Chuyên đề Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

hững đặc điểm có thể so sánh được. Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá; Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng. Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp. Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá. Bước 6: Báo cáo định giá; Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá. Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc nhiều vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá. Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giá với các nội dung chính sau: - Mục đích của công việc định giá bất động sản - Miêu tả chính xác bất động sản được định giá - Thời gian ước tính giá tri - Số liệu minh hoạ và phân tích. - Những điều kiện hạn chế. Trong một báo cáo, người định giá thận trọng người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Quá trình hình thành và phát triển của công Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài chính và được đổi tên như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/ QĐ – BTC Phê duyện phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định gía và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp. Tại các khu vực miền Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc Công ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó. Hiện nay, Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban chấp hành của hội thẩm định giá Việt Nam, đồng thời cũng là thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ. HéÞ ®ång qu¶n trÞ 2.1. Cơ cấu tổ chức. Ban kiÓm so¸t Tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Phã tæng gi¸m ®èc Trung t©m ®Êu gi¸ C¸c phßng kh¸c Phßng nghiÖp vô 3 Phßng nghiÖp vô 1 Phßng nghiÖp vô 2 Phßng tµi chÝnh kÕ to¸n V¨n phßng C¸c chi nh¸nh C¸c v¨n phßng ®¹i diÖn 2.2. Chức năng nhiệm vụ - Kinh doanh dịch vụ: + Định giá các tài sản, bất động sản, động sản và các dự án đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. + Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh. + Xác định giá trị doanh nghiệp. + Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng. + Môi giới kinh doanh tài sản: động sản, bất động sản và doanh nghiệp. + Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế thị trường, giá cả….bằng Tiếng việt và tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật. + Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng. Tư vấn + Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá. + Tư vấn đầu tư, mua – bán doanh nghiệp + Tư vấn đấu giá tài sản + Tư vấn Marketing. - Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật cho phép. II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Hoạt động định giá của công ty 1.1. Mục đích định giá Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong công ty. Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau: - Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp; - Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp; - Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng; - Xử lý tài sản trong các vụ án; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước….. 1.2. Loại tài sản định giá Công ty định giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụng đất; khu đất dự án; nhà ở; nhà xưởng; trung tâm thương mại cao ốc văn phòng; chung cư; trang trại…. 1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá của Việt Nam. Cụ thể là những tiêu chuẩn sau: Cơ sở định giá: “ giá trị thị trường ” Theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “ Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường ”. - Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay thế. 1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở nên kém chuẩn xác. Tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, các chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp vốn hoá. Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá trị của quyền sử dụng đất. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà nhỏ thông dụng, bản chất của phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa hai phương pháp: phương pháp để ước tính giá trị của đất, phương pháp chi phí để tính giá trị của nhà. Còn phương pháp vốn hoá thưòng được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển. 1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Tiếp nhận yêu cầu Phân tích yêu cầu Triển khai thẩm định Lựa chọn phương pháp Thu thập thông tin Kết quả sơ bộ Trình lãnh đạo duyệt Phát hành chứng thư Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng Bộ phận đảm bảo chất lượng Ý kiến chuyên gia Tài liệu pháp lý Ngân hàng dữ liệu Kết thúc 2.Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại công ty Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản, nó góp phần làm minh bạch hoá các hoạt động trên thị trường bất động sản. Do nó là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ có ảnh hưởng lớn tới hoạt động định giá. Nếu thị trường sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá, nó làm cho hoạt động định giá của Công ty nói riêng, của các doanh nghiệp định giá nói chung trở nên khó khăn. - Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh…. liên quan đến hoạt động định giá. Cụ thể như: + Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL – UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế; + Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/ PL – UBTVQH; + Quyết định số 21/2004/ QĐ – BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá; Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Bên cạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại hạn chế những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản, từ đó cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không ổn định và còn mang tính tự phát. Nhân tố xuất từ phía khách hàng Đây là một nhân tố có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nếu khách hàng có tâm lý chờ giá bất động sản hạ xuống, hoạt động định giá bất động sản của công ty sẽ diễn ra lẻ tẻ. Ngoài ra, trong quá trình khách hàng cung cấp thông tin cho phía công ty, nếu thông tin họ đưa ra không chính xác thì sẽ làm người định giá tốn nhiều thời gian và công sức trong việc kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đưa ra. Điều đó, cũng đồng nghĩa với việc làm cho năng suất làm việc của người định giá bị giảm sút, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nhân tố bên trong công ty Yếu tố bên trong công ty bao gồm: đội ngũ nhân viên, cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất, cơ cấu tổ chức, hoạt động marketing…..Tất cả những yếu tố này đều có ảnh hưởng đến hoạt động định giá: nếu các yếu tố này được tổ chức, thực hiện tốt thì sẽ thúc đẩy hoạt động định giá của công ty phát triển sôi động; và ngược lại nếu không được thực hiện tốt thì nó sẽ kìm hãm, gây khó khăn cho hoạt động của công ty. 3. Phương thức định giá bất động sản thực tế tại công ty Phương thức tiến hành định giá bất động sản trên thực tế của công ty được trình bày thông qua 2 hợp đồng định giá thực tế của công ty: - Một là, hợp đồng định giá quyền sử dụng đất tại 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội ( bất động sản 1 ). - Hai là, hợp đồng định gía bất động sản tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ( bất động sản 2 ). 3.1. Tiếp nhận và phân tích yêu cầu Sau khi tiếp nhận yêu cầu, công ty tiến hành nghiên cứu, phân tích tài liệu về bất động sản do khách hàng cung cấp và xác định cơ sở định giá. Cụ thể: Đối với bất động sản 1 - Khách hàng đề nghị định giá: Nguyễn Văn Trung. - Mục đích định giá: Kết quả định giá là cơ sở để chuyển quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 8/2006 - Căn cứ định giá: Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà Nước về định giá: + Pháp lệnh Giá số 40/ 2002/ PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002. + Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh giá. + Thông tư số 15/ 2004/ TT – BTC ngày 9/03/ 2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 25/12/2003 của Chính Phủ. + Quyết định số 24/2005/ QĐ – BTC của Bộ Tài Chính ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. + Nghị định số 188/2004/ NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Thông tư số 114/2004/ TT – BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/ 2004 / NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ. + Các hồ sơ giấy tờ liên quan tới mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu và dựa vào thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát thực tế. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản. - Nguyên tắc định giá: Cần tuân thủ hai nguyên tắc cơ bản, đó là: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất và nguyên tắc cung - cầu. Đối với bất động sản 2 - Khách hàng: Trần Thị Trang - Mục đích định giá: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thời điểm định giá: 1/ 2008 - Căn cứ định giá: + Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà nước về định giá ( giống với bất động sản 1 ) + Các hồ sơ giấy tờ liên quan đến bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản. - Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc cung - cầu. 3.2. Khảo sát hiện trạng bất động sản mục tiêu Công việc khảo sát được tiến hành ngay tại thực địa: nhân viên định giá phối hợp với chủ sở hữu hoặc người đại diện của khách hàng tiến hành kiểm tra bất động sản tại thực địa. Mục đích của công việc này nhằm kiểm tra độ chính xác của những thông tin mà khách hàng cung cấp cho công ty. Trong quá trình khảo sát, người định giá phải ghi chép lại những thông tin thu thập được. Các nội dung cần khảo sát là: - Về mặt pháp lý: Thông qua những giấy tờ pháp lý của bất động sản và của chủ sở hữu công ty sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của bất động sản mục tiêu. Những giấy tờ này là do khách hàng cung cấp cho công ty khi họ đến yêu cầu công ty định giá bất động sản. Bất động sản 1 Bất động sản 2 Căn cứ - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1010211698 do UBND TP. Hà Nội cấp ngày 15/08/2005. - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số AB753926 do UBND quận Ba Đình cấp ngày 22/08/2005. Đặc điểm pháp lý - Bất động sản nằm tại số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng - Bất động sản 1 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. - Bất động sản nằm tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy Liễu Giai Ba Đình Hà Nội. - Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng Trần Thị Trang - Bất động sản 2 đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp. Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xác định hiện trạng của bất động sản mục tiêu: + Đối với bất động sản 1: - Vị trí: Vị trí số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. Lô đất nằm ở ngã tư, trên hai mặt đường Lê Phụng Hiểu và Lý Thái Tổ. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà nội; nằm cách trụ sở ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m; cách nhà hát lớn và khu phố Tràng Tiền gần 350m. - Ranh giới: + Hướng Đông Nam: là trụ sở của Hội nhà báo Việt Nam và câu lạc bộ báo chí + Hướng Đông: tiếp giáp đại sứ quán Italy; đối diện bên kia đường Lê Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên ngoại giao nước ngoài. + Hướng Tây Bắc: tiếp giáp với đường Lê Phụng Hiểu với mặt tiền là 31.5m trong đó có 3.3 m là ngõ. + Hướng Tây Nam : tiếp giáp với đường Lý Thái Tổ với mặt tiền 25m. Lý Thái Tổ là đoạn đường 1 chiều với hướng Đông Nam – Tây Bắc. - Tổng diện tích: 800 m2, trong đó chỉ có 631.4 m2 là có giá trị sử dụng vào mục đích kinh doanh. - Mục đích sử dụng: Tại thời điểm định giá, mảnh đất đang được sử dụng với mục đích kinh doanh làm nhà hàng ăn nhanh và cà phê. + Đối với bất động sản số 2: - Vị trí: Vị trí nhà số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội. - Bất động sản 2 có diện tích đất là 24,51m2; chiều rộng: 3,17m và chiều sâu: 7,73m. Là đất thổ cư được sử dụng với mục đích để ở lâu dài. Trên mảnh đất là ngôi nhà 5 tầng.Tầng 1 của bất động sản 2 là một phòng bếp và phòng ăn. Trên tầng 2 là có một phòng khách và một phòng vệ sinh; 2 phòng ngủ trên tầng 3; 1 phòng ngủ và 1 nhà kho ở trên tầng 4. Kết cấu của căn hộ là tường gạch, sàn bê tông cốt thép, Bất động sản định giá được xây dựng hoàn thành vào năm 2002, với diện tích sàn xây dựng là 24.51m2; tổng diện tích xây dựng: Hệ thống cấp điện là hệ thống điện sinh hoạt của thành phố; hệ thống cấp nước là hệ thống cấp nước sạch thành phố. Về hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt. 3.3. Lựa chọn phương pháp định giá - Đối với bất động sản số 1: Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao ốc văn phòng cho thuê. Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A – Lý Thái Tổ. .….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử dụng phương pháp so sánh sẽ không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất. Vì vậy, chuyên viên định giá quyết định sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá. - Đối với bất động sản số 2: Bất động sản 2 là nhà ở riêng lẻ (bao gồm có đất và công trình trên đất), do vậy chuyên viên định giá áp dụng kết hợp 2 phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, còn phương pháp chi phí áp dụng tính giá trị còn lại của công trình trên mảnh đất. 3.4. Thu thập, phân tích thông tin cần thiết và tiến hành định giá 3.4.1. Bất động sản số 1 Phương pháp so sánh - Chuyên viên định giá tiến hành thu thập các giao dịch bất động sản trên địa bàn trong khoảng thời gian gần đây và đã lựa chọn ra 5 bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá. Thể hiện trong bảng sau: Bảng 1: Thông tin của các bất động sản so sánh Nội dung SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Địa chỉ Số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm Số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm Số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm Số 36 Trần Nhân Tông, Hai Bà Trưng Số 38 Hàm Long Hoàn Kiếm Nguồn thông tin Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Trung tâm thẩm định giá Diện tích 210m2 94.5m2 180m2 235m2 150n2 Pháp lý SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC SĐCC Mặt tiền 6m 5m 4.5m 6m 5.5m Giá đã bán 145 trđ/m2 270trđ/m2 120trđ/m2 150trđ/m2 110trđ/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Xây dựng một bất động sản chuẩn có những đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá để làm cơ sở cho việc điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản mục tiêu. Đặc điểm của bất động sản chuẩn được giả định như sau: + Bất động sản chuẩn là loại đất thổ cư, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. + Quy mô khoảng từ 100 m2 đến 120 m2 ( căn cứ vào quy định của UBND Tp. Hà Nội về hạn mức đất ở tối đa đối với khu vực đô thị ). + Mặt tiền khoảng 6m đường một chiều. - Các bước điều chỉnh. - Điều chỉnh lần 1: Điều chỉnh các bất động sản so sánh về với bất động sản chuẩn. Bảng 2: Tỷ lệ điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản chuẩn Chỉ tiêu SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Vị trí 0% - 20% +20% +5% +5% Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Lợi thế kinh doanh - 5% - 20% +5% - 5% +5% Môi trường sống +5% +5% +3% 0% 0% Mặt tiền 0% +5% +7.5% 0% +2.5% Giao thông +5% -10% 0% -5% 0% Tổng điều chỉnh +5% -40% +35.5% -5% +12.5% Giá bán 145% 270% 120% 150% 110% Giá bán điều chỉnh 152.25 162.00 162.6 142.5 133.75 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Nguyên tắc điều chỉnh: Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố kém hơn bất động sản chuẩn thì phải điều chỉnh tăng bất động sản so sánh lên; ngược lại thì điều chỉnh giảm bất động sản so sánh xuống ( tỷ lệ điều chỉnh này chủ yếu dựa trên nhận xét chủ quan của chuyên viên định giá ). - Điều chỉnh lần 2: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về mật độ xây dựng. + Xác định mật độ xây dựng: Qua tìm hiểu thực tế đối với toà nhà đang xây dựng tại số 1 Lê Phụng Hiểu được biết: Nhà nước đã cấp phép xây dựng với mật độ 80%. Vì vậy, chuyên viên định giá cũng áp dụng mật độ xây dựng 80% đối với mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. + Bất động sản định giá có tổng diện tích thực tế là 800m2; trong đó diện tích có thể sử dụng là 631.4m2; diện tích xây dựng được phép là : 80% x 800m2 = 640m2. Do phần chênh lệch giữa diện tích xây dựng được phép với diện tích sử dụng thực tế là không nhiều. Nên chuyên viên định giá sẽ không tiến hành điều chỉnh giảm giá theo mật độ xây dựng mà sử dụng phần diện tích thực tế để tính giá trị của mảnh đất ( thực hiện theo quy định của trung tâm thẩm định giá - bộ tài chính ). - Điều chỉnh lần 3: Điều chỉnh bất động sản chuẩn theo bất động sản định giá về kích thước, hình dạng, quy mô của thửa đất. Do lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có quy mô diện tích là khá lớn nên để thuận tiện cho việc ước tính giá trị, chuyên viên định giá chia mảnh đất ra thành hai phần: lô đất A và lô đất B. + Lô đất A có đặc điểm: Mặt tiền giáp với đường Lý Thái Tổ: 25m; chiều sâu: 20m; tổng diện tích là: 25 x 20 = 500m2. Chuyên viên định giá lấy mức giá bằng 100% mức giá của đường Lý Thái Tổ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất A: 500m2 x 150 trđ/ m2 = 75000trđ. + Lô đất B có đặc điểm: mặt tiền rộng, các cạnh phía trong thụt vào nên sẽ lấy bằng mức giá đường Lê Phụng Hiểu Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất B 131.4 m2 x 130 trđ/m2 = 17.082 trđ. Giá trị quyền sử dụng đất của lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu là: 75.000 + 17.082 = 92.082trđ. Phương pháp đầu tư Để định giá theo phương pháp đầu tư, cần phải xác định “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” của mảnh đất. Tại thời điểm định giá, chuyên viên giả định rằng: sử dụng mảnh đất để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê là “ sử dụng cao nhất, tốt nhất” đối với mảnh đất đó. Trên cơ sở đó, định giá viên đưa ra các yếu tố về toà nhà giả định bao gồm: - Quy mô xây dựng: Giả định sẽ xây 8 tầng và 1 tầng hầm để xe.Tầng 1: 420m2; tầng 2 đến tầng 8 là 2.940m2. - Chi phí xây dựng toà nhà: Để xác đinh chi phí xây dựng toàn bộ toà nhà, định giá viên tiến hành khảo giá vật liệu xây dựng trên địa bàn Hà Nội vào thời điểm tháng 6/2006. Đồng thời cũng tham khảo thông tin từ Viện Kinh Tế Xây Dựng - Bộ Xây Dựng, từ đó xác định suất đầu tư xây dựng đối với toà nhà giả định là 9.000.000 đồng / m2. Tổng chi phí đầu tư xây dựng toà nhà là: 631.4 x 9.000.000 đồng/ m2 x 9 tầng = 51.143.400.000 đồng - Mức giá thuê. + Giá cho thuê tầng 1. Để xác định mức giá cho thuê đối với tầng 1, người định giá đã Tham khảo giá cho thuê đối với tầng trệt của các toà nhà tương tự trong khu vực. Tên toà nhà Địa chỉ Giá cho thuê Central Building 31 Hai Bà Trưng 55 USD/ m2 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh 33 USD/ m2 Tràng Tiền Plaza 24 Hai Bà Trưng 45 – 60 USD/ m2 Hà Nội Sumerset Grand 49 Hai Bà Trưng 42 USD/m2 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Ước tính giá cho thuê trung bình đối với tầng 1 của toà nhà là khoảng 45 USD/m2/ tháng tương đương với 720.000 đồng/m2/tháng ( tại thời điểm định giá 1 USD = 16.000 đồng). Giá thuê trong 1 năm: 720.000 đồng/m2/tháng x 12 th áng = 8.640.000/m2/ năm + Giá cho thuê từ tầng 2 đến tầng 7. Từ tầng 2 đến tầng 7 sẽ sử dụng vào mục đích cho thuê để làm văn phòng. Đơn vị: USD/ m2 International Center Vietcombank Tower Sun Red River Giá thuê 23 24 25 Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Ước tính giá cho thuê đối với toà nhà là khoảng 25 USD/ m2 / tháng tương đương với 400.000 đồng / m2 / tháng ( tại thời điểm định giá 1 USD = 16.000 đồng ) ( theo tỷ giá của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam ) Giá thuê trong 1 năm là: 400.000 đồng/ m2/ tháng x 12 tháng = 4.800.000 đồng/ m2 / năm. - Diện tích cho thuê. Tầng 1: 420m2; từ tầng 2 đến tầng 8 là 2800m2 để lại phần diện tích là 140m2 dùng làm văn phòng cho ban quản lý toà nhà. - Tỉ lệ lấp đầy: Trong 3 năm đầu do tình trạng khan hiếm văn phòng thuê, nên tỷ lệ lắp đầy sẽ là 100%. Từ các năm sau đó trở đi, sẽ có nhiều toà cao ốc văn phòng được hoàn thành và đi vào hoạt động nên định giá viên giả định tỷ lệ lắp đầy sẽ là 90% (đối vơí các tầng 2 – 8; còn đối với tầng 1 tỷ lệ lắp đầy vẫn là 100 % ). - Chi phí kinh doanh hằng năm của toà nhà giả định. Các chi phí đảm bảo cho toà nhà hoạt động bình thường, bao gồm các chi phí: chi phí sửa chữa bảo dưỡng; chi phí đào tạo nhân viên; chi phí điện, nước, an ninh cho toàn bộ toà nhà; chi phí tiếp khách; chi phí khác. Theo thông tin thu thập được về doanh thu, chi phí của một số toà cao ốc văn phòng ở khu vực xung quanh thì toàn bộ chi phí hoạt động hàng năm chiếm khoảng 15% doanh thu thu được từ hoạt động cho thuê. Chuyên viên định giá ước tính chi phí hoạt động hàng năm bằng 15% doanh thu từ hoạt động cho thuê. - Quy đổi tổng thu nhập ròng của dự án về thời điểm hiện tại Bảng 3: Xác định doanh thu hàng năm Đơn vị: USD/ năm Tầng 1 Tầng 2 – Tầng 8 Năm 1 - 3 Năm 4 – 30 Năm 1 – 3 Năm 4 – 30 Diện tích thuê hàng năm 420 420 2800 2520 Giá thuê hàng năm 8.640 8.640 4.800 4.800 Doanh thu hàng năm 3.628.800 3.628.800 13.440.000 12.046.000 Nguồn: Công ty Định giá và