Chuyên đề Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam Vinacodeco

n hộ sẽ được trả 1triệu mỗi tháng là khoản tiền khả thi dành cho người thu nhập thấp nên vấn đề không phải là lo không có người mua mà chỉ lo không đáp ứng đủ nhu cầu. Thứ ba,là đây là dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp mà chi phí dành cho lập dự án cũng là chi phí được hạch toán vào chi phí của dự án nên tiết kiệm được thì nên tiết kiệm. Và đúng là chỉ dựa vào những số liệu kia chúng ta cũng có thể thấy được rằng thị trường của dự án là rất lớn. Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư Công trình xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc là dự án dân dụng phục vụ trực tiếp nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân do đó đòi hỏi về mặt kỹ thuật là rất cao. Nếu công trình không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật sẽ không đảm bảo an toàn cho con người. Đồng thời đây là dự án dành cho người thu nhập thấp nên các chi phí cần tối giản nhất có thể để giảm giá thành của các căn hộ tạo diều kiện cho người thu nhập thấp có thể mua được. Trong quá trình xây dựng các giải pháp kỹ thuật công trình phía công ty đã rất nghiêm túc làm việc nhằm đem lại hiệu quả và sự chính xác. Một số công việc nằm ngoài khả năng của công ty thì sẽ được đi thuê để đảm bảo sự chính xác đó là các công việc khảo sát về địa chất, thời tiết, điều kiện tự nhiên. Còn các công việc về thiết kế và xây dựng do công ty đảm nhận. Giới thiệu công trình Khu vực giao đất lập dự án có tổng diện tích: 144.490m2 thuộc xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc Trên toàn bộ khu đất không có công trình kiến trúc nhiều, chỉ có một số mộ, 1 hệ thống kênh 10 đã được xây dựng với tiết diện 4,5m chạy dài qua dự án khoảng 280m và dự kiến sẽ được phá bỏ khi dự án được xây dựng, 1 trạm biến áp cấp điện cho dân cư thôn do Thượng, hầu hết các công trình đã được xây dựng trong khu vực dự án là nhà cấp 4 đôi khi có 1 số nhà mái bằng kiên cố, các điều kiện về cơ sở hạ tầng còn chưa có nhiều hoặc ở mức thô sơ. Bảng 1.5. Hiện trạng sử dụng đất toàn khu quy hoạch STT Loại đất Diện tích(m2) Tỷ lệ(%) 1 Đất ruộng 76.202 52,74 2 Đất hoa màu 43.595 30,18 3 Đất kênh mương mặt nước 6.852 4,75 4 Đất đường giao thông 7.590 5,21 5 Đất nghĩa địa 10.215 7,09 Tổng cộng 144.490 100 Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư Vinacodeco Vị trí, phạm vi, chỉ giới khu đất được thể hiện trên bản vẽ QHML-08 tỷ lệ 1/2000 do Trung Tâm Quy hoạch xây dựng-Sở xây dựng xác lập, có xác nhận của UBND xã Tiền Phong, UBND huyện Mê Linh, Sở xây dựng và UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Mê Linh Vĩnh Phúc xây dựng để phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên là việc tại các Khu công nghiệp của tỉnh Vĩnh Phúc khi hoàn thành sẽ là 1 khu nhà ở mới hiện đại, đa dạng, có hệ thống kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội đồng bộ dự kiến gồm : Cụm nhà CCCT 01 : bao gồm 96 căn hộ Cụm nhà CCCT 02 : bao gồm 96 căn hộ Cụm nhà CCCT 03 : bao gồm 144 căn hộ Khu nhà liền kề : bao gồm 133 căn hộ Khu nhà biệt thự : bao gồm 68 căn hộ Ngoài ra còn có các công trình công cộng và cơ sở hạ tầng Đánh giá của sinh viên về khu vực lập dự án: Phạm vi lựa chọn khu vực xây dựng dự án phù hợp với quy hoạch chung huyện Mê Linh và quy hoạch chi tiết khu nhà ở cho người thu nhập thấp được tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. Việc đền bù giải tỏa được đánh giá là tương đối thuận lợi do đây là khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp. Nhìn chung khu vực được giao để thực hiện dự án có các điều kiện thuận lợi để thực hiện và phát triển. Phân tích kỹ thuật dự án. Như đã nói ở trên đây là dự án nhà ở dân dụng nhưng lại dành cho đối tượng có thu nhập thấp việc đảm bảo các yêu cầu về an toàn, các tiêu chuẩn công trình cần tuân thủ chặt chẽ. Các công việc trong khi phân tích kỹ thuật dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp bao gồm: Khảo sát địa chất, hiện trạng khu vực thực hiện dự án. Xác định các giải pháp quy hoạch và kỹ thuật công trình và hạ tầng kỹ thuật. Xác định các phương án giải phóng mặt bằng. Xác định các phương án tổ chức thi công xây lắp. Đánh giá tác động môi trường. Xác định lịch trình, tiến độ thực hiện công trình Công việc thứ nhất: Khảo sát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng khu vực lập dự án Trong phần này có hai công việc chính cần thực hiện đó là khảo sát hiện trạng kiến trúc của khu vực lập dự án và khảo sát địa chất công trình. Trong hai công việc này phía công ty chỉ thực hiện việc khảo sát hiện trạng kiến trúc công trình còn công việc khảo sát địa chất được giao cho công ty Cổ phần Tư vấn, Đầu tư và Phát triển xây dựng Hà Nội và công việc được hoàn thành vào tháng 7 năm 2008 Kết quả của công tác khảo sát này chỉ ra rằng : Trên toàn bộ khu đất không có công trình kiến trúc nhiều, hầu hết các công trình đã được xây dựng trong khu vực dự án là nhà cấp 4 đôi khi có 1 số nhà mái bằng kiên cố. Các điều kiện về cơ sở hạ tầng còn chưa có nhiều hoặc ở mức thô sơ. Trong khu vực dự án có không nhiều dân cư sinh sống việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, các tiêu chuẩn địa chất công trình cũng phù hợp, đảm bảo yêu cầu. Đây chính là cơ sở cho các công việc xác định các giải pháp kỹ thuật xây dựng sau này. Công việc thứ hai sẽ là xác định các giải pháp quy hoạch và kỹ thuật công trình Đối với giải pháp quy hoạch thì công ty không thể tự quyết định mà phải có ý kiến, văn bản phê duyệt của UBND huyện Mê Linh và tỉnh Vĩnh Phúc. Dựa vào các kết quả khảo sát đã thực hiện kết hợp với các tiêu chuẩn quy định VINACODECO sẽ trình đồ án quy hoạch chi tiết cho UBND tỉnh xem xét và phê duyệt nếu được phê duyệt thì sẽ tiết tục xác định giải pháp kỹ thuật công trình. Kết quả quy hoạch sử dụng đất khu vực dự án tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh phê duyệt theo QĐ số : 2365/QĐ-UBND ngày 11/07/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp của Công ty Cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam tại xã Tiền Phong – huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc Việc lập hồ sơ thiết kế được lập trên cơ sở tuân thủ theo hệ thống Tiêu chuẩn xây dựng của Nhà nước Công hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam và được thực hiện bởi phòng thiết kế của Vinacodeco. Dự án thuộc loại công trình dân dụng, thời gian sử dụng cao và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của con người nên việc thiết kế phải rất đề cao yếu tố chắc chắn và an toàn do đó trong quá trình thiết kế cần bám sát vào các tiêu chuẩn của nhà nước về kết cấu xây dựng. Giải pháp kiến trúc Dựa trên kinh nghiệm, những hiểu biết về vấn đề xây dựng các khu nhà cao tầng mà cán bộ lập dự án đưa ra được giải pháp kiến trúc hợp lý nhất, đảm bảo tính hiệu quả tối ưu của dự án khi thực hiện. Cụ thể: Các không gian trong căn hộ thông thoáng, có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên. Các căn hộ không trực tiếp nhìn vào nhau. Căn hộ phải có tiền phòng, không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để quần áo,… Căn hộ phải ít nhất có 2 phòng ngủ với 1 khu WC trở lên, và có 1 phòng ngủ khép kín. Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt. Bếp và phòng ăn có thể cách ly cần thiết. Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng. Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ dành cho người thu nhập thấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 50 m2 đến 70 m2 mỗi căn. Giải pháp kết cấu xây dựng Kết cấu móng Móng được thiết kế dựa trên tài liệu khảo sát địa chất do Công ty cổ phần tư vấn, đầu tư và phát triển xây dựng Hà Nội lập Với các công trình từ 9 - 12 tầng trong khu dịch vụ thương mại các tải trọng tập trung tại chân cột theo tính toán sơ bộ khoảng 800 - 1000 tấn. Các khối nhà 6 tầng dùng cọc có tiết diện 250 x 250 dài 21 m chia làm 3 đoạn đảm bảo yêu cầu thuận tiện thi công và tiết kiệm. Kết cấu phần thân      Sử dụng kết cấu BTCT toàn khối; Tăng cứng kết cấu lõi để qua đó tăng khả năng chống xoắn; Bố trí khung “giảm xoắn” Sử dụng hệ sàn “One-way” với tầng văn phòng để giảm trọng lượng sàn Giải pháp kỹ thuật * Hệ thống cấp thoát nước: Nguồn nước cấp cho dự án được lấy từ mạng lưới đường ống cấp nước của thành phố qua trục đường Nước cấp cho khu nhà ở cho người thu nhập thấp của công ty cổ phần đầu tư thiết kế và Xây dựng Việt Nam được lấy từ đường ống có đường kính 200 trên trục đường 100m cấp từ nhà máy nước ngầm Mê Linh. Thoát nước mưa: Xây dựng hệ thống ga thu nước trên hè nhận nước và dẫn theo hệ thống cống thoát nước D400 ¸ D600 với độ dốc đặt cống i=0,03%, đặt dưới đường ra hệ thống cống thoát nước sẵn của thành phố trên đường Trần Phú. Thoát nước thải: Nước thải từ các công trình sau khi được sử lý sơ bộ bằng bể tự hoại và chảy ra hệ thống cống thoát nước thải ngoài công trình D300, D400  độ dốc đặt cống i=0,3%¸0,5% rồi thoát vào hệ thống thoát nước của thành phố trên trục đường Tô Hiệu. * Hệ thống điện ngoài nhà: Chiếu sấng ngoài nhà sử dụng các cần đèn cao áp bóng thuỷ ngân 250w gắn trực tiếp vào tường ở độ cao 6m tại vị trí các cột nhà. Hai bên bồn hoa ngoài cổng khu Nơ đặt 2 cột đèn sân vườn loại 5 bóng. Tại vị trí đầu và cuối khu Nơ trồng 1 cột đèn cao áp cao 6m, bóng thuỷ ngân cao áp 250w cách mép vỉa hè 30cm. * Điện chiếu sáng và sinh hoạt: Trạm biến áp công trình đặt dưới tầng hầm 1. Trạm biến áp gồm 3 máy biến áp khô, 2 máy công suất 1500 Kva cấp cho điện các phụ tải không ưu tiên: các căn hộ chung cư và và khu nơ, một máy 1500 kva cấp cho phụ tải chiếu sáng công cộng, thang máy, quạt gió tầng hầm, máy bơm và toàn bộ phụ tải từ tầng 1 đến tầng 5. * Hệ thống chống sét và nối đất Sử dụng giải pháp kim thu sét tia tiên đạo của Pulsar 18. Dùng một cáp thoát sét bằng đồng D70mm2 nối kim thu sét Pulsar xuống hệ thống tiếp địa. Hộp kiểm tra tiếp địa chỗ nối đất dùng để theo dõi và kiểm tra định kỳ giá trị điện trở nối đất hàng tháng, hàg quý và hàng năm.Điện trở nối đất chống sét £10W tuân theo tiêu chuẩn 20TCN 46-48 hiện hành của Bộ Xây dựng... * Hệ thống gom rác thải: Toà nhà được bố trí 01 phòng gom rác cho mỗi tầng, trong các buồng gom rác từng tầng bố trí cửa thu rác tự đóng đồng bộ. Rác của các tầng được gom vào buồng gom rác tầng 1 và tầng trệt sau đó vận chuyển ra phía mặt đường sau công trình định kỳ hàng ngày, sau đó chở ra bãi rác thải của thành phố bằng xe chuyên dụng. * Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường Số đám cháy xảy ra đồng thời là 2 đám và lưu lượng của một họng cấp nước là qcc=2,5l/s. Như vậy trên mỗi tầng của tòa nhà bố trí tối thiểu 4 họng chữa cháy để đảm bảo tất cả có thể phun nước chữa cháy tới mọi điểm bất lợi nhất trong tòa nhà. Tại mỗi họng cấp nước chữa cháy bố trí 1 hộp cứu hoả bên trong hộp có bố trí van chặn, cuộn ống vải gai D50 dài 30m và 1 lăng phun D50*16.   Trong 10 phút đầu khi có cháy xảy ra thì việc cấp nước cho các họng cứu hoả sẽ do bể mái đảm nhiệm.      Đánh giá của sinh viên:Công việc thiết kế các hạng mục công trình kiến trúc cũng như các công trình cơ sở hạ tầng của công ty đều bám rất chắc vào các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng được quy định bởi nhà nước hay các Bộ, ban, ngành hay các công văn chỉ đạo của huyện Mê Linh và tỉnh Vĩnh Phúc. Công việc thứ 3 là xác định phương án giải phóng mặt bằng dự án. Cơ sở pháp lý để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng mà Vinacodeco dựa vào: - Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành nghị quyết số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Để xác định được phương án giải phóng mặt bằng trước tiên cần xác định những thuận lợi khó khăn của công ty khi thực hiện công việc giải phóng mặt bằng: Thuận lợi, khó khăn khi thực hiện giải phóng mặt bằng Thuận lợi: Vì khu vực thuộc dự án chủ yếu là đất nông nghiệp nên thuận lợi trong công tác điều tra và thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng. Đa số nhân dân ở đây đều có hộ khẩu thường trú tại xã và có giấy tờ sử dụng đất hợp lệ. Khó khăn: Do ảnh hưởng từ việc bị thu hồi đất canh tác nông nghiệp nên người dân thường xem xét về mức độ đền bù thỏa đáng, hợp lý trước khi di chuyển, vì vậy công tác đền bù giải phóng mặt bằng cần có sự phối hợp đồng bộ với các cơ quan quản lý địa phương, cần tuyên truyền các chính sách đền bù đến từng hộ dân và xác định mức đền bù hợp lý, tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống. Trong khu vực dự án còn tồn tại 1 số mộ, vì vậy công việc đền bù, di dời các ngôi mộ này cần có sự phối hợp tốt với cơ quan địa phương. Nhận thấy khó khăn không nhiều mà việc giải phóng mặt bằng của dự án khá thuận lợi công ty đi vào xác định đơn giá đền bù Nguyên tắc xác định đơn giá đền bù - Căn cứ quyết định số 3284/QĐ-CT ngày 26/05/2008 của UBND huyện Mê Linh về việc Phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tổng thể khi nhà nước thu hồi đất. - Căn cứ vào quyết định số 1893/QĐ-CT ngày 26/05/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thu hồi đất để lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng dự án khu nhà ở cho ngưòi thu nhập thấp của công ty cổ phần đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam tại xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc. - Quyết định số 2654/QĐ-UBND ngày 24/07/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi thực hiện Dự án xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong Đánh giá của sinh viên:Việc đền bù giải phóng mặt bằng được công ty thực hiện dựa trên cơ sở các quy định hiện hành của nhà nước, của tỉnh, đảm bảo công bằng xã hội cho chủ sử dụng bị thu hồi đất, mặt khác giải toả được mặt bằng đảm bảo tiến độ xây dựng công trình. Việc xác định phương án đền bù giải phóng mặt bằng của dự án được Vinacodeco thực hiện 1 cách nghiêm túc. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng thì Vinacodeco có gặp một vấn đề đã làm cho dự án bị chậm hơn so với dự kiến đó là sự kiện Mê Linh được sáp nhập vào Hà Nội vào 01/08/2008. Việc Mê Linh được sáp nhập vào Hà Nội tác động rất lớn tới dự án nói chung và đối với vấn đề giải phóng mặt bằng nói riêng. Đây là một khó khăn vì trước khi có sự kiện này chủ đầu tư đã được sự chỉ đạo của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về vấn đề đền bù đất để giải phóng mặt bằng phục vụ cho dự án, nay khi Mê Linh đã thuộc Hà Nội thì người dân trong khu vực dự án không chấp nhận với giá đền bù đó nữa vì nhận thức được rằng Mê Linh nay đã thuộc Hà Nội thì giá đất sẽ đã có giá trị hơn. Mặt khác sau khi thuộc địa phận thành phố Hà Nội thì dự án sẽ chịu sự quản lý trực tiếp của UBND Thành phố Hà Nội, sẽ phải xin cấp phép và chỉ đạo lại của thành phố. Tuy nhiên dự án đem lại nhiều lợi ích xã hội, góp phần giải quyết vấn đề đang được xã hội quan tâm nên vẫn có được những ưu tiên nhất định. Do đó không thể đánh giá rằng Vinacodeco đã không thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng trong dự án này bởi vấn đề nảy sinh này là yếu tố khách quan không thể nắm bắt hay dự báo trước được. Phân tích lựa chọn phương án tổ chức thi công. Khu vực Dự án hướng Bắc nằm kề cận mặt đường có mặt cắt là 100m, phía Tây giáp sông, vì vậy không gian kiến trúc khu dân cư được tổ chức hài hòa, làm tăng thêm vẻ đẹp cảnh quan toàn bộ khu vực. Các công trình kinh doanh dịch vụ sẽ được bố trí giáp mặt đương chinh tạo bộ mặt khu nhà ở mang tính chất hiện đại. Các công trình trường học và trương mầm non được bố trí dọc các đường liên khu vực, gắn với các khu nhà ở Cụm nhà ở liền kề, nhà biệt thự được bố trí thành cụm nhỏ kết hhợp với các khu vườn hoa cây xanh và các khu thể thao. Tổng thể không gian kiến trúc cảnh quan được tổ chức bởi các không gian đóng, mở sinh động kết hợp với không gian vườn hoa, cây xanh để tạo thêm không gian thoáng mát của một khu nhà thoáng mát và hiện đại Các công trình của khu chung cư đều được bố trí những không gian xanh đảm bảo cảnh quan đẹp và yên tĩnh cho cọng đồng dân cư trong khu vực, đồng thời không bị ảnh hưởng qua lại của giao thông cơ giới. Chú ý xây dựng sân cầu lông, đu quay, bập bênh … trong khuôn viên cây xanh của khu để tạo nếnụa sinh động và không gian vui chơi tiện nghi và an toàn cho người lớn và trẻ em. Các khu nhà liền kề được chú trọng bố trí dọc đường chính. Các khối nhà liền kề do Dự án đầu tư xây dựng, đảm bảo tạo ra các trục phố khang trang. Hình thức các khối nhà liền kề được thiết kế hiện đại, nhẹ nhàng,gắn kết hài hòa với khu vực xung quanh. Cụm nhà biệt thự được bố trí nằm giữa khu, tạo nên không gian xanh, yên tĩnh. Hình thức kiến trúc của biệt thự đa dạng và phong phú song cũng cần hài hòa với không gian chung của toàn khu vực. Các công trình kiến trúc trong khu vực cần lộ rõ công năng, chức nâng sử dụng của công trình. Các công trình vui chơi giải trí, trường mầm non nên sử dụng nhiều màu sắc sinh động để tạo nên cảm giác dễ chịu, thoải mái cho người sử dụng. Đánh giá của sinh viên: Dự án là dự án dành cho người thu nhập thấp nên yếu tố “đẹp” trong kiến trúc không phải là yếu tố được ưu tiên tuy nhiên không có nghĩa là Vinacodeco không quan tâm tới thẩm mĩ của dự án. Tuy rằng trong bài này em không được phép đưa đầy đủ các minh chứng rằng yếu tố thẩm mĩ của kiến trúc của dự án nhưng theo đánh giá của bản thân về các thiết kế của Vinacodeco trong dự án là có công năng hợp lý, thiết kế đẹp mắt. Đánh giá tác động môi trường. Ảnh hưởng tới môi trường văn hóa Sau khi hoàn thành dự án, bộ mặt của đời sống văn hóa dân cư trong khu vực sẽ thay đổi lớn về nhiều mặt. Hệ thống hạ tầng xã hội như: trường mầm non, trường tiểu học, công trình TDTT sẽ được xây dựng hoàn chỉnh. Dân cư nơi đây sẽ được hòa nhập với nếp sống văn minh đô thị. Những ảnh hưởng này đặc biệt có lợi cho thế hệ con cháu của họ - thế hệ tương lai của đất nước. Tuy nhiên, cuộc sống đô thị cũng sẽ có một số ảnh hưởng xấu đến đời sống dân cư nơi đây. Vì vậy, chính quyền địa phương cần có những giải pháp điều chỉnh hợp lý cho những thay đổi về đời sống sinh hoạt, văn hóa của dân cư. Ảnh hưởng đối với môi trường sinh thái, cảnh quan khu vực Dự án xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp sau khi hoàn thành sẽ tạo ra một vùng nhà ở mới. Bên cạnh những ưu điểm trong việc hình thành 1 quần thể hợp lý trong không gian ở, không gian dịch vụ, không gian xanh, việc hình thành khu nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có những ảnh hưởng không tránh khỏi tới môi trường sinh thái của khu vực do sự gia tăng về mật độ dân cư, tiếng ồn của phương tiện giao thông và ô nhiễm. Tuy nhiên việc nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật không gian và kiến trúc cần giảm tối thiểu ảnh hưởng trên lên môi trường sinh thái của khu vực. Đánh giá của sinh viên: Vinacodeco đã đánh giá khá trung thực về những ảnh hưởng của dự án mình đang thực hiện đối với không chỉ là môi trường sinh thái mà còn với cả môi trường văn hóa, ảnh hưởng tới người dân đang sinh sống tại khu vực thực hiện dự án. Tuy nhiên ngoài việc đánh giá tác động của dự án tới môi trường thì công ty nên bổ sung thêm các biện pháp giải quyết các tác động đó sẽ tăng thêm phần chắc chắn cho dự án. Ví dụ: Để giải quyết vấn đề môi trường văn hóa và sinh hoạt thì ta có thể chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế địa phương từ khu vực làng xóm chuyển đổi thành một khu dân cư dẫn đến cơ cấu nền kinh tế của địa pphương sẽ có ảnh hưởng và có những thay đổi lớn. Vì vậy Huyện cần chỉ đạo phương hướng sản xuất cho địa phương, tạo nên những ngành nghề mới giúp dân cư trong khu vực điều chỉnh cuộc sống. Đặc điểm tạo ra các nguồn vốn thông qua các dịch vụ vay vốn ưu tiên, sắp xếp lao động cho cư dân địa phương, hướng nghiệp dạy nghề v.v… Cùng với sự thay đổi về môi trường sống, đời sống văn hóa của cư dân trong khu vực cũng cần phải có những thay đổi để phù hợp với nếp sống sinh hoạt mới. Sau khi dự án hoàn thành, để duy trì nếp sống đô thị, các cơ quan quản lý cần thiết lập hệ thống quy định chặt chẽ trong các hoạt động văn hóa của khu vực nhằm tạo ra nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Vấn đề môi trường sinh thái Do được xác định là khu dân cư, với mật độ cao về các hoạt động cũng như dân số, nên ảnh hưởng của dự án tới môi trường sinh thái của khu vực là không tránh khỏi. Tuy nhiên cùng với việc bố trí một diện tích, khối tích cây xanh, mật độ xây dựng công trình hợp lý, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh cho phép có thể giải quyết được các vấn đề môi trường đô thị của dự án. Lịch trình, tiến độ thực hiện công trình Giai đoạn 1: chuẩn bị mặt bằng. - Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng - Tiến hành triển khai việc san lấp mặt bằng theo thiết kế kỹ thuật san nền. - Xây dựng hàng rào xung quanh dự án. - Tiến hành xây dựng đường điện tạm dẫn điện về khu đất - Tiến hành xây dựng đường ống dẫn nước tạm để phục vụ thi công - Xây dựng nhà tạm cho ban quản lý Dự án trong khuôn viên của khu vực cây xanh, TDTT. Giai đoạn 2: Thi công hạ tầng kỹ thuật phần ngầm - Thi công hạ tầng kỹ thuật phần ngầm bao gồm các hạng mục: cấp nước, thoát nước sinh hoạt và thoát nước mưa - Tiến hành xây dựng tuynen kỹ thuật phục vụ thi công hạ tầng kỹ thuật phần ngầm gồm các hạng mục: thông tin, cấp điện… Giai đoạn 3: Thi công hạ tầng kỹ thuật phần nổi - Thi công các hạng mục kỹ thuật phần nổi như: đường giao thông, hè đường, trạm điện, chiếu sáng. Giai đoạn 4: Thi công các công trình nhà ở, các khu công viên, vườn hoa, trồng cây xanh ven đường. - Tiến hành thi công xây dựng các công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khuôn viên đất của từng công trình. - Phối hợp với các chủ đầu tư thứ phát (các đơn vị huyện giao, chỉ định, chấp thuận) xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như: trường mầm non, trường học, trung tâm Y tế. Tiến độ thi công Tiến độ thi công khu nhà ở cho người thu nhập thấp được lập căn cứ theo giai đoạn thực hiện và giá trị thực hiện khối lượng công việc. Việc xác lập tiến trình thi công là cơ sở xác lập tiến độ để cung ứng vốn đầu tư cũng như xác định kế hoạch vốn. Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp là một dự án tổng hợp đồng khối lượng công việc thực hiện lớn, thời gian thi công dài, vì vậy thực hiện và khai thác dự án chia làm hai giai đoạn thực hiện. + Giai đoạn 1 là giai đoạn phát triển đất đai, xây dựng hệ thống hạ tầng KT. + Giai đoạn 2 là giai đoạn khai thác quỹ đất để xây dựng các công trình nhà ở, hạ tầng xã hội và các công trình kinh doanh khác. Do tính chất của một dự án phát triển nhà, hai giai đoạn cơ bản là phát triển đất đai dây dựng hạ tầng kỹ thuật và giai đoạn khai thác đất đô thị được tiến hành song song và đan xen với nhau, nhằm đảm bảo cho dự án được thực hiện trong vòng 6 - 7 năm: 2008 - 2014. Sơ đồ tiến độ đầu tư TT Tên công việc Thứ tự năm thực hiện dự án 1 Chuẩn bị đầu tư 1 2 3 4 5 6 2 Giải phóng mặt bằng 3 San nền 4 Thoát nước mưa 5 Giao thông 6 Thoát nước bẩn, VSMT 7 Cấp nước 8 Trồng cây xanh 9 Xây dựng nhà liền kề + Biệt thự 10 Xây dựng nhà chung cư 11 Chi phí khác (không kể mục 1) Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư Vinacodeco Phân kỳ đầu tư và thời gian thực hiện Giai đoạn 1: Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị 2008 - 2010 gồm: Lập, Thẩm định, thiết kế bản vẽ thi công hạ tầng kỹ thuật và tổng dự toán: + Tháng 7/2008 đến tháng 11/2008 + Thực hiện giải phóng mặt bằng + Khởi công và xây dựng các hạng mục công trình thuộc hệ thống HTKT Giai đoạn 2: Từ 2010 đến 2014 Đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình công cộng và phần còn lại trong khu nhà ở. Tổ chức quản lý khai thác. Cơ chế sử dụng đất Giao đất triển khai dự án Chủ đầu tư dự án được nhà nước giao toàn bộ diện tích đất của dự án để đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tiến hành các thủ tục xin giao đất, đăng ký địa chính, lập phương án đền bù trong chỉ giới giao đất trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khai thác sử dụng Quỹ đất của dự án, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được khai thác sử dụng như sau: Quỹ đất của dự án, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được khai thác sử dụng như sáu: Đối với diện tích đất công cộng, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật: sau khi kết thúc dự án. Chủ đầu tư giao đất lại cho nhà nước kèm theo cơ chế hạ tầng kỹ thuật không bồi hoàn để nhà nước giao lại cho các cơ quan chuyên nghành quản lý. Đối với các công trình kinh doanh dịch vụ, vui chơi giải trí Chủ đầu tư Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu kinh doanh theo giá trị trường. Đối với diện tích đất xây dựng nhà dịch vụ Chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ diện tích đất cho các hộ dân bị lấy đất làm dự án. Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư Chủ đầu tư dự án tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở. Trong đó diện tích xây nhà chung cư được bán theo giá ưu đãi do được miễn giảm thuế đất Đối với diện tích xây dựng nhà ở biệt thự để tăng tính đa dạng về cảnh quan khu ở Chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng cho các hộ gia đình tự xây dựng theo điều lệ quản lý xây dựng hoặc ký hợp đồng với chủ đầu tư dự án tiếp tục xây. Đối với diện tích xây dựng nhà ở liền kề Chủ đầu tư Dự án tiếp tục