Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

a vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí. · Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. · Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. · Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng. Điều kiện áp dụng: Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là những công trình công cộng ít chứng cứ thị trường để so sánh. · Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. · Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. · Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. · Thường được dùng trong trường hợp bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. 1.2.4.4. Phương pháp thặng dư Cơ sở lý luận · Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá bất động sản. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. · Giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư. Bước 3: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển. Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý có BĐS cho việc phát triển), bao gồm: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng Ưu điểm: · Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. · Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. · Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS. Hạn chế: Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả · Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường · Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. · Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. Điều kiện áp dụng: · Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tin cậy cao. · Định giá viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 1.2.4.5. Phương pháp thu nhập Cơ sở lý luận · Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được do sử dụng BĐS, không sử dụng trong trường hợp phương pháp so sánh có thể áp dụng được. Nhìn chung phương pháp thu nhập chỉ sử dụng trong các trường hợp có mức độ độc quyền nhất định về BĐS, vì việc tìm những BĐS tương tự để so sánh sẽ gặp khó khăn do giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của nó. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liên quan đến sử dụng BĐS mang lại. Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó. Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người thuê BĐS bỏ ra kinh doanh, tiền thưởng công cho người thuê vì rủi ro và tháo vát của người đó. Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh, tiền thưởng công cho người thuê vì rủi ro và tháo vát. Phần còn lại được coi là hợp lý để trả cho việc thuê BĐS. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng Ưu điểm: · Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS. · Thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ BĐS. Hạn chế: · Để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanh nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá · Cách tính thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương pháp này không cao như phương pháp so sánh hay phương pháp vốn hóa. Điều kiện áp dụng: · Áp dụng để định giá thuê BĐS mà việc sử dụng BĐS có khả năng tạo ra lợi nhuận · Muốn định giá đúng theo phương pháp này thì người định giá phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh tài sản đó và sẽ cố gắng định giá thuê là giá trị thị trường bình thường. CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát như sau: Năm 1955 - 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phũng cụng thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội. Năm 1957: Phũng cụng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội. Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước. Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đó cú hiệu quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chi nhánh đó được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đó được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đó trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức 2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh Phòng quản lý rủi ro: thực hiện việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng tín dụng (các phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay. Phòng khách hàng cá nhân: có hai chức năng là cho vay cá nhân (cho vay hộ gia đình, tư nhân) và chức năng huy động vốn. Phòng khách hàng: phòng tín dụng, trực tiếp cho vay Phòng quản lý nợ có vấn đề: quản lý và tham mưu cách giải quyết cho ban giám đốc đối với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu). Phòng tiền tệ kho quỹ: quản lý và lưu chuyển tiền Phòng thông tin điện toán: phòng tin học quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dây, mạng. Phòng giao dịch Kim Liên: như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay ≤ 500 triệu (nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng giao dịch Cát Linh: cũng giống như một ngân hàng con. Quyền tự quyết đối với món vay <= 500 triệu ( nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở chính, trình lên phòng khách hàng). Phòng tổng hợp tiếp thị: tham mưu cho giám đốc chính sách Marketing quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho ban giám đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn. Phòng thanh toán xuất nhập khẩu: hỗ trợ các nghiệp vụ liên quan đến xuất nhập khẩu (mở L/C thanh toán quốc tế). Phòng kế toán: kế toán ngân hàng, thanh toán nhận trả và chuyển trả tiền. Phòng kiểm tra, kiểm soát nội bộ: phòng thuộc biên chế của NHCT Việt Nam thay mặt tổng giám đốc giám sát hoạt đọng của ngân hàng chi nhánh. Phòng tổ chức – hành chính: quản lý nhân sự cơ quan, mua sắm quản lý trang thiết bị Phòng huy động vốn: gồm 34 quỹ tiết kiệm rải rác quận Đống Đa Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao đạt được mục tiêu của chi nhánh, của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Công Thương Đống Đa. 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa. Kết quả hoạt động Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương. Bảng 1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêuKết quả kinh doanh của Chi nhánh NHCT Đống Đa Đơn vị tính: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Thực hiện 2007 Kế hoạch 2008 Thực hiện 2008 % hoàn thành kế hoạch Huy động vốn 3.850 3650 4.502 117% Tỷ lệ nợ xấu 92,281 Lợi nhuận hạch toán 84 120,228 Tổng dư nợ 1577 1.6120 1.198 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Công tác huy động vốn Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam... Đầu tư vốn tín dụng Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động. Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). Nghiệp vụ bảo lãnh: Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như: bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2007 là 279 tỷ đồng. Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2007 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách. 2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa. 2.2.1. Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản. Bất động sản đảm bảo là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của Ngân hàng an toàn. BĐS đảm bảo tạo ra mối liên hệ ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có bảo đảm bằng bất động sản. Điều này được thể hiện ở dư nợ cho vay có BĐS đảm bảo chiếm 68,28% tổng dư nợ trong năm 2006 ( chiếm 655,5 tỷ đồng) qua bảng sau: Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản đảm bảo năm 2008 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu 2006 2007 2008 Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ không có BĐS đảm bảo 357,63 65,5 420 60 299,52 31,2 Dư nợ có BĐS đảm bảo 188,37 34,5 280 40 640,48 68,8 Tổng dư nợ 546 100 700 100 960 100 Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Như vậy, có thể thấy vẫn còn một số khá lớn các khoản vay không có bất động sản đảm bảo. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, tín dụng không có bất động sản đảm bảo tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có BĐS đảm bảo là một bài toán khó. Trong quá khứ, quan hệ tín dụng đối với DNNN, Chi nhánh chủ yếu cho vay không có BĐS đảm bảo. Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng đến nay, Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản Trong hoạt động cho vay theo DAĐT hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa đã áp dụng cả 3 hình thức bảo đảm tiền vay: · Đảm bảo bằng tài sản là thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay. · Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba · Đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay Trong đó hoạt động cho vay đảm bảo bằng bất động sản hình thành từ vốn vay chiếm đa số. Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án tài sản đảm bảo của Chi nhánh năm 2006 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn ( 78%) so với 2 hình thức còn lại, tức là bằng 748,8 tỷ đồng. Bất động sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải có đủ các điều kiện sau: · Xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng. · Xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. · Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá. · Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được BĐS trong quá trình hình thành và sau khi hình thành. 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động Công tác định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa luôn tuân thủ theo các văn bản pháp qui của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành cà có hiệu lực như sau: - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ. - Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/11/2004 của UBNN thành phố Hà Nội về ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội. 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa Gồm 7 bước: Bước 1: Xác định vấn đề định giá Đây là bước cán bộ tín dụng cần nhận biết về BĐS cần định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể như sau: · Nhận biết các BĐS cần định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất - sơ đồ trích thửa) · Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS. · Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. · Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến định giá. · Xác định thời điểm định giá và ngày định giá. · Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành. Trong bước này, các cán bộ tín dụng của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng. Bước 2: Lên kế hoạch định giá Công việc cần phải làm: · Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá. · Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá. · Thiết kế chương trình nghiên cứu: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực định giá. · Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo định giá. Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như bất động sản thế chấp là lớn, còn những bất động sản có giá trị nhỏ thông thường các cán bộ tín dụng không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn. Bước 3: Thu thập tài liệu · Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu · Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường · Các tài liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS có thể so sánh · Kiểm tra số liệu thu thập được Nếu cán bộ tính dụng thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá bất động sản có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng không được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích bất động sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau: · Phương pháp so sánh · Phương pháp chi phí · Phương pháp thu nhập · Phương pháp thặng dư · Phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thông thường họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp. Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hoàn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về bất động sản đảm bảo của khách hàng. Bước 6: Báo cáo định giá Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo thẩm định: · Mục đích của việc định giá · Mô tả chính xác các tài sản định giá · Thời hạn ước tính giá trị · Hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế. · Trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng. Bước 7: Lập chứng thư thẩm định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính) Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng. 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa Bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá BĐS, cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau: Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó, CBTD sẽ kiểm tra giá trị thực tế của BĐS thông qua việc tìm hiểu những thông tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản… Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá BĐS này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Chi nhánh NHCT Đống Đa không tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm. Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm, trước hết cán bộ định giá xác định vị trí, mô tả lô đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. Căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước. Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì (Kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố) Đơn vị tính : triệu đồng/m2 STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đường Ngọc Hồi VT1 VT2 VT3 VT4 1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên Thanh Trì 3 510 2 700 1 800 1 350 4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng 4 230 3 100 2 000 1 550 5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển) 4 230 3 100 2 000 1 550 6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550 7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi Vĩnh Quỳnh-Đại Áng 3 510 2 700 1 800 1 350 Trong đó: · Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố. · Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m · Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m · Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng đất, ta xét ví dụ sau: Mảnh đất đem thế chấp là khu đất thuộc sở hữu của công ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003 Mô tả đặc điểm chính của mảnh đất: · Quyền sử dụng đất: Đất t