Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN. Thực trạng và giải pháp

à ở cao cấp của khách hàng và góp phần hoàn chỉnh, nâng cao sức hấp dẫn cho khu đô thị mới Việt Hưng. Chủ đầu sẽ tổ chức thi công xây dựng và hoàn thiện một số lô nhà mẫu trong dự án bao gồm cả nội thất tĩnh và ngoại thất của từng công trình và chuyển giao cho khách hàng theo hình thức chìa khóa trao tay. Trong giai đoạn tiếp theo, căn cứ vào tình hình kinh doanh cụ thể, chủ đầu tư sẽ tiếp tục tiến hành hoàn thiện các lô biệt thự còn lại để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Theo ý kiến chủ quan của phòng thẩm định & quản lý tín dụng , công ty sẽ tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian từ năm 2007- 2010. 2.5.5. Các nội dung về phương diện kỹ thuật: Địa điểm xây dựng: Các lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng bao gồm lô BT05 và BT06 nằm ở phía đông Nam Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên. Dự án này rộng 302,5 ha, một mặt tiếp giáp với đường quốc lộ 5, một mặt nằm ngay trên đường Nguyễn Văn Cừ, có vị trí giao thông thuận lợi, nằm cách trung tâm Hà Nội 6km. Dự án nằm tiếp giáp với các khu đô thị mới và các khu công nghiệp nên rất thuận tiện trong giao thông và công việc. - Quy mô đầu tư và phương án xây dựng: Dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt: * Lô đất BT05 được chia thành 04 dãy A,B,C và D gồm tổng cộng 60 ô đất tương ứng với 60 căn biệt thự. Trong đó: + Dãy A: 14 ô đất, tương ứng 14 nhà biệt thự. + Dãy B: 24 ô đất tương ứng 24 nhà biệt thự. + Dãy C: 14 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự. + Dãy D: 06 ô đất tương ứng 06 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán). * Lô đất BT06 được chia thành 03 dãy A,B và C gồm tổng cộng 48 ô đất tương ứng 48 căn biệt thự. Trong đó: + Dãy A: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán). +Dãy B: 16 ô đất tương ứng 16 nhà bỉệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán). + Dãy C: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán). Các nhà biệt thự được thiết kế 05 mẫu độc lập, khép kín phù hợp với hình dáng, vị trí ô đất, cảnh quan môi trường xung quanh và phù hợp với quy hoạch được duyệt. Các mẫu biệt thự được thiết kế 03 tầng, tầng 01 có chiều cao 3,45m, tầng 2,tầng 3 cao 3,3m và được bố trí với các chức năng sau: + Tầng 01: Bố trí 01 phòng khách, 01 gara để xe ô tô, 01 phòng ăn + bếp nấu, 01 khu vệ sinh và cầu thang. + Tầng 2: Bố trí 02 phòng ngủ, 01 nhà làm việc, 02 nhà vệ sinh kèm theo. + Tầng 3: Bố trí 01 phòng thờ, 01 phòng sinh hoạt chung, 01 phòng ngủ, 01 sân chơi và khu vệ sinh kèm theo. Quy mô và hình thái kiến trúc của các nhà biệt thự được thiết kế kiểu Pháp kết hợp với phong cách Việt truyền thống. Các công trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lô đất xây dựng nhà biệt thự ( đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nước mưa) đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên -Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độ thực hiện đầu tư như sau: + Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006-11/2007. + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/2008-09/2008. 2.5.6. Về tổ chức thực hiện dự án: Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanh nghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý và thực hiện dự án. 2.5.7. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án. - Khi phân tích tính toán hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩm định- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra. - Bảng tính toán hiệu quả kinh tế của dự án căn cứ vào các thông số sau: + Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay 03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52%/năm (0,96%/tháng). + Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà không tính lãi suất vay. + Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế ( đất kinh doanh ) đã có VAT là 12,5 triệu đồng/1m2. Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệu đồng/1m2. + Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn. Công ty sẽ thực hiện theo phương thức chìa khóa trao tay. Công ty dự kiến bán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30%, lần 02: 30% và lần cuối 40%. Cụ thể đợt 01 bán 30%( là 32 căn), đợt 02: 50%( là 54 căn) và đợt 03: 20%( là 22 căn). + Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng. + Phương án nguồn vốn theo phương án đánh giá của phòng Thẩm định – Quản lý tín dụng tại mục Căn cứ vào dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, dự án” Đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên” có nguồn trả nợ vốn vay ngân hàng. 2.5.8. Đánh giá, phân tích rủi ro: Theo đánh giá thị trường của dự án thì khả năng tiêu thụ hết 108 nhà biệt thự trong thời gian ngắn là khó khăn. Do vậy, thời gian thu hồi vốn đầu tư chậm, tiền lãi phải trả lớn ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và hiệu quả của dự án. 2.5.9. Nhận xét chung. Thuận lợi: DN là chủ đầu tư thứ phát nên phần đầu tư hạ tầng khu đất đã được TCT hoàn thiện theo quy hoạch chung nên không phải bỏ vốn đầu tư và thời gian trả nợ theo tiến độ bán nhà. Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và có những sản phẩm hấp dẫn, thu hút được sự chú ý và quan tâm của khách hàng trong tương lai từ 3 – 5 năm. Khó khăn: Thị trường bất động sản thời gian này đang trầm lắng không thu hút các nhà đầu tư bằng thị trường chứng khoán. Khả năng tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế. Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được tính toán qua các bảng số liệu sau. Bảng 8: Bảng xác định dòng tiền thu. Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Khả năng tiêu thụ 30% 50% 20% 0% Số căn hộ dự kiến bán 32 54 22 0 Tổng thu 71.157,534 166.034,247 126.502,284 31.625,571 Thu tiền nhà đợt 1 71.157,534 47.438,356 Thu tiền nhà đợt 2 118.595,891 79.063,927 Thu tiền nhà đợt 3 47.438,356 31.625,571 Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD Bảng 9: Bảng tính chi phí đầu tư. Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Chi phí nhận lại hạ tầng 219.559,922 Chi phí XD và nội ngoại thất 39.583,680 49.479,600 9.895,920 Chi phí XD hạ tầng nội bộ 2.551,730 3.827,596 Chi phí khác 437,674 2.626,043 875,348 437,674 Chi phí quản lý dự án 359,024 1.077,072 1.077,072 1.077,072 Dự phòng phí 2.854,832 2.854,832 Tổng cộng chi phí đầu tư 220.356,620 43.286,795 56.838,581 18.093,093 Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD Bảng 10: Bảng xác định dòng tiền của dự án. Đơn vị: triệu đồng STT Khoản mục Năm0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 1 Dòng tiền vào 219.559,92 141.157,53 184.034,25 126.502,28 31.625,57 Nguồn vốn tự có 20.000,00 Vốn của TCT 219.559,92 Vay ngân hàng 50.000 18.000,00 Tiền thu bán nhà 71.157,53 166.034,25 126.502,28 31.625,57 2 Dòng tiền ra 220.356,62 126.469,79 172.210,98 119.753,49 Chi phí đầu tư 220.356,62 43.286,79 56.838,58 18.093,09 Trả nợ TCT 77.423 76.534 65.702 Trả nợ gốc NH 34.000 34.000 Trả lãi 5.760 4.838,4 1.958,4 3 Dòng tiền trước thuế -796,70 14.687,74 11.823,27 6.748,79 31.625,57 4 Thuế TNDN 0 4.112,57 3.310,51 1.889,66 8.855,16 5 Dòng tiền sau thuế -796,70 10.575,17 8.512,75 4.859,13 22.770,41 6 NPV 33.361 Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD Bảng 11: Bảng cân đối trả nợ. Đơn vị: triệu đồng STT Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 1 Nguồn trả nợ 71.157,534 166.034,247 126.502,284 31.625,571 Tổng doanh thu 71.157,534 166.034,247 126.502,284 31.625,571 Nguồn bổ sung 0 0 0 0 2 Dự kiến trả nợ hàng năm 77.423 110.534 99.702 0 Trả nợ NH 0 34.000 34.000 0 Trả nợ TCT 77.423 76.534 65.702 0 3 Cân đối (= 1- 2) -6.265,466 55.500,247 26.800,284 31.625,571 Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD 2.6. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh. 2.6.1. Những kết quả đạt được. a. Công tác thẩm định ngày càng được quan tâm hơn, chú ý hơn: Mục đích của ngân hàng là cân bằng giữa việc cho vay và đảm bảo an toàn cho đồng vốn bỏ ra. Vì vậy, bên cạnh việc cho doanh nghiệp vay vốn thì ngân hàng cũng phải xem xét khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Để đảm bảo việc đó thì ngân hàng cần kiểm tra doanh nghiệp cũng như dự án mà ngân hàng sẽ cho vay. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định DAĐT nên trong thời gian qua ngân hàng Ngân hàng ĐT & PT HN rất quan tâm đến lĩnh vực này. Trước đây (trước năm 1995) Ngân hàng ĐT & PT HN còn hoạt động dưới hình thức cấp phát vốn theo kế hoạch của nhà nước. Khi đó công tác thẩm định hầu như không có mà chỉ là cho vay theo chỉ tiêu của nhà nước đặt ra. Tuy nhiên, từ năm 1995 cho tới nay ngân hàng đã chuyển sang hoạt động của một ngân hàng thương mại do đó công tác thẩm định là không thể xem nhẹ. Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng ĐT & PT VN, quy trình thẩm định không ngừng được bổ sung, hoàn thiện cho phù hợp với yêu cầu của thời đại mới. Các công trình xây dựng giờ đây không chỉ đơn giản như trước đây mà là các công trình hiện đại với số vốn lớn, thiết kế thi công phức tạp. Vì vậy nội dung và phương pháp thẩm định luôn luôn được bổ sung nhằm đảm bảo kết quả thẩm định đạt chất lượng tốt, thẩm định kỹ lưỡng trước khi giải ngân. Công tác thẩm định được đầu tư kinh phí nhiều hơn thông qua việc trả lương cho cán bộ thẩm định. Mặc dù chi phí cho việc thẩm định sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng nhưng vì tầm quan trọng của nó mà ngân hàng không thể xem nhẹ. Hiện nay ngân hàng đã có một phòng thẩm định với số lượng cán bộ là 12. Trong phòng được trang bị máy móc hiện đại như máy vi tính, máy photo coppy, máy fax, điện thoại số lượng máy tính đảm bảo mỗi người một máy. Các máy tính được nối mạng nội bộ và kết nối internet phục vụ cho việc cập nhật thông tin nhanh, hiệu quả. Trong phòng cũng có điện thoại riêng để liên lạc với khách hàng kịp thời. Ngoài ra, trong ngân hàng có 4 phòng tín dụng cũng cùng thực hiện công việc thẩm định. Điều đó cho thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định tại Ngân hàng ĐT & PT HN. b. Cán bộ thẩm định tăng cả về số lượng và chất lượng: Đáp ứng yêu cầu ngày càng mở rộng về quy mô cũng như chất lượng của ngân hàng, lượng cán bộ nói chung và cán bộ thẩm định nói riêng cũng tăng theo. Hàng năm ngân hàng đều tuyển thêm nhân viên mới với tiêu chí tuyển dụng ngày càng cao, chế độ đãi ngộ ngày càng tốt. Hiện nay ngân hàng tuyển nhân sự theo chỉ tiêu của Ngân hàng ĐT & PT VN, Ngân hàng ĐT & PT VN trực tiếp tuyển cho các chi nhánh. Bằng hình thức thi tuyển và phỏng vấn trực tiếp ngân hàng sẽ lựa chọn được những ứng viên ưu tú, được đào tạo kỹ về chuyên môn, nghiệp vụ. Bên cạnh đó ngân hàng còn trực tiếp đến các trường đại học để lựa chọn những sinh viên đạt kết quả cao trong học tập về làm việc cho ngân hàng. Xu thế của ngân hàng là trẻ hóa đội ngũ nhân sự. Những cán bộ mới được tuyển lựa đều là những sinh viên được đào tạo chính quy tại các trường đại học trong và ngoài nước. đội ngũ này còn trẻ trung năng động nhiệt tình và sáng tạo nên họ làm việc rất hiệu quả. Thông qua thi tuyển trực tiếp ngân hàng có được cán bộ tốt đồng thời tránh tình trạng như trước đây là con em cán bộ trong ngành được tuyển thẳng vào, cho nên rất nhiều người không được đào tạo chuyên sâu nhưng vẫn được làm trong lĩnh vực đó. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có những cán bộ làm việc lâu năm nên nhiều kinh nghiệm , những cán bộ trẻ có thể học hỏi ở họ nhiều kinh nghiệm. Hàng năm ngân hàng đều thực hiện các khóa tập huấn về nghiệp vụ cho cán bộ mới. Đây là hoạt động bổ ích nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. c. Công tác thẩm định được thực hiện kỹ lưỡng: Công việc thẩm định dự án ở ngân không chỉ do phòng thẩm định thực hiện mà còn ở phòng tín dụng. Như vậy một dự án xin vay vốn không chỉ được thẩm định một lần mà là hai lần. Mỗi phòng sẽ thẩm định và nộp hai báo cáo thẩm định trình giám đốc. Tất nhiên mỗi phòng sẽ đứng trên góc nhìn khác nhau để thẩm định. Điều đó giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan hơn về dự án. Phòng tín dụng trực tiếp tiếp xúc với khách hàng và đưa hồ sơ về dự án sang bên phòng thẩm định. Phòng thẩm định dựa vào hồ sơ đó để tiếp tục đánh giá dự án thông qua việc tính toán, phân tích các chỉ tiêu. d. Chất lượng của báo cáo thẩm định ngày càng được nâng cao. Để đánh giá chất lượng công tác thẩm định có thể dựa vào chất lượng của các quyết định cho vay. Điều này thể hiện qua tình hình thu nợ của ngân hàng. Số dự án thuộc lĩnh vực xây lắp xin vay vốn có khả năng trả nợ trước và đúng thời hạn ngày càng tăng. Nợ quá hạn và lãi treo đối với các doanh nghiệp xây lắp giảm đáng kể. Có thể nhận thấy điều này qua bảng số liệu sau: Bảng 12 : Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp xây lắp giai đoạn 2004 – 2006. Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 Tổng dư nợ 2.689.447 2.432.180 3.468.425 Dư nợ đối với doanh nghiệp xây lắp 1.882.612 1.702.526 2.427.897 Nợ quá hạn đối với xây lắp 86.062 72.965 93.647 Tỷ lệ NQH xây lắp/ Tổng dư nợ 3,2% 3% 2,7% Tỷ lệ NQH xây lắp/ Dư nợ xây lắp 4,6% 4,3% 3,9% Nguồn: Phòng nguồn vốn kinh doanh Ngân hàng ĐT & PT HN Báo cáo thẩm định được thực hiện theo mẫu quy định của Ngân hàng ĐT & PT VN. Nhờ vậy đảm bảo tính nhất quán, khoa học trong việc trình bày, thể hiện kết quả thẩm định . Thời gian thẩm định cũng được rút ngắn hơn. Trước đây, nhiều dự án thẩm định kéo dài ảnh hưởng đến việc giải ngân, làm chậm tiến độ của dự án. Hiện nay theo quy định của ngân hàng thời gian thẩm định được thực hiện trong vòng 15 ngày. Quy định này giúp cho doanh nghiệp sớm nhận được quyết định của ngân hàng và bản thân ngân hàng cũng sẽ phải làm việc hiệu quả hơn. 2.6.2. Những hạn chế. Mặc dù công tác thẩm định đã có những chuyển biến theo chiều hướng tốt, tuy nhiên để có được những quyết định kịp thời và chính xác thì vẫn còn rất nhiều hạn chế cần khắc phục. a. Nguồn thông tin về dự án cung cấp cho phòng thẩm định còn chưa chính xác và kịp thời. Tính chính xác và kịp thời của thông tin là yếu tố cực kỳ quan trọng trong thẩm định. Thực chất thẩm định là kiểm tra, đánh giá và dự đoán dựa trên những thông tin đã có. Vì vậy với thông tin sai lệch sẽ dẫn đến hậu quả là đưa ra kết quả không chính xác và cuối cùng là đi đến quyết định sai lầm. Hiện nay nguồn thông tin về dự án hầu hết là do doanh nghiệp cung cấp. Những thông tin này mang tính một chiều nên khó đánh giá chính xác về dự án. Khi doanh nghiệp xin vay vốn tất nhiên họ sẽ muốn ngân hàng cho vay, do vậy chắc chắn doanh nghiệp sẽ chỉ muốn cung cấp những thông tin thuận lợi. Ngoài những hồ sơ mà khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định cũng tiếp xúc trực tiếp với doanh nghiệp và đi thực tế để lấy thêm thông tin. Tuy nhiên hình thức này cũng chỉ là phỏng vấn người đại diện của bên đi vay. Do đó hầu như không thu được thêm nhiều thông tin khác so với hồ sơ. Ngân hàng có thể lấy thêm thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng( CIC) của ngân hàng nhà nước nhưng cũng chỉ là thông tin về doanh nghiệp còn về dự án thì thường không được cập nhật. Hiện nay việc lưu trữ thông tin ở ngân hàng cũng hạn chế nên nhiều khi có những dự án xây dựng ở nhiều giai đoạn , vay vốn nhiều lần nhưng mỗi lần vay ngân hàng đều phải thẩm định lại từ đầu. Tại đây cũng chưa có một phòng chức năng nào chuyên trách việc thu thập và lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định. b.Đối với một số dự án, nội dung và phương pháp thẩm định còn sơ sài. Hiệu quả của dự án được thể hiện bằng hệ thống các chỉ tiêu như NPV, IRR, T, B/C nhưng ngân hàng thường chỉ quan tâm chủ yếu đến NPV và IRR thôi. Các chỉ tiêu tính toán được chỉ dưới dạng liệt kê mà chưa có sự phân tích, so sánh liên kết một cách khoa học. Cũng chưa có sự đối chiếu với tiêu chuẩn của ngành và của nền kinh tế. Quyết định cho vay của ngân hàng còn dựa vào tài sản bảo đảm nên đôi khi thẩm định còn sơ sài, mang tính hình thức. Nhiều khi khách hàng vay vốn là những khách hàng thân thiết nên ngân hàng chỉ dựa vào quan hệ tín dụng trong quá khứ để cho vay còn dự án đầu tư thì chỉ được xem xét đại khái. Thẩm định hiệu quả dự án mới chỉ ở trạng thái tĩnh, chưa đánh giá được sự biến động của dự án. Phân tích độ nhạy cũng chỉ trong phạm vi một yếu tố biến đổi trong khi đó xây lắp là lĩnh vực có nhiều biến động phức tạp. Đánh giá rủi ro có thể xảy ra với dự án còn chưa hiệu quả, chưa sử dụng các mô hình phân tích rủi ro. Mặc dù trong quy trình thẩm định đưa ra rất nhiều nội dung, nhưng trong quá trình thực hiện thì một số nội dung không được xem xét đến hoặc chỉ được đề cập rất ít như trong việc phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án còn khá sơ sài không đủ để đánh giá chính xác thị trường mục tiêu, những khó khăn trong việc tiêu thụ. Có rất nhiều phương pháp thẩm định mà ngân hàng có thể áp dụng linh hoạt nhưng thực tế thì chủ yếu ngân hàng sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự. Đối với nhiều dự án có tính chất phức tạp thì nếu chỉ đơn thuần áp dụng phương pháp này thì không thực sự hiệu quả. c. Xây dựng dòng tiền chưa hợp lý. Khi xây dựng dòng tiền, việc tính toán vốn đầu tư ban đầu chưa hợp lý. Đối với các dự án xây dựng thì vốn đầu tư ban đầu là rất lớn nhưng lại không tập trung ở một thời điểm mà rải rác theo tiến độ thi công nên nếu tính tất cả vào một năm là không hợp lý. Ngân hàng cần xem xét thời gian giải ngân của mình để quy đổi vốn đầu tư cho phù hợp. Có như vậy thì mới đảm bảo rằng vốn đầu tư bỏ ra ở năm 0 thực tế là bao nhiêu. Thẩm định tổng vốn đầu tư ban đầu là rất quan trọng vì nó không chỉ tính toán mức vốn mà dự án phải bỏ ra mà còn giúp ngân hàng xác định được mức tài trợ cần thiết. Dòng chi phí của dự án không đánh giá sát với thực tế. Chi phí xây dựng các công trình bao gồm chi phí nhân công, chi phí vật liệu, máy thi công, chi phí quản lýnhưng các chi phí này ở các thời điểm khác nhau thì được tính toán khác nhau. Đặc biệt là các chi phí biến đổi như giá cả của vật liệu xây dựng, nhiên liệu, điện luôn biến động theo thị trường và bị ảnh hưởng bởi lạm phát. Phần lớn cán bộ thẩm định mới chỉ quan tâm đến những chi phí trực tiếp mà chưa để ý đến những chi phí gián tiếp như các chi phí quản lý phân bổ cho dự án. Đặc biệt là cán bộ thẩm định thường bỏ qua giá trị còn lại của dự án. Nó ảnh hưởng nhiều đến việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả sau này vì làm sai lệch dòng tiền. Đối với các doanh nghiệp xây lắp thì dòng thu hồi từ tài sản cố định vào năm cuối là khá lớn. Khoản thu này là từ các máy móc thi công công trình. d. Trang thiết bị của ngân hàng chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu trong thời đại mới. Mặc dù như đã nói ở trên ngân hàng cũng đầu tư mua sắm nâng cấp điều kiện cho các phòng làm việc. Tuy nhiên những trang thiết bị hiện có của ngân hàng chưa thể thỏa mãn là một ngân hàng hiện đại. Trong phòng đảm bảo mỗi người một máy tính nhưng chỉ có một số máy được quy định kết nối internet vì ngân hàng sợ việc truy cập có thể dẫn đến khả năng máy tính bị nhiễm virút ảnh hưởng đến dữ liệu của ngân hàng. Điều này làm giảm sự nhanh nhậy trong thu thập thông tin. e. Khâu tổ chức và quản lý thẩm định chưa khoa học. Chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa phòng tín dụng và phòng thẩm định. Trong ngân hàng có hai phòng cùng thực hiện công tác thẩm định là phòng thẩm định và phòng tín dụng. Tuy nhiên sự phối hợp này chưa được thực hiện tốt. Bởi vì phòng tín dụng sẽ cung cấp những thông tin về dự án cho phòng thẩm định nhưng hai phòng lại có những đánh giá hoàn toàn độc lập, không có sự trao đổi thảo luận trong quá trình làm việc. Mỗi phòng đứng trên quan điểm khác nhau để đánh giá dự án. Thẩm định là công việc khó đòi hỏi sự liên kết trong toàn hệ thống ngân hàng. Trong công tác thẩm định sẽ phát sinh nhiều vấn đề nếu có những trao đổi thường xuyên thì chắc chắn những kết luận đưa ra tăng thêm độ chính xác. Thực chất hiện nay cả hai phòng cùng làm công việc thẩm định là không hợp lý vì như vậy chỉ có theo chiều rộng mà không theo chiều sâu. Nên tốt nhất ngân hàng nên tập trung vào một đầu mối và tạo ra sự liên kết giữa đầu mối đó với các phòng khác trong hệ thống. Hiện nay ngân hàng chưa có một nguồn kinh phí nào để thanh toán cho những chi phí phát sinh trong công tác thẩm định. Đối với các dự án thuộc lĩnh vực xây lắp muốn thẩm định tốt cần có những thông tin về nhiều lĩnh vực như luật đất đai, luật xây dựng, luật đấu thầu mỗi dự án khác nhau được thiết kế và xây dựng riêng, vì vậy chi phí phát sinh theo sẽ khác nhau. Nguồn kinh phí thẩm định hiện nay chỉ là trả lương cho cán bộ, những khoản chi phí khác như mua thông tin và đi lại thì cán bộ tự chi. Với kinh phí như vậy thì khó có thể đảm bảo tốt cho chất lượng thẩm định. 2.6.3. Nguyên nhân. a. Năng lực, kinh nghiệm cán bộ thẩm định còn hạn chế. Những cán bộ thẩm định trong tại chi nhánh hầu hết được đào tạo từ các trường thuộc khối kinh tế nên những hiểu biết về xây dựng còn yếu kém. Xây lắp là lĩnh vực phức tạp, có nhiều yếu tố mang tính kỹ thuật cao đòi hỏi phải có chuyên môn về xây dựng mới có thể hiểu được. Việc đọc, bóc tách bản vẽ là không hề đơn giản, việc xác định chi phí xây dựng cũng vậy. Hơn nữa đi kèm với hoạt động xây dựng là những quy định, pháp luật liên quan rất nhiều. Tuy nhiên cán bộ thẩm định không được đào tạo chính quy hoặc chỉ được học qua một lớp ngắn hạn về lĩnh vực này do đó không tránh khỏi những hạn chế nhất định. b. Nguồn kinh phí cung cấp cho thẩm định còn ít. Chưa có quy định rõ ràng về chi phí cho thẩm định ngoài việc trả lương cho cán bộ theo chế độ. Đây là nguyên nhân rất khó khắc phục vì thực chất ngân hàng cũng là một tổ chức kinh doanh vì lợi nhuận. nếu kinh phí thẩm định lớn đồng nghĩa với việc tăng chi phí dẫn tới giảm lợi nhuận. Trong khi đó để cạnh tranh và ổn định thị trường thì ngân hàng không thể tăng lãi suất cho vay được. c. Thẩm định là công việc rất khó vì đây là việc mang tính chất kiểm tra rất dễ sai sót, chứa đựng nhiều rủi ro. Thẩm định là đánh giá về hoạt động mà nó chưa xảy ra. Hơn nữa, kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng chịu sự chi phối của nhiều yếu tố khách quan nên mức rủi ro càng lớn, khó lường trước. Do đó, thẩm định sẽ kèm theo rủi ro và có thể đi đến quyết định sai lầm. Có những yếu tố không thuận lợi mà chúng ta có thể xác định và chế ngự hoặc giảm thiểu nhưng có yếu tố thì không. d. Do môi trường kinh tế và môi trường đầu tư chưa ổn định. Hệ thống pháp luật của nước ta đang trong quá trình hoàn thiện nên các văn bản quy phạm pháp luật liên quan dến hoạt động đầu tư xây dựng luôn bị thay đổi khiến ngân hàng khó có thể kiểm soát. Nền kinh tế chưa ổn định dẫn đến tình trạng lạm phát hay xảy ra, giá cả thị trường biến động thất thường nên khó xác định yếu tố đầu vào cũng như đầu ra. Vì vậy làm ảnh hưởng đến việc xây dựng dòng tiền. e. Sự liên kết giữa các ngân hàng còn yếu. Hiện nay các ngân hàng mới được thành lập rất nhiều, tuy nhiên chưa có sự hợp tác quan hệ mật thiết giữa các ngân hàng với nhau. Một doanh nghiệp có thể có quan hệ tín dụng với nhiều ngân hàng nên nếu các ngân hàng liên kết lại thì thông tin tín dụng về doanh nghiệp sẽ đầy đủ hơn, nhờ đó mà giảm thiểu rủi ro thông tin. Các ngân hàng tại Việt Nam vẫn hoạt động theo phương châm mạnh ai nấy được. Ngân hàng nào cũng chỉ muốn thu hút khách hàng về phía mình mà chưa cùng nhau khai thác một khách hàng. Điều này ảnh hưởng đến công tác thẩm định cũng như kiểm soát quan hệ tín dụng của những doanh nghiệp lớn. f. Trình độ lập dự án của khách hàng còn kém. Nhiều dự án xin vay vốn thiếu rất nhiều hồ sơ cần thiết, ngân hàng đều phải yêu cầu bổ sung thêm. Nội dung dự án thì sơ sài không đủ căn cứ để đưa ra quyết định. Chính vì vậy làm kéo dài thời gian thẩm định do phải chờ đợi hoàn thiện hồ sơ. Thiếu số liệu gây khó khăn cho cán bộ thẩm định xác định các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DAĐT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 1. Phương hướng hoạt động của NH ĐT & PT HN trong thời gian tới. 1.1. Phương hướng hoạt động chung. Với việc gia nhập WTO, các ngân hàng nước ngoài sẽ có nhiều cơ hội hơn trong trong việc xâm nhập vào thị trường Việt Nam. Như vậy, sức ép cạnh tranh với các ngân hàng nội địa cũng tăng lên, điều đó thúc đẩy các ngân hàng phải nỗ lực hết mình trong cuộc cạnh tranh đầy thách thức này. Mục tiêu chung trong năm tới là đẩy mạnh tăng trưởng huy động vốn và phát triển dịch vụ ngân hàng. Lấy an toàn – chất lượng – hiệu quả và tăng trưởng bền vững làm phương châm hoạt động; Nâng cao sức cạnh tranh thông qua việc chuyển đổi mô hình cơ cấu tổ chức, hoạt động kinh doanh theo mô hình ngân hàng hiện đại. Từng bước ứng dụng công nghệ tiên tiến và công cụ quản trị hiện đại vào hoạt động kinh doanh. Thông qua quản trị tài sản Nợ - Có, quản trị kinh doanh, quản trị rủi ro, và đẩy mạnh tái cơ cấu đảm bảo cung cấp các dịch vụ có chất lượng cao cho khách hàng, tối đa hóa thu nhập và thực hiện tiết kiệm chi phí để gia tăng khả năng sinh lời, n