Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Chi nhánh Đống Đa Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

lợi nhuận phải tính riêng cho từng năm hoạt động của cả đời dự án. - Việc xác định chi phí sản xuất hàng năm gồm: Chi phí về nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng các bán thành phẩm và dịch vụ mua ngoài, chi tiền nước cho sản xuất, lương và bảo hiểm xã hội…và các khoản khác. - Doanh thu hàng năm của dự án gồm: Doanh thu từ sản phẩm chính, sản phẩm phụ, tiền thu từ việc cung cấp dịch vụ cho bên ngoài; các khoản tiền thu khác... - Sau đó, cán bộ thẩm định tính chính xác của tỷ suất r bằng phương pháp phân tích độ nhạy nhằm phản ánh chi phí sử dụng vốn của dự án theo những quy định của chi nhánh. - Sau khi xác định được nguồn thu và nguồn chi trong kỳ, các cán bộ thẩm định của chi nhánh sẽ lập báo cáo kết quả kinh doanh và xác định dòng tiền hàng năm của dự án: Bảng số liệu thông thường: Báo cáo kết quả kinh doanh: Khoản mục Diễn giải Năm 1 Năm 2 Năm n 1 Doanh thu sau thuế 2 Chi phí hoạt động sau thuế 3 Khấu hao 4 Lợi nhuận trước thuế và lãi vay = 1-2-3 5 Lãi vay 6 Lợi nhuận trước thuế = 4-5 7 Lợi nhuận chịu thuế 8 Thuế TNDN = 7 x thuế suất 9 Lợi nhuận sau thuế = 7-8 10 Chia cổ tức 11 Lợi nhuận để lại tính toán Lợi nhuận trước thuế / doanh thu Lợi nhuận sau thuế/ vốn tự có Lợi nhuận sau thuế/ Tổng vốn đầu tư - Trên cơ sở tổng hợp các bảng trên cán bộ thẩm định tiến hành lập bảng tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án trên công cụ Excell theo mẫu sau: Bảng dòng tiền để tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: STT Chỉ tiêu Diễn giải Năm 1 Năm 2 Năm n I 1.Vốn đầu tư 2.Vốn tự có + huy động II Nhu cầu đầu tư 1.Chi Phí xây dựng 2.Máy móc thiết bị 3.Chi phí KTCB 4.Dự phòng 5.Lãi vay III Hiệu quả 1.Doanh thu 2.Chi phí Chi phí quản lý Bảo dưỡng, sửa chữa Quảng cáo tiếp thị Tiền thuê đất Chi phí khác 3. Khấu hao Máy móc thiết bị Khác 4. Lãi vay 5. Lợi nhuận trước thuế 6. Thuế thu nhập 7. Lợi nhuận sau thuế IV Trả gốc vay Vốn gốc vay còn lại V Dòng tiền Dòng tiền ra = Vốn CSH đầu tư + trả gốc vay Dòng tiền vào = khách hàng + LNST Lãi suất chiết khấu NPV IRR Thời hạn thu hồi vốn đầu tư Tỷ suất lợi nhuận/ vốn đầu tư * Thẩm định về khả năng trả nợ cho ngân hàng: Xuất phát từ quan điểm của tín dụng là bên vay vốn (chủ đầu tư) phải hoàn trả ngân hàng đầy đủ và đúng năm số vốn gốc và lãi vay để NHTM có thể trả lại cho bên được huy động vốn hoặc cho vay đối với các dự án khác. Trong quá trình thẩm định DAĐT, chi nhánh đặt biệt quan tâm đến khả năng hoàn trả của chủ đầu tư khi đến kỳ hạn trả nợ. Khả năng trả nợ của một doanh nghiệp chủ đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Dự án xin vay là DAĐT mới hay DAĐT chiều sâu, nguồn trả nợ chủ yếu trông đợi vào khả năng sản xuất kinh doanh của dự án hay có những nguồn bổ sung nào khác. Hiện nay, các cán bộ thẩm định đang xác định mức trả nợ từng lần theo công thức: Tổng số nợ gốc phải trả Số kỳ trả nợ dự kiến = Số gốc trả mỗi kỳ Tổng số nợ gốc phải trả Số kỳ trả nợ dự kiến = Lợi nhuận ròng + KHCB tài sản + Các nguồn khác dành trả nợ CĐ từ vốn vay Từ công thức trên, nếu sau khi đã dự kiến số kỳ trả nợ và biết tổng số nợ gốc phải trả mỗi kỳ, cán bộ thẩm định có thể so sánh cân đối các nguồn thu từ dự án như lợi nhuận vòng, khấu hao cơ bản cho TSCĐ và các nguồn khác xem khả năng trả nợ có đảm bảo không. * Kiểm tra độ nhạy của dự án:: Các cán bộ thẩm định khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một biến hay hai biến đồng thời đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Để phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định trước hết cần dự đoán các yếu tố có khả năng tác động lớn nhất đến kết quả cuối cùng, sau đó cho các yếu tố đó tăng giảm với phương án giả định. Thông thường các yếu tố được xem xét đó là: tổng vốn đầu tư, sản lượng tiêu thụ thực tế, giá thành nguyên vật liệu đầu vào, giá bán sản phẩm… mặt khác hiện nay còn có thể dung thêm lãi suất đi vay và đây là yếu tố cơ bản quyết định tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Cụ thể xem xét các trường hợp : +Sản lượng giảm 5%, 10%, 15%…do máy móc không hoạt động hết công suất dự kiến, thị trường tiêu thụ giảm, khả năng tổ chức sản xuất không tốt… từ đó dẫn đến tổn thất về doanh thu. +Biến phí tăng 5%, 10%, 15%… do giá cả nguyên nhiên liệu tăng, lương công nhân tăng, tuy nhiên giá bán sản phẩm và sản lượng không đổi từ đó dẫn đến lợi nhuận giảm. +Giá bán sản phẩm giảm 5%,10%,15%…nhưng chi phí sản xuất và sản lượng không đổi khiến cho doanh thu bị giảm. +Những thay đổi có thể trong chính sách kinh tế của nhà nước như chính sách về thuế, các quy định về hạn ngạch, việc hình thành các khu công nghiệp khu chế xuất… có ảnh hưởng đến đầu ra đầu vào của dự án đến dự án. 1.2.4.3.4. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý, vận hành công trình: Trong phần này cán bộ thẩm định cần đánh giá những nội dung chủ yếu sau: - Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án trên cơ sở những báo cáo thu thập được của ngân hàng về chủ đầu tư và hồ sơ về chủ đầu tư mà khách hàng đưa lên. Trong trương hợp chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý, điều hành dự án thì cán bộ thẩm đinh phải xem xét đánh giá lại xem phương án này có khả thi hay không? Nếu không sẽ bác bỏ dự án để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn. - Đánh gíá tư cách pháp lý, uy tín, năng lực tài chính, năng lực kỹ thuật của các nhà thầu tham gia tư vấn, thi công xây lắp công trình. - Đánh giá khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án, phương án sắp xếp, bố trí lao động, trình độ tay nghề, trình độ kỹ thuật của đội ngũ lao động, kế hoạch đào tạo của doanh nghiệp. 1.2.4.3.5. - Thẩm định hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội: Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh trong đó có hoạt động đầu tư nhất thiết phải đước xem xét về mặt hiệu quả kinh tế – xã hội. Trong thực tế đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội là một vấn đề hết sức rộng lớn và phức tạp. Nhưng có thể thẩm định về phương diện này theo một số khía cạnh như : hiệu quả giá trị gia tăng; khả năng tạo thêm việc làm và thu nhập cho người lao động; mức đóng góp cho Ngân sách; góp phần phát triển các ngành khác; phát triển khu nguyên vật liệu; góp phần phát triển kinh tế địa phương; tăng cường kết cấu hạ tầng từng địa phương; phát triển các dịch vụ thương mại, du lịch địa phương. 1.2.4.3.6. Thẩm định về phương diện rủi ro của dự án: Cán bộ thẩm định sẽ căn cứ vào dự án và các điều kiện cần thiết để xác định những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai từ đó đề ra những giải pháp để ngăn chặn và phòng tránh nếu có thể. Tuỳ mức độ phức tạp của dự án và khả năng của bản thân mà cán bộ thẩm định có thể chủ động tư vấn cho khách hàng hoặc báo cáo lên trưởng phòng tín dụng để cùng tìm hướng giải quyết. Các rủi ro xảy ra đối với một dự án đầu tư thông thường là: - Rủi ro về cơ chế chính sách như thuế, xuất, nhập khẩu, đầu tư, đất đai, các sắc thuế mới, các luật, nghị quyết, chế tài …có liên quan tới dòng tiền của dự án. - Rủi ro thị trường do thị trường không chấp nhận hoặc không đủ cần đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, do sức ép cạnh tranh, giá bán sản phẩm không đủ bù đăp chi phí. - Rủi ro do tác động của các yếu tố thiên nhiên, xã hội: Mưa, động đất, lũ, hoả hoạn, trộm cướp, lừa đảo… - Rủi ro do thay đổi công nghệ, thiết bị, khoa học kỹ thuật. - Rủi ro về môi trường, xã hội, những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trường và người dân xung quanh. - Rủi ro do thay đổi về bộ máy quản lý, lãnh đạo công ty như: mâu thuẫn nội bộ, rủi ro bất khả kháng xảy ra đối với các lãnh đạo chủ chốt, tài năng của công ty. 1.2.5. Ví dụ mịnh họa về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư qua việc thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng trụ sở giao dịch văn phòng trưng bày và giới thiệu sản phẩm tại số 4 Liễu Giai – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội” với chủ đầu tư là Công ty TNHH Điện Biên”: 1.2.5.1. Giới thiệu chung về khách hàng: - Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Điện Biên. - Loại hình: Công ty cổ phần. - Các cổ đông sáng lập: TT Tên cổ đông Số vốn góp Tỷ lệ 1 CTCP TID 8.775.000.000đ 39% 2 CTCP Đầu tư tài chính công đoàn dầu khí Việt Nam (PVFI) 6.525.000.000đ 29% 3 Bà Nguyễn Thị Hồng Minh 2.250.000.000đ 10% 4 Ông Đặng Văn Sơn 450.000.000đ 2% 5 Ông Trần Hoài Nam 2.250.000.000đ 10% 6 Ông Trần Quốc Bình 2.250.000.000đ 10% Tổng 22.500.000.000 đ - Địa chỉ trụ sở giao dịch: Số 4 Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. - Đăng ký kinh doanh: 04103025249 do Sở kế hoạch - Đầu tư thành phố Hà nội cấp ngày 10/06/2008, đăng ký thay đổi lần 2 ngày 11/07/2008. - Ngành nghề kinh doanh: + Sản xuất lắp ráp, chế tạo các sản phẩm cơ khí (chủ yếu là khung nhôm định hình thiết bị máy móc. + Buôn bán tư liệu sản xuất. + Buôn bán hàng tư liệu tiêu dung. + Sản xuất hàng gia dụng. + Gia công sơn tĩnh điện. + Buôn bán vật tư, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất; ngành cơ khí. + lắp đặt khung nhôm kính, kính định hình. + Kinh doanh bất động sản. + Dịch vụ môi giới bất động sản. + Dịch vụ định giá bất động sản. + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. - Tài khoản tiền gửi: 1504201021220 tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đống Đa. - Họ tên người đại diện doanh nghiệp: Nguyễn Thị Hồng Minh. - Chức vu: Chủ tịch hội đồng quản trị - Tình hình quan hệ tín dụng với các TCTD: không có - Đối tượng vay vốn: Đầu tư xây dựng trụ sở giao dịch, văn phòng trưng bày và giới thiệu sản phẩm tại số 4 Liễu Giai – Quận Ba Đình – Thành phố Hà Nội. Tổng nhu cầu vốn: 72.710.000.000 đ. + Vốn tự có: 32.710.000.000 đ. + Vốn vay: 40.000.000.000 đ. *Hồ sơ khách hàng gửi đến bao gồm: - Đơn đề nghị vay vốn kiêm giấy nhận nợ. - Đăng ký kinh doanh: 04103025249 do Sở kế hoạch - Đầu tư thành phố Hà nội cấp ngày 10/06/2008, đăng ký thay đổi lần 2 ngày 11/07/2008. - Mã số thuế: - Biên bản họp Đại hội cổ đông ngày 10/06/2008 bầu Chủ tịch Hội đồng quản trị. - Quyết đinh bầu kế toán trưởng ngày 22/6/2004. - Biên bản góp vốn, danh sách thành viên. - Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp. - Biên bản họp Hội đồng cổ đông về việc vay vốn ngân hàng ngày 08/01/2009. Nhận xét: Doanh nghiệp có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự. Người đại diện có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. 1.2.5.2. Thẩm định khách hàng vay vốn: 1.2.5.2.1. Cơ sở phân tích, đánh giá: Các hồ sơ tài liệu làm căn cứ cho việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp: - Bảng cân đối kế toán 2 năm liền kề. - Báo cáo kết quả kinh doanh 2 năm liền kề và các thuyết minh kèm theo. - Thực trạng tài chính từ đầu năm đến tháng 6/2008. 1.2.5.2.2. Tình hình tài chính và kết quả kinh doanh: a. Bảng cân đối kế toán: Bảng cân đối kế toán Đơn vị: VNĐ CHỈ TIÊU 2006 2007 THÁNG 6/2008 CÂN ĐỐI KẾ TOÁN 1. TỔNG TÀI SẢN 7,149,305,175 15,926,826,103 18,195,455,942 Trong đó: - TSLĐ và ĐT ngắn hạn 3,321,537,702 15,926,826,103 17.308.835.942 + Tiền 226,899,817 15,611,992,550 17.069.456.126 + Đầu tư TC ngắn hạn - - + Các khoản phải thu 208,316,817 38,348,000 38.348.000 + Hàng tồn kho 516,261,878 - - + TSLĐ khác 2,370,059,190 276,485,553 201.031.816 + Chi sự nghiệp - - - - TSCĐ và ĐT dài hạn 3,827,767,473 - 886.620.000 + TSCĐ 3,827,767,473 - + Đầu tư TC dài hạn - - + XDCB dở dang - - + Ký quỹ, ký dài hạn - - + Chi phí trả trớc dài hạn - - 2. TỔNG NGUỒN VỐN 7,149,305,175 15,926,826,103 18.195.455.942 Trong đó: - Nợ phải trả 3,110,717,495 31,212,000 105.655.217 + Nợ ngắn hạn - - + Nợ dài hạn 2,883,984,000 - + Nợ khác 226.733.495 31,212,000 31,212,000 - Nguồn vốn chủ sở hữu 4,041,493,301 15,895,614,103 18.089.800.725 Nhận xét: Năm 2008, Công ty Cp Điện Biên có sự thay đổi lớn về cơ cấu tổ chức, Công ty đã được chuyển nhượng cổ phần cho các cổ đông mới. Vì vậy, trong năm 2008 mọi hoạt động kinh doanh của Công ty không hoạt động chỉ tập trung vào việc chuẩn bị và triển khai xây dựng Trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê tại khu đất của Công ty. Sau khi chuyển nhượng, Công ty Cp Điện Biên hoạt động như một Công ty mới thành lập nên các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính của Công ty năm 2008 có thay đổi so với các năm trước. b. Nguồn vốn: 1. Về nguồn vốn chủ sở hữu: Nguồn vốn chủ sở hữu tăng dần qua các năm và đến thời điểm tháng 6/2008 đạt mức 18.089 triệu đồng, tăng 2.194 triệu đồng so với năm 2007, do các cổ đông mới của Công ty góp thêm vốn. 2. Về nợ phải trả:Tổng nợ phải trả đến tháng 6/2008 là 105 triệu đồng chủ yếu là tiền Thuế phải nộp, trước khi chuyển nhượng mọi công nợ của Công ty đều đã được giải quyết. c. Tài sản: 1. Tài sản cố định: Tài sản cố định của doanh nghiệp trong năm 2007 đã được thanh lý hết để chuẩn bị cho việc chuyển nhượng Công ty. Tài sản chuyển nhượng chỉ là Giá trị Khu đất tại số 4 Liễu Giai – Hà Nội. Trong năm 2008 công ty mới hạch toán tăng là 886 triệu đồng giá trị quyền sử dụng đất tại số 4 – Liễu Giai – Ba Đình – Hà Nội. Giá trị mua lại là quyền thuê đất chưa được hạch toán do Công ty đang hoàn thiện. 2. Tài sản lưu động - Các khoản phải thu: Các khoản phải thu số đầu năm là 6.838 triệu đồng trong đó phải thu của cổ đông là 6.800 triệu đến T6/2008 đã thu hết của cổ đông. - Hàng hoá tồn kho: đến thời điểm tháng 6/2008, doanh nghiệp không có hàng hoá tồn kho do đã bán hết trước khi chuyển nhượng. - Tiền: đến thời điểm tháng 06/08 là 17.069 triệu, là số tiền cổ đông góp vốn mua cổ phần. 1.2.5.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh: Đơn vị: VNĐ Chỉ tiêu 2006 2007 T6/2008 Tổng doanh thu 5,112,413,150 6,964,905,208 - + Doanh thu thuần 5,112,413,150 6,964,905,208 - + Giá vốn hàng bán 4,971,451,705 6,823,758,924 - + Lợi nhuận gộp 21,137,344 141,146,284 - - Chi phí bán hàng - - - - Chi phí quản lý 122,693,736 90,907,436 106.199.625 + Lợi nhuận thuần từ HĐKD 21,137,344 53,128,229 (106.199.625) - Thu nhập hoạt động TC 2,869,635 2,889,381 - - Chi phí hoạt động TC - - - - Các khoản thu bất thường - - 770.000.000 - Các khoản Chi bất thường - - 5.185.680.063 + Lợi nhuận bất thường - - - * Tổng LN trước thuế 21,137,344 275,721,724 (4.521.879.688) * Thuế TNDN 5,918,456 77,202,000 - Tổng lợi nhuận sau thuế 15,218,888 198,519,724 (4.521.879.688) Nhận xét: Trước đây, Công ty cũ hoạt động trong lĩnh vực gia công lắp đặt khung nhôm kính định hình. Tuy doanh thu tăng qua các năm, có lãi năm sau cao hơn năm trước nhưng do hoạt động không phát triển nên Công ty đã phải chuyển nhượng và công ty cổ phần sẽ giúp công ty đạt hiệu quả cao hơn trong kinh doanh . Năm 2008 do không hoạt động kinh doanh chỉ tập trung đầu tư dự án xây dựng trụ sở nên kết quả lỗ do phát sinh nhiều chi phí. 1.2.5.2.4. Các hệ số tài chính: Chỉ tiêu 2006 2007 I/ Hệ số TC & khả năng TT Hệ số TT ngắn hạn >1 >1 Hệ số TT nhanh >1 >1 Hệ số nợ phải trả 44% 0% II/ Tỷ suất tự tài trợ Tỷ suất tự tài trợ 57% 100% III/ Các chỉ số hoạt động Vòng quay vốn lưu động 0.9 0.7 Vòng quay hàng tồn kho 12.8 26.4 Vòng quay nợ phải thu 49.1 56.5 Kỳ thu tiền bình quân 7.3 6.4 IV/ Hệ số về TSCĐ Hệ số cố định (S TSCĐ/ Vốn CSH) 0.947 - V/ Tỷ suất sinh lời LNST /Vốn CSH 0.40% 1.20% LNST / DT 0.30% 2.90% LNST/ Tổng TS 0.20% 1.20% v Đánh giá chung về tình hình tài chính và SXKD của DN: - Sau khi thành lập mới, tình hình tài chính của Công ty lành mạnh, không có công nợ, toàn bộ tài sản là nguồn vốn góp của các cổ đông công ty cổ phần mới. - Các cổ đông mới của công ty có khả năng và tiềm lực về tài chính. 1.2.5.2.5. Xếp loại Doanh nghiệp: Xét báo cáo tháng 2 năm 2006, 2007, Doanh nghiệp xếp loại A theo quyết định 1406/NHNo-TD ngày 23 tháng 05 năm 2007 của Tổng Giám đốc NHNo&PTNT Việt Nam. 1.2.5.3. Thẩm định dự án đầu tư: 1.2.5.3.1. Căn cứ pháp lý của dự án và hồ sơ vay vốn: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W 345656 ngày 28/03/2003 của UBND TP Hà Nội cho Công ty TNHH Điện Biên. - Giấy phép xây dựng số 160/GPXD của Sở xây dựng – UBND TP Hà Nội cấp ngày 21/12/2008 cho CT cổ phần Điện Biên ( thay thế - Giấy phép xây dựng số 100/GPXD của Sở xây dựng – UBND TP Hà Nội cấp ngày 12/08/2008). - Quyết định số 6788/QĐ - UB của UBND TP Hà Nội ngày 04/10/2002 về việc cho phép CT cổ phần Điện Biên ( CT TNHH Điện Biên cũ) được thuê 600m2 đất tại số 4 – Liễu Giai – Ba Đình – Hà Nội để xây dựng trụ sở giao dịch, phòng trưng bày lắp ráp sản phẩm. - Quyết định số 08/2008/QĐ - HĐQT ngày 30/07/2008 của công ty cổ phần Điện Biên về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Trụ sở giao dịch văn phòng trưng bày và giới thiệu sản phẩm tại số 4 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ngày 30/07/2008. - Công văn số 696/QHKT – P3 về việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc tại số 4 phố Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ngày 27/10/2008. - Biên bản họp đại hội đồng cổ đông CTCP Điện Biên số 01/BB-ĐHĐCĐ về việc đầu tư xây dựng dự án Trụ sở giao dịch và văn phòng cho thuê tại số 4 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội và phương án huy động vốn đầu tư ngày 08/01/2009. - Dự án đầu tư 1.2.5.3.2. Mục đích đầu tư: Xây dựng Trụ sở làm việc, văn phòng trưng bày và giới thiệu sản phẩm tại Số 4 – Liễu Giai – Ba Đình – Hà nội. Diện tích mặt bằng: 530m2, xây dựng 15 tầng, diện tích sử dụng là 6.887m2. 1.2.5.3.3. Phương diện thị trường và sự cần thiết phải đầu tư: v Thị trường cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào: - Nguyên, nhiên vật liêu chính, vật liệu phục, các yếu tố đầu vào của dự án: + Nguồn cung cấp nguyên, nhiên vật liệu: Trong nước + Việc vận chuyển NVL chính của dự án không gặp khó khăn do Công trình được xây dựng tại khu đường có vị trí thuận lợi về giao thông. + Giá cả của các NVL chính để xây dựng đang ổn định và có nhiều nguồn cung cấp trên thị trường. v Đầu ra của dự án: - Hiện nay do Doanh nghiệp đang phải đi thuê văn phòng để hoạt động do vậy khi việc xây dựng Trụ sở giao dịch là cần thiết, giảm chi phí hoạt động về việc đi thuê văn phòng. - Bên cạnh đó, hiện nay tại Hà Nội nhu cầu thuê văn phòng đặc biệt là văn phòng cao cấp là rất lớn. Đã có nhiều dự án xây dựng nhưng hiện nay số lượng toà nhà văn phòng cho thuê vẫn không đủ. - Công trình được đặt trong 1 trong những tuyến đường đẹp nhất Hà Nội, tập trung nhiều doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước. Bên cạnh những toà nhà khách sạn lớn như: Khách sạn DAEWOO, đại sứ quán Nhật Bản, khu đoàn Ngoại giao …sẽ thu hút 1 lượng lớn các doanh nghiệp cũng như văn phòng của các tổ chức nước ngoài. - Toà nhà nằm tại vị trí vô cùng thuận lợi, mặt tiền là đường Liễu Giai, nằm tại ngã tư phố Đội Cấn- Liễu Giai – Văn Cao. Đây là lợi thế rất lớn trong kinh doanh của Công ty . Với các điều kiện thuận lợi về thị trường, việc đầu tư dự án là cần thiết và hiệu quả. 1.2.5.3.4. Phương diện kỹ thuật, công nghệ của dự án: - Địa điểm xây dựng dự án. Số 4 Liễu Giai – Ba Đình – Hà Nội, diện tích mặt bằng 530m2. + Phía Bắc khu đất giáp Công ty ăn uống Đông Đô + Phía Nam giáp khu tập thể Hội nghệ sỹ sân khấu + Phía Đông là đường Liễu Giai + Phía Tây giáp khu dân cư phường Cống Vị - Địa chất công trình.: +Lớp đất lấp, phủ khắp diện tích xây dựng với bề dày 1.8 đến 2.3m + Lớp thấu kính sét pha nâu ghụ nâu hồng dẻo mềm xuất hiện từ độ sâu 2 đến 2.3m trạng thái dẻo mềm, độ sâu kết thúc lớp thay đổi từ 3.8m đến 4.5m - Quy mô các hạng mục công trình chính: + Tầng hầm: DTXD 490m2 chủ yếu dành cho chỗ đỗ xe và một số phòng kỹ thuật khác + Tầng 1: Dành cho các không gian sảnh lễ tân, showroom, giao thông đứng, vệ sinh và không gian giải khát với tổng diện tích sàn là 390m2 chiều cao tầng 3.2m + Tầng lửng: Phần lớn diện tích được dành cho các không gian văn phòng và khu vực giao thông vệ sinh. Diện tích sàn 213m2, chiều cao tầng 2.6 m + Tầng kỹ thuật: Phần lớn diện tích được dành cho hệ thống đỗ xe cơ khí và khu vực giao thông vệ sinh. Diện tích sàn 397 m2, chiều cao tầng 5 m + Tầng 2-7: Phần lớn diện tích được dành cho các không gian văn phòng và khu vực giao thông vệ sinh. Diện tích sàn 397 m2, chiều cao tầng 2.8 m + Tầng 8 – 15: Phần lớn diện tích được dành cho các không gian văn phòng và khu vực giao thông vệ sinh. Diện tích sàn 376 m2, chiều cao tầng 2.8 m + Tầng kỹ thuật và mái: Theo thiết kế là nơi bố trí khu kỹ thuật. - Thiết bị công nghệ, vật tư vật liệu và nguồn cung cấp: chất lượng đảm bảo + Giao thông vận tải: Công trình được đặt ở vị trí thuận lợi về giao thông . + Cung cấp điện, nước: Đầy đủ. 1.2.5.3.5. Thẩm định tài chính của dự án: a. Thẩm định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án bằng phương pháp thẩm định theo trình tự và được thể hiện dưới bảng sau: - Thẩm định tổng vốn đầu tư: Hạng mục Giá trị (VNĐ) Tỷ lệ (%) Chi phí xây dựng 45.908.742.000 63 Chi phí thiết bị 11.363.550.000 15.60 Chi phí khác 5.166.369.599 7.10 Dự phòng (tối đa 10%) 6.246.629.943 8.60 Chi phí lãi vay 4.024.700.000 5.7 Tổng cộng 72.710.000.000 100 - Phương án nguồn vốn: Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án đến nay xác định như sau: Nguồn vốn Giá trị (VNĐ) Tỷ lệ (%) Vốn Tự có và tự huy động 32.710.000.000 45 Vay NHTM trong nước: 40.000.000.000 55 - Vay NHNo: 40.000.000.000 - Vay các TCTD khác: 0 Tổng cộng 72.710.000.000 100 + Về nguồn vốn tự có của chủ đầu tư: Doanh nghiệp là đơn vị có khả năng về tài chính, việc huy động nguồn vốn tự có của chủ sở hữu là hoàn toàn khả thi. Đến thời điểm 30/07/2008 số vốn huy động của Công ty đã góp được: 22.500.000.000đ Cổ đông chính của Công ty: Công ty CP TID, CTCP PVFI cũng như cổ đông cá nhân đã có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư và có khả năng tài chính nên doanh nghiệp không gặp khó khăn trong việc huy động vốn tự có. + Việc thu xếp các nguồn vốn khác: Khi dự án đi vào hoàn thiện thì việc huy động các nguồn vốn khác là khả thi và trong khả năng của Công ty. b.Thẩm định về tiến độ thực hiện dự án: - Thời gian thực hiện: 12 tháng kể từ ngày khởi công 01/09/2008. - Đến tháng 1/2009 dự án đã hoàn thành phần móng, xử lý nền móng và đổ sàn tầng hầm đến cốt 0,00 và đang tiếp tục xây dựng phần thân. - Dự kiến đến đầu Quý IV/2009 sẽ đưa vào khai thác sử dụng. c. Thẩm định về hiệu quả tài chính của dự án: Sau khi Dự án đi vào hoạt động, Công ty CP Điện Biên chỉ sử dụng 2.206m2 làm trụ sở giao dịch và văn phòng của Công ty, phần diện tích còn lại 4.764m2 Công ty sẽ sử dụng để cho thuê văn phòng tăng nguồn thu trong kinh doanh. v Các thông số làm căn cứ tính toán: - Vòng đời của Dự án: 20 năm - Phương pháp KHCB : Khấu hao đều cho các năm + KH toà nhà: Tỷ lệ trích 5%/năm trong 20 năm + KH thiết bị: Tỷ lệ trích 8%/năm trong 12.5 năm + KH khác: Tỷ lệ trích 13%/năm trong 8 năm. - Diện tích cho thuê 4.764m2, giá cho thuê dự kiến là 28USD/m2 - Công suất hoạt động năm đầu và các năm tiếp theo. STT Năm Công suất Ghi chú 1 2010 80% Tạm tính 2 2011 85% Tạm tính 3 2012 90% Tạm tính 4 2013 đến 2020 95% Tạm tính - Bảng tính chi phí cho dự án: + Lãi suất chiết khấu: 11%/năm, trong đó lãi suất vay là 12.72%/năm; lãi suất vốn tự có là 8%/năm + Vòng đời dự án: 20 năm v Kết quả tính toán: NPV, IRR ( có bảng chi tiết đính kèm). + Lãi suất CK : 11 % + NPV = 58.854.619.000 >0 + IRR = 29% lớn hơn lãi suất chiết khấu Nhận xét: Dự án có hiệu quả về mặt tài chính. v Độ nhạy của dự án - Công suất giảm 10%: + NPV = 47.581.389.000 + IRR = 25% - Công suất giảm 10%, giá cho thuê giảm 10% + NPV = 35.620.956.000 + IRR = 22% Nhận xét: Khi các yếu tố như công suất cho thuê, giá cho thuê giảm nhưng nhìn chung dự án vẫn có hiệu quả về mặt tài chính. Kết quả tính toán được trình bày chi tiết tại phụ lục. 1.2.5.3.6. Kế hoạch vay và kế hoạch trả nợ: * Kế hoạch vay: - Số tiền vay: 40.000.000.000đ - Thời hạn giải ngân:18 tháng, giải ngân từng lần theo tiến độ thực hiện dự án. * Kế hoạch trả nợ: - Thời gian xin vay: 7 năm, trong đó: Thời gian ân hạn: 18 tháng; Thời gian trả nợ : 66 tháng - Trả nợ gốc 6 tháng/lần, số tiền: 3.636.500.000đ - Lãi trả hàng tháng - Nguồn trả nợ: Nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh của Công ty, trích khấu hao và lợi nhuận để trả nợ + Trích khấu hao: 4.000.000.000đ/ 1năm + Trích lợi nhuận: 3.273.000.000đ/1năm 1.2.5.3.7. Xem xét hiệu quả dự án về mặt kinh tế xã hội: - Dự án đi vào hoạt động không những làm tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp mà còn đóng góp cho NSNN một khoản thu. - Công trình được xây dựng với tiêu chí hiện đại và tính thẩm mỹ cao sẽ tạo một hình ảnh kiến trúc đẹp đóng góp vào cảnh quan trục đường Liễu Giai, một trong những con đường được đánh giá đẹp nhất trong cả nước. - Tạo công ăn việc làm cho người lao động. 1.2.5.3.8. Lợi ích khoản vay: Ngoài lợi ích thu từ lãi cho vay, khách hàng còn đem lại những lợi ích từ việc sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng. Sau khi đự án đi vào hoạt động, các công ty thuê văn phòng có thể là những khách hàng tiềm năng của Ngân hàng. 1.2.5.4. Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay: Tài sản đảm bảo cho khoản vay là tài sản hình t