Chuyên đề Công tác quản lý dự án tại Công ty cổ phần xây dựng Vinaconex-1

ác và mối quan hệ giữa các công việc  : công việc nào nối tiếp công việc nào, công việc nào là công việc chính, công việc nào phụ thuộc vào công việc nào... Khi đó nếu có sự điều chỉnh lại kế hoạch công việc trong biểu đồ thì lại rất khó khăn, phức tạp và mất thời gian.              Ngoài ra, để có thể giám sát và thúc đẩy thực hiện công trình theo đúng tiến độ đặt ra, Ban quản lý thường xuyên tiến hành cập nhập lịch trình thực hiện dự án thông qua các bước : - Sử dụng thông tin cập nhật về lịch trình dự án để xác định được khoản thời gian được chia. - Tính toán Chi phí dự toán của việc đã xếp lịch - Tính toán Chi phí dự toán của việc được thực hiện - Tính toán biến động lịch trình để xác định xem dự án có theo kịp tiến độ (số dương +) hay bị chậm trễ (số âm -) so với lịch trình. - Tính toán hiệu suất tính theo lịch trình để xác định xem dự án đang theo đúng tiến độ (> 1) hay chậm trễ (< 1) so với lịch trình.             Các tính toán này dựa trên các báo cáo tiến độ hàng tuần, hàng tháng, hàng năm ở mức chi tiết công việc và tổng thể tiến độ dự án mà Công ty yêu cầu các đơn vị tham gia thực hiện lập và tổng hợp lại, giúp cho việc cập nhật lịch trình dự án được thuận lợi, chính xác, đảm bảo được tiến độ chung của dự án. Dưới đây là một số bảng biểu mà cán bộ quản lý dự án của công ty thường sử dụng trong công tác quản lý thời gian, tiến độ xây dựng công trình của mình : Bảng biểu 1.7 : Mục tiêu tiến độ thi công tháng TT Mục tiêu tiến độ thi công ĐVT Khối lượng Mức độ hoàn thành Ghi chú  Người lập                           Chủ nhiệm công trình                           Thủ trưởng đơn vị Bảng biểu 1.8 : Sổ giao việc hàng ngày Ngày tháng Nội dung công việc được giao Vị trí Những yêu cầu về kỹ thuật, an toàn LĐ Kết quả kiểm tra Biện pháp khắc phục những thiếu sót Thời gian khắc phục Tổ trưởng  ký tên Bảng biểu 1.9 : Báo cáo thực hiện tiến độ thi công tháng Báo cáo tiến độ thi công tháng ............ Công trình .............. Đơn vị thi công ............... TT Mục tiêu tiến độ thi công ĐVT Khối lượng Nhận xét đánh giá Ghi chú KH TH Tỷ lệ Người lập                          Chủ nhiệm công trình                            Thủ trưởng đơn vị Bảng biểu 1.10 : Báo cáo tiến độ thi công tuần Báo cáo tiến độ thi công tuần ............ Công trình .............. Kỳ báo cáo : Tuần...  từ ngày ...... tháng ....... đến ngày ....... tháng ......... TT Nội dung công việc chủ yếu đã thực hiện trong tuần ĐVT Khối lượng Nhận xét đánh giá Mục tiêu thực hiện tuần tiếp theo KH TH Người lập                          Chủ nhiệm công trình                            Thủ trưởng đơn vị e. Quản lý chất lượng dự án             Để quản lý chất lượng dự án, hiện nay Công ty đã áp dụng Hệ thống Quản lý Chất lượng tổng thể được xây dựng trên cơ sở các yêu cầu của ISO 9001:2008. Phần lớn các quá trình của hệ thống thông qua hệ thống văn bản bao gồm các tài liệu sau đây : ● Chính sách chất lượng ● Sổ tay chất lượng ● Các quy định, quy trình cách thức tiến hành và kiểm soát các quá trình, các hoạt động chất lượng dự án của Công ty ● Các quy định khác cho từng nghiệp vụ trong từng thời điểm cụ thể phù hợp với tình hình thực tế ● Các hồ sơ quy định của các quy trình                                                  Bảng biểu 1.11 : Hệ thống quản lý chất lượng             Sản phẩm của Công ty là các công trình xây dựng - nó mang tính đặc thù, chất lượng của các công trình phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động khách quan và chủ quan. Để đảm bảo chất lượng cho các công trình, đáp ứng yêu cầu của khách hàng và không ngừng nâng cao thoả mãn khách hàng, Công ty đã áp dụng hệ thống kiểm soát chất lượng theo yêu cầu tiêu chuẩn ISO 9001:2008.                                                                      Cụ thể trong một dự án, Giám đốc dự án sẽ là người chịu trách nhiệm cuối cùng trong khâu quản lý chất lượng; tuy nhiên, việc đánh giá chất lượng lại là trách nhiệm của bộ phận bảo đảm chất lượng. Trước hết, Ban quản lý sẽ đánh giá chất lượng thiết kế của công trình thông qua việc sử dụng quy trình quản lý chất lượng thiết kế trong hệ thống quản lý chất lượng. Sơ đồ 1.10 : Quy trình quản lý chất lượng thiết kế  Theo sơ đồ trên, ta thấy quy trình chất lượng bắt đầu từ giai đoạn lập kế hoạch, khi đó tổ chức quản lý quyết định sẽ làm gì và làm bằng cách nào. Giai đoạn này được thực hiện khi triển khai kế hoạch dự án và kế hoạch quản lý chất lượng. Nó bao gồm các bước xác định các yêu cầu, các ngưỡng chất lượng, các rủi ro; kiểm định và kiểm tra các tiến trình để đảm bảo chất lượng. Trong giai đoạn thực hiện, kế hoạch được thực hiện. Và trong giai đoạn kiểm tra của quy trình này, tiến hành kiểm tra chất lượng dựa trên các tiến trình kiểm định và kiểm chứng để xác định xem có vượt quá các ngưỡng giới hạn về chất lượng hay không. Trong giai đoạn hiệu chỉnh, nếu các ngưỡng kiểm tra chất lượng bị vượt quá, thì sẽ thực hiện hành động hiệu chỉnh và lập lại quá trình kiểm tra. Sau khi kiểm tra, nếu các biến động về chất lượng không được hiệu chỉnh hợp lý thì sẽ lặp đi lặp lại các hành động hiệu chỉnh cho đến khi nó được hiệu chỉnh thỏa mãn với yêu cầu. Sau đó, tiếp tục chuyển sang giai đoạn lập kế hoạch tiếp theo. Đây là một quy trình liên tục, điều cốt yếu của việc phát triển quy trình này là tập trung phát triển chất lượng của quá trình lên kế hoạch, thiết kế và hiệu chỉnh các thiếu sót trong thiết kế, nhằm nâng cao chất lượng của thiết kế, tạo ra quá trình phát triển liên tục và giảm thiểu được các biến đổi được phát hiện được trong giai đoạn kiểm tra, giám sát sau này. Tuy nhiên với mô hình này, một số biến động trong chất lượng công trình có thể phát hiện được bằng quá trình kiểm định, nhưng nhiều loại biến động khác, phức tạp thì phải qua một quá trình kiểm tra nghiêm ngặt. Điều này là rất khó đối với tổ chức quản lý của Công ty khi mà khả năng chuyên môn và thiết bị, máy móc kiểm tra còn hạn chế.             Sau khi chất lượng thiết kế công trình được kiểm tra và đảm bảo thực hiện tốt, nhiệm vụ tiếp theo của Ban quản lý dự án là giám sát chất lượng dự án. Quá trình giám sát chất lượng thực hiện công việc đòi hỏi sự tham gia và kết hợp tốt giữa các bên liên quan sao cho vừa đảm bảo chất lượng công trình theo đúng thiết kế đề ra, vừa hoàn thành công việc theo đúng tiến độ cho phép trong phạm vi ngân sách được duyệt. Bộ phận phụ trách tư vấn giám sát và tư vấn thiết kế sẽ giúp tổ chức quản lý giám sát dự án của Công ty thực hiện từng bước theo đúng các quy trình, tiêu chuẩn của dự án, dưới sự điều hành chung của Tổng công ty và lãnh đạo Công ty. Trên cơ sở đó, bộ phận giám sát sẽ tổ chức hướng dẫn các đội xây dựng thi công, đồng thời giám sát quá trình thi công đó. Như vậy toàn bộ quá trình giám sát từ lúc khởi công công trình, thực hiện công trình, kiểm tra hồ sơ hoàn công , kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng đến khi nghiệm thu công trình, đều do Ban quản lý dự án hay phòng Đầu tư thực hiện với sự kết hợp của phòng, ban Công ty ( phòng Tài chính - Kế toán, phòng Kỹ thuật thi công) và nhà thầu tư vấn. Việc giám sát, đánh giá này sẽ được tiến hành thường xuyên để xem mức độ hoàn thiện của dự án, đảm bảo dự án sẽ thỏa mãn các tiêu chuẩn chất lượng đã định. Tuy nhiên mô hình quản lý giám sát chất lượng này còn khá đơn giản, chưa cụ thể, đặc biệt là trách nhiệm và sự hỗ trợ của các bên liên quan đối với quá trình kiểm định chất lượng công trình. Kiểm định chất lượng  là hoạt động đầu tiên trong quá trình đảm bảo chất lượng . Nó là một cuộc kiểm tra độc lập do nhân sự có đủ trình độ chuyên môn thực hiện nhằm đảm bảo kế hoạch chất lượng được tuân thủ nghiêm ngặt. Kết quả kiểm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình cũng như thành công của dự án. Vì vậy, tổ chức quản lý phải làm việc hết sức nghiêm túc và chính xác trước những kết luận và chứng nhận chất lượng của mình. Trên thực tế, công tác này vẫn còn nhiều bất cập mà Công ty chưa giải quyết được tốt. Sơ đồ 1.11 : Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình f. Quản lý đấu thầu             Để đảm bảo thực hiện công tác đấu thầu trong Công ty theo đúng các quy định và các hướng dẫn của pháp luật hiện hành, lãnh đạo Công ty đã áp dụng quy trình quản lý công tác đấu thầu cho toàn bộ công tác đấu thầu của các dự án do Công ty thực hiện. Từ dự án đầu tư được duyệt, cán bộ phòng Đầu tư sẽ chia dự án thành các gói thầu hợp lý dựa theo quy mô gói thầu, tính chất công việc, công nghệ thi công... Đồng thời phân tích các yêu cầu của dự án để đưa ra phương án về hình thức lựa chọn nhà thầu, phương thức đấu thầu, thời gian tổ chức đấu thầu, thời gian thực hiện hợp đồng và loại hợp đồng theo quy định của pháp luật. Trưởng phòng Đầu tư và các cán bộ có liên quan sẽ bảo vệ kế hoạch đấu thầu trước Hội đồng quản trị và lãnh đạo Công ty để xem xét phê duyệt và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trưởng phòng Đầu tư và cán bộ lập kế hoạch đấu thầu của phòng Đầu tư có trách nhiệm đôn đốc, giải trình và theo dõi tiến độ phê duyệt kế hoạch đấu thầu. Phòng Đầu tư kết hợp với phòng Kinh tế thị trường và phòng Tài chính kế toán, phòng Thiết bị vật tư chuẩn bị danh sách thành viên Tổ chuyên gia giúp việc đấu thầu (nhân lực từ các đơn vị trong Công ty) trình lãnh đạo Công ty phê duyệt. Bảng biểu 1.12 : Kế hoạch đấu thầu TT Tên gói thầu Giá gói thầu Nguồn tài chính Hình thức lựa chọn nhà thầu Phương thức đấu thầu Thời gian lựa chọn nhà thầu Hình thức hợp đồng Thời gian             thực hiện hợp đồng Tổng giá trị các gói thầu Sau đó, Phòng Đầu tư hoặc Ban quản lý dự án đăng kế hoạch đấu thầu lên phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở thiết kế kỹ thuật, đề cương, phương án, và tổng dự toán hoặc dự toán chi tiết của dự án được phê duyệt để chuẩnbị HSMT cho từng gói thầu : - Phân công nhân sự trong Công ty chuẩn bị - Thuê chuyên gia từ bên ngoài kết hợp - Thuê tư vấn Trưởng Phòng Đầu tư và các cán bộ có liên quan, Ban quản lý dự án, Tổ chuyên gia giúp việc đấu thầu,... bảo vệ HSMT trước lãnh đạo Công ty để nhận được sự phê duyệt và trình cấp có thẩm quyền xem xét. Kết thúc phê duyệt, Phòng Đầu tư, Ban quản lý dự án, phòng Kinh tế thị trường và các đơn vị có liên quan chuẩn bị HSMT phối hợp với phòng Tài chính kế toán tiến hành phát hành HSMT theo thời gian đã thông báo mời thầu ( Phòng Đầu tư chủ trì). Nếu có thay đổi về nội dung trong HSMT, Phòng Đầu tư hoặc Ban quản lý dự án sẽ có trách nhiệm thông báo đến các nhà thầu đã nhận HSMT. Phòng Đầu tư, Ban quản lý dự án có trách nhiệm trình lãnh đạo Công ty thực hiện các yêu cầu của cấp có thẩm quyền ghi trong quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu, đồng thời thông báo kết quả đấu thầu tới các nhà thầu đã tham dự đấu thầu, kết hợp với phòng Tài chính kế toán chuẩn bị nội dung thương thảo hợp đồng, mời nhà thầu trúng thầu thươnng thảo và ký kết hợp đồng theo quy định. Sau khi hợp đồng được phê duyệt, Phòng Đầu tư sẽ chuyển hợp đồng đến các bộ phận liên quan để theo dõi và quản lý hợp đồng : - Lãnh đạo Công ty : 1 bộ - Phòng Tài chính kế toán : 2 bộ - Phòng Đầu tư : 2 bộ - Ban quản lý dự án : 1 bộ - Phòng Kinh tế thị trường : 1 bộ - Phòng Kỹ thuật thi công : 1 bộ             Phòng Đầu tư, Ban quản lý dự án có trách nhiệm báo cáo lãnh đạo Công ty giải quyết các kiến nghị của nhà thầu về các vấn đề liên quan đến công tác đấu thầu trong thời hạn tối đa 5 ngày sau khi nhận được kiến nghị của nhà thầu. Đồng thời giải trình với Hội đồng tư vấn và chủ đầu tư về các nội dung kiến nghị của nhà thầu khi có yêu cầu và phối hợp các phòng, đơn vị liên quan báo cáo lãnh đạo Công ty về nội dung giải quyết các khiếu nại tố cáo trong đấu thầu. Dưới đây là quy trình quản lý công tác đấu thầu tại Công ty : Sơ đồ 1.12 : Quy trình quản lý công tác đấu thầu g. Quản lý rủi ro đầu tư               Quản lý rủi ro dự án là một nghệ thuật và kỹ năng nhận biết khoa học, là nhiệm vụ, và sự đối phó với rủi ro thông qua hoạt động của một dự án và những mục tiêu đòi hỏi quan trọng nhất của dự án. Quản lý rủi ro thường không được chú ý trong các dự án, nhưng nó lại giúp cải thiện được sự thành công của dự án trong việc giúp chọn lựa những dự án tốt, xác định phạm vi dự án, và phát triển những ước tính có tính thực tế. Mục đích của việc quản lý rủi ro dự án là giảm tối thiểu khả năng rủi ro trong khi đó tăng tối đa những cơ hội tiềm năng. Những tiến trình chính bao gồm: - Lập kế họach quản lý rủi ro: quyết định tiếp cận và hoạch định những công việc quản lý rủi ro cho dự án như thế nào - Nhận biết rủi ro: xác định yếu tố rủi ro nào ảnh hưởng tới một dự án và tài liệu về những đặc điểm của chúng  - Phân tích tính chất rủi ro: đặc điểm, phân tích rủi ro, ưu tiên xem xét những ảnh hưởng của chúng tới mục tiêu của dự án - Phân tích mức độ rủi ro: xem xét khả năng có thể xảy ra và hậu quả của những rủi ro - Kế hoạch đối phó rủi ro: thực hiện những bước đề cao những cơ hội và cắt giảm bớt những mối đe doạ đáp ứng những mục tiêu của dự án - Giám sát và kiểm soát rủi ro: giám sát rủi ro đã nảy sinh, nhận biết rủi ro mới, cắt giảm rủi ro, và đánh giá hiệu quả của việc cắt giảm rủi ro             Trong hầu hết các tổ chức, người quản lý dự án thường thấy mình hoạt động trong môi trường động và quản lý với tài nguyên hạn chế. Số các rủi ro, hay tổn thất tiềm năng có thể cao. Những tổn thất này thường có tác động tiêu cực tới dự án về thời gian lịch biểu, ngân sách, chất lượng hay tổ hợp các lĩnh vực này. Người quản lý dự án muốn ngăn chặn những tổn thất này mà một trong những cách tốt nhất để làm điều này là kiểm soát rủi ro. Kiểm soát rủi ro bao gồm việc nhận diện các hoạt động và các đe dọa (các sự kiện không mong muốn ) với họ. Điều này được gọi là phân tích rủi ro. Người quản lý dự án phải xác định xác suất xuất hiện ( như thấp, trung bình và cao) đối với những đe dọa này tác động kỹ thuật, vận hành và kinh tế lên tổ chức, điều này được gọi là quá trình đánh giá rủi ro. Người quản lý dự án có thế xác định các biện pháp cần tiến hành để ngăn cản đe dọa đó khỏi xuất hiện hay để làm giảm nhẹ tác động của đe dọa, điều này được gọi là quản lý rủi ro. Ưu điểm của kiểm soát rủi ro có nhiều. Bằng việc nhận diện các công việc găng và các đe dọa với chúng, người quản lý dự án có thể sửa đổi lại các ước lượng thời gian và chi phí tương ứng. Họ có thể tập trung nỗ lực của mình vào các công việc găng để đảm bảo tác động tối thiểu lên dự án. Họ có thể khái lược rủi ro tổng thể đối với dự án. Và kết quả là tự chuẩn bị cho mình phương án đối phó với tương lai không chắc chắn. Cuối cùng, họ có thể dùng kiểm soát rủi ro để phát triển các kế hoạch dự phòng tin cậy, hữu dụng. Khi thực hiện kiểm soát rủi ro, nhà quản lý cần khuyến khích sự tham gia của tất cả những người tham dự then chốt vào dự án…Việc đưa vào đầy đủ và phù hợp những người có khả năng tương ứng với sự khác biệt giữa việc kiểm soát rủi ro tin cậy và vô dụng. Việc thiếu họ có thể có nghĩa là không xác định các công việc găng và những đe dọa tương ứng. Nhà quản lý dự án cũng nên xác định các hoạt động quan trọng nhất và rồi nhận diện tất cả các đe dọa tiềm năng cho những hoạt động đó. Những hoạt động này có thể hay không thể là những công việc trên đường găng. Phân tích này có thể làm cho người quản lý dự án phải sửa lại logic trong lịch biểu để phản ánh tầm quan trọng của một công việc.             Thực tế trong Công ty, phòng Đầu tư hay ban quản lý dự án thường sử dụng Sổ theo dõi hành động khắc phục phòng ngừa để xây dựng kế hoạch dự phòng, biện pháp giải quyết phù hợp đối với từng sự cố của các công việc dự án. Những kế hoạch này sẽ giúp giảm bớt giảm bớt hay khử bỏ tác động của rủi ro cho một công việc găng của dự án. Bảng biểu 1.13 : Sổ theo dõi hành động khắc phục phòng ngừa TT Thời gian phát hiện Nội dung vấn đề Nguyên nhân Biện pháp Đơn vị /người thực hiện Thời gian thực hiện Kết quả thực hiện Đạt Không đạt Ghi chú Dưới đây là một số vấn đề mà Ban quản lý dự án Công ty thường xuyên phải đối mặt hay mắc phải trong quá trình xây dựng dự án của mình là : - Quy trình lập và định dự án không chuẩn - Khả năng tài chính hạn hẹp - Sai xót trong bản thiết kế - Thiết kế không đồng bộ, tương thích giữa các bộ phận - Dự toán xây dựng có đơn giá không phù hợp với giá thị trường hiện tại - Giá bỏ thầu quá thấp - Nhà thầu không đủ năng lực - Tiêu cực và để lộ thông tin nhạy cảm trong quá trình thầu - Chậm gải phóng mặt bằng - Xung đột với người dân sống xung quanh công trình - Quyết toán chậm, nợ đọng lâu dài - Chậm tiến độ xây dựng - Tăng chi phí xây dựng - Công trình không được duy tu, bảo trì thường xuyên - Thiếu các thiết bị phụ trợ và an toàn             Tuy nhiên mức độ kiểm soát rủi ro phụ thuộc rất nhiều vào khối lượng công việc, thời gian và nỗ lực mà người quản lý dự án sẵn lòng dành ra để làm nó. Đối với các dự án xây dựng phức tạp, nhiều hạng mục công việc, nhiều khi bộ phận quản lý dự án của Công ty bị ngập chìm trong các con số thống kê xác suất và tính toán tác động tài chính của tổn thất.  Điều này đòi hỏi Công ty phải có mức độ kiểm soát rủi ro phù hợp theo quy mô và tầm quan trọng của từng dự án, đặc biết đối với dự án càng lớn và quan trọng thì càng yêu cầu người quản lý dự án kiểm soát rủi ro phải thật khoa học. 1.2.1.1    Nhận xét về công tác quản lý dự án tại Công ty cổ phần xây dựng Vinaconex-1             Công tác quản lý dự án của Công ty hiện nay nhìn chung là đạt hiệu quả nhưng chưa cao. Công ty đã xây dựng được quy trình quản lý dự án đầu tư khá chi tiết, đầy đủ, được chia làm nhiều bước thực hiện theo các giai đoạn chuẩn bị, thực hiện, khai thác của dự án với vai trò, trách nhiệm của các bên tham gia quản lý. Trên cơ sở đó, tạo thuận lợi cho các cán bộ quản lý trong việc lập kế hoạch các công việc, tổ chức thực hiện và giám sát công trình dễ dàng hơn. Đồng thời, trong quá trình quản lý dự án, Công ty đã dựa trên đặc điểm các dự án đầu tư của mình để xây dựng các phương pháp, biện pháp quản lý và xử lý phù hợp trong các mặt quản lý của dự án : quản lý về thời gian và tiến độ, quản lý chất lượng công trình, quản lý chi phí dự án, quản lý rủi ro...Việc áp dụng các quy trình quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt đã giúp hoạt động quản lý dự án của Công ty từ khâu lập kế hoạch, điều phối thực hiện đến giám sát, đánh giá trở nên đơn giản hơn, hiệu quả đạt được cao hơn, mang lại thành công cho các dự án. Như vậy, công tác quản lý dự án của Công ty dần được cải thiện, góp phần nâng cao hoạt động đầu tư phát triển cũng như uy tín, hình ảnh của Công ty trên thị trường.             Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các dự án đầu tư của Công ty chưa thực sự đạt được thành công cao như mong đợi. Có thể kể đến một số nguyên nhân chủ yếu là : - Kế hoạch dự án lập ra còn chứa đựng nhiều sai xót, đặc biệt là trong khâu chất lượng và dự toán chi phí, vì thế gây mất thời gian cũng như chi phí trong việc điều chỉnh các công việc cho hợp lý. - Quy trình quản lý được lập ra chi tiết nhưng lại thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ phận có liên quan - Các nội dung trong quản lý thời gian, quản lý tiến độ... mang tính sát thực cao nhưng việc áp dụng vào thực tế lại không đạt yêu cầu. Trong khi đó, việc hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện lại ít được đề cập, trách nhiệm của người hướng dẫn, thực hiện lại không được rõ ràng. - Bước kiểm tra, đánh giá thường tiến hành chậm chạp, gây ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ dự án cũng như chất lượng thi công. - Chuyên môn của một số nhà quản lý nhiều khi chưa đáp ứng được các kỹ năng cần thiết của một nhà quản lý dự án hoặc khả năng quản lý cần phải được trau dồi để phù hợp với tính chất, quy mô của dự án.                 Nhìn chung, qua công tác quản lý dự án, Công ty đã đạt được một số thành tựu rất đáng kể trong  lĩnh vực xây dựng dân dụng và công nghiệp. Các dự án đầu tư của Công ty đã giúp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư, đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho nhà nước cũng như Tổng công ty Vinaconex. Tuy nhiên, trong công tác quản lý dự án, Công ty cũng không tránh khỏi các sai xót, hạn chế, cần phải khắc phục và hoàn thiện hơn nữa. Để thấy rõ hơn công tác quản lý dự án tại Công ty, chúng ta sẽ xem xét dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh “ Khu văn phòng và nhà ở cao cấp VINACONEX-1” mà hiện nay Công ty đang thực hiện.   1.3.2  Công tác quản lý dự án của Công ty qua dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh “Khu văn phòng và nhà ở cao cấp VINACONEX-1” 1.3.2.1 Giới thiệu dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh “Khu văn phòng và nhà ở cao cấp VINACONEX-1” tại Công ty Tên công trình : “ Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex-1” Địa điểm công trình : Phường Trung hòa - Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội Cơ quan chấp thuận đầu tư : UBND Thành phố Hà Nội Chủ đầu tư : Căn cứ đề nghị, chức năng nhiệm vụ, đăng ký kinh doanh và kinh nghiệm của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Vinaconex, ngày 27/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 4830/UB-NNĐC chấp thuận cho Công ty cổ phần xây dựng  Vinaconex-1 lập dự án chuyển đổi mục đích sử dụng 13.333m2 đất tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy từ chức năng cơ sở sản xuất sang chức năng xây dựng công trình dân dựng theo quy hoạch được duyệt.             Ngày 14/2/2007 UBND Thành phố đã có công văn số 960/UBND-NNĐC gia hạn. Do đó Chủ đầu tư dự án được xác định như sau : - Chủ đầu tư : Công ty cổ phần xây dựng Vinaconex-1 - Địa chỉ : Tòa nhà D9 - Khuất Duy Tiến - Thanh Xuân Bắc - Thanh Xuân - Hà Nội Cơ quan phê duyệt dự án : Chủ đầu tư tự phê duyệt dự án sau khi có chấp thuận đầu tư của UBND Thành phố (Giấy chứng nhận đầu tư) Cơ quan quản lý dự án : Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý để quản lý dự án trong thời gian xây dựng và bảo hành công trình ( trong vòng 5 năm kể từ khi bàn giao các căn hộ cho người sử dụng). Sau khi hoàn thành đư vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện quản lý kinh doanh các khu văn phòng, khu thương mại cho thuê. Đối với các căn hộ và hệ thống kỹ thuật chung, sau thời gian bảo hành, các chủ sử dụng công trình (gồm các hộ dân cư và chủ đầu tư kinh doanh phần dịch vụ thương mại văn phòng) sẽ thành lập Ban quản trị công trình và thuê một công ty quản lý có năng lực thực hiện việc vận hành quản lý duy tu bảo dưỡng toàn bộ công trình. Chi phí cho việc này sẽ do các chủ sử dụng đóng góp trên cơ sở hợp đồng với công ty quản lý và vận hành công trình. Hình thức đầu tư : Do hiện trạng khu đất đang là khu nhà xưởng, sân bãi sẽ được di chuyển hoàn toàn, cơ sở hạ tầng cần được thay đổi toàn bộ, do đó hình thức đầu tư của dự án sẽ là đầu tư xây dựng mới đồng bộ, hiện đại. Theo đó, Chủ đầu tư sẽ tiến hành xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như toàn bộ các công trình kiến trúc bên trên khu đất làm văn phòng dịch vụ và căn hộ nhà ở cao cấp để kinh doanh. Quy mô đầu tư : ● Tổng diện tích chiếm đất của dự án là 10.453,44 m2 ● Diện tích xây dựng : 4181,37 m2 ● Diện tích đường giao thông và cây xanh : 5.262,06 m2 ● Tổng diện tích sàn : 88,252 m2 + Tầng nổi chức năng ở, văn phòng, công cộng : 64.358 m2 + Tầng kỹ thuật : 5.313 m2 + Tầng hầm : 18.851 m2 ● Mật độ xây dựng : 39,99% ● Hệ số sử dụng đất : 5,99 lần ● Diện tích các căn hộ điển hình trung bình : từ 126 m2 đến 216 m2 ● Số lượng căn hộ : 285 căn ● Diện tích sàn dịch vụ kinh doanh ; 2.142 m2 ● Quy mô dân số dự kiến : 1800 người (gồm khoảng 1450 người sống trong nhà chung cư và khoảng 350 nhân viên, người làm việc trong các văn phòng, thương mại-dịch vụ) ● Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế VAT : 981.585.224.542 tỷ ● Các hạng mục đầu tư : - Toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án gồm đường bãi, cảnh quan, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, các công trình phụ trợ. - Tầng hầm chung 2 tầng chiếm toàn bộ diện tích lô đất làm chức năng bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật. - Khối để chung 2 tầng - Một khối nhà cao 5 tầng và 5 khối nhà cao từ 22-27 tầng Yêu cầu công nghệ tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng : Khu nhà được thiết kế theo hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) : Nhà vách cứng kết hợp khung bê tông cốt thép,  móng cọc khoan nhồi, tường gạch bao che, kết cấu khung sàn dầm truyền thống, mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ - Công trình thiết kế theo tiêu chuẩn : cấp I - Bậc chịu lửa                                      : cấp II - Cấp động đất                                       : cấp 7 (5 độ Richte) Tiến độ triển khai : - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : 2007-Quí II năm 2008 - Tiến hành xây dựng công tình : Quí II/2008 đến Quý IV/2010 - Hoàn thành đưa vào sử dụng : Quí I/2011 Nguồn vốn đầu tư : - Vốn tự có của chủ đầu tư - Vốn vay tín dụng thương mại - Vốn huy động hợp pháp của người có nhu cầu mua nhà 1.3.2.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự án a. Mục tiêu của dự án             Dự án đầu tư xây dựng Khu văn phòng và nhà ở cao cấp VINACONEX-1 tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy nhằm đạt được những mục tiêu sau : - Thực hiện chủ trương của Thành phố về việc di dời các cơ sản xuất công nghiệp khỏi khu vực các quận nội thành, chuyển đổi mục đích sử dụng sang các công năng phù hợp với khu vực nội thị (nhà ở, văn phòng, dịch vụ thương mại) - Đầu tư xây dựng một khu hỗn hợp nhà ở