Báo cáo Thẩm định giá bất động sản - Giá trị của căn nhà số 19 đường Quang Trung Hà Đông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊA CHÍNH BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : ĐÀO TRẦN CƯƠNG CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT ĐỊA CHỈ : TẦNG 1 17T5 TRUNG HOÀ NHÂN CHÍNH ĐIỆN THOẠI : 043.365.258 DI ĐỘNG 0986.464.867 HÀ NỘI Tháng 5 năm 2010Lời mở đầu Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản. Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển. Số: 300/CT-LT Hà nội, tháng 5 năm 2010 V/v: Thẩm định giá CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 123/2008/HĐDV-LT ngày 25/8/2008 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của căn nhà số 19 đường Quang Trung - Hà Đông- Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán Thời điểm thẩm định giá: Tháng 5 năm 2010 Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS: Phụ lục đính kèm Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường Thực trạng BĐS: Phụ lục đính kèm Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh Kết quả thẩm định giá: Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán; Công ty bất động sản Lộc Tài thông báo kết quả thẩm định giá như sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của ông Đào Ngọc Hùng là 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi năm nghìn đồng). Điều kiện ràng buộc: Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng kể. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác. Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản giao cho bà Đào Ngọc Hùng, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty. Thẩm định viên Giám đốc Ông Đào Trần Cương Bà Tống Thị Lan Anh PHỤ LỤC Đính kèm chứng thư thẩm định giá số 300/LT-CT ngày 25 tháng 10 năm 2008 của công ty Bất động sản Lộc Tài Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản: Căn cứ pháp lý của thẩm định giá. Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; Luật Nhà ở 2005 Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003; Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10; Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá; Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Căn cứ pháp lý của BĐS Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Tờ khai nộp thuế sử dụng đất Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất Giấy phép xây dựng do UBND Quận Đống Đa cấp Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: Vị trí: Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 19 đường Quang Trung Hà Đông Hà Nội nằm ở trung tâm quận Hà Đông, gần với những trục đường chính như: vành đai 3, vành đai 4, gần khu đô Văn Phú, gần bến xe Yên Nghĩa, ngã 3 Ba La, gần ngân hàng BIDV Hà Đông Đặc điểm kỹ thuật: Nhà của bà Đào Ngọc Hùng được xây dựng từ năm 2005 với diện tích đất trong sổ đỏ: 55 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 5,5m, chiều sâu 10m Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng khách và 1 bếp. Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục. Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào. Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Giá trị của căn nhà số 19 đường Quang Trung Hà Đông Bất động sản thẩm định Giá trị của căn nhà số 19 đường Quang Trung Hà Đông. Khách hàng yêu cầu Ông Đào Ngọc Hùng Địa chỉ Số 19 đường Quang Trung Hà Đông. Mục đích thẩm định Xác định giá bán Thời điểm thẩm định Tháng 5 năm 2010 Công ty thẩm định Công ty Bất động sản Hải Phát Địa chỉ Tầng 1 17T5 Trung Hoà Nhân Chính Điện thoại 0982.446.197 III. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TDDGVN) IV. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp V. Khảo sát thị trường, phân tích và điều chỉnh và xác định giá trị tài sản thẩm định giá bằng phương pháp so sánh: 1. Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bất động sản mục tiêu - Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành Diện tích đất: 44m2, Diện tích Xây dựng 88m2, nhà 2 tầng, Chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2.5m, Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán tháng 6 năm 2008, giá bán là 1.5 tỷ - Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa Láng Diện tích đất 45m2, Diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng 3.5m bán tháng 4 năm 2008, giá bán là 1.85 tỷ - Bất động sản so sánh 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp Chiều rộng Mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2008 với giá 1.7 tỷ. Từ số liệu trên ta có bảng sau: TT Các yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 1 Giá bán(triệu đồng) 1500 1850 1700 2 Diện tích xây dựng(m2) 88 135 80 3 Diện tích đất sử dụng 44 45 40 4 Số lượng nhà Vệ sinh 1 2 1 5 Số lượng phòng khách và bếp Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp 6 Số lượng phòng ngủ 2 2 1 7 Thời gian bán Tháng 6 Tháng 4 Tháng 8 8 Điều kiện bán Đều bán trên thị trường 9 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện thanh toán Trả ngay 11 Mặt tiền (m) 4.4 5 4 12 Ngõ rộng (m) 2.5 3.5 3 Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là 2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu (giá nhà ông Hùng xây dựng vào năm 2005), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng kể. Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế. Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm. Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng. 2. Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu TT Các điều chỉnh Bất động sản mục tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán (triệu đồng) … 1500 1850 1700 Các điều chỉnh 1 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu Toàn quyền sở hữu Toàn quyền sở hữu Toàn quyền sở hữu Giá điều chỉnh 1500 1850 1700 2 Điều kiện bán Bán trên thị trường Bán trên thị trường Bán trên thị trường Bán trên thị trường Giá điều chỉnh 1500 1850 1700 3 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Thanh toán ngay Thanh toán ngay Thanh toán ngay Giá điều chỉnh 1500 1850 1700 4 Thời gian bán 4 tháng trước 6 tháng trước 2 tháng trước Mức điều chỉnh (Theo tỷ lệ lạm phát trong năm) (tr.đ) *2% +30 *3% +55.5 0.75% +12.75 Giá điều chỉnh 1530 1905.5 1712.75 5 Ngõ rộng (m) 1.5 2.5 3.5 3 Mức điều chỉnh (Mỗi điểm tương đương 10 triệu đồng) 15 điểm 25 điểm -10 điểm -100 triệu 35 điểm - 20 điểm -200 triệu 30 điểm - 15 điểm -150 triệu Giá điều chỉnh 1430 1705.5 1562.75 6 Diện tích xây dựng 135 88 135 80 Mức điều chỉnh +117.5 +0 +137.5 Giá điều chỉnh 1547.5 1705.5 1700.25 7 Số lượng phòng bếp, phòng khách Tương tự, nên không cần điều chỉnh 8 Phòng vệ sinh 3 1 2 1 Mức điều chỉnh +14 +7 +14 Giá điều chỉnh 1561.5 1712.5 1714.25 9 Phòng ngủ 3 2 2 1 Mức điều chỉnh +12 +12 +24 Giá điều chỉnh 1573.5 1724.5 1738.25 10 Tầng Tum có không không không Mức điều chỉnh +50 +50 +50 Giá điều chỉnh 1623.5 1774.5 1788.25 Tổng mức điều chỉnh thực 123.5 -75.5 88.25 Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử dụng (tr.đ/m2) 36.9 39.43 44.7 Tổng mức điều chỉnh 323.5 324.5 388.25 Trọng số 3 2 1 - Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các Bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh. - Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là: (36.9*3)+(39.43*2)+(44.7*1)=234.26 (triệu đồng) - Giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh: 234.26/6=39 (triệu/m2) - Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó: 39*45=1755 (triệu đồng) VI. Kết luận Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu. Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản. Kết quả giá trị thị trường của căn hộ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành của Bà Tống Thị Huyền là: 1.755.000 đồng (Một tỷ bảy trăm năm mươi năm nghìn đồng). VII. Hạn chế của kết quả thẩm định giá Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế. Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn. Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đã sử dụng. Do căn nhà mới xây cách đây 5 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lý của nó. Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của người thẩm định viên nhiều. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Số 123/2008/HĐDV-LT Căn cứ Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; Căn cứ Luật Thương mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 của Quốc hội; Căn cứ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002; Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về việc thẩm định giá; Căn cứ công văn số: 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 của Bộ Tài chính về việc thu tiền sử dụng đất; Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên Hôm nay, ngày 25/8/2008 tại công ty BĐS Lộc Tài chúng tôi gồm có: 1. Bên B: : Bên thẩm định Đại diện : Ông Đào Trần Cương Chức danh : Thẩm định viên Địa chỉ công ty : Tầng 1 17T5 Trung Hoà Nhân Chính Điện thoại : 04.2450.333 2. Bên A: : Khách thuê thẩm định Đại diện : Ông Đào Ngọc Hùng Chức danh : Chủ nhà Địa chỉ : Số 19 đường Quang Trung Hà Đông Hà Nội Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các nội dung sau: Điều 1: Bên A yêu cầu Bên B thực hiện tư vấn - dịch vụ thẩm định giá quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại căn nhà số 19 đường Quang Trung Hà Đông Hà Nội Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để xác định giá bán Điều 2: Trách nhiệm của các bên 1. Trách nhiệm của bên A: - Cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà và các giấy tờ liên quan khác (nếu có) theo yêu cầu của bên B. - Tạo điều kiện để Bên B tiến hành thẩm định hiện trạng thu thập thông tin đối với căn nhà được yêu cầu thẩm định. - Sử dụng kết quả thẩm định giá theo đúng mục đích được ghi rõ trong Chứng thư thẩm định giá. - Thanh toán phí thẩm định giá cho bên B theo thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này. 2. Trách nhiệm của Bên B: - Thực hiện thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. - Đảm bảo thực hiện công việc một cách nghiêm túc, chính xác, có căn cứ pháp lý theo đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá trước pháp luật. - Bảo mật thông tin, hồ sơ, tài liệu nhận được liên quan đến dịch vụ Bên A yêu cầu. - Thông báo cho Bên A trong trường hợp tài sản yêu cầu thẩm định giá không đủ hồ sơ tối thiểu để thẩm định. - Cung cấp cho Bên A: Hai (2) Bộ Chứng thư kết quả thẩm định giá. - Cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng cho Bên A sau khi Bên A thanh toán đầy đủ phí thẩm định giá theo Điều 3 Hợp đồng. Điều 3: Mức phí thẩm định giá và phương thức thanh toán: Phí thẩm định giá: Được tính dựa theo khung phí thẩm định của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Việt Nam với mức phí là 900.000 đồng. Phương thức thanh toán Bên A thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của Bên B ngay sau khi kết quả thẩm định giá được cấp có thẩm quyền của địa phương phê duyệt. Điều 4: Thời hạn Hợp đồng Tiến độ hoàn thành công việc định giá tối đa là 20 ngày làm việc (kể cả ngày nghỉ) kể từ khi bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu về tài sản thẩm định giá. Điều 5: Điều khoản thực hiện Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi được hai bên ký kết. Trường hợp mỗi bên có sự thay đổi các điều khoản trong Hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia. Mọi thay đổi phát sinh trong thời gian thực hiện Hợp đồng phải được thống nhất bằng văn bản và có xác nhận của 2 bên. Hai bên cam kết thực hiện đúng theo Hợp đồng đã ký kết. Bên vi phạm điều khoản Hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định về xử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế của pháp luật. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc phát sinh hai bên cùng nhau bàn bạc giải quyết trên tinh thần hợp tác và trách nhiệm. Hợp đồng này gồm 5 điều, được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau; Bên A giữ 2 bản, Bên B giữ 1 bản. Đại diện Bên A Đại diện Bên B Bà Đào Ngọc Hùng Ông Đào Trần Cương