Chuyên đề Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

giao thông, giao lưu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội. Hà Nội được giới hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20053’ đến 21023’ độ Vĩ Bắc, 105044 đến 106002’ độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc Giang, Phía Đông giáp Hưng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp Hà Tây. Hà Nội có diện tích 927,39 km2 khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nước. Với địa hình tương đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện đại. Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ cao trung bình từ 5- 20m so với mực nước biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa (mùa hè nóng và mưa nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là 240C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thường tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục bộ. Về tài nguyên đất. Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha. + Phân theo mục đích sử dụng : Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36% Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65% Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30% Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69% Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00% Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây như bạch đàn, thông, sơn, giò, quế. Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km2 diện tích mặt nước. + Bình quân theo diện tích đất tự nhiên Theo nhân khẩu : 342,62 m2/ người. Theo hộ gia đình : 1.486,98 m2/ hộ (Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính ) Về kinh tế- xã hội Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phường, thị trấn. Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông nghiệp. Trong những năm qua Hà Nội đã có bước phát triển toàn diện, liên tục và đạt được những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tình hình chính trị- xã hội ổn định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có bước cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những năm 90. Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nước. + Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng + Bình quân GDP là 915 USD/ người. + Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%. Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá : Năm 1997 đạt 12,5%, năm 1998 đạt 12%, năm 1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%. Nguyên nhân của Hà Nội giảm dần và giảm mạnh vào những năm 1999 là do có sự giảm về việc thu hút vốn đầu tư của nước ngoài, đặc biệt là chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực. Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thươeng mại- dịch vụ-công nghiệp, xây dựng lâm nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế năm 2001: +Công nghiệp : 38,03% + Dịch vụ : 60,07% + Nông nghiệp : 1% Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%. Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây: Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng 3,9 triệu người, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu người) đã gây áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha để phát triển khu dân cư nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha. Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém. II. Về công tác quản lý đất đai và đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Trước khi có Luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố đưo0ực chia ra cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện chưa có bộ phận chuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại các quận thì tập trung tại các phòng xây dựng quận. Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cương pháp luật không được coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội. Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, taío định cư, thời điểm này các dự án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp. Các chính sách về đền bù thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền đền bù thiệt hại (các Quyết định này sẽ được nêu chi tiết ở phần sau ). Đối với đèn bù thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức đền bù chỉ là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền đền bù và yêu cầu chủ đầu tư thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách đền bù thiệt hại trong giai đoạn này là hầu như không có. Đối với đền bù thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc đền bù thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nước) và đền bù về hoa màu, tài sản trên đất (trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu kiện của công dân về đền bù thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng. Việc tái đinh cư cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch. Sau khi có luật đất đai 1993. Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ quan như nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức năng quản lý Nhà nước còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan này đều thụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau. Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất như hiện nay. Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật. Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất nước, các dự án đầu tư có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng. Trong quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trênc ơ sở đẩm bảo quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành Trung ương. Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội đồng GPMB để cùng chủ đầu tư tổ chức điều tra, lập phương án đền bù thiệt hại. Phương án bồi thường thiệt hại sẽ được UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt. Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phương án đền bù thiệt hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu tư tổ chức thanh toán tiền bồi thường thiệt hại. Vì số lượng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc đền bù, GPMB, UBND Thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép UBND Thành phố được uỷ quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho Chủ tịch UBND các quận, huyện. Chư bao giờ công tác đền bù, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng như giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiều cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vướng mắc, xây dựng quy chế, cơ chế đền bù, GPMB..... Dường như tất cả đã bị cuốn theo “ cơn lốc” của công tác đền bù, GPMB. Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố. Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB. Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết địnhu phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Về tái định cư, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao cho UBND quận, huyện tổ chức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khu nhà ở tái định cư theo quy định. Các Ban quản lý dự án sử dụng ngùn vốn ngân sách Trung ương cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định cư. Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác đền bù thiệt hại, GPMB, đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết định thanàh lập Ban chỉ đạo GPMB Thành phố. Các quận, huyện cũng thành lập các Ban chỉ đạo chuyên trách của mình để kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân. III. các chính sách về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư mà UBND Thành phố hà nội đã ban hành để thực hiện công tác đền bù, GPMB, tái định cư trên địa bàn. Việc ban hành các chính sách về đền bù, GPMB được phân chia ra theo các giai đoạn của Luật đất đai. Dựa trên cơ sở đó, mà có thể phân chia các chính sách theo hai giai đoạn sau : 1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai năm 1993. 1.1. Quyết định 1231/QĐ-UB ngày 26/3/1986 của UBND Thành phố Hà Nội quy định tạm thời về đền bù thiệt hại ruộng đất, hoa màu, công trình trong GPMB xây dựng ở Thành phố Hà Nội. Dựa trên cơ sở Quyết định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định 1231/QĐ-UB là văn bản pháp quy đầu tiên của UBND Thành phố Hà Nội trong việc đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Về yêu cầu của công tác đền bù thiệt hại, tại điều 3 của Quyết định có nêu: “ Công tác đền bù thiệt hại phải đạt được yêu cầu sau”. + Đầu tưu thâm canh tăng năng suất phần diện tích sản xuất còn lại, hoặc khai thác những vùng đất mới để bù đắp phần thiếu hụt diện tích, sane lượng. + Giải quyết lao động dôi thừa trong nông nghiệp do trưng dụng ruộng đất; + Tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho dân khi phải di chuyển đến nơi ở mới. + Đảm bảo tiến độ thi công của công trình xây dựng; Về mức đền bù thiệt hại, đối với đền bù thiệt hại về đất, Điều 6 củat Quyết định có nêu : a/- Nếu ruộng đất trưng dụng là đất đang sản xuất do Hợp tác xã quản lý thì phải đền bù thiệt hại ruộng đất 4 năm. Trường hợp đặc biệt do yêu cầu tiến độ thi công của các công trình trọng điểm, cần phải phá bỏ hoa màu thì phải được UBND Thành phố đồng ý và chủ đầu tư xây dựng phải đền bù thêm phần hoa màu bị phá bỏ. b/- Nếu đất trưng dụng là đất khu dân cư hoặc đất có công trình khác thì chủ đầu tư đền bù thiệt hại giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, hoa màu cần phá bỏ. c/- Nếu là ruộng đất 5% chia cho xã viên để làm kinh tế phụ gia đình, hoặc dùng làm cúng lễ của các tổ chức tôn giáo, thì Hợp tác xã bố trí diện tích khác thay thế, theo mức bình quân trung của địa phương. Đối với đền bù thiệt hại về tài sản trên đất thì : “ Đền bù thiệt hại hoa lợi, ruộng đất tính theo sản lượng tính thếu nông nghiệp quy ra thóc trong 4 năm với giá chỉ đạo cho Hợp tác xã nông nghiệp thông qua Hợp đồng kinh tế tại thời điểm đền bù. Trường hợp là ruộng đất 5%, đất dùng làm cúng lễ cho các tổ chức tôn giáo, đất cá thể đã được cấp bù diện tích tương đương thì chủ đầu tư xây dựng không trực tiếp đền bù phần thiệt hại ruộng đất cho cá nhân và tổ chức tôn giáo, mà chỉ đền bù một lần cho Hopự tác xã nông nghiệp. Nếu diện tích chênh lệch thì mới đền bù cho tổ chức, cá nhân nói trên”. Đối với một vài trường hợp đặc biệt :( chẳng hạn như việc do yêu cầu thi công mà phải phá ha màu non). “ Đối với loại hoa màu trồng được già nửa thời vụ hoặc đã ra hoa, kết quả thì đền bù từ 50% đến 100% năng suất đã thu hoạch cao nhất trong 3 năm trước đó. Mức % đền bù cụ thể do Chủ tịch Hội đồng đền bù xét. Việc đền bù theo giá thoả thuận tại thời điểm đền bù.... Về đền bù thiệt hại về tài sản, Điều 9 quy định theo giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, theo đơn giá của UBND Thành phố quy định.. Đối với trường hợp được cấp đất để di chuyển thì ngoài tiền đền bù hư hao vật tư, trong quá trình phá dỡ di chuyển, chủ tài sản còn được chủ đầu tư xây dựng đền bù tiền nhân công xây dựng lại, tiền đắp nền xây dựng chỗ đất được cấp. Trường hợp chủ tài sản được thuê nhà ở mới của Nhà nước thì công trình cũ có thể bị áp dụng hình thức Nhà nước thu mua phần giá trị còn lại của công trình, hoặc đền bù phần nhân công tháo dỡ di chuyển đi nơi khác. Việc di chuyển mồ mả để GPMB, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo cho chủ hộ biết thời hạn di chuyển đến nơi quy định. Trường hợp chủ mồ mả tự di chuyển thì được đền bù công di chuyển, tiền hư hỏng vật liệu xây mộ và hương hoa cho chủ mộ. Ngoài việc đền bù thiệt hại trong phạm vi đất trưng dụng , chủ đầu tư còn phải đền bù thiệt hại, nếu làm hỏng các công trình giao thông điah phương, đường đi lại của nhân dân, các mương máng đường điện... Việc bồi thường thiệt hại chỉ áp dụng cho các công trình được xây dựng có giấy phép hợp lệ. Đối với các công trình, nhà cửa phải di chuyển không có giấy phép hợp lệ không được đền bù theo quy định này. Nếu cần thiết xét trợ cấp do Chủ tịch Hội đồng đền bù duyệt. Như vậy, Quyết định 1231/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội , đã áp dụng chính sách tưương đối “mềm” đối với các trường hợp phải di chuyển nhà ở trong khu đô thị và “cứng” đối với bồi thường thiệt hại vè tài sản là công trình xây dựng trên đất, trong khi đó thực trạng công tác quản lý đất đai, xây dựng của Thành phố còn lỏng lẻo. Thời ký này việc thu hồi đất nông nghiệp là chủ yếu, cho nên những va vấp, khiếu kiện của công dân đối với chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản là không nhiều. Quyết định 1231/QĐ-UB còn quy định chế độ tuyển dụng lao động, phân bổ tiền đền bù, mà theo đó, tiêu chuẩn xem xét việc tuyển dụng lao động là diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi và cơ quan chịu trách nhiệm chính trong vấn đè này là Sở Lao động Thương binh xã hội. Như vậy, có thể thấy Quyết định 1231/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội là văn bản đầu tiên quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện công tác đền bù, Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước lấy đất để thực hiện xây dựng các công trình. Một thời gian dài sau đó, khi có Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1988 thì UBND Thành phố Hà Nội mới có quyết định mới bổ sung. 1.2. Quyết định 374/QĐ-UB ngày 27/02/1992 của UBND Thành phố Hà Nội về đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Theo nội dung Quyết định này, tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác được tính theo số kg thóc/m2 đất, cụ thể: Với đất nông nghiệp ( có vùng đồng bằng và vùng đô thị, trung du, miền núi ), ở mỗi vùng, tiền sử dụng đất được xác định theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và các vị trí cụ thể của khu đất đó. Với đất chưa sử dụng (có vùng đồng bằng và vùng đô thị) ở mỗi vùng, tiền sử dụng đất được xác định theo đất liền thổ hay là đất có mặt nước. Với đất có rừng (có vùng trung du và miền núi), ở mỗi vùng, tiền sử dụng đất được xác định theo loại đất rừng (giàu, trung bùnh, nghèo). Ngoài mức tiền đền bù thiệt hại về đất cho Nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất còn phải bồi thường thiệt hại tài sản trên mặt đất và trong lòng đất cho người đang quản lý. Về phân bổ tiền đền bù thiệt hại về đất đai, tại điều 10 của Quyết định 374/QĐ-UB có quy định: + Nộp ngân sách Trung ương 30%; + Nộp ngân sách địa phương 70%, trong đó chia ra: Thành phố 30%, quận, huyện 20%, phường, xã, thị trấn 20%. Nhìn chung, trong giai đoạn trước năm 1993, mặc dù chính sách đền bù,Giải phóng mặt bằng chưa đầy đủ, chưa hoàn thiện nhưng với số lượng dự án không nhiều và điều quan trọng là thị trường đất đai không sôi động, không có sự chênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng đất, nên về cơ bản, khiếu nại, tố cáo của công dân đối với phương án đền bù,Giải phóng mặt bằng là rất ít. 2. Giai đoạn sau khi có luật đất đai năm 1993 ra đời. 2.1. Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 08/11/1994 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố (thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ). Về đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giá đất được xác định trên cơ sở hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và theo 4 khu vực: ven nội thành, đồng bằng, trung du, miền núi. Mức giá cao nhất được xác định là 15.400đ/m2 (đất nông nghiệp ven đô thị hạng 1) và thấp nhất là 600đ/m2 (đất lâm nghiệp hạng 5 tại xã miền núi ) Về đất ở, đất đã xây dựng công trình, giá đất được xác định trên cơ sở phân loại xã tại các khu vực đồng bằng, trung du, miền núi. Mức giá cao nhất (tại xã đồng bằng loại 1) là 30.000đ/m2 và thấp nhất (tại xã miền núi loại 1) là 7000đ/m2. Đối với đất ven đường giao thông, giá đất được xác định theo vị trí lô đất (so với mặt đường) và các đoạn đường cụ thể (xác định theo khả năng sinh lời). Mức giá được xác định cao nhất là 840.000đ/m2 (tại vị trí mặt tiền đường loại 1) và thấp nhất là 40.000đ/m2 (tại vị trí cách mặt đường loại 3 từ 100-200m). Về đất đô thị, giá đất được ác định theo hai khu vực: trung tâm và cận trung tâm. Mỗi khu vực có 4 loại đường phố và mỗi loại đường phố lại chia ra các vị trí: mặt tiền phố, mặt tiền ngõ, trong ngõ và trong hẻm. Tuy đã khái quát thực hiện Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Thủ tướng Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn, nhưng mức giá tại Quyết định này còn quá thấp, nhất là đất trong khu dân cư nông thôn hay đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Chỉ trong thời gian ngắn, mức giá này đã không đáp ứng đúng thực tế giá đất trên địa bàn Thành phố, trong khi đất đai lại vận động hàng ngày, hàng giờ theo xu hướng ngày càng có giá trị cao hơn. 2.2. Quyết định số 3455/QĐ-UB, ngày 20/9/1995 của UBND Thành phố Hà Nội hướng dẫn thực hiện Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại. So với Quyết định 1231/QĐ-UB ngày 13/6/1986, Quyết định số 3455/QĐ-UB cũng có nhiều điểm khác biệt về cách nhìn nhận vấn đề (mơe rộng hơn các đối tượng được đền bù thiệt hại cũng như các chính sách hỗ trợ ) mà sau này, các cơ quan Trung ương đã xem xét và sử dụng để chỉnh lý, sửa đổi Nghị định 90/CP. Về phạm vị áp dụng, Quyết định này đã mở rộng phạm vi các dự án có sử dụng đất để xây dựng khu di dân, Giải phóng mặt bằng để xây dựng để xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Về điều kiện được đền bù thiệt hại, đối với đất ở, UBND Thành phố Hà Nội đã sử dụng văn bản hướng dẫn số 647/CV-ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính (hướng dẫn thực hiện Nghị số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị) để xác định các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại: Điều 8 của Quyết định quy định về mức đền bù thiệt hại: 1/- Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào, khi Nhà nước thu hồi được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sửt dụng tại Quyết định 2951/QĐ-UB . Đối với đất ở đô thị , khi Nhà nước thu hồi thì được đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền, nếu chủ sử dụng đất đã có nhà ở nơi khác bằng diện tích theo tiêu chuẩn quy định của UBND Thành phố Hà Nội, thì chỉ được đền bù bằng tiền. 2/- Giá đất nông nghiệp nội thành được tính bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp cùng hạng ven đô tại Bảng 1 Quyết định 2951/QĐ-UB nhưng không lớn hơn 19.300đ/m2 (giá hạng đất hạng 1). Về giao đất tái định cư. + Chủ sử dụng đất hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng đất theo diện tích thực tế, nhưng không lớn hơn tiêu chuẩn diện tích quy định tại khoản 2 Điều 10, phần diện tích còn lại được đền bù bằng tiền theo giá đất tại Quyết định 2951/QĐ-UB . Trường hợp có nhiều thế hệ sống trong một thửa đất của một chủ sử dụng, khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được đền bù bằng đất cho một chủ sử dụng đất, theo số nhân khẩu thường trú tại nơi thu hồi đất. Trường có hợp nhiều hộ trong một thửa đất đã tách hộ trước khi ban hành quy định về đền bù thiệt hại... thì UBND quận, huyện xem xét trình UBND Thành phố giải quyết bán nhà ở cho các hộ theo bản quy định này. + Tiêu chuẩn đất ở tối đa đền bù cho một chủ sử dụng đất bị thu hồi (đơn vị:m2) Số nhân khẩu Nội thành Ven đô Đồng bằng Trung du Miền núi 1-2 3-4 5-6 7-8 9-10 >= 11 30 40 45 50 55 60 40 50 55 60 70 80 60 70 80 90 100 120 70 80 100 120 140 160 80 100 120 140 160 200 + Khi Nhà nước thu hồi một phần đất ở, nếu diện tích ở còn lại bằng hoặc lớn hơn 80% diện tích theo tiêu chuẩn quy định, thì chủ sử dụng đất được đền bù bằng tiền đối diện tích đối với diện tích đất bị thu hồi. + Nếu diện tích đất ở còn lại sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn mà chủ sủ dụng đang sử dụng đất nông nghiệp. lâm nghiệp liền kề hợp pháp, phù hợp quy họach đất ở thì UBND quận, huyện trình UBND Thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng thêm một phần diện tích đẻ đủ tiêu chuẩn diện tích quy định. Trong chính sách này, UBND Thành phố Hà Nội coi việc giao đất tái định cư độc lập với chính sách bồi thường thiệt hại. Tái định cư được xem xét giao theo nhân khẩu hiện có của hộ gia đình đó, chứ không xem xét nhiều tới yếu tố họ bị mất đất như thế nào. Chính sách này đã tạo mâu thuẫn giữa người bị mất nhiều đất nhưng ít nhân khẩu thì được giao đất tái định cư ít hơn hộ gia đình bị mất ít đất, nhưng lại có nhiều nhân khẩu, hoặc hộ đó đã kịp tách ra làm nhiều hộ nhỏ cung ở trên thửa đất đó. Nguyên nhân sâu xa ở đây là giá đất tại nơi đi (bị GPMB) thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế; giá đất tại khu tái định cư lại thấp hơn nữa, chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Nếu được giao đất tái định cư, có nghĩa là đã có khoản tiền lớn mà Nhà nước trao cho họ. Hình thức tái định cư này không nhận được nhiều sự đồng tình của cơ quan Trung ương. Những căn cứ về đền bù thiệt hại tài sản, đó là đơn giá xây dựng mới các công trình trên địa bàn Thành phố +Đối với tài sản là biệt thự và nhà cấp I,II,III đền bù thei giá trị còn lại, nhưng không thấp hơn 60% so vơía đơn giá xây dựng mơí đối với nhà cấp I,II và 80% so với đơn giá xây dựng mới đối với nhà cấp III; nhà cấp IV ddeenf bù theo đơn giá xây dựng mới, nhà ở không hợp pháp không được đền bù. + Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước thì đền bù bằng giá trị sản lượng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của 3 vụ trước đó và giá nông sản, thuỷ sản thực tế tại thời điểm đền bù, do Sở Tài chính- Vật giá Thành phố công bố. Đối với cây lâu năm, nếu caay trồng đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản thì đền bù toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu, chăm sóc đến thời điểm thu hồi. Nếu cây trồng đang trong thời kỳ thu hoạch thì đền bù theo giá trị còn lại của vườn cây, trường hợp không xác định được giá trị còn lại của vườn cây thì mức đền bù tối đa bằng 2 năem sản lượng tính theo sản lượng bình quân 3 năm trước, theo giá nông sản tại điểm đền bù. Về các chính sách hỗ trợ. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất hợp pháp được hỗ trợ để khắc phục khó khăn về đời sống và đào tào chuyển nghề với mức bằng lợi nhuận sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp 10 năm và giá thóc tại thời điểm đền bù ( tương đương với 3-5 tấn thóc/ha/năm theo từng hạng đất) Đối với đất ở không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 50% so với giá đất cùng loại tại Quyết định 2951/QĐ-UB . Đối với đất không có giấy tờ hợp pháp từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 khi Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ bằng 20% so với giá đất cùng loại tại Quyết đinhj 2951/QĐ-UB . Đối với nhà ở cấp I,II, biệt thự hợp pháp, khi bị thu hồi thì ngoài phần đền bù giá trị còn lại, chủ sở hữu tư nhân còn được trợ cấp thêm 50% giá trị phương án đền bù. Đối với nhà ở cấp IV, là 400.000 đ ( đối với nhà nhỏ hơn 20m2 )và 600.000 đ ( đối với nhà từ 20-30m2 ) và 800.000 đ đối với nhà trên 30m2. Đối với nhà cấp III trở lên, là 800.000 đ đối với nhà nhỏ hơn 30m2 và 1000.000 đ đối với nhà lớn hơn 30m2 . Hỗ trợ cho cá nhân phải di chuyển chỗ ở là 120.000 đ/ tháng trong thời gian 6 tháng; 1000.000 đ đối với hộ có người được hưởng chế độ chính sách xã hội. Về xây dựng kh