Chuyên đề Giải pháp phát triển nghiệp vụ thẩm định bất động sản đảm bảo nợ vay tại ngân hàng TMCP Việt Á

áp thẩm định: Trên cơ sở căn cứ thẩm định nêu trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi bất động sản tọa lạc, phỏng vấn quan sát và đối chiếu các quy định pháp luật, quy định của VAB để làm rõ nội dung cần thẩm định. 2.1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tạo lạc Yêu cầu đặt ra đối với thẩm định khi thẩm định về quy hoạch là phải xác định được các vấn đề sau: - Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa - Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thểcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác. Phương pháp thẩm định: người thẩm định đối chiếu quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtvới vị trí của bất động sản tọa lạc, nếu chưa có thông tin về quy hoạch thì người thẩm địnhphải làm việc với cớ quan có thẩm quyền để xác định. 2.1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng bất động sản Khi thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản, người thẩm định phải đánh giá được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không. Thực tế, để thực hiện được việc này, người thẩm định phải có kinh nghiệm trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền), tình hình an ninh xã hội nơi bất động sản tọa lạc, trình độ dân trí, tính chát công việc của người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường ( cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu ( thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ) từ đó tác động đến khả năng chuyển nhượng. Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin khác. Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác người thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản. 2.1.6. Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản phải đảm bảo xác định được: - Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản - Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản. - Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, bất động sản có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa - Bất động sản có tranh chấp hay không - Bất động sản đang được thế chấp , chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không - Bất động sản có bị kê biên ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không - Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, bất động sản có đang cho thuê hay cho mượn hay không Căn cứ thẩm định : tình trạng thực tế của bất động sản , chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác. Phương pháp thẩm định: người thẩm định có thể thực hiện thao nhiều phương pháp của VAB để xác định - Đối chiếu các chứng từ sở hữu sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của VAB để xác định. - Thẩm định thực tế bất động sản - Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản. 2.1.7. Định giá bất động sản - Xác định giá trị của bất động sản là một nội dung quan trọng khi thẩm định; đồng thời đó cũng là kết quả của việc thực hiện các nội dung thẩm định nêu trên. Việc định giá bất động sản phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của bất động sản tại thời điểm định giá - Căn cứ định giá bất động sản : Ø Diện tích bất động sản bao gồm: diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất ( ST) Ø Đơn giá bất động sản bao gồm: đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất ( PT) Ø Phương thức định giá: Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt ( sẽ được trình bày dưới đây) phương pháp định giá chỉ đơn thuần là phép tính nhân giữa diện tích và đơn giá. GIÁ TRỊ ĐẤT = DIỆN TÍCH ĐẤT x ĐƠN GIÁ ĐẤT GIÁ TRỊ NHÀ = DIỆN TÍCH NHÀ x ĐƠN GIÁ NHÀ 2.1.8. Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị v Đối với quyền sử dụng đất Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất thường gặp các tình huống sau: - Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích thực tế. - Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích đất được ghi trên chứng nhận sở hữu. v Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu - Khi xác minh diện tích tài sản gắn liền với đất cũng thường gặp những tình huống tương tự như xác định diện tích đất. Cách xử lý trong các tình huống này cũng giống như trên. - Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì người thẩm địnhxử lý như sau: Ø Nếu xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế Ø Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng. v Đối với tài sản gắn liền với đất khác - Diện tích đất được tính căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế - Tóm lại, trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên những chứng từ sỡ hữu, sử dụng bất động sản và diện tích thực tế giữa chứng từ sỡ hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì người thẩm định phải xác định diện tích để tính các giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc đảm bảo an toàn cho hoạt động của VAB. 2.1.9. Xác định đơn giá bất động sản v Đối với đất ở ( P Đ.O) - Đối với các con đường đoạn đường đã được Tổng Giám đốc VAB duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng khung giá của VAB - Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất của UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này người thẩm định có thể nhân đơn giá với hệ số k. Trường hợp có nhân hệ số k, người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số k với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng ( phải nêu rõ căn cứ xác định chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số k đó . Việc so sánh được thực hiện như sau: Ø Trường hợp có giao diïch chuyển nhượng bất đõng sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: người thẩm định so sánh các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất của bất động sản đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh. Ø Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định : người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá bất động sản so sánh nhưng pahỉ đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó. v Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( P Đ.SX) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng - Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo khung giá đơn giá thị trường của VAB - Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau: Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn là 70 năm : Đơn giá đất ( P Đ.SX,OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở vị trí tương ứng, theo công thức: ( P Đ.SX.,OĐ) = 50% x ( P Đ.O) Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm: Đơn giá đất ( P Đ.SX.TH) được tính theo công thức sau: ( P Đ.SX.TH) = ( P Đ.SX,OĐ – (P Đ.SX,OĐ x (70- n) x 1,2%) Trong đó : n là thời hạn sử dụng đất còn lại 2.1.10 Xác định đơn giá xây dựng và xác định tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng v Đối với nhà ở công trình xây dựng ( PT) áp dụng theo đơn giá sau: Cấp nhà Giá tối thiểu ( đ/m2) Giá tối đa ( đ/m2) Cao ốc từ 10 tầng trở lên 4.500.000 5.500.000 Cao ốc từ dưới 10 tầng 3.500.000 4.500.000 Biệt thự 2.500.000 3.500.000 Nhà cấp 1 1.800.000 2.500.000 Nhà cấp 2 1.450.000 1.800.000 Nhà cấp 3 850.000 1.450.000 Nhà cấp 4 550.000 850.000 Nhà xưởng 600.000 1.200.000 v Xác định tỷ lệ còn lại của nhà Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ còn lại tối đa Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ còn lại tối đa 01 - 04 năm 95% 14 -16 năm 70% 05 – 07 năm 90% 17– 18năm 60% 08 – 10 năm 85% 19 năm trở lên 50% 10 – 13 năm 80% Lưu ý: - Riêng nhà cấp 4 và nhà xưởng có thời gian sử dụng từ 20 đến 25 năm do đó xác định tỷ lệ có thể tăng hơn - Về việc xác định tỷ lệ còn lại phải căn cứ vào tình trạng thực tế của từng căn nhà ( do bảo quản không tốt, có sửa chữa, gia cố lại) phải được diễn giải cụ thể 2.1.11. Xác định đơn giá đối với tài sản gắn liền với đất khác Người định giá xác định đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan nhà nước ban hành (ví dụ định mức đền bù đối với cây cà phê di UBND tỉnh ban hành). Trường hợp không có định mức thì đơn giá được xác định trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó. Phương pháp định giá bất động sản Thông thường, trị giá bất động sản được xác định như sau: Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó : Ø Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ Ø Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT Ø Giá trị tài sản gắn liền với đất còn lại =giá trị của tài sản x CLSDCL Tuy nhiên, nhiều trường hợp thực tế nếu người thẩm định áo dụng phương pháp trên đề xác định giá trị của bất động sảnthì kết quả sẽ không phù hợp với thị trường. Do đó, đối với các trường hợp ngoại lệ, người thẩm định cần áp dụng phương pháp thẩm định khác. v Dưới đây là một số trường hợp ngoại lệ, người thẩm định cần lưu ý. Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ø Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp : Giá trị bất động sản: = Giá trị QSD đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng cộng (+) tiền thuê đất trả nợ trừ(-) Tiền thuê đất cho thời gian sử dụng - Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST +PT Ø Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại Giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: Giá trị bất động sản: = Giá trị QSD đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng cộng (+) tiền thuê đất trả nợ trừ(-) Tiền thuê đất cho thời gian sử dụng - Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST +PT v Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp - Theo quy định nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì giá trị quyền sửdụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất do UBND Tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. Do đó, đơn giá đất thẩm định là giá Nhà nước không phụ thuộc vào việc thị trường giao dịch như thế nào. - Các trường hợp khác, giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định như sau: § Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trườngvới từng loại đất nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường § Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số k. Nguyên tắc sử dụng hệ số k thực hiện tương tự như trên. v Định giá căn hộ chung cư - VAB chỉ nhận thế chấp căn hộ chung cư trường hợp nhà chung cư: § Không bị nghiên, lún, thấm, dột, rạn nứt; và § Được xây sau năm 1975. Trường hợp xây dựng trước năm 1975, chỉ nhận thế chấp đối với nhà chung cư có cơ cấu một trệt, một lầu. - Việc đánh giá được thực hiện theo quy định sau: Giá trị bất động sản = DT sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng 2.1.12. Xác định giá đất trong một số trường hợp đặc biệt Bất động sản ở đường nội bộ Đường nội bộ là đường trong các khu dân cư tập trung có: Chiều rộng nội bộ tối thiểu từ 5m trở lên; Cơ sở hạ tầng hòan chỉnh (đường nhựa, có hệ thống điện, cấp nước, thoát nước đầy đủ) v Cách tính đơn giá đất ở đường nội bộ - Đối với khu vực kinh doanh sầm uất: là khu vực có nhiều nhà mặt tiền được sử dụng để làm cửa hàng, văn phòng công ty Đơn giá đất mặt tiền Đơn gia đất thẩm dịnh tối đa so với đơn giá đất mặt tiền nội bộ Nhỏ hơn 30 triệu đồng/m2 70% Từ 30 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2 60% Lớn hơn 50 triệu đồng/m2 50% Lưu ý : Tỷ lệ xác định đơn giá đất đối với đường nội bộ thuộc khu vực kinh doanh sầm uất không áp dụng đối với các bất động sản tại TP.HCM. Các bất động sản tại TP.HCM áp dụng theo cách xác định đơn giá như đối với đường nội bộ thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất. v Đối với khu vực kinh doanh không sầm uất: là khu vực không thuộc khu vực kinh doanh sầm uất. Đơn giá đất mặt tiền Đơn gia đất thẩm dịnh tối đa so với đơn giá đất mặt tiền nội bộ Nhỏ hơn 30 triệu đồng/m2 80% Từ 30 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2 70% Lớn hơn 50 triệu đồng/m2 60% Bất động sản ở trong hẻm : - Hẻm chính là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Hẻm chính còn được gọi là hẻm cấp 1; - Hẻm phụ là hẻm không có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đườnghẻm phụ bao gồm hẻm cấp 2, cấp 3. Ø Hẻm cấp 2 là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Ø Hẻm cấp3 là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2 Chiều rộng của hẻm là chiều rộng của nơi nhỏ nhất của hẻm tính từ đầu hẻm đến nơi bất động sản tọa lạc v Đối giá đất đối với hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng trong trường hợp khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường không vượt quá 100m Đối với hẻm chính là khu vực kinh doanh sầm uất: ĐƠN GIÁ ĐẤT THẨM ĐỊNH TỐI ĐA SO VỚI GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN: Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất mặt tiền nhỏ hơn 30 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền lớn hơn 50 triệu đồng Lớn hơn 50 60% 50% 40% Từ 3m đến 5m 50% 40% 30% Từ 1,5m đến 3m 40% 30% 20% Nhỏ hơn 1,5m 30% 20% 15% Lưu ý: Tỷ lệ xác định đơn gia đối với hẻm thuộc khu vực kinh doanh sầm uất không áp dụng đối với bất động sản TP.HCM. Các bất động sản tại TP.HCM áp dụng theo cách xác định theo đơn giá đất như đối với hẻm thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất v Đối giá đất đối với hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất: không phải là khu vực kinh doanh sầm uất ĐƠN GIÁ ĐẤT THẨM ĐỊNH TỐI ĐA SO VỚI GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN: Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất mặt tiền nhỏ hơn 30 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền lớn hơn 50 triệu đồng Lớn hơn 50 70% 60% 50% Từ 3m đến 5m 60% 50% 40% Từ 1,5m đến 3m 50% 40% 30% Nhỏ hơn 1,5m 40% 30% 20% v Đối với hẻm phụ: Không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất và khu vực kinh doanh không sầm uất Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất hẻm chính Lớn hơn 3m 90% Từ 1,5 đến 3m 80% Nhỏ hơn 1,5 m 70% v Đối giá đất đối với hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng trong trường hợp khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường vượt quá 100m. Khoảng cách từ bất động sản đến đầu hẻm Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất của bất động sản có khoảng cách đến đầu hẻm nhỏ hơn 100m Từ 100m đến 200m 90% Từ 200m đến 300m 80% Từ 300m đến 400m 70% Từ 400m đến 500m 60% Trên 500m 50% v Đơn giá đất đối với hẻm đất Đơn giá đất thị trường của hẻm đất tối đa bằng 80% đơn giá đất thị trường của hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng tại vị trí trương ứng. Đối với đất có hình dạng không cân đối : - Đất có hình đạng cân đối có hình + Vuông: + Chữ nhật : + Tứ giác có mặt trước nhỏ hơn mặt sau ( còn gọi là nợ hậu) + Chữ L trong đó chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn 2 lần chiều rộng của mặt trước ; và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m - Đất có hình dạng không cân đối là bất động sản không thuộc các trường hợp trên v Đơn giá đất - Đơn giá đất của đất có hình dạng cân đối là đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng - Đơn giá đất của đất có hình dạng không cân đối tối đa bằng 90% là đơn giá đất của đất có hình dạng cân đối của vị trí tương ứng Bất động sản có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ Bất động sản có diện tích đất quá lớn : là bất động sản mà diện tích đất có chiều sài hơn 25m (đối với nội thành thành phố, thị xã) hoặc 40m ( đối với các trường hợp còn lại) mà không phụ thuộc vào chiều rộng của bất động sản Bất động sản có diện tích đất quá nhỏ: : là bất động sản mà tổng diện tích đất nhỏ hơn 30 m2 hoặc chiều chiều ngang nhỏ hơn 3m. Lưu ý: Việc phân biệt diện tích quá lớn nêu trên chỉ áp dụng đối với đất ở v Cách tính đơn giá đất Ø Trường hợp bất động sản có diện tích quá lớn - Phần diện tích tính theo chiều ngang là 25m (đối với nội thành thành phố, thị xã), hoặc 40m đầu (đối với các trường hợp còn lại) của chiều dài: đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng: - Phần diện tích còn lại : đơn giá đất tối đa bằng 70% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng. Ø Trường hợp bất động sản có diện tích quá nhỏ - Trường hợp bất động sản có tổng diện tích nhỏ hơn 30m2 : Đơn giá thẩm đinh = Diện tích đất thẩm định x Đơn giá đất thị trường 30 - Trường hợp đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m : Đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng. Bất động sản có một phần diện tích phải giải tỏa Bất động sản có một phần diện tích phải giải tỏa là bất động sản mà theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã công bố hoặc chưa được công bố nhưng người thẩm định biết được tài sản đó bị giải tỏa một phần - Căn cứ để xác định quy hoạch giải tỏa - Ghi nhận trong những chứng từ sở hữu của bất động sản - Quy hoạch của cơ quan Nhà nước - Các nguồn thông tin khác mà người thẩm định biết được v Đơn giá đất - Phần bị giải tỏa không được bồi thường :không tính giá trị - Phần bị giải tỏa được bồi thường: đơn giá được tính bằng đơn giá do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành Bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp - Bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ động sản không có tranh chấp là bất động sản đã có một phần diện tích hợp lệ, đã được cấp giấy chứng từ sở hữu, sử dụng phù hợp hợp pháp và một phần diện tích mặc dù chưa hợp lệ nhưng thảo mãn các điều kiện sau: + Liền thửa với phần diện tích hợp lệ + Không thuộc quy hoạch lộ giới không được công nhận, quy hoạch giải tỏa + Không tranh chấp với người khác + Toàn bộ khuôn viên đã được xây tường làm hàng rào xung quanh + Người sử dụng đất thực tế đã được sử dụng toàn bộ diện tích đất đó - Căn cứ để xác dịnh phần diện tích không hợp lệ nhưng không có tranh chấp: + Bản vẽ, chứng từ khác + Thông tin khách hàng cung cấp kết hợp với thẩm định thực tế v Đơn giá đất Do thực tế, hiệu quả sử dụng của bất động sản nếu có thêm phần diện tích đất không hợp lệ cao hơn khi không có thêm phần diện tích không hợp lệ thì đơn giá đất trong trường hợp nay được xác định như sau: Đơn giá đất thẩm định = P x N Trong đó: + P: là đơn giá đất thẩm dịnh trong trường hợp không có thêm phần diện tích đất không hợp lệ. +N: là hệ số hiệu quả sử dụng đất; được tính như sau: N = 1+ 30% x Diện tích đất không hợp lệ Diện tích đất hợp lệ Ví dụ: Bất động sản có đất có đặc diểm như sau: - Bất động sản tại mặt tiền đường tên là A + Tổng diện tích : 80m2 + Phần diện tích hợp lệ : 60m2 + Phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp: 20m2 - Đơn giá đất thị trường mặt tiền đường A : 20.000.000 đồng/m2 v Cách tính như sau : * P = 20.000.000 đồng/m2 * N = 1+( 30% x 20m2 )/ 60m2 = 1,1 * Đơn giá thẩm định là : 20.000.000 đồng/m2 x 1,1 = 22.000.000 đồng/m2 * Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản Ø Giá trị QSD đất = 22.000.000 đồng/m2 x 60m2= 1.320.000.000đ Bất động sản có vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi Bất động sản có vị trí thuận lợi: là bất động sản tọa lạc gần chợ, trung tâm thương mại, khu vực thuận lợi cho việc kinh doanh hơn so với bất động sản khác trên cùng một con đường hoặc bất động sản cío nhiều hơn một mặt tiền Bất động sản có vị trí không thuận lợi: là bất động sản tọa lạc tại vị trí có hình an ninh, trật tự, xã hội phức tạp ( như ma túy, mại dâm, cờ bạc) gần nhà thờ, chùa, miếu, am , tự, đền thờ, nghiõa trang hoặc có cơ sở hạ tầng kém ( như ngập lụt, nước đọng, vệ sinh kém) v Cách tính đơn giá đất Trường hợp khi ban hành đơn giá đất thị trường của đoạn đường này đã tính đến yếu tố vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi( tức cả đoạn đường có vị trí thuận lợi hoặc vị trí không thuận lợi) thì đơn giá đất thẩm định bằng đơn giá đất thị trường. Trường hợp khi ban hành đơn giá đất thị trường của đoạn đường này không tính đến yếu tố vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi thì đơn giá đất được tính như sau: + Đơn giá đất thẩm định của bất động sản có vị trí thuận lợi tối đa bằng 120% đơn giá đất thị trường có vị trí tương ứng; + Đơn giá đất thẩm định của bất động sản có vị trí không thuận lợi tối đa bằng 80% đơn giá đất thị trường có vị trí tương ứng; 2.2. Quy trình thực