Báo cáo thực tập tại Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín

h các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn trong thẩm quyền và nhiệm vụ được giao của Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc Công ty. Các Phó giám đốc giúp việc cho giám đốc trong phạm vi công việc được phân công và chịu trách nhiệm trước Giám đốc sàn về các công việc được giao. Phòng Tổng hợp có trách nhiệm thực hiện các công việc có liên quan như: hành chính, văn thư, quản trị văn phòng, quản lý trang thiết bị văn phòng, quản trị thông tin, văn bản đi, đến, hồ sơ, tài liệu liên quan đến bất động sản, hồ sơ khách hàng, quan hệ khách hàng, quan hệ công chúng, các cơ quan, báo chí và các hoạt động khác liên quan đến hỗ trợ quá trình kinh doanh và cung cấp dịch vụ bất động sản. Phòng Tư vấn Môi giới có trách nhiệm thực hiện các công việc liên quan đến quá trình tìm kiếm thông tin khách hàng mua, bán, thuê, cho thuê; Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản... Cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến bất động sản theo yêu cầu của khách hàng. Phòng Thị trường có trách nhiệm thực hiện các công việc như Khai thác các nguồn hàng; Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về các dự án, các thông tin liên quan đến chính sách, chế độ của nhà nước, các cơ quan quản lý trung ương và địa phương, tình hình biến động thị trường bất động sản như cung, cầu, biến động giá bất động sản, chi phí xây dựng…;Quảng cáo bất động sản; Đấu giá BĐS; Tham gia thực hiện các hoạt động tư vấn, môi giới. Giám đốc sàn có trách nhiệm xây dựng, tổ chức bộ máy, phân công công việc, mô tả chức danh công việc và các quy trình nghiệp vụ liên quan đến hoạt động của Sàn giao dịch trình Tổng giám đốc ban hành. CÁC VIỆC QUẢN LÝ CHÍNH CỦA SÀN 1. Thực hiện các quy định về quản lý tài chính 2. Chứng từ và lưu giữ chứng từ. 3. Quản lý doanh thu 4. Quản lý chi phí 5. Quản lý thu nhập và phân phối thu nhập LỄ TÂN TIẾP KHÁCH QUA SÀN 1. Thu thập thông tin khách hàng và thẩm định phê duyệt thông tin. Thông tin khách hàng do các bộ phận của công ty thu thập được trong quá trình hoạt động kinh doanh tại sàn giao dịch, Phòng Tổng hợp có trách nhiệm ghi nhận, tổng hợp và lưu giữ thông tin khách hàng phục vụ cho các bộ phận liên quan của sàn, của Công ty sử dụng trong hoạt động quan hệ khách hàng của công ty. Các thông tin cơ bản cần thu thập như sau: Tên khách hàng Giới tính Ngày sinh Số chứng minh thư, nơi cấp, ngày cấp * Địa chỉ: (Số nhà, đường phố, phường xã, quận huyện, tỉnh thành phố) Điện thoại (cố định, di động, fax *) Email* Nghề nghiệp* Cơ quan công tác* Tôn giáo* Sở thích* Các thông tin khác * Thông tin giao dịch Các thông tin có dấu * là không bắt buộc, khi tiếp xúc khách hàng, nhân viên sàn giao dịch cần cố gắng thu thập các thông tin này thông qua quá trình giao dịch và tiếp xúc khách hàng. Mục các thông tin khác có thể là các thông tin liên quan đến tiểu sử khách hàng, thói quen tiêu dùng, các mối quan hệ của khách hàng có liên quan đến các khách hàng khác hoặc nhân viên của công ty… Thông tin giao dịch của khách hàng cần được cập nhật cụ thể và liên kết với hệ thống quản lý thông tin giao dịch của sàn. Các thông tin khách hàng cần liên tục được cập nhật và phân loại thường xuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của sàn và chăm sóc khách hàng trước và sau khi giao dịch. 2. Lưu giữ, bảo mật thông tin khách hàng Các thông tin khách hàng được lưu giữ dưới dạng file dữ liệu máy tính và có thể in ấn đóng quyển để lưu trữ trong trường hợp cần thiết. Thông tin khách hàng phải được giữ bí mật và quản lý theo chế độ thông tin mật. Các nhân viên thuộc sàn không được tự ý sử dụng, cung cấp các thông tin của khách hàng cho/vì bất cứ mục đích gì khi không được phép của Giám đốc sàn. 3. Chăm sóc khách hàng Giám đốc sàn quyết định các chiến dịch và chính sách chăm sóc khách hàng tuỳ thuộc vào tình hình kinh doanh. Mọi khách hàng khi đến sàn giao dịch vì bất cứ mục đích gì cần được nhân viên lễ tân sàn phục vụ ân cần, chu đáo. 4. Quan hệ công chúng Hoạt động công chúng của sàn do Giám đốc xây dựng kế hoạch và trình Tổng giám đốc công ty phê duyệt trước khi thực hiện. Mọi hoạt động quan hệ công chúng của sàn thực hiện thống nhất theo chủ trương của công ty và lấy danh nghĩa công ty để nâng cao thương hiệu, hình ảnh của công ty trong hoạt động kinh doanh. THU THẬP VÀ QUẢN LÝ THÔNG TIN 1. Thu thập thông tin Thông tin bất động sản được tổ chức thu thập thông qua các hình thức sau: Thu nhận trực tiếp từ các chủ đầu tư, chủ dự án có bất động sản đăng ký giao dịch qua sàn. Qua các phương tiện thông tin đại chúng và các kênh thông tin khác. Mọi thông tin thu thập được cần đảm bảo tính chính xác, trung thực và nguồn gốc rõ ràng, có đầy đủ thông tin về đơn vị cung cấp và người thu thập thông tin. 2. Quản lý thông tin bất động sản Thông tin bất động sản được lữu giữ trong hệ thống phần mềm, máy tính của sàn giao dịch bất động sản và được sử dụng đúng mục đích và theo quy định tại quy chế này. Nhân viên sàn không được sử dụng thông tin bất động sản vào mục đích cá nhân hoặc các mục đích khác không được phép của chủ dự án, Giám đốc sàn. Các thông tin đưa lên trang Web của sàn giao dịch bất động sản Công ty phải tuân thủ các quy định sau: 2.1. Thông tin về hàng hoá và dịch vụ phải có thực và theo mẫu quy định. Hàng hoá bất động sản phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản. 2.2. Phải tuân thủ các quy định của Luật Báo chí, Luật Xuất bản, Pháp lệnh Bảo vệ bí mật của Nhà nước và các quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ và quản lý thông tin trên Internet theo quy định tại Nghị định số 55/2001/NĐ-CP ngày 23/8/2001 của Chính phủ về quản lý, cung cấp và sử dụng dịch vụ Internet và các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ Bưu chính, Viễn thông (nay là Bộ Thông tin Truyền thông). 2.3. Nghiêm cấm việc đưa các thông tin nhằm mục đích chống lại nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; gây rối an ninh, kinh tế, trật tự, an toàn xã hội; vi phạm thuần phong mỹ tục của dân tộc; xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân và các vi phạm pháp luật khác. 3. Quản lý thông tin giao dịch bất động sản - Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản. - Thông tin về loại bất động sản: + Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn...; + Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ...; + Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi...; + Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có). - Thông tin về vị trí bất động sản: + Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; + Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư). - Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản: + Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng..; + Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có); + Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô đất..; + Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có). - Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản: + Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; + Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu; + Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình; + Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có). - Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ... (nếu có). 4. Chế độ báo cáo Ngoài các báo cáo quy định theo yêu cầu của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực, hoạt động kinh doanh bất động sản, toàn bộ tình hình hoạt động của sàn cần được tổ chức báo cáo thường xuyên, liên tục đảm bảo cung cấp tới Giám đốc sàn, Tổng giám đốc công ty các thông tin cần thiết phục vụ theo yêu cầu của quản lý. Các báo cáo phải được lập theo đúng mẫu, đúng quy định về hình thức và thời gian nộp báo cáo. Người lập báo cáo và lãnh đạo bộ phận trực tiếp chịu trách nhiệm trước Giám đốc sàn, Tổng giám đốc Công ty về tính chính xác, trung thực của báo cáo. Cụ thế có các báo cáo sau: - Báo cáo tình hình hoạt động sàn giao dịch BĐS (tuần, tháng) - Báo cáo doanh thu, chi phí, thu nhập (tháng) - Báo cáo hoạt động của nhân viên sàn KHEN THƯỞNG VÀ KỶ LUẬT 1. Khen thưởng Giám đốc, Phó giám đốc, trưởng phó các phòng chuyên môn nghiệp vụ và toàn thể cán bộ, nhân viên sàn giao dịch được hưởng các quyền lợi liên quan quy định tại Quy chế thi đua khen thưởng và Thoả ước lao động tập thể của Công ty. Ngoài ra trong quá trình hoạt động có các thành tích đóng góp đặc biệt quan trọng trong hoạt động của sàn, nâng cao uy tín của sàn, có tinh thần trách nhiệm sẽ được Tổng giám đốc Công ty khen thưởng bằng các hình thức về vật chất và tinh thần. 2. Kỷ luật Các cán bộ, nhân viên sàn giao dịch bất động sản vi phạm đạo đức nghề nghiệp, hoạt động trái pháp luật, vi phạm các quy định về nội dung thông tin đưa vào, lưu trữ, truyền thông tin và cung cấp thông tin, tiết lộ thông tin khách hàng và vi phạm các quy định của Quy chế này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị phê bình, cảnh cáo, đình chỉ công tác hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Trường hợp thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê, thuê mua bds. Môi giới bđs Định giá bds Tư vấn bđs Quảng cáo bds Đấu giá bđs Quản lý bất động sản KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT 1. ¦u ®iÓm: Sù ra ®êi cña c«ng ty dao dÞch bÊt ®éng s¶n ®¸nh dÊu mét mèc quan träng trong sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng giao dÞch bÊt ®éng s¶n, c¸c ho¹t ®éng sÏ trë lªn minh b¹ch h¬n, gióp cho c¬ quan nhµ n­íc qu¶n lý ®­îc c¸c ho¹t ®éng trao ®æi trªn thÞ tr­êng, ®­a ra c¸c chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch s¸t víi thùc tÕ vµ ®i vµo cuéc sèng. 2. Nh­îc ®iÓm: Ho¹t ®éng cña công ty bÊt ®éng s¶n cßn mang nÆng tÝnh hµnh chÝnh, ch­a ph¶i lµ cÇu nèi gi÷a c¸c bªn tham gia thÞ tr­êng, kh«ng cã kh¶ n¨ng lµm chñ thÞ tr­êng, ch­a thÓ hiÖn râ vai trß vµ vÞ thÕ cña c«ng ty giao dÞch bÊt ®éng s¶n, ®©y kh«ng chØ lµ tr¸ch nhiÖm cña c«ng ty mµ cßn phô thuéc rÊt lín vµ c¬ chÕ chÝnh s¸nh cña Nhµ n­íc gióp ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®óng nghÜa. 3 §Ò xuÊt: Qua nhiÒu n¨m c«ng t¸c t«i nhËn thÊy mối quan hÖ h÷u c¬ giữa thÞ tr­êng tµi chÝnh tiÒn tÖ vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mèi quan hÖ mËt thiÕt, kh«ng t¸ch rêi chóng cã t¸c ®éng bæ trî nhau. Sù suy gi¶m cña bÊt k× thÞ tr­êng nµo còng cã t¸c ®éng xÊu tíi thÞ tr­êng cßn l¹i. Dùa vµi c¸c quan ®iÓm thÞ tr­êng kÕt hîp víi kinh nghiÖm cña b¶n th©n t«i xin m¹nh d¹n ®Ò duyÖt sau: “Chøng kho¸n hãa ” c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n ®ang ®­îc coi lµ mét gi¶i ph¸p huy ®éng vèn h÷u hiÖu cho c¸c c«ng tr×nh. Trong giai ®o¹n hiÖn nay chóng ta cÇn gi¶i quyÕt ngay vµ tøc th× bµi to¸n vèn cho vay ho¹t ®«ng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, ®­a ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµo thÞ tr­êng vèn thø cÊp, d­íi sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Theo t«i, ngoµi c¸c vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ tr­êng ph¸p lý, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, qu¶n lý nhµ n­¬c, t¸c ®éng cña c¸c thÞ tr­êng vµng, chøng kho¸n… th× vÊn ®Ò vèn ®ang ®­îc xem lµ bµi to¸n khã nhÊt cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Theo thèng kª, hiÖn nay tiÒm lùc tµi chÝnh cña hÇu hÕt c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n vÉn cßn h¹n chÕ nªn vÉn ph¶i phô thuéc vµo nguån vèn ng©n hµng. ¦íc tÝnh, sè vèn ®Çu t­ vµo bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta hiÖn nay cã tíi h¬n 60% lµ vèn vay ng©n hµng. Cã nhiÒu dù ¸n, tØ lÖ vay lªn ®Õn 70 - 80% tæng vèn ®Çu t­, víi thêi h¹n 10 – 15 n¨m. Ch¼ng h¹n, tæng d­ nî cho vay vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh lªn tíi trªn 29.000 tû ®ång, chiÕm 15% tæng d­ nî, t¹i Hµ Néi lµ trªn 9.000 tû ®ång, chiÕm 10% tæng d­ nî. Trong khi ®ã, tû lÖ nî xÊu l¹i ®ang cã xu h­íng t¨ng lªn theo d­ nî cho vay ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n cña c¸c ng©n hµng. Tr­íc t×nh tr¹ng trªn, sau mét thêi gian “më cöa” cho vay bÊt ®éng s¶n th× hiªn nay c¸c ng©n hµng ®· trë nªn thËn träng h¬n, tõ chèi nhiÒu dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. V× vËy, tèc ®é t¨ng tr­ëng cho vay ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n cña hÖ thèng ng©n hµng ®· gi¶m tõ 25% n¨m 2005, xuèng cßn 9% vµo n¨m 2006 vµ kho¶ng 6 – 7% vµo n¨m 2007. Bèn gi¶i ph¸p Nh­ vËy cã thÓ thÊy, viÖc huy ®éng vèn cña c¸c doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n ®ang ngµy mét khã kh¨n h¬n. V× vËy, theo HiÖp héi BÊt ®éng s¶n, trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng bÊt ®èng sản ®ang cã nhiÒu biÕn ®éng nh­ hiÖn nay, c¸c gi¶i ph¸p huy ®éng vèn cho ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n cÇn ®­îc thùc hiÖn theo c¸c h­íng sau: Thø nhÊt, th¸o gì v­íng m¾c cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Trong bèi c¶nh thÞ tr­êng tµi chÝnh ë n­íc ta hiÖn nay, tÝn dông ng©n hµng vÉn sÏ lµ kªnh cung cÊp vèn chñ yÕu cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. tuy nhiªn, vèn ®Ó viÖc huy ®éng c¸c kªnh nµy hiÖu qu¶ h¬n cÇn ph¶i t¨ng c­êng huy ®éng vèn trung vµ dµi h¹n cña c¸c ng©n hµng kÕt hîp víi n©ng tØ lÖ sö dông vèn ng¾n h¹n ®Ó cho vay trung vµ dµi h¹n. §ång thêi, cÇn ph¶i thiÕt lËp vµ n©ng cao chÊt l­îng c¸c kªnh th«ng tin vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Ó lµm c¬ së cho c¸c ng©n hµng thÈm ®Þnh dù ¸n, ®¸nh gi¸ vª kh¶ n¨ng chi tr¶ cña c¸c chñ ®Çu t­. HiÖn nay, LuËt §Êt ®ai ch­a cã quy ®Þnh viÖc sö lý gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuÕ chÊp ®Ó thu håi nî, ch­a cã quy định vÒ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ quyÓn sö dông ®Êt cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc ®­îc giao ®Êt tr­íc ®ây nay chuyÓn sang thuª… ®· khiÕn nhiÒu doanh nghiÖp gÆp khã kh¨n trong viÖc tiÕp cËn nguån vèn tõ c¸c ng©n hµng. Do ®ã, cÇn ph¶i sím hoµn thiÖn, chØnh söa vµ bæ sung mét sè quy ®Þnh trong hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c ho¹t ®éng cho vay ®Çu t­, kinh doanh vµo bÊt ®éng s¶n. Thø hai, cÇn “chøng kho¸n hãa” c¸c dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. HiÖn nay, l­îng tiÒn nhµn rçi trong d©n rÊt lín nh­ng viÖc thu hót ®Çu t­ vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vÉn cßn h¹n chÕ . Lý do lµ bëi s¶n phÈm bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín, trong khi vèn nhµn rçi cña ng­êi d©n th­êng l¹i nhá lÎ nªn khã cã thÓ tham gia vµo ®­îc. Do ®ã, gi¶i ph¸p ®­îc xem lµ h÷u hiÖu nhÊt trong viÖc huy ®éng vèn nhµn rçi chÝnh lµ ph¶i lµm sao “chøng kho¸n hãa ®­îc c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n”. Ch­ng kho¸n bÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i chøng kho¸n ®Æc biÖt, kÕt hîp gi÷a h×nh thøc ®Çu t­ chøng kho¸n vµ ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n, ®­îc ®¶m b¶o b»ng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n nµy, nh­ng kh«ng nhÊt thiÕt n¾m gi÷ quyÒn së h÷u chøng kho¸n. Theo PGS.TS Th¸i B¸ CÈn (Bé Tµi chÝnh), hiÖn nay, nhiÒu chuyªn gia kinh tÕ ®ang ®Ò xuÊt viÖc ph¸t hµnh chøng chØ bÊt ®éng s¶n nh»m gióp c¸c doanh nghiÖp thiÕu vèn ®Çu t­ thùc hiÖn dù ¸n nhµ ë cã ®­îc c«ng cô huy ®éng, ®ång thêi t¹o thªm kªnh ®Çu t­ míi cho c¸c tÇng líp d©n c­. Chøng chØ bÊt ®éng s¶n sÏ ®­îc chuyÓn nh­îng tù do ®Ó t¨ng tÝnh thanh kho¶n vµ ng©n hµng sÏ ®¶m nhËn gi¸m s¸t viÖc gi¶i ng©n theo tiÕn ®é thi c«ng c«ng tr×nh. Khi hoµn thµnh dù ¸n, toµn bé bÊt ®éng s¸n sè ®­îc ®­a ra b¸n ®Êu gi¸ vµ chia cho c¸c nhµ ®Çu t­ theo tû lÖ n¾m gi÷ chøng chØ. ViÖc ph¸t hµnh chøng chØ bÊt ®éng s¶n lµ kh¶ thi vµ cã nhiÒu ­u ®iÓm h¬n so víi viÖc ph¸t hµnh tr¸i phiÕu c«ng tr×nh . §ång thêi, chøng chØ bÊt ®éng s¶n còng sÏ thu hót thªm nguån vèn tõ x· héi, nhÊt lµ tõ c¸c dù ¸n träng ®iÓm, khai th«ng nguån vèn cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Thø ba, h×nh thµnh quü ®Çu t­ tÝn dụng kh¸c cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ m« h×nh mµ nhµ ®Çu t­ ñy th¸c cho c«ng ty qu¶n lý quü ®Çu t­ vèn bÊt ®éng s¶n kiÕm lêi. Quü ho¹t ®éng theo ph­¬ng thøc khai th¸c thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, t×m c¸ch së h÷u vµ ®iÒu hµnh khai th¸c bÊt ®éng s¶n hoÆc ng­¬i kh¸c vay tiÒn vµ còng cã thÓ cho chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n hoÆc nh÷ng ng­êi kh¸c vay tiÒn vµ còng cã mang l¹i c¸c kho¶n nî hoÆc chøng kho¸n ®­îc ®¶m b¶o b»ng bÊt ®éng s¶n… Chøng chØ quü ®Çu t­ tÝn kh¸c sÏ cã tÝnh chÊt nöa nh­ tr¸i phiÕu, nöa nh­ cæ phiÕu vµ ng­êi n¾m gi÷ ®­îc nhËn lîi tøc ®Þnh k× nh­ng kh«ng tham gia qu¶n lý ®Çu t­. Thø t­, thu hót vèn ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n. §©y sÏ lµ kªnh huy ®éng vèn ®Çu t­ vao bÊt ®éng s¶n kh¸ hiÖu qu¶ nÕu chóng ta biÕt tranh thñ thêi c¬ vµ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo bÊt ®éng s¶n ®Ó cã thÓ ®¶m b¶o hoÆc thanh to¸n chi phÝ x©y dùng bªn ngoµi hµng rµo, hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng, cã chÝnh s¸ch mét gi¸ víi c¸c dÞch vô… §Æc biÖt,c¬ quan qu¶n lý ph¶i c«ng bè danh môc dù ¸n ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, kªu gäi ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi, thµnh lËp c«ng ty ph¸t triÓn quü nhµ ®Êt ®¶m tr¸ch viÖc chuÈn bÞ nguån ®Êt vµ lµm dÞch vô c«ng vÒ bÊt ®éng s¶n. §ång thêi ph¶i thèng nhÊt ®­îc víi c¸c nhµ ®Çu t­ vÒ møc ®Òn bï gi¶i táa, tû lÖ nhµ ®­îc b¸n, møc gi¸, tr¸ch nhiÖm x· héi… Ngoµi ra, trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay, ®Ó huy ®éng vèn ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi, khu kinh tÕ tËp trung míi… cã thÓ ¸p dông c¸c h×nh thøc kh¸c nhau nh­ mêi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n tham gia ®Êu gi¸ ®æi ®Êt lÊy c¬ së h¹ tÇng, kªu gäi c¸c hé d©n trong diÖn gi¶i phãng gãp ®Êt, vèn theo nghÜa nh­ cæ ®«ng trong c¸c dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Ó h­ëng cæ tøc. Bªn c¹nh ®ã, ®Ó t¨ng kh¶ n¨ng huy ®éng vèn, cÇn cã c¬ chÕ cho phÐp c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­îc huy ®éng vèn b»ng c¸ch b¸n s¶n phÈm, dÞch vô theo h×nh thøc thu tiÒn tr­íc nh­ng ph¶i ®¨ng kÝ víi c¬ quan chøc n¨ng vµ do ng©n hµng th­¬ng m¹i ®¶m nhËn. QUY TRÌNH THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LẬP QUY TRÌNH , THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ: QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở (SỐ 108 Ngưyễn Chí Thanh) THU THẬP THÔNG TIN VỀ CUNG, CẦU BĐS. 1. Thu thập thông tin về cung BĐS: 1.1. Thông tin kinh tế - kỹ thuật: a. Của BĐS: - Vị trí: Số 108 mặt phố Nguyễn Chí Thanh. - Loại: Nhà cấp 4 - Quy mô, diện tích, kích thước, hình thể, không gian, hướng… a)Nhà ở +Địa chỉ : Số 108 Nguyễn Chí Thanh P.Giảng Võ – Quận Ba Đình –Hà Nội +Tổng diện tích sử dụng: 36.4 m2 + Kết cấu nhà : Tường gạch , mái vỉa gạch , mái ngói +Số tầng : 01 + Hướng Đông Bắc b) Đất ở + Thửa đất số : 473/1F + Tờ bản đồ số: C19 lập 1956 + Diện tích: 54,0 m2 + Hình thức sử dụng: Riêng : 54,0m2 Chung : 0 m2 + Đất nở hậu - Sơ đồ BĐS. - Tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Giá cả :350 triệu đồng/m2 ,tổng giá =18,9 tỷ đồng (Căn cứ theo chứng thư định giá SỐ 5632377/ TĐG – CT SBC; Trung Tâm Giaom Dịch Bất Động Sản Hà Nội thông báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại thờ điểm 10/8/2008 như sau Đơn Vị Giá đất 350 000 000 đ/m2 Tổng Giá Trị Bất Động Sản là : 18,9 tỷ đồng). - Quyền năng và các hạn chế về quyền năng. - Giấy tờ và sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của BĐS. - Lịch sử tạo lập và sử dụng BĐS.: Trước 11/2/2004 chủ nhà là ông : Nguyễn Như Toàn nhưng chưa có GCNQSDĐ mà chỉ có giấy tờ xác minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được UBND phường Giảng Võ xác nhận. Từ 11/2/2004 đến 5/10/2004 Ông : Nguyễn Như Toàn vẫn là chủ nhà nhưng đã có GCNQSDĐ do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 Từ ngày 5/10/2004 đến nay chủ nhà là Ông Phan Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. - Phong thuỷ liên quan đến BĐS. Ngôi nhà quay hướng đông bắc và có hình đất lở hậu nên khá thuận lợi cho việc buôn bán làm dịch vụ. b. Của môi trường xung quanh BĐS: - Các công trình hạ tầng, dịch vụ, kỹ thuật. - Kiến trúc của khu vực.:đa phần là kiến trúc cổ thời pháp thuộc xây dựng - Môi trường và dân trí của khu vực : Môi trương khu vực khá trọng lành cách khoảng 300m về phía hồi phải(đông nam). Dân chí khu vực đa phần là những người dân chó trình độ dân chí cao lịch sự. - Bản đồ của khu vực là bản đồ Phường Giảng Võ - bản đồ quận Ba Đình – bản đồ thành phố Hà Nội - Phong thủy: Phong thủy khu vực rất tốt. 1.2. Thông tin pháp lý: a. Của BĐS: - Giấy tờ xác nhận về các quyền năng về BĐS:Giấy CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 - Hợp đồng, quyết định giao đất. - Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng. - Hoá đơn. - Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản. - Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật. - Hồ sơ, đơn từ liên quan đến những thay đổi của BĐS. b. Của môi trường xung quanh BĐS: - Quy hoạch vùng. - Quy hoạch không gian. - Quy hoạch các công trình liên quan. 1.3. Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: * Các dạng cung BĐS: - Bán, chuyển nhượng. - Cho thuê, cho thuê lại. - Khai phá, khai hoang. - Dự án đầu tư, liên doanh, liên kết, xây dựng. Nguồn thông tin: - Chủ sở hữu, người đang thuê, đang ở BĐS. Trước 11/2/2004 chủ nhà là ông: Nguyễn Như Toàn nhưng chư có GCNQSDĐ mà chỉ có giấy tờ xác minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được UBND phường Giảng Võ xác nhận. Từ 11/2/2004 đến 5/10/2004 Ông: Nguyễn Như Toàn vẫn là chủ nhà nhưng đã có GCNQSDĐ do UBND quận Ba Đình cấp ngày 11/2/2004 Từ ngày 5/10/2004 đến nay chủ nhà là Ông Phạm Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. Khách hàng: Ông Hoàng Văn Hải XÁC ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG VÀ CÁC BÊN THAM GIA THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI BĐS Người bán, người cho thuê: Ông Phạm Văn Bé và vợ là bà Nguyễn Thị Hường. Người mua, người thuê BĐS: Khách hàng: Ông Hoàng Văn Hải THỜI HẠN VÀ NHỮNG BƯỚC THỰC HIỆN THƯƠNG VỤ Lập hồ sơ thương vụ: - Hợp đồng dịch vụ môi giới. - Giấy tờ, thông tin về khách hàng. - Giấy tờ, thông tin về BĐS. - Các ghi chép về khách hàng. - Các giấy tờ khác liên quan đến thương vụ. Chú ý: Không nhận bản gốc. Những bước thực hiện thương vụ: - Lập hợp đồng dịch vụ môi giới. - Lựa chọn khách hàng và BĐS phù hợp. - Giới thiệu BĐS cho người mua. - Thoả thuận về các điều khoản giữa hai bên mua bán. - Hợp đồng khởi điểm. - Thực hiện những thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm. - Thực hiện những công việc liene quan đến thương vụ. - Hợp đồng chính thức. - Giao nhận chính thức. - Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng. - Giải quyết những vấn đề sau thương vụ. Trước khi bắt đồng thương vụ, 2 bên cần xây dựng Hợp đồng môi giới. Sàn bất động sản cần chủ động xây dựng bản thào Hợp đồng môi giới. Trong khi khách hàng đang xem qua về bản hợp đồng mà thấy thắc mắc thi nhân viên có chác nhiệm giai thích những điều lệ trong hợp đồng. Khác hàng muốn gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc mua BĐS ,nhân viên có thể bố chí một cuộc gặp gỡ giữa hai bên và khi ấy mình sẽ là bên trung gian xúc tác cuộc gặp gỡ để đàm phán đi tới ký kết hợp đồng. Trong trường hợp có thể không biết được nhân viên môi giới và các giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phực tạp. Để có được sự thuận lợi thì nhân viên môi giới thương đứng trên lập trường của bên mua,một số thoả thuận chung thì được nghiêng về bên khách hàng và người môi giới phải dẫn dắt 2 bên đồng ý mua bán. Sau khi làm được điều này nhân viên đưa ra bản hợp đồng sau một thời gian nghắn nhưng phải chuẩn sác,các điêu khoả kinh tế, pháp lý… sẽ được nghi rõ trong hợp đồng. Nhận hoa hồng và các vấn đề sau thương vụ: Sau khi kết thúc một quá trình mua bán giữa hai bên ,thì nhà môi giới được hưởng phần trăm như đã thỏa thuận bận ban đầu giữa hai bên.Tuy nhiên sau thương vụ thì nhà môi giới vẫn phải thường xuyên quan tâm tới khách hàng đó để tạo niềm tin và uy tín lâu dài với họ.Hỏi thăm xem họ có vừa lòng với bất động sản mà ta đã môi giới chi họ không. Chánh một số trường hợp sau thương vụ môi giới co như là đã phủi tay không còn để ‏‎ gì đến khách hàng nữa.Không cần biết xem họ có được hài lòng với BĐS ma mình môi giới không,xem họ có gặp phải những khó khăn nào mà mình có thể chia sẻ được không(thông thường khi mới dọn về nhà mới ở thì do chưa quen nên khách hàng thường thấy bất an,không khỏe mạnh cho lắm hoặc đôi khi thấy mất ngủ....).Trong trường hợp đó thì chúng ta nên thường xuyên gọi điện hoặc đến gặp mặt trực để động viên và chia sẻ, giả thích bới họ...giúp khách hàng mau chóng thích ứng tốt với BĐS của mình. QUY TRÌNH DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT Chủ sở hữu nhà liên hệ nhân viên giao dịch để nhận và điền các chi tiết liên quan căn nhà bán vào phiếu đăng ký dịch vụ môi giới (theo mẫu của Sàn Bất động sản SacomReal, kèm theo toàn bộ bả