Lập dự án phát triển nhà ở
Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại
1. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có trách
nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và l ập dự
án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ l ệ 1/500 của dự án phải tuân thủ
quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, thiết kế
đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở phù hợp với từng khu vực
đô thị, nông thôn và miền núi quy định tại Điều 24, 25 và Điều
26 của Luật Nhà ở.
2. Thiết kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương
mại ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn cụ thể quy
định về nhà chung cư, nhà riêng l ẻ và nhà biệt thự quy định
tại Điều 40 của Luật Nhà ở.
23 trang |
Chia sẻ: leddyking34 | Lượt xem: 2151 | Lượt tải: 5
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Chuyên đề Đầu tư kinh doanh bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
tư dự án khu đô thị mới
được lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án theo trình tự và
trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở triển khai dự
án.
Nội dung dự án đầu tư
a) Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án.
b) Chủ đầu tư, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án.
c) Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư.
d) Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất.
đ) Quy mô dự án.
e) Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội.
g) Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến
độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn.
Nội dung Dự án ĐT
Phần thuyết minh
Thiết kế cơ sở
Phần thuyết minh
Nội dung dự án đầu tư
h) Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu
tư theo dự án KĐTM trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh
doanh.
i) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án.
k) Yêu cầu đối với Nhà nước về đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ
thuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đi
qua dự án, việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan
hành chính.
l) Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chuyển giao không
bồi hoàn.
m) Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự
án KĐTM và các chủ thể có liên quan.
n) Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án.
o) Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương
án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương.
Phần thuyết minh
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
7Nội dung dự án đầu tư
a) Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật
của dự án.
b) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập
thiết kế cơ sở của dự án.
Phần thiết kế cơ sở
Hồ sơ dự án KĐTM trình xin phép đầu tư
a) Tờ trình xin phép đầu tư theo mẫu tại phụ lục số 4 của Thông tư
này.
b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM
của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt.
d) Dự án đầu tư KĐTM theo nội dung ở trên
Thẩm quyền cho phép đầu tư
1 . Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử
dụng đất từ 200 ha trở lên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm
định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư.
Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho
phép đầu tư là 30 ngày làm việc.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án khu đô thị
mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các
dự án được quy định tại khoản 1 Điều này. Thời gian thẩm
định dự án là 45 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là
20 ngày làm việc.
Thủ tục đất đai đối với dự án khu đô thị mới
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
Đấu thầu dự án
Đấu giá quyền sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng, góp vốn
Quỹ đất phát triển đô thị
Đất
phát
triển
dự
án
Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện theo phân cấp, có trách nhiệm
tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đối với dự án khu đô thị mới nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Chuyển nhượng, cho thuê quyền sở dụng đất :
1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô
thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự
án đã được phê duyệt, theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua các hình thức: đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu
gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, thoả thuận chuyển
nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được thực hiện đúng pháp luật. Người tổ chức và thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về những công việc do mình thực hiện.
3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định thông
qua đấu thầu, đấu giá hoặc thoả thuận giữa các bên phù hợp với
các quy định của pháp luật.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
8KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Cho thuê công trình :
1. Đối tượng cho thuê bao gồm: nhà ở, căn hộ, văn phòng và các công
trình khác. Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai
trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương
thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm
trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê công
trình.
2. Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận
trong hợp đồng thuê công trình theo đứng quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công
trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ
khác, bảo trì công trình để công trình được vận hành bình thường theo
đúng công năng và thiết kế.
4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được
hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước đề phục vụ các đối tượng cụ thể do
Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do
Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê.
KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Chuyển nhượng công trình :
1. Đối tượng chuyển nhượng bao gồm: công trình. một phần của công
trình, căn hộ và nhà ở.
2. Quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thoả thuận trong
hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu
tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật.
Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy
động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức.
3. Bên chuyển nhượng công trình phải chịu trách nhiệm về chất lượng
công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Quy chế khu đô thị
mới.
4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được
hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do
Nhà nước yêu cầu thì giá chuyền nhượng được hình thành theo nguyên
tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng.
KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 23
của Nghị định 02/CP :
1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án
KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán
và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải
phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng
kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định
cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù
hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động
không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của
người mua. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được
thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng.
Hình thức phát triển nhà ở:
Phát triển nhà ở theo dự án
Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,
cá nhân
MỤC 3
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
9Hình thức phát triển nhà ở :
Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án:
Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê
mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế;
Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà
chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu
nhà ở cũ;
Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước;
Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
Phương thức phát triển nhà ở:
Nhà ở thương mại: Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu
tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị
trường;
Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây
dựng;
Nhà ở xã hội: Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng theo
quy định thuê hoặc thuê mua
Nhà ở công vụ: Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây
dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ,
công chức theo yêu cầu công tác
Phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thương mại
Chủ đầu tư
- Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản
hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;
- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để
thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất
dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20 ha trở lên.
Điều
Kiện
Phương thức
lưa chọn chủ ĐT
- Chỉ định chủ đầu tư dự án
- Đầu thầu dự án (nếu có nhiều nhà đầu tư
đăng ký);
- Đầu tư dự án trên đất thuộc quyền sử dụng
của nhà đầu tư hoặc được chuyển nhượng,
thuê đất;
Lập dự án phát triển nhà ở
Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:
1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây
dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của
địa phương;
2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây
dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính
toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy
mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh
hưởng trong quá trình sử dụng;
3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể
hiện theo từng loại nhà cụ thể;
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
10
Lập dự án phát triển nhà ở
Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:
4. Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định
của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm
định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định
phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;
5. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án
đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến
độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.
Lập dự án phát triển nhà ở
Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thươngmại
1. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có trách
nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự
án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án phải tuân thủ
quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, thiết kế
đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở phù hợp với từng khu vực
đô thị, nông thôn và miền núi quy định tại Điều 24, 25 và Điều
26 của Luật Nhà ở.
2. Thiết kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương
mại ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn cụ thể quy
định về nhà chung cư, nhà riêng lẻ và nhà biệt thự quy định
tại Điều 40 của Luật Nhà ở.
Lập dự án phát triển nhà ở
Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thươngmại
3. Các dự án phát triển nhà ở thương mại cần đáp ứng nhu
cầu đa dạng về loại nhà ở cũng như về phương thức thanh
toán (thu tiền một lần, bán trả chậm, trả dần thông qua các
tổ chức tín dụng) để phù hợp với yêu cầu của thị trường và
điều kiện thu nhập của dân cư.
4. Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại phải
đảm bảo đúng thời gian thực hiện dự án đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp phải kéo dài thời gian,
phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt dự án.
Lập dự án phát triển nhà ở
1. Khi đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, chủ đầu tư phải tổ
chức lập dự án phát triển nhà ở theo nội dung quy định tại
Điều 6 và Điều 7 Nghị định 90/CP và các yêu cầu quy định tại
các Điều 24, 25, 26 và Điều 30 của Luật Nhà ở.
2. Chủ đầu tư tổ chức lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/500 đồng thời với hồ sơ dự án phát triển nhà
ở.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
11
Nội dung của dự án phát triển nhà ở
1. Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát
triển nhà ở của địa phương; kế hoạch phát triển nhà ở và các
văn bản khác có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành).
2. Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở.
3. Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô
thị, điểm dân cư nông thôn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở).
4. Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã
hội, kiến trúc cảnh quan, mục đích sử dụng đất hiện trạng,
diện tích, ranh giới khu đất hiện trạng).
Nội dung của dự án phát triển nhà ở
5. Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của khu
đất dự án (quy hoạch tổng mặt bằng; mật độ xây dựng; hệ
số sử dụng đất; vị trí, hình khối và quy mô tầng cao của các
công trình kiến trúc và công trình ngầm).
6. Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác
trong dự án (trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi công
cộng và công trình dịch vụ).
7. Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án.
8. Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái
định cư.
Nội dung của dự án phát triển nhà ở
9. Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông,
cấp điện, cấp - thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải,
phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ
giới xây dựng và các yêu cầu khác).
10. Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử
dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác).
11. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
12. Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động
vốn đầu tư.
13. Phương án tiêu thụ sản phẩm (đối tượng và hình thức tiêu
thụ sản phẩm; số lượng cụ thể các loại nhà ở, công trình để
bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, giá thuê
mua).
Nội dung của dự án phát triển nhà ở
14. Phân tích các chỉ tiêu tài chính và khả năng thu hồi vốn.
15. Đánh giá hiệu quả đầu tư (hiệu quả kinh tế, xã hội của dự
án).
16. Đánh giá tác động môi trường và các giải pháp giảm thiểu
sự ảnh hưởng xấu đến môi trường.
17. Phương án tổ chức quản lý, khai thác, vận hành dự án sau
đầu tư; trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình và nghĩa vụ
đóng góp kinh phí của các tổ chức, cá nhân có liên quan để
thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành dự án.
18. Kết luận và kiến nghị.
19. Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
12
Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở
1. Bản vẽ hiện trạng khu đất dự án (thể hiện vị trí và kiến
trúc cảnh quan hiện trạng).
2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
3. Bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các loại nhà
ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án.
4. Bản vẽ các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong
phạm vi dự án như: hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện,
thông tin liên lạc, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống các
công trình ngầm, công trình hạ tầng trong phạm vi dự án và
các công trình khác (nếu có).
5. Bản vẽ phối cảnh tổng thể của dự án.
Phê duyệt dự án phát triển nhà
Các dự án phát triển
nhà ở trên phạm vi địa
bàn tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương
Chủ tịch UBND
cấp tỉnh phê
duyệt
dự án phát triển
nhà ở thương mại
có mức vốn đầu tư
dưới 30 tỷ đồng
Chủ tịch
UBND cấp
Huyện
trừ các
dự án
phát
triển
nhà ở
công vụ
theo
yêu cầu
đặc
biệt.
Có thể phân cấp
Phê duyệt
Phê duyệt
(Điều 8 nghị định 90)
Thực hiện dự án phát triển nhà ở
- Các chủ đầu tư được sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình đối với nhà ở và các công trình xây dựng khác trong các
dự án phát triển nhà ở nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy
chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban
hành.
- Chủ đầu tư không phải xin phép xây dựng đối với từng
công trình trong phạm vi dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và quy định về đầu tư và xây dựng.
- Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, giám
sát việc thực hiện quá trình đầu tư, xây dựng của các tổ chức,
cá nhân tham gia dự án phát triển nhà ở do mình làm chủ đầu
tư.
(Điều 9 nghị định 90)
Thủ tục đất đai đối với dự án phát triển nhà ở
Đất
dự
án
Đấu thầu dự án
Đấu giá quyền
sử dụng đất
Nhà nước giao
đất, cho thuê đất
Giải tỏa mặt
bằng, đền bù…
Mặt bằng đã
có sẵn
Nhận chuyển nhượng, thuê
đất để thực hiện dự án
Nhà đầu tư tự thương
lượng với những người
sử dụng đất trong phạm
vi đất làm dự án
Chuyển mục
đích sử
dụng đất
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
13
MỤC 4
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Đầu tư xây
dựng công
trình
dự án
đầu tư
chủ đầu tư lập Thẩm định
QĐ đầu tư
GPXD
•Công trình sử dụng cho
mục đích tôn giáo
•Công trình xây dựng quy
mô nhỏ và các công trình
khác do Chính phủ quy định
Báo
cáo
kinh
tế kỹ
thuật
Nhà ở riêng lẻ Lập hồ sơ xin cấp
giấy phép xây dựng
Dự án quy
mô lớn
Báo cáo
đầu tư
Thiết kế,
dự toán
Thi công
Chọn
thầu
Nghiệm
thu
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình
Nội dung dự án
Thuyết minh dự án
Sự cần
thiết mà
mục tiêu
đầu tư
Mô tả
về
quy
mô và
diện
tích
giải
pháp
thực
hiện
Đánh
giá tác
động
môi
trường,
các giải
pháp
phòng,
chống
cháy,
nổ
Tổng
mức
đầu
tư của
dự án,
tài
chính,
hiệu
quả
KT
Thiết kế cơ sở
Thuyết
minh
TKCS
Các
bản
vẽ
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình
Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu
thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản
xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất;
điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các
yếu tố đầu vào khác.
Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình,
các hạng mục công trình bao gồm công trình
chính, công trình phụ và các công trình khác; phân
tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và
công suất.
Phần thuyết minh
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
14
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình
Các giải pháp thực hiện bao gồm:
Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư
và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ
thuật nếu có;
Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công
trình trong đô thị và công trình có yêu cầu
kiến trúc;
Phương án khai thác dự án và sử dụng lao
động;
Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và
hình thức quản lý dự án.
Phần thuyết minh
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình
Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp
phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an
ninh, quốc phòng.
Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp
vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến
độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có
yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và
phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã
hội của dự án.
Phần Thuyết minh
Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình
Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải
thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo
đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư
và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao
gồm thuyết minh và các bản vẽ.
Phần thiết kế cơ sở
Thẩm định, quyết định đầu tư dự án đầu tư xây dựng
Thẩm định dự án
Thẩm định dự
án đầu tư
Thẩm định thuyết
minh dự án
Thẩm định thiết
kế cơ sở
Nhóm A
Nhóm B, C
Quyết định đầu tư dự án
Người
quyết định
đầu tư
Thủ tướng Chính phủ
Bộ trưởng, thủ trưởng CQ ngang Bộ
Chủ tịch UBND cấp tỉnh
Chủ tịch UBND cấp Huyện
Chủ đầu tư (không phải vốn ngân sách)
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
15
GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây
dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây :
a) Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn
cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với
quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở
có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
d) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm
thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình;
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
e) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư
nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.
GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu. Trường hợp xin
cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp
giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình
khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.
2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng.
3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt
đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí
hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ
thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; ảnh chụp hiện trạng
(đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có giấy
phép xây dựng).
Hồ sơ xin phép xây dựng
GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
1. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy
phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I
theo phân cấp công trình tại Nghị định quản lý chất lượng công trình
xây dựng; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá;
công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới
hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục
đường phố chính đô thị do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đó quy định.
2. UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại
và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do huyện quản
lý, trừ các công trình quy định tại đoạn 1.
3. UBND xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm
dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa
giới hành chính do xã quản lý theo quy định của UBND huyện.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
THIẾT KẾ, DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Thiết kế một bước Thiết kế hai bước Thiết kế ba bước
Thiết kế bản vẽ thi
công
thiết kế cơ sở và
thiết kế bản vẽ
thi công
bước thiết kế cơ sở,
thiết kế kỹ thuật và
thiết kế bản vẽ thi công
công trình chỉ lập
Báo cáo kinh tế -
kỹ thuật
công trình quy định
phải lập dự án
công trình quy định phải
lập dự án và có quy mô
là cấp đặc biệt, cấp I và
công trình cấp II có kỹ
thuật phức tạp do
người quyết định đầu tư
quyết định
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
16
Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán
Việc thẩm định,
phê duyệt thiết
kế, dự toán
Chủ
đầu tư
Tổ chức, cá
nhân tư vấn
đủ điều kiện
năng lực
MỤC 5
CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ
ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thịmới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Nhà đầu tư A
(kinh doanh BDS)
1. Dự án khu
đô thị mới,
2. dự án khu
nhà ở,
3. dự án hạ
tầng kỹ thuật
khu công
nghiệp
Đầu tư tạo lập để kinh doanh
Nhà đầu tư B
(kinh doanh BDS)
Không còn đủ
khả năng thực
hiện dự án
Ch
uyể
n
nh
ượ
ng
toà
n b
ộ
dự
án
Tiếp tục thực hiện dự án
Có
sự
đồ
ng
ý
của
cơ
qua
n n
hà
nư
ớc
có
thẩ
m
quy
ền
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thịmới, dự
án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Nhà đầu tư A
(kinh doanh BDS)
Nhà đầu tư B
(kinh doanh
BDS)
Ch
uyể
n
nh
ượ
ng
toà
n b
ộ
dự
án
Dự án
1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy
định tại Điều 10 Nghị định 153;
2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của
pháp luật;
3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua
hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn
và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật
tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự
án đã được phê duyệt;
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
17
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thịmới,
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Chuyên đề- Đầu tư kinh doanh bất động sản.pdf