theo lối xen kẻ. Khu vực đài hỏa táng Phục vụ hỏa táng theo yêu cầu của gia quyến. STT Hạng mục Số lượng Diện tích (m2) A) Nhà hỏa táng 1 500 B) Nhà hành lễ 1 500 C) Nhà nhận và lưu tro cốt 1 3.000 D) Khu vực nghỉ ngơi của thân nhân 1.000 Tổng 5.000 Nhà hỏa táng Diện tích 500m2, bố trí sau nhà hành lễ. Tường lát gạch chống cháy. Bao gồm 2 lò hỏa táng, sử dụng công nghệ đốt điện, hệ thống xử lí khí thải đảm bảo tiêu chuẩn trước khi đưa ra môi trường, có hệ thống cứu hỏa PCCC. Nhà hành lễ Diện tích 500m2,kiến trúc nghiêm trang phù hợp với tính chất nghi lễ. Bố trí cửa lớn (5m×3m). Nhà nhận và lưu tro cốt Diện tích 3000m2 Xây dựng kho lưu trữ tro cốt với số lượng dự tính khoảng 50.000 tro cốt; mỗi nơi chứa tro cốt có chiều cao 31 cm, sâu 43cm, ngang 27cm. Các hạng mục phụ trợ Khu vực quản lí nghĩa trang và khuôn viên Khu vực phục vụ cho công tác quản lý nghĩa trang và thăm viếng của thân nhân. Diện tích: 10.000m2 Nhà quản trang có kiến trúc đơn giản, nhà 1 tầng, đổ mái bằng, có lát gạch. Khuôn viên có chậu cảnh, vườn hoa thoáng mát. Khu vệ sinh Bãi đỗ xe Diện tích 30.000m2 Bố trí mái che Khu vực cây xanh Cây xanh được trồng tập trung cách ly với khu vực xung quanh nghĩa trang với nghĩa trang, đảm bảo không ảnh hưởng tới cảnh quan đô thị. Sử dụng các loại cây có tán dầy, lá rậm, có khả năng tạo bóng mát. Ngoài ra, bố trí các thảm cây nhỏ. Vệt cây xanh cách ly với khu vực xung quanh có chiều rộng bình quân 10m. Giữa các khu mộ có các tuyến đường nội bộ có một dải cây xanh chiều rộng 1,00m. Cây được trồng đúng đảm bảo cách ly và không làm ảnh hưởng đến các phần mộ. Khu vực vườn bao và cổng vào Phân kỳ đầu tư, thời gian dự kiến thực hiện dự án Phân kỳ đầu tư xây dựng công trình Dự án được phân chia đầu tư qua 2 giai đoạn: a/ Giai đoạn 1 Trong giai đoạn 1 sẽ đầu tư, xây dựng các hạng mục sau: San nền toàn bộ dự án. Nền mặt đường tuyến trục chính (5,5m) và một phần tuyến nhánh (đường 3m). Sân hành lễ. Nhà quản trang. Bãi đỗ xe. Mương thoát nước, cầu bản qua mương. Cấp điện nhà quản trang và một phần trục đường chính. Trồng cây xanh (1/2 khối lượng). b/ Giai đoạn 2 Giai đoạn 2 sẽ đầu tư xây dựng các hạng mục công trình còn lại gồm: Nền mặt đường 5,5m (phần còn lại). Nền mặt đường nhánh 3m (phần còn lại). Xây dựng các hạng mục chính (nhà hỏa táng, các khu chôn cất,…) Tường bao và cổng vào. Cấp điện trục chính (phần còn lại). Trồng cây xanh (phần còn lại). Thời gian thực hiện dự án Kế hoạch thực hiện dự án được thể hiện ở bảng sau: Bảng. Kế hoạch thực hiện dự án TT Kế hoạch Thời gian Giai đoạn 1 Từ 06/2011 đến 2012 1 Khảo sát, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật; lập bản vẽ thi công – dự toán Tháng 06/2011 2 Thi công, xây công trình Quý III/2011 3 Nghiệm thu và bàn giao công trình Quý IV/2012. Giai đoạn 2 Quý III-IV /2013 1 Thi công xây dựng công trình còn lại Quý III/2013 2 Nghiệm thu và bàn giao công trình Quý IV/2013 Tổ chức quản trị và nhân sự của dự án Bao gồm: ban Quản lí: (1 trưởng ban và 4 phó trưởng ban) 5 phòng (mỗi phòng có 1 trưởng phòng và 5 nhân viên): phòng hành chính, phòng tiếp đón, phòng kĩ thuật, phòng tài vụ-kế toán, Bộ phận vệ sinh và bảo vệ: nhân viên vệ sinh, quét dọn (20), bảo vệ (30), trông xe (15). Bộ phận công nhân xây dưng mộ (không dưới 25) Bộ phận kĩ sư vận hành lò hỏa táng và hệ thống điện nước (không dưới 15) Phân tích tài chính 1.5.1. Dự tính tổng mức đầu tư của dự án: 43.564(triệu đồng) Trong đó vốn dự phòng dự tính :2000 triệu đồng Tổng hợp khái toán kinh phí đầu tư xây dựng được thể hiện ở bảng sau: Bảng1: Dự tính Tổng vốn đầu tư theo hạng mục công trình STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DỰ TÍNH VỐN ĐẦU TƯ (Triệu đồng) CÁC HẠNG MỤC CHÍNH 31.194 1 Đất phục vụ hung táng 12.450 2 Đất phục vụ cải táng 14.429 A Đất cao cấp 1.674 B Đất thông thường 12.755 3 Khu vực đài hỏa táng 4.315 CÁC HẠNG MỤC PHỤ TRỢ 10.370 4 Khu vực quản lí nghĩa trang và khuôn viên 3.400 5 Đất giao thông và hạ tầng kĩ thuật 3.470 5.1. Khu vực vườn bao và cổng vào 800 5.2 Đất cho giao thông 650 5.3 Hệ thống điện 720 5.4 Hệ thống cung cấp nước 800 5.5 Hệ thống PCCC 500 6 Khu vực cây xanh 1.200 7 Bãi đỗ xe 1.500 8 Sân hành lễ 800 Bảng 1.2. Chi tiết vốn đầu tư các hạng mục chính: Đất phục vụ hung táng STT Khu vực Diện tích (m2) Số lượng Đơn giá (đ/1 đơn vị) Thành tiền (triệu đồng) 1 Phần mộ (huyệt đào 1,2m×3,5m×1,5m) 210.000 50.000 mộ 225.000 11.250 2 Lối đi 15.000 80.000 1.200 Tổng Khu vực phục vụ hung tang 225.000 12.450 2.Đất phục vụ cải táng(*) 2.1 Đất cao cấp STT Khu vực Diện tích khu vực (m2) Số lượng Đơn giá(đ/1 đơn vị) Thành tiền (triệu đồng) 1 Phần mộ gia tộc 147.000 147 6.000.000 882 2 Phần mộ gia đình 11.650 330 1.500.000 495 3 Phần mộ cá nhân 8.650 540 550.000 297 Tổng khu vực đất cao cấp 35.000 1.674 (*: các chi phí phần nền) 2.2 Đất thông thường STT Khu vực Diện tích (m2) Số lượng Đơn giá (đ/1 đơn vị) Thành tiền (triệu đồng) 1 Phần mộ (huyệt đào 1,0m×2,3m×1,3m) 103.500 45.000 mộ 250.000 11.250 2 Lối đi 21.500 70.000 1.505 Tổng Khu vực đất cát táng thông thường 125.000 12.755 3.Khu vực đài hỏa táng STT Hạng mục Diện tích (m2) Số lượng Thành tiền (triệu đồng) A) Nhà hỏa táng 500 1 1.600 Trong đó nhà 1.000 lò hoả táng 500 B) Nhà hành lễ 500 1 700 Trong đó nhà 500 nội thất 200 C) Nhà nhận và lưu tro cốt 3000 1 1.500 Trong đó - nhà - hệ thống hộc lưu tro cốt phục vụ 25-50 năm 1.000 400 D) Khu vực nghỉ ngơi của thân nhân 1.000 1 515 Tổng 5.000 4.315 Bảng 3: Dự tính Vốn đầu tư theo kế hoạch thực hiện TT Kế hoạch Thời gian Vốn đầu tư (triệu đồng) Giai đoạn 1 Từ 06/2011 đến 2012 31.564 1 Khảo sát, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật; lập bản vẽ thi công – dự toán Tháng 06/2011 200 2 Thi công, xây công trình Quý III/2011 31.364 3 Nghiệm thu và bàn giao công trình Quý IV/2012. Giai đoạn 2 Quý III-IV /2013 12.000 1 Thi công xây dựng công trình còn lại Quý III/2013 2 Nghiệm thu và bàn giao công trình Quý IV/2013 TỔNG VĐT 43.564 1.5.2.Dự tính thời gian phục vụ của công trình: 50 năm 1.5.3.Dự tính doanh thu hằng năm 1.5.3.1.Dự tính doanh thu trong 05 năm đầu Bảng: Doanh thu dự tính 5 năm đầu STT Các hoạt động phát sinh DT Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 số lượng DT dự tính (triệu đồng) số lượng DT dự tính (triệu đồng) số lượng DT dự tính (triệu đồng) số lượng DT dự tính (triệu đồng) số lượng DT dự tính (triệu đồng) 1 Dịch vụ hung táng 300 900 500 1.750 1000 3500 1200 4200 1500 6000 2 Dịch vụ cải táng 100 200 200 400 300 700 300 800 500 1300 3 Dịch vụ xây dựng phần mộ 400 700 700 1.800 1300 2700 1500 3300 2000 4500 4 Dịch vụ hoả táng và lưu trữ, bảo quản tro cốt 0 0 100 500 200 1200 200 1300 300 2000 Tổng 1.800 4.450 8.100 9.600 13800 1.5.3.2. Dự tính doanh thu trong các năm tiếp theo (100% các hạng mục đi vào hoạt động) Tính cho một năm hoạt  động bình thường khi dự án đã đầu tư  hoàn thiện toàn bộ các hạng mục, đưa vào khai thác 100% các hạng mục công trình, Doanh thu ước tinh bằng nhau. Bảng: Doanh thu dự tính hàng năm (tính từ sau năm thứ 5) STT Các hoạt động Doanh thu 1 Dịch vụ mai táng và chôn cất 7.000 2 Dịch vụ cải táng 2.000 3 Dịch vụ xây dựng phần mộ 6.500 4 Dịch vụ hỏa táng và lưu trữ, bảo quản tro cốt 3.000 Tổng 18.500 1.5.4. Dự tính chi phí dự án Chi phí quản lí (không bao gồm chi phí điện, nước và khấu hao) Đơn vị tính: triệu đồng                Bộ phận, vị trí Số lượng Mức lương tháng/ người Tổng lương (năm) 4.1.1. Chi lương bộ phận quản lí 91,00 Trưởng ban 1 5,50 5,50 Phó trưởng ban 4 4,50 18,00   Trưởng các phòng 5 3,50 17,50 Nhân viên các phòng 25 2,50 50,00 4.1.2. Chi phí văn phòng phẩm phục vụ quản lý 30,00 Tổng 121,00 Chi phí cho nhân viên vệ sinh và bảo vệ (không bao gồm chi phí điện, nước) Đơn vị tính: Triệu đồng                Bộ phận, vị trí Số lượng Mức lương tháng/ người Tổng lương (năm) Nhân viên quét dọn, vệ sinh 20  2,500 50,00 Bộ phận bảo vệ 30  2,500 70,00   Nhân viên trông xe 15 2,500 30,00 Tổng 65 150,00 Chi phí vận hành nhà hoả táng (không bao gồm chi phí sử dụng điện) Đơn vị tính: triệu đồng Năm 1 2 3 4 5 Các năm tiếp theo Chi phí vận hành nhà hoả táng 0,00 167,00 400,00 433,00 667,00 1000,00 Chi phí xây dựng phần mộ Đơn vị tính: Triệu đồng Năm 1 2 3 4 5 Các năm tiếp theo Chi phí nhân công xây dựng phần mộ 93,00 240,00 360,00 440,00 600,00 2467,00 Chi phí nguyên vật liệu 140,00  360,00 540,00 660,00   900,00 3700,00 Tổng 233,00 600,00 900,00 1100,00 1500,00 6167,00 Chi phí sử dụng điện Đơn vị tính: triệu đồng Năm 1 2 3 4 5 Các năm tiếp theo Khu vực quản lí 10,00 15,00 20,00 20,00 35,00 40,00 Khu vực nghỉ ngơi của thân nhân 5,00 10,00 15,00 25,00 40,00 50,00 Khu vực đài hoả táng 0 50,00 100,00 100,00 150,00 200,00 Khu vực khác 5,00 10,00 10,00 10,00 15,00 15,00 Tổng 20,00 85,00 145,00 155,00 225,00 305,00 Chi phí sử dụng nước Đơn vị tính: triệu đồng Năm 1 22 3 4 5 Các năm tiếp theo Khu vực quản lí 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 15,00 Khu vực nghỉ ngơi cuả thân nhân 10,00 15,00 20,00 20,00 25,00 25,00 Khu vực khuôn viên và cây xanh 8,00 10,00 10,00 10,00 15,00 15,00 Khu vực khác 4,00 5,00 5,00 5,00 7,00 7,00 Tổng 32,00 40,00 45,00 45,00 57,00 62,00 Chi phí lãi vay Vốn vay NH:20.000(tr đ) Lãi suất hỗ trợ: 14%/năm Hình thức trả nợ: trả nợ trong 10 năm đầu, trả vào cuối mỗi năm, trả theo niên kim cố định Năm Dư nợ đầu kì (triệu đồng) Hoàn trả trong kì (triệu đồng) Nợ gốc Lãi Tổng 0 20.000 1 18.965,73 1034,27 2800,00 3.834,27 2 17.786,66 1179,07 2655,20 3.834,27 3 16.442,52 1344,14 2490,13 3.834,27 4 14.910,20 1532,32 2301,95 3.834,27 5 13.163,36 1746,84 2087,43 3.834,27 6 11.171,96 1991,40 1842,87 3.834,27 7 8.901,77 2270,20 1564,07 3.834,27 8 6.313,74 2588,02 1246,25 3.834,27 9 3.363,40 2950,35 883,92 3.834,27 10 0,00 3363,40 470,88 3.834,27 Khấu hao các TS Phương pháp tính khấu hao: phương pháp đường thẳng Đối tượng trích khấu hao bao gồm: Nhà cửa (bao gồm: nhà hành lễ, nhà hoả táng, nhà nhận và lưu tro cốt, nhà nghỉ ngơi của thân nhân, nhà quản trang), vật kiến trúc (khuôn viên, khu vực vườn bao và cổng vào, sân hành lễ,..) Máy móc thiết bị, hệ thống phụ trợ (lò hoả táng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ thống PCCC); Các thiết bị nội thất nhà hành lễ, nhà quản trang Bảng tính khấu hao TSCĐ (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Đối tượng trích khấu hao Tổng giá trị ban đầu Gía trị khấu hao hằng năm 1 Nhà cửa, vật kiến trúc (không kể nội thất, thiết bị máy móc) 9.515 380,6 (thời gian trích khấu hao: 25 năm) Nhà hành lễ 500 20 Nhà hoả táng 1.000 40 Nhà nhận và lưu tro cốt 1.000 40 Nhà nghỉ ngơi của thân nhân 515 20,6 Nhà quản trang và khuôn viên 3.400 136 1.6. Bãi đỗ xe 1.500 60 1.7. Khu vực vườn bao và cổng vào 800 32 1.8. Sân hành lễ 800 32 2 Máy móc và các hệ thống khác 2520 25,2 (thời gian trích khấu hao: 10 năm) Lò hoả táng 500 5 hệ thống cấp thoát nước 800 8 hệ thống điện 720 7,2 hệ thống PCCC 500 5 3 Các thiết bị nội thất (nhà quản trang, nhà nghỉ ngơi...) 615 6,15 (thời gian trích khấu hao: 10 năm) Tổng 12.650 411,95 BẢNG DÒNG TIỀN Các thông số chủ yếu: tổng vốn đầu tư 43564 triệu đồng vay NH 20000 triệu đồng lãi suất vay NH 14% (/năm) thời hạn dự án 50 năm R 12% (/năm) thuế suất 25% Bảng dòng tiền- NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn: BẢNG TÍNH NPV,IRR,THỜI GIAN HOÀN VỐN (xem chi tiết tại bảng excel đính kèm) NPV > 0 (IRR>12%): Dự án có hiệu quả Thời gian hoàn vốn của dự án: 13 năm (phù hợp với thời gian phục vụ của dự án) Phân tích rủi ro của dự án Chi phí tăng dần, doanh thu giảm dần ảnh hưởng đến NPV của dự án như sau: bảng phân tích tình huống CHƯƠNG 2 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, MÔI TRƯỜNG VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI 2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ MÔI TRƯỜNG 2.1.1. Điều kiện địa lý, địa hình 2.1.1.1. Điều kiện địa lý, địa hình a/ Điều kiện địa lý Công trình Khu nghĩa trang Thạch Thất HN được quy hoạch xây dựng tại thôn Đầm Quán, xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Địa điểm XD công trình chủ yếu là đất nông nghiệp nhưng nghèo nàn về dinh dưỡng, không có giá trị cao về kinh tế cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Mật độ dân số trong vùng rất thấp, tập trung ở phía Đông Bắc và Đông Bắc khu dự án (cách rìa khoảng 150m); đa phần người dân tham gia hoạt động sản xuất nông nghiệp, đời sống còn nhiều khó khăn. Hoạt động buôn bán, thương mại dịch vụ phát triển rất chậm, chủ yếu ở quy mô hộ gia đình. Dự án thực hiện sẽ giải tỏa, thu hồi đất, tái định cư cho 15 hộ dân tại vùng rìa khu cải táng. Dự án được xây dựng cách Đại lộ Thăng Long tuyến khoảng 0,5km về phía Bắc, xung quanh công trình trong phạm vi khoảng 200-300m không có hệ thống sông suối, đồi núi, ao hồ, diện tích đất sản xuất nông nghiệp cũng như các công trình văn hóa, di tích lịch sử có giá trị cần được bảo vệ. Vị trí xây dựng khu cải táng cách các cách Trạm y tế xã Hạ Bằng 3km về phía Tây, cách trường cấp 2 Hạ Bằng 3km về phía Đông. Khoảng cách an toàn về môi trường đối với khu cải táng (cát táng) theo QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng được trình bày ở bảng sau: Bảng 2.1. Quy định khoảng an toàn vệ sinh môi trường đối với khu nghĩa trang TT Đối tượng Khoảng cách tối thiểu (m) 1 Khu dân cư 100 2 Trường học 100 3 Bệnh viện 100 4 Sông, hồ, biển (không dùng cho mục đích cấp nước sinh hoạt) 100 5 Đường giao thông nội thị 200 Như vậy, việc xây dựng nghĩa trang Thạch Thất phù hợp với QCXDVN 01:2008/BXD về khoảng cách về môi trường đến các đối tượng. Khu vực có địa hình tương đối bằng phẳng không bị ngập úng trong mùa mưa. Các điều kiện về địa lý nêu trên rất thuận lợi để quy hoạch xây dựng nghĩa trang với quy mô lớn b/ Điều kiện địa hình Địa hình khu vực nghiên cứu khá bằng phẳng, một vài vị trí cao cục bộ, nhưng không chênh lệch nhiều, thuận lợi cho việc san lấp mặt bằng. Cao độ trung bình của khu vực khoảng + 4,7m. Hướng dốc chính theo hướng Đông Bắc - Tây Nam. 2.2. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang Thạch Thất HN nằm trên địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà nội. Trên cơ sở thu thập số liệu kinh tế xã hội và sức khỏe cộng đồng tại địa phương, chúng tôi tổng hợp các số liệu liên quan như sau: 2.2.1. Điều kiện kinh tế Tổng diện tích đất tự nhiên của xã Thạch Thất khoảng 9,2km2 trong đó: - Diện tích đất nông nghiệp: 4,47 km2;