Báo cáo Tiền khả thi - Lô đất trực thuộc phường Phan Chu Trinh quận Hoàn Kiếm

Đại học kinh tế quốc dân KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI HÀ NỘI 2010 1. Vị trí của lô đất (Nguồn: Ảnh chụp từ vệ tinh) Diện tích của lô đất được xác định cho đầu tư 700 m2 (có khả năng mở rộng thêm). Lô đất trực thuộc phường Phan Chu Trinh Quận Hoàn Kiếm Bản đồ địa chính phường Phan Chu Trinh Từ website: tương thích lúc 6pm 01/04/2010 2. Tổng quan về khu vực có lô đất 2.1 Tồng quan chung * Diện tích: Tính đến ngày 1/4/2009, diện tích Hà nội rộng 3.324,92 km2 nằm trong 17 thủ đô lớn nhất thế giới. Trong đó, quận Hoàn Kiếm nằm trong trung tâm của nội thành Hà Nội với diện tích là 5,29 Km2. Quận này bao gồm nhiều trung tâm buôn bán thương mại lớn như Tràng Tiền, Chợ Đồng Xuân, Chợ hàng Da... * Dân số: Hiện tại, dân số của Hà Nội khoảng 6.448.837 người( Tổng cục thông kê, tính đến 1/4/2009), Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở thành phố Hà Nội cũng cho biết, dân số khu vực thành thị lên tới 2.632.087 người, chiếm 40,8% dân số toàn thành phố, chiếm gần nửa dân số thành thị vùng đồng bằng sông Hồng và chiếm 10,37% dân số thành thị cả nước. Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình quân là 2%, cao hơn 0,8% so với tỷ lệ bình quân cả nước (1,2%). Mật độ dân số trung bình của Hà Nội  1.926 người/km2 vào năm 2009. Như vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cũng cao hơn 7,4 lần của cả nước (259 người/km2). Quận Hoàn Kiếm có diện tích khỏang 5,29 km2, dân số khoảng 173.000 người, và mật độ dân số là 173.000 người/km2. ( www.hoankiem.gov.vn , ngày 27/4/2010 ). * Thu nhập bình quân: Năm 2009, thu nhập bình quân của người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30 triệu đồng). Trong năm 2010, Hà Nội kỳ vọng mức tăng GDP đạt 9-10% hoặc cao hơn, đưa thu nhập bình quân đầu người vượt 36 triệu đồng. 2.2 Các cao ốc hiện có xung quanh dự án ................................................................................ 2.3 Các dự án sẽ đưa vào hoạt động xung quanh dự án trong vòng 5 năm tới 3. Tổng quan về thị trường BĐS tại Hà Nội trong năm 2008 đầu năm 2010 3.1 Sáu tháng đầu năm Lạm phát gia tăng đáng kể. Giá nguyên vật liệu gia tăng chóng mặt Sự giảm sút của thị trường chứng khoán. Tài chính toàn cầu bắt đầu có dấu hiệu khủng hoảng. Giá dầu bắt đầu tăng nhanh Lãi suất cơ bản chính thức tăng lên 14%. Lãi suất cho vay lên đến 21%. Các nhà đầu tư thứ cấp biến mất khỏi thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu mất niềm tin. Nhu cầu về văn phòng và nhà ở giảm trên toàn cầu. Nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê giảm so với năm 2007. Các công trình xây dựng bị ngưng trệ. Các nhà đầu tư nước ngoài rút vốn trong các dự án. 3.2 Sáu tháng cuối năm Sự suy giảm về nhu cầu hàng hoá trên toàn cầu. Sự suy giảm về nhu cầu sắt thép xi măng và dầu thô. Lãi suất giảm mạnh trên toàn thế giới sau sự khủng hoảng của thị trường tín dụng. Lãi suất chính thức của việt nam giảm xuống còn 12% để chống lại với suy thoái. Lạm phát giảm. Giá nguyên vật liệu xây dựng giảm. Lãi suất cho vay giảm. Giá bán của các căn hộ trở về với giá trị thực. Áp lực lên giá đất cũng đi xuống. Số lượng các nhà đầu tư mới giảm Các công ty xem xét việc giảm quy mô và số lượng nhân sự. Ngân hàng siết chặt cho vay đối với thị trường BĐS. 3.3 Quý 1 năm 2010 Kinh tế thế giới có dấu hiệu thoát khỏi khủng hoảng giá dầu thế giới tăng và đứng ở mức trên 80 $/ thùng chứng khoán có dấu hiệu khởi sắc lãi suất huy động đứng ở mức cao Kinh tế Trung Quốc khởi sắc Lạm phát tăng cao Xuất nhập khẩu tăng mạnh so với cùng kì năm 2009 Đầu tư nước ngoài đang trở lại Việt Nam Lãi suất thỏa thuận cho vay xây dựng bất động sản trên 16% giá nguyên vật tăng nhanh cho vay mua bất động sản “ế”vì lãi suất cao 18-20% cung và cầu bất động sản khó gặp nhau 3.4 Đánh giá chung về tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trong những năm tới Cùng với đà phục hồi của nền kinh tế, bất động sản sẽ ấm dần nên trong thời gian tới. Đó là xu hướng chung không riêng gì Việt Nam mà là biến động chung của bất động sản thế giới. Những cơn sốt bất động sản thường diễn ra theo chu kì và theo dự báo đợt sốt bất động sản tiếp theo là năm 2011 Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có nhiều tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro. Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn. Điều này có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như nhiều người, dù đã có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây chính là một sự mạo hiểm. Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc cùng những nhà tư vấn chuyên nghiệp. 4. Đánh giá tiềm năng phát triển của dự án đối với các thị trường khác nhau (thị trường nhà ở, cho thuê, khách sạn....) Đánh giá về phân khúc nhà chung cư Chủ đầu tư hiện nay phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí nào sẽ tạo ra sản phẩm phù hợp với vị trí đó để tránh thiệt hại. Những nhà đầu tư phát triển các dự án phức hợp gồm căn hộ dân cư, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê sẽ là hướng đầu tư của tương lai, vì vừa phân tán rủi ro, vừa tìm được nhiều khách hàng mục tiêu. Chung cư vẫn đắt khách, nhưng chủ yếu là chung cư với giá bình dân. Nhiều dự án xây dựng chung cư động thổ, tăng nguồn cung mới: Chung cư cao tầng Green House, dự án chung cư cao cấp Cleve, khu đô thị mới nam Vĩnh Yên… Điều dễ nhận thấy trên thị trường hiện nay là lĩnh vực đô thị đang có sự đầu tư lệch hướng khi có quá nhiều nhà đầu tư cùng những dự án lớn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hòa, vì vậy sự cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp trong thời gian tới được dự báo sẽ rất quyết liệt. Phần lớn nhu cầu nhà ở sẽ từ nhóm người có thu nhập trung bình, thực tế những năm vừa qua thị trường nhà ở có sự phát triển không cân xứng vào sản phẩm nhà ở cao cấp. Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nắm bắt cơ hội và chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm căn hộ trung bình và thấp với giá cạnh tranh là sự lựa chọn đúng. Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro, tuy nhiên hiện tại thị trường này vẫn được quan tâm rất lớn và các dự án mới sẽ được bán nhanh nếu với mức giá thấp hơn. Đánh giá về phân khúc trung tâm thương mại Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến sẽ tăng, mặc dù mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu và hạn chế khả năng tăng giá thuê. Bên cạnh đó kể từ 01/01/2010 thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ và buôn bán nào ở Việt Nam, điều này sẽ có tác động tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam, nhu cầu cho diện tích bán lẻ tiếp tục tăng đặc biệt là ở những khu vực trung tâm Dự án nằm trong khu vực quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ, mặc dù đây là khu vực đã có nhiều trung tâm thương mại và thường xuyên tắc nghẽn giao thông. Đánh giá về phân khúc khách sạn. Theo Savills dự tính nhu cầu của thị trường khách sạn có thể sẽ giảm trong 2 quý tiếp theo do thời gian tới là mùa thấp điểm. Tuy nhiên, tình hình chính trị kém ổn định tại Thái Lan có thể sẽ dẫn đến sự gia tăng cầu cho ngành khách sạn Việt Nam trong tương lai Còn trong quý 1/2010, không có khách sạn 3 – 4 – 5 sao nào gia nhập thị trường Hà Nội. Toàn bộ thành phố hiện có 38 khách sạn với gần 5.700 phòng, trong đó có 10 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao và khoảng 20 khách sạn 3 sao.Có 2 dự án mới được cập nhật vào danh sách các dự án tương lai của quý 1/2010, gồm Dự án Royal City tại đường Nguyễn Trãi và Dự án Tổ hợp khách sạn, thương mại và văn phòng tại 27 – 29 Lý Thái Tổ. Tính đến thời điểm này, Hà Nội đã có tổng cộng 30 dự án khách sạn trong tương lai với hơn 6.100 phòng, gấp đôi số lượng phòng khách sạn hiện tại. Trong đó, 4 dự án gồm Oriental Pearl, Grand Plaza Hanoi, Crown Plaza và Hotel De L’Opera với gần 1.200 phòng có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2010.Như vậy khu vực quanh khu đất hiện nay đã tập trung khá nhiều các khách sạn đặc biệt là có cả những khách sạn 5 sao nổi tiếng bậc nhất Hà Nội cùng với một số khách sạn hạng trung khác thì có thể nói nếu xây thêm khách sạn chắc chắn sẽ bị cạnh tranh rất lớn. 4.1 Đánh giá về khu vực Đánh giá dưới đây nêu rõ vị trí hiện tại của Quận trung tâm thương mại và các khu vực xung quanh về các hạng mục đã được xây dựng , các dự án tiêu biểu và sức hấp dẫn đối với người Hà Nội và các nhà đầu tư. Những thứ tự xếp hàng này được dựa trên sự hiểu biết và các nghiên cứu cơ bản dài hạn của Công ty Savills. Việc phân tích trên đây sẽ làm rõ thêm các bậc xếp hạng này. Quận Sức hấp dẫn thu hút Thế mạnh cơ sở hạ tầng Tổng thể tiềm năng Hoàn Kiếm 5 5 5 Ba Đình 4 5 4.5 Hai Bà Trưng 3.5 3.5 3.5 Đống Đa 3 3 3 Cầu Giấy 3 3 3 Thanh Xuân 3 2.5 2.7 Tây Hồ 3.5 3.5 3.5 Từ Liêm 3 2.8 2.9 (Nguồn: Báo cáo dài hạn của công ty Savills) Từ website: tương thích 7pm 01/04/2010 4.2 Đánh giá khác (Mô hình SWOT, Benchmark) (exp: Vị trí, dân cư, tiềm năng phát triển....) MA TRẬN SWOT Strongs: Điểm mạnh Vị trí đẹp và ở nơi khá sầm uất về dân cư là một thích hợp cho siêu thị phát triển phù hợp với mức sống của người dân tương đối cao Vị trí có giao thông khá thuận tiện Opportunites Thị trường bán lẻ đang không có nguồn cung mới mở ra cơ hội khi đầu tư vào siêu thị Xung quanh không nhiều các điểm xem phim Tràng tiền Plaza được đánh giá là hoạt động chưa hiệu quả Weaknesses Không thể xây được cao nên chưa tận dụng được hết giá trị Giao thông không thuận tiện khi vào cao điểm Threats Thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục sụt giảm Vấp phải cạnh tranh từ các công trình tương tự như Tràng tiền Plaza. Xung quanh có rất nhiều các nhà hàng nổi tiếng .............................................................. Xây dựng chiến lược Marketing Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường, nó đòi hỏi người làm marketing cho cac dự cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Trên một số các phân khúc thị trường khác nhau, thì các thông tin cần có cho các quyết định về đầu tư bất động sản trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công việc: Phân tích thị trường, phân tích về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán.... Để dự án văn phòng cho thuê đầy khách, ngoài yếu tố cần là vị trí,  các chủ đầu tư nên chú trọng nhiều hơn đến tính chuyên nghiệp trong việc marketing, quản lý các tòa nhà văn phòng của mình do khách hàng ngày một khắt khe hơn với các dịch vụ đi kèm tòa nhà văn phòng. * Thiết kế sản phẩm và định giá: - Tòa nhà được thiết kế xây dựng với những tầng đầu tiên cho việc mua sắm , một số dịch vụ giải trí và ăn uống khác, các tầng trên là cho thuê văn phòng, đây cungc là mục đích chủ yếu. Việc làm này chúng ta có thể cụ thể hóa trước bằng những mô hình, các bản thiết kế. - Định giá cho sản phẩm: Quận Hoàn Kiếm nằm trong trung tâm của thủ đô Hà Nội, có vị trí đẹp và thuận lợi, diện tích đất vô cùng khan hiếm. Vì vậy dự án nên xây dựng là văn phòng cao cấp. Có thể hướng đến các khách thuê tiềm năng đều là những tập đoàn, công ty nước ngoài có tên tuổi và định một mức giá khá cao. * Truyền thông, tiếp thị cho sản phẩm. - Điều trước tiên mà chúng ta cần làm là thiết kế cho dự án của chúng ta một thông điệp quảng cáo nhằm thu hút khách hàng mục tiêu và khách hàng tiềm năng bằng những thông điệp hấp dẫn. Kích thích được sự nôn nóng của khách hàng. Như thông điệp: “ Real Succeed “. - Sau đó là nội dung của thông tin . Thông tin về diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ. Giá cả và phương thức thanh toán. Tạo cho khách hàng cảm thấy hài lòng và tin tưởng vào dịch vụ, trang thiết bị của tòa nhà, rất yên tâm với an ninh đảm bảo nơi đây. Và những yếu tố quan trọng mà khách thuê mong đợi cho một văn phòng mới nơi là mang tới thành công cho doanh nghiệp của mình. - Sau khi thiết kế sản phẩm và tạo thông điệp, chúng ta sẽ cần phải đưa thông điệp đến với khách hàng qua các kênh truyền thông khách nhau .Mỗi kênh truyền thông đều có những độc giả riêng của mình, vì vậy cần lụa chon kênh thích hợp, nhưng quảng cáo thành công là khi khách hàng có thể biết đến và yêu mến sản phẩm của bạn. Một số hình thức truyền thông ta có thể làm là: trưng biển quảng cáo trực tiếp tại khu xây dựng dự án, gửi thư trực tiếp đến khách hàng mục tiêu hay các đối tác có liên quan, hay chúng ta cũng có thể tạo một trang web cho dự án , quảng cáo các vidio clip dài khoảng 3 -5 phút trên truyền hình để giới thiệu, quảng cáo trên các tạp chí chuyên ngành, báo điện tử, hội thảo triểm lãm mô hình.... - Để thực hiện tốt trong khâu này, chúng ta có thể đi thuê các công ty chuyên về marketing để đảm nhiệm khâu nghiên cứu thị trường, cũng như tiếp thị cho sản phẩm . 6. Phân tích khả thi tài chính của dự án ..........................................................