Chuyên đề Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - Thực trạng và giải pháp

ự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, để đơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà), một điều thường xẩy ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, mà phần lớn chúng đã cũ. Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới, vừa đưa vào sử dụng tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trình chủ thể. Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phí xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao. 3.4.2.2. Công thức tính giá thành bất động sản Công thức tính giá thành đơn giản: GBĐS= GĐ + GCT (3) Trong đó: * GBĐS là giá trị bất động sản; * GĐ là giá trị đất; * GCT là tổng chi phí xây dựng công trình. Giá trị đất (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (3) được xác định theo công thức sau: GĐ= SĐ X GĐC (4) Và GCT= SCT x GCTC (5) Từ công thức (3) (4) (5) ta rút ra công thức tổng quát sau đây: GBĐS= (SĐ X GĐC) + (SCT x GCTC) (6) Trong đó: * SĐ là số mét vuông đất; * GĐC là giá chuẩn cho (1m²) đất; * SCT là diện tích sàn sử dụng (m²); * GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m²)sàn sử dụng. Cũng có thể tiến hành một số bổ sung cho công thức (6) khi điều kiện và mức độ sẵn có của số liệu cho phép. Ví dụ, M có thể nhân với một lượng điều chỉnh do lạm phát để cho chi phí xây dựng tăng lên sau khi biết ngày công bố tài liệu ghi chép về chi phí xây dựng và mức lạm phát trong khoảng thời gian từ ngày công bố số liệu ghi chép nói trên đến ngày tính đơn giá, hoặc có thể có một lượng điều chỉnh cho thành phần L để phản ảnh hình thể khác thường của thửa đất hoặc kích thước, qui mô của thửa đất hoặc một thị hiếu đối với đất đai đang được thị trường thịnh hành. . Công thức tính giá thành phức tạp: P1= P - G (kh) GĐ = GBĐS - P1 (7) Trong đó: * P là Chi phí thay thế * G (kh) là giá trị khấu hao * P1 là chi phí thay thế đã khấu hao * GĐ là giá trị đất * GBĐS là giá thị trường của bất động sản được thay thế P’1= P’ - G (kh) GĐ = GBĐS’ - P’1 (8) Trong đó: * P’ là chi phí tái tạo * G (kh) là giá trị khấu hao * P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao * GĐ là giá trị đất * GBĐS’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo. 3.4.2.3. Cơ sở khoa học của phương pháp Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiền cho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình). Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới. Có nhiều cách phản ánh chi phí (giá thành) xây dựng công trình thay thế, đôi khi chi phí của một công trình thay thế được xác định theo từng hạng mục, nhưng thông thường chi phí đó được tính theo diện tích mét vuông (m²) sàn sử dụng của các loại và kiểu công trình xây dựng khác nhau. Những thông tin về chi phí nói trên có thể do cơ quan định giá bất động sản lập riêng cho từng vùng trên cơ sở các kết quả điều tra cập nhật mà có, hoặc mua từ các công ty chuyên cung cấp loại thông tin này. Như vậy, xác định chi phí công trình thay thế và giá trị khấu hao công trình thay thế đó trong trường hợp nó đã cũ là những nội dung quan trọng của phương pháp chi phí. Trong thực tế, ngoài thuật ngữ chi phí thay thế còn có thuật ngữ chi phí tái tạo, hai thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau. Để tránh sự lẫn lộn khi sử dụng, cần phải hiểu rõ bản chất và nội dụng của các thuật ngữ nói trên. Chi phí thay thế: Là chi phí để tạo ra một bất động sản thay thế có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như bất động sản được thay thế. Chi phí thay thế sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để thay thế không đòi hỏi phải giống như vật tư của bất động sản được thay thế. Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo bản sao chính xác của một bất động sản nào đó (bất động sản được tái tạo). Chi phí tái tạo sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để tái tạo phải giống một cách tương đối loại vật tư của công trình được tái tạo. Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao: - Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm mài mòn, nứt, rách vv... - Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá, tính lạc hậu bao gồm lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế. + Lạc hậu về chức năng: Là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu gây ra. + Lạc hậu về kinh tế: Là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế khác gây ra. 3.4.2.4. Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp Đối tượng Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, đền chùa, v.v... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải dì bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng khác. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để xác định giá trị bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các phương pháp định giá khác. Phạm vi Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Yêu cầu - Để đảm bảo tính chi phí chính xác công trình xây dựng, các khoản chi phí thay thế hoặc tái tạo ra công trình thay thế hoặc công tình tái tạo phải được tính đủ, tính đúng. Trong điều kiện của nước ta hiện nay, ngoài các qui định hiện hành của Nhà nước về đơn giá xây dựng (đ/m²) cho từng cấp nhà, loại nhà và về tuổi thực tế của chúng, cần phải tham khảo thêm giá thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình. - Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêng được chi phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹ thuật cao và lao động quản lý trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại địa phương nơi có bất động sản. 3.4.2.5. Những hạn chế của phương pháp Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường với phương pháp chi phí. Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ước tính giá trị đất; sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn công trình gắn liền với đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng) đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản. 3.4.3. Phương pháp thu nhập 3.4.3.1. Khái niệm Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp thu hồi vốn). Trong chương 1, chúng ta đã có dịp nghiên cứu mối quan hệ giữa quyền sở hữu với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản, nói chung về mặt lý luận người chủ sở hữu là người chiếm hữu và sử dụng tài sản. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu và quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản lại tách rời nhau, việc tách rời đó có thể dưới hình thức là một hợp đồng cho thuê hoặc cho mượn tài sản. Trong trường hợp cho thuê tài sản, bên thuê tài sản sẽ phải trả một khoản tiền cho chủ sở hữu tài sản. Đổi lại, về pháp lý họ sẽ được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản và quan trọng hơn cả chính là những lợi ích mà tài sản thuê đem lại cho họ là gì. Nếu bên thuê bất động sản với mục đích đầu tư kinh doanh thì cái mà bên thuê quan tâm là lợi nhuận ròng hay giá trị đầu tư sẽ thu được trong tương lai từ bất động sản đó là bao nhiêu. Hay nói cách khác, bản chất kinh tế của việc thuê bất động sản chính là để tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng tối đa là mục tiêu của mọi nhà đầu tư. Trong hoạt động đầu tư, lợi nhuận ròng thu được chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Nhiệm vụ của nhà đầu tư là phải phân tích thị trường đầu tư, phân tích tài chính hoạt động đầu tư mà ông ta dự kiến, để xác định khoản lợi nhuận ròng sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Từ đó đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Để thuận tiện trong việc phân tích và tính toán các khoản thu chi, nhà đầu tư thường qui các khoản lợi nhuận thu được trong tương lai dưới hình thức đơn vị tiền tệ. Mà tiền có giá trị về mặt thời gian; giá trị 01 đồng tiền bỏ ra tại thời điểm hiện tại với giá trị 01 đồng tiền thu được tại thời điểm 10 năm sau đó luôn có giá trị khác nhau. Để giải quyết vấn đề này, lý thuyết kinh tế đưa ra khái niệm giá trị thời gian của tiền và các phương pháp tính chuyển các dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Lý thuyết định giá vận dụng những kết quả nghiên cứu của lý thuyết kinh tế để xây dựng các phương pháp định giá những bất động sản cho thu nhập nhằm xác định giá trị của chúng. Phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một bất động sản hoặc từ một dự án đầu tư và nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích để xác định giá trị bất động sản cho thu nhập tại thời điểm phân tích (trong định giá bất động sản, thời điểm phân tích, thường là hiện tại), lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập hay gọi tắt là phương pháp thu nhập. Do vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại. 3.4.3.2. Công thức tính giá bất động sản Từ quan điểm cho rằng, giá trị lợi nhuận ròng từ một dự án đầu tư hay từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. 3.4.3.2.1. Phương pháp vốn hoá sinh lợi. Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu (DEF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh 3.4.3.2.2.Phương pháp vốn hoá trực tiếp Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau: (nrKKn+=10 )) (11) Trong đó: * K0 là vốn đầu tư ban đầu; * Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; * r là lãi suất bình quân năm; * n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh. Công thức (11) sử dụng dữ liệu thu nhập năm đầu tiên (giá trị hiện tại) dưới hình thức là lợi tức ngân hàng (trường hợp vốn được gửi vào ngân hàng) hoặc dưới hình thức thu nhập ròng (trường hợp vốn được sử dụng vào kinh doanh bất động sản). Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, người ta phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng hoặc tỷ lệ lãi suất (r) rút ra từ hoạt động kinh doanh những bất động sản tương tự. Điểm lưu ý là, lãi suất được sử dụng để dự kiến tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai được tính theo tỷ lệ lãi kép. Trong công thức (11) hệ số (là hệ số lãi kép tính đến năm thứ (n). nr+1 3.4.3.3. Cơ sở khoa học của phương pháp Mục tiêu của kinh doanh nói chung là tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng càng lớn càng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư kinh doanh. Lợi nhuận ròng (W) được xác định theo công thức sau: W = Tổng thu nhập - Tổng chi phí (gồm cả thuế) Do khả năng vay vốn (hoặc cho vay vốn) cùng với tỷ lệ lãi suất tiền vay trên thị trường tiền tệ hoặc thị trường tín dụng thường không ổn định, cho nên đối với nhà đầu tư, lợi nhuận ròng thu được trong tương lai từ một bất động sản phụ thuộc nhiều ở khả năng thu hồi vốn từ bất động sản đầu tư và thời gian chậm trả tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản. Sẽ là tốt hơn nếu thời gian thu hồi vốn thì sớm và thời gian phải trả tiền thuê đất thì muộn. Do giá trị của một khoản tiền phụ thuộc vào thời điểm nhận (thu hồi), nên đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư, chính là đánh giá những lợi nhuận ròng thu được trong tương lai. Chúng ta không thể đơn thuần cộng lại các khoản lợi nhuận ròng tích tụ tại các thời điểm khác nhau mà cần phải điều chỉnh giá trị thời gian của các khoản tiền lời đó. Việc điều chỉnh này được thực hiện bằng cách chia cho một hệ số phù hợp để tìm giá trị hiện tại của một khoản tiền sẽ thu được trong tương lai thực sự là bao nhiêu. Hệ số phù hợp nói trên gọi là hệ số vốn hoá (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ hiện tại đến thời điểm tương lai) và hệ số chiết khấu (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ thời điểm tương lai về hiện tại). Trong lý thuyết kinh tế, phương pháp điều chỉnh để qui các giá trị thu nhập ròng từ giá trị tương lai về giá trị hiện tại gọi là “kỹ thuật dòng tiền chiết khấu”- Discounted cash flow (DCF) và ngược lại từ giá trị hiện tại đến giá trị tại một thời điểm tương lại gọi là phương pháp vốn hoá trực tiếp. Do phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một bất động sản sở hữu có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Trong hoạt động đầu tư bất động sản, để dự kiến những thu nhập trong tương lai sát với thực tế, thì quá trình phân tích tài chính trước khi triển khai dự án đầu tư đóng một vai trò sống còn đối với nhà đầu tư. Mặt khác, kết quả của các hoạt động đầu tư bao giờ cũng phát sinh sau quá trình đầu tư. Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư bị phụ thuộc vào giá trị theo thời gian của đồng tiền. Vì vậy, cùng với việc phân tích tài chính, nhà đầu tư phải nắm vững nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích. Tương tự, trong hoạt động định giá bất động sản, người định giá cũng phải nắm vững nguyên lý trên để tính chuyển dòng tiền phát sinh (gồm cả thu và chi) các năm, các giai đoạn bất kỳ thuộc thời gian kinh doanh bất động sản về mặt bằng giá trị tại một thời điểm nào đó (thường là hiện tại). 3.4.3.3.1. Nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Trước khi nghiên cứu cách tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại, chúng ta hãy làm quen với thuật ngữ giá trị thời gian của tiền. Giá trị thời gian của tiền được hiểu theo 3 nghĩa sau đây: + Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hưởng của lạm phát, nên cùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau . + Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau, hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tăng của nó khác nhau. + Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực tế. 3.4.3.3.2. Phân tích tài chính trong định giá bất động sản. Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào bất động sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư (hoàn vốn) và tổng thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ bất động sản vv... Nói một cách khác, để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, người định giá một mặt phải đặt mình là người chủ kinh doanh bất động sản đó để xét đoán, phân tích các hoạt động tài chính diễn ra trong suốt thời gian kinh doanh bất động sản, mặt khác phải biết lựa chọn các chỉ tiêu phân tích hoạt động tài chính loại bất động sản tương tự như bất động sản chủ thể một cách chuẩn xác. Có vậy, giá bất động sản được ước tính mới gần với giá thị trường. Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư bất động sản gồm nhiều loại, nhưng quan trọng nhất trong số đó là chỉ tiêu đánh giá mức độ thu hồi vốn từ bất động sản chủ thể. Chúng gồm các chỉ tiêu sau đây: - Hệ số hoàn vốn (còn gọi là tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) - ký hiệu (RR). Chỉ tiêu này thường được sử dụng để phân tích tài chính cho các đầu tư vào bất động sản mang tính chất kinh doanh như khách sạn, nhà hàng, các cơ sở dịch vụ khác hoặc khu công nghiệp vv... Trong định giá bất động sản, hệ số hoàn vốn được áp dụng để ước tính mức độ thu hồi vốn từ bất động sản định giá hoặc để ước tính giá thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một dự kiến đầu tư, dự kiến thuê. Bản chất của chỉ tiêu này nhằm phản ánh mức độ thu hồi vốn đầu tư dưới hình thức lợi nhuận thuần hàng năm từ hoạt động dự kiến sẽ đầu tư hoặc thuê. Căn cứ để xác định hệ số hoàn vốn: + Theo mức lợi nhuận thuần hàng năm thu được (Wi) để so sánh giữa các năm trong tuổi đời kinh tế của bất động sản, Trong trường hợp này (RRi) được tính theo công thức sau đây: BDSGWiRRi= (13) Trong đó: * RRi - Là hệ số hoàn vốn năm; RRi = (1+r)² ; * Wi - Là tổng lợi nhuận hay lợi nhuận ròng thu được trong năm (được xác định vào cuối năm); * GBĐS - Là tổng giá trị đầu tư (thuê) bất động sản hay giá trị bất động sản. - Hệ số hoàn vốn nội bộ - ký hiệu (IRR). Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) là loại chỉ tiêu được các nhà đầu tư đặc biệt là các nhà định giá sử dụng khá phổ biến. IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu chi từ một bất động sản cho thu nhập về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. 3.4.3.3.3. Phân tích thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo các hình thức thu hồi vốn - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư bất động sản từ lợi nhuận thuần: Đây chính là số năm cần sử dụng bất động sản vào kinh doanh để tổng số thu nhập được hàng năm hoặc bình quân năm từ việc kinh doanh đó đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu (còn gọi là tuổi kinh tế của bất động sản) và một khoản lợi nhuận ròng dự kiến, ký hiệu thời hạn thu hồi vốn là Ti. Trong phân tích tài chính dự án đầu tư cũng như trong phân tích định giá bất động sản, chỉ tiêu Ti phản ánh theo nhiều góc độ khác nhau tuỳ theo mục đích của người áp dụng, cụ thể: + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo thu nhập năm được chọn ở mức độ trung bình có tính giá trị thời gian của tiền. (ti) được tính theo công thức sau: WiBDSGti= (17) Trong đó: * ti là thời hạn thu hồi vốn có xét đến giá trị thời gian của tiền; * GBĐS là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * Wi là lợi nhuận thuần thu được trong một năm nào đó - năm thứ (i) được chọn ở mức độ trung bình. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng lợi nhuận thuần thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản. (ti) được tính theo công thức sau: BDSBDSWtG= (18) Trong đó: * t Là thời hạn thu hồi vốn bình quân; * GBĐS Là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * BDSW Là lợi nhuận thuần bình quân hàng năm thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng thu nhập thuần cộng dồn. (ti) được tính như sau: BDStGtiW≥→∑ư→11 (19) Trong đó: * t là năm lợi nhuận thuần cộng dồn, nó được tính từ năm bắt đầu kinh doanh đến năm tổng này bằng hoặc lớn hơn giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản. * GBĐS là giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản. * W1→t là tổng thu nhập cộng dồn. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo công thức trừ dần lợi nhuận thuần thu được hàng năm sau đây: 0≤→ưWtGtBDS (20) Trong đó: * GtBĐS là giá trị vốn đầu tư còn nợ tại năm thứ t; * Wt là lợi nhuận thuần thu được trong năm thứ t; * t là năm phát sinh nghiệp vụ tài chính (trong trường hợp này là vốn đầu tư còn lại trừ lợi nhuận thuần thu được trong năm). - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư bất động sản từ lợi nhuận thuần và khấu hao. Nguồn thu hồi vốn đầu tư bao gồm lợi nhuận thuần và khấu hao. Vì khấu hao được tính vào chi phí sản xuất nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ nghịch đảo nhau. Vấn đề là ở chỗ người định giá cần phải biết áp dụng các phương pháp khấu hao phù hợp để ước tính mức độ khấu hao không làm cho giá thành sản phẩm tăng quá cao hoặc hạ quá thấp một cách giả tạo, vừa để kịp thu hồi vốn đầu tư trước khi kết thúc tuổi kinh tế của bất động sản hoặc thời gian thuê bất động sản. Chỉ tiêu về thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao cũng được tính tương tự như các phương pháp tính thời hạn thu hối vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần nêu trên. Nếu gọi mức khấu hao là K, K được tính theo công thức sau đây: NKBDSCLBDSGGư= (21) Trong đó: * K là mức khấu hao năm đối với bất động sản; * là giá trị bất động sản tại năm đầu của thời gian kinh doanh; GBDS* Là giá trị còn lại của bất động sản tại năm cuối của thời gian kinh doanh; GBDSCL* N là số năm kinh doanh bất động sản. Nói chung, nguyên tắc dự đoán là một trong những nguyên tắc được các nhà định giá thích lựa chọn để định giá bất động sản. Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản, nguyên tắc thay thế cũng có tầm quan trọng và cũng thường được sử dụng. Các nhà đầu tư thường quan tâm đến quy mô, sự bảo đảm và thời hạn của nguồn thu nhập. Tuy nhiên, họ thường ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do chính sự đa dạng và tính thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường. Vì vậy, nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế. Sự tăng lên về tỉ lệ lãi suất hoặc về những khoản thu nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc đầu tư bất động sản sẽ làm giảm nhu cầu đối với bất động sản tạo ra thu nhập. 3.4.3.4. Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp Đối tượng áp dụng Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận (thu nhập), ví dụ như những căn hộ, những công trình thương mại và những công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho những bất động sản là nhà ở một gia đình trong các khu dân cư . Tuy nhiên những nhà ở một gia đình đắt tiền thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích cá nhân và những điều kiện thuế thu nhập có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc áp dụng phương pháp thu nhập cho dù khi có đủ số liệu về thuê mướn. Cũng khó áp dụng phương pháp này cho những bất động sản như những công trình công nghiệp có qui mô lớn, hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít khi cho thuê. Phạm vi áp dụng Phương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu đối với các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập n