Chuyên đề Đánh giá bước đầu hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội

MỚI VIỆT HƯNG, QUẬN LONG BIÊN, HÀ NỘI II.1> TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN II.1.1> Giới thiệu về khu đất thực hiên dự án II.1.1.1> Đặc điểm tự nhiên II.1.1.1.1> Vị trí, giới hạn khu đất dự án Khu đô thị mới Việt Hưng nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, thuộc địa phận thị trấn Đức Giang và các xã Gia Thuỵ, Thượng Thanh, Việt Hưng và Giang Biên - huyện Gia Lâm. Ranh giới khu đất được xác định như sau: - Phía Đông Bắc giáp tuyến đường quy hoạch nối từ nút Cầu Đuống với Quốc lộ 1 mới và khu dân cư xã Giang Biên. - Phía Đông Nam giáp tuyến đường khu vực có mặt cắt ngang 30m và khu công nghiệp Sài Đồng A. - Phía Tây Bắc giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và khu ruộng canh tác xã Thượng Thanh. - Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Lệ Mật, xã Việt Hưng. Diện tích đất trong ranh rới dự án là 210.5ha. II.1.1.1.2> Địa hình Trong phạm vi khu vực dự án địa hình nhìn chung là bằng phẳng, tuy nhiên có sự chênh lệch về cao độ giữa khu vực đã xây hiện trạng và khu ruộng canh tác. Khu vực đã xây dựng có cao độ dao động từ 5,2-8,35m. Khu vực ruộng đã canh tác có cao độ dao động từ 3,6-5,7m. Ngoài ra trong khu vực dự án có một số lượng hồ, đầm, vực đáng kể. II.1.1.1.3> Khí hậu Khu vực dự án có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội, Khí hậu trong năm được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh. - Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Nam. Nhiệt độ mùa này lên tới 380-390C. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9. Lượng mưa trung bình trong năm là 1470mm. - Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 hướng gió chủ đạo là hướng gió Đông Bắc trời lạnh hanh khô. Nhiệt độ trung bình mùa này khoảng 230C thấp nhất có lúc tói 60C-80C. Độ ẩm trung bình hằng năm là 84,5%. II.1.1.2> Đặc điểm kinh tế xã hội Khu đất thuộc dự án nằm trong quân Long Biên ở khu vực phía Bắc sông Hồng gồm 3 huyên: Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn với diện tích tổng cộng khoảng hơn 660 km2 (chiếm72% diện tích thành phố), dân số khoảng hơn 850 nghìn, chiếm 31% dân số thành phố. Khu vực này có diện tích rộng lớn và địa chất khá thuận lợi cho xây dựng công nghiệp và đô thị…song hiện nay kinh tế chưa phát triển, dân số ít, mật độ dân số thâp, văn hoá – xã hội ở trình độ thấp. Tuy nhiên trong những năm gần đây chính quyền thành phố cũng đã quan tâm đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu lắp ráp… góp phần đáng kể cải thiện bộ mặt của khu vực. II.1.2> Giới thiệu chung về dự án * Đứng trước nhu cầu đổi mới nhằm tạo điều kiện cơ sở vật chất cho tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của khu vực sau này. Chính vì vậy Thủ tướng Chính Phủ đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Việt Hưng tại quận Long Biên. Dự án có thể được coi là dự án phát triển khu đô thị mới với qui mô lớn nhất quận Long Biên được thành phố giao cho Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị làm chủ đầu tư xây dựng nhằm xây dựng nên một khu đô thị với hạ tầng kĩ thuật và cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại. Dự án được xác định là dự án trọng điểm trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2020. * Mục tiêu của dự án: 1. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thủ đô theo các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2020 đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt. 2. Hiện thực hoá Quy hoạch chi tiết phần sử dụng đất và giao thông tỷ lệ 1/5000 huyện Gia Lâm và quy hoạch chi tiết 1/2000 khu đô thị mới Việt Hưng đã đựơc UBND thành phố phê duyệt. 3. Hình thành nên một khu dân cư đô thị mang tính thương mai, thu hút người dân phố cổ và dân cư trong khu trung tâm thành phố đến định cư, góp phần dãn dân trong khu phố cổ, tạo điều kiện để bảo tồn các tuyến phố này. 4. Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu đô thị mới đạt được các tiêu chuẩn xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thị hiện đại, phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân theo tiêu chuẩn cao, góp phần ổn định thị trường nhà đất tại thủ đô. 5. Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn. 6. Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý khai thác mọi nguồn vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch. II.2> ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẰU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG II.2.1> Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án II.2.1.1> Nguồn huy động vốn của dụ án Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng là vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác. Ngoài vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động dự kiến đầu tư vào dự án bao gồm: - Vốn huy động của các tổ chức tín dụng. - Vốn đóng góp của các cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng mặt bằng trong khu đô thị mới Việt Hưng để xây dựng nhà ở và các công trình theo quy hoạch. Dự án được chia làm 2 giai đoạn và trong mỗi giai đoạn có hình thức huy động và sử dụng nguồn vốn là khác nhau. Giai đoạn 1: Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị Trong giai đoạn này chủ đầu tư dự án sử dụng vốn tự có và huy động các nguồn vốn thực hiện đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt bao gồm san nền, hệ thống giao thông, thoát nước, thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt, cấp nước, cấp điện… Giai đoạn 2: Giai đoạn khai thác đất đô thị Đồng thời với công việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, Chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn đóng góp của các cá nhân để xây dựng các công trình nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng, các hạng mục hạ tầng xã hội như trường học, công viên cây xanh, các công trình công cộng, dịch vụ thương mại để hoàn chỉnh dự án theo quy hoach được duyệt. Việc đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình chung cư cao tầng cũng như các căn hộ nhà ở thấp tầng, biệt thự và các công trình công cộng khác được thực hiện ở giai đoạn khai thác đất đô thị và thể hiện trong các dự án thành phần. Việc đánh giá hiệu quả trong phạm vi bài viết này sẽ được thực hiện đối với dự án ở giai đoạn 1. II.2.1.2> Thu chi của dự án * Chi phí của dự án được thể hiện dưới bảng sau: Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án TT Nội dung chi phí Vốn đầu tư (đ) A Chi phí xây lắp trước thuế 546.303.790.000 1 Chi phí XD HTKT cải tạo tuyến đường Ngô Gia Tự 49.735.070.000 2 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới Việt Hựng 496.568.720.000 3 Thuế VAT xây lắp 10% 54.603.379.000 Chi phí xây lắp sau thuế 600.3373878.937 B Chi phí khác 800.337.878.937 1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 819.973.494.500 2 Chi phí rà phá bom mìn 8.420.000.000 3 Chi phí chuẩn bị đầu tư, KSTK… (5%A) 27.315.189.500 4 Chi phí bảo trì hệ thống trước khi bàn giao (1%A) 5.463.037.900 5 Chi phí quản lý, quản cáo tiếp thị (1%A) 5.436.037.900 6 Tiền sử dụng đất đối với đất ở 2.579.288.000 7 Lãi vay ngân hàng 12.600.000.000 8 Chi phí bảo hiểm công trình 163.891.137 C Dự phòng chi phí 10% (A+B) 148.127.204.794 Tổng cộng 1.629.399.252.731 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Tổng mức đầu tư: 1.629.399.252.000 đ - Xây lắp 600.934.169.000 đ - Chi phí khác 880.337.879.000 đ - Dự phòng phí 148.127.205.000 đ * Nguồn thu của dự án bao gồm: 1. Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng vào các căn hộ thấp tầng xây thô bán cho các đối tượng có nhu cầu - Căn cứ vào nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ hạ tầng cho 1m2 diện tích đất ở thấp tầng là 11.500.000đ/m2. Theo qui hoạch chi tiết khu vực đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt, diện tích các lô biệt thự là 169,691m2. Nhằm giảm bớt nguồn kinh phí đầu tư từ ngân sách thành phố, các lô đất biệt thự BT1 và BT2 với tổng diện tích 11.788 m2 sẽ được bàn giao cho thành phố để đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy diện tích đất xây dựng nhà thấp tầng còn lại là: 169.691 - 11.788 = 157.903 m2 Với mức phân bổ và diện tích như trên, nguồn thu từ phân bổ hạ tầng diện tích đất thấp tầng là: 135.752 m2 * 11.500.000đ/ m2 = 1.452.703.000.000 đ 2. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của toàn bộ dự án là 421.634 m2, trong đó diện tích đất ở cao tầng trong ranh giới cải tạo chỉnh trang trục đường là 77.487 m2 và trong ranh giới khu đô thị mới Việt Hưng là 344.174 m2. Căn cứ vào quyết định 123/QĐ-UB và quyết định số 08/2004/QĐ-UB ngày 14/01/2004 của UBND thành phố Hà Nội thì chủ đầu tư sẽ phải bàn giao các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT15, CT19, CT21 với tổng diện tích 90.825 m2. Trong phạm vi khu đô thị mới Việt Hưng, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT13, CT14,CT16 với tổng diện tích 90.124 m2 được chủ đầu tư sử dụng để xây dựng nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Trong giai đoạn thực hiện dự án, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT11 và CT12 với tổng diện tích 21.833 m2 do vướng khu dân cư hiện trạng chưa thể giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án được, do vậy cũng không phân bổ hạ tầng cho các lô đất này. Như vậy tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của dự án phải được phân bổ hạ tầng là: 421.634 m2 – (90.825 m2 + 90.154 m2 + 21.833 m2) = 218.822 m2 Căn cứ vào mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất xây dựng nhà ở cao tầng tối thiểu là 900.000 đ/ m2. Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng là: 218.822 m2 * 900.000đ/ m2 = 196.939.000 đ. 3. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp Tổng diên tích đất xây dựng các công trình hỗn hợp của dự án là 131.512 m2. Dự kiến mức phân bổ hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất là 900.000 đ/ m2. Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp là: 131.512 m2 * 900.000 đ/ m2 = 118.368.900.000 đ Bảng 3: Tổng nguồn thu của dự án. TT Nguồn thu Giá trị (đ) 1 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng 1.452.703.000.000 2 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng 196.939.800.000 3 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp 118.368.900.000 Tổng cộng 1.768.011.700.000 (Nguồn : Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) II.2.1.3> Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án * Căn cứ vào nguồn thu tính toán và các chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra, hiêu qủa về tài chính của dự án được xác định như sau: - Tổng nguồn thu của dự án: 1.768.011.700.000 đ (A) - Tổng vốn đầu tư của chủ đầu tư: 1.629.399.253.000 đ (B) - Thuế thu nhập VAT = 10%(A-B): 13.861.224.000 đ (C) - Thu nhập chung = A-B-C: 124.751.202.000 đ (D) - Thuế thu nhập = 28%(D): 34.930.337.000 đ (E) - Thu nhập ròng 89.820.866.000 đ Qua phân tích trên, hiệu quả tài chính dự án bao gồm các khoản sau: - Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Thuế thu nhập VAT là 13.861.224.000đ; Thuế thu nhập doanh nghiệp là 34.930.337.000 đ. - Lợi ích của chủ đầu tư là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi thực hiện dự án là 89.820.866.000đ. * Một số chỉ tiêu khác: Như những tính toán trên chúng ta có thể thấy được việc thực hiện dự án là có lãi, tuy nhiên để đánh giá kĩ hơn về hiệu quả tài chính của dự án ta có thể xem xét một số số liệu tương đối sau: Tỉ số lợi ích trên chi phí của dự án là: B/C = 1.768.011.700.000/1.629.399.252.731 =1,1 Ta có thể thấy tỉ số B/C>1 như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả. So với dự án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc có B/C = 1,07. Suất thu hồi nội bộ IRR cuả dự án là 22.1% cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay và so sánh với dự án khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc có suất thu hồi nội bộ IRR = 20.91% hay khu Mỹ Đình là 21.5% thì ta có thể thấy dự án khu đô thị mới Việt Hưng có suất thu hồi nội bộ cao và đáng giá để đầu tư. Như vậy sau những đánh giá về mặt tài chính như trên ta có thể thấy việc thực hiện dự án là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên việc phân tích đánh giá dự án thông qua những đánh giá hiệu quả về mặt tài chính mới chỉ là trên góc độ của nhà đầu tư. Còn trên góc độ nhà quản lý đô thị mục tiêu chính của chúng ta phải xem xét hiệu quả dự án về mặt kinh tế-xã hội thì mới có thể có cái nhìn toàn diện về dự án. II.2.2> Đánh giá hiệu quả về kinh tế xã hội II.2.2.1> Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động Các xã Việt Hưng, Thượng Thanh, Giang Biên, huyện Gia Lâm nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc thủ đô, là những xã ven đô có diện tích đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp là rất lớn. Diện tích đất nông ruộng ở khu vực này là. Người dân ở đây sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trồng lúa và trồng hoa màu. Việc thực hiện dự án xây dựng ở khu vực này sẽ chiếm hết đất canh tác vốn là nguồn sống của người dân ở đây. Do đó, việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp của người dân địa phương sang các nghành nghề khác là một việc làm cấp bách để ổn định việc làm, tạo thu nhập ổn định cho người dân lao động và góp phần xây dựng kinh tế địa phương phát triển vững mạnh. Chính vì thế dự án đã có phương án giải quyết cho vấn đề này. Thứ nhất: Hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp một khoản kinh phí để đào tạo chuyển nghề theo qui định. Thứ hai: Khi các chung cư cao tầng trong phạm vi dự án xây dựng hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, đồng thời khi toàn bộ dự án khu đô thị mới Việt Hưng hoàn thành, Chủ dự án đầu tư là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị trực tiếp tổ chức thực hiện việc quản lý vận hành toàn bộ khu đô thị cũng như các chung cư sau khi bán tạo điều kiện thuận lợi tạo việc làm cho người dân trong vùng. Các công việc cụ thể bao gồm thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo dưỡng thang máy và các thiết bị công cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả, máy phát điện dự phòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến nới qui định, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuê măt bằng tầng 1 để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơi bán những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xung quanh, bảo vệ đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừa hạng chế đến mức thấp nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra. Những hoạt động này đảm bảo cho toàn bộ khu đô thị cũng như các công trình chung cư cao tầng được quản lý, vận hành thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượng lao động rất lớn. Thực tế qua các dự án đầu tư xây dựng đã được thực hiện thì để quản lý quản lý vận hành một công trình chung cư cần hơn 20 người mà toàn bộ khu đô thị mới Việt Hưng với hàng trăm khối nhà chung cư cao tầng sẽ thu hút một số lượng lớn các lao động địa phương tham gia công việc này. Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cấy xanh về sinh môi trường… đã kể trên trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm cho một khối lượng đáng kể dân cư địa phương. Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ăn việc làm cho một số lượng lớn lao động. Số lao động thường xuyên thực hiện dự án là từ 1.5 nghìn người cho đến 2 nghìn người với mức lương trung bình là từ 1 cho đến 1.5 triệu đồng/người/tháng. Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sử dụng giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội. Đồng thời cũng thực hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bị thu hồi đất và chuyển dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nông nghiệp sang sản xuất dịch vụ một trong những nhiệm vụ trong quá trình công nghiệp hoá đất nước. II.2.2.2> Nâng cao mức sống của người dân trong khu vực Đây có thể nó là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất khi đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội khi thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đó em xin tập trung phân tích kỹ chỉ tiêu này nhằm thấy được một cách chính xác hiệu quả xã hội của dự án. Ở phần này để dễ dàng cho việc đánh giá,so sánh đối với mỗi chỉ tiêu thành phần em xin nêu thực trạng khu vực trước khi thực hiện dự án sau đó sẽ nêu thực trạng khu vực sau khi dự án đựơc thực hiện. II.2.2.2.1> Cải thiện cơ sở hạ tầng Để đáp ứng nhu cầu của một xã hội văn minh hiện đại thì một cơ sở hạ tầng hiện đại phục vụ cho cuộc sống hàng ngày của người dân là điều không thể thiếu. Từ một vùng ven đô với cơ sở vật chất còn nghèo nàn lạc hậu thiếu thốn về mọi mặt nhưng khi có dự án được thực hiện thì mọi thứ đã được thay đổi. II.2.2.2.1.1> Vấn đề về giao thông * Trước tiên chúng ta cùng xem xét lại tình hình giao thông của khu vực trước khi dự án được thực hiện. - Tuyến đường Ngô Gia Tự với mặt cắt ngang từ 10.5m-12m, mặt đường bê tông nhựa, chất lượng kém, nhiều ổ gà lươn song. - Tuyến đường vào Công ty cổ phần khí công nghiệp nền đường rộng 4m-5m, mặt đường trải đá dăm thâm nhập nhựa. Hiện nay đã xuống cấp. - Tuyến đường nối làng Lệ mật đến thôn Quán Tình của xã Giang Biên. Dài 2060m, trong đó có 750m là đường bê tông, mặt cắt 5m-7m, phần còn lại là đường đất kết hợp mương nội đồng. - Ngoài các tuyến đường trên, trong khu vực còn có mạng lưới ngõ phố, đường thôn xóm cũ tình trạng xuống cấp đang được bê tông hoá. Nhìn chung hiện trạng giao thông còn manh mún, đường xá nhỏ hẹp chưa đạt yêu cầu. * Sau khi thực hiện dự án: Mạng lưới giao thông được thiết kế tuân thủ theo quy hoạch chung chi tiết được duyệt. Cao độ và toạ độ các nút giao thông khớp nối với các tuyến đường hiện trạng, phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt. Các tuyến đường chính như sau: - Quốc lộ 1A đi qua khu vực dự án với tên phố hiện tại là Ngô Gia Tự, từ nút giao thông Cầu Chui đế đầu cầu Đuống được làm lại có mặt cắt rộng B=48m - Tuyến đường bao phía Đông Bắc của dự án: nối từ đầu cầu Đuống đi khu đông nghiệp Sài Đồng và nối vào quốc lộ 1 mới. tuyến đường này có lộ giới rộng B=48m, dài L=2227m. - Tuyến đường bao phía Tây Nam của dự án: nối từ đường Ngô Gia Tự đi khu công nghiệp Sài Đồng. Tuyến đường có lộ giới B=40m, chiều dài L=1735m. - Các tuyến đường khu vực: có bề rộng mặt cắt ngang B=30m, riêng trục đường thương mại trong khu vực dự kiến dãn dân phố cổ dự kiến có lộ giới 40m - Các tuyến đường nội bộ trong khu đô thị có bề rộng mặt cắt ngang là 13.5m, 17.5m, 21.5m. - Bãi đỗ xe tập trung: Bố trí kết hợp với các tuyến hành lang cây xanh cách ly với các bãi đỗ xe tập trung phục vụ khu vực và khu nhà ở. Ở các bãi đỗ xe phục vụ nhóm nhà ở bố trí kết hợp với vườn hoa đơn vị ở. - Tất cả các đường có vỉa hè rộng từ 5m trở lên đều trồng cây xanh cả hai bên hè, với một loại cây cho mỗi đoạn phố. Đối với đường có vỉa hè rộng 3m, chỉ trồng cây một bên, cây trồng cách bó vỉa 1.2m. Khoảng cách trung bình giữa hai cây là 7m. Theo những số liệu như trên thì đã được trang bị một hệ thống giao thông tốt đồng bộ, đúng theo tiêu chuẩn quốc gia.Giao thông có thể được ví như huyết mạch trong mỗi cơ thể. Một hệ thống giao thông tốt sẽ giúp cho người dân tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí đi lại, nó liên kết khu đô thị với các khu khác làm cho việc đi lại trao đổi hàng hoá được thuận tiện thúc đẩy nền kinh tế của cả khu vực. II.2.2.2.1.2> Vấn đề cấp thoát nước * Hiện trạng của khu vực trước khi thực hiện dự án: 1.Cấp nước: Nguồn nước sinh hoạt cấp cho các khu dân cư thuộc huyện Gia Lâm bao gồm 3 loại chính: - Nguồn thứ 1: Lấy từ hệ thống cấp nước thành phố (nhà máy nước Gia Lâm cũ). Đây là nguồn nước chính, đảm bảo lưu lượng và chất lượng, đối tượng dùng nước được sử dụng theo hợp đồng giữa nhà máy nước với khách hàng. - Nguồn cấp thứ 2: Nguồn cấp nước do các cơ quan xí nghiệp trong khu vực tự khai thác, quản lý (có trạm cấp nước mini). - Nguồn cấp thứ 3: Do các hộ gia đình ở xa nguồn nước của Thành phố phải tự khoan giếng UNIFCEF để dùng cho sinh hoạt và chăn nuôi, loại nước này chưa được qua sử lý triệt để nên chưa hoàn toàn đảm bảo yêu cầu vệ sinh. 2.Thoát nước: - Nước mưa trong khu vực tự chảy vào các kênh ao, đàm sẵn có trong khu vực. Hướng thoát nước hiện nay là hướng Nam và Tây Nam, về hướng song Cầu Bây. Hiện có 2 tuyến mương đảm nhận việc thoát nước mưa. Các tuyến này chủ yếu thuộc khu vực đồng ruộng. Kích thước B=3-8.5m, H=1-1.5m và B=4-7m, H=1.1-1.4m. - Hệ thống thoát nước bẩn hiện chưa có hệ thống riêng mà chung với thoát nước mưa. * Sau khi thực hiện dự án 1. Cấp nước: Hệ thống cấp nước cho khu đô thị mới phải được tuân thủ theo đúng qui hoạch định hướng của thủ đô và của huyện Gia Lâm đã được duyệt, phù hợp và đáp ứng yêu cầu của quy hoạch chi tiết và cho từng đối tượng. Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, để khi đưa công trình vào vận hành có hiệu quả. Triệt để áp dụng những điều kiện thuận lợi và cơ sở kỹ thuật có tại địa phương để có một đồ án có hiệu quả kinh tế, kỹ thuật cao nhất. Hệ thống cấp nước khu vực có nhà máy nước Gia Lâm mới công suất Q=60.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Thượng Thanh với công suất Q= 20.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Cự Khối có Q=60.000m3, nhà máy nước Trâu Quỳ có công suất Q=30.000m3/ngày-đêm, nhà máy nước Yên Viên Q=20.000m3/ngày-đêm. Mà theo tính toán lượng nước cần để cung cấp cho khu đô thị phục vụ cho sinh hoạt, tưới cây, rửa đường, cho các công trình công cộng, nước chữa cháy.. là Q=8510m3/ngày-đêm. Nên việc đảm bảo cấp nước đầy đủ cho hoạt động của đô thị là rất an toàn, đáng tin cậy. 2. Thoát nước: Theo thiết kế hệ thống thoát nước sẽ được xây dựng đồng bộ có thể phục vụ cho cả việc thoát nước mưa, thoát nước bẩn. Tổng hợp khối lượng xây lắp hệ thống thoát nước được thể hiện trong bảng sau:  Bảng 4: Tổng hợp khối lượng xây dựng hệ thống thoát nước. STT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Cống BTCT D600 m 6.868 Cống BTCT D800 m 8.090 Cống BTCT D1000 m 10.174 Cống BTCT D1250 m 2.946 Cống BTCT D1500 m 1.375 Cống BTCT D2000 m 393 Cống hộp 2500*2500 m 2.700 Giếng thăm D600 Cái 53 Giếng thăm D800 cái 132 Giếng thăm D1000 cái 319 Giếng thăm D1250 cái 50 Giếng thăm D1500 cái 16 Giếng thăm D2000 cái 40 Ga thu nước cái 726 Miệng xả các loại cái 8 Kè mương hở thoát nước m 2.260 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Hệ thống thoát nước tuân thủ theo quy hoạch chi tiết được duyệt phù hợp với phương án thoát nước mưa đề xuất trong quy hoạch chi tiết huyện Gia Lâm, tỷ lệ 1/5000. Hệ thống được xây dựng theo phương pháp tự chảy và đường thoát nước mưa được tách riêng với đường thoát nước bẩn. Đồng thời xử lý phần tiếp giáp giữa khu vực mới xây với khu vực lân cận không gây úng ngập cho các khu xung quanh.. II.2.2.2.1.3> Vấn đề điện * Hệ thống cấp điện hiện trạng khu vực dự án như sau: - Trạm biến thế 110/35 KV; 110/10KV Thanh Am. Trạm được cấp điện từ trạm 110KV Đông Anh bằng đường dây AC-150 và AC-240 mạch khép 110KV lưới điện trung thế trong khu vực có 3 cáp điện áp 35KV, 10KV, và 6KV. - Mạng lưới hạ thế đang sử dụng cấp điện áp 380/220V dây dẫn dùng nhiều chủng loại, đa số là dây trần tiết diện nhỏ. * Dự án xây dựng hạ tầng cơ sở khu đô thị mới Việt Hưng căn cứ và tiêu chuẩn để xuất điều chỉnh quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2020 và tham khảo các chỉ tiêu đã áp dụng trong quy hoạch tỷ lệ 1/5000 Huyện Gia Lâm để xây dựng hệ thống cung cấp phục vụ nhu cầu về điện như sau: Bảng 5: Chỉ tiêu nhu cầu cấp điện STT Chức năng sử dụng đất Chỉ tiêu 1 Đất công cộng thành phố và khu vực 50w/m2 2 Đất cơ quan 50w/ m2 3 Đất hỗn hợp 50w/ m2 4 Đất công cộng khu ở 50w/ m2 5 Đất trường tiểu học và THCS 20w/ m2 6 Đất nhà trẻ mẫu giáo 15w/ m2 7 Đất nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại 30w/ m2 8 Đất biệt thự 30w/ m2 9 Đất nhà vườn 35w/ m2 10 Đất nhà ở cải tạo 35w/ m2 11 Đất cây xanh 2.5w/ m2 12 Đất vườn hoa, cây xanh đơn vị ở 2.5w/ m2 13 Đất cây xanh cách ly 2.5w/ m2 14 Đất quân sự 50w/ m2 15 Bãi đỗ xe 2.5w/ m2 16 Đường thành phố và khu vực 10w/ m2 17 Đường khu ở và đơn vị ở 7w/ m2 (Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án) Căn cứ vào các chỉ tiêu tính toán trên, dự án đã cho tiến hành cải tạo và di dời các tuyến đường dây 110KV, 35KV, và 10KV ban đầu. Tu sửa và nâng cấp các trạm biến thế có sẵn đồng thời cung cho xây dựng thêm các trạm con trong khu vực dự án cấp đủ điện theo tính toán trên. II.2.2.2.1.4> Vấn đề vệ sinh môi trường Môi trường thiên nhiên có tác động rất lớn tới cuộc sống con người. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ từ đó ảnh hưởng đến sức lao động, sản xuất của người dân. Những năm gần đây chất lượng môi trường là một vấn đề luôn gây nhiều búc xúc đối với các nhà quản lý. Việc tạo ra một môi trường xanh, sạch đẹp là rất quan trọng. * Hiện trạng môi trường-vệ sinh của khu vực: - Môi trường: Hầu hết nước thải của khu vực không đựoc xử lý hoặc chỉ được xử lý sơ bộ nên khi xả ra mương bên ngoài không đảm bảo vệ sinh môi trường. Nước thải xả ra các mương thoát nước phần lớn được tiêu ngay ra cánh đồng nên vào mùa khô trong các mương đầu nguồn thường có màu sẫm. - Khói bụi và tiếng ồn: Nguồn gây khói bụi và tiếng ồn chủ yếu của khu vực quy hoạch là trục đườ