Chuyên đề Công tác quản lý dự án tại công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

, nguyên vật liệu,…đáp ứng yêu cầu xây lắp của công trình. Ngày 17/7/2000, Bộ xây dựng đã ban hành phương pháp lập dự toán kèm theo thông tư số 09/2001/thị trường-BXD, ban hành đơn giá các loại vật liệu. 1.2.Quản lý vi mô đối với dự án. Do lĩnh vực hoạt động của công ty là xây dựng cơ bản mà chủ yếu là xây dựng nhà và khu đô thị mơí cho nên mục tiêu quản lý dự án tại công ty thường được thể hiện ở nhiều khía cạnh khác nhau. Để thấy rõ được công tác quản lý của công ty đối với dự án đầu tư trong giai đoạn hiện nay em xin lấy dự án xây dựng nhà chung cư 15 tầng A5 tại khu đô thị mới Đại Kim -Định Công làm ví dụ phân tích. Công tác quản lý dự án bao gồm các nội dung sau: 1.2.1 Hệ thống tổ chức và phân cấp quản lý dự án tại công ty. Như đã đề cập ở trên, mô hình quản lý dự án của công ty là mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Do vậy có sơ đồ quản lý dự án như sau: Biểu 12: Sơ đồ quản lý dự án tại công ty Các phó giám đốc Giám đốc Tài chính – kế toán Kế hoach tổng hơp Tổ chức –hành chính Ban quản lý dự án đơn vị thi công Tư vấn thiết kế Dự án Tư vấn giám sát Chức năng của các cấp: - Giám đốc: Theo dõi kiểm soát bao quát chung tình hình thực hiện dự án . - Phòng kế hoạch tổng hợp: +Tổ chức triển khai thực hiện dự án . +Quản lý kiểm tra, thẩm định giá trị xây lắp. - Phòng tài chính kế toán: +Quản lý vốn cho dự án, thực hiện tạm ứng, thanh quyết toán đối với các đơn vị tham gia . - Phòng tổ chức –hành chính: Điều phối nguồn lực cho dự án - Ban quản lý dự án: + Giám sát thực hiện dự án từ đầu cho đến khi kết thúc dự án. + Kiểm soát khối lượng, kiểm tra chất lượng, xử lý kỹ thuật và các phát sinh khác -Xí nghiệp xây lắp:Tổ chức thực hiện xây lắp, lập dự toán, lập hồ sơ quyết toán trình cấp trên. -Tư vấn giám sát: Thực hiện giám sát đảm bảo đúng quy trình quy phạm của nhà nước, theo thiết kế nghiệm thu cônh trình. - Tư vấn thiết kế: Khảo sát, thiết kế kỹ thuật ,thẩm định thiết kế kỹ thuật 1.2.2 Lập kế hoạch tổng quan. Bất kỳ một dự án nào ngay từ khi ra đời, công ty đều phải đưa ra được một kế hoạch tổng quát liên quan đến nó như: nguồn vốn ,tổng mức đầu tư, thời gian thực hiện, phạm vi của dự án và một số vấn đề khác. Đối với dự án nhà chung cư 15 tầng A5,kế hoạch tổng quan được thể hiện như sau : +Về nguồn vốn: Nguồn vốn của dự án được huy động bởi 3 nguồn cụ thể: Bảng13: Nguồn vốn của dự án Đơn vị :đồng Vốn tự có của công ty (5 %) 2.960.118.449 Vốn huy động (70%) 41.147.284.252 Vốn vay của quỹ phát triển nhà (25%) 14.674.431.942 Trong đó : Vốn đến hết tháng 9/2001 Vốn đến hết tháng 12/2001 Vốn đến hết tháng 3/2002 Vốn đến hết tháng 6/2002 Vốn đến hết tháng 9/2002 1.347.467.741 14.548.494.225 12.559.623.204 17.303.241.426 10.234.008.030 +Về tổng mức đầu tư : 58.781.834.636 đồng Bao gồm: - Chi phí xây lắp: 43.147.153.350 đồng - Chi phí thiết bị : 2.439.937.500 đồng - Chi phí khác : 3.410.940.638 đồng - Chi phí chuyển nhượng hạ tầng trên mặt đất : 4.884.000.000 đồng - Dự phòng phí : 4.899.803.149 đồng +Về thời gian thực: Dự kiến khởi công ngày 25/10/2001 đến tháng 11/2002thì hoàn thành dự án đưa vào sử dụng. +Phạm vi của dự án: Diện tích đất xây dựng 1276 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 16051 m2 Quy mô công trình: 15 tầng. +Về nguồn nhân lực dự kiến sử dụng hai đơn vị thực hiện thi công. Dự án xây dựng nhà chung cư do công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư và trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua việc lựa chọn hai trong 10 dội xây dựng trực thuộc công ty triển khai thi công. Như vậy, đối với dự án này thì nguồn vốn chủ yếu là nguồn vốn huy động từ các tổ chức, đơn vị, cá nhân có nhu cầu về nhà ở (chiếm 70%). Trong tổng vốn đầu tư, chi phí cho xây lắp chiếm tỷ lệ cao .Do đó mà công tác xây lắp sẽ giữ vai trò hết sức quan trọng đòi hỏi cần có sự chuẩn bị kỹ càng tránh để xảy ra sai sót. Với những thông tin về dự án trong kế hoạch tổng quản, giúp các chủ thể có liên quan hình dung một cách sơ bộ về dự án để từ đó phân tích đánh giá lựa chọn phương án tốt nhất để quản lý dự án. 1.2.3. Quản lý chất lượng: Không giống như các ngành khác, sản phẩm trong ngành xây dựng có tác động tới tất cả các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Chính vì thế chất lượng công trình xây dựng luôn được quan tâm ở vị trí hàng đầu. Tuy nhiên quản lý chất lượng dự án lại là một vấn đề hết sức phức tạp, nó biểu hiện ngay từ khi bắt đầu chuẩn bị một công cuộc đầu tư cho đến khi kết thúc công cuộc đầu tư đó. Như vậy trong quá trình quản lý chất lượng dự án sẽ phải đòi hỏi rất nhiều người tham gia. Với mục đích công tác quản lý chất lượng dự án được thực hiện một cách đồng bộ thống nhất, thông thường chủ dầu tư sẽ đưa ra một tiêu chuẩn chung buộc các chủ thể tham gia phải tuân theo. Tại công ty, tiêu chuẩn đó là tiêu chuẩn chất lượng Việt Nam và Quốc tế ( nếu có liên quan) Công tác quản lý chất lượng của công ty được thể hiện qua một số lĩnh vực sau: 1.2.3.1. Công tác giám sát tư vấn. Công tác tư vấn bao gồm các loại hình sau: +Tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi +Tư vấn thẩm định. +Tư vấn lập thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế thi công Do hàng loạt các yếu tố khách quan và chủ quan (thiếu kinh nghiệm và trình độ chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn) nên đa số các chủ đầu tư nói chung và công ty nói riêng đều quyết định lựa chọn một tổ chức tư vấn độc lập có đầy đủ uy tín, năng lực, kinh nghiệm phù hợp với yêu cầu của từng dự án cụ thể dể tiến hành công tác tư vấn. Song vì kết quả của công tác tư vấn ảnh hưởng bao trùm lên toàn bộ chất lượng của dự án cho nên tổ chức tư vấn được lựa chọn phải thoả mãn các điều kiện sau: -Khi lập dự án đầu tư, khảo sát và thiết kế công trình phải tuân thủ quy phạm xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, các văn bản pháp quy hiện hành của nhà nước và các hợp đồng kinh tế đã ký kết. Tổ chức tư vấn phải có hệ thống đảm bảo chất lượng của mình, thực hiện kiểm tra chất lượng chặt chẽ trong quá trình thực hiện hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về chất lượngđối với các sản phẩm của mình. Tài liệu khảo sát thiết kế phải đảm bảo: +Phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng của Nhà Nước và của ngành xây dựng cơ bản. +Hồ sơ khảo sát xây dựng phải được xác định đúng tại vị trí xây dựng công trình, phản ánh đúng hiện trạng mặt bằng xây dựng, địa hình địa chất thuỷ văn. Trước khi tiến hành công tác khảo sát phải được thiết kế và công ty nghiệm thu để sử dụng đúng quy trình kỹ thuật. +Phù hợp với nội dung của từng giai đoạn thiết kế công trình, có thuyết minh và chỉ dẫn kỹ thuật thi công, thuyết minh về sử dụng và bảo dưỡng công trình. Có quy định về chất lượng của vật liệu xây dựng (xi măng, cát vàng…) thiết bị công nghệ sử dụng vào công trình. Mặt khác, tổ chức tư vấn thiết kế phải thực hiện giám sát trong suốt quá trìnhthi công xây lắp, hoàn thiện và nghiệm thu công trình đưa vào khai thác sử dụng. Trước khi khởi công xây dựng công trình, công ty phải thực hiện đầy đủ các thủ tục về thẩm định và xét duyệt dự án đầu tư, thẩm định và xét duyệt thiết kế kỹ thuật theo đúng quy định hiện hành của nhà nước (tiêu chuẩn Việt Nam do Bộ Xây Dựng ban hành) Đối với dự án nhà chung cư A5, vai trò tư vấn được thực hiện : Biểu14: Các đơn vị tư vấn tham gia dự án nhà A5 Đơn vị tư vấn Sản phẩm tư vấn Viện kiến trúc Nhiệt Đới –Trường ĐHKTHN -Khảo sát thu thập số liệu, lập BCKT -Khảo sát lập thiết kế kỹ thuật -Thiết kế bản vẽ thi công Công ty tư vấn Xây dựng dân dụng-BXD Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán. Tổng công ty chủ quản -Thẩm định tổng mức đầu tư -Thẩm định BCNCKT 1.2.3.2 Công tác xây lắp Thực hiện công tác xây lắp bao gồm các bước sau: -Thứ nhất: Bước chuẩn bị cho công tác xây lắp. Ở bước này tuỳ từng dự án, công ty sẽ tiến hành hoặc là đấu thầu lựa chọn các nhà thầu bên ngoài hoặc giao cho các đội, xí nghiệp xây dựng trực thuộc của mình theo hình thức chỉ định ,tuyển chọn. *Với những dự án sử dụng nhà thầu bên ngoài: Công ty tổ chức đấu thầu theo hìh thức chỉ định thầu, đấu thầu cạnh tranh hạn chế …để lựa chọn nhà thầu thực sự có năng lực có hồ sơ dự thầu đáp ứng được tốt nhất các yêu đưa ra trong hồ sơ mời thầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, về giá. Thông thường nhà thầu tham gia và trúng thầu phải thoả mãn yêu cầu: +Các đơn vị xây lắp phải có tư cách pháp nhân, có chứng chỉ hành nghề xây dựng mới được hành nghề và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây lắp công trình (theo hợp đồng giao nhận) do đơn vị mình thực hiện. +Đơn vị xây dựng chỉ được nhận thầu thi công xây lắp những công trình tương ứng với điều kiện và năng lực được xác nhận trong chứng chỉ hành nghề xây dựng và hợp đồng cho nhận thầu xây dựng, phải chịu sự giám sát kiểm tra chất lượng của công ty, cơ quan thiết kế và cơ quan giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng . +Đơn vị xây dựng phải tổ chức hệ thống đảm bảo chất lượng công trình của mình để thực hiện chế dộ quản lý chất lượng trong quá trình thi công xây lắp +Vật liệu cấu kiện xây dựng do đơn vị xây dựng sử dụng vào công trình phải có chứng chỉ xuất xưởng, trước khi sử dụng phải tiến hành kiểm tra chất lượng theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành của nhà nước. *Trong trường hợp công ty tự nhận thấy các đội xây dựng trực thuộc có đủ năng lực để đảm nhận công tác xây lắp, công ty tiến hành giao cho các đội (trường hợp này thường được công ty áp dụng) bằng hình thức lựa chọn như sau: Yêu cầu mỗi đội tự trình bày và bảo vệ các phương án thi công của mình theo thiết kế đã được duyệt cùng với dự toán thi công tương ứng, sau đó trình lên phòng chức năng của công ty xem xét so sánh và lựa chọn các đội có khả năng thực hiện công tác xây lắp tốt nhất Trong phương án tổ chức thi công của các đội sẽ có những nội dung chủ yếu: -Nhận xét chung về dự án. -Biện pháp tổ chức thi công. +Tổ chức mặt bằng. +Chuẩn bị vật tư, thiết bị thi công: nêu rõ cụ thể từng loại vật tư dược lựa chọn đạt tiêu chuẩn nào và nguồn gốc ở đâu. +Sử dụng nguồn nhân lực -Biện pháp kỹ thuật thi công tổng thể (phân tích kỹ biện pháp thực hiện từng công tác) -An toàn lao động, phòng cháy nổ và công tác bảo hiểm cho công trình -Biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường -Những kiến nghị của đội thi công. Dự án xây dựng nhà chung cư 15 tầng A5 cũng được thực hiện theo hình thức giao cho các đội xây dựng của công ty. Do dự án được thiết kế gồm hai nguyên đơn cho nên sau khi xem xét và đánh giá công ty quyết định chọn hai đội đó là đội xây dựng số 1 và đội xây dựng số 9 trong tổng số 10 của công ty để thực hiện dự án. Mỗi đội sẽ đảm nhiệm nửa phần công việc của dự án. -Thứ hai: Bước thực hiện công tác xây lắp. Trong thời gian thi công công trình công ty bố trí cán bộ kỹ thuật hoặc thuê tổ chức tư vấn có chứng chỉ hành nghề (ở dự án này công ty giao cho ban quản lý của mình) thực hiện giám sát chất lượng của vật liêụ vật tư đầu vào, tính pháp lý của các đơn vị cung cấp hoặc tham gia tiến trình thực hiện, giám sát kỹ thuật xây dựng đảm bảo các đơn vị thi công phải thực hiện đúng theo thiết kế được duyệt tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành của nhà nước và các điều khoản hợp đồng kinh tế đã ký kết. Đồng thời các đơn vị xây lắp cũng phải có biện pháp đảm bảo chất lượng công trình như: -Khi bắt đầu triển khai thi công phải mở sổ nhật ký công trình ghi chép đầy đủ khối lượng từng phần việc thực hiện công trình. -Trong quá trình thi công các hạng mục công việc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình, quy phạm, từ vật tư đến vật liệu, thiết bị máy móc đến quá trình tổ chức thi công cho đến khi hoàn thành các hạng mục công trình. -Kết thúc từng hạng mục, từng phần và toàn bộ công trình đơn vị thi công cho tiến hành lập hồ sơ hoàn công để làm căn cứ cho công tác nghiệm thu kỹ thuật từng giai đoạn thi công trên. Hồ sơ hoàn công phải phản ánh đúng thực trạng thi công và được lưu giữ trong hồ sơ bàn giao công trình. *Công tác thi công dự án A5 tuân thủ các điều kiện sau: -Vữa xây dựng TCVN 4318-36. -Thi công và nghiệm thu công tác về móng TCVN79-80 -Gạch đất sét nung TCVN1451-86 -Cát xây dựng TCVN1770-86 -Đá dăm TCVN 1771-86. -Công tác hoàn thiện trong xây dựng TCVN 5674-92 -Xi măng Poóc –lăng TCVN 2674-92. -Nước cho bê tông TCVN4560-87. -Kết cấu gạch đá TCVN 4085-85 -Hoàn thiện mặt bằng xây dựng TCVN 4516-88 1.2.3.3 Công tác nghiệm thu chất lượng công trình. Ban quản lý dự án của công ty phối hợp với các tổ chức tư vấn có trách nhiệm tổ chức công tác giám sát nghiệm thu kịp thời khối lượng và chất lượng các hạng mục công trình xây dựng do các đơn vị xây dựng thực hiện được thể hiện bằng hệ thống biên bản nghiệm thu theo quy định của nghị định 17 về quản lý chất lượng do BXD ban hành. Nếu phát hiện ra những yếu tố sai sót Ban quản lý dự án phải thương thảo ngay với đơn vị thi công để làm rõ cácvấn đề và đưa ra các biện pháp hạn chế sai sót. Mặt khác, công việc nào không đạt chất lượng Ban quản lý dự án có quyền yêu cầu tổ chức sửa chữa theo quy định hoặc từ chối nghiệm thu. *Căn cứ để nghiệm thu khối lượng và chất lượng công trình xây dựng gồm: +Tài liệu thiết kế được duyệt +Các quy chuẩn xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật của Nhà sản xuất về bảo quản sử dụng vật liệu xây dựng, thiết bị công nghệ. +Các kết quả kiểm tra, thí nghiệm khối lượng và chất lượng vật liệu, thiết bị được thực hiện trong quá trình xây dựng +Những điều khoản quy định về khối lượng và chất lượng vật liệu, thiết bị được thực hiện trong quá trình xây dựng. *Công tác nghiệm thu công trình tại công ty: -Nghiệm thu kỹ thuật từng hạng mục sau khi đã được thi công xong. -Nghiệm thu chuyển giai đoạn: phần móng lên phần thân, phần thân lên phần mái, phần thô sang phần hoàn thiện. -Cuối cùng là nghiệm thu kỹ thuật tổng thể và nghiệm thu bàn giao công trình. 1.2.3.4 Bảo hành công trình. Việc bảo hành chất lượng công trình xây dựng là một việc làm bắt buộc đối với tất cả các nhà thầu xây dựng tham gia xây dựng công trình và luôn được ghi rõ trong hợp đồng xây lắp ký kết giữa công ty và nhà thầu. Thời hạn và mức tiền bảo hành được quy định cụ thể trog nghị định 52/1999 /NĐ-CP và quy chế bảo hành QĐ số 35/1999/ QĐ-BXD ngày 12 tháng 11 năm 1999. Đối với dự án nhà chung cư 15 tầng A5, đơn vị thi công có trách nhiệm bảo hành công trình trong 12 tháng. Tư vấn Chủ đầu tư BCNCKT Thiết kế kỹ thuật và dự toán Cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt (Cơ quan chủ quản) Cấp có chức năng thẩm định Cấp có thẩm quyền phê duyệt Đơn vị có chức năng giám sát chất lượng Đơn vị xây lắp Xây lắp công trình Ban quản lý dự án P.KHTH Biểu 15- Sơ đồ quản lý chất lượng tại công ty Giao thầu Lập biện pháp Thi công và dự toán Thi công Cụ thể đối với dự án nhà chung cư 15 tầng A5, quy trình quản lý chất lượng được thực hiện tông qua các chủ thể sau: Chủ đầu tư là Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thuê tổ chức tư vấn là Viện kiến trúc Nhiệt Đới thuộc trường đại học Kiến Trúc Hà Nội thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Báo cáo này được trình lên cho tổng công ty chủ quản phê duyệt. Sau khi báo cáo khả thi được phê duyệt, Viện kiến trúc Nhiệt Đới tiếp tục lập thiết kế kỹ thuật và dự toán. Bản này sẽ được hai cơ quan có thẩm quyền và chức năng thẩm định đó là Tổng công ty và Công ty tư vấn dân dụng Việt Nam –BXD phê duyệt. Thiết kế kỹ thuật và dự toán được phê duyệt được đưa về cho chủ đầu tư xem xét nghiên cứu để lựa chọn đơn vị thi công phù hợp (đơn vị số 1và 9). Trong quá trình thi công công trình sẽ có sự tham gia và giám sát của các bên: phòng kế hoạch tổng hợp, ban quản lý dự án,Tư vấn giám sát –BXD (Công ty tư vấn công nghệ thiết bị và kiểm định xây dựng) 1.2.4 Quản lý thời gian và tiến độ dự án Quản lý tiến độ thời gian là một quá trình xuyên suốt, nhất quán theo một trình tự chặt chẽ bao gồm việc thiết lập mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ dự án và việc lập kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án . 1.2.4.1. Phương pháp lập mạng công việc. Nhìn chung, các dự án do công ty làm chủ đầu tư và thực hiện quản lý hầu hết là các dự án xây dựng nhà và xây dựng khu đô thi mới. Đối với dự án xây dựng nhà có 3 công việc cơ bản : +Phần móng. +Phần thân. +phần hoàn thiện Đối với dự án khu đô thị mới bao gồm : +Phần xây dựng hạ tầng kỹ thuật. +Phần xây dựng thượng tầng. Như vậy, với mỗi dự án cụ thể, các công việc hạng mục không có sự chồng chéo và sự phức tạp về kỹ thuật cho nên để dễ đọc, dễ nhận biết hiện trạng của từng công việc và toàn bộ dự án, trong quá trình thực hiện quản lý tiến độ dự án công ty thường chọn phương pháp lập mạng công việc theo sơ đồ Gantt. Trên sơ đồ Gantt sẽ phản ánh: +Thời gian làm việc của mỗi công việc. +Mối quan hệ trước sau giữa các công việc +Biểu thời gian các công việc trên sơ đồ. 1.2.4.2 Xác định thời gian thực hiện từng công việc. Thực tế cho thấy rằng không thể dự báo được một cách chính xác thời hạn hoàn thành thực tế của một dự án tại thời điểm bắt đầu của nó bởi vì khi đó chưa thể có đầy đủ thông tin cần thiết. Mặc dù vậy, song các nhà quản lý hoàn toàn có thể ấn định được thời gian dự kiến hoàn thành dự án (thời hạn mục tiêu) để từ đó làm căn cứ cho việc quản lý tiến độ dự án ở giai đoạn sau. Một số cơ sở mà công ty dựa vào để xác định thời gian dự kiến dự án sẽ hoàn thành: -Năng suất bình quân của lao động -Giới hạn về nguồn lực. -Định mức chi phí sử dụng máy. -Tổ chức dây chuyền sản xuất và yêu cầu kỹ thuật của từng phần việc -Mối quan hệ giữa chi phí –thời gian-chất lượng. Thời gian thực hiện dự án nhà A5 dự kiến như sau: -Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ tháng 6/2001 đến tháng9/2001: +Khảo sát đo đạc khu đất. +Lập báo cáo nghiên cứu khả thi +Thẩm địnhk báo cáo nghiên cứu khả thi -Giai đoạn thực hiện đầu tư và đi vào bàn giao: Bắt đầu ngày 25/10/2001. Được thể hiện cụ thể qua sơ đồ: 1.2.4.3 Quản lý tiến độ thi công. Quản lý tiến độ thi công là một việc rất quan trọng và cần thiết, nó là cơ sở để quản lý và giám sát chi phí cũng như các nguồn lực khác cần cho công việc của dự án. Tiến độ thực hiện dự án kéo dài sẽ làm phát sinh chi phí và nhiều khi làm giảm chất lượng công trình và ngược lại muốn đẩy nhanh tiến trình thì phải tăng chi phí thực hiện. Quá trình quản lý tiến độ thi công tại các dự án của công ty được thực hiện thông qua sự phối hợp của ba chủ thể tham gia đó là: chủ đầu tư –tổ chức tư vấn- đơn vị thi công. *Chủ đầu tư (công ty): Ngoài việc thue các tổ chức tư vấn giám sát chuyên nghiệp theo dõi quản lý tiến độ, còn phải có bộ phận riêng (ban quản lý dự án) theo dõi trực tiếp về tiến độ để nắm bắt tình hình thực hiện. Quản lý tiến độ và kịp thời đưa ra những quyết sách đối với tư vấn giám sát và các đơn vị xây dựng nhằm đảm bảo tiến độ. *Tổ chức tư vấn: Trong thành phần cơ cấu của tổ chức bao gồm một bộ phận quản lý tiến độ đó là một hay nhiều kỹ sư xây dựng làm nhiệm vụ chuyên trách về quản lý tiến độ gọi là kỹ sư giám sát tiến độ. Kỹ sư giám sát tiến độ phải theo dõi sát sao tiến độ thực hiện các công việc trên công trường, có quyền đưa ra những ý kiến về cách xử lý, điều hành tiến độ cho các nhà thầu xem xét và thực hiện để công việc không bị chậm trễ. Hàng ngày họ phải nhận được báo cáo tình hình thực hiện tiến độ bằng văn bản của các nhà thầu, để làm cơ sở so sánh với tiến độ kế hoạch và báo cáo với cấp trên. Là người đại diện cho chủ đầu tư để quản lý tiến độ trong suốt thời gian thi công. Khi tiến độ bị chậm quá mức có thể ảnh hưởng tới thời hạn hoàn thành công trình thì kỹ sư giám sát tiến độ phải đưa ra những đề xuất phù hợp, để chủ đầu tư có biện pháp xử lý đối với các đơn vị xây dựng. *Đơn vị thi công: Xác định rõ việc hoàn thành tiến độ thi công là nhiệm vụ chính.Tất cả mọi việc, mọi khâu phải chủ động tiến hành không chờ đợi ỷ vào tư vấn giám sát hay chủ đầu tư hoặc dựa vào những rủi ro trong quá trình thi công để kéo dài thời hạn hoàn thành. Để quản lý tốt tiến độ thi công, đơn vị xây dựng thực hiện quy trình quản lý tiến độ sau: -Từ tiến độ kế hoạch, đơn vị xây dựng giao cho nhóm tiến độ lập tiến độ thi công, bao gồm tiến độ tổng hợp, tiến độ hạng mục, tiến độ phân nhỏ, phiếu giao việc. -Dựa vào tiến độ phân nhỏ cho 3 tuần liên tiếp tiến hành thực hiện, sau một tuần kiểm tra lại để có những điều chỉnh phù hợp với thực tế thi công và đưa ra tiến độ lần một, phải kiểm tra đánh giá so sánh với tiến độ kế hoạch, nếu đạt tiếp tục thực hiện tiến độ, nếu không đạt thì sử dụng các biện pháp xử lý tiến độ và đưa ra tiến độ lần 2.Tương tự cũng làm phép so sánh với tiến độ kế hoạch nếu đạt được cho thực hiện, nếu không đạt được tiếp tục xử lý. Trường hợp bất khả kháng (tiến độ bắt buộc phải kéo dài) thì phải được sự thống nhất giữa chủ đầu tư, tư vấn giám sát, nhà thầu xây dựng và đây lại coi như tiến độ kế hoạch mới. Mặc dù có sự kết hợp chặt chẽ giữa các chủ thể tham gia, song quản lý thời gian là công việc khó khăn bởi vì có nhiều sự cố bất ngờ trong quá trình thi công có thể làm cho dự án diễn ra chậm tiến độ. Dự án nhà chung cư 15 tầng A5 cũng là dự án có sự chậm trễ về tiến độ (dự án hoàn thành vào tháng 4/2003). S ự chậm trễ này là do một số nguyên nhân sau: +Thực hiện việc giải ngân vốn chậm do: -Dự án sử dụng vốn vay của quỹ phát triển nhà (25%) song để không bị thất thoát vốn của nhà nước các tổ chức tín dụng không cho vay toàn bộ số tiền vay một lần tại một thời điểm (ban đầu) mà dùng phương pháp giải ngân theo tiến độ thực hiện do đó nguồn vốn nhận được chậm hơn so với nhu cầu. -Dự án sử dụng phần lớn là vốn huy động tư trong dân (70%). Đó là số tiền do khách hàng đăng ký mua các căn hộ, sau khi ký hợp đồng phải đóng 60% giá trị của hợp đồng nhằm đầu tư xây dựng phần thô. Và đóng tiếp 30% giá trị theo tiến độ thực hiện. Cuối cùng đóng nốt 10% giá trị còn lại tại thời điểm bàn giao công trình. Tuy vậy, trong thực tế khi công bố giá bán lượng khách hàng đăng ký mua chỉ đạt 45% số lượng căn hộ. Điều này xảy ra là do nguyên nhân : Thứ nhất, trước đây khi lập dự án mới chỉ chú trọng tính toán vấn đề giải quyết kỹ thuật mà chưa quan tâm đến việc nếu sử dụng các biện pháp thông thường thì sẽ ảnh hưởng đến các công trình lân cận. Chính vì thế trong quá trình thực hiện phải áp dụng công nghệ mới, xây lắp tiên tiến: cọc khoan nhồi, sàn không dầm… cho nên giá thành cao hơn mặt bằng chung .Mặt khác cũng trong quá trình lập dự án thi trường nhà chung cư cao tầng là tương đối mới mẻ, với mục đích để sản phẩm của công ty có mặt kịp thời trên thị trường nhằm phục vụ mục tiêu chính trị, khuyếch trương uy tín của công ty nên vấn đề tiến độ thực hiện công trình cũng được đặt lên hàng đầu do đó yếu tố giá thành trên 1 m2 của sản phẩm chưa được quan tâm đúng mức. Với việc giải ngân vốn chậm đã làm ảnh hưởng lớn tới công tác tích luỹ nguyên vật liệu (giá cả và thị trường biến động không ổn định, khi có tiền thì hàng hoá lại khan hiếm, giá cao và ngược lại) thêm vào đó ảnh hưởng cả đến công tác thanh toán một phần cho đơn vị xây lắp góp phần quan trọng vào sự chậm trễ của công trình. +Các sản phẩm xây lắp đã thực hiện của công ty phần lớn là hạ tầng, công trình dân dụng cao đến 5 tầng. Do đó việc xây dựng công trình chung cư A5 là lần đầu tiên công ty thực hiện cho nên trong quá trình xây dựng phải vừa làm vừa rút kinh nghiệm, điều này làm cho tiến độ bị kéo dài. + Ngoài ra còn chiu ảnh hưởng của sự thay đổi các quy định, nghị điịnh về điều chỉnh tiền lương, hệ số điều chỉnh cho các công tác quản lý dự án 1.2.5. Quản lý nguồn lực. Nguồn lực huy động cho dự án bao gồm tiền vốn, lao động, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu … Với một nguồn lực hạn chế, đòi hỏi người quản lý phải có biện pháp quản lý, phân bổ thích hợp nhằm khai thác tối đa hiệu quả của từng nguồn lực đảm bảo dự án thực hiện đúng tiến độ và các yêu cầu khác đã đặt ra cho dự án. Mặc dù, tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của đơn vị cũng như yêu cầu của dự án mà người quản lý sẽ có biện pháp quản lý nguồn lực riêng. Song có thể hình dung phương pháp quản lý nguồn lực của công ty thông qua dự án nhà chung cư 15 tầng A5 như sau: *Về nguồn lực: Với nhận định dự án chung cư 15 tầng A5 là công trình quan trọng có yêu cầu cao về kỹ mỹ thuật. Hơn nữa lại là công trình cao tầng lần đầu tiên công ty thi công. Cho nên cần có tay nghề cao, có ý thức kỷ luật và đã trực tiếp thi công các công trình có chất lượng cao. Phương án huy động nguồn nhân lực cho dự án được thể hiện: -Một Phó Giám Đốc kỹ thuật phụ trách theo dõi xây dựng. -Bộ phận quản lý: +Chỉ huy trưởng công trường: 1 kỹ sư xây dựng . +Chỉ huy phó công trường: 1 kỹ sư xây dựng . +Cán bộ kỹ thuật : 3 kỹ sư xây dựng . +Cán bộ quản lý kinh tế: 1 kỹ sư kinh tế. +Cán bộ cung ứng vật tư : 1 kỹ sư vật liệu xây dựng. +Thủ kho : 1 người. +Bảo vệ 2 người -Các tổ đội sản xuất : +Tổ sắt : 24 người. +Tổ bê tông : 10 người +Tổ mộc cốt pha: 20 người . +Tổ nề : 12 người . +Tổ hoàn thiện : 8 người . +Tổ vận hành máy : 2 người . +Tổ điện nước : 4 người. Lao động thủ công tuỳ theo tiến độ để điều động. Phương pháp phân bổ điều động nguồn lực sẽ dựa vào khối lượng và tính chất kỹ thuật của từng công việc được thực hiện. Kế hoạch phân bố lao động được thể hiện qua biểu đồ sau: * Về máy móc thiết bị : Việc huy động và bố trí máy móc th