Chuyên đề Công tác thẩm dự án cho vay vốn tại Ngân hàng VPBank

òng việc thay đổi tỉ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ. Trên cơ sở tham khảo các dự án tương tự và những kinh nghiệm được NH đúc kết ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định thấy có sự khác biệt quá lớn ở từng nội dung thì cần tiến hành tập trung phân tích để tìm ra nguyên nhân và đưa ra nhận xét . Trên cơ sở đó đưa ra cơ cấu vốn hợp lý mà vẫn đảm bảo mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án nhằm mục đích xác định được mức tối đa để ngân hàng cho vay vốn. Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng cũng cần xem xét sự hợp lý về cơ cấu vốn lưu động và vốn cố định. Khi dự án đi vào hoạt động rồi thì nguồn vốn lưu động phải được đảm bảo không nữa nguồn vốn cố định đã đầu tư vào xây dựng nhà xương sẽ không phát huy được tác dụng của chúng. NH sẽ dựa vào tốc độ lưu chuyển vốn lưu động của các doanh nghiệp cùng ngành và khả năng tự chủ về vốn lưu động của chủ đầu tư để xác định chi phí cho từng giai đoạn. Sau khi cán bộ thẩm định xác định được tổng mức vốn đầu tư hợp lý thì cần xem xét tới việc phân bổ vốn đầu tư theo kế hoạch tiến độ đầu tư. Đông thời cán bộ thẩm định cần phải so sánh được nhu cầu về vốn và khả năng đảm bảo vốn cho dự án về cả số lượng và tiến độ. Khi thấy khả năng đảm bảo vốn lớn hơn hoặc bằng nhu cầu về vốn thì dự án được chập nhận do đó NH nên cho vay vốn. còn nếu thấy nó nhỏ hơn thì phải giảm quy mô dự án hoặc xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo đồng bộ với quy mô dự án. Ngoài ra, cán bộ thẩm định xem xét tỷ lệ vốn chủ sở hưu và vốn vay có đảm bảo tính an toàn của nguồn vốn hay không. Nếu dự án có tỷ lệ vốn vay trên tổng vốn đầu tư mà trên 60 % thì khó có thể trả nợ. Do đó NH không nên cho vay trong trường hợp này. * Thẩm định doanh thu, chi phí, giá thành và lợi nhuận dự kiến. Dựa vào những báo cáo tài chính, những bảng phân tích về cung cầu thị trường … mà khách hàng gửi cho NH, cán bộ thẩm định kiểm tra thẩm định sâu các nội dung sau: Tổng chi phí của dự án: gồm chi phí sản xuất ( chi chí NVL, chi phí nhân công, chi phí lãi vay… ) và chi phí ngoài sản xuất như chi phí bán hàng, chi phí quảng cáo, chi phí dự phòng….Quá trình thẩm định cán bộ thẩm định cần tiến hành đánh giá một cách chính xác của từng khoản mục phí. Đồng thời biết cách phân bố chi phí vay ngân hàng, tính toán các mức thuế phải nộp tránh thừa hay thiếu hoặc áp dụng sai mức thuế. Sau đó cần phải kiểm tra việc tính khấu hao xem cách tính khâu hao đã tuân thủ đúng quy định của nhà nước hay chưa, cũng như kiểm tra việc tính khấu hao, lãi vay và phân bố khấu hao, lãi vay vào giá thành sản phẩm. Giá thành của từng loại sản phẩm: cán bộ thẩm định kiểm tra đánh giá các khoản mục chi phí tạo nên giá thành sản phẩm cao hay thấp, đã hợp lý hay chưa? Và cũng phải so sánh với các giá thành sản phẩm của các loại sản phẩm tương tự trên thị trường từ đó rút ra được kết luận. Muốn tính được giá thành sản phẩm cán bộ thẩm định phải dựa vào tổng mức chi phí, mức chênh lệch giá và cần phải xác định được các hao hụt ngoài dự kiến để tiến hành phân bổ cho số lượng thành phẩm một cách hợp lý. Đối với doanh thu và lợi nhuận của dự án: Doanh thu dự án là tổng giá trị hàng hóa và dịch vụ thu được trong năm dự kiến gồm: doanh thu từ sản phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu và dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu hàng năm của dự án được xác định trên cơ sở sản lượng tiêu thụ dự kiến hàng năm và giá bán buôn sản phẩm dịch vụ của dự án. Doanh thu cần được xác định rõ ràng từng nguồn dự kiến theo năm. Đối với những năm đầu hoạt động thì công suất thiết kế thường thấp hơn dự kiến khoảng từ 50-80% và mức tiêu thụ cũng đạt không cao chỉ khoảng 60-80%. Vì vậy doanh thu những năm đầu cũng thấp hơn các năm sau. Lợi nhuận của dự án: là chênh lệch giữa doanh thu và chi phí sản xuất của các sản phẩm. Lợi nhuận mà các ngân hàng thường quan tâm gồm lợi nhuận gộp, lợi nhuận ròng trước thuế, lợi nhuận ròng sau thuế… Sau đây là bảng tính doanh thu, chi phí, lãi vay và lợi nhuận theo mâu: Bảng 1.7: bảng tính doanh thu, chi phí, lãi vay… Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 1 Năm 2 Năm… 1. Sản lượng 2.Tổng doanh thu không có VAT 3. Tổng chi phí + Chi phí nguyên, nhiên vật liệu + Chi phí nhân công + Chi phí bán hàng và quản lý + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay + Chi phí khác 4. Thu nhập trước thuế 5. Thuế TNDN 6. Thu nhập sau thuế * Thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án: VPBank sử dụng một số chỉ tiêu sau để thẩm định dự án: - Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần của dự án ( NPV ): NPV là chỉ tiêu phản ánh về tiền lợi từ dự án đầu tư. Là phần chênh lệch giữa tất cả các dòng tiền ròng của dự án trong tương lai được quy đổi về thời điểm hiện tại và giá trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu. NPV cho biết quy mô giá tiền lời của dự án sau khi đã hoàn đủ vốn. Vì vậy: NPV > 0 dự án có lãi NPV = 0 dự án hòa vốn NPV < 0 dự án bị lỗ Vì vậy mà một dự án khả thi là một dự án có NPV > 0. - Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR: IRR là mức lãi suất mà nếu sử dụng nó để quy đổi khoản thu chi của dự án vệ mặt bằng hiện tịa thì các khoản thu bằng các khoản chi hay nói cách khác là lãi suất chiết khấu tương ứng với NPV = 0. IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính. Nó là mức lãi suất lớn nhất mà dự án có thể chấp nhận được. Công thức tính IRR: (r2 - r1) IRR = r1 + NPV1 * ----------------- NPV1 +½ NPV 2½ Như chúng ta biết dự án chỉ được chấp nhận khi IRR > igh Với igh là mức lãi suất vay ngân hàng. Khi IRR > igh thì dự án vừa trả được nợ vừa có lãi Khi IRR = igh thì dự án hoạt động chỉ đủ khả năng trả nợ Khi IRR < igh thì dự án không có khả năng trả nợ. Thời gian thu hồi vốn T T là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Đấy chính là khoảng thời gian cần thiết để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần vào khấu hao thu hồi hàng năm. Công thức tính T: Tổng số vốn đầu tư T = ---------------------------------- Lợi nhuận thu + Khấu hao cơ bản dùng được hàng năm để trả nợ hàng năm Khi T của dự án bé hơn bằng số năm hoạt động của dự án thì dự án mới được chấp nhận. Chỉ tiêu ROI ( tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư ) ROI là một chỉ tiêu tổng hợp nhất đánh giá khả năng sinh lời của một đông vốn đầu tư. Đây là tỷ lệ hoàn vốn đầu tư. Công thức tính ROI: ROI = Lợi nhuận sau thuế ---------------------------- Tổng vốn đầu tư ROI càng cao càng tốt ví nó phản ánh một đồng vốn đầu tư vào dự án thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế. Cán bộ thẩm định tiến hành lập bảng tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án dựa vào cơ sở tổng hợp từ các bảng dự trù doanh thu, chi phí trên công cụ Excel theo các mẫu sau: Bảng 1.8: bảng tính các chỉ tiêu tài chính. Chỉ tiêu Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3… 1. Doanh thu 2. Tổng chi phí 3. Khấu hao 4. Lãi vay 5. Thu nhập trước thuế 6. Thuế TNDN 7. Thu nhập sau thuế 8. Dòng tiền hàng năm (CFi) 9. PVCFi 10. NPV 11. IRR 13. T 14. ROI Như vậy dựa vào các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, …đã tính ở trên cán bộ thẩm định đưa ra khẳng định xem dự án có hiệu quả không, có thể cho vay được không. Xem xét chỉ tiêu NPV > 0 thì dự án hoạt động có lãi Xem xét chỉ tiêu IRR > lãi suất cho vay thì với mức lãi suất hiện tại dự án có thể vừa trả được nợ vừa có lãi. Do đó dự án có hiệu quả, NH có thể cho doanh nghiệp vay vốn. Từ đó cán bộ thẩm định xác định phương án cho vay như xác định lại số tiền cho vay, lãi suất cho vay, phương thức cho vay, phương thức phát tiền vay và thời gian giải ngân. Đồng thời cũng phải xác định cả phương án thu nợ như: xác định nguồn trả nợ hàng năm, thời gian cho vay, số kỳ hạn trả nợ gốc. * Phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhậy là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một biến hay hai biến đồng thời đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Để phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định trước hết cần dự đoán các yếu tố có khả năng tác động lớn nhất đến kết quả cuối cùng, rồi mới đến dự đoán cho các yếu tố đó tăng giảm với phương án giả định. Thường những yếu tố được xem xét là: tổng vốn đầu tư, sản lượng tiêu thụ thực tế, giá thành nguyên vật liệu đầu vào, giá bán sản phẩm…Ngoài ra có thể dùng thêm lãi suất đi vay. Đây cũng là yếu tố cơ bản quyết định tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Trên cơ sở đó thiết lập các bảng tính độ nhậy theo các trường hợp một biến hay cả hai biến thay đổi đồng thời nhằm tính toán lại các chỉ tiêu NPV hay IRR của dự án theo mẫu dưới đây: Bảng1.9: bảng phân tích độ nhậy 1 chiều Trường hợp cơ bản Giá trị 1 Giá trị 2 Giá trị… NPV Kết quả IRR Kết quả Bảng 1.10: Bảng phân tích độ nhậy 2 chiều Biến 1 Biến 2 NPV (IRR) cơ sở Giá trị 1 Giá trị 2 Giá trị 3 Giá trị 1 Giá trị 2 Giá trị 3 1.2.3.5. Thẩm định hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Đây là việc cán bộ thẩm định cần xem xét lợi ích mà dự án đem lại cho xã hội, cho quốc gia. Cán bộ thẩm định cần dựa vào các báo cáo tài chính của dự án để tính các chỉ tiêu định lượng và các xem xét mang tính định tính sau: - Cán bộ thẩm định đánh giá sự gia tăng số lao động có việc làm dựa vào số chỗ làm việc gia tăng thêm từng năm và cả đời dự án. Ta có: Số lao động tăng thêm = số lao động thu hút thêm – số lao động mất việc làm. - Đánh giá sự tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ cho đất nước dựa vào số ngoại tệ thực thu từ hoạt động đầu tư từng năm và cả đời dự án. - Chỉ tiêu phân phối thu nhập và công bằng xã hội được thể hiện qua sự đóng góp của công cuộc đầu tư vào việc phát triển những vùng kinh tế kém phát triển. Đồng thời đẩy mạnh công bằng xã hội. - Mức nâng cao trình độ nghề nghiệp của người lao động: được thể hiện ở chỉ tiêu bậc thợ bình quân thay đổi sau khi đầu tư so với trước khi đầu tư. - Mức tăng năng suất lao động sau khi đầu tư so với trước khi đầu tư của từng năm và bình quân cả đời dự án. - Chỉ tiêu mức độ nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất được thể hiện ở mức thay đổi cấp bậc công việc bình quân sau khi đầu tư so với trước đầu tư. Đồng thời phải chú ý đến cả phát triển xã hội ở những địa phương nghèo, những vùng xa xôi, dân cư thưa thớt mà có nhiều tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên. 1.2.3.6. Thẩm định về ảnh hưởng môi trường sinh thái Ảnh hưởng môi trường sinh thái đang được quan tâm rất mạnh hiện nay. Vì vậy cán bộ thẩm định của VPBank khi thẩm định dự án cần phải xem xét hồ sơ vay vốn, kiểm tra đối chiếu với các văn bản hiện hành xem dự án có nằm trong diện phải lập và thẩm định, trình duyệ báo cáo đánh giá tác động môi trường hay không? và có thì phải được các cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Trong quá trình thẩm định, cán bộ cần phải xem xét mức độ gây ô nhiễm môi trường của dự án như thế nào, những giải pháp và phương tiện xử lý ô nhiễm của doanh nghiệp. Đồng thời phải xem xét xem những giải pháp đó có phù hợp với quy định của luật bảo vệ môi trường, của các Bộ Ngành không và chi phí chúng là bao nhiêu. 1.2.3.7. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý của dự án. Thẩm định phương diện tổ chức quản lý dự án, cán bộ thẩm định thường đánh giá thông qua năng lực và kinh nghiệm của nguồn nhân lực của dự án. Đánh giá kinh nghiệm, trình độ tổ chức quản lý của chủ đầu tư. Đấy chính là đánh giá về sự hiểu biết và khả năng tiếp cận, điều hành công nghệ mới của dự án. Đánh giá về năng lực, uy tín của nhà thâu. Đánh giá về trình độ của đội ngũ lao động. Ngoài ra, cán bộ thẩm định cần chú ý đến một vấn đề trọng công tác quản lý dự án nữa là bộ máy tổ chức quản lý thực hiện dự án phải đảm bảo phù hợp với cơ chế, pháp luật hiện hành. 1.2.4. Ví dụ về hực trạng thẩm định dự án đầu tư: “Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Koa – Vĩnh Phúc” 1.2.4.1. Giới thiệu về dự án Tên dự án: “Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Thoa – Vĩnh Phúc” Chủ đầu tư: công ty thương mại và xây dựng Thân Hà Loại hình dự án: dự án xây dựng đầu tư phát triển Địa điểm xây dựng: xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh – Tỉnh Vĩnh Phúc Sản phẩm của dự án: đây là loại sản phẩm đang có nhu cầu cần thiết cho khu công nghiệp Kim Thoa, huyện Mê Linh và các vùng lân cận của tỉnh Vĩnh phúc. Tổng mức vốn đầu tư theo thẩm định của NH: 588.214.093.000 đồng Trong đó: nguồn vốn tự có: 300.214.093.000 đồng Vốn vay NH: 288.000.000.000 đồng Có chi phí xây lăp: 495.964.961.524 đồng Chi phí GPMB: 4.580.000.000 đồng Chi phí quản lý dự án: 6.435.689.629 đồng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 11.397.744.390 đồng Chi phí khác: 16.361.733.766 đồng Chi phí dự phòng: 53.474.008.431 đồng 1.2.4.2. Thẩm định về dự án đầu tư Để thẩm định dự án đầu tư này, các cán bộ thẩm định sử dụng các phương pháp thẩm định một cách linh hoạt. Với mỗi nội dung cụ thể được sử dụng từng phương pháp thẩm định cụ thể rõ ràng nhằm giúp quá trình thẩm định được diễn ra chính xác và hợp lý. Cơ sở pháp lý của dự án: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án.đầu tư ““Xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp phục vụ KCN Kim Thoa – Vĩnh Phúc” Quyết định số 06/2005/QĐ – BXD ngày 03/02/2005 của bộ trưởng bộ xây dựng về việc ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng. Căn cứ Quyết định số 86/2003/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2007. Quyết định số 2306/QĐ-UB ngày 17/08/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt địa điểm, phạm vi lập dự án đầu tư, xây dựng khu nhà ở công nhân phục vụ khu công nghiệp Kim Hoa – Phúc Thắng tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh. Căn cứ tờ trình số 36/TT-TCKH ngày 23/08/2007 của Phòng tài chính – kế hoạch UBND huyện Mê Linh về việc xin phê duyệt phương án tổng thể. Quyết định số 5969/QĐ-CT ngày 27/08/2007 của Chủ tịch UBND Huyện Mê Linh về việc phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tổng thể khi Nhà nước thu hồi đất. Căn cứ công văn số 4433/UBND-CV1 ngày 10/12/2007 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy hoạch khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh. Căn cứ Quyết định số 44/QĐ-UBND ngày 10/01/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết KCN Phúc Thắng – Kim Thoa – Vĩnh Phúc Các tài liệu về thỏa thuận cấp điện, thoát nước, cấp nước, vệ sinh của các sở quản lý ngành đối với dự án xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh. Cơ sở pháp lý của dự án này đã được cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định bằng phương pháp thẩm định trình tự. Đó là xem xét tính đầy đủ của các văn bản hồ sơ pháp lý và sau đó xem xét tính hợp lệ, hợp pháp của từng loại văn bản cụ thê. Hình thức lựa chọn đầu tư Đây là hình thức đầu tư mơi, là hình thức đầu tư trực tiếp xây dựng mới. Hình thức đầu tư do công ty tư nhân đầu tư xây dựng. Khía cạnh thị trường và tổng thể thị trường tiêu thụ sản phẩm. Thị trường là một yếu tố hết sức quan trọng cho dự án. Vì vậy, ngân hàng phải tiến hành thẩm định khía cạnh thị trường của dự án để xem dự án này có tính khả thi cao không, có nên cho công ty vay vốn thực hiện dự án không. Trong khía cạnh thị trường, VPBank đã dùng các phương pháp thẩm định theo so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, theo trình tự. Các nội dung được cán bộ thẩm định theo trình tự nhất định. Như chúng ta biết thị trường là một yếu tố biến động thường xuyên và gặp nhiều rủi ro cho nên phương pháp dự báo đã được các bộ dùng để thẩm định khía cạnh thị trường rộng rãi. Dự án được xây dựng tại một địa điểm gần KCN nên thị trường tiêu thụ sản phẩm rất tiềm năng. Thị trường đầu ra đã được công ty xác định và định hướng tốt. KCN Kim Thoa đang thiếu nhà ở cho công nhân nên dự án nhà xây xong sẽ đáp ứng được một phần nhà ở cho công nhân. Thị trường mục tiêu của sản phẩm là đáp ứng nhà ở cho công nhân của KCN Kim Thoa – Phúc Thắng. Khối lượng nhà ở dự định xây dựng phù hợp với nhu cầu và thu nhập của công nhân ở đây. Với cảnh quan thiên nhiên đẹp và các điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như đầu tư xây dựng phong phú hệ sinh thái của khu vực sẽ tạo ra một khu ở dành cho công nhân phục vụ KCN Kim Thoa – Phúc Thắng hợp lý. Dự án này rất có lợi cho nhà nước ta. Dự án xây dựng xong sẽ giải quyết được vấn đề khó khăn về nhà ở cho nhân dân của nhà nước. Vì vậy dự án này sẽ được nhà nước có các chính sách khuyến khích xây dựng. Đồng thời dự án cũng nhận được nhiều chính sách khuyến khích của tỉnh Vĩnh Phúc. Các cán bộ tín dụng của ngân hàng có nhiệm vụ kiểm tra tính chính xác của các thông tin mà chủ đầu tư cung câp cho VPBank. Đồng thời cũng phải kiểm tra tính hợp lý của các kết luận về thị trường đầu ra và thị trường đầu vào của dự án này. Thẩm định phương diện kỹ thuật Đây là một dự án có tính kỹ thuật cao, cần độ chính xác cao. Trong quá trình thẩm định nội dung này, cán bộ tín dụng đã sử dụng linh hoạt hai phương pháp thẩm định trình tự và so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Trong đó phương pháp phân tích đối chiếu các chỉ tiêu kỹ thuật đã được sử dụng phổ biến hơn. Địa điểm xây dựng: Khu đất xây dựng dự án hiện nằm trên khu ruộng bên bờ sông Cà lồ thuộc địa phận hành chính xã Kim Hoa – Huyện Mê Linh – Tỉnh Vĩnh Phúc. Với tổng diện tích khu đất dùng để xây dựng khu nhà ở là 9,314882 ha được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, H, G*, F*, E*, F, E. Phía Đông Bắc giáp với sông Cà Lồ Phía Đông Nam giáp với sông Cà Lồ Phía Tây Nam giáp với đường Liên xã Phía Tây Bắc giáp với khu ruộng canh tác. Như chúng ta biết địa điểm xây dựng dự án rất thuận lợi. khu vực giáp bơ sông Cà Lồ, xã Kim Hoa bên cạnh là khu công nghiệp, và là một vùng cảnh quan rất hấp dẫn cho việc đầu tư đa dạng các loại hình nhà cũng như các loại hình dịch vụ đô thi, lại liền kề thủ đô Hà Nội, một trong những vùng phát triển năng động của khu vực phía Bắc Hà Nội, vì thế đã thu hút được nhiều đối tác đầu tư, dự báo khả năng tăng trưởng kinh tế hội trong khu vực Mặt khác, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đầu tư tương đối thuận lợi như: hệ thống giao thông gồm tuyến quốc lộ 3, tỉnh lộ, đường sắt, nhà ga đường sắt, hệ thống cấp điện và thông tin bưu điên. Quy mô dự án: Số hộ : 728 hộ Gồm: + Nhà ở biệt thự : 40 hộ x 5 người/ hộ = 200 người + Nhà chia lô + dịch vụ :112 hộ x 5 người / hộ = 560 người + Nhà ở chung cư cho thuê 9 tầng: 576 hộ x 5 người / hộ = 2880 người. Quy mô dân số khu nhà ở: 3640 người x 1,05 =3822 người ( 1,05 hệ số dự phòng ) Diện tích đất ở : 58.053,4 m2 Bảng 1.11: Bảng tính toán chỉ tiêu sử dụng đất: STT Chức năng khu đất Ký hiệu Diện tích (m2) Tầng cao TB Số lượng (nhà) Mật độ XD (%) Người sử dụng Tỷ lệ chiếm đất (%) I DIỆN TÍCH ĐẤT Ở 580.3,4 728 3.640 62,32 1 Đất biệt thự BT-- 119.8,8 3 40 37,6 200 12,8 2 Đất dịch vụ nhà chia lô CL-- 11996,8 3 112 79,36 560 12,9 3 Đất chung cư 9 tầng CT-- 341.7,8 5,6 576 41,8 2.880 36,6 II ĐẤT THỂ THAO CÔNG VIÊN CC 149.9,6 16,05 1 Thể thao công viên CC- 149.9,6 2,4 7,2 16 III ĐẤT KỸ THUẬT KT 262.3,3 2,8 III ĐẤT ĐẤU GIÁ ĐG Đất nằm ngoài phạm vi nghiên cứu II ĐẤT GIAO THÔNG CX 175.22,5 18,9 Tổng cộng toàn khu 931.48,8 100 Qua bảng trên ta thấy quy mô dự án rất phù hợp. Số lượng nhà xây dựng lên phù hợp với số lượng dân cư ở khu vực. sản phẩm xây dựng lên có khả năng sẽ tiêu thụ tốt. Nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào là yếu tố không thể thiếu của dự án. NVL sử dụng chủ yếu cho dự án là sắt thép, xi măng, cát, vôi, sơn,… Do địa điểm xây dựng rất thích hợp, gần khu công nghiệp, gần đường Liên xã và còn gần Hà Nội nên NVL đầu vào cho dự án rất đa dạng và phong phú. Hệ thống giao thông ở đây rất tốt nên NVL đầu vào vẫn chuyển dễ dàng. Do đó chi phí đầu vào sẽ được giảm. Bên cạnh đó nguồn cung cấp NVL đầu vào rất phong phú. Như sắt thép công ty lấy từ khu Thái Nguyên vẫn chuyển bằng đường bộ, Xi măng được nhập hàng từ công ty xi măng Bỉm sơn Thanh hóa cũng được vẫn chuyển bằng đường bộ đều thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án sau này. Thiết bị, máy móc, kỹ thuật: Thiết bị và máy móc do công ty Thương mại và xây dựng Thân Hà cung cấp, cũng rất hiện đại, được nhập khẩu từ nước ngoài. Các loại máy ủi, máy cẩu, máy đổ bê tông…được nhập khẩu từ nước ngoài về, có công nghệ phù hợp với trình độ hiện tại của công nhân. Sự đồng bộ của thiết bị giúp công ty giảm được lượng lao động đáng kể và thời gian thực hiện dự án được rút ngắn. Các chỉ tiêu kinh tê kỹ thuật đối với công trình: Đất ở: 58.053,4 chiếm 62,32% diện tích đất diện tích sàn ( m2 ) ( m2 ) + nhà ở biệt thự 3 tầng ( 40 tâng) 11.918,8 13.440 + nhà chia lô + dịch vụ( 112 nha ) 11.996,8 28.560 + nhà cao tầng 9 tầng( 9 nhà) 34.137,8 80.000,5 Đất thể thao công viên: 14.949,6 m2 chiếm 16% Đất giao thông: 17.522,5 m2 chiếm 18,81% Đất kỹ thuật: 2.623.3 m2 chiếm 2,8% Các chỉ tiêu này đã có tỷ lệ phù hợp với nhau, diện tích đất và diện tích sản tương đối phù hợp. Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật hạ tầng: Giao thông: đường phố trong đô thị : Cấp kỹ thuật: cấp 60. Vận tốc thiết kế: 60 km/ h Tải trọng tính toán tiêu chuẩn: p = 12T Cấp nước: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ với dân số tính toán là 4350 người. Lưu lượng nước lớn nhất theo đầu người : 200 l/ người/ ngàn đồng. Lưu lượng nước công cộng, dịch vụ: 10% nhu cầu dùng nước lớn nhất theo đầu người. Lưu lượng nước tưới cây: 3l/m2. Lưu lượng nước rửa đường: 1l/m2 Lưu lượng nước dự phòng, thất thoát: Hệ số: 1.1 Thoát nước thải: Thiết kế áp dụng cho khu đô thị nhỏ. Lưu lượng nước thải lấy bằng 100% tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt. Lưu lượng nước thải của khu dân cư: 1,5kg rác / người / ngày đêm. Chỉ tiêu cấp điện theo quy chuẩn VN Nhà ở chia lô: 5kw/ hộ Nhà ở biệt thự : 10 kw/ hộ Nhà cao tầng; 120 kw/ hộ Chiếu sáng đèn đường: 10 kw/ hộ Các chỉ tiêu trên đã được các cán bộ kỹ thuật của cơ quan Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội 22 phê duyệt. quy mô và giải pháp xây dưng Quy mô xây dựng: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật và làm cảnh quan khu vực. Xây dựng và hoàn thành các công trình theo quy hoạch Mật độ xây dựng công trình: 31,49% Tổng diện tích sàn xây dựng: 124542,5 m2 Mật độ diện tích sàn nhà ở của khu : 13370 m2/ha Tầng cao trung bình toàn khu: 4,25 tầng. Quy mô xây dựng phù hợp với quy mô dự án, từng hạng mục công trình được dự toán cụ thể. Hạng mục nào thực hiện trước hạng mục nào thực hiện sau được xác định rõ ràng. Hệ thống thoát nước: Lượng mưa ở đây phân bố không đều giữa hai mùa, mùa mưa lượng mưa chiếm 85% tổng lượng mưa trung bình hàng năm. Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1500 đến 2000mm, lượng mưa lớn nhất là vào tháng 7, tháng 8. Mùa mưa thường có bão, áp thấp nhiệt đới, cường độ có thể vượt quá 150 mm/ngày, có khi gây lụt nặng. Vì vậy, dự án cần phải có hệ thống thoát nước tốt, hiện đại. Khu vực này hiện tại chỉ có hệ thống thoát nước nông nghiệp, không có hệ thống thoát nước sinh hoạt. Dự án sẽ xây dựng hệ thống thoát nước mới và đồng bộ mới. Hệ thống thoát nước được chọn để thiết kế là hệ thống riêng, tồn tại hai mạng lưới thoát nước trên đường phố, một thoát nước mưa và một cho nước thải sinh hoạt thải ra từ các công trình công cộng và khu dân cư. Mạng lưới thoát nước thải được thiết kế trên nguyên tắc tự chảy, trên mạng lưới bao gồm các đường cống tròn bằng B.T.C. với các đường kính khác nhau đảm bảo thu gom và dẫn tất cả các loại nước thải ra khỏi khu vực và tránh sự chuyển động vòng lại và dềnh tắc. Độ dốc của cống thoát nước thải được thiết kế sao cho vận tốc nước thải trong cống đủ lớn để đảm bảo khả năng tự làm sạch cống và lớn hơn 1/ D ( D: đường kính của cống). Ống được nối theo phương pháp nối đỉnh. Nước thải được xử lý qua bể tự hoại xây dựng bên trong công trình hoặc trong ô đất xây dựng. Hệ thống thoát nước thải sẽ được thu gom bằng các cống có đường kính D300 rồi tập trung vào tuyến cống chính D400 chạy dọc trên vỉa hè. Khoảng cách giữa các ga nước thải trung bình 20m. Thiết kế hai mạng thoát thải riêng và cùng đổ về đường cống D600 và dẫn về trạm xử lý công suất 800 m3/ ngđ sau đó thải ra sông Cà Lồ phía đông khu đất. Cống đi trên vỉa hè các chỉ giới đường đỏ 1.65m và độ sâu chôn cống ban đầu 0,7m. Bố trí ống D150 – 250 chờ thoát nước từ các lô đất. Hệ thống thoát nước của dự án được xây dựng theo mô hình hiện đại, có thể thoát nước một cách an toàn cho khu nhà. Nó đảm bảo cho khu nhà xây dựng lên được an toàn về mùa mưa, giúp người dân sống ở đây bảo vệ môi trường trong sạch hơn. Hệ thống cấp điện: Nguồn điện: Nguồn cấp điện cho KCN Kim Thoa – Phúc Thắng sư dụng cấp điện áp 35kv, câp nguồn từ lưới điện 35KV từ KCN Minh Quang đến. Điêmt đầu nối cấp nguồn cụ thể sẽ được điện lực Vĩnh Phúc quyết định. Tương lai, khi khu vực Mê Linh cải tạo lưới trung thế sẽ được chuyễn sang sử dụng cấp điện áp chuẩn 22KV. Lưới điện: Lưới cao áp: phía ngoài khu vực thiết kế sử dụng lưới điện nỗi đi trên cột bê tông li tâm. Còn trong khu vực thiết kế, lưới điện cao thế đến các trạm biến áp đi ngầm sử dụng cáp điện Cu /DSTA/XLPE/PVC( 3x240)mm2 mạch vòng kín vận hành hở. Tuyến cáp ngầm cao thế được chôn trực tiếp dưới đất trong hào cáp, độ