Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư trung và dài hạn xác định cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh tại ngân hàng Techcombank Chi nhánh Chương Dương

iệc sử dụng các dịch vụ sửa chữa thay thế hoặc đầu tư mới phát sinh thường xuyên. Có thể thấy, tiềm năng hoạt động của dịch vụ công ty cung cấp tại Quảng Ninh là rất lớn. 1.3/ Đánh giá về khả năng hoạt động của công ty trên thị trường: Về hoạt động kinh doanh truyền thống: Đầu vào: Công ty tiến hành nhập khẩu phụ tùng từ các hãng sản xuất nước ngoài mà công ty làm đại lý phân phối độc quyền như: Sanvik Tomrock, Volvo, Michelin, Aumund … Đây là các hãng cung cấp nổi tiếng trên thế giới về các thiết bị trong ngành mà Open Asia tham gia như: Hãng Sanvik Tomrock có thế mạnh về các thiết bị khoan mỏ, hãng Michelin với sản phẩm lốp, hãng Aumund với sản phẩm về băng tải, hãng Volvo về xe tải … Với tư cách là nhà phân phối độc quyền các sản phẩm của các hãng trên tại Việt nam, công ty có rất nhiều lợi thế trong việc cạnh tranh trên thị trường. Đầu ra: Công ty có hệ thống cơ sở khách hàng khá rộng, bao gồm ngành than, nghành xây dựng cơ sở hạ tầng, ngành xi măng … Điển hình là các công ty như Tổng công ty Than, mỏ than Hà Tu, Cavico, Công ty xi măng Hoàng Thạch, Bút Sơn, Hà Tiên, công ty Vinaconex, xây dựng Lũng Lô .. Công ty OpenAsia từ khi bước vào thành lập đến nay vẫn hoạt động trên phương thức sau: - Tiến hành chào giá hoặc tham gia dự thầu và nhập khẩu trực tiếp toàn bộ thiết bị linh kiện của các hãng trên về cung cấp trên thị trường Việt Nam. - Thực hiện toàn bộ việc bảo hành bảo trì thiết bị sản phẩm đã cung cấp trong thời hạn bảo hành. Với những khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm nguyên chiếc, đồng bộ, Công ty sẽ làm trung gian môi giới với công ty mẹ sản xuất ở nước ngoài cho 2 bên ký hợp đồng trực tiếp. - Công ty luôn được phía đối tác nước ngoài cho thực hiện trả chậm tiền hàng trong vòng 75 ngày. Đối với các đối tác quen thuộc công ty cũng thực hiện việc cho trả chậm với thời gian khoảng 2 tháng. Hoạt động kinh doanh mở rộng: Hiện nay, ngoài kinh doanh truyền thống, công ty còn kết hợp với Techcombank thực hiện việc hỗ trợ với khách hàng là cá nhân đang thực hiện việc làm thuê cho các khu mỏ, khu khai thác ... thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Công ty giới thiệu và bán sản phẩm, Techcombank thực hiện tài trợ một phần. Nhu cầu hoạt động và sử dụng thiết bị khai thác công nghiệp nặng ngày càng tăng cao, với phân tích ở trên, đây là một thị trường rộng, có xu hướng phát triển tốt mạnh trong các năm tới. Với riêng địa bàn tỉnh Quảng Ninh và khu vực Cẩm Phả nói riêng, hiện tại chưa hề có một xưởng sửa chữa của bất cứ hãng xe nào thực hiện việc bảo hành bảo dưỡng sửa chữa thiết bị. Nhiều sản phẩm cơ khí hỏng hóc lớn hoặc đòi hỏi kỹ thuật cao thường phải đem về Hà Nội sửa chữa gây tốn kém chi phí. Xưởng sửa chữa của công ty đầu tư tại địa bàn tỉnh Quảng Ninh là tiên phong và không hề có đối thủ cạnh tranh trực tiếp. Đây là một lợi thế lớn cho việc đưa xưởng sửa chữa của công ty đi vào hoạt động. Kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh là lợi thế rất lớn của công ty đồng thời công ty có đội ngũ nhân viên kỹ thuật giỏi chuyên môn và có sự hỗ trợ kỹ thuật rất lớn từ các nhà cung cấp. Điều này giúp công ty có thể thực hiện được tốt các hợp đồng cung cấp phụ tùng và bảo dưỡng, bảo trì máy móc thiết bị. Công ty lựa chọn thị trường mục tiêu ban đầu là sửa chữa bảo dưỡng cho chính các sản phẩm đã cung cấp để tạo dựng uy tín, sau đó tham gia làm dịch vụ với các loại máy móc khác. Chiến dịch Marketing nhằm quảng bá thương hiệu thu hút khách tham gia dịch vụ cũng được quan tâm và đưa ra hợp lý với phương thức sau: - Chủ động liên hệ khách hàng --> Lên lịch hẹn gặp --> đón tiếp kiểm tra xe --> đưa ra bảng giá --> quan tâm khách hàng --> kế hoạch xưởng --> chuẩn bị phụ tùng trước --> quy trình kiểm tra phiếu sửa chữa và chất lượng công việc --> kết thúc sửa chữa và hóa đơn --> thông tin khách hàng và trả xe --> liên lạc sửa chữa --> chủ động liên hệ khách hàng ... Nhận xét: Có thể thấy, hoạt động của dự án sẽ chắc chắn thành công do có được lợi thế lớn về thị trường, về kinh nghiệm hoạt động, có nguồn hàng chất lượng cao, đội ngũ công nhân lành nghề phục vụ hoạt động, vị trí nhà xưởng đầu tư hợp lý và gần như thực hiện bảo hành độc quyền trên thị trường tỉnh. 2./ Đánh giá thiết kế/xây dựng công trình: Toàn bộ thiết kế, kiểm soát chất lượng, tư vấn thi công, giám sát và thi công trực tiếp khu nhà xưởng đều được thực hiện kiểm tra chéo bởi 3 đơn vị là Cty TNHH TM&DV Kỹ thuật TS, Cty liên doanh Feal – Style, Cty tư vấn công nghệ thiết bị và kiểm định xây dựng và chính Cty OpenAsia. Với kinh nghiệm và sự tham gia của các bên, công trình đã hoàn thành và đánh giá đảm bảo hoạt động có hiệu quả với chất lượng tốt nhất. Theo thực tế xây dựng thì phần nhà xưởng phục cho hoạt động sửa chữa (bao gồm sân trước, sân sau và sản sửa chữa trong nhà) chiếm khoảng 70% diện tích tổng thể, phần còn lại là văn phòng,khu nhà bảo vệ. Khu nhà xưởng có đường điện thiết kế riêng. Không có máy phát điện. Các yếu tố kỹ thuật vận hành đồng bộ khác như hướng cấp điện, hướng cấp thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chống sét đều được cung cấp đồng bộ, đảm bảo cho việc vận hành nhà xưởng được liên tục, ổn định. Báo cáo khả thi của Dự án xây dựng nhà xưởng bảo dưởng sửa chữa sản phẩm được lập bởi Công ty tư vấn công nghệ thiết bị và kiểm định xây dựng – CONINCO, đơn vị trực thuộc Bộ công nghiệp, có nhiều kinh nghiệm và là đơn vị chuyên trách lập, quản lý dự án. Báo cáo đã nghiên cứu kỹ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, điều kiện xây dựng và quản lý để phục vụ cho dự án như đặc điểm địa hình, môi trường đầu tư và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, đặc điểm khí hậu địa chất và thủy văn cho khu đất xây dựng nhà máy, dự kiến máy móc hoạt động sản xuất, các yếu tố thị trường tiêu thụ đầu ra và nguồn lực lao động phục vụ cho việc vận hành của dự án khi hoàn thành với những giải pháp, đánh giá dự kiến sát với thực tế phục vụ cho việc thực hiện dự án. Với những lý do trên, mặt kỹ thuật, chất lượng, điều hành của dự án là đáng tin cậy. 3./ Đánh giá về sản phẩm/ nguồn nhân lực: Sản phẩm của dự án: Các sản phẩm dịch vụ công ty sẽ triển khai tại xưởng là: - Kiểm tra thay dầu xe. - Bảo hành bảo trì xe tải của các hãng, các loại máy móc cơ khí (thiết bị phục vụ CN khai thác ….). - Sửa chữa đại tu. - Tân trang làm mới. - Thay thế các phụ tùng, các bộ phận. - .................................... Nguồn lao động của dự án: Sau khi đi vào hoạt động, cơ cấu lao động sẽ được sự kiến như sau: (Danh sách đính kèm) - Ban điều hành - Bộ phận kỹ thuật/ Bộ phận phụ tùng/ Bộ phận kho hàng/ Bộ phận kế toán. Bảng 1.12: Cơ cấu lao động dự kiến của dự án. Stt Loại lao động Người Việt Nam Người nước ngoài Tổng cộng 1. - Cán bộ quản lý 4 1 5 2. - Nhân viên KT và giám sát 5 - 5 3. - Công nhân lành nghề 10 - 10 4. - Công nhân đơn giản 10 - 10 5. - Nhân viên văn phòng 5 - 5 Tổng cộng 34 1 35 Tổng số lao động tham gia vào việc vận hành nhà xưởng là 35 người, bộ phận điều hành 5 người và 30 người tham gia vào lao động trực tiếp. Nhận xét: Đánh giá về sản phẩm cung cấp: - Sản phẩm mà nhà xưởng khi đi vào hoạt động cung cấp ngoài việc bảo hành bảo dưởng sản phẩm còn có việc giới thiệu và bán toàn bộ các thiết bị thay thế làm mới cho các loại phương tiện. Với phương thức kinh doanh quen thuộc, Công ty có đầy đủ chức năng và sự hiểu biết, độ tin tưởng để thực hiện việc nhập khẩu toàn bộ thiết bị thay thế chính hãng phục vụ cho việc thay mới sửa chữa cho các sản phẩm. Việc tư vấn hướng dẫn thay thế lắp đặt luôn có cataloge chi tiết và chuyên gia nước ngoài hoặc trong nước đã được đào tạo và có kinh nghiệm thực hiện. Như vậy, việc công ty sẵn sàng cung cấp nguồn hàng hóa đạt chất lượng tốt, giá cả cạnh tranh là chắc chắn. Thực chất đây là việc làm thường xuyên của công ty trong suốt những năm qua. Vấn đề còn lại là Công ty cũng sẽ có những đánh giá tìm hiểu thị trường trong từng thời kỳ về nhu cầu thay thế thiết bị để có kế hoạch nhập khẩu hợp lý, tránh tình trạng ứ đọng phụ tùng. Đánh giá chất lượng sản phẩm sửa chữa và nhân lực: - Như đã nói, vấn đề thiết bị thay thế thực sự là thế mạnh của công ty với giá cả và chất lượng đảm bảo. Vấn đề còn lại là nhân lực phục vụ cho hoạt động của nhà xưởng. Có thể nói, trên 10 năm hoạt động, Công ty OpenAsia vẫn thực hiện việc các dịch vụ sau bán hàng bằng việc cử cán bộ xuống tận nơi có nhu cầu. Như vậy, việc thành lập nhà xưởng lần này thực chất chỉ là một bước chuyên môn hóa cho việc thực hiện dịch vụ sau bán hàng, tiết giảm chi phí, tối đa hóa lợi nhuận. - Công ty hiện tại bố trí các cán bộ có trình độ tại phòng service của công ty tại Hà Nội thực hiện biệt phái thời gian dài làm việc chính tại xưởng trong các bộ phận đứng máy chính và quản đốc. Những nhân viên này đều đã tốt nghiệp qua các đại học chuyên ngành (Bách Khoa, GTVT ...) và đã làm việc lâu năm tại Công ty. Nguồn nhân lực còn lại được công ty tuyển qua các trường dạy nghề tại chính địa phương. Các công nhân này dự kiến sẽ được tổ chức đào tạo chuyên sâu hơn thực hiện thay thế cán bộ điều hành công ty, phục vụ lâu dài tại xưởng. Nói tóm lại, khu nhà xưởng xây dựng hiện tại chỉ là một bước phát triển sâu hơn của công ty OpenAsia trong việc cung cấp và hoàn thiện hơn nữa dịch vụ sau bán hàng đồng thời tăng khả năng cạnh tranh của mình trên thị trương cung cấp sản phẩm trong nước. Việc sửa chữa bảo hành thay thế sản phẩm đều là những việc làm quen thuộc công ty đã từng thực hiện trong 10 năm. Công ty hiện nắm trong tay đội ngũ bảo hành sản phẩm có trình độ, kinh nghiệm và sự hiểu biết sâu về sản phẩm qua nhiều năm tích lũy, việc tạo ra các sản phẩm sửa chữa hoàn hảo với thiết bị thay thế như trên là dễ dàng, với đội ngũ nhân lực trên, việc vận hành nhà xưởng hoạt động tốt là chắc chắn. 4./ Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án: 4.1/ Cơ sở tính toán: Việc tiến hành đánh giá, nhận xét dự án sẽ được tiến hành dựa trên cơ sở dự kiến về nguồn vốn, khả năng khai thác, nguồn thu của dự án. Cụ thể như sau: - Nguồn vốn của dự án: Như đã nêu ở phần trên, nguồn vốn của dự án gồm vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay tại các ngân hàng thương mại. Trong cơ cấu trên, vốn vay dự kiến là từ Techcombank để đầu tư vào tài sản cố định (bao gồm nhà xưởng và các thiết bị máy móc phục vụ). - Nguồn thu: Doanh thu từ hoạt động của nhà xưởng tạo lập từ 2 nguồn: - Thứ nhất: Nguồn thu từ việc bảo hành bảo trì sản phẩm (tại nhà xưởng và xe service di động). - Thứ hai: Nguồn thu từ việc thay thế phụ tùng sửa chữa nâng cấp làm mới sản phẩm. Hiện tại, theo nghiên cứu thì trên thị trường Quảng Ninh đang có khoảng trên 300 xe tải chuyên dụng vận hành cho các mỏ khai thác ... trong đó có khoảng ~ 200 xe Volvo. Nguồn thu của khu xưởng sẽ dựa trên việc cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa, thay dầu, thay phụ tùng cho khoảng 80% số lượng xe tải Volvo nói trên (chưa tính đến các loại xe khác). Sau mỗi năm doanh thu tăng 10% so với năm trước. Nhận xét: - Thời gian hoàn vốn của dự án là ~ 6năm 9 tháng (trong đó, bảng tính căn cứ với năm đầu tiên 2006 chỉ hoạt động thực tế 1 tháng). Như vậy, thời gian thực tế hoàn vốn của công ty là 5 năm 10 tháng. - Các chỉ tiêu NPV và IRR theo dự kiến đều đạt được mức độ tin tưởng. Thời gian hoàn vốn theo đánh giá của chuyên viên phân tích là chấp nhận được. - Công ty đã đạt được tiến độ thi công như dự kiến (thời gian đi vào hoạt động chính thức là tháng 11/2006). Phương thức tiêu thụ sản phẩm, giá bán có khả năng duy trì doanh thu như dự kiến, khả năng trả nợ và hoạt động có lãi theo từng năm kinh doanh là chắc chắn có thể thực hiện được. Với doanh thu trên nhà xưởng đã có khả năng tự trả nợ. - Cơ sở để Công ty đưa ra quãng thời gian thu hồi vốn, trả nợ vay là dựa trên những điều kiện thuận lợi của dự án. Có thể thấy, dự án có lợi thế lớn bởi căn cứ tính toán doanh thu chỉ tính trên số lượng xe tải Volvo trên thị trường Quảng Ninh, chưa tính doanh thu từ việc sửa chữa các loại xe và máy dây chuyền khai thác khác. Thực tế hoạt động, công ty sẽ đáp ứng tất cả khách hàng có yêu cầu nên doanh thu sẽ cao hơn. Mặt khác, trường hợp thị trường thuận lợi, giá bán và khối lượng xe tăng lên thì khả năng trả nợ của công ty sẽ tốt hơn. 4.2/ Các thông số chính để tính toán: Bảng 1.13: Chi phí kinh doanh dự tính của dự án: Số TT Bảng tính CPKD/ năm Chi phí tháng 12/2006 Năm 0 Chi phí năm 2007 Năm 1 1. - CCDC, VL phụ 2,916,667 35,000,000 2. - Tiền thuê đất hàng năm 37,333,333 64,000,000 3. - Điện năng 4,000,000 48,000,000 4. - Nước 800,000 9,600,000 5. - Lương 73,500,000 882,000,000 6. - BHXH, BHYT 12,495,000 149,940,000 7. - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa 4,000,000 48,000,000 8. - Giá vốn phụ tùng 30,000,000 360,000,000 9. - Chi phí khác 2,500,000 30,000,000 TỔNG CHI PHÍ KD/NĂM 167,545,000 1,626,540,000 Để tiện việc tính toán thì năm 0 chỉ tính đến hoạt động của công ty trong tháng 12/2006. Để có thể thấy rõ ràng hơn hoạt động của công ty, ta xét theo năm hoạt động đủ 12 tháng. Bắt đầu từ tháng 01-12/2007 – năm thứ nhất: Tổng chi phí : 1.626.540.000 đồng Trong bảng trên các yếu tố chi phí điện, nước, CCDC, VL phụ tăng 20% theo năm, chi phí bảo dưỡng và chi phí khác tăng 5%/năm. Các yếu tố khác không đổi suốt vòng đời của dự án. Tổng doanh thu: tăng đều 10% theo các năm với doanh thu khởi điểm là 2.880.000.000 đồng. Bảng 1.14: Doanh thu dự tính của dự án: Stt Bảng tính DTKD/ năm Doanh thu 12/2006 Năm 0 Doanh thu năm 2007 Năm 1 1. - Doanh thu bán phụ tùng 40,000,000 480,000,000 2. - Doanh thu dịch vụ 200,000,000 2,400,000,000 TỔNG DOANH THU KD/NĂM 240,000,000 2,880,000,000 Căn cứ theo đặc thù của dự án là ngay khi tiến hành hoạt động sản xuất đã có rất nhiều các đơn vị phát sinh nhu cầu và trong tương lai mới có dự kiến hoạt động mở rộng nên phòng Doanh nghiệp sẽ chỉ đánh giá phần giai đoạn đầu tiên – khi Công ty chi hoạt dộng dịch vụ riêng với loại xe Volvo - giai đoạn công ty mở rộng dịch vụ sản phẩm sẽ được tính toán sau. Theo báo cáo thực tế đến thời điểm hết tháng từ ngày khai trương xưởng sửa chữa cho đến hết tháng 12/2006 thì doanh thu của nhà xưởng thu được là 465 triệu đồng. Số lượng xe sửa chữa được là 160 lượt xe. Như vậy, dự kiến trong bảng tính và thực tế hoạt động của công ty là phù hợp với thực tế và đạt được độ tin tưởng cao. Dự án hoạt động có lãi ngay từ khi bắt đầu. Các thông số để tính toán phân tích như sau: Thời gian huy động vốn: Công ty đã thanh toán toàn bộ phần vốn tự có dự kiến ~ 1.815 triệu đồng cho phần xây dựng nhà xưởng, ~110 triệu đồng thanh toán cho phần máy móc thiết bị (các chứng từ chứng minh đính kèm). Thời gian tạo doanh thu: 1 tháng sau khi hoàn thiện việc khai trương nhà xưởng. Thị phần của dự án: năm đầu đạt 80% thị phần, các năm tiếp theo tăng đều 10%. + Thị phần trên chỉ tính trên tổng số xe Volvo mà Công ty Open Asia cung cấp trên thị trường Quảng Ninh ~ 200 xe. Như vậy năm đầu hoạt động công ty sẽ phục vụ sủa chữa bảo dưỡng cho 80% số xe trên ~ 160 xe. + Thị phần các năm sau tăng thêm dựa trên số lượng xe Volvo còn lại, số lượng xe sẽ tiếp tục cung cấp mới và các loại xe khác. Tổng vốn vay huy động: 2.850 triệu đồng (toàn bộ là phần đầu tư vào TSCĐ) Tổng chi phí của dự án: 5.600 triệu đồng (có tính cả phần VLĐ 800.000.000 đồng) Trong đó chi tiết chi phí như sau (không tính vốn lưu động) 4,8 tỷ bao gồm: - Chi phí XD nhà xưởng : 3.700.000.000 đồng - Máy móc thiết bị : 1.100.000.000 đồng Cơ cấu vốn: - Vốn chủ đầu tư : 40 % - Vốn vay ngân hàng : 60 % 4.3/ Kết quả tính toán: Theo kết quả tính toán của dự án thì: - Giá trị hiện tại ròng (NPV) = 2.568.300.302 đồng - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) = 21.18% - Thời gian hoàn vốn = 6 năm và 9 tháng (thực tế là 5 năm 10 tháng do trong bảng tính trên, năm đầu tiên chỉ là tháng 12/2006.) Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Doanh thu của dự án năm 0 là 240 triệu đồng, năm 1 là 2.880 triệu đồng các năm tiếp sau tăng đồng bộ 10% doanh thu. Chi phí đầu tư ban đầu là 4,8 tỷ đồng cho phần tài sản cố định. Tổng chi phí trong năm 0 là 167.545.000 đồng, năm thứ nhất là 1.626.540.000 đồng, các năm tiếp sau tăng theo tỷ lệ của từng chỉ tiêu như nêu trong bảng trên. Chi phí đầu tư tổng thể cho dự án hoạt động là 5,6 tỷ đồng. à Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Ngay năm thứ nhất, hoạt dộng của công ty đã có lãi 108 triệu đồng. Với dự kiến doanh thu và chi phí các năm tiếp theo tăng tương ứng theo công suất của nhà xưởng, lợi nhuận thu được sẽ tăng tương ứng ... Dự án đáp ứng được các yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (2,5 tỷ đồng), tỷ suất hoàn vốn nội tại lớn hơn tỷ suất chiết khấu (21.18%), thời gian thu hồi vốn hợp lý thực tế là 5 năm 10 tháng. 4.4/ Đánh giá khả năng trả nợ: kế hoạch rút vốn và trả nợ, nguồn trả nợ vay: Tổng vốn đầu tư TSCĐ của dự án : 4.800.000.000 đồng Vốn vay Techcombank dự kiến : 2.850.000.000 đồng Thời hạn vay : 62 tháng Thời điểm bắt đầu giải ngân : dự kiến tháng 1/2007. Thời điểm trả nợ gốc đầu tiên : dự kiến tháng 3/2007. Thời điểm trả nợ cuối cùng : tháng 12/2011 Kế hoạch rút vốn và trả nợ : Công ty hiện tại đã xây dựng xong nhà xưởng sửa chữa và trang bị hoàn thiện toàn bộ thiết bị kỹ thuật phục vụ cho nhà máy. Công ty đã dùng một phần vốn tự có của mình để thanh toán cho đơn vị xây dựng và cọc tiền mua máy móc thiết bị. Hiện tại, công ty đang có nhu cầu thanh toán nốt phần còn lại. Công ty đề nghị Techcombank giải ngân thanh toán cho nhà xây dựng và nhà cung cấp thiết bị. Trả nợ : Không có thời gian ân hạn. Trả nợ ngay. Số tiền gốc trả định kỳ : 142.500.000 đồng/kỳ Phương thức trả : trả gốc hàng quý, lãi trả theo quý hoặc theo tháng. Đánh giá khả năng trả nợ: Nguồn trả nợ vay: Công ty thực hiện vay trong thời gian 6 năm (thực tế công ty chỉ vay 5 năm và 2 tháng) và trả nợ gốc dần theo từng quý. Thời gian ân hạn là đến hết năm 2006. Thời điểm bắt đầu trả gốc lần đầu là ngày 1/3/2007. Nguồn trả nợ của công ty dự kiến là chính nguồn thu từ việc cung cấp dịch vụ của nhà xưởng đã xây dựng. Theo tính toán thì nhà máy sẽ hoạt động với thị phần 80% (tính trên lượng xe Volvo mà công ty cung cấp tại tỉnh Quảng Ninh) cho năm đầu tiên, các năm sau tăng đều 10%/năm bao gồm các chủng loại xe vận tải khác. Như vậy, doanh thu của công ty tăng dần đều theo các năm trong khi lượng trả gốc chia đều. Khả năng trả nợ của công ty là hoàn toàn tốt. Việc trả nợ vay của công ty còn được hỗ trợ thêm một nguồn nữa từ hoạt động kinh doanh thường xuyên của công ty OpenAsia - Thiết bị nặng Việt Nam (với bản cam kết hỗ trợ của hội đồng thành viên). Với tình hình tài chính lành mạnh và hoạt động ngày càng mở rộng, công ty OpenAsia hoàn toàn có khả năng thực hiện việc hỗ trợ trả nợ cho nhà xưởng khi cần thiết. Bảng 1.15: Bảng tính hiệu quả kinh tế của dự án: Hạng mục/năm 0 1 2 3 4 5 6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 I Dòng tiền ra Chi phí đầu tư - 5,600 II Dòng tiền vào 1 Lợi nhuận sau thuế - 5.1 186.7 349.1 523.1 709.9 910.4 1,136 2 Khấu hao điều chỉnh 40.9 491.6 491.6 491.6 491.6 491.6 491.6 III Dòng tiền chưa tính đến nợ vay - 5,564 678.3 840.7 1,014 1,201 1,402 1,613 IV Dòng tiền có tính đén vay, trả nợ vay 1 Vay đầu tư 2,850 2 Trả gốc vay - 570.0 570.0 570.0 570.0 570.0 - V Dòng tiền sau vay và trả nợ vay - 2,714 108.3 270.7 444.8 631.6 832.0 1,613 Luỹ kế dòng tiền -2,714 - 2,605 -2,335 -1,890 -1,258 -426.4 1,186 NPV 2,568 IRR 21.18% Nhận xét: Hoạt động của nhà xưởng đủ khả năng trả nợ Techcombank trong vòng 6 năm như kế hoạch. Với sự hỗ trợ thêm từ phía công ty mẹ OpenAsia thì việc trả nợ gốc lãi đúng hạn là chắc chắn. 5./ Đánh giá tài sản đảm bảo Nguyên tắc: Tổng giá trị tài sản đảm bảo tối thiểu bằng 160% giá trị tiền vay. Tài sản đảm bảo: + Tài sản đầu tư trên đất – nhà xưởng mức cho vay tối đa 60% giá trị định giá xây dựng. + Máy móc dây chuyền phục vụ trực tiếp cho hoạt động của xưởng cho vay 50% giá trị định giá với các máy móc được ngân hàng chấp nhận và định giá. + Tài sản bổ sung khác làm đảm bảo bổ sung cho khoản vay thiết bị và đảm bảo bổ sung cho toàn bộ nghĩa vụ của khoản vay này. Giá trị đảm bảo tối đa 50% theo giá trị định giá của Techcombank. a./ Đối với tài sản hình thành trên đất: Công ty OpenAsia xây dựng khu nhà xưởng trên mảnh đất thuê của cá nhân tại tổ 11- khu 10- Quang Hanh - Cẩm Phả - Quảng Ninh rộng khoảng 200m2. Hiện tại công ty đã thực hiện xây dựng xong. Về tính pháp lý của khu đất: - Các mảnh đất của các cá nhân đều có chứng nhận mua bán hợp pháp của UBND thị xã Cẩm Phả (hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp có xác nhận của chính quyền địa phương - đính kèm). Việc cấp sổ đỏ cho các khu đất trên hiện nay chưa được thực hiện với toàn bộ các hộ dân trong khu vực trên. - Các cá nhân trên cử đại diện thông qua việc uỷ quyền để thực hiện ký hợp đồng cho công ty OpenAsia thuê với thời hạn là 12,5 năm với tiền thuê đất là 4,000.00 USD/năm (tiền thuê trả theo năm). - Công ty có hợp đồng thuê tư vấn thiết kế, xây dựng và nghiệm thu rõ ràng, đảm bảo chất lượng của công trình đạt yêu cầu. Các hoá đơn và phần chứng minh thanh toán tạm ứng cho đối tác xây dựng. Như vậy, hiện tại căn cứ xác nhận sở hữu cao nhất chính là xác nhận của chính quyền địa phương. Mảnh đất mà công ty OpenAsia thuê là đất hợp pháp và có đầy đủ căn cứ pháp lý. - Ủy ban nhân dân phường sở tại không đồng ý xác nhận việc cho phép công ty Open Asia xây dựng nhà xưởng trên khu đất thuê. Xác nhận của UBND phường chỉ ghi rõ xác nhận việc thuê đất giữa các cá nhân. (chi itết xem bản đính kèm). Phương thức thực hiện nhận tài sản đảm bảo: + Công ty và Techcombank sẽ ký hợp đồng cầm cố thế chấp tài sản toàn bộ đất và tài sản đầu tư trên toàn bộ lô đất đã thuê. Phần giá trị tài sản trên đất sẽ được định giá theo các hợp đồng kinh tế xây lắp và hoá đơn xây dựng nhà xưởng. + Với thủ tục công chứng phần tài sản trên đất như theo quy định của Techcombank thì cần phải có sổ đỏ của lô đất thuê hoặc hợp đồng thuê đất của sở tài nguyên môi trường. Hiện tại chưa có chủ trương của tỉnh Quảng Ninh về việc cấp sổ đỏ. Lô đất không được cấp phép xây dựng. Theo ý kiến của cá nhân chuyên viên phân tích thì dựa vào uy tín của công ty và thực tế hoạt động, việc nhận cầm cố lô đất và giá trị tài sản hình thành trên đất là có thể chấp nhận được. Kính trình Lãnh đạo phòng DN và Hội đồng tín dụng TTKD xem xét và cho ý kiến chỉ đạo. Trong trường hợp lô đất, tài sản trên đất được chấp nhận làm tài sản đảm bảo thì: + Phòng Doanh nghiệp sẽ phối hợp với Ban Hỗ trợ kinh doanh tiến hành định giá và làm thủ tục cầm cố thế chấp hai bên và nhập kho tài sản theo đúng quy định của Techcombank. + Theo đánh giá sơ bộ của Phòng doanh nghiệp thì giá trị nhà xưởng xây dựng là 231,000.00 USD ~ 3,7 tỷ đồng. + Công ty sẽ thực hiện việc mua bảo hiểm 100% giá trị nhà xưởng trong suốt thời gian vay và chuyển quyền thụ hưởng về cho Techcombank. b./ Đối với lô máy móc hoạt động đồng bộ cùng với nhà xưởng: Lô máy móc phục vụ cho hoạt động của nhà xưởng công ty nhập nội từ công ty Cổ phần thương mại và thiết bị công nghiệp và ôtô với chi tiết gồm ky nâng sửa chữa, máy nén khí trục vít, bộ tách lọc khí, máy ép thuỷ lực, thiết bị bơm, máy rửa xe ….(chi tiết như trong hợp đồng kinh tế đính kèm) phục vụ cho nhu cầu sửa chữa các loại xe. Lô hàng này có xuất xứ từ nước ngoài, còn mới 100% và hiện tại đã thực hiện việc giao hàng và lắp đặt tại nhà xưởng và được bảo hành 12 tháng theo đúng tiêu chuẩn của nhà sản xuất. Phương thức nhận tài sản đảm bảo: + Techcombank chấp thuận về mặt nguyên tắc nhận lô máy móc thiết bị hỗ trợ hoạt động của nhà xưởng nói trên làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Thực tế khi tiến hành định giá tài sản, Ngân hàng sẽ chỉ tiến hành định giá với một số thiết bị đồng bộ có giá trị lớn >3,000.00 USD. Những thiết bị hỗ trợ nhỏ lẻ khác dễ thay thế Techcombank sẽ không chấp nhận.(chi tiết hàng hóa theo bảng kê đính kèm- Thực tế định giá và giải ngân sẽ theo số lượng hàng hóa cụ thể chấp nhận). + Ban Hỗ trợ sẽ phối hợp với phòng Doanh nghiệp chọn lọc các máy móc phù hợp tiến hành việc cầm cố thế chấp, hoàn thiện thủ tục với đầy đủ hổ sơ xuất xứ máy móc và nhập kho theo đúng quy định của Techcombank. + Theo hợp đồng kinh tế mua máy móc thì giá trị toàn bộ lô thiết bị là 67,000.00 USD ~ 1,1 tỷ. c./ Tài sản đảm bảo bổ sung khác: Công ty sẽ đưa thêm tài sản đảm bảo bổ sung cho khoản vay lần này là: - 01 chiếc xe service truck với chức năng như một trạm sửa chữa bảo dưỡng di động. Giá trị nhập khẩu của chiếc xe trên là 45,799.77USD. Xe mới nhập tháng 03/2006. - 01 chiếc xe Ford Ranger loại trang bị cao cấp du lịch Giá trị mua trong nước của xe là 26,000.00 USD. Xe được mua tháng 7/2003. Các tài sản trên đều có đầy đủ giấy tờ chứng minh sở hữu hợp pháp của Công ty OpenAsia. Về nguyên tắc, tài sản bổ sung này sẽ làm đảm bảo chung cho khoản vay này của công ty tại Techcombank. Tài sản khi được chấp nhận đảm bảo cho khoản vay này của công ty sẽ được tiến hành làm thủ tục định giá, c