Chuyên đề Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ các tổ chức, cá nhân; cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn các tổ chức và cá nhân tuỳ theo tính chất và khả năng nguồn vốn của ngân hàng; thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh ngoại hối, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá cung cấp các dịch vụ cho khách hàng; và các dịch vụ khác khi được ngân hàng Nhà nước cho phép. Với sự phát triển mạnh mẽ của ngân hàng và sự tín nhiệm của các cổ đông, từ mức vốn ban đầu là 20 tỷ đồng, vốn điều lệ của Techcombank đã liên tục tăng qua các năm với các mốc đáng chú ý: - Năm 1995: 51,495 tỷ đồng - Năm 1999: 80,020 tỷ đồng - Năm 2002: 104,435 tỷ đồng - Năm 2005: 412 tỷ đồng - Năm 2006: 555 tỷ đồng - Năm 2007: 1.500 tỷ Techcombank là một trong những ngân hàng cổ phần lớn và đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam. Techcombank có trụ sở tại 70 – 72 Bà Triệu. Sau 14 năm hoạt động kể từ ngày thành lập, năm 2007 là năm thành công xuất sắc của Ngân hàng Kỹ thương (Techcombank) trên nhiều lĩnh vực. Các chỉ tiêu kinh doanh của ngân hàng đều vượt mức kế hoạch đề ra. Với định hướng tiếp cận khách hàng, mang đến cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại, trong năm 2007, Techcombank đã mở mới thêm 40 Chi nhánh và phòng giao dịch, tăng tổng số điểm giao dịch trên cả nước lên 120 điểm, trải rộng trên khắp 23 tỉnh, thành trong cả nước. Trong lĩnh vực công nghệ ngân hàng, Techcombank gặt hái được rất nhiều thành tựu . Đây là năm nở rộ của nhiều sản phẩm có hàm lượng công nghệ cao đặc biệt là các sản phẩm, dịch vụ hỗ trợ thương mại điện tử. Techcombank là ngân hàng đầu tiên cung cấp sản phẩm giao dịch ngân hàng qua internet - F@st i-Bank, góp phần dần thay thế các giao dịch trực tiếp tại quầy bằng giao dịch trực tuyến qua internet. Techcombank cũng là ngân hàng cổ phần đầu tiên cung cấp sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán mang tên F@st S-Bank và Cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay...  Một nỗ lực tiêu biểu nhằm tiến gần hơn tới khách hàng là hoạt động thanh toán và phát hành thẻ. Kết thúc năm 2007, tổng số thẻ phát hành luỹ kế của Techcombank đã đạt trên 300.000 thẻ so với 130.000 thẻ vào cuối năm 2006. Khách hàng có thể thực hiện rút tiền và thanh toán tại 200 máy ATM và thanh toán trên gần 2.000 máy POS của Techcombank. Sau một năm ra mắt, thẻ thanh toán quốc tế Techcombank Visa đã được trên 50.000 khách hàng đăng kí sử dụng, chiếm 1/3 tổng số thẻ Visa phát hành trên thị trường Việt Nam.       Năm 2007 là năm đánh dấu những nét mới trong quản trị, điều hành Ngân hàng của Techcombank. Cùng với việc HSBC chính thức tăng tỉ lệ cổ phần tại Techcombank lên 15%, hai bên đã tăng cường hợp tác về mặt quản trị doanh nghiệp, đặc biệt trong các lĩnh vực: đào tạo, hỗ trợ kỹ thuật, nâng cao năng lực điều hành, quản trị rủi ro, hợp tác chuyên môn về phát triển sản phẩm và kinh doanh. Năm 2008 sẽ là năm Techcombank phát triển mạnh mẽ theo định hướng ngân hàng bán lẻ. Các sản phẩm, dich vụ mới ưu tiên triển khai tập trung vào các sản phẩm cá nhân như huy động và tiết kiệm, tín dụng tiêu dùng, cho vay mua nhà, sản phẩm thẻ và tài khoản. Nhìn về phía trước, để trở thành một ngân hàng lớn và được ưa thích nhất Việt Nam. Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, Techcombank đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợi ích cho khách hàng, giá trị cho cổ đông. Techcombank đem lại “sự thân thiện đến tin cậy”. 2.1.2. Một số hoạt động chủ yếu của ngân hàng 2.1.2.1. Tình hình huy động vốn Ngân hàng TMCP Kỹ Thương luôn chú trọng công tác huy động vốn bởi có nguồn vốn ổn định mạnh mẽ sẽ giúp ngân hàng chủ động trong kinh doanh. * Dịch vụ khách hàng cá nhân Bảng 2.1: Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.129 3.891 6.684,45 Công tác huy động vốn từ khu vực dân cư năm 2006 tăng trưởng mạnh đạt 3.891,55 tỷ đồng tăng 82,76% so với năm 2005 chiếm 42.03% trong cơ cấu huy động của ngân hàng. Vốn huy động từ dân cư năm 2007 đạt 6.684,45 tỷ đồng tăng 72% so với năm 2006 chiếm 46% trong cơ cấu huy động vốn của ngân hàng. * Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Bảng 2.2: Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.096 2.382 2.882 Hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp giữ vững mức tăng trưởng ổn định trong năm 2006. Tổng số huy động vốn từ các tổ chức kinh tế năm đạt 2.382 chiếm tỉ trọng 25,53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13,64% so với năm 2005. Năm 2007 tổng số vốn huy động từ doanh nghiệp đạt 3.178,22 tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng, đạt mức tăng trưởng so với năm 2006 là 33%. Bảng 2.3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 Đơn vị tính: Tỷ VNĐ Cơ cấu 31/12/2006 31/12/2007 So sánh 31/12/2006 Tổng nguồn huy động 9.259 14.636 158% Các tổ chức kinh tế 2.382 2.882 121% Dân cư 3.891 6.684 172% Các tổ chức tín dụng khác 2.986 5.070 170% 2.1.2.2. Tình hình sử dụng vốn (cho vay) * Dịch vụ khách hàng cá nhân Bảng 2.4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ Đơn vị tính: Tỷ VNĐ 2005 2006 2007 Huy động dân cư 2.129 3.892 6.684,45 Cho vay bán lẻ 940 1.560 2.817 Tỷ lệ cho vay / huy động 44% 40% 42% Tổng dư nợ tín dụng từ khu vực khách hàng cá nhân năm 2006 đạt 1.560,9 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2005 chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng. Năm 2007 dư nợ cho vay bán lẻ của ngân hàng tiếp tục có sự tăng trưởng đáng kể, tổng dư nợ cho vay khách hàng dân cư đạt 2.817 tỷ đồng, tăng 80,5%. * Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp. Bảng 2.5: Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 2.525 3.819 5.993 Trong năm 2006 dư nợ tín dụng của toàn ngành ngân hàng tăng 55% , trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực khách hàng doanh nghiệp tăng 51% (3.819,12 tỷ VND cuối năm 2006 so với 2.525,29 tỷ đồng cuối năm 2005). Đối tượng cho vay vẫn tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp vừa và nhỏ (59%) tuy nhiên tỷ lệ này đã giảm so với năm 2005 (62%). Các doanh nghiệp thương mại chiếm đa số trong cơ cấu cho vay của Techcombank. Tổng dư nợ cho vay khách hàng doanh nghiệp đến cuối năm 2007 đạt 5.993 tỷ đồng tăng 57% so với năm 2006. Chiếm tỷ trọng 68% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank. 2.1.2.3. Các hoạt động khác a. Về hoạt động thanh toán quốc tế: Trong năm 2006 doanh số thanh toán quốc tế quy đổi ngoại tệ đạt 1.014 triệu USD,tăng 94,25% so với 2005, nhờ đó doanh thu thanh toán quốc tế đã vượt kế hoạch, đạt 40 tỷ đồng, tăng 43% so với 2005. Năm 2007 thanh toán quốc tế tiếp tục là thế mạnh của Techcombank trong các dịch vụ phi tín dụng, duy trì vị trí một trong các ngân hàng TMCP có thị phần cao nhất về thanh toán quốc tế. Doanh số thanh toán quốc tế năm 2007 đạt 1.342 triêu USD, tăng 32% so với năm 2006. Bảng 2.6: Doanh số thanh toán quốc tế 2005 2006 2007 Doanh số TTQT (triệu USD) 520 1.014 1.342 Doanh thu TTQT (tỷ VND) 25 40 54 b. Hoạt động liên ngân hàng: Techcombank luôn duy trì là một trong những ngân hàng hoạt động tích cực trên thị trường tiền gửi liên ngân hàng. Tính đến 31/122007 số dư tiền gửi của Techcombank tại các tổ chức tín dụng là 4.867 tỷ đồng, tăng 51% so với thời điểm cuối năm 2006. Trong đó 409 tỷ là tiền gửi tại ngân hàng Nhà Nước và 4.458 tỷ là tiền gửi tại các ngân hàng khác. Tiền gửi và tiền uỷ thác của các ngân hàng tại Techcombank cũng đạt 5.070 tỷ đồng tăng 1.916 tỷ đồng so với cuối năm 2006, tốc độ tăng trưởng là 61%. Trên thị trường chứng từ có giá cũng đạt sự tăng trưởng tốt. Nghiệp vụ kinh doanh của các giấy tờ có giá vượt hơn 20% so với kế hoạch đặt ra từ đầu năm. Đến cuối năm 2007 số dư của nghiệp vụ kinh doanh này là 2.876 tỷ đồng tăng 58% so với thời điểm cuối năm 2006. c. Hoạt động maketing: - Công tác nghiên cứu thị trường: Trong năm 2007, công tác nghiên cứu thị trường tiếp tục được tăng cường nhằm cung cấp cơ sở cho việc lập chiến lược, ra quyết định các hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Bộ phận nghiên cứu thị trường đã thực hiện các chương trình điều tra: điều tra đo lường sức mạnh Techcombank, điều tra thị trường về sản phẩm gửi tiết kiệm bằng USD có lãi suất với giá vàng do Techcombank kết hợp với HSBC. Kết quả điều tra được sử dụng để điều chỉnh các đặc tính của sản phẩm cho phù hợp hơn với thị trường và tâm lý khách hàng. - Chăm sóc khách hàng: Hoạt động chăm sóc khách hàng năm 2007 của Techcombank có nhiều điểm mới với việc thành lập bộ phận khách hàng. Thông qua bộ phận này khách hàng được nhanh chóng giải đáp các thắc mắc,truy vấn thông tin tài khoản… 2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án trung dài hạn tại Hội sở NHTM Techcombank 2.2.1. Cơ sở pháp lý của thẩm định dự án đầu tư tại Hội Sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Các văn bản pháp lý mà Ngân hàng đang sử dụng cho quá trình thẩm định gồm: - Luật NHNN số 06/1997/QHX được Quốc hội thông qua ngày 12/12/1997 và các luật sửa đổi bổ sung. - Luật các tổ chức tín dụng số 07/1997/QHX được Quốc hội thông qua 12/12/1997 và các luật sửa đổi bổ sung. - Quy chế cho vay của NHNN ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung. - Quy chế cho vay đối với khách hàng số 00163/QĐ-HĐQT NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ban hành ngay 08/02/2002 - Các Bộ luật, luật và các văn bản pháp luật khác có liên quan. 2.2.2. Quy trình thẩm định DAĐT tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Sơ đồ 2.1: Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank Khách hàng Chuyên viên khách hàng Lãnh đạo chi nhánh Phòng thẩm định Ho Lãnh đạo Ho Phê duyệt Kí hợp đồng Giải ngân thu nợ Phê duyệt Vượt cấp CN Diễn giải quy trình Bước 1: Khách hàng có nhu cầu vay vốn lập Hồ sơ vay vốn Bước 2: Chuyên viên khách hàng tiếp nhận và kiểm tra Hồ sơ vay vốn, sau đó căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của khách hàng, tiến hành thu thập các thông tin liên quan đến khách hàng và thực hiện việc thẩm định tín dụng đối với khách hàng và lập báo cáo thẩm định theo mẫu của Ngân hàng rồi chuyển Báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kèm theo cho lãnh đạo phòng kinh doanh thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định tín dụng Bước 3: Sau khi kiểm soát, hồ sơ và Báo cáo thẩm định sẽ được chuyển cho lãnh đạo Chi nhánh phê duyệt. Nếu khoản vay thuộc thẩm quyền xét duyệt của HĐTD chi nhánh, Giám đốc/Phó Giám đốc chi nhánh, chuyên viên tín dụng cao cấp thì sẽ tiến hành xét duyệt. Nếu khoản vay vượt cấp xét duyệt của chi nhánh thì hồ sơ sẽ được chuyển lên phòng thẩm định ở Hội sở để tiến hành Tái thẩm định và sẽ do HĐTD hội sở, Ban Tổng Giám đốc, các chuyên gia tín dụng phê duyệt Bước 4: Chuyên viên khách hàng thực hiện lập thông báo Tín dụng và gửi tới khách hàng (sau khi khoản vay được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thông báo việc Techcombank chấp thuận hay không chấp thuận khoản vay của khách hàng, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần bổ sung. Các khoản vay được chấp thuận sẽ được ký kết hợp đồng và sẽ tiến hành giải ngân theo các điều kiện đã ký. Bước 5: Chuyên viên khách hàng sẽ tiến hành kiểm tra việc sử dụng vốn và theo dõi các hoạt động của khách hàng. Ban Kiểm soát và Hỗ trợ kinh doanh chi nhánh sẽ lưu giữ hồ sơ, theo dõi, đôn đốc thu hồi nợ gốc và lãi vay. 2.2.3. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Hiện nay tại Hội sở Techcombank, cán bộ thẩm định thường tiến hành thẩm định trên cơ sở phối hợp nhiều phương pháp: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy. Trong các phương pháp đó, phương pháp thẩm định theo trình tự, tức là thẩm định tổng quát trước và thẩm định chi tiết sau thường được ngân hàng áp dụng trước khi áp dụng các phương pháp khác. Do tính thuận tiện và hiệu quả nên phương pháp so sánh cũng được áp dụng thường xuyên. 2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại Hội sở NHTM cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại Techcombank, cán bộ của Ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ pháp lý và năng lực tài chính của khách hàng. Căn cứ vào các kết quả này, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định dự án trên các nội dung sau: - Kiểm tra hồ sơ vay vốn, đánh giá khách hàng vay vốn - Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu của dự án - Thẩm định phương diện thị trường của dự án - Thẩm định phương diện kĩ thuật của dự án - Thẩm định phương diện tổ chức quản trị nhân sự của dự án - Thẩm định phương diện tài chính của dự án - Đánh giá phân tích rủi ro của dự án 2.2.5. Minh hoạ nội dung thẩm định dự án đẩu tư tại Hội sở ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng toà nhà trung tâm thương mại Pacific Place 2.2.5.1. Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn a. Tư cách pháp nhân - Tên khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fotune - Tên tiếng anh: Ever Fotune Co. LTD - Địa chỉ đăng ký: 83B Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội - Địa chỉ giao dịch: Tầng 4, số 142 Đội Cấn, Quận Ba Đình, Hà Nội - Vốn đầu tư đăng kí: 29.680.000 USD - Vốn pháp định: 8.904.000 USD (Hiện tại số vốn đã được góp đủ) - Giấy phép được đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 28/10/1993 - Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 16/08/2001 b. Tình hình hoạt động và phát triển Công ty Việt Fortune Investment Co, Ltd có trụ sở đặt tại Tortola, British Virgin Islands. Theo trao đổi với công ty được biết công ty mẹ của chủ đầu tư là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, như vậy trong quá trình xây dựng và quản lý Ever – Fortune và Việt Fortune sẽ có sự hỗ trợ từ phía công ty này. Việt Fortune Investment mới tham gia vào đầu tư Việt Nam năm 1993. Công ty Việt Fortune Investment hợp tác với công ty môi giới thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải – Tradevico (Việt Nam) thành lập công ty liên doanh Trung tâm thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải. Công ty liên doanh được trao quyền sử dụng đất trong thời gian 40 năm để xây dựng một trung tâm thương mại gồm văn phòng giao dịch, khách sạn, kinh doanh các dịch vụ văn phòng và khách sạn tại 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội. c. Tình hình tài chính của công ty Bảng 2.7: Tình hình tài chính CHỈ TIÊU 2005 2006 TÀI SẢN - - A Tài sản ngắn hạn 4,858,307.00 6,577,565.00 I Tiền 398,941.00 4,609,008.00 1 Tiền mặt 398,941.00 4,609,008.00 2 Các khoản tương đương tiền - - II Các khoản phải thu 3,546,193.00 1,512,576.00 1 Phải thu của khách hàng - - 2 Trả trước cho nhà cung cấp 3,495,491.00 1,454,043.00 3 Phải thu từ các đơn vị nội bộ - - 4 Các khoản phải thu khác 50,702.00 58.53 5 Dự phòng các khoản phải thu khó đòi - - III Hàng tồn kho - - IV Các tài sản lưu động khác 913,173.00 455,981.00 1 Chi phí trả trước ngắn hạn 501.00 501.00 2 Các khoản thuế phải thu 531,762.00 124,050.00 3 Tài sản ngắn hạn khác 380,946.00 331,430.00 B Tài sản dài hạn 22,595,471.00 7,689,614.00 I Tài sản cố định 21,890,452.00 7,260,804.00 1 Tài sản cố định hữu hình 259,621.00 279,187.00 Nguyên giá 316,348.00 297,427.00 Giá trị hao mòn luỹ kế (56,727.00) (18,240.00) 2 Tài sản cố định vô hình 742.00 - Nguyên giá 786.00 - Giá trị hao mòn luỹ kế (44.00) - 3 Chi phí xây dụng cơ bản dở dang 21,630,089.00 6,927,617.00 II Các tài sản dài hạn khác 705,019.00 482,810.00 1 Chi phí trả trước dài hạn 702,328.00 480,119.00 2 Tài sản thuế hoàn lại - - 3 Các tài sản dài hạn khác 2,691.00 2,691.00 TỔNG TÀI SẢN A Nợ phải trả 22,133,723.00 9,592,902.00 I Nợ ngắn hạn 22,133,723.00 9,592,902.00 1 Phải trả khách hàng 546,389.00 63,862.00 2 Người mua ứng tiền trước 18,585,190.00 9,458,169.00 3 Các nghĩa vụ pháp lý 21,028.00 9,146.00 4 Phải trả công nhân viên 41,983.00 29,186.00 5 Chi phí phải trả 4,575.00 2,419.00 6 Phải trả nội bộ 1,043,723.00 - 7 Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng 18,889,544.00 - 8 Các khoản phải trả khác 2,291.00 30,120.00 II Nợ dài hạn - - B Nguồn vốn chủ sở hữu 5,320,055.00 4,674,277.00 I Vốn chủ sở hữu 5,320,055.00 4,674,277.00 1 Vốn đầu tư của chủ sở hữu 8,904,000.00 7,329,723.00 2 Chênh lệch tỷ giá hối đoái (27,935.00) (5,703.00) 3 Thặng dư vốn cổ phần (3,556,010.00) (2,649,743.00) II Các quỹ khác - - TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 27,453,778.00 14,246,179.00 Trong hai năm 2004 và 2005 tổng tài sản của công ty là 15,067,179 USD và 27,453,778 USD. Tài sản tập trung chủ yếu vào chi phí xây dựng dở dang 8,4 tr USD/15 tr USD tổng tài sản năm 2004 và 21,8 tr USD/27,4 tr USD năm 2005. Tỷ lệ tạm ứng trước cho nhà cung cấp 1,6/15 tr USD tổng tài sản năm 2004 và 3,5/27,4 tr USD năm 2005. Điều này phản ánh đúng thực trạng của công ty. Công ty đang trong quá trình xây dựng nên tài sản sẽ tập trung chính ở các công trình chưa hoàn thành và vốn lưu động sẽ tập trung để mua nguyên vật liệu cung cấp cho công trình. Tỷ lệ vốn chiếm dụng nhà thầu của công ty không cao. Chủ đầu tư thường cố gắng tối đa chiếm dụng vốn của nhà cung cấp để giảm bớt chi phí. Tuy nhiên Ever Fortune có tính chất đặc thù là thuê nhà thầu xây lắp riêng để thực hiện dự án. Do vậy các giao dịch trực tiếp là không nhiều. 2.2.5.2. Giới thiệu chung về dự án a. Thông tin về dự án - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng toà nhà Pacific Place - Địa điểm: 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội - Chủ đầu tư: Việt Fortune Investment Co. Ltd - Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh. - Tổng mức đầu tư: 55.283.526 USD. Trong đó: + Vốn tự có: 13.951.000 USD + Tiền khách hàng trả trước: 30.169.641 USD + Tiền vay: 11.162.885 USD b. Tổng diện tích và quy mô của dự án - Tổng diện tích lô đất: 5,429.9 m2 - Tổng diện tích xây dựng: 47,256.56m2. - Thời hạn thuê đất: 42 năm từ 16/08/2001. c.Vốn xây dựng - Vốn tự có của chủ đầu tư: 25% - Khách hàng trả trước: 55% - Vốn vay tín dụng thương mại: 20% + Vay của Việt Fortune : 2,162,885 USD (tháng 04/2006) + Dự kiến vay vốn Techcombank: 9,000,000 USD d. Tiến độ thực hiện Hiện tại dự án đã hoàn thành phần móng và phần xây thô, đang tiến hành hoàn thiện. Dự kiến tháng 02 năm 2007 sẽ hoàn thành xong và đưa vào khai thác. Đã đặt hàng 20% thiết bị. Chủ đầu tư dự kiến vay vốn Techcombank để hỗ trợ cho phần hoàn thiện dự án. 2.2.5.3. Thẩm định dự án a. Tính pháp lý của hồ sơ Hiện nay công trình đã gần hoàn thành. Công ty cung cấp được các hồ sơ pháp lý chính cho Techcombank như sau: - Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch và đầu tư cấp ngày 28/10/1993. - Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 16/08/2001. - Quyết định số 1210/QĐ-UB ngày 08/02/2002 của UBND TP Hà Nội về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune - Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 1210 và chứng nhận quyền sử dụng đất số 00449QSD do UBND TP Hà Nội cấp ngày 08/02/2002, diện tích 5.429,9m2, thời hạn sử dụng thuê 42 năm (từ ngày 16/08/2001 đến ngày 16/08/2043). b. Mục tiêu và sự cần thiết của dự án Khu trung tâm thương mại Ever Fortune được xây dựng là rất cần thiết vì: - Hiện nay nhu cầu văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng cầu cao hơn rất nhiều so với cung - Các dịch vụ thương mại của toà nhà cũng góp phần kích thích tiêu dùng, góp phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. c. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án * Đánh giá khả quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Thực tế cho thấy nhu cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu * Đánh giá cung - cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE thị trường văn phòng loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 toà nhà hạng A được xây dựng tại Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều được xây dựng trước năm 2000 trừ toà nhà Vietcombank xây dựng năm 2001. Năm 2006 – 2007 dự kiến sẽ chỉ có hai toà nhà hạng A được đưa vào hoạt động là toà nhà Pacific Place và toà nhà Opera Busineess Centre. Hai toà nhà này dự kiến sẽ cung cấp thêm khoảng 9.000 m2 diện tích cho thuê. Tóm lại: Từ các phân tích ở trên cho thấy thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn hơn trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Số lượng văn phòng cao cấp còn rất thiếu. Do vậy thị trường cho Trung tâm thương mại Pacific Place là hoàn toàn khả thi. * Khả năng cạnh tranh của dự án Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì toà nhà Pacific bản thân cũng có tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Toà nhà được xây dựng ở một vị trí đẹp, thuận lợi nằm ngay trong khu CBD nên rất thuận tiện cho công việc kinh doanh của các văn phòng. Kiến trúc của toà nhà theo kiểu Pháp, công ty Archetype là công ty có nhiều năm kinh nghiệm trong thiết kế, đã thiết kế các công trình lớn tại Hà Nội như Cao ốc TTTM EIE Hải Phòng, Sài Gòn Plaza, Opera Hilton… Do vậy kiến trúc của Pacific do Archetype thiết kế sẽ được thị trường chấp nhận dễ dàng. * Đánh giá về mặt kỹ thuật Dự án được xây dựng 5,429.9 m2, thiết kế theo lối kiến trúc của Pháp rất ấn tượng. Toà nhà gồm 18 tầng nổi trong đó có hai tầng áp mái và 5 tầng hầm. Từ tầng hầm thứ nhất đến tầng thứ hai là khu vực cửa hàng và dịch vụ thẩm mỹ, các tầng trên được phân thành hai khối dịch vụ văn phòng và căn hộ cho thuê. Trong đó: - Khu trung tâm thương mại có diện tích 7,528 m2 được bố trí từ tầng hầm thứ nhất đến tầng hai bao gồm khu siêu thị hiện đại và khu ẩm thực cao cấp tại tầng hầm thứ hai; Các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức quốc tế, khu chăm sóc thẩm mỹ, bể bơi tại tầng 1; quần áo, hàng điện, điện tử… tại tầng hai. - Khu văn phòng có diện tích khoảng 18,000m2, văn phòng hạng A được thiết kế và đầu tư theo tiêu chuẩn toàn cầu. - Khối căn hộ có khoảng 176 căn hộ các loại, bố trí từ tầng 13 đến tầng 18 và có nhiều diện tích khác nhau như: căn hộ một phòng ngủ 76 m2, căn hộ hai phòng ngủ 140 m2. Khu căn hộ được bố trí lối đi riêng biệt với hệ thống bảo vệ 24/24. Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ tiện nghi hiện đại: phòng tắm, ti vi, bếp, máy giặt, truyền hình cáp… * Đánh giá về tài sản đảm bảo - Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 83B Lý Thường Kiệt, Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất là một phần khu văn phòng, căn hộ cho thuê, khu trung tâm thương mại có giá trị bằng 150% dư nợ vay. - Khách hàng có văn bản kết chuyển nguồn thu từ các hợp đồng cho thuê văn phòng, căn hộ, khu thương mại và nguồn thu khác từ dự án qua tài khoản mở tại Techcombank với giá trị tối thiểu bằng tỷ lệ mức dư nợ/tổng mức đầu tư tính theo hàng kì trả nợ gốc (06 tháng 1lần). - Techcombank trực tiếp giữ bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. * Đánh giá hiệu quả của dự án - Nguồn vốn của dự án Bảng 2.8: Nguồn vốn của dự án Chỉ tiêu Số tiền (USD) Tỷ lệ (%) Tổng giá trị đầu tư 55,283,526.00 Vốn tự có 13,951,000.00 25 Tiền khách hàng trả trước 30,169,641.00 55 Vốn vay 11,162,885.00 20 Trong cơ cấu nguồn vốn của công ty, công ty chưa vay mượn ngân hàng nào. Vốn được cung cấp chính từ chủ sở hữu, khách hàng ứng trước, chiếm dụng vốn từ bạn hàng. Ever – Fortune có tỷ lệ khách hàng ứng trước rất cao. Điều này rất tốt vì như vậy công ty sẽ chủ động trong việc thực hiện dự án, không phải trả lãi vay giảm bớt chi phí đầu tư. Cơ cấu vốn phân bổ như trên là hợp lý. - Nguồn thu của dự án Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ tư văn phòng, căn hộ và các dịch vụ khác. Bảng 2.9: Nguồn thu hàng năm dự tính của dự án Chỉ số Tổng Diện tích Đơn giá Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Doanhthu từ cho thuê 188,100,189 3,602,466 4,374,423 5,146,380 5,146,380 5,146,380 Văn phòng 12,732 20 2,138,976 2,597,328 3,055,680 3,055,680 3,055,680 Căn hộ cao cấp 4,956 18 749,347 909,922 1,070,496 1,070,496 1,070,496 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1,620 12 163,296 198,288 233,280 233,280 233,280 Khu thương mại tại tầng 1 1,097 30 276,444 335,682 394,920 394,920 394,920 Khu thương mại tại tầng 2 1,165 20 195,720 237,660 279,600 279,600 279,600 Hầm gửi xe ôtô 296 25 62,160 75,480 88,800 88,800 88800 Hầm gửi xe máy 281 7 16,523 20,063 23,604 23,604 23604 Doanh thu từ dịch vụ 65,267,408 1,249,991 1,517,847 1,785,702 1,785,702 1,785,702 Văn phòng 12,732 8.00 855,590 1,038,931 1,222,272 1,222,272 1,222,272 Căn hộ cao cấp 4,956 3.00 124,891 151,654 178,416 178,416 178,416 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1,620 8.00 108,864 132,192 155,520 155,520 155,520 Khu thương mại tại tầng 1 1,097 8.00 73,718 89,515 105,312 105,312 105,312 Khu thương mại tại tầng 2 1,165 8.00 78,288 95,064 111,840 111,840 111,840 Hầm gửi xe ôtô 296 3.00 7,459 9,058 10,656 10,656 10,656 Hầm gửi xe máy 281 0.50