Chuyên đề Định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

ngày.. để từ đó dự báo những thay đổi trong thu nhập của Bất động sản. Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành Bất động sản và địa điểm sẽ tạo ra thu nhập và từ đó sẽ duy trì giá trị của Bất động sản. Nguyên tắc đóng góp: Là sự kết hợp vật lý giữa các yếu tố tạo ra Bất động sản (nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đấy đai, yếu tố khác…) sẽ tạo ra thu nhập và duy trì khả năng sinh lời tối đa của Bất động sản. Nguyên tắc ngoại ứng: Những ảnh hưởng tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của Bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những Bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá. Các phương pháp vốn hóa * Các loại tỷ lệ vốn hóa: - Tỷ lệ thu nhập bao gồm: tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re) - Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye). * Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp hoặc G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập ) Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của Bất động sản, áp dụng cho những Bất động sản toàn quyền sở hữu. * Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu): Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp. Trong đó: là giá bán Bất động sản tại năm n Sử dụng phương pháp vốn hóa lợi tức để đánh giá khoản đầu tư đấy có tạo ra được tỷ lệ lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không, Người định giá phải tính toán đến sự thay đổi thu nhập của Bất động sản. Nếu Bất động sản chưa cho thuê thì đưa giả định Bất động sản đã cho thuê xem mức tiền thuê trên thị trường là bao nhiêu. Còn đối vơi Bất động sản đang cho thuê hết hợp đồng thời hạn thì phải dựa vào các hợp đồng đã cho thuê và tính toán dự báo mức gia tăng tiền thuê trên thị trường. Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi…). Áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn (Bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc Bất động sản nắm giữ có thời hạn). 1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 1.2.5.1. Các nhân tố chủ quan Nhân tố con người - là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản… Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cần thông tin thị trường. 1.2.5.2. Các nhân tố khách quan: Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản: Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như: Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về: Các phương pháp định giá. Lựa chọn phương pháp định giá. Giá dịch vụ thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá. Thẩm định viên về giá. Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá. Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là: TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản. TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản. TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản. TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản. TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản. TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Luật đất đai. Luật kinh doanh bất động sản. Luật nhà ở. Luật dân sự. Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển. Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá. Các thông tin liên quan đến Bất động sản cần định giá: Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá. Vì vậy người định giá phải biết cách thu thập, xử lí, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình. Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được thực hiện trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản… Các nguồn thông tin gồm: từ các tổ chức như Sở địa chính, các cơ quan trực tiếp quản lí Bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới, kinh doanh Bất động sản, báo, tạp chí,… Ảnh hưởng của thị trường bất động sản: Hoạt động định giá là ước tính giá trị thị trường của Bất động sản dựa trên các phương pháp định giá khoa học. Đây là một họat động dịch vụ gắn liền với thị trường Bất động sản. Sự phát triển của hoạt động này bám sát sự phát triển của thị trường Bất động sản vì thế các yếu tố tác động đến thị trường Bất động sản đều có thể tác động đến hoạt động định giá. Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hoá được xác định bởi tác động của cung và cầu về hàng hoá đó. Trên thị trường, giá bất động sản tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cung tăng. Tất nhiên cũng có những sự kết hợp khác nhau. Các yếu tố liên quan đến việc cung Bất động sản như sự gia tăng của các hoạt động đầu tư Bất động sản thì hoạt động định giá là cơ sở để xác định tính khả thi của các dự án. Các yếu tố liên quan tới cầu Bất động sản nhu cầu về Bất động sản nhà ở, văn phòng cho thuê gia tăng theo sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu định giá các loại Bất động sản cũng tăng theo để phục vụ cho cá mục đích trên. Sự phát triển của các khu quy hoạch cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá tại khu vực đó để phục vụ nhu cầu tại chỗ của các hoạt động giao dich Bất động sản tại vùng đó Các chính sách nhằm lành mạnh hóa sự phát triển thị trường Bất động sản của Nhà nước bằng các biện pháp đưa ra các khung giá đất tại từng khu vực đòi hỏi phải có công tác định giá để đưa ra giá đất sát với giá thị trường. Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế: điều này sẽ đem lại cái nhìn khách quan về giá trị của bất động sản cần định giá tại thời điểm nó tồn tại. Mức độ phù hợp của bất động sản trong giai đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trong tương lai. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác của Công ty Cổ phần quỹ Đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP : Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank. Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate Investment Trust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Công ty chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ. Ngân hàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại Việt Nam. Tuy mới đi vào hoạt động không lâu nhưng với ưu thế về vốn, đội ngũ nhân lực chất lượng cao và các mối quan hệ của cổ đông chiến lược VP Bank, công ty đã hoạt động trong nhiều lĩnh vực của thị trường bất động sản. Cơ cấu sản phẩm dịch vụ của VP Reit gồm có: a. Đầu tư tài chính trong lĩnh vực bất động sản - Mua bán cổ phần doanh nghiệp và góp vốn liên doanh - Đầu tư vào các chứng chỉ, chứng khoán của dự án và các quỹ đầu tư bất động sản - Huy động vốn qua việc phát hành chứng chỉ đầu tư và quản lý nguồn vốn đầu tư b. Đầu tư phát triển và quản lý kinh doanh trực tiếp các dự án bất động sản c. Dịch vụ tư vấn, quản lý đầu tư và tổng thầu xây dựng - Tư vấn quản lý vận hành khai thác bất động sản và tài sản - Tư vấn đầu tư và quản lý dự án bất động sản - Tổng thầu xây dựng dân dụng và công nghiệp d. Hợp tác đầu tư kinh doanh - Đối tác nào sở hữu quyền sử dụng các vị trí đất có tiềm năng kinh doanh thì VP Reit sẽ hợp tác bỏ 100% vốn đầu tư và quản lý vận hành khai thác kinh doanh theo hình thức Đầu tư xây dựng Quản lý kinh doanh và chuyển giao sau thời hạn - Với các dự án VP Reit đang dự định đầu tư, nếu các đối tác muốn hợp tác kinh doanh một phần dự án sau khi hoàn thiện, mua/ thuê theo quy định của pháp luật một phần hay toàn phần sản phẩm sau khi hoàn thiện, thì VP Reit sẵn sàng bàn bạc để cùng hợp tác kinh doanh. - Với các dự án tiềm năng mà đối tác đang dự định đầu tư, có thể hợp tác kinh doanh với VP Reit cùng đầu tư dựa trên thế mạnh của VP Reit là Năng lực tài chính – Kinh nghiệm Quản lý khai thác kinh doanh bất động sản, VP Reit sẽ cùng bàn bạc để hợp tác. Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là một trong những hướng kinh doanh mới nằm trong kế hoạch phát triển của VP Reit. Ra đời vào tháng 10 năm 2008, với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển Công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh Kết quả kinh doanh của công ty được đánh giá qua các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi. Bất kỳ một doanh nghiệp nào khi tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh đều hướng đến mục đích là lợi nhuận. Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2008 STT Nội dung Tỷ trọng DT Tỷ trọng LN Tỷ suất LN/DT Doanh thu (triệu đồng) % Tiền (triệu đồng) Năm 2008 1,239 4,557  1 NHÓM I - Dịch vụ tài chính, tín dụng BĐS 4% 4% 25% 50 200 + Tư vấn tín dụng + Dịch vụ tài chính (Repo)  2 NHÓM II - Kinh doanh dịch vụ BĐS 2% 5% 70% 56 80 + Môi giới Bất động sản + Tư vấn Bất động sản + Tổ chức Đấu giá Bất động sản + Quảng cáo Bất động sản + Đào tạo Bất đống sản  3 NHÓM III - Nghiên cứu TT - Định giá BĐS 2% 4% 70% 53 75 + Nghiên cứu thị trường + Thẩm định giá Bất Động Sản  4 NHÓM IV - Uỷ thác quản lý kinh doanh + Kinh doanh văn phòng mini 26% 39% 40% 481 1,202 + Đầu tư ngắn hạn 66% 48% 20% 600 3,000  5 NHÓM V – Kinh doanh truyền thông - - - - - (Nguồn thông tin: Phòng Kế toán Thống kê Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam) Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu Từ bảng kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trên ta thấy doanh thu và lợi nhuận của Công ty trong năm 2008 và hoạt động kinh doanh của công ty là có lãi. Tuy nhiên, ta thấy được sự chênh lệch rất rõ ràng trong cơ cấu sản phẩm dịch vụ của VP Reit, đó là do Công ty hoạt động theo mô hình quỹ đầu tư bất động sản nên lĩnh vực đầu tư ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nhất 48% trong tổng lợi nhuận. Đây là lĩnh vực đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động kinh doanh của công ty. Trong khi đó dịch vụ thẩm định giá bất động sản chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn 4% trong toàn bộ lợi nhuận của Công ty. 2.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 2.2.1. Hoạt động định giá Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng công ty đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyên nghiệp, công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sản trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp. Công ty đã tiến hành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi Số 14 tổ 41, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy,...ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnh Quảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của công ty trên thị trường. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất trong năm gần như đóng băng làm cho hoạt động định giá của Công ty cũng gặp khó khăn như số hợp đồng được kí còn hạn chế, quy mô vẫn chưa xứng với tầm vóc, danh tiếng của công ty và giá trị hợp đồng thấp điều đó làm cho doanh thu cũng như lợi nhuận của loại hình kinh doanh này chưa đạt hiệu quả dẫn đến hoạt động kinh doanh dịch vụ này của công ty bị chững và đây cũng chính là những tồn tại cần khắc phục. 2.2.2. Mục đích định giá của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Với mục tiêu xây dựng hoạt động định giá một cách chuyên nghiệp, đạt hiệu quả cao, đáp ứng được đa dạng nhu cầu thị trường, mục đích hoạt động định giá của công ty tập trung phục vụ cho: Bảo đảm tài sản; mua bán, chuyển nhượng; cầm cố, thanh lý; tính thuế, hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính; đầu tư, góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; đền bù giải tỏa; chứng minh tài sản để vay vốn ngân hàng. Bất động sản khi đã được định giá có nghĩa là đã được minh bạch hóa toàn bộ các thông tin liên quan.Vậy hoạt động định giá góp phần làm minh bạch hóa các bất động sản được niêm yết trên sàn, từ đó làm tăng thanh khoản của bất động sản và thúc đẩy các dịch vụ đi kèm phát triển và tạo ra lợi nhuận cho sàn, chính vì vậy hoạt động định giá có vai trò quyết định và hỗ trợ các dịch vụ khác của sàn phát triển: Hoạt động định giá có tốt thì dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng mới phát triển, hoạt động định giá tốt thì mới giảm được rủi ro và tăng hiệu quả đầu tư, khai thác bất động sản. 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá Bất động sản được phân ra rất nhiều loại, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động định giá và tránh các vướng mắc công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã quy định các loại bất động sản được định giá bao gồm: Nhà biệt thự; nhà phố, căn hộ; Nhà xưởng, kho tàng; Khách sạn, Resort, nhà hàng, cao ốc; đất đai và các công trình trên đất, trang trại; các công trình công nghiệp và dân dụng khác. Sàn giao dịch bất động sản V-Reex với đối tác chiến lược là VPBANK có quan hệ với nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Vì vậy, trong các hoạt động tín dụng Ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều Ngân hàng. Nhưng với nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao. Rất nhiều trường hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn. Những vướng mắc trong khâu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gây ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phía các cá nhân, doanh nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vay được đủ lượng vốn mà họ cần. Về phía các ngân hàng, số liệu mà các doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và chất lượng chưa cao. Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực để định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn. Khi đó sự tham gia của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp như V-Reex là rất cần thiết để xác bất động sản một cách khoa học và khách quan. Mỗi một công ty, một ngân hàng sử dụng những quy định và tiêu chuẩn khác nhau về bất động sản nhưng đối với V-Reex tư vấn cho khách hàng với mọi mục đích, ví dụ: Khách hàng đến cần tư vấn và sử dụng dịch vụ định giá để vay vốn cũng như khách hàng sử dụng dịch vụ để tính thuế V-Reex sẽ cung cấp dịch vụ định giá với cùng một mức giá thị trường cho các mục đích định giá trên. Tùy vào mục đích, đối tượng định giá và khách hàng mà công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản lại có những quy định và tiêu chuẩn định giá khác nhau phù hợp với những yêu cầu, đáp ứng những đòi hỏi giản đơn đến khắt khe nhất của khách hàng nhưng vẫn tuân theo những quy định và tiêu chuẩn định giá của Nhà nước về bất động sản, cụ thể: Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản * Chứng nhận: giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản. * Pháp nhân: giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có). * Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá). * Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn). Thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; * Nếu không có giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì phải có giấy tờ sau: Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà; Hợp đồng mua bán; Bản đồ hiện trạng, vị trí; Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công; Tờ khai lệ phí trước bạ; Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành. Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất; Tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất; Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có). Thẩm định giá trị công trình xây dựng * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình; Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao, thuê đất; Giấy xác nhận đền bù; Biên lai đóng tiền thuê đất; Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có); Giấy phép xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Bản vẽ (thiết kế, hoàn công); Hồ sơ quyết toán (nếu có); Hồ sơ thiết kế; Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành. 2.2.4. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Hiện nay, ở công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư. Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị. Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất. 2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam Quy trình thẩm định giá chung của công ty Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản. Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người định giá. Là khoa học vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một quy trình định giá nhất định. Quy trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây: Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định giá Thu thập tài liệu Vận dụng và phân tích tài liệu Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Báo cáo thẩm định giá a. Xác định vấn đề Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau: Địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã… Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ độ, số thửa đất… Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa. Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất. Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ. Mức phí thẩm định giá bất động sản ở công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được quy định như sau: Bảng quy định về mức phí định giá Bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam Bảng 2: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ STT Giá trị Bất động sản (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ) 1 50 – 200 400.000 2 201 – 300 500.000 3 301 – 400 600.000 4 401 – 500 700.000 5 501 – 600 800.000 6 601 – 700 900.000 7 701 – 800 1.000.000 8 801 – 900 1.100.000 9 901 – 1000 1.200.000 10 1001 – 1200 1.300.000 11 1201 – 1400 1.400.000 12 1401 – 1600 1.500.000 13 1601 – 1800 1.600.000 14 1801 – 2000 1.700.000 15 2001 – 2200 1.800.000 16 2201 - 2400 1.900.000 17 2401 – 2600 2.000.000 18 2601 – 2800 2.100.000 19 2801 – 3000 2.200.000 20 3001 – 3200 2.300.000 21 3201 - 3400 2.400.000 22 3401 – 3600 2.500.000 23 3601 – 3800 2.600.000 24 3801 – 4000 2.700.000 25 4001 – 4200 2.800.000 26 4201 – 4400 2.900.000 27 4401 – 4600 3.000.000 28 4601 – 4800 3.100.000 29 4801 – 5000 3.200.000 30 5001 – 5500 3.300.000 31 5501 – 6000 3.400.000 32 6001 – 6500 3.500.000 33 6501 – 7000 3.600.000 34 7001 – 7500 3.700.000 35 7501 – 8000 3.800.000 36 8001 – 8500 3.900.000 37 8501 – 9000 4.000.000 38 90