Chuyên đề Công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/cp của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

nhất các công ty kinh doanh nhà số 1; số 2; số 3. Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội bao gôm các đơn vị và các xí nghiệp trực thuộc sau. a) Các xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 1;2;3;4;5;6;7. Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 1;2;3;4;5;6;7 chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội, cơ cấu tổ chức bộ máy dựa trên sự kiện toàn và đổi mới của xí nghiệp kinh doanh nhà trực thuộc công ty kinh doanh nhà sô 1, 2, 3 Hà Nội cũ. Các xí nghiệp quản lí và phát triển nhà là đơn vị kinh tế phụ thuộc công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, hạch toán nội bộ và được mở tài khoản chuyên thu và chuyên chi theo phân cấp hoặc ủy quyền của công ty. Được đăng kí kinh doanh và có con dấu khắc riêng theo quy định của pháp luật. Chịu trách nhiệm trước Giám đốc và trước pháp luật về các chức năng và nhiệm vụ được giao. * Chức năng. Là đơn vị trực tiếp quản lý nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho các đơn vị, tổ chức hộ gia đình cá nhân thuê để ở, làm việc và sản xuất kinh doanh. Là đầu mối để tiếp nhận và trực tiếp giải quyết các công việc có liên quan đến nhà ở đất ở thuộc quỹ nhà nước giao quản lý. Thực hiện phát triển nhà theo phân cấp hoặc ủy quyền của giám đốc công ty. Tham mưu đề xuất biện pháp thực hiện với giám độc công ty theo chức năng nhiệm vụ được phân cấp hoặc ủy quyền. * Nhiệm vụ cụ thể. + Quản lý quỹ nhà và đất được giao. - Quản lí về việc sử dụng, các di biến đối với quỹ nhà và đất được giao. - Thu tiền cho thuê nhà để ở và để làm việc, để sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, tổ chức cá nhân đang thuê và sử dụng. - Lập sổ bộ và các sổ chi tiết theo quy định. Tổ chức lưu trữ hồ sơ và báo cáo với công ty về công tác quản lý và chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty, trước pháp luật về báo cáo của đơn vị mình. + Công tác cải tạo và sửa chữa chống xuống cấp, thụ lý hồ sơ xin phép xây dựng và cải tạo. - Thường xuyên kiểm tra chất lượng quỹ nhà được giao để xây dựng kế hoạch cải tạo chống cấp hàng năm. lập danh mục, phương án thiết kế kĩ thuật tổng dự toán các công trình cần sửa chữa và cải tạo nâng cấp theo thứ tự ưu tiên: nhà nguy hiểm, nhà chính sách, nhà duy tu bảo dưỡng, nhà mở rông diện tích....trình công ty và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Chọn đề xuất các đơn vị tư vấn thiết kế và giám sát, các đơn vị thi công với công ty để đề xất với các cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty về: chất lượng phương án, chất lượng kiểm tra hồ sơ về mặt thiết kế - kỹ thuật, tổng dự toán của đơn vị tư vấn, đảm bảo đúng mục tiêu đầu tư đã được duyệt. - Đối với nhà nguy hiểm và các bộ phận nguy hiểm của nhà: thường xuyên kiểm tra các ngôi nhà nguy hiểm và các bộ phận nguy hiểm để kịp thời chống đỡ và tháo dỡ song song với việc lập các thủ tục quy định trình các cơ quan có thẩm quyền. - Thiêt lập hồ sơ ban đầu, phối hợp với chính quyền đia phương xử lý theo thẩm quyền đối với các hộ dân lấn chiếm, cải tạo nâng cấp và xây dựng trái phép lam thay đổi kết cấu công trình, hiện trạng của nhà đất nằm trong quỹ nhà và đất do xí nghiệp quản lí. - Tiếp nhận hướng dẫn, thụ lý hồ so xin phép xây dựng của các tổ chức hộ gia đình cá nhân thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước tự đầu tư kinh phí để cải tạo, sữa chữa, nâng cấp hoặc xây dựng lại nhà thuộc địa bàn được giao, chuyển phòng kế hoạch kỹ thuật công ty kiểm tra, trinh giám đốc công ty xem xét phê duyệt trước khi thực hiện các giấy phép thủ tục hiện hành. + Thực hiện các chế độ chính sách về nhà ở đất ở. Thực hiện điều tra quỹ nhà của các cơ quan tự quản trên địa bàn xí nghiệp quản lí. Phối hợp với phòng quản lý, ban tiếp nhân và bán nhà của công ty thực hiện tiếp nhận lại quỹ nhà để bán theo nghị định 61/cp ngày 5/7/1994 của chính phủ hoặc đưa vào quản lý theo quy định. Tổ chức việc thực hiện bán nhà theo nghị định 61/cp theo mô hình “một cửa” tại xí nghiệp. Thông báo danh sách các hộ gia đình đã mua nhà cho UBND phương (xã) Chi cục thuế để thu thuế sử dụng đất... Báo cáo kết quả định kỳ theo tuần, tháng quý và năm về phòng quản lý nhà của công ty để cập nhật theo dõi quy trình thực hiện chi tiết do giám đốc công ty quy định. Tiếp nhận, hướng dẫn, xử lí và xác minh hồ sơ dân nguyện ( sang tên, chia tách, chuyển nhượng, gia hạn hợp đồng thuê nhà...)chuyển đổi mục đích sử dụng nhà thuộc sở hữu của nhà nước đề xuất giải quyết bằng văn bản trình Giám đốc công ty và các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức đo vẽ, thiết kế lập hợp đồng theo Quyết định số 118/TTg ngày 27/11/1992 của thủ tướng chính phủ trình công ty phê duyệt theo phân cấp và chuyển Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà Đất thẩm định, quy trình thẩm định chi tiết do giám đốc quy định. Tiếp nhận, thụ lý và giải quyết phối hợp với chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng để giải quyết các tranh chấp và khiêu kiện liên quan đến quyền sử dụng nhà ở đất ở và các chính sách liên quan thuộc thẩm quyền được giao. Thường xuyên báo cáo về công ty về các công việc giải quyết. Đối với các trường hợp khiếu kiện nóng bỏng kéo dài, Xi nghiệp có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ và tham gia với công ty, sở, ban ngành để giải quyết. Tham gia công tác giải phóng mặt bằng có liên quan đến các quỹ nhà và đất do công ty quan lý được giám đốc giao. + Công tác phát triển nhà. - Chủ động đề xuất các dự án phát triển nhà đối với quỹ nhà và đất trong phạm vi quản lí của công ty, tổ chức thực hiện khi Giám đốc chấp thuận. - Tham gia phối hợp với phòng quản lý dự án của công ty để để tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà của công ty trên đia bàn đơn vị khi được giám đốc giáo nhiệm vụ. + Các hoạt động sản xuất kinh doanh khác. - Được phép chủ động liên hệ vơi các đơn vị tổ chức và cá nhânkhác ngoài công ty hoạt động theo quy định của pháp luật để khai thác nguồn việc và thực hiện thông qua tư cách pháp nhân của công ty khi có đầy đủ năng lực, điều kiện và phải đwocj Giám đốc công ty chấp thuận - Tổ chức thi công công trình có quy mô nhỏkhi có đủ năng lực thực hiện và được giám đốc công ty giao. - Thực hiện các nhiệm vụ đột xuất khác khi được giám đốc công ty giao. b) Xí nghiệp xây dựnh và phát triển nhà. Xí nghiệp xây dựng và phát triển nhà chịu sự quản l; í và điều hành trực tiếp của công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, cơ cấu tổ chức và bộ máy dựa trên cơ sở kiện toàn, hợp nhất và đổi tên từ các xí nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà trực thuộc công ty kinh doanh nhà số 1; 2; 3 Hà Nội cũ. Xí nghiệp xây dựng và phát triển nhà là đơn vị kinh tế phụ thuộc công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, hoạch toán nội bộ được mở tài khoản chuyên thu, chuyên chi theo phân cấp uỷ quyền của công ty. được đăng kí kinh doanh và khắc con dấu riêng theo quy định của pháp luật. Chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty và trứoc pháp luật về kết quả thực hiện các chức năng và nhiệm vụ được giao. * Chức năng. - Là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực thi công xây dựng bao gôm thi công các công trinh xây dựng mới, các công trình kỹ thuật hạ tầng, các công trình cải tạo sữa chữa, các công trình lắp đặt điện, nước và thi công nội ngoại thất trong và ngoài công ty. - Tham mưu đề xuất biện pháp thực hiện với Giám đốc công ty theo chức năng nhiệm vụ được phân cấp hoạc uỷ quyền, * Nhiệm vụ. Xây dựng kế hoạch phương án kinh doanh và biện pháp tổ chức thực hiện hàng năm trong phạm vi chức năng của đơn vị trình giám đốc công ty xem xét phê duyệt. Tổ chức thực hiện kế hoạch và các công trình do đơn vị khai thác. 2.2- Hoạt động công tác bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.2.1- Quy trình bán nhà bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.2.1.1- Quy trình chung. a) Quy định chung + Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang ở thuê (bao gồm cả nhà do các cơ quân tự quản bán giao theo quy định của Nhà nước) đều được bán cho đối tượng đang thuê, trừ các trường hợp sau thì chưa bán: - Nhà đang có tranh chấp khiếu kiện, nhà diện chính sách (chưa được các cơ quan có thẩmquyền giải quyết theo quy định của pháp luật). - Nhà nằm trong khu vực quy hoạch đã có Quyết định thu hồi đất. - Nhà phố cổ, biệt thự nằm trong danh sách không được bán. - Nhà nguy hiểm (trừ trường hợp người thuê cam kết tự chịu trách nhiệm an toàn về tính mạng, tài sản và đề nghị được mua nhà thì vẫn cho phép bán) + Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà nội có trách nhiệm chỉ đạo các Công ty Kinh doanh nhà tổ chức rà soát quỹ nhà ở đang quản lý cho thuê, xác định các ngôi nhà được bán theo quy đinh tại Ðiều 1 bản quy định này về phối hợp với UBND các phường để thông báo công khai cho chủ Hợp đồng đang thuê nhà (bao gồm cả các trường hợp có đơn và các trường hợp chưa có đơn mua nhà), xong trước ngày 30/6ë/2005 để các đối tượng đang thuê nhà biết có kế hoạch mua nhà và tổ chức bán nhà cho người đang thuê, xây dựng phương án giải quyết mua nhà và tổ chức bán nhà cho người đang thuê, xây dựng phương án giải quyết các trường hợp không mua nhà theo Chỉ thị số 43/2004/CT-TTG ngày 3/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ. Ðối với các trường hợp nhà không được bán theo quy định tại bản quy định này, giao các Công ty Kinh doanh nhà công khai tại UBND phường, xã, thị trấn va Bên bán nhà (Công ty và Xí nghiệp) và thông báo cho người đang thuê nhà biết lý do. + Các Công ty Kinh doanh nhà thuộc Sở Tài nguyên, Môi trờng&Nhà đất, Công ty Ðầu tư phát triển nhà và Ðô thị - Bộ Quốc phòng, Công ty Ðầu tư và xây dựng nhà ở - Giao thông vận tải là bên được Nhà nước giao bán nhà ở gọi tắt là Bên bán nhà) thực hiện Quy trình bán nhà, lập hồ sơ bán nhà theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ và các chính sách, quy định hiện hành. Các công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm công khai tại UBND phường, xã, thị trấn và Bên bán nhà (tại trụ sở Công ty và Xí nghiệp trực thuộc tại các quận, huyện); Các điều kiện mua nhà; thủ tục quy trình mua bán nhà; Giá chuẩn 1m2 nhà, đất tại khu vực có nhà bán; Các biểu mẫu mua nhà theo quy định để người sử dụng nhà chủ động mua. Bên bán nhà phối hợp với UBND phờng, xã, thị trấn tổ chức tuyên truyền, tiếp thị, vận động và hướng dẫn người người đang thuê nhà làm các thủ tục để tiến hành việc mua nhà.+ Bên bán nhà phải chịu trách nhiệm toàn bộ về tính pháp lý và tính chính xác hồ sơ bán nhà. + Bên mua nhà là người đang Hợp đồng thuê nhà ở (kể cả các trường hợp chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà; cho, tặng Hợp đồng thuê nhà, nhà các cơ quan tự quản chuyển giao hiện không có tranh chấp). + Hồ sơ mua nhà của người mua nhà gồm có: - Hai đơn mua nhà theo mẫu. - 02 bản sao hồ khẩu (có chữ ký và tên người: đối chiếu bản chính khi tiếp nhận hồ sơ); Giấy xác nhận “hộ khẩu tập thể đối với sĩ quan, công nhân viên quốc phòng tại ngũ được phân phối nhà. - 02 bản sao chứng minh thư nhân dân của vợ và chồng chủ Hợp đồng thuê nhà. - Hợp đồng thuê nhà (bản chính + 02 bản photo); Quyết đình phân nhà hoặc xác nhận phân phối nhà của cơ quan. - Giấy xác nhận năm công tác theo Quyết định số - 64/1998/QÐ-TTG ngày 21/3/1996 của Thủ tướng Chính phủ của các thành viên trong Hợp đồng thuê nhà (hoặc trong cùng hộ khẩu tại nơi nhà bán) (bản chính). - Giấy xác nhận chính sách người có công được hỗ trợ tiền sử đung đất (nếu có) khi mua nhà theo quyết định số 118/TTG ngày 7/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ (bản chính). - Các giấy tờ khác (nếu có) liên quan tới việc mua nhà của từng trường hợp cụ thể. + Hội đồng bán nhà Thành phố ( do Sở Tài nguyên, Môi trường&Nhà đất là cơ quan thường trực) chịu trách nhiệm trước UBND Thành phố về công tác bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; Chỉ đạo, hướng dẫn UBND các quận, huyện, các Công ty Kinh doanh nhà trong việc tổ chức thực hiện; Là đầu mối phối hợp các Sở, Ban, Ngành tổ chức thực hiện các quy định tại Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà nội các quy định hiện hành của Nhà nước và Quy trình bán nhà này. + Trách nhiệm của các thành viên Hội đồng bán nhà Thành phố và UBND quận (huyện), Phường (xã). - Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất chịu trách nhiệm xác định hệ số điều chỉnh giá trị sử đụng nhà ở chung theo Nghị định 21/CP ngày 16/4/1996 của Chính phủ; Thẩm định các điều kiện, hồ sơ bán nhà, hình thể, kích thước, diện tích nhà và đất của nhà bán; Mức hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với người có công theo chính sách do Sở Lao động Thương binh và xã hội xác nhận; Ký thẩm định hồ sơ mua nhà và phiếu tính giá do các Công ty Kinh doanh nhà lập; Chịu trách nhiệm về nhà thuộc diện được bán, không được bán. - Sở Quy hoạch Kiến trúc chịu trách nhiệm xác định về các điều kiện kiến trúc, quy hoạch đối với nhà bán. - Sở Xây dựng Hà nội chịu trách nhiệm xác định về loại nhà, cấp hạng nhà và đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. - Sở Tài chính phối hợp với Cục Thuế Hà nội và Sở Tài nguyên; Môi trường và Nhà đất chịu trách nhiệm xác định đơn giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất; chủ trì công Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất rà soát, xây dựng định mức kinh phí bán nhà, bảo đảm kinh phí hoạt động của Hội đồng bán nhà Thành phố, các Công ly Kinh doanh nhà, UBND các quận, huyện trong công tác bán nhà. - Sở Lao động Thương binh và xã hội chịu trách nhiệm xác nhận đối tượng là những người có công với cách mạng theo Quyết định 118/TTg ngày 27/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ được hỗ trợ liền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi đang thuê nhà của nhà nước. - UBND các quận, huyện căn cứ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các Công ty Kinh doanh nhà lập, Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất ở cho các hộ gia đình mua nhà. - Chi cục Thuế và Kho bạc Nhà nước các quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thu nộp tiền mua nhà và các khoản thu khác vào Ngân sách Nhà nước. - Ủy ban nhân dân các phường, xã, thị trấn nơi có nhà bán, trong 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được đơn có trách nhiệm xác nhận về tình trạng tranh Chấp, khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà, đất tại thời điểm mua nhà (trừ trường hợp mua diện tích trong Hợp đồng thuê nhà và nhà chung cư có cấu trúc kiểu căn hộ do Xí nghiệp Kinh doanh nhà chịu trách nhiệm). - Tất cả các cơ quan đang quản lý hồ sơ cán bộ được hởng lương từ ngân sách Nhà nước chịu trách nhiệm xác nhận đúng đối tượng, đúng chế độ quy định tại Quyết định 64/1998/QÐ-TTg ngày 21/3/1998 của Thủ tướng Chính phủ. b) Trình tự, thủ tục mua bán nhà. - Ủy ban nhân dân Thành phố uỷ quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên, Môi trường vâ Nhà đất Quyết định duyệt 4 thông số bán nhà. - Các Công ty Kinh doanh nhà có trách nhiệm xác định 4 thông số bán nhà của toàn bộ nhà, căn hộ ở thuộc sở hữu Nhà nước trong diện được bán trên địa bàn Công ty đang quản lý, chuyển Tổ chuyên viên. Hội đồng bán nhà Thành phố thẩm định (thời gian giải quyết là 7 ngày) theo nội dung: Về kiến trúc quy hoạch; Cấp hạng nhà; Tỷ lệ chất lượng còn lại, Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở chung; Ðơn giá thu tiền sư ãdụng đất; Báo cáo Giám đốc Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất phê duyệt. Việc xác định 4 thông số thực hiện theo nguyên tắc duyệt cho toàn biển số nhà hoặc toàn khu tập thể một lần, không theo từng hồ sơ mua nhà. Thời gian thẩm định của Tổ chuyên viên Hội đồng bán nhà Thành phố là 2 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Thời gian trình Hội đồng bán nhà Thành phố và ký Quyết định 4 thông số là 4 ngày. + Bên bán nhà có trách nhiệm tổ chức bộ phận “một cửa” hueớng dẫn , tiếp nhận hồ sơ mua nhà của các hộ gia đình theo quy định tại Ðiều 4 bản quy định này. Trường hợp nhà chưa phê duyệt 4 thông số thì thực hiện theo quy định tại Ðiều 7 bản quy định này; Trường hợp đã phê duyệt 4 thông số thì thực hiện bán nhà theo quy trình sau: - Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ, Bên bán nhà đo vẽ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kiểm tra bản vẽ diện tích nhà. Căn cứ Quyết định duyệt 4 thông số để tính giá bán nhà và thu tiền sử dụng đất. - Trong thời hạn 8 ngày làm việc kể từ ngày nhân đủ hồ sơ, Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất thẩm định phiếu tính giá bán và tính pháp lý hồ sơ mua nhà, ra văn bản để các Công ty Kinh doanh nhà ký Hợp đồng bán nhà. - Trong thời hạn 8 ngày làm việc kể từ khi được duyệt phiếu tính giá bán, Công ty tổ chức để các hộ gia đình ký Hợp đồng mua nhà; Nộp tiền mua nhà, lệ phí trước bạ nhà, đất và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Kho bạc Nhà nước; Thông báo huỷ Hợp đồng thuê nhà sau khi đã thu hết tiền thuê nhà còn nợ (thời gian thực hiện không tính thời gian do người mua nhà nộp tiền mua nhà chậm); Ðồng thời dự thảo Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất ở để hộ mua nhà kiểm tra khi ký Hợp đồng mua nhà. + Ðối với các trường hợp đang làm thủ tục mua nhà ở theo quy trình tại Quyết định số 57/1999/QÐ-UB ngày 14/7/1999 mà Bên mua nhà đã nộp tiền theo Hợp đồng đã ký vời Bên bán nhà (các Công ty Kinh doanh nhà thuộc Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất) thì Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất chỉ đạo các Công ty Kinh doanh nhà hoàn thiện hồ sơ, chuyển UBND các quận, huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình theo quy định tại Ðiều 10 bản Quy định này. c) Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tổ chức thực hiện + Trong 5 ngày làm việc kể từ khi các hộ mua nhà hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Bên bán nhà dự thảo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo gửi hồ sợ bán nhà ( 1 bộ sao), lập Tờ trình gửi UBND các quận, huyện (nơi có nhà) ký Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình. Hồ sơ bao gồm: - Hợp đồng mua bán nhà. - Bản vẽ diện tích sử dụng nhà. - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất - Hộ khẩu thường trú của Bên mua - Chứng minh thư nhân dân của vợ, chồng chủ Hợp đồng thuê nhà. + Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ của các Công ty Kinh doanh nhà, Phòng Ðịa chính Nhà đất và Ðô thị (hoặc Văn phòng Ðăng ký đất nhà) quận, huyện thẩm định trình UBND quận, huyện ký Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền. Sau khi cấp, chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản cấp cho chủ sử dụng) cho Công ty Kinh doanh nhà để trả các hộ gia đình; Chuyển Quyết định và bản sao Giấy chứng nhận cho Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất để báo cáo và UBND các phường, xã, thị trấn để theo dõi. + Trong 3 ngày, khi nhận Giấy chứng nhận do UBND quận, huyện cấp các Công ty Kinh doanh nhà thông báo và giao cho người mua nhà tại trụ sở Công ty (hoặc Xí nghiệp trực thuộc). 2.2.1.2- Các bước tiến hành cụ thể. Căn cứ vào Quy trình bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội (ban hành kèm theo quyết định số 2638/QĐ-UB ngày 14/8/1996 của UBND thành phố Hà Nội) Để công tác bán nhà được diễn ra một cách nhanh chóng, thống nhất trên địa bàn thành phố Hà Nội, UBND thành phố hà Nội đã ban hành quy trình bán nhà với các bước thực hiện cụ thể giúp cho các cơ quan bán nhà thuận lợi trong thực hiện công tác bán nhà. a) Công tác chuẩn bị và nhận hồ sơ xin mua nhà. Các công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm: + Niêm yết công khai tại công ty, phường, quận sở tại về danh sách nhà được bán và thủ tục về mua bán nhà. + Lập kế hoạch bán nhà gửi Sỏ tài nguyên môi trường và nhà đất, kiến trúc sư trưởng thành phố. + Thông báo cho các hộ gia đình biết về chủ trương chính sách của nhà nước và các quy định của UBND thành phố, công bố sơ bộ giá 1m2 + Hướng dẫn người thuê nhà làm hồ sơ xin mua nhà gồm : Hai đơn mua nhà. Hai bản sao hộ khẩu. Hai bản sao hợp đồng thê nhà. Giấy xác nhận năm công tác theo quyết định số 64/1998/QĐ-TTg của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà.(hoặc trong hộ khẩu). - Giấy xác nhận chính sách người có công được hỗ trọ tiền sử dụng đất khi mua nhà theo QĐ sô 118/TTG, Theo quyết định số 64/1998/ QĐ-TTg ( nếu có ) b) Lập hồ sơ mua bán nhà. * Vẽ sơ đồ vị trí nhà bán. Công ty kinh doanh nhà cẽ sơ đồ vị trí mặt băng cua khu nhà , dãy nhà, ngôi nhà trên bản đồ tỷ lệ 1/10000 làm cơ sở cho hội đồng bán nhà thành phố xét duyệt ranh giới nhà bán, xác định các hệ số điều chỉnh, giá chuyển quyền sử dụng đất…. * Công ty kinh doanh nhà cùng UBND phường nơi có nhà bán có trách nhiệm kiểm tra xác minh và lập biên bản xác nhận về thực trạng quản lý và sử dụng nhà đất không có tranh chấp khiếu kiện và cung ký biên bản. * Công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm lập biện bản xác định để chuyên viên của các sở ngành ký xác nhận về các thông số sau đây : - Cấp hạng nhà. - Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. - Hệ số điều chỉnh giá nhà đất. - Đơn giá tiền đất. * Xác định và kiểm tra diện tích nhà bán. Căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký theo quyết định 118/TTG ngày 27/11/1992 của thủ tướng chính phủ công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm kiểm tra tại hiện trường bằng thước thép để điều chỉnh sơ đồ diện tích nhà để phù hợp với thực trạng sử dụng * Xác định và kiểm tra diện tích đất ở được chuyển quyền sử dụng theo nhà bán. + Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở thì công ty kinh doanh nhà căn cứ vào hợp đồng thuê nhà theo quyết định 118/TTG ngày 27/11/1992 của thủ tướng chính phủ tiến hành kiểm tra đo mép ngoài nền móng của ngôi nhà bằng thước thép để xác định kích thước diện tích đất, sở đồ phù hợp với thực trạng sử dụng + Đối với các loại nhà ở khác. - Đối với đất ở đã có bán đồ địa chính chính quy: công ty kinh doanh nhà căn cứ vào bản đồ địa chính đẻ kiểm tra trên thực địa bằng thước thép đối chiếu với bản vẽ của hợp đồng theuee nhà để vẽ sơ đồ thửa đất cho từng hộ. - Đối với nhà đất chưa có bản ffoof địa chính nhưng có bản vẽ quy hoạch chi tiết hoặc bản đồ địa bạ cũ thì công ty kinh doanh nhà căn cứ vào hồ sơ khuân viên đất trong hợp đồng thuê nhà đã kí theo quyết định 118/TTG ngày 27/11/1992 của thủ tướng chính phủ, bản đồ địa bạ hoặc bản vẽ quy hoạch chi tiết và kiểm tra tại thực địa bằng thước thép để vẽ sơ đồ khuân viên thửa đất, xác đinh các kích thước diện tích đất phù hợp với thực tế sử dụng. Chuyên viên của sở địa chính (nay là sở TNMT và nhà đất Hà Nội) có trách nhiệm trách nhiêm thẩm định ngay kết quả và ký xác nhận vào bản vẽ. - Đối với đất chưa có bản đồ địa chính, không có bản đồ địa bạ cũ, không có bản đồ quy hoạch thì công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm trích đo bằng thước thép từng thửa đất ngoài thực địa. Sau đó tiếp tục ký hợp đồng đo đạc với các đợn vị đo đạc có tư cách pháp nhân đo vẽ chính xác theo quy định để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thưcs cho nhân dân. Chuyên viên của Sở tài nguyên MT và nhà đất có trách nhiệm thẩm tra kết quả và ký xác nhận vào bản vẽ. - Tất cả các bản vẽ sau khi Chuyên viên của Sở tài nguyên MT và nhà đất thẩm định sẽ chuyển đến giám đốc sở ký tên đóng dấu và chuyển cho các công ty kinh doanh nhà để làm cơ sở tính giá đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nay. c) Duyệt hồ sơ mua bán nhà. * Sau khi nhận danh sách nhà bán gồm 4 thông số kèm biên bản đã ký, Hội đòng bán nhà thành phố căn cứ vào hồ sơ bán nhà do công ty kinh doanh nhà lâp nhận xét : - Cấp hạng nhà. - Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. - Hệ số điều chỉnh giá nhà đất. - Đơn giá đất. Sau khi hội đồng bán nhà thành phố thông qua thì Sỏ Tn Môi trường và nhà đất trình UBND thành phố ký duyệt và chuyển cho công ty kinh doanh nhà. * Công ty kinh doanh nhà có trách nhiệm tính giá bán nhà ở cụ thể cho từng hộ và chuyển hồ sơ mua bán nhà cho tổ chuyên viên thâm định. * Tổ chuyên viên của Hội đòng bán nhà kiểm tra xong phiếu tính giá của công ty để trình thường trực hội đồng bán nhà duyệt giá bán cho từng hộ và chuyển cho công ty kinh doanh nhà. d) thực hiện hợp đồng mua bán nhà và cấp giấy chứng nhận * Công ty kinh doanh nhà thông báo cho người mau nhà đến để 2 bên cung ký hợp đồng mua bán nhà; lập phiếu thanh toán và theo dõi hợp đồng mua bán nhà; thanh lý hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng thuê nhà khi người mau nhà đã trả hết tiền. * Cục thuế Hà Nội, kho bạc nhà nước thành phố có trách nhiệm tổ chức thu tền mua nhà, tiền lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính vào các ngày trong tuần tại cục thuế Hà Nội. * Khi người mua nhà đã nộp đủ tiền mua nàh, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, công ty kinh doanh nhà phải lập danh sách kèm theo hồ sơ mua nhà của từng hộ cho Sỏ tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội để làm thủ tục trình UBND thành phố cấp giấy chứng nhận. * Khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ về xét cấp giấy chứng nhận do công ty kinh doanh nhà chuyển đến. Giám đốc sở có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định về cơ sở pháp lý của hồ sơ mua bán nhà, lập tờ trình UBND thành phố ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sau khi UBND thành phố cấp giấy chứng nhận, Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội chuyển cho công ty kinh doanh nhà 1 bản để trả cho người mua, sỏ lưu lại 1 bản kèm hồ sơ để quản lý. 2.2.2- Nội dung công việc thực tế của công tác bán nhà tại các cơ quan bán nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2.2.2.1- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Khi người dân đến xin mua nhà sẽ mang tất cả các giấy tỏ liên quan( hồ sơ mua nhà) nộp cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ xem xét xem người dân đã có những loại giấy tờ gì đã đủ hồ sơ chưa, thông báo những giấy tờ còn thiếu cho người dân để chuẩn bị cho đủ : Hai đơn mua nhà. Hai bản sao hộ khẩu. Hai bản sao hợp đồng thê nhà. G