Chuyên đề Công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex): Thực trạng và giải pháp

cần thiết phải đầu tư được lập dựa trên phương pháp phân tích tổng hợp dựa vào quá trình phân tích lịch sử, chủ trương chính sách của thành phố và cơ hội đầu tư và các tài liệu được cung cấp bởi UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên – Môi trường Thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội, Website:WWW.hanoi.gov.vn. Mục Tiêu và Quy mô xây dựng của dự án Mục tiêu của dự án đầu tư nhóm dự án sử dụng phương pháp phân tích theo đồ án quy hoạch tổ chức của UBND TP Hà Nội, theo chủ trương của UBND TP Hà Nội và Tổng công ty Vinaconex sau đó tổng hợp lại. Cùng với xuất phát từ nhu cầu cấp thiết của thị trường về nhà ở, về cơ sở hạ tầng thương mại… Quy mô xây dựng được nhóm dự án sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự như TTTM Tràng Tiền, Vincom… và dựa vào phương pháp phân tích thực trạng nhu cầu trên thị trường và khả năng huy động vốn của Tổng công ty từ đó lựa chọn được quy mô xây dựng phù hợp nhất và đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Xác định các hạng mục cần xây dựng trên quy mô lô đất, diện tích của từng hạng mục công trình theo phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự. Hình thức đầu tư và tổ chức thực hiện dự án Để lựa chọn hình thức đầu tư nhóm dự án đã sử dụng phương pháp phân tích thực trạng tình hình và tổng hợp đưa ra hình thức đầu tư phù hợp. Nhóm dự án sử dụng phương pháp phân tích các báo cáo tài chính và các ý kiến góp ý của Ban tài chính – kế hoạch về khả năng cung cấp vốn và huy động vốn của Tổng công ty và lượng vốn từng thời kỳ sau đó tiến hành nghiên cứu xác định các nguồn vốn đầu tư Tổ chức thực hiện dự án nhóm dự án dựa vào quy hoạch chi tiết quận Hai Bà Trưng tỷ lệ 1/2000 của UBND TP Hà Nội và từ đó đưa ra ý tưởng phát kiến thiết kế đã được Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội chấp thuận. Về quản lý dự án: Dự án thuộc loại dự án nhóm A nên nhóm dự án sử dụng phương pháp phân tích các mô hình quản lý dự án và tình hình hiện trạng của dự án để lựa chọn ra phương án quản lý phù hợp. Về tài chính của dự án: nhóm dự án sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp các báo cáo tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh, dòng tiền thu chi của Tổng công ty và trình tự thực hiện các công việc đã được xác định để xác định lượng vốn cung cấp trong các giai đoạn. Ngoài ra nhóm dự án còn sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự và lập tổng dự toán, xác định chi phí thẩm định, chi phí lập hồ sơ mời thầu … Địa điểm xây dựng và hiện trạng Địa điểm xây dựng và hiện trạng gồm có: Địa điểm và vị trí, địa hình và hiện trạng CSHT, kết luận – đánh giá hiện trạng. Địa điểm xây dựng và hiện trạng được tổ công nghệ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các tài liệu liên quan được cung cấp và sử dụng phương pháp quan sát, đo đạc thực trạng công trình Phương án giải phóng mặt bằng, bố trí tái kinh doanh Nhóm dự án sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật để đưa ra các căn cứ lập phương án, chính sách hỗ trợ, tái bố trí kinh doanh cho người dân. Nhóm dự án sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự để xây dựng chợ tạm và giải quyết ổn định kinh doanh Ngoài ra nhóm dự án còn sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp thực trạng để đưa ra mức đền bù hỗ trợ hợp lý. Xây dưng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch tổng mặt bằng. - Tổ kỹ thuật tổ kỹ thuật dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật như: TCXD VN 276:2003 Công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản thiết kế. TCXD VN 361:2006 về thiết kế chợ do BXD ban hành. Quy chuẩn XDVN tập I, II, III. Kết cấu bê tông và cốt thép – tiêu chuẩn thiết kế: TCXDVN 356 – 2005. Nhà cao tầng, Thiết kế cấu kiện bê tông cốt thép toàn khối TCVN 198 – 1997. Móng cọc, tiêu chuẩn thiết kế TCXD 205 – 1998…. Dựa vào xác định phương án kiến trúc xây dựng TTTM Chợ Mơ. Phân tích tài chính. Tổ kinh tế sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu và tổng hợp từ phần phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật dự án, từ đó lập các bảng báo cáo thu chi, Báo cáo tài chính… Từ đó xác định được tổng mức đầu tư, nguồn vốn cho dự án, lập ra dòng tiền của dự án để tính các chỉ tiêu tài chính cho dự án như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn… từ đó xác định tính khả thi và hiệu quả tài chính của dự án 1.3.4. Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình trung tâm thương mại Chợ Mơ. 1.3.4.1. Sự cần thiết phải đầu tư. Sự cần thiết phải đầu tư gồm có 2 phần: Căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư. . Căn cứ pháp lý. Công văn số 1361 QHKT –P2 Ngày 12/09/2007 của sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng trung tâm thương mại Chợ Mơ tại 459c phố Bạch Mai, phường Trương Định, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Quyết định số 107 A QĐ/VC – ĐT ngày 15/10/2007 của Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) phê duyệt đề cương nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình TTTM Chợ Mơ tại 459c phố Bạch Mai, phường Trương Định, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Công văn số 964/TNHN ngày 31/10/2007 của công ty TNHHNN MTV thoát nước Hà Nội về việc cung cấp thông tin hệ thống thoát nước của thành phố khu vực xây dựng dự án. Công văn só 966/UB- TN &MT ngày 29/12/2006 của UBND quận Hai Bà Trưng gửi UBND các phường về việc ủy quyền tổ chức việc đăng ký cấp giấy xác nhận đăng ký cam kết bảo vệ môi trường của dự án TTTM Chợ Mơ. Công văn số 1855/KDNS – KT ngày 08/11/2007 cảu công ty kinh doanh nước sạch Hà Nội gửi công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) về việc thỏa thuận hướng cấp nước dự án đầu tư xây dựng TTTM Chợ Mơ tại 459c phố Bạch Mai, phường Trương Định, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Sự cần thiết phải đầu tư: + Quá trình lịch sử: với tình trạng công trình xuống cấp và cơ chế quản lý như hiện nay việc đầu tư xây dựng lại chợ mơ là hết sức cần thiết. Từ những năm 90, chính quyền địa phương xây dựng lại chợ mơ để phục vụ nhu cầu mua bán của dân cư khu vực. Một số chủ đầu tư đã nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng hình thành chợ dân sinh với quy mô 3 -5 tầng. Nhưng sau giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã không triển khai được giai đoạn thực hiện đầu tư do nhiều nguyên nhân như: Những bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng, Bộ máy quản lý, cơ chế đầu tư và hiệu quả đầu tư. + Chủ trương chính sách của Thành phố: Năm 2006 cùng với sự chuyển mình hết sức mạnh mẽ của đất nước, Thành phố Hà Nội đã xem xét ban hành hàng loạt các cơ chế, quy định về khuyến khích đầu tư, ưu đãi đầu tư với một số loại hình dự án. Đối với loại dự án đầu tư xây dựng phát triển trung tâm thương mại, siêu thị, chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi như: Ưu đãi khuyến khích về quy hoạch, đất đai, thuế và tài chính. + Cơ hội đầu tư: khi tham gia đầu tư kinh doanh BĐS tại các thị trường lớn như TPHCM, Hà Nội các chủ đầu tư thường gặp khó khăn về chính sách chặt chẽ trong quản lý, thủ tục hành chính nhiều hơn.. nhưng với dự án xây dựng Chợ Mơ các thủ tục hành chính được cải thiện thông thoáng, tạo điều kiện giảm chi phí đầu tư, tăng thời gian đưa vốn vào sử dụng. Đây là điều kiện tốt để chủ đầu tư nghiên cứu lập dự án đầu tư. + Lựa chọn quy mô đầu tư: Sau khi Việt Nam ra nhập WTO yêu cầu phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng thương mại mang tầm quốc tế là tất yếu. Một số TTTM ra đời sớm như Vincom, Tràng tiền plaza, BigC.. hoạt động rất hiệu quả, mang lại nhiều lợi nhuận cao cho chủ đầu tư. Theo thống kê của Bộ Công Thương Hà Nội trong mấy năm tới các chợ họat động không hiệu quả cũng sẽ chuyển đổi thành TTTM như chợ Hàng Da, Chợ cửa Nam, Chợ Đuôi cá.. Mặt khác vị trí đại lý chợ Mơ tại ngõ phía nam Hà Nội, tiếp giáp với tuyến đường vành đai 2 Minh khai – Đại la và tuyến đường hướng tâm Bạch Mai tạo điều kiện thuận lợi về giao thông vận tải. Quỹ đất cho dự án rộng đến 11,191m2 vì vậy chủ đầu tư chủ trương sẽ đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại chợ mơ hạng I là hoàn toàn đúng đăn và có cơ sở. 1.3.4.2. Mục Tiêu và Quy mô xây dựng của dự án. - Mục tiêu của dự án: Hiện thực hóa đồ án quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc và sử dụng đất khu vực Chợ Mơ đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt một cách hợp lý nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng về đất đai, về kinh tế - xã hội – văn hóa, chú trọng đến cảnh quan hiện tại của địa phương, hình thành TTTM hiện đại với chức năng hỗn hợp tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Tạo được một công trình có hình thức kiến trúc đẹp trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Tạo thêm quỹ nàh ở cho nhân dân thủ đô, tạolập cơ sở hạ tầng thương mại, góp phần xây dựng văn minh thương mại, thay đổi thói quen mua sắm, định hướng tiêu dùng của người dân, tăng nguồn thu ngân sách và đóng góp giải quyết việc làm cho người lao động, tăng trưởng kinh tế xã hội cho khu vực. - Quy mô xây dựng của dự án: + Các công trình hạ tầng và hạng mục phụ trợ: xây mới đồng bộ toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất gồm 14.713m2. Xây dựng trạm điện, trạm cấp nước, trạm cấp ga và một số hạng mục phụ trợ khác để phục vụ cho tòa nhà công trình. + Tòa nhà chính: TTTM có chung khối đế 5 tầng nối tòa nhà A và tòa nhà B làm TTTM có diện tích sàn xây dựung là 24.223 m2, diện tích kinh doanh là 14.966m2, chiếm tỷ lệ 61,78% diện tích sàn xây dựng. + Khối tháp cao 25 tầng: Từ tầng 6 đến tầng 24 diện tích xây dựng 1 tầng là 2.344m2, tầng 25 có diện tích sàn xây dựng là 2.121m2.. + Khối tháp 15 tầng ( Nhà B): có diện tích 1 tầng là 1.540 m2 làm căn hội ở chất lượng cao cho thuê diện tích sàn xây dựng là 15.400m2. + Tầng kỹ thuật 3.625m2, tầng bán hầm làm chợ truyền thống sử dụng tái bố trí cho các hộ kinh doanh tại Chợ Mơ cũ có diện tích 9.954m2, tâng hầm 1 và hầm 2 diện tích 19.980 m2 để chứa xe và làm nhà bảo vệ… 1.3.4.3. Hình thức đầu tư và tổ chức thực hiện dự án. - Hình thức đầu tư: Lựa chọn hình thức đầu tư xây mới đồng bộ hoàn chỉnh về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình phụ trợ và tòa nhà hỗn hợp cao tầng. Do hiện trạng khu đất được sử dụng làm chợ với quy mô nhà khung thép mái tôn, hệ số sử dụng đất dưới 1 lần, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đều quá tải. Với việc thay đổihcức năng sử dụng đất thành đất hỗn hợp bao gồm đất giao thông, đất xây dựng công trình cao tầng, đất đầu mối kỹ thuật… toàn bộ các công trình cũ và tổ chức giao thông đối ngoại bị phá vỡ. Hệ số sử dụng đất tăng lên 8 lần vì vậy việc lựa chọn hình thức đầu tư xây mới đồng bộ là hoàn toàn chính xác. - Nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm: Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, Nguồn vốn huy động của các tổ chức tài trợ tín dụng, Nguồn vốn tín dụng thương mại, nguồn vốn huy động - ứng trước từ khách hàng có nhu cầu thuê mua BĐS và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác. ( Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nguồn vốn sử dụng chủ yếu là từ nguồn vốn tự có của chủ đầu tư). - Tổ chức thực hiện dự án: + Về quy hoạch: Dự án thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết quận Hai Bà Trưng theo tỷ lệ 1/2000 (phần quy hoạch sử dụng đất và giao thông) được UBND TP Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 16/2000/QĐ-UB ngày 14/02/2000 Bảo đảm khớp nối hạ tầng đồng bộ giữa quy hoạch điều chỉnh với quy hoạch chi tiết quận Hai Bà Trưng. Tuân thủ đúng các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, đảm bảo khoảng lùi và chiều cao công trình không vượt quá giới hạn. + Về quản lý dự án: Dự án có quy mô lớn, thuộc nhóm A. Qua tìm hiểu mô hình, phương thức quản lý của chủ đầu tư – Tổng công ty cổ phần Vinaconex, nhóm dự án kiến nghị thành lập đơn vị chuyên trách thực hiện dự án. Mô hình quản lý là Ban quản lý dự án (PMU) hoặch công ty tư vấn quản lý điều hành dự án. Các chức danh quản lý dự án phải đảm bảo đủ các điều kiện về năng lực và kinh nghiệm theo quy định của Chính phủ tại nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009. + Về thực hiện đầu tư: Quy mô dự án sẽ được thực hiện theo đúng quyết định đầu tư được chủ đầu tư phê duỵệt. Tổng vốn đầu tư căn cứ theo quyết định đầu tư được chủ đầu tư phê duyệt. Tổng vốn đầu tư căn cứ theo quyết định đầu tư sẽ được phân chia theo các giai đoạn đầu tư phù hợp với tiến độ đăng ký vốn với tổ chức cung cấp tín dụng. + Về tài chính của dự án: Nguồn vốn sử dụng đầu tư bao gồm các dạng vốn sau: Vốn huy động của chủ đầu tư và các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, nguồn vốn tín dụng thương mại, nguồn vốn hỗ trợ sau đầu tư cho chủ đầu tư. Vốn đầu tư dự kiến phân bổ như sau: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư sử dụng nguồn vốn tự có và vốn sản xuất kinh doanh bao gồm các công việc như ( Đo đạc, khảo sát địa chất, khảo sát hạ tầng, hiện trạng khu đất, thiết kế quy hoạch, lập báo cáo nghiện cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng công trình, các chi phí liên quan đến sử dụng đất). Giai đoạn thực hiện đầu tư sử dụng nguồn vốn huy động và nguồn vốn tín dụng thương mại bao gồm các hạng mục công việc như (Thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, lập tổng dự toán, chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật – tổng dự toán, chi phí lập hồ sơ mời thầu, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí giao nhận đất, nộp tiền sử dụng đất, xây lắp công trình bao gồm cả việc thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật, mua sắm thiết bị bao gồm các thiết bị về thang máy, điện nước, điều hòa, phòng cháy chữa cháy và các thiết bị liên lạc, an ninh. Nguồn vốn huy động và nguồn vốn tín dụng thương mại sử dụng trong giai đoạn kết thúc đầu tư (nghiệm thu bàn giao công trình đưa vào sử dụng và lập hồ sơ thẩm định quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình). 1.3.4.4. Địa điểm xây dựng và hiện trạng. - Địa điểm và vị trí: + Địa điểm: khu đất dự án tại số 459 C phố Bạch Mai (khu vực ngã tư Bạch Mai – Minh khai), phường Trương Định, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. + Vị trí: Phía Bắc giáp ngõ 459 Bạch Mai và khu dân cư. Phía Nam giáp phố Minh Khai (dự kiến mở rộng đến 70m). Phía Đông giáp ngõ 9 phố Minh khai và khu dân cư. Phía Tây giáp phố Bạch Mai (dự kiến mở rộng đến 30m). + Diện tích: Theo bản đồ xác định chỉ giới đường đỏ được Sở QH – KT TP Hà Nội chấp nhận, ngày 10/10/2007 xác nhận: Tổng diện tích lô đất: 14.713m2 trong đó đất xây dựng TTTM: 11.191m2. - Địa hình và hiện trạng sử dụng đất: + Địa hình: Trên khu đất 14.713m2 đất được chấp nhận có chu vi là 615m, địa hình tương đối bằng phằng. Toàn khu có độ cao trung binh f+6.75m, cao độ tại vị trí cao nhất là +6.9m, cao độ tại vị trí thấp nhất là 6.6m... Do đó tiết kiệm được vốn đầu tư ban đầu do khối lượng san ủi mặt bằng xây dựng trọng khu đất là không lớn. + Về hiện trạng sử dụng đất: Trong phạm vi khu đất dự án các công trình chính là khu nhà khung thép 1 tầng, mái tôn và nhà gạch mái bằng BTCT 1 tầng, chức năng sử dụng là chợ truyền thống, do đó thuận tiện cho việc phá dỡ để triển khai dự án. - Đặc điểm khí hậu, địa chất, thủy văn: Khu đất Chợ Mơ cũ có vị trí nằm tại phía Nam thành phố và mang đặc điểm về khí hậu thủy văn chung của TP Hà Nội. sau khi nghiên cứu đặc điểm khí hậu, địa chất công trình ( khảo sát địa chất gồm 11 hố khoan, độ sâu khảo sát lớn nhất là 60,45m, tổng hợp kết quả mô tả ngoài trời và phân tích trong phòng thí nghiệm.) và đặc điểm về nước dưới đất Nhóm kỹ thuật đưa ra kết luận như sau: Địa tầng khỏa sát gồm nhiều lớp đất có bề dày và diện phân bố thay đổi trong đó lớp đất bề mặt và san lấp nằm phía trên chỉ có ý nghĩa làm mặt bằng xây dựng. Lớp sét pha 2a nằm gần bề mặt đất, phân bố không đều nhưng bề dày thay đổi mạnh và cục bộ, cần chú trọng đến khu vực gần lỗ khoan LK3 do đấy yếu có bề dày rất lớn (16.5m). Lớp sét pha có 2 khả năng cách nước nhưng do bề dày nhỏ và phân bố không rộng. Do công trình xây dựng tầng hầm có độ sâu lớn nằm trong lớp cát số 3 có khả năng chứa nước ngầm, cần tính đến khả năng nước ngầm chày vào công trình. Mặt khác, do lớp 3 là cát hạt nhỏ, phần trên kết cấu xốp, mặt dưới chặt vừa nên rất dễ bị cát chảy gây mất ổn định công trình xung quanh và hạ thấp mực nước ngầm. - Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Vị trí xây dựng công trình TTTM Chợ Mơ nằm tại ngã tư phố Minh Khai, Bạch Mai, Trương Định, TP Hà Nội. Trong giai đoạn tới tuyến phố Minh Khai được mở rộng với lộ giới 70m, tuyến phố Bạch Mai mở rộng với lộ giới 30m và sẽ được TP đầu tư hệ thống hạ tầng đồng bộ, đây là một điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án. Trước mắt để triển khai dự án, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với các cơ quan quản lý nhà nước về các điểm đầu nói hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cụ thể như sau: Nguồn điện: Hiện lấy từ trạm biến áp hiện có nằm ở phía nam khu đất, tiếp giáp với ngõ 9 trên đường Minh Khai. Sau này để cấp điện cho toàn bộ dự án dự kiến sẽ lấy từ tuyến cáp điện 24KV chạy dọc đường Bạch Mai cấp cho trạm biến áp dự kiến xây mới. Nguồn nước cho dự án: Theo quy hoạhc chung của TP, để cấp nước cho khu đất dự án sẽ lấy từ tuyến ống nước phân phối hiện có dọc theo phố Bạch Mai. Hướng thoát nước mưa: tuyến thoát nước mưa hiện nay trên hiện trạng là tuyến thoát nước mưa của hai trục đường Bạch Mai và đường Minh Khai. Hướng thoát nước bẩn: Hiện trạng chưa có hệ thống thoát nước riêng, trước mắt tạm thời nước thải sinh hoạt của khu vực thoát tạm vào hệ thống thoát nước mưa trên. Sau khi hệ thống tầng ngoài nhà được hoàn thiện theo quy haọch, hệ thống thoát nước thải của dự án sẽ được đấu nối trực tiếp vào hệ thống thoát nước thải của TP theo thỏa thuận đấu nối với đơn vị quản lý. Về giao thông đối ngoại: Khu đất triển khai dự án có thuận tiện về mặt giao thông vì giáp ngay hai mặt phố lớn là Minh Khai và Bạch Mai. Tuy nhiên hiện tại các đường có lộ giới hẹp, tại các giờ cao điểm có lúc xảy ra hiện tượng ùn tắc giao thông đây cũng là một vấn đề lưu ý trong giải pháp thết kế tổng mặt bằng. Kết luận chung đánh giá địa điểm và hiện trạng: Nhìn chung địa điểm và giao thông, khu đất có vị trí thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng dự án, tiếp xúc với các đường chính và nằm tại một trong các quận trung tâm của thành phố. Địa hình tương đối bằng phẳng, địa chất tương đối ổn định, thuận tiện cho việc xây dựng. Nói chung khu đất có nhiều điểm thuận lợi cho việc triển khai đầu tư xây dựng một tổ hợp công trình TTTM, văn phòng, căn hộ cao cấp cho thuê và chợ tái định cư cho các hộ kinh doanh. 1.3.5. Phương án giải phóng mặt bằng, bố trí tái kinh doanh. - Các căn cứ lập phương án: QĐ số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/12/2007 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội. QĐ số 1123/QĐ-UBND ngày 26/03/2007 của UBND TP Hà Nội phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà Đầu tư thực hiện dự án xây dựng TTTM Chợ Mơ. VB số 1425/UBND-CN ngày 10/03/2008 của UBND TP Hà Nội về việc giao ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng TP chỉ đạo trung tâm phát triển quỹ đất thành phố phối hợp với Tổng công ty VINACONEX và các sở ngành liên quan căn cứ quyết định hiện hành tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng Chợ Mơ và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án , đảm bảo tiến độ thành phố đề ra. Thông báo số 84/TB-UBND ngày 5/5/2008 của UBND quận Hai Bà Trưng về chính sách hỗ trợ di chuyển. - Chính sách hỗ trợ Tổng diện tích đất thu hồi là 14.713m2 trong đó BQL chợ mơ đang quản lý sử dụng chợ là 14.084m2. công ty cổ phần TM thăng long đang quản lý làm trụ sở văn phòng là 629m2 Tổng số hộ gia đình cá nhân và doanh nghiệp đang kinh doanh tại chợ phải di chuyển là 1.225 hộ (Trong đó có 9 doanh nghiệp) Mặt bằng bố trí chợ tạm trong thời gian thi công xây dựng công trình TTTM Chợ Mơ được bố trí tại khu vực Ao lim (phường Thanh Nhàn) và phía đông đường Kim Ngưu (phường Thanh Lương) Các nhóm đối tượng được hỗ trợ 300.000VNĐ để di chuyển, 80% giá trị xây dựng công trình cũ và được hỗ trợ theo tiến độ di chuyển mức từ 300.000VNĐ – 500.000VNĐ. - Xây dưng chợ tạm giải quyết ổn định kinh doanh: Tại khu vực Ao Lim phường Thanh Nhàn trên hè đường sông Kim Ngưu với quy mô thết kế được duyệt là 708 ki ốt. trong đó khu Ao Lim 518 kiốt. Bờ sông Kim Ngưu 190 kiốt. Bảng 1.9. Tổng chi phí đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho 1.192 hộ, 7 doanh nghiệp và chi phí xây dựng chợ tạm. Đơn vị: VNĐ STT Nội Dung Tổng tiền I Chi phí XD chợ tạm 7.695.500.000 II Tổng chi phí GPMB 25.499.707.066 1 Đã chi trả 9 đợt 20.629.172.623 - Hỗ trợ ổn định đời sống 2.519.301.800 - Hỗ trợ ổn định đời sống của Chủ đầu tư 4.082.400.000 - Hỗ trợ di chuyển tài sản 1.216.000.000 - Hỗ trợ gia đình chính sách 291.000.000 - Đền bù công trình, vật liệu kiến trúc 6.521.470.823 - Thưởng tién độ 5.999.000.000 2 Tạm ứng kinh phí tổ chức GPMB cho UBND quận Hai Bà Trưng 100.000.000 3 Tạm ứng kinh phí tổ chức GPMB cho TTPT quỹ đất TP Hà Nội 289.000.000 4 Đền bù Công ty cổ phần Thăng Long 1.480.842.782 5 Hỗ trợ kinh phí họat động của Ban quản lý Chợ Mơ 2.545.967.821 6 Ngân hàng Công Thương 404.723.840 III Cắm mốc phục vụ GPMB 171.712.000 1 Cắm mốc tạm phục vụ GPMB 85.856.000 2 Cắm mốc bàn giao diện tích đất đã GPMB 85.856.000 Tổng Cộng (I + II + III) 33.366.919.066 - Xử lý tài sản sau khi GPMB: Đối với tài sản có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước do UBND quân giao cho Ban quản lý chợ Mơ quản lý, chủ đầu tư phối hợp cùng UBND quận Hai Bà Trưng xin phép UBND TP Hà Nội thực hiện thanh lý tài sản nhà nước là nhà cửa, vật kiến trúc, công trình trên đất chợ, cân đối giá trị vật tư thu hồi khi thàn lý và chi phí phá dỡ, vận chuyển vật tư, đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, ngân sách không phải chi thêm để tháo dỡ, vận chuyển phế liệu. 1.3.6. Xây dựng hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch tổng mặt bằng. -Phương án sơ bộ xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Phương án thoát nước của công trình: Dự kiến saukhi xử lý sơ bộ, đấu nối vào hệ thống thoát nước khu vực lân cận phía tây của dự án do công ty thoát nước Hà Nội quản lý, bao gồm tuyến cống D800 nằm dọc phố Bạch Mai có hướng đổ ra sông sét. Phương án cấp điện cho công trình: Dự kiến xây dựng trạm biến áp riêng lấy nguồn điện từ lộ 471 E22. Tuyến cáp cấp điện cho trạm biến áp chợ Mơ sẽ đấu búc vào lộ 471E22 đoạn từ TBA chợ mơ 2 đi TBA Bưu điện chợ Mơ. Phương án cấp nước sạch cho công trình: Nguồn nước sạch được lấy từ tuyến ống cấp nước phân phối của TP hiện có dọc theo phố Bạch Mai do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội thiết kế và thi công theo quy định. Phương án tổ chức giao thông: Sau khi TP hoàn thành mở rộng tuyến đường Minh Khai, công trình sẽ tiếp cận toàn diện với cả hai tuyến phố Bạch Mai và Minh Khai. Tổ chức giao thông nội bộ để phục vụ vận chuyển hàng hóa, bố trí các điểm đỗ xe nhỏ kết hợp làm nơi trung chuyển, tập kết hàng hóa. Phương án san nền và xác định độ cao công trình: Để đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đường giao thông theo quy hoạch mới, cao độ nề công trình dự kiến cao hơn cốt đường hiện trạng khoảng +0,25m. - Quy hoạch tổng mặt bằng: TTTM Chợ Mơ là một tổ hợp công trình hợp khối có khối đế cao 5 tầng và hai khối tháp cao 15 tầng và 25 tầng Chức năng công trình: 2 tầng hầm chủ yếu làm diện tích để xe, tầng bán hầm sử dụng làm chợ truyền thống, khối đế cao 5 tầng làm TTTM, khối tháp 25 tầng từ tầng 6 – 25 làm văn phòng và khối tháp từ 15 tầng từ tầng 6 – 15 làm căn hộ cao cấp cho thuê. Về giao thông: Đường giao thông nội bộ có lòng đường tối thiểu 6m. Bố trí 2 đường lên xuống tầng hầm cho các phương tiện tại phía tây bắc và đông nam, phần còn lại của khu đất được bố trí làm để làm sân vườn, đường giao thông nội bộ, bãi đỗ xe… Các công trình phục vụ kỹ thuật kèm theo vệ sinh, điện, nước, tập kết rác thải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, vệ sinh môi trường, PCCC. 1.3.7. Phương án xây dựng tòa nhà trung tâm: Phương án thiết kế kiến trúc của công trình đã được sở Quy hoạch – Kiến trúc TP Hà Nội chỉnh lý và chấp thuận. Trong phương án này, chúng tôi đề ra phương án thiết kế công trình theo các nguyên tắcchung và quan điểm tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan. Phương án kết cấu công trình nhà: gồm các tiêu chẩn áp dụng, vật liệu dùng trong thiết kế, phần mềm chính sử dụng tính toán, các bước tính toán, giải pháp kết cấu. Hệ thống điện, chống sét: gồm có tiêu chuẩn thiết kế, giải pháp thết kế, nguồn cấp, mạng phân phối hạ thế, điện phục vụ sinh hoạt, giải pháp chiếu sáng công trình, các thiết bị dây dẫn và hệ thống bảo vệ, hệ thống chống sét, Giải pháp thiết kế cấp thoát nước: Tiêu chuẩn thiết kế, hệ thống cấp nước, tính toán hệ thống cấp nước.. Hệ thống thoát nước: hệ thống thoát nước rửa, hệ thống thoát nước mưa và lô gia, hệ thống thoát nước mưa và rãnh thoát nước ngoài công trình. Hệ thống điều hòa không khí: cơ sở tính toán, cấp điều hòa lựa chọn, phương án thiết kế. Hệ thống thông gió công trình: Hệ thống thông gió tầng hầm, hệ thống cấp gió tươi, hệ thống điều áp thang thoát hiểm, hệ thống hút khói hành lang sảnh, hệ thống hút khí thải khu vệ sinh. Phương án thiết kế hệ thống điện nhẹ: căn cứ thiết kế, mạng máy tính, mạng điện thoại, mạng truyền hình, hệ thống camera quan sát, hệ thống âm thanh thông báo, hệ thống doorphone. Phương án thiết kế hệ thống quản lý tòa nhà thông minh – BMS: mô tả hệ thống, mục đích đạt được, giải pháp và sự cần thiết của hệ thống BMS, yêu cầu tích hợp và điều khiển hệ thống của bms với hệ thống thiết bị trong tòa nhà. Phòng cháy chữa cháy: các căn cứ thiết kế, giải pháp phòng cháy chữa cháy cho công trình, cấu trúc cụ thể của hệ thống phòng cháy chữa cháy, nguyên lý hoạt động của các hệ thống, hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường kết hợp hệ thống sprinkler, các trụ tiếp nước chữa cháy, yêu cầu kỹ thuật của các thiết bị trong hệ thống