Chuyên đề Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực. `+ Quy hoạnh của khu vực: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện... + Nhân tố cá biệt: đây là những nhân tố liên quan đến bản thân mỗi một thửa đất như: Diện tích thửa đất: cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng: của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất... Tất cả những yếu tố liên quan đến thửa đất như trên đều ảnh hưởng đến lợi ích của chủ sử dụng thửa đất đó như: khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khả năng hình thành các công trình dịch vụ hay khả năng sử dụng đất theo mục đích yêu cầu .. từ đó ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất khi tiến hành xác định giá trị. Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tại loại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưng không được thấp hơn giá sàn. Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của các yếu tố trên. 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường: - Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường chủ yếu là do quan hệ cung cầu trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định, tại đó giá đất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầu về đất. Khi mà cung lớn hơn cầu hoặc cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất. Do đất đai có diện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá thị trưòng chính là một tín hiệu của thị trường phản ánh tình trạng của thị trường là ổn định hay không. Giá đất hiện nay đang có xu thế tăng cao do nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên nhu cầu về đất đai để phát triển về mọi ngành kinh tế là bức thiết nên dẫn đến tình trạng sốt đất. Điển hình như cơn sốt giá đất lần 1 của nước ta diễn ra vào năm 1993. Trước năm 1993 lượng bất động sản về nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ cho sinh hoạt là rất cao nhưng do Nhà nước không cho NSDĐ được mua bán đất đai nên đại đa phần là người dân thiếu nhà ở. Từ sau khi Nhà nước ban hành Luật đất đai 1993 cho phép các quan hệ về đất đai được tiền tệ hoá thì nhu cầu đất đai của người dân trước đó đã được thoả mãn nhưng trong thời gian ngắn lượng cung về bất động sản không đủ đáp ứng so với cầu nên đãn đến tình trạng mất cân đối về cung cầu đá đẩy mức giá đất lên cao. - Sức mua của tiền tệ:. Sức mua của đồng tiền có thể được biểu hiện rõ nhất thông qua lãi suất ngân hàng. Đây là một trong những yếu tố có thể làm cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất phải giảm xuống nếu không người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất cao hơn là mua đất để thu được địa tô, hoặc nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì giá đất phải cao do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn khoản tiền lãi có được khi đất gửi tiền bán đất vào ngân hàng. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài làm cơ sở để xác định giá đất nhằm loại trừ các yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. - Quy luật cạnh tranh: Bất cứ một loại hàng hoá nào đều chịu ảnh hưởng, QSDĐ là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng nó cũng chịu ảnh hưỏng của các yếu tố cạnh tranh này. Yếu tố cạnh trạnh giữa các mảnh đất ở đây chủ yếu là khả năng thay thế giữa các thửa đất có cùng giá trị sử dụng như nhau. Giá trị thị trường một thửa đất của một chủ thể có khuynh hướng bị ràng buộc với giá bán của những thửa đất so sánh ( những thửa đất có giá trị tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó) được bán trong thời gian gần với thửa điểm bán đất của chủ thể này Giá đất trên thị trường đất đai của nước ta hiện nay chủ yếu được hình thành do sự thoả mãn, nhất trí giữa người mua và người bán, mục đích của người mua và người bán, nhu cầu đất đai của thị trường, tác động của môi trường sống và xã hội, một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Chính vì thế khi xác định giá cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Thực tế hiện nay nước ta vẫn tồn tại cơ chế hai giá là giá Nhà nước và giá thị trường, thông thường là giá thị trường cao hơn mức giá Nhà nước quy địn. Điều đó có tác động vô cùng lớn đối với công tác quản lý tài chính về đất đối với nước ta. Như ta đã biết nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu từ đất đai như thuế đất, tiền sử dụng... và các quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai, điều đó được tính toán dựa trên diện tích đất bán nhân vơis giá đất và thuế suất nhưng khung giá đất quy định lại thấp còn ngưòi mua và bán lại khai mức giá bán thấp hơn giá bán thực nhằm trốn thuế điều đó làm thất thoát một khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra việc chênh lệch cao giữa hai loại giá trên còn khiến cho hoạt động của thị trường bất động sản bất ổn định, giao dịch ngầm diễn ra nhiều hơn gây khó khăn cho sự kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ảnh hưỏng đến nền kinh tế quốc gia. Vì vậy vấn đề đặt ra trong quá trình xác định giá đất chính là làm làm sao thu hẹp được khoảng cách giữa mức giá trong khung giá Nhà nước với giá đất trên thị trường và đưa vê cơ chế một giá. Đây chính là mục tiên quan trọng của công tác xác định giá đất đối với cơ quan quản lý về đất đai. CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH HỐ HÀ NỘI I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội 1. Điều kiện tự nhiên Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng châu thổ Sông Hồng của vùng đồng bằng Bắc Bộ. Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía Bắc; Bắc Ninnh, Hưng Yên ở phía đông, Vĩnh Phúc ở phía Tây và Hà Tây ở phía Nam và Tây Nam Địa hình ở Hà Nội thấp dần từ Bắc xuống phái Nam và từ Đông sang Tây. Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành hai vùng: Vùng đồi núi chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm ở phía tây bắc của Thành Phố; Vùng đồng bằng chiểm 90% diện tích Về tình hình tài nguyên đất đai; Theo thống kê đến 31/12/2006, thủ đô Hà Nội có diện tích 930,08km2 trong đó có 47025,15 ha đất nông nghiệp; 430044,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất chưa sử dụng. Toàn Thành phó có 9 quận ( bao gồm Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên), 5 huyện, 128 phường, 98 xã, 6 thị trấn. Trong tổng số diện tích đất chuyên dùng của Hà Nội có 6,14% đất đô thị của cả nước, diện tích đất đô thị của Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tích đất đô thị cả nước 2. Điều kiện kinh tế - xã hội Năm 2005, dân số Hà Nội là 3.182.700 người chiếm 3,5% dân số cả nước, mật độ dân số là 3.415người/km2 triển Hà Nội là Thủ đô, là trung tâm giao lưu KT-VH-XH, tập trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước. Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất của cả nước, giai đoạn 2000-2005 đạt 11,1%/năm, tốc độ tăng trưởng GDP luôn đạt cao hơn mức bình quân của cả nước 1,2- 1,5 lần Cơ cấu kinh tế chung của Thành phố Hà Nội cũng chuyển dịch theo từng giai đoạn phát triên, phù hợp lộ trình CNH-HĐH đất nước II Thực trạng về thị trường đất đai 1.Quá trình hình thành thị trưòng đất đai ở Việt Nam Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về QSDĐ theo quy định của pháp luật. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của thị trưòng Bất động sản và của nền kinh tế thị trường. Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam trải qua một số mốc thời gian quan trọng sau: - Trước năm 1993: Hiến pháp năm 1980 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, chính vì thế Nhà nước cũng không ban hành hệ thống các văn bản pháp lý đối với các giao dịch về đất đai. Trên cơ sở pháp lý thị trường đất đai không tồn tại tuy nhiên vẫn tồn tại một số giao dịch về đất đai, nhà ở chủ yếu là theo một chiều là Nhà nước xây dựng các khu nhà ở để bán hoặc phân cho các cán bộ Nhà nước ở hoặc cho thuê, các giao dịch ngầm giữa những người sử dụng đất (mua bán trao tay) vẫn diễn ra với số lượng ít. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 1980-1990 vẫn còn là thị trường ngầm. - Giai đoạn sau năm 1993: Đây là giai đoạn có ý nghĩa hết sức quan trọng cho sự phát triển của thị trường đất đai, nó được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật đất đai 1993. Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất " Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt " (Luật đất đai 1993). Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính đột phá, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển. 2. Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thị trường bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn - Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu là thị trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưa có QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít. Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai.. - Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS. Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây: Mặt tích cực: + Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng lượng cung về bất động sản cho thị trường bất động sản, quy định hoạt động quản lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về mặt kinh tế. + Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên (điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vào hoạt động cùng với việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS..làm cho hoạt động thị trường BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đã lđóng góp con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc. Mặt hạn chế: +Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so với trước nhưng vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40% tổng số giao dịch về bất động sản). +Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mà nguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sản tác động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trên địa bàn Hà Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diện tích nhà ở tại các đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bất động sản bị lũng đoạn bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho các chủ đầu tư để xây dựng các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vị này được ưu ái phê duyệt giá thấp so với giá đất thị trường) làm cho thị trường BĐS thiếu thông tin, thiếu công khai, minh bạch + Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoá thị trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủ yếu, các dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ.. + Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, tính đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giao dịch BĐS chủ yếu là của Nhà nước tổ chức. Hoạt động môi giới BĐS đã được coi là một nghề nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các "cò đất" làm cho sai lệch giá đất thực tế. III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội III.1.Thực trạng về xác định giá đất 1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định: - Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi hơn các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn - Nguyên tắc khi định giá phi nông nghiệp + Trưòng hợp thửa đất của một chủ sử dụng có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính của các xã ngoại thành nằm xen kẽ cài răng lược với các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính của thị trấn, quận nộ thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là địa giới hành chính của thị trấn, quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất. Nguyên tắc phân loại vị trí, xác định giá đất trong trưòng hợp này tuân thủ cac quy định tại các điểm b, c , d, đ, e, g dưới đây và Điều 5 Chương 2 của quy định này. + Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác định như sau: Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất của một chủ dụng có ít nhất một mặt giáp đường, phố được quy định trong các bảng kèm theo quyết định này Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm ( sau đây gọi chung là ngõ ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên. Vị trí 3: áp dụng đối với thủa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m - Đối với thửa đất của cùng một chủ sử dụng tại các vị trí2, vị trí3, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất - Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, 3, 4 thuộc các khu dân cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới , không nằm cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp, cách hè đường phố từ 200m trở lên ( theo chiều sâu của ngõ ) được xem xét giảm giá như sau: + Cách hè đường, phố từ 200m đến 300m: giảm 5% so với giá đất quy định + Cách hè, đường phố trên 300m đến 500m: giảm 10% so với giá đất quy định. + Cách hè, đường phố trên 500m: giảm 15% so với giá quy định Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 39, 40 của Luật đất đai 2003 thì không áp dụng điểmd trên đây, nhằm hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. - Đối với thửa đất của 1 chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ được chia các lớp để tính giá như sau: + Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ đến 100m tính bằng100% mức giá quy định + Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đưòng, phố hoặc ngõ từ trên 100m đến 200m, giảm 10% so với giá đất của lớp1. + Lớp 3 tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 20% so với giá đất của lớp 1. + Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 30% so với giá đất của lớp 1. - Chỉ giới hè đường, phố nêu tại Điều 2 của quy định này được áp dụng như sau: + Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố được tính theo chỉ giới quy hoạch đưòng phố được duyệt; + Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. - Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng có hình thể đặc thù ( Hình L, hình..) thì phần diện tích tiếp giáp với đưòng, phố có tên trong bảng giá tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng đúng vị trí, mục đích quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7 Chương II của quy định này. Phần diện tích còn lại xác định như sau: + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố> 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước từ 2m đến dưới 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = o,8 của giá đất theo quy định. + Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đưòng phố. 2.Tổ chức thực hiện xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội Việc tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội đã được quy định chi tiết tại Điều 8, 9, 10, 11 tại QĐ số 150/2007/UB-ND - Những thửa đất, khu vực chưa được xác định trong Bảng giá, Phụ lục ban hành kèm theo quy định này; các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường, phố, khu đô thị mới, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. - Trường hợp trong năm Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất đã công bố theo nguyên tắc nêu trên còn chưa phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định hoặc báo cáo Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố cho ý kiến trước khi quyết định theo thẩm quyền theo nguyên tắc sau: + Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất nông nghiệp phải trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố. +Đối với các loại đất phi nông nghiệp, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND Thành phố quyết định điều chỉnh giá trong giới hạn cho phép cao hơn hoặc thấp hơn không quá 20% so với mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố. Các trường hợp điều chỉnh cao hơn hoặc thấp hơn 20% mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố phải lập phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân để quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân Thành phố tại kỳ họp gần nhất. Sở Tài chính có trách nhiệm định kỳ tổ chức cập nhật biến động giá đất trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân Thành phố để công bố giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; Tổng hợp tình hình và kết quả điều chỉnh giá đất báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố để báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố tại kỳ họp gần nhất. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện có trách nhiệm chỉ đạo các Phòng Tài chính theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên địa bàn, kịp thời báo cáo Sở Tài chính để tổng hợp. - Trong quá trình thực hiện nếu có phát sinh vướng mắc, Sở Tài chính có trách nhiệm tổng hợp trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định 3. Thực trạng về việc xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Quản lý tài chính về đất đai là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đất đai trên địa bàn Thành Phố Hà Nội trong quá trình phát triển đô thị. Việc ban hành giá đất là cơ sở quan trọng để Thành phố quản lý tài chính về đất, thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, dựa trên Luật đất đai 1993 và NĐ số 87/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quy định khung giá các loại đất, UBND Thành phố Hà Nội đã lần lượt ban hành Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/17/1994 ban hành quy định thực hiện NĐ87/CP của thủ tướng Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 thay thế cho QĐ2951. Chênh lệch giá đất tại từng vị trí theo hai quyết định trên nói trên mặc dù đã phản ánh được sự thay đổi giá cả thị trường đất đai sau đợt sốt đất năm 1993-1995 nhưng chưa phản ánh được giá thực tế trên thị trường. Vì vậy, từ năm 1997-2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội xảy ra đợt sốt giá đất 2002-2003, nhưng khung giá đất do Thành Phố quy định không được thay đổi kịp thời. Năm 2004: Đứng trước thực tế về tình hình giá đất biến động trên thị trường như trên đòi hỏi Nhà nước phải có một cơ chế mới về việc ban hành khung giá, NĐ188/2004/NĐ-CP ra ngày 11/6/2004 về phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất kèm theo Thông tư 114/2004/TT-BTC(ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện NĐ188/2004/NĐ(ngày 16/11/2004) đã có tác động tích cực tới việc định giá đất của địa phưong. NĐ188 đã ban hành hai phương pháp xác định giá đất ( phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập), nguyên tắcđể phân loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất… làm căn cứ cho các điạ phương tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể trên địa bàn để có cách thức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Mặc dù NĐ188/NĐ-CP ban hành còn nhiều chỗ chưa phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nhưng tại thời điểm đó NĐ đã phát huy là công cụ quản lý hiệu quả trong công tác xác định giá đất . Ngay sau khi NĐ188 có hiệu lực, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành QĐ số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, ngày 3/01/2006 UBND Thành phố Hà Nội ban hành QĐ số 05/2006 thay thế cho QĐ số 199/2004. NĐ188 quy định về hai phưong pháp xácđịnh giá đất (phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp), tuy nhiên khi áp dụng vào thực tế trên địa bàn thì có một số trường hợp khó có thể xác định được giá đất nên Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 123/ 2007/NĐ-CP ( ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. UBND Thành phố đã tiếp tục ban hành QĐ số 150/2007/QĐ-UBND (28/12/2007) về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. Các quyết định về giá các loại đất của UBND Thành phố Hà Nội ban hành